Stedsanalyse for Vardåsveien 8 Planavdelingen, Ski kommune Dato: 10.4.19
Fase 1: Kartlegge Denne fasen består av systematisk kartlegging av elementer som beskriver stedets form. Fase 1 danner en samlet faktabasert beskrivelse av stedsspesifikke egenskaper og egenart. Oversikt over analyseområdet og planområdet Kart 1 Kart 2 Planområdet, kart 1, er om lag 3,4 daa og ligger mellom Ski sykehus og Langhusveien. I stedsanalysen må vi ta utgangspunkt i et større analyseområde, se kart 2. Planområdet ligger i en avstand fra Ski sentrum på ca 700-750 m2, kart 3. Analyseområdet er stort nok til å inneholde alle elementer som må tas med i en stedsanalyse; støykilder, omkringliggende bebyggelse, utsikt mot kulturlandskapet i vest av nasjonal verdi mm. Analyseområdet er således stort nok for å kunne danne et bilde av hva som påvirker eiendommen stedsanalysen skal gjelde for. Kart 3
Planstatus og rammebetingelser Må omtale: Kommuneplanen, ikke områdeplan, detaljplan.. Sone for kulturlandskap med nasjonal verdi (område 58/59 i rapport om kulturlandskap i Follo http://kart.follokart.no/diverse/follo/kulturlandskap_rapport.pdf) Strukturerende elementer Landskapsform og topologi: Terrenget skråner mot syd-vest. For den aktuelle eiendommen er det 11m høydeforskjell fra sør til nord på tomten, fra kotehøyde 142 i sør til 153 i nord. Terrengets hellingsgrad gir gode solforhold til fremtidige uteoppholdsarealer, i tillegg til gode siktlinjer fra tomten til omkringliggende kulturlandskap med nasjonal verdi. Bebyggelsesstruktur: Som nabo i nord ligger et eldre murhus fra 1953. Dette er svært godt bevart på utsiden. Det er flere hus i nærområdet som er bygget i perioden 1950-1975. Disse har en særegen arkitektur med flate tak, rette former og karakteristisk bruk av vinduer. Rett syd for Vardåsveien 8 ligger en nyetablert tomannsbolig. Arkitekturen er moderne, men er inspirert av arkitekturen fra -50 og -60 tallet. Utforming og størrelser på omkringliggende bebyggelse er med å styre utforming av ny bebyggelse på eiendommen.
Vardåsveien 10. Vardåsveien Typisk arkitektur fra 1950-1960-tallet Vardåsveien 1a og 1b. Moderne arkitektur inspirert av 1950- og 60-talls arkitektur Siktlinjer: På grunn av terrengets helningsgrad har tomten god utsikt mot syd og vest. Man kan se helt over til Hebekk og Kapell-sander gård. Kulturlandskapet er av nasjonalt viktig verdi.
Siktlinjer fra tomten Støy: Eiendommen ligger delvis innenfor gul støysone som genereres av Langhusveien Eksisterende vegetasjon: Store deler av Vardåsveien 8 har aldri vært bebygget og er derfor dekket med vegetasjon. Særlig mot nord er det mye tett vegetasjon av varierende størrelse, men med noen større trær. En større blodbøk står omtrent midt på tomten. I tillegg står det noen furutrær mot øst/ski sykehus. Furutrær er karakteristisk for området. Det må gjøres en nærmere vurdering av biologisk mangfold i forbindelse med reguleringsplanarbeidet.
Eksisterende vegetasjon Eiendomsstruktur: Eiendommen var opprinnelig tenkt benyttet til ambulansestasjon og er derfor kommunalt eid. Sykehuset utgjør et stort areal på Vardåsen, og sammen med en barnehage og 27 kommunalt eide boliger i nord, er kommunen en relativt stor grunneier i nærområdet.
Blå arealer viser eiendommer i kommunalt eie Mobilitet og kommunikasjon Vardåsveien 8 ligger 1.3km i ganglinje fra Ski stasjon. I Langhusveien ligger to nyetablerte busstopp hvor Ruter har 10-minutters ruter mellom Bøleråsen og Drøbak, fra 07.30 om morgenen til 20.00 på kvelden. Det er regulert et fortau opp fra Langhusveien, på Vardåsveiens østre side, men dette fortauet er ikke opparbeidet. Fra krysset Vardåsveien-Langhusveien og sørover til rundkjøringen i Langhusveien/Kirkeveien er det sammenhengende fortau på østre side, adskilt fra bilveien. Det samme gjelder nordover til Langhus. Eksisterende og fremtidig fortau, bussholdeplasser i nærheten
Fortau fra Vardåsen til Langhus/Ski sentrum Fase 2 - analysere Denne fasen utgjør samlede vurderinger av stedets sammenhenger og egenart, som det bør tas hensyn til ved utvikling av eiendommen. Denne fasen gir et faglig grunnlag for konkrete vurderinger og føringer av potensial og handlingsrom for prosjektet. Landskapsform og topologi: På grunn av det skrånende terrenget mot syd-vest er det gode sol- og utsiktsforhold på tomten. Siktlinjene mot kulturlandskapet bør bevares, og ny bebyggelse plasseres slik at dette ivaretas. Det skrånende terrenget er en fordel, da det muliggjør direkte innkjøring i p-kjeller fra syd, uten behov for nedkjøringsrampe. Dette prinsippet kan benyttes på flere steder av tomten. Konseptskisse for innkjøring til p-kjeller
Grønnstruktur: Noe av den eksisterende vegetasjonen er såpass store trær at noen av dem bør ivaretas. Dette gjelder spesielt en blodbøk som står omtrent midt på tomten, samt en rekke med mindre furutrær langs Vardåsveien mot Ski sykehus. Furutrær er karakteristisk for området, og disse bør derfor bevares slik at de kan vokse seg enda større. Siktlinjer: Ny bebyggelse bør plasseres slik at den ikke kommer i konflikt med siktlinjene. Bebyggelsesstruktur: Den 50-talls karakteristiske eneboligen i nord og de nyetablerte boligene i syd med samme arkitektoniske utforming gir føringer for ny bebyggelse på eiendommen. Lenger og bredder fra de tre boligene bør videreføres til Vardåsveien 8 for å skape et helhetlig uttrykk på bebyggelsen i området. Vardåsveien 10 er 21x25m, og har uttrykksmessige oppbrytninger i både materialer og form. Vardåsveien 1a er 16x16m. Vardåsveien 1b er av samme dimensjon som 1a, men forskjøvet, slik at fasaden blir brutt opp. Dette er prinsipper som bør videreføres for ny bebyggelse på Vardåsveien 8. Siktlinjer og overførte dimensjoner fra omkringliggende bebyggelse
Fase 3 - anbefale Denne fasen kommer med anbefalinger og føringer for prosjektet i form av et kart som komplimenteres av tekstlige føringer Det som styrer utforming av ny bebyggelse og plassering av uteoppholdsareal for Vardåsveien 8 er i størst grad: - Omkringliggende bebyggelse - Eksisterende vegetasjon - Siktlinjer - Terreng- og solforhold Et anbefalingskart basert på denne stedsanalysen kan dermed se slik ut: Det er ikke alltid det er mulig å bevare alle elementer som bør påvirke ny bebyggelse, og hva som evt. må vike må vurderes i en volum- og mulighetsstudie. Kartet er veiledende for en evt. planprosess. Anbefalt plassering på ny bebyggelse og uteoppholdsareal:
MULIGHETSSTUDIE Anbefalinger- Konsept Dagens situasjon Mulig løsning Premissgivende
Forslag til utbyggings soner Plassering av uteoppholdsareal på mest solrik areal
Vardåsveien 10 Ski sykehus Vardåsveien 1, A og B