Naboeigedommen gnr 15, bnr 201 er godkjent for utbygging av 40 bustader.

Transkript

1 REGULERINGSPLAN GNR 15 BNR 1, 140 og 232. SKÅLVIK I FJELL KOMMUNE PLANSKILDRING Straume Rådgivning AS søkjer på vegne av FV Eiendom AS om regulering av deler av Skålvik frå uregulert område til bustad- og friluftsføremål. Dette gjeld følgjande eigedomar; gnr. 15 bnr. 1, 140, 232 Eigedomane ligg like ved vegskifte mot Algrøy, Syltøy og like nord for skulen på Skålvik. 1. EKSISTERANDE SITUASJON /LOKALISERING FV 210 utgjer hovudtilkomsten til planområdet. Avstand frå kommunesenteret Straume er ca 13 km. Vegen ut til området er av normal standard i Fjell kommune, der det tar cirka 12 minutter med bil frå Straume. Området slik det framstår i dag er kupert naturterreng, beståande for det meste av fjell i dagen, og elles grunt jordsmonn. Planen inneheld eit lite tjørn som kan verdi til friluftsformål. Naboeigedommen gnr 15, bnr 201 er godkjent for utbygging av 40 bustader. I nærleiken er det eksisterande einebustader. Planområdet vil vere ein naturleg forlenging av busetnad vidare nordover. 2. EIGEDOMSSTATUS Planområdet omfattar bnr gnr 15 bnr 1, 140 og 232. Heimelshavar: FV eiendom AS. 3. PLANSTATUS FOR GJELDANE PLANAR I OG INNTIL OMRÅDET: I høve til gjeldande kommuneplan er planområdet avsett til bustadformål. Sjå vedlegg. Planforslaget er i tråd med dette. Forslag til ny kommuneplan er det justert for bustader noko lenger mot nord. Planforslaget legg til rette for evnt vegutløysing til dette seinare. Målsetjing: Utnytte områder som i kommuneplanen er avsatt til framtidig bustadføremål, og på den måten bidra til å fortette området iht kommuneplanen si intensjon om utnytting av eksisterande utbygde områder. Sikre etablering av gode bustadområder 4. SAMORDNING / MEDVERKNAD Adkomst frå FV210 like etter Skålvik skule. Vegen blir samordna med utbyggjar av det planlagde bustadfeltet like øst for dette området. 5. FØREHANDSKONFERANSE Førehandskonferanse vart avhalden FØREHANDSVARSLING Det er føreteke varsling om reguleringsarbeid i Vest Nytt og Bergens Tidene. Naboar og diverse kommunale og fylkeskommunale etatar er varsla med eige brev Sjå vedlegg. Etter mindre endringar i form av planutviding er naboar varsla på nytt med eige brev. Sjå vedlegg Sjå kommentarar nedanfor Straume Rådgivning AS\ F:\Avd\PlanUtbygging\Regulering - Kunngjøring\1 desember-2007\skålevik_15_140-planskildring.doc side 1

2 7. AVKLARING MED OFFENTLEGE STYRESMAKTER Viser til føreslag til reguleringsplan på Skålvik gnr 15 bnr 201. Eige møte med vegvesenet. Dei vil kunne godkjenne ny kryssløysing med avkjørsle frå fylkesveg, som vist. Planen har tidlegare vore oppe til 1.gongshandsaming. Justert forslag er no med bakgrunn i kommentarar knytta til 1.gongshandsaminga og seinare møter og avklaringar. 8. BRUKAR OG BEBUARMEDVERKNAD Ein vil kunne vurdera fleire forhold, og f.eks oppretta eiga velforening. 9. INNKOMMENDE MERKNADER Kfr vedlegg. FRÅ NABOAR: Arne Sekkingstad Brev dagsett Ynskjer meir informasjon i høve til kor kloakkledning vil bli lagt. Syner til pkt Vatn og avlaup. FRÅ MYNDIGHEITER: BKK Nett AS Brev dagsett Har sendt kart som viser linjer i området og som vil vere utgangspunktet med omsyn til straumforsyning til feltet. Det gjerast merksam på ein høgspentlinje. Om den skal leggjast om må det kostast av utbyggar. Om eksisterande nettstasjon ikkje kan forsyne feltet, må det setjas av eit areal til ein transformatorkiosk. Storleiken vil bli ca. 2,5*4m. Fylkesmannen i Hordaland Landbruksavdelinga Brev dagsett Teke varsling til etterretning. Største delen av området i kommuneplanen er avsett til busettingsformål, og reknar med at spørsmål i høve til landbruksinteresser er, eller vil bli avklara. Fylkesmannen i Hordaland, miljøvernavdelinga Brev dagsett Påpeikar at planlegging i høve til overordna rammer og viser til fylkesplanen. Påpeikar at det er eit kommunalt ansvar at lokale miljøvernomsyn blir taka vare på. Ein kan ikkje sjå at det i høve til fylkesplanen treng spesiell utgreiing. Med høve til grøntstruktur meiner vi at dette er teke særs godt vare på. Karakteristiske landskapstrekk er her regulert til friluftsførmål. Det er også avsett stort areal til leik/aktivitet for born. Kommunens estetiske retningslinjer vil gjelde for planen. Ein har ikkje funne ut at det er spesielle kulturminne innafor område som det er verdt å teke vare på. Straume Rådgivning AS\ F:\Avd\PlanUtbygging\Regulering - Kunngjøring\1 desember-2007\skålevik_15_140-planskildring.doc side 2

3 Hordaland fylkeskommune, Kultur-og idrettsavdelinga Brev dagsett Ber om at kulturminneinteresser blir omtala. Kan bli aktuelt å fremme motsegn for planlegging av delen i LNF-området Vil bli ein synfaring av området, for å teke stilling til om det er minneverdige kulturminner i området. 10. SKILDRING AV PLANFORSLAGET 10.1 Planfaglege vurderingar Det er lagt opp til ei variert utnytting frå små etablerarebustader til einebustader, rekkehus og terreasseblokk. Bustadpolitiske signal tyder på at ein er oppteken av større utnytting enn tidlegare. Skålvikområdet teiknar seg som eit interessant bustadområdet. Det er mange som ynskjer å bygge her og fleire planar er på gang. Dei aktuelle byggeområda er utnytta frå 35% til 45% BYA. Totalt sett vil likevel ikkje planområdet framstå som spesielt høgt utnytta. Ein har av omsyn til terrengtilpassinga prøvd å avgrensa utstrekninga av bustadområde i høvet til den aktuelle lokalisering. Dette gjer at planen likevel framstår som romsleg med mykje urørt naturterreng. I B1 er planlagt med ei terrasseblokk med 14 leilegheiter, og parkering i kjeller. B2 og B3 er planlagt utbygd med fleirmannsbustader, mens det i B4 og B5 skal byggjast med einebustader. Til saman utgjer dette 44 nye einingar. Sjå elles vedlagte døme på etablerarbustader. Det er utarbeidd eigen illustrasjonsplan som syner korleis avkjørsler og garasjar kan løysast. Illustrasjonsplanen vert lagt til grunn for seinare byggesøknader. Det er elles ein føresetnad at i samband med seinare byggemelding skal det innanfor områda B1, B2 og B3 utarbeidast detaljert situasjonsplan. Planområdet utgjer fylgjande areal: (kfr også arealoppgåve til landbruksavdelinga) Byggeområde B Byggeområde B Byggeområde B Byggeområde B Byggeområde B Offentlig trafikkareal Spesialområde friluft Fo Spesialområde friluft Fo Spesialområde friluft Fo3 210 Spesialområde friluft Fo4 685 Spesialområde friluft Fo5 960 Spesialområde friluft Fo Spesialområde friluft Fo Spesialområde friluft Fo8 678 Spesialområde i sjø og vassdrag FS Felles avkjørsel Felles gangareal/fortau Felles leikeareal L Anna fellesareal for fleire eigedommer 150 SUM Straume Rådgivning AS\ F:\Avd\PlanUtbygging\Regulering - Kunngjøring\1 desember-2007\skålevik_15_140-planskildring.doc side 3

4 10.2 Terreng- og landskapstilpassing Sjå vedlagde Illustrasjonsplan og profilar. Terrenget byr på utfordring i å finna løysing som ikkje fører til for store terrenginngrep. Området har ei typisk nord/sør orientering med lange fjellknausar med myr og lyngområde inn i mellom. Relativt bratte skrentar mot vest. Ryggene er flate. Nivå over havet er ca m. Utsikt er mot nordvest vest. I planen prøver ein å fylgja nord/sør-orienteringa med bustadane. Møneretninga er forsøkt lagt mest mogeleg på langs med kotene. Aktuelle hustypar kan vere med to plan utan kjellar, der terrenget er flatt. Kjellar der terrengtilhøva tilseier det. Det er sett mønehøgder i planen som regulerer dette. Langdraget aust for B3 gjev god bakgrunn i området og naturleg skilje mot nabofeltet i tidlegare godkjent plan. Utfordringa ligg i vegframføringa. Særleg når denne kjem på tvers av hovedretningane i landskapsdraget. Det er no gjort forsøk på å la vegen fylgja terrenget best mogeleg samstundes som krav linjeføring vert stetta. I søkket i ved kryss mellom veg 2 og 3 er det lagt undergang og gangveg ned til L4 og stranda Fjell kommune sine retningsliner for god byggeskikk Det er ein føresetnad at kommunen sine retningslinjer vert lagt til grunn ved utbygging av feltet. Aktuelle hustypar vert planlagt med utgangspunkt i lokale tradisjonar, og eksisterande byggverk. Prosjektet vil få ei moderne utforming som vert vurdert til å samsvare med generelle normer for kva som utgjer ei god utforming Universell utforming - barn / unge, funksjonshemma og eldre sine interesser - Det er avsett 4 eigne leikeareal i planen. I det lågare området mot Sekkingstadtjørna i nordvest kan det leggjast til område for friluftsaktivitet (td badeplass) Område vert godt forsynt med fortau og gangvegar. Rundt Sekkingstadtjørna kan ein tenka seg gangveg men langs sørsida av tjørna byr det på utfordring å få dette til utan spesielle terrenginngrep. Ein føreset at føresegnene gjev mogeligheiter til å etablera gangveg innanfor området men at velforeininga tek seg av dette i seinare planar Miljøvernfaglege vurderingar Ein kan ikkje sjå at her er miljøvernfaglege spørsmål som krev særskilt handsaming i planen. Det tidlegare vassteke prøver av Sekkingstadtjørna som syner god kvalitet på vatnet for evnt bading Kulturlandskap og kulturminne Syner til pkt ovanfor. Ein kjenner ikkje til kulturminner i området. Feltet ligg også på ei slik høgd over havet at det er svært lite truleg at det er noko å finna i området. Hordaland fylkeskommune har vore på synfaring i området, men ingen innkomne kommentarer Klima / klimatilpassing Terrengformasjonene med fjellrygger nord-sør orientert, gjer at området ligg lunt til når det gjeld vind frå aust og tildels frå sør. Frå vest og nord er område noko eksponert. Lågast del av området er også i noko grad skjerma mot vind frå vest. Særs solrikt området Beredskapsmessige vurderingar Det vert lagt opp til plassering av hydrantar i området. Redningsbøyer vil bli sett opp ved Sekkingstadtjørna. Eventuell trong for sikring av skrentar og liknande, vil bli teke i vare i seinare byggesøknader. Straume Rådgivning AS\ F:\Avd\PlanUtbygging\Regulering - Kunngjøring\1 desember-2007\skålevik_15_140-planskildring.doc side 4

5 10.9 Risiko og sårbarheitsanalyse Fast fjell og lite jordsmonn i det meste av område. Det skulle ikkje vere trong for særlege utgreiingar når det gjeld td rasfare/krav til byggegrunn. Det er noko uvisse med omsyn til kvaliteten på utlagt fylling for idrottsbana. Prosjekteringsgrunnlaget for dette arbeidet er ikkje avklara. Framføring av hovedvegen langs skråninga vi verte sikra med turvande støttemurar, planlagt i høve til dei grunnforhold som finst Jordvern- og landbruksfaglege vurderingar Ikkje aktuelt med spesiell utgreiing i dette høvet. Område har liten verdi i landbrukssamanhang. Sjå elles kommentarar frå myndigheiter og arealoppgåve Rikspolitiske retningsliner for areal- og transportplanlegging Godt utbygd kollektivtilbod, med busstopp like ved planlagt veikryss. Ny barnehage er planlagt i bustadfeltet, sjå tilstøytande plan. Skule med tilhøyrande idrettsanlegg i umiddelbar nærleik Veg- og vegtekniske tilhøve, tryggleik / skuleveg Feltet ligg på same side av fylkesvegen som Skålvik skule, som gjer at skulevegen vert kort og uproblematisk Skulekapasitet / konsekvensar I fylgje rektor ved Skålvik skule, og utdanningssjef i kommunen er det framleis kapasitet ved skulen i dag Vatn og avlaup Her har det tidligare vore samtalar med Fjellvar om aktuelle løysingar. Tilknytingspunkt blir ute ved fylkesvegen, der det ligg leidningar i dag. Men avlaupsleidning er ikkje teken i bruk grunna manglande reinseanlegg ved Apalvågen. Som eventuell førebels løysing tenkjer ein seg å etablera eige reinseanlegg (type Biovac eller tilsvarande) for feltet før avlaupsvatnet vert slept inn på leidning til Apalvågen. I Apalvågen vert det så lagt midlertidig sjøleidning ut så langt som naudsynt. Ei eventuelle løysing vert samordna med nabofeltet. Endeleg plassering vil ein komme tilbake til i seinare byggjesøknader. Straume den Straume Rådgivning AS Straume Rådgivning AS\ F:\Avd\PlanUtbygging\Regulering - Kunngjøring\1 desember-2007\skålevik_15_140-planskildring.doc side 5