Saksframlegg STAVANGER KOMMUNE REFERANSE JOURNALNR. DATO MSHA-13/11935-19 51875/15 20.05.2015 Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for byutvikling / 04.06.2015 Kommunalstyret for byutvikling Stavanger bystyre PLAN 2516P - DETALJREGULERING FOR KLUBBGATA 1 OG 3 STORHAUG BYDEL Forslag til vedtak: Privat forslag til plan 2516P med plankart datert Link Arkitektur AS 19.05.2015, og reguleringsbestemmelser datert Link Arkitektur AS 02.02.2015, sist revidert Kultur og byutvikling 19.05.2015, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Sammendrag Privat forslag til reguleringsplan 2516P legger til rette for et påbygg i to etasjer samt teknisk rom på Comfort hotell i Klubbgata. Planen legger til rette for ca. 47 nye hotellrom, og en publikumsrettet første etasje i Klubbgata 3. Det stilles i saksfremlegget krav om at teknisk rom på hotellet trekkes inn fra takkant i sør. For Klubbgata 1 legges det på oppfordring fra kommunen opp til bevaring av bygget og deler av interiøret. Saken legges frem for kommunalstyret for byutvikling for førstegangs behandling, og det anbefales at planforslaget sendes på høring og legges ut på offentlig ettersyn. 1
PLAN 2516P - DETALJREGULERING FOR KLUBBGATA 1 OG 3 STORHAUG BYDEL 1. Bakgrunn for saken Link Arkitektur AS fremmer på vegne av tiltakshaver Aton AS et privat forslag til detaljregulering for Klubbgata 1 og 3. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for en utvidelse av Comfort hotell, samt fasadeendring av eksisterende hotell. Bygg i Klubbgata 1 beholdes slik det er i dag og reguleres til hensynssone bevaring. 2. Gjeldende planer Utsnitt av gjeldende regulering Kommuneplan 2010-2025 Planområdet er i gjeldende kommuneplan vist som sentrumsformål. Det ligger i tillegg innenfor Trehusbyen og er dermed vist som hensynssone-bevaring av kulturmiljø, Trehusbyen. Kommunedelplan for kulturminner 2010-2025 Planområdet er i gjeldende kommunedelplan for kulturminner regulert til hensynssone Trehusbyen og hensynssone Middelalderbyen. Planområdet (Klubbgata 1 og 3) er ikke nevnt i objektlisten for KDP Kulturminner, og er heller ikke regulert til spesialområde bevaring iht. plan og bygningsloven av 1985, eller hensynssone iht. plan og bygningsloven av 2008. Kommunedelplan for Stavanger sentrum Planområdet er i kommunedelplan for Stavanger sentrum 1994-2005 avmerket i område RP 19 som skal reguleres. Deler av RP19 er regulert i plan 2222. Det er ønskelig å få en egen plan for selve Klubbgata, vi har derfor valgt å ikke ta med fortau og gater inn i planområdet. Det arbeides med ny kommunedelplan for Stavanger sentrum. Hovedtrekkene i planen ble lagt ut på første høring frem til 15. januar 2015. På plankartet er det aktuelle området vist som sentrumsformål. 2
Planbeskrivelsen legger opp til en styrking av sentrumsformål med åpning for 1-2 etasjer på toppen av eksisterende bebyggelse. Reguleringsplaner Planområdet ligger i hovedsak innenfor gjeldende reguleringsplan 341 og 429, som angir byggeområde som arealbruk. Det er ingen bestemmelser knyttet til disse planene. Tilgrensende planer Plan 1381 Gatebruksplan for Sigbjørn Obstfelders Plass. Plan 1385 Gatebruksplan for Smedgatekvartalet. Plan 1726 Reguleringsplan for Nytorget. Plan 1156 Klubbgata 5 og bro over Klubbgata. Plan 2238 Klubbgata- Sentrum. Plan 2222 Sentrumshalvøya. Vi vurderer planforslaget å være i tråd med overordnede planer. 3. Varsel om planoppstart Kunngjøring oppstart av planarbeid Planforslaget er varslet iht 12-8. Oppstart av planarbeid ble kunngjort 25.10.2013 i Stavanger Aftenblad. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert 25.10.2013. Ved kunngjøring om oppstart av planarbeidet kom det 7 uttalelser fra offentlige instanser og 0 private merknader. Merknadene er oppsummert og kommentert i forslagstillers planbeskrivelse. Det kom i tillegg en uttalelse fra byantikvaren datert 15.10.2014, sendt direkte til byplanavdelingen. De viktigste hovedpunktene i merknadene er: Fylkesrådmannen ved kulturavdelingen opplyser at det kan bli aktuelt å fremme innsigelse til planforslaget dersom hensynet til omkringliggende kulturminneverdier ikke blir tilstrekkelig ivaretatt. Fylkesrådmannen påpeker at spørsmålet om utilbørlig skjemming først vil kunne vurderes når det endelige forslaget til detaljregulering foreligger. Forslagstiller kommenterer at planforslaget innebærer en utvidelse av eksisterende hotell med to etasjers påbygg. Eksisterende bygg i Klubbgata 1 endres ikke og reguleres til hensynssone bevaring. Rogaland fylkeskommune og Riksantikvaren påpeker at det ikke skal settes i gang tiltak som skjemmer automatisk fredede kulturminner eller fremkaller fare for at dette kan skje. I denne saken er det sentrale punktet om tiltaket vil være utilbørlig skjemmende i forhold til Stavanger domkirke. Riksantikvaren påpeker også at hele planområdet skal båndlegges som hensynssone. Forslagstiller svarer at planområdet ligger mer enn 70 meter fra Stavanger domkirke. Bygg i Klubbgata 1 reguleres til hensynsone bevaring. Planområdet reguleres med hensynssone Middelalderbyen og Trehusbyen. 3
Kart som illustrerer sirkel på 60 meter fra Domkirken. Klubbgata 3 ligger utenfor 60 meterssonen. (Link Arkitektur AS) Byantikvaren påpeker i sin merknad at Klubbgata er en del av hovedgrepene i sentrumssaneringsperioden etter andre verdenskrig. Klubbgata 1 er tegnet av arkitekt Gustav Helland, og ble oppført i 1956. Bygget er et av foregangsbyggene fra denne tiden, og bør bevares. Det understrekes også at noe interiør bør bevares. Klubbgata 3 er tegnet av arkitektene Thoralf Bryne og Toralf Kaada. Bygget er noe enklere i utformingen enn Klubbgata 1, det er mindre iøynefallende og ligger et stykke inne i gaten. Bygget er i følge byantikvaren robust i sitt uttrykk og kan trolig tåle et moderat påbygg i høyden, så fremt en tar hensyn til småhusbebyggelsen i bakkant. Illustrasjon av Klubbgata 1, Relieffet på fasaden er utført av billedhugger Ståle Kyllingstad. 4
Forslagstiller har i dialog med byplanavdelingen lagt inn hensynssone bevaring for bygget i Klubbgata 1. Dette gjelder både eksteriøret og noe interiør. 4. Beskrivelse av planområdet Planområdet sett fra vest. (Kart fra 1881.no) Planområdets størrelse, avgrensning og bebyggelse Planområdet er på ca.2,9 daa og ligger i Stavanger sentrum og omfattes av Klubbgata 1 og 3. Klubbgata 3 (55/545) eies av Klubbgata 3 AS. Klubbgata 3 består av 6 etasjer med en inntrukken 7. etasje. Første etasje langs Klubbgata inneholder flere forretninger samt kontor og annen næring. Klubbgata 1 (55/546) eies av Olav Thon og består av et bygg i 6 etasjer, med inntrukket teknisk rom. Planområdet avgrenses av Klubbgata i vest, Kongsgata, Hetlandsgata samt Obstfelders plass i sør, Hospitalsgata i nord og Asylgata i øst. Bebyggelsen består i dag av kontorvirksomhet, tjenesteyting, forretning, samt Comfort hotell i Klubbgata 3. Området ligger sentralt i Stavanger sentrum med kort avstand til byens fasiliteter, service og infrastruktur og har et svært godt kollektivtilbud, med kort avstand til Stavanger stasjon. Hovedkollektivforbindelse og hovedsykkelrute går gjennom Klubbgata og Kongsgata. Planområdets kvaliteter Planområdet varierer fra høydekote 4 i sør til høydekote 7 i øst. Hele planområdet er bebygd. Det er forholdsvis høy bygningsmasse på begge sider av Klubbgata. På motsatt side av Klubbgata 1 og 3 ligger kjøpesenteret Arkaden, Norges Bank samt andre kontorbygg. Hotellet ligger i en tett bebygd bysituasjon og det kan være begrensede sol og lysforhold på bakkeplan. Planområdet ligger i umiddelbar nærhet til Breiavatnet med tilhørende park, Stavanger domkirke og Stavanger katedralskole. Det er også kort avstand til Torget og Domkirkeplassen. Planområdet grenser videre til Obstfelders plass i sør. Smedgatekvartalet øst for planområdet er regulert til bevaring, og består av mindre trehusbebyggelse. Kulturminneverdier Stavanger domkirke ligger sør for planområdet. Dette er et automatisk fredet kulturminne fra Middelalderen. Klubbgata 3 ligger ca. 75 m fra Domkirken. Planområdet er en del av Middelalderbyen og Trehusbyen Stavanger som er et bevaringsverdig kulturmiljø. 5
Spesielle kjente eksisterende miljø- og/eller risikoforhold Planområdets plassering mellom Klubbgata og Hospitalsgata medfører at det er belastet med trafikkstøy fra to sider. Samtidig kan det i sentrumsområder også være mindre støy fra øvrige omgivelser. Planområdet ligger innenfor den såkalte «byjordsonen», hvor det er mistanke om forurenset grunn. Havnivåstigning Planområdet berøres ikke av en eventuell fremtidig havnivåstigning og planområdet ligger over kote 3. Kart under viser at havnivåstigning forventes å stoppe ved nabobygget, Arkaden. Støykart og havnivåstigning som viser kote 2 og 3 5. Beskrivelse av planforslaget og virkninger Plankart 6
Arealoppgave Planområdet utgjør et areal på ca. 2,2 daa, og er i planforslaget avsatt til: Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5, nr.1) Sentrumsformål ca. 2,2 da Hensynssoner (PBL 12-6) Bevaring kulturmiljø Forslagstillers planforslag legger til rette for en utvidelse av det eksisterende Comfort hotell i Klubbgata 3. Hotellet består i dag av 6 etasjer med en inntrukket 7. etasje. Utvidelsen medfører å rive eksisterende inntrukket 7. etasje for å bygge på en full 7. etasje, samt påbygg av 8. og 9. etasje. 8. og 9. etasje er trukket noe inn fra Klubbgata. Teknisk rom kommer i tillegg. Det foreslås en ny fasadeløsning som skal bedre støyforhold på hotellet, og samtidig åpne opp fasaden i større grad, spesielt på gateplan. Ny fasade forholder seg til eksisterende rom- og vindusløsning. Det vil også etableres attraktive lokaler for andre typer næring og/eller forretning i første etasje. Hotellet består i dag av 90 rom, og utvidelsen tilfører ca. 47 nye rom. Arealformål i planforslaget samsvarer med overordnede planer og retningslinjer. Dagens situasjon i Klubbgata Dagens situasjon i Asylgata, bilder hentet fra Google. Oppriss fra Klubbgata med påbygg. Rød strek viser eksisterende høyder. 7
Oppriss fra Asylgata med påbygg. Rød strek viser eksisterende høyder. Forslagets estetiske kvaliteter, i seg selv og i forhold til omgivelsene Materialbruken for Klubbgata 3 skal reflektere overflater i omkringliggende bebyggelse. Første etasje og tilhørende mesanin-etasje mot Klubbgata vil utføres som en åpen glassfasade med et horisontalt preg. Tredje til syvende etasje utføres i glass i kombinasjon med et kontrasterende materiale, samt med innslag av en sterkere farge, eller et varmt tremateriale. De øverste to etasjene vil utføres i en kombinasjon av vindusglass og emaljert glass som reflekterer de nederste to etasjene. Fasaden mot Asylgata vil i første etasje åpne seg mot krysset Hospitalsgata/ Asylgata med store vinduer i glass. Oppover i etasjene, til og med syvende etasje, vil fasaden utføres som horisontale bånd med mellomliggende vinduer i kombinasjon med en variasjon i lyse og mørke farger, samt innslag av en sterkere farge eller et varmt tremateriale. De øverste to etasjene vil ha et horisontalt preg. Tilpasning til eksisterende bebyggelse Det foreslås i illustrasjonene en høyde på kote 32,95 på påbygget. I tillegg legges det opp til et inntrukket teknisk rom med foreslått høyde på kote 36,5. Dagens bebyggelse i Klubbgata 3 ligger på kote 28,18. Forslagstiller påpeker at de har tatt hensyn til omkringliggende høyder på bebyggelse, spesielt Domkirken og Norges Bank bygget. Påbygg sett fra Byparken ved Domkirken Påbygg sett fra Petrikirken 8
Trafikk, støy og parkering Planforslaget fører ikke til store endringer for trafikk og parkering i området. Comfort hotell er et sentrumshotell og tilbyr derfor ikke parkering. Ved en økning av antall rom vil en få en økning i antall ansatte, samt en høyere besøksintensitet. Dette vil føre til at enda flere av gjestene vil benytte seg av kollektivtransport eller taxi. Ved utvidelse av hotellet vil vareleveringene være av en annen størrelsesorden, men antall leveringer vil ikke øke. Det legges opp til ca 6 sykkelparkeringsplasser i forbindelse med utvidelse av hotellet.varelevering og renovasjon vil som i dag benytte adkomst gjennom Asylgata. Taxi vil som i dag stoppe i Klubbgata. Det er utarbeidet mobilitetsplan for prosjektet, se vedlegg. Det er utarbeidet ROS-analyse for prosjektet, se vedlegg. Planforslagets nye fasadeløsning innebærer også støydempende tiltak i fasade. De to nye etasjene i 8. og 9. etasje vil være mindre støyutsatt enn lavereliggende etasjer. Universell utforming Prinsipper for universell utforming legges til grunn ved planlegging av alle bygg og uteområder. Ved utvidelse på to etasjer utløses krav om større heis. Dette er lagt inn i planene. Renovasjonsløsning Eksisterende renovasjonsløsning forutsettes benyttet. Nettstasjon Eksisterende nettstasjon forutsettes benyttet. Vann og avløp Eksisterende vann og avløpsnett forutsettes benyttet. Kulturminner Planområdet omfatter også Klubbgata 1, her foreslår forslagstiller på vegne av kommunen å verne bygget. Byantikvaren påpeker i sin merknad at Klubbgata 1 bygger på modernismens idealer, og har et uttrykk og en historie som må tas hensyn til. Arkitektur fra 50- og 60-tallet vil trolig fortsette å øke i anseelse i tiden som kommer. Klubbgata 1 har i tillegg en eksponert plassering på hjørnet mot Domkirken og Byparken. Både byggets eksteriør og deler av interiøret foreslås vernet. Klubbgata 1 anses som ferdig utbygget. 6. Vurdering av planforslaget Det er positivt med en utvidelse av en virksomhet som ligger i sentrum. Det er også svært positivt å utnytte første etasje til publikumsrettede funksjoner med mulighet for forretning, bevertning, kontor og tjenesteyting. Dette grepet vil kunne styrke Klubbgata som en attraktiv bygate med tilgjengelige og åpne fasader. Nærmiljø bygningsstruktur, byggehøyder, sol/skygge, fjernvirkning Klubbgata 3 består i dag av 6 etasjer med en inntrukket 7. etasje. Vi er positive til å utvide eksisterende inntrukket 7. etasje til en full etasje, og å bygge på 8. og 9. etasje på Klubbgata 3. Det er i praksis snakk om et påbygg på nærmere 3 etasjer når eksisterende inntrukket etasje utvides til full etasje. Teknisk rom er vist som en inntrukket 3 meter høy etasje på toppen av påbygg i 7., 8. og 9. etasje. Teknisk rom er trukket helt ut til takkant mot Klubbgata 1. Teknisk rom må til annengangs behandling trekkes minimum 3 meter inn fra takkant i sør (bort fra Klubbgata 1). Ved å trekke teknisk rom inn også fra sør, vil det sjelden eller aldri være synlig for omgivelsene fra gateplan. Teknisk rom må gis en god estetisk utforming. 9
Den økte høyden på Klubbgata 3 vil føre til noe reduserte solforhold for det vernede Smedgatekvartalet som ligger øst for planområdet, se sol/skygge diagram i vedlegg. Det er i hovedsak noen takflater i kvartalet som blir skyggelagt. Gårdsrom i Smedgatekvartalet er allerede i dag skyggelagt av skygge fra egne bygg. Det er å forvente noe reduksjon av sol ved påbygg i en tettbygd bysituasjon, og vi vurderer at situasjonen er akseptabel, da det er gode park- og rekreasjonsområder i umiddelbar nærhet. Høyden på påbygg mot Klubbgata framstår som akseptabel da denne gaten består av forholdsvis store, og til dels høye, bygg. Se alle illustrasjoner i vedlegg. Påbygg i 8. og 9. etasje mot Asylgata er i planforslaget trukket helt ut mot takkant. Det må til annengangs behandling ses på muligheten for å trekke 8. og 9. etasje noe inn fra Asylgata. Dette vil kunne bedre høydevirkningen mot Smedgatekvartalet betraktelig. Fasadeutrykk i 8. og 9. etasje mot Asylgata bør bearbeides til annengangs behandling for å få en bedre sammenheng mellom fasadeutrykk mot Klubbgata og Asylgata. Det bør også vurderes om det er mulig å åpne opp fasaden i første og andre etasje med vinduer ut mot Hospitalsgata fra restaurant-området i hotellet. Påbygg på Klubbgata 3 anses ikke å ha negative konsekvenser for Domkirken. Snitt sett fra sør Oppriss sett fra Hospitalsgata Trafikk, støy og parkering Det er et godt tilbud av offentlig tilgjengelige parkeringsplasser i nærheten av hotellet. Det vil normalt være få hotellgjester som kommer med egen bil til sentrumshotell. Kollektivdekningen er 10
også god i området, Klubbgata og Kongsgata er del av hovedkollektivnettet, og Stavanger stasjon ligger nær hotellet. Det er positivt at det legges opp til ca. 6 sykkelparkeringsplasser i tilknytning til hotellet. Det er påpekt at planområdet er støyutsatt, og at det skal gjøres fasadetiltak i ny fasade. Det skal til annengangs behandling sikres i bestemmelsene at refleksjonsstøy fra bygget ikke øker. Kulturminner Forslagstiller har fulgt våre anbefalinger og lagt inn hensynssone bevaring for Klubbgata 1.Vi anser det som positivt for både bygget i seg selv, Klubbgata og byen at dette bygget vernes, og at vi gjennom dette planforslaget får mulighet til å sikre et viktig kulturminne fra etterkrigstiden. Det må til annengangs behandling jobbes mer med vernebestemmelser, spesielt for interiøret i Klubbgata 1. Konsekvenser for barn og unge Planforslaget påvirker ikke forholdene for barn og unge vesentlig. 7. Oppsummering og konklusjon Det er behov for flere hotellrom i Stavanger sentrum, og det er positivt at man utnytter kapasiteten i et eksisterende hotell med god beliggenhet. Det er svært bra at det tilrettelegges for publikumsrettede funksjoner i første etasje mot Klubbgata. Forslag om bevaring av Klubbgata 1 er også positivt. Det foreslåtte påbygget på Comfort hotell med full 7. etasje, samt to etasjer påbygg, anses som akseptabelt, men teknisk rom må trekkes inn fra sør. Vi anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Vedlegg: Oversiktskart Plankart, datert 19.05.2015 Reguleringsbestemmelser, datert 02.02.2015, revidert 19.05.2015 Forslagstillers planbeskrivelse med oppsummerte merknader Merknad fra byantikvar Forslagstillers Ros-analyse Forslagstillers mobilitetsplan Illustrasjoner, snitt, sol/skygge Utsnitt av gjeldende regulering Gunn Jorunn Aasland direktør Anne Skare byplansjef Marthe Schjelderup Haaland saksbehandler 11
Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 12