Oppdragsgiver: Storebrand Eiendom AS Oppdrag: 535323 Planbistand Storebrand - Slemmestad Dato: 2014-06-04 Skrevet av: Kari Kiil Kvalitetskontroll: Hans Baalerud STOREBRANDS INNSPILL TIL KOMMUNEPLAN - GNR 38, BNR 402 - RØYKEN KOMMUNE INNHOLD 1 Forslag til arealbruksendring... 1 2 Beliggenhet... 2 3 Eksisterende arealbruk... 2 4 Foreliggende dokumentasjon for området... 4 5 Konsekvenser av forslaget... 4 6 Løsninger... 4 1 FORSLAG TIL AREALBRUKSENDRING Røyken kommune har startet opp arbeidet med rullering av kommuneplanens arealdel og utarbeidet et planprogram. Storebrand er grunneier i området og gir i dette notatet innspill til arealbruksendring for Storebrands eiendom gnr 38 bnr 402 «Oslofjordmarka» i Slemmestad. Eiendommen er på til sammen ca 35 da. Storebrand ser for seg en utvikling av de deler av eiendommen som kan være mest egnet for boliger i tråd med kommunens intensjon om boligfortetting i senterområdet Slemmestad. Det vises til den forventede befolkningsveksten i kommunen i årene fremover og behovet for boliger som må ivaretas ved å tilrettelegge for tilstrekkelig areal til formålet. Fortettingen må skje utover dagens planer og områder. Notat: Storebrands innspill til kommuneplan - gnr 38, bnr 402 - Røyken kommune Side 1
Det er tomteeiers vurdering at området egner seg svært godt for boliger med høy bokvalitet som vil være attraktive for flere brukergrupper. Det foreslås derfor en arealbruksendringen fra dagens LNF formål til boligformål for de deler av eiendommen som vil være mest egnet for boliger og som ikke er i konflikt med verneinteresser i den østlige delen. Forslag til areal sirklet inn på kartet overfor synliggjør aktuelt område og for en nærmere vurdering og dialog med kommunen om arealavgrensning. Vi anser området som svært aktuelt til boligformål fordi: 1. flere boliger vil bidra til å oppfylle kommunens mål om flere boliger som følge av forventet befolkningsvekst (boligprogrammet) 2. Slemmestad er ett av fire hovedsentra som kommunen ønsker å boligfortette 3. det er sentrumsnært og ved kollektivknutepunkt som et bærekraftig element 4. det er svært gode naturgitte forhold som sol og tilgang til friområder og sjø 5. området har gode barnehage,- og skoletilbud 6. kommunale veier gir god tilgjengelighet til området 7. gjeldende LNF formål kan i stor grad opprettholdes 8. hensyn til friluftsliv og turstier ivaretas gjennom tilpasset ny bebyggelse 2 BELIGGENHET Eiendommen ligger i den østlige delen av kommunen langs Oslofjorden syd for Slemmestad og kun noen hundre meter fra vannet. Området har en svært attraktiv beliggenhet ved Slemmestadåsen og nær sentrum med svært gode solforhold og grøntområder i umiddelbar nærhet som vil kunne gi optimale bokvaliteter. Området er sentralt og lett tilgjengelig tett på Slemmestad sentrum med kort vei til alle kollektivtilbud samt senter og servicefunksjoner. Barnehager og skoler ligger i nærheten av området og flere kommunale veier går langs og inn mot området. 3 EKSISTERENDE AREALBRUK Kommuneplan Eiendommen gnr 38, bnr 402 er i gjeldende kommuneplan 2011-2023 avsatt til LNF område. Notat: Storebrands innspill til kommuneplan - gnr 38, bnr 402 - Røyken kommune Side 2
Kommunedelplan I kommunedelplan for Slemmestad fra 01.012.2011 har eiendommen samme LNF formål som i kommuneplanen. Gnr 38/bnr 402 Utsnitt fra kommunedelplan for Slemmestad sentrum I planstrategien som nylig er vedtatt i kommunen, fremkommer det at deler av kommunedelplan vil bli erstattet av en områderegulering for Slemmestad sentrum som er igangsatt og som dekker den tradisjonelle sentrumskjernen og områdene nord for denne. Reguleringsplan Gjeldende reguleringsplan for Ødegårdsmarka fra 1983 og senere revidert og stadfestest i 1987 viser boligregulering i tilgrensede arealer og ev noe i området og for øvrig uregulert. Gnr 38/bnr 402 Notat: Storebrands innspill til kommuneplan - gnr 38, bnr 402 - Røyken kommune Side 3
4 FORELIGGENDE DOKUMENTASJON FOR OMRÅDET NOTAT Nedenfor er listet opp kjent dokumentasjon så langt vi kjenner til for området av bruks- og verneverdier. Vi vil ev komme tilbake til ytterligere dokumentasjon dersom det er ønskelig. Kulturminner og kulturområder Det er ikke funnet dokumentasjon på kjente kulturminner,- eller områder. Jord- og skogbruk Ifølge høringsutkast til kommuneplanens samfunnsdel 2014-2034 kan vi ikke se at området har høy bonitet for landbrukets ressursfordeling på jord- og skogbruk, ref kart s. 44, og boligformål anses ikke å kommer i konflikt med landbruksinteresser. Biologisk mangfold, friluftsliv, rekreasjon Avgrensningen av forvaltningsplan for Slemmestadåsen Morberg naturreservat av 27.01.2014 tangerer i den sydøstlig del av eiendommen. Det antas at eiendommen kan bestå av dels tilsvarende artsmangfold som er beskrevet i forvaltningsplanen og som er blandet skogsvegetasjon og som er forholdsvis ung og i tiltagende gjenvoksing. Det ser ikke ut til at området har sterkt truet artsmangfold. Ifølge planen antas at området har vært mye mer åpent før enn det er i dag og at det har kraftig oppslag av rogn, bjørk, selje, furu og gran. Det går stier gjennom området (Kyststien antas å gå nedenfor aktuelt boligareal) som benyttes til friluftformål. Boligformål antas ikke å være til hinder for å opprettholde naturmangfold og rekreasjonsmuligheter. Helse- og miljøforhold Ingen særlige forhold utover det som gjelder for Slemmestad og dette området for øvrig. 5 KONSEKVENSER AV FORSLAGET Forslaget om arealbruksendring fra LNF til boligformål for deler av eiendommen vil først og fremst ha som konsekvens at eksisterende LNF areal som i dag benyttes til friluftsliv vil bli noe mindre enn dagens. Det er fortsatt store arealer i og rundt området som vil kunne ivareta både bruken av tomta som nærfriområde for eksisterende boligområde og friluftslivet generelt. For øvrig legges til grunn at arealmessige, tekniske og funksjonelle krav kan oppfylles på en god og bærekraftig måte i tråd med plan- og bygningsloven og etter kommunens retningslinjer. Ev rekkefølgekrav som er nødvendig for gjennomføring av en omregulering til boligformål forutsettes avklart gjennom utbyggingsavtale. 6 LØSNINGER Storebrand ønsker en god dialog og et godt samarbeid med kommunen om forslaget og hvordan konsekvenser kan ivaretas og løses på en hensiktsmessig måte. Det gjelder tilretteleggelse for ferdsel og friluftsliv i og i tilknytning til boligområdet, en nærmere vurdering av hvordan adkomstforhold bør tilrettelegges frem til og innenfor området samt andre områdespesifikke behov som må ivaretas. Storebrand er svært positive til å bidra med gode Notat: Storebrands innspill til kommuneplan - gnr 38, bnr 402 - Røyken kommune Side 4
og bærekraftige løsninger i tråd med offentlige føringer både når det gjelder bokvaliteter og miljømessige forhold som bærekraftig energiløsninger osv. Storebrand ser frem til en dialog med kommunen om rammer for forslag til alternative løsninger. Notat: Storebrands innspill til kommuneplan - gnr 38, bnr 402 - Røyken kommune Side 5