Saksnr.: 2011/20302 Dokumentnr.: 12 Løpenr.: 127465/2012 Klassering: OMBERG Saksbehandler: Torill Nilsen Møtebok Behandlet av Møtedato Utvalgssaksnr. Planutvalget 13.12.2012 102/12 Forslag til detaljregulering/endring for Omberg Rolvsøy Utlegging til offentlig ettersyn og høring Forslagstiller: Gulli og Gunnar Saxegaard Rådmannens innstilling Rådmannen anbefaler planutvalget å fatte slikt vedtak: Planutvalget viser til opplysninger i saken og er enig i rådmannens vurdering. 1. Forslag til detaljregulering/reguleringsendring for Omberg, planid 0106 1047 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med bestemmelsene i Lov om planlegging og byggesaksbehandling 12-10 og 12-14. 2. Gjeldende reguleringsplan for Omberg, arealplanid 0106 560 vedtatt 15.02.2007, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i forhold til oppheving. Fredrikstad, 21.11.2012 Planutvalgets behandling 13.12.2012: Anita Vik FrP ønsket å prøve sin habilitet i sak 102/12. Et enstemmig planutvalg erklærte Anita Vik FrP inhabil og hun fratrådte under behandlingen av saken. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt (10 stemmer). Planutvalgets vedtak 13.12.2012: Planutvalget viser til opplysninger i saken og er enig i rådmannens vurdering. 1. Forslag til detaljregulering/reguleringsendring for Omberg, planid 0106 1047 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med bestemmelsene i Lov om planlegging og byggesaksbehandling 12-10 og 12-14. 2. Gjeldende reguleringsplan for Omberg, arealplanid 0106 560 vedtatt 15.02.2007, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i forhold til oppheving. Side 1 av 5
Fredrikstad, 14.12.2012 Rett utskrift: ---------------------------------------- Grete Herwander møtesekretær Utskrift til: Saksbehandler Torill Nilsen Kommunalsjef Roy Jakobsen Sammendrag Planforslaget er utarbeidet av plankonsulent Streken Arkitekter AS på vegne av Gulli og Gunnar Saxegaard som forslagstiller. Dette planforslaget baseres i hovedsak på reguleringsplanen som ble vedtatt i 2007, men som senere ble vedtatt omregulert i 2011. På grunn av en vanskelig ekspropriasjonssak, som lå som en forutsetning for gjennomføring av den daværende planen, ble det enighet mellom forslagsstiller og kommunen om å omregulere. Endringen består i flytting av adkomsten og bedre utnyttelsen ved økning fra 4 til 6 eneboligtomter. Vedlegg 1. Oversiktskart 2. Plankart, datert 20.11.2012 3. Reguleringsbestemmelser, datert 20.11.2012 4. Planbeskrivelse, datert 20.11.2012 5. Reguleringsplan, vedtatt 15.02.2007 6. Reguleringsbestemmelser, vedtatt 15.02.2007 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) Øvrige dokumenter i følge dokumentliste. Saksopplysninger Bakgrunn for planarbeidet Planforslaget er utarbeidet av Streken Arkitekter AS på vegne av Gulli og Gunnar Saxegaard. Planforslaget er i hovedsak basert på reguleringsplan som ble godkjent i 2007. På grunn av en vanskelig ekspropriasjonssak, som lå som en forutsetning for gjennomføring av den daværende planen, ble det enighet mellom forslagsstiller og kommunen om å omregulere. Dette ble vedtatt av bystyret 08.09.2011, sak nr. 82/11 Overordnet planstatus Rikspolitiske retningslinjer og bestemmelser: Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging(t-5/93) har som mål å utvikle arealbruk og transportsystem slik at det tilrettelegges for mest mulig effektive og miljømessige løsninger og trygge lokalsamfunn og bomiljø. Side 2 av 5
Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen(t-2/08) har som mål bl.a. å synliggjøre og styrke barn og unges interesser i planlegging og byggesaksbehandling og gi grunnlag for å vurdere saker der barn og unges interesser kommer i konflikt med andre interesser. Retningslinjene skal bl.a. sikre gode, varierte og store nok arealer i nærmiljøet. Fylkesplan for Østfold, Østfold mot 2050: Fylkesplanens målsetting om fortetting, og å ivareta miljø og kulturlandskap samt aktuelle steders særpreg gjelder, og skal i varetas i planen. I fylkesplanen har planområdet arealplanstatus tettbebyggelse og ligger innenfor område vist som Langsiktig grense for tettbebyggelse. Kommuneplanen 2011-2023, arealdelen: I kommuneplanen er området i hovedsak definert som boligområde, men et mindre areal mot nord faller innenfor LNF-området. Gjeldende reguleringsplan: Reguleringsplan for Omberg, nasjonal planid 0106560, vedtatt 15.02.2007, vedtatt omregulert 08.09.11. Beskrivelse av planområdet eksisterende forhold Planområdet ligger nordøst for Fredrikstad sentrum mot Sarpsborg, mellom Østfoldhallen og Glomma. Planområdets størrelse er ca 5.63 da, og eies av forslagstiller. Areal for ny adkomst fra Ombergveien er avtalt ervervet. Området framstår i dag som brakkmark, og er ikke i bruk. Med hensyn til stedsutvikling er planområdet et naturlig fortettingsområde for boliger slik det framstår, mellom bebyggelsen i området for øvrig, og LNF-området Lokalt omkranses planområdet av eksisterende småhusbebyggelse ved Ombergveien og Saxegårdsveien mot øst, syd og vest, og LNF-område (landbruk) mot nord. Den omkringliggende bebyggelsen er blandet, mindre homogen, og fra forskjellige tidsepoker. Området har imidlertid en relativt homogen bebyggelsesstruktur med hensyn til regelmessig plassering og orientering av bebyggelse. Adkomsten til planområdet er fra overordnet veinett Rolvsøyveien (fylkesveg109) via Hans Nilsen Hauges vei, Dikeveien, Ombergveien og eventuelt Evjebekkveien. Det er tidligere bestemt at planområdet skal ha adkomst fra Ombergveien, og ikke fra Saxegårdsveien. Planområdet sokner til Hauge skole som ligger ca. 2.5 km fra planområdet. Det er skoleskyss mellom skole og planområdet. Haugeløkka barnehage ligger ca 0.5km fra planområdet. Det er et godt service tilbud i og ved Østfoldhallen som ligger ca. 1.5 km fra planområdet. Glommastien ligger like i nærheten. Beskrivelse av planforslaget Forslaget må ses i lys av at det allerede, gjennom tidligere regulering, er akseptert å bruke området til eneboligtomter. Forslagets hovedgrep er å etablere ny adkomst fra Ombergveien, og å innpasse flere eneboligtomter. En konsekvens av dette er at adkomstvei/avkjørsel inne i planområdet også endres. Forøvrig er det ingen nye endringer. Planavgrensningen er i hovedsak som tidligere regulering, bortsett fra tidligere adkomstvei mot nord som avreguleres og ny adkomstvei som etableres mellom Ombergveien 45 og 47A. Tilleggstomt for nr 45 skal erstatte tomteareal som er avtalt ervervet for ny adkomst. Området reguleres til: Bygninger og anlegg (frittliggende småhusbebyggelse, tilleggstomter for to tilgrensende eiendommer, og lekeplass), og samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (veg; privat, felles avkjørsel). Gjeldende regulert avkjørsel mot nord avreguleres, og tilbakeføres til kommuneplanens arealdel med hensyn til formål. Side 3 av 5
Ny bebyggelse skal plasseres og orienteres i henhold til det bebyggelsesmønsteret som er etablert i nærområdet mellom Saxegårdsveien og Ombergveien. Felles avkjørsel og tomtedeling er planlagt med hensyn til dette, og en reguleringsbestemmelse regulerer husorienteringene. Tomtedelingen viser relativt små tomter, og for å unngå at området gror sammen er det regulert byggegrenser, og arealbegrensninger / høydebegrensninger for garasjer. Gesimshøyder er vurdert med hensyn til å oppnå brukbare arealer i 2.etg under skråtak. Terrenget mot øst stiger, og derfor er det regulert økt maksimal gesimshøyde for disse tomtene. Det foreslås at takform reguleres med saltak som er den vanlige takformen i strøket. Det foreslås gang- og sykkelpassasje gjennom område for lek, for å sikre adkomst fra planområdet og til Saxegårdsveien mot syd. Konsekvenser av planforslaget Planområdets størrelse, samt omreguleringens omfang, vurderes ikke å falle inn under forskrift om konsekvensutredning 2 eller 3. Planforslaget antas å ikke være i konflikt med overordnede planer og mål. Forslaget sparer LNF området med hensyn til plassering av avkjørsel i forhold til det tidligere regulering la opp til. Forslaget bidrar til økt boligmasse. Forslaget forutsetter at noe vegetasjon må fjernes. Hensynssone med vegetasjon mot LNF området sikrer vegetasjonen langs dette. Ny avkjørsel må etableres fra Ombergveien. Gangog sykkelforbindelse mellom Ombergveien og Saxegårdsveien etableres gjennom lekeplass. Felles lekeplass med gode solforhold og avskjermet fra støy. Teknisk infrastruktur er avklart med Teknisk Drift. Forslaget kompletterer boligområdet som helhet, fordi planområdet i dag framstår som en inneklemt lomme med brakkmark, kratt og småskog. Risiko- og sårbarhetsanalyse Ros analyse viser lav risiko med hensyn til beskrevne forhold. Samråd og medvirkningsprosess Planarbeidet ble varslet med kunngjøring i to aviser, 12.12.11 i Fredrikstad Blad og 13.12.11 i Demokraten og på kommunens nettsider. Ved fristens utløp var det ikke kommet inn noen kunngjøringsinnspill. Varsel om igangsetting av planarbeidet ble sendt til offentlige høringsinstanser 14.12.11. Grunneiere og andre rettighetshavere ble varslet ved brev datert 15.12.11. Økonomiske konsekvenser Ikke relevant. Konsekvenser levekår/folkehelse Endringen anses ikke å innebære konsekvenser for levekår/folkehelse i forhold til gjeldende regulering. Ansattes medbestemmelse Ikke relevant. Vurdering Beskrivelse av planforslaget Området reguleres til boligformål og er således en videreføring av gjeldende regulering. Det var kun adkomstforholdene som lå til grunn for vedtaket om omregulering. Planens avgrensing forøvrig, og innhold i hovedsak kan derfor videreføres i nytt forslag. Konsekvenser av planforslaget Tiltaket utløser ikke krav om konsekvensutredning (KU) etter plan- og bygningsloven. Ny tomtedeling er hensiktsmessig og ønskelig. Ny adkomstvei inn i området skal utformes mer nennsomt enn den tidligere regulerte rundkjøringen og erstattes med en vendehammer. Side 4 av 5
Risiko- og sårbarhetsanalyse ROS analysen er basert på MDs veileder og tar for seg det som er mest aktuelt i dette området. ROS analysen viser lav risiko med hensyn til de beskrevne forhold. I forhold til det biologiske mangfoldet og Naturmangfoldloven, er det ingen kjente registreringer i området. Samråd og medvirkningsprosess Plankonsulenten mottok 5 innspill i forbindelse med varsel om oppstart. Varslingsuttalelsene er referert og kommentert i planbeskrivelsen. Konklusjon Rådmannen har ingen flere merknader i denne fasen av behandlingsprosessen. Det forutsettes at planforslaget blir vurdert og bearbeidet på grunnlag av innkomne uttalelser etter høring og offentlig ettersyn. Rådmannen anbefaler planutvalget å gjøre vedtak om å legge planforslaget ut til høring og offentlig ettersyn. Side 5 av 5