Behandlet av Møtedato Utvalgssaksnr. Planutvalget /14

Transkript

1 Saksnr.: 2013/11418 Dokumentnr.: 24 Løpenr.: /2014 Klassering: Trondalen sørøst Saksbehandler: Torill Nilsen Møtebok Behandlet av Møtedato Utvalgssaksnr. Planutvalget /14 Forslag til detaljregulering for Trondalen sørøst - Onsøy Høring og offentlig ettersyn Forslagstiller: Trondalen Utvikling AS Utvalgsleders innstilling Planutvalgets leder anbefaler planutvalget å fatte følgende vedtak: Planutvalget viser til opplysninger i saken og er enig i rådmannens vurdering. Forslag til detaljregulering for Trondalen Sørøst arealplanid sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven Fredrikstad, Planutvalgets behandling : Votering: Utvalgsleders innstilling ble enstemmig vedtatt. Planutvalgets vedtak : Planutvalget viser til opplysninger i saken og er enig i rådmannens vurdering. Forslag til detaljregulering for Trondalen Sørøst arealplanid sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven Fredrikstad, Rett utskrift: Grete Herwander møtesekretær Utskrift til: Saksbehandler Torill Nilsen Kommunalsjef Roy Jakobsen Kort begrunnelse for eventuelt endret innstilling fra utvalgsleder Ingen endring. Rådmannens kommentar Ingen kommentar. Side 1 av 6

2 Rådmannens forslag til innstilling Planutvalget viser til opplysninger i saken og er enig i rådmannens vurdering. Forslag til detaljregulering for Trondalen Sørøst arealplanid sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven Sammendrag Planforslaget er utarbeidet av SG Arkitekter på vegne av Trondalen Utvikling AS som forslagstiller. Planområdet ligger i sin helhet innenfor reguleringsplan for Trondalen Syd i Onsøy og er på ca. 23 dekar. Hensikten med planen er å legge til rette for utvikling av denne delen av Trondalen med overordnede prinsipper fra gjeldende reguleringsplan, men med et revidert plankonsept. Reguleringsbestemmelsene stiller krav om bebyggelsesplan for dette området før igangsetting av tiltak. Etter ny plan og bygningslov er bebyggelsesplan erstattet med detaljregulering. I planen fra 2011 var dette området, benevnt B/KS, avsatt til blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse. Dette planforslaget legger opp til en mer konsentrert, men lavere og mer variert utbygging med mulighet for rekkehus, eneboliger i kjede, samt en del eneboliger. I det mest eksponerte området mot øst er arealet avsatt til frittliggende eneboliger. Planarbeidet var kunngjort og varslet igangsatt Rådmannen anbefaler planutvalget å gjøre vedtak om å legge planforslaget ut til høring og offentlig ettersyn. Vedlegg 1. Oversiktskart 2. Plankart datert Reguleringsbestemmelser, datert , revidert Planbeskrivelse, datert , revidert Illustrasjonsplan, datert Sammendrag av innkomne uttalelser 7. ROS - analyse Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) Øvrige dokumenter i følge dokumentliste. Saksopplysninger Bakgrunn for planarbeidet Hensikten med planen er å legge til rette for utvikling av området B/KS i reguleringsplanen for Trondalen syd med overordnede prinsipper fra gjeldende reguleringsplan, men med et revidert plankonsept. Dette forslaget til detaljregulering ligger i sin helhet innenfor reguleringsplanen for Trondalen syd som ble vedtatt i Overordnet planstatus Østfold mot 2050, fylkesplan Fylkesplanen for Østfold ble godkjent i statsråd 11. mars Tettstedsgrensen som er avmerket i fylkesplanen samsvarer med hensynsonegrensen i kommuneplanens arealdel Det aktuelle planområdet er definert som nåværende tettstedsbebyggelse. Kommuneplanens Arealdel , vedtatt Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til framtidig boligbebyggelse. Vest for planområdet er det lagt til rette for en utvidelse av Trondalen idrettsanlegg. Side 2 av 6

3 Videre vestover er store områder avsatt som landbruk, natur og friluftsområde vist med hensynssone (H530) for friluftsliv. Gjeldende reguleringssituasjon Reguleringssituasjonen gjenspeiler situasjonen i arealdelen. Det aktuelle området ligger inne som felt B/KS, og en liten del av FS3 i regulerings plan for Trondalen syd. Tilstøtende plan i vest regulerer barnehage og idrettsanlegg. Østover er det regulert etablerte boligområder. Reguleringsplan for Trondalen syd, 2.3 stiller krav om at det utarbeides bebyggelsesplan for område B/KS. Beskrivelse av planområdet eksisterende forhold Planområdet dekker ca. 23 daa og ligger i Trondalen på Gressvik ca. fem kilometer fra Fredrikstad sentrum. Planområdet er lokalisert på en åsrygg ca. 50 m o. h. som strekker seg fra nordøst mot sørvest. Området domineres av fast fjell stedvis kledt med et tynt løsmassedekke som gir grobunn for lyng og furu. Området framstår i dag som et skogsområde og er markert som turterreng i Fredrikstad kommunes kartløsning selv om det ikke går noen markante stier gjennom området. Rett vest for planområdet er et nytt boligområde med konsentrert småhusbebyggelse under oppføring. Områdene videre vestover er ubebygd. Øst for planområdet ligger et etablert boligområde. På grunn av den markerte topografien ligger planområdet adskilt fra bebyggelsen i øst. Et stykke nord for planområdet er det derfor regulert inn en gang- og sykkelveg som forbinder planområdet med områdene lenger øst. Denne gangvegen vil fungere som gangadkomst til bussholdeplass, skole, barnehage og butikk. Skoleveien vil delvis følge boliggater med blandet trafikk, men anses som trygg. Planområdet betjenes ikke av rutebuss. Nærmeste bussholdeplass ligger om lag 500m fra planområdet og med en forholdsvis lav kollektivdekning vil planområdet derfor kunne bli bilbasert. Avstanden til sentrum er akseptabel med tanke på sykkelbruk. Veistandarden langs ruten er varierende og følger både veier med blandet trafikk og gang- og sykkelveier. Det er ikke registrert naturverdier av spesiell verdi innenfor planområdet. Databasen arealis ( er benyttet som kilde, og det er gjort supplerende befaring i området for å avdekke om det f. eks. finnes hule eiker. Områdene vest for planområdet er registrert som svært viktig/viktig yngleområde for trelerke og natteravn. Aktiviteten i planområdet vil ikke påvirke disse bestandene. Beskrivelse av planforslaget Arealformålene i planen er følgende: Bebyggelse og anlegg: Boligbebyggelse Boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse Boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse Energianlegg Lek Samferdsel og teknisk infrastruktur: Veg Annen veggrunn grøntareal Grønnstruktur: Turdrag Formålet med detaljreguleringen er å legge til rette for utbygging av boliger i området. Side 3 av 6

4 Hovedgrepet i planen er å etablere en ringvei opp Trondalstoppen med tosidig bebyggelse. Ringveiens form muliggjør en høy utnyttelse og en rasjonell utbygging. Samtidig blir det få stikkveier som vanskeliggjør renovasjon og brøyting. Det etableres så grønne tverrforbindelser for gående på tre steder som knytter ringveien til grøntområdet like øst, nord og sør for planområdet. Tverrforbindelsene er delvis samlokalisert med lekeplassene. Dette er arealeffektivt samtidig som lekeplassene vil kunne fungere som en møteplass for flere grupper av beboerne. Planforslaget skiller mellom tre ulike kategorier av boligbebyggelse: Boligbebyggelse (B1), frittliggende småhusbebyggelse (BF1 BF2) og konsentrert småhusbebyggelse (BK1 BK4). Innen B1 tillates både frittliggende og sammenbygde småhus med inntil tre målbare plan, mens det innen BK1 BK4 er lagt til rette for sammenbygde bolighus som f. eks. tomannsbolig, firemannsbolig, mindre leilighetsbygg eller rekke- og kjedehus. Planbestemmelsene binder ikke opp detaljene, men fastlegger hovedtrekkene i boligstrukturen med muligheter for eneboliger i den østligste delen og en mer konsentrert bebyggelse videre vestover. Reguleringsplan for Trondalen syd åpnet for blokkbebyggelse med møne/gesimshøyde opp til 13 m over ferdig planert terreng i tillegg til ytterligere 1,5 m for tekniske anlegg for 20% av bygningsbredden. Ut fra landskapshensyn og ønsker i markedet er den maksimale byggehøyden redusert til 8/9 m samtidig som det i de høyest liggende delene av planen bare åpnes for eneboliger som lettere kan plasseres i landskapet. Den tillatte byggehøyden i de ulike feltene BF og BK er differensiert med bakgrunn i de naturgitte forholdene. Resultatet vil kunne en gi en bedre stedstilpasset og mer variert bygningstypologi innen feltet. Variasjon i boligtilbudet vil også kunne føre til variasjon i befolkningssammensetningen. Illustrasjonsplanen legger opp til bebyggelsesstruktur der silhuetten østover holdes så åpen som mulig. Det legges til rette for trinnfri adkomst fra parkering og til boliginnganger. Fellesområdene vil også opparbeides etter prinsippene om universell utforming og være tilgjengelig for de fleste av boenhetene. På grunn av terrenget vil det imidlertid være vanskelig å sikre en universell tilgjengelighet for alle uteoppholdsarealer innen planområdet. Konsekvenser av planforslaget Endringer i forhold til gjeldende plansituasjon: Endring av planformål: Felt B/KS er i reguleringsplan for Trondalen syd av satt til blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse og åpnet for 6965 m 2 BYA. Planforslaget for Trondalen sørøst legger opp til en mer arealkrevende, men lavere og mer variert utbygging over totalt 8086 m 2 BYA. Den høyere arealutnyttelsen vil kunne gå utover uteoppholdsarealene til hver boenhet, noe som kan forsvares i et område der det ellers er god tilgang på sammenhengende grønnstruktur. I det mest eksponerte området mot øst er arealet avsatt til frittliggende eneboliger. Felt FS3 i reguleringsplan for Trondalen syd er avsatt til frittliggende eneboliger. I detaljreguleringsplanen er de to sørvestre tomtene av FS3 foreslått omregulert til konsentrert småhusbebyggelse (BK1), slik at strukturen i felt K S3 forlenges. Endringen innebærer en fortetting av området, og er naturlig avgrenset av terrenget mot vest og vegen mot øst. Endring av krav til uteoppholdsareal: Reguleringsplan for Trondalen syd 2 sier at uteareal for opphold bør utgjøre minimum 80 kvm pr. bolig på bakkeplan. I planforslaget er krav et redusert til 30/60 kvm pr. bolig. Dette forsvares med at området ligger nært store friområder og grøntområder som gir gode uteoppholdsarealer. Det legges nå opp til en utbyggingsform som krever noe mer areal, men som gir mulighet for individuelle uteoppholdsarealer. Side 4 av 6

5 Endrede byggegrenser mot veg og friområde: Byggegrensen på fire meter mot veg er videreført mot Trondalsveien. På øvrige veger er byggegrensen lagt nærere vegen for å utnytte arealet bedre. Byggegrensen mot friområdet i øst er redusert lengst nord i planen, der byggeområdet ligger lengst vekk fra fjellsiden og høyspentkabelen er lagt i bakken. Mens reguleringsplanen la til rette for blokkbebyggelse, legger detaljreguleringsplanen til rette for lavere bebyggelse i det aktuelle området. Byggegrensen mot øst ble trolig satt som følge av høyspentlinjen, samt for å dempe fjernvirkningen av den mulige blokkbebyggelsen. I det samme området tillates nå bare eneboliger som er vesentlig lavere (redusert fra 13 til 9 m), og enklere å terrengtilpasse. På grunn av den lavere byggehøyden vil fjernvirkningen reduseres. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse som har avdekket at grunnen i planområdet har potensial for radon. Gjeldende teknisk forskrift krever at bebyggelsen prosjekteres med radonsperre. Det anbefales i tillegg at byggegrunnen tilrettelegges for mulige avbøtende tiltak. Samråd og medvirkningsprosess Oppstart av planarbeidet er varslet på ordinær måte med kunngjøring på kommunens hjemmeside, annonse i lokalaviser og brev til berørte parter og offentlige myndigheter Varslingsuttalelsene er gjengitt og kommentert i eget vedlegg til saken. For nærmere omtale av planforutsetninger og innhold vises det til planbeskrivelse og øvrige plandokumenter. Økonomiske konsekvenser Ikke relevant. Konsekvenser levekår/folkehelse Den foreslåtte detaljreguleringsplanen anses ikke å ha negativ betydning for levekårene i området. Endringen i arealbruk antas å være positivt for nærmiljøet. Ansattes medbestemmelse Ikke relevant. Vurdering Beskrivelse av planforslaget Planforslaget er godt beskrevet i vedlagte dokumenter. De vurderinger som er gjort i forhold til eksisterende planer antas gode nok. Konsekvenser av planforslaget Planområdet var regulert fra før og denne detaljreguleringen vil ikke føre til merkbare endringer i trafikkmengden. Endringen av arealbruk anses som minimal og anses som positivt for nærmiljøet vurdert rent estetisk. Naturmangfold I avsnittene nedenfor er planen vurdert etter kriteriene som framgår av i naturmangfoldloven. 8. Kunnskapsgrunnlaget Planområdet er undersøkt gjennom befaringer og det er foretatt utsjekk mot DN sin naturbase. Det er ikke registrert forekomster av truede dyr eller planter, viktige naturtyper eller kulturlandskap i området eller tilstøtende arealer. Vi anser kunnskapsgrunnlaget som tilstrekkelig for å utelukke skade på viktige, biologiske interesser. 9. Føre-var-prinsippet Virkninger av planlagte tiltak innenfor planområdet vurderes i hovedsak å være kjent. Side 5 av 6

6 10. Økosystemtilnærming og samlet belastning I henhold til naturmangfoldloven 10, skal en samlet belastning, som f. eks. stykkevis nedbygging av landskap, økosystemer, naturtyper og arter unngås. Utvidelsen av bebyggelsen i Trondalen sørøst går ut over en hyppig forekommende naturtype og det aktuelle planområdet vil ligge inneklemt mellom annen bebyggelse som igjen er avgrenset av en langsiktig markagrense vest for idrettsanlegget. 11. Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver: Det vurderes ikke som aktuelt å gjennomføre avbøtende tiltak, da naturtypen verken er truet eller har særskilt verdi. 12. Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder Tiltaket er i størst mulig grad forsøkt tilpasset eksisterende landskap og inngrep vil bli begrenset til det som er nødvendig for gjennomføring. Overflateavrenning fra boligområdet vil samles og fordrøyes lokalt. Samråd og medvirkningsprosess Plankonsulenten mottok 4 innspill i forbindelse med varsel om oppstart. Varslingsuttalelsene er referert og kommentert i eget vedlegg til saken. Konklusjon Rådmannen har ingen flere merknader i denne fasen av behandlingsprosessen. Det forutsettes at planforslaget blir vurdert og bearbeidet på grunnlag av innkomne uttalelser etter høring og offentlig ettersyn. Rådmannen anbefaler planutvalget å gjøre vedtak om at planforslaget sendes på høring og offentlig ettersyn. Side 6 av 6