Notat. Boligområder og egnethet. Kommentar til brev fra Fylkesmannen, datert : Gitte føringer for egnethet: strukturelle rammefaktorer

Størrelse: px

Begynne med side:

Download "Notat. Boligområder og egnethet. Kommentar til brev fra Fylkesmannen, datert 18.11.2013: Gitte føringer for egnethet: strukturelle rammefaktorer"

Rasmus Finstad
9 år siden
Visninger:

1 VEDLEGG 6.1 Notat Prosjektnummer / -navn Kommuneplan Skaun kommune Oppdragsgiver Skaun kommune PMU Saksbehandler Tittel Boligområder og egnethet Kommentar til brev fra Fylkesmannen, datert : Boligområder og egnethet Fylkesmannen i Sør-Trøndelag stiller vilkår om at boligtettheten må heves og at minimumskrav skal gjøres juridisk bindende. Kravene som stilles er 4-8 boliger per daa for sentrumskjernen, 4 boliger per daa for sentrumsområdet og 2,5 bolig per daa i randsonen. Det kommenteres i tillegg at boligområder ikke ligger sentralt nok med hensyn til rikspolitiske retningslinjer om en samordnet areal og transportplanlegging (RPR SATP). Det er som et ledd i planarbeidet gjennomført en egnethetsanalyse for boligutvikling i Børsaområdet. Denne analysen innbefatter naturgitte og samfunnsmessige faktorer som helningsgrad, helningsretning, andre geotekniske forhold (kvikkleire), natur- og kulturverdier. Ved å inkludere disse faktorene i en overlay-kartanalyse får en oversikt over hvilke areal på Børsa som faktisk er egnet for boligbygging. Gitte føringer for egnethet: strukturelle rammefaktorer 1. Helningsgrad på terreng Sentrumsnær utbygging (innen 2 km) har for det første utfordringer knyttet til mye bratt terreng. Som helningskartet viser (Figur 1) har en betydelig andel av området helningsgrad svært bratt (rødt) eller bratt (oransje) terreng der det henholdsvis er brattere enn 1:3 og 1:5-1:3. Det er gjort en studie (Figur 2 og 3) som undersøker hvordan en eventuell bebyggelse kan organiseres i terreng med helningsgrad på 1:8, 1:4 og 1:2, det vil si terreng som er innenfor kategorien skrånende, bratt og svært bratt. Denne analysen viser at en i skrånende terreng (gule områder på kartet over helningsgrad, Figur 2) kan organisere bebyggelse og infrastruktur på en måte som tilfredsstiller krav til bokvalitet og rasjonell framføring av infrastruktur. Plassering av bebyggelse i bratt terreng med helning 1:4 er også mulig, men dette fordrer dyrere og mer plasskrevende løsninger da en her i større grad må gjøre oppfyllinger mellom husene for å tilfredsstille krav til boligbebyggelse og føring av infrastruktur mellom bebyggelsen. Studien viser videre at en ved utbygging av boliger på en svært bratt tomt (helning 1:2), i tillegg til store oppfyllinger, er nødt til å føre infrastruktur

2 (enveis) ved siden av hverandre i to parallelle nivå for å kunne betjene boligrekkene. Universell utforming vil være svært vanskelig å oppnå i slikt terreng. Figur 1: Helningsgrad Det er på bakgrunn av dette ikke en ønsket løsning å bygge i områder med terreng brattere enn 1:3 da nødvendige tilpasninger vil gi svært plasskrevende og dyre løsninger. Utbygging av oransje områder med bratt terreng (1:5 1:3) er heller ikke optimalt, men det er ut i fra en helhetsbetraktning vurdert dit hen at det er mulig å bygge i slikt terreng gitt at andre forhold også tilsier at en utbygging er mulig. En tilleggsfaktor er imidlertid dårlig tilgjengelighet til utbyggbare områder. Det er blant annet tilfeller der areal, som i utgangspunktet har en helning som tilsier utbygging, har omliggende terreng som er så bratt at det er vanskelig å føre veger inn i området. I tillegg til utfordringene knyttet til bratt terreng har en også utfordringer knyttet til terrengets helningsretning. Side 2 av 6

Figur 2: Helningsgrad 1:8 til venstre, helningsgrad ¼ til høyre. Figur 3: Helningsgrad 1:2. 2. Helningsretning orientering av terreng For å tilfredsstille kravene til gode uteoppholdsareal ønsker en som regel sør eller vestvendte boligtomter som gir gode solforhold.

3 Figur 2: Helningsgrad 1:8 til venstre, helningsgrad ¼ til høyre. Figur 3: Helningsgrad 1:2. 2. Helningsretning orientering av terreng For å tilfredsstille kravene til gode uteoppholdsareal ønsker en som regel sør eller vestvendte boligtomter som gir gode solforhold. I dette tilfellet er en betydelig andel av terrenget innenfor planområdet østvendt (se helningsretningskart i Figur 4). Sentrale deler er riktignok også sørvendt, men deler av disse arealene er ikke utbyggbare da de sammenfaller med areal som har svært bratt terreng. Dette framkommer av egnethetskartet i der en har lagt sammen helningsgrad og terrengfall mot nord og øst. Med basis i at en da sitter igjen med marginale areal som både har en tilfredsstillende helningsgrad og som er sør eller vestvendt, er det her valgt å legge boligbebyggelse også i østvendt terreng. Side 3 av 6

4 Figur 4: Helningsretning. 3. Kvikkleire, natur- og kulturverdier Også andre geotekniske forhold fordrer hvilke områder som er egnet for bebyggelse. Det er blant annet et større aktsomhetsområde for kvikkleire som dekker sentrum av Børsa. I tillegg er det nordvest i planområdet (Jyssand) et større, fredet kulturminneområde bestående av gravhauger fra bronsealder jernalder. 1 Dette er også forhold som begrenser mulig plassering av bebyggelse. 4. Dyrka mark og ATP Om en i tillegg til faktorene som allerede er omtalt tar med dyrka mark i regnestykket, viser overlayanalysen at konsekvensene av å ikke bygge på dyrka mark er at en sitter igjen med tilnærmet null areal egnet til utbygging (se Figur 6). Egnethetsanalysen viser således at det eksisterer en målkonflikt mellom jordvern og rikspolitiske retningslinjer om en samordnet areal og transportplanlegging. 1 Side 4 av 6

5 Figur 5: Konsekvens for utbygging utenfor dyrket mark. 5. Marked og etterspørsel Rammebetingelsene i boligmarkedet i regionen gir også føringer på hva som er en realistisk utnyttingsgrad i området. I planforslaget er det lagt opp til småhusbebyggelse, dvs. eneboliger/rekkehus/kjedehus, samt mindre leilighetsbygg plassert nært dagens sentrumsområde. En kunne oppnådd en høyere utnyttelse ved å velge en mer arealintensiv typologi. Dette er imidlertid ikke realistisk da det her er snakk om en begrenset etterspørsel etter blokkbebyggelse. Markedet i randkommuner som Skaun betjener det markedet som ikke betjenes i Trondheim. Dagens politikk i Trondheim er leilighetsbygg med en typisk tetthet større enn 6 boliger per daa, mens markedet med nybygg av eneboliger, rekkehus, kjedehus og små leilighetsbygg overlates til nabokommunene. Samlet vurdering Utfordringer til topografi dyrka mark og utnyttelse. Analysen viser at sentrumsnær utbygging (innen 2 km) har utfordringer knyttet til svært bratt terreng og/eller feil orientering og/eller dyrket areal. Egnethetsanalysen gitt de faktiske forholdene på Børsa gir da en realistisk utnyttelsesgrad på gjennomsnittlig 1,5 boliger per daa for de enkelte feltene. Det er vanskelig å oppnå en høyere utnyttelse enn dette da dette tallet allerede innbefatter plassering av boligbebyggelse i mindre optimalt terreng med hensyn til helningsgrad og østvendt orientering. Målkonflikt mellom jordvern og SATP. Side 5 av 6

Det framkommer her at det også oppstår en målkonflikt mellom jordvern og retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging (RPR- SATP). Marked og boligetterspørsel.

6 Det framkommer her at det også oppstår en målkonflikt mellom jordvern og retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging (RPR- SATP). Marked og boligetterspørsel. Markedet i randkommuner som Skaun betjener det markedet som ikke betjenes i Trondheim. Dagens politikk i Trondheim er leilighetsbygg med en typisk tetthet større enn 6 boliger per daa, mens markedet med nybygg av eneboliger, rekkehus, kjedehus og små leilighetsbygg overlates til nabokommunene. Randkommuner som Skaun betjener i stor grad markedssegmentet småhustypologi og det er snakk om en begrenset etterspørsel etter leilighetsbygg. Kombinasjon med vurderinger knyttet til marked og boligetterspørsel gir et tall på hva som er en realistisk utnyttelse. Side 6 av 6

Like dokumenter

Arealet er avsatt til fremtidig boligformål i gjeldende kommuneplans areadel ( ) og i høringsutkast til ny kommuneplans arealdel ( ).

Arealet er avsatt til fremtidig boligformål i gjeldende kommuneplans areadel ( ) og i høringsutkast til ny kommuneplans arealdel ( ). PLANINITIATIV LOESHAGEN BOLIGOMRÅDE - Gnr/bnr 132/2 Redegjørelse for planinitiativet: a. Formålet med planen Formålet med planen er å legge til rette for et nytt boligområde med frittliggende, og eller