ÅRSBERETNING 2001 2001 var et godt år for Olav Thon Eiendomsselskap, kjennetegnet ved positiv inntektsutvikling og høy kapasitetsutnyttelse i eiendomsporteføljen. Konsernets betydelige satsning på kjøpesentre har bidratt sterkt til en slik utvikling, og fremtidsutsiktene innenfor dette markedssegmentet gjør at Olav Thon Eiendomsselskap har gode forutsetninger for en fortsatt positiv utvikling. Resultatutvikling Konsernets driftsinntekter utgjorde i 2001 kr 593,4 mill, sammenlignet med kr 541,0 mill i 2000. I tillegg til en positiv leieinntektsutvikling for konsernets eiendommer, forklares økningen i driftsinntektene med leieinntekter fra ferdigstilte prosjekter og nyervervede eiendommer. I tråd med konsernets generelle strategi om langsiktig eierskap har det kun i ubetydelig grad vært avhendet driftsmidler i perioden. Gevinst ved salg av anleggsmidler utgjorde kr 3,0 mill (kr 0 mill). Driftsresultatet beløp seg til kr 434,2 mill (kr 417,3 mill) etter belastning av ordinære avskrivninger med kr 39,8 mill (kr 37,7 mill) og andre driftskostnader med kr 119,4 mill (kr 86 mill). Utover økt eiendomsmasse påvirkes driftskostnadene i betydelig grad av at det i 2001 er valgt gjennomført flere større vedlikeholdsprosjekter. Totalt er vedlikeholdsprosjekter kostnadsført med kr 41,2 mill (kr 24,7 mill). Netto finansposter utgjorde kr 181,9 mill (kr 158,7 mill). Vekst i finanskostnadene har sin årsak i økt rentebærende gjeld og at gjennomsnittlig innlånsrente har vært noe høyere enn i det foregående år. I tillegg til investeringer i fast eiendom, har økt gjeld sin bakgrunn i erverv av egne aksjer siste to år, til en samlet kostpris på kr 204,7 mill. Erverv av egne aksjer bidrar, isolert sett, til å svekke konsernets bokførte resultat. Konsernets primære resultatmål er imidlertid å maksimere den verdijusterte egenkapital pr aksje, og det er styrets vurdering at de foretatte erverv av egne aksjer klart oppfyller denne målsetting. I netto finansposter inngår netto positiv resultatandel fra tilknyttede selskaper på kr 10,2 mill (kr 13,8 mill). Konsernets resultat før skattekostnader utgjorde kr 252,3 mill (kr 258,7 mill), og etter avsetning til skatter fremkom et overskudd på kr 185,2 mill (kr 190,1 mill). Resultat pr utestående aksje utgjorde kr 17,00 (kr 16,65). Om regnskapet Olav Thon Eiendomsselskap ASA er engasjert i kjøp, utvikling og drift av fast eiendom og deltakelse i andre selskaper med tilsvarende virksomhet. Konsernets virksomhet er rettet mot det norske marked. Konsernet har en høykvalitets eiendomsportefølje og en sterk finansiell stilling. Årsregnskapet for 2001 er følgelig satt opp under forutsetning om fortsatt drift. - 1 -
Etter styrets vurdering er det ikke inntrådt forhold etter regnskapsårets utgang som er av betydning for bedømmelsen av konsernets stilling og resultat. Disponering av årsresultat Styret foreslår at det utbetales utbytte for regnskapsåret 2001 med kr 6,00 pr. aksje. Utbyttets størrelse må ses i lys av at det for regnskapsåret 2000 ikke ble utbetalt utbytte. Beslutningen hadde sin bakgrunn i den midlertidige ordningen med tilleggsbeskatning på personlige aksjonærers hånd av beskattet egenkapital utdelt som utbytte. Ordningen er nå opphevet. Det er styrets vurdering at utbyttets størrelse for regnskapsårene 2000 og 2001 sett under ett, er i tråd med den uttalte aksjonærpolitikk for Olav Thon Eiendomsselskap ASA. Den fullstendige disponering av årsresultatet i morselskapet, Olav Thon Eiendomsselskap ASA, foreslår styret blir som følger: Utbytte, kr 6,00 pr. aksje Kr 64.249.044 Overført fond for vurderingsforskjeller Kr 63.767.880 Overført til annen egenkapital Kr 57.164.463 Disponert overskudd Kr 185.181.387 Videre er det avgitt konsernbidrag fra morselskapet på kr 31.758.840 som inngår som egenkapitaltransaksjon uten resultateffekt. Fri egenkapital i Olav Thon Eiendomsselskap ASA utgjorde pr 31.12.01 kr 531,1 mill. Investeringer og prosjekter Totalt har konsernet i år 2001 gjennomført investeringer for kr 761,6 mill (kr 392,6 mill). Ytterligere er det gjennom året ervervet 445.500 egne aksjer til en samlet kostpris på kr 75,3 mill. Pr 31.12.01 innehar selskapet 10% av egen aksjekapital. Eiendomskjøp i 2001 omfatter: Industriveien 33, Bærum. Eiendommen er et kombinert kontor/industribygg på 9.900 kvm. beliggende i Sandvika. Storgata 18b, Ullensaker. Eiendommen ligger i tilknytning til konsernets øvrige eiendommer på Jessheim og utgjøres av 2 eldre bygninger på 1600 kvm tomt. Ervervet øker muligheten for en utvidelse av Jessheim Storsenter. Torggata 9, Oslo. Eiendommen, som er på ca. 1.900 kvm, ligger mellom konsernets eiendommer Torggata 7 og Torggata 11 (Strøget). - 2 -
Vitaminveien 11/ Sandakerveien 109/111 - Nydalsporten, Oslo. Eiendommen består av kontor- og lagerbygg på totalt ca. 11.600 kvm. Eiendommen er tilliggende Storo Storsenter og har et betydelig utviklingspotensiale. Gardermoen Park. Konsernet har ervervet samtlige aksjer i eiendomsutviklingsselskapet Gardermoen Park AS. Selskapet eier ca. 700 mål næringstomter grensende til Oslo Lufthavn Gardermoen, påstående et nyoppført kontorbygg på ca. 14.000 kvm. Selskapet besitter dessuten kjøpsavtaler/opsjoner for kjøp av ytterligere ca. 1.500 mål tilliggende tomteområder. Videre eier selskapet ca 180 mål næringsareal i Vinterbro Næringspark, Ås kommune. Med bakgrunn i konsernets strategi om langsiktig eierskap, har det kun i ubetydelig grad vært avhendet eiendom i år 2001. Etter årsskiftet har konsernet gjennom aksjekjøp økt sitt engasjement i Amfi Eiendom ASA. Amfi Eiendom eier 20 kjøpesentre med leienivå på ca kr 240 mill, i tillegg til at de forvalter 4 kjøpesentre. Konsernets eierandel i selskapet utgjør 30%. I Sandviksveien 184 i Bærum ble nytt konferansesenter tilknyttet Hotel Oslofjord ferdigstilt i juni 2001. Konsernet har flere prosjekter under utvikling og vil også i fremtiden fokusere på utvikling og foredling av eiendom, da dette antas å bidra til verdiskapning for aksjonærene. Følgende eiendomsprosjekter er for tiden under bearbeidelse: Utvidelse av Lagunen Storsenter i Bergen med totalt ca 9.000 kvm ble igangsatt ved årsskiftet 2000/2001. Prosjektet ferdigstilles i mars 2002 og tilfører senteret ca 45 nye butikker og nytt parkeringshus med plass til ca. 450 biler. På Info-Rama eiendommen i Sandvika er det igangsatt oppussing av eksisterende messehall for ny bruk høsten 2002. I Gardermoen Park planlegges oppføring av et nytt kontorbygg. Videre er under vurdering den videre tilrettelegging av området for et bredt utvalg av virksomheter som ønsker en nær beliggenhet til Oslo hovedflyplass. For Jessheim Storsenter planlegges gjennomført en utvidelse på 5.000 kvm. med byggestart våren 2002. Eiendomsporteføljen Leieinntektsnivå 1 for konsernets eiendommer utgjorde pr 01.01.02 kr 617 mill, mot kr 570 mill pr 01.01.01. 1 Årlig leie for løpende kontrakter tillagt antatt leieverdi av ledige lokaler og omsetningsbaserte leiekontrakter. - 3 -
Med bakgrunn i strategien om å erverve eiendommer med sentral beliggenhet, har konsernet bygget opp en differensiert eiendomsportefølje. Sentral lokalisering og spredning på flere brukssegmenter vurderes å begrense risikoen for vesentlig ledighet i eiendomsporteføljen. Ledighetsrisiko er videre begrenset gjennom spredning av leiekontraktenes forfallstidspunkt. 85% av konsernets leieinntekter kommer fra eiendommer i Oslo- og Østlandsområdet. Eiendomssegmentet butikk- og serveringslokaler stod ved årsskiftet 2001/2002 for ca. 52% av konsernets samlede leieinntekter. For øvrig fordeles leieinntektene på kontor- og undervisningseiendommer med 35%, hoteller 6% og diverse typer eiendom med 7%. Vektet gjennomsnittlig restløpetid for konsernets leiekontrakter er 4 år. Kapasitetsutnyttelsen i konsernets eiendommer er meget tilfredsstillende med en ledighetsrate for utleibare arealer på 1,7% (01.01.01: 2, 5%). Eiendomsmarkedet Den positive omsetningsutviklingen for kjøpesentrene fortsatte i 2001. Dette forklares både med en generell vekst i detaljhandelen, og at omsetningen i kjøpesentrene utgjør en stadig økende andel av den totale varehandelen. Forholdet har bidratt til leievekst for kjøpesentre, blant annet fordi leiene normalt er knyttet til leietakernes omsetning. Også for godt beliggende butikk- og restaurantlokaler utenfor kjøpesentere, har det vært et godt utleiemarked i 2001. I vesentlig større grad enn markedet for butikk- og restaurantlokaler er leiemarkedet for kontorlokaler påvirket av den makroøkonomiske utvikling. Veksten i leiepriser for de fleste markedssegmentene av kontoreiendommer avtok i 2001, og for enkelte segmenter ble det konstatert en svak nedgang i leieprisene mot slutten av året. Året sett under ett økte imidlertid kontorleieprisene i Oslo-området. Markedets generelle ledighet er fortsatt lav, mens tilbudet av nye kontorlokaler i Oslo-området er fremdeles økende. Det er betydelige forskjeller mellom de ulike geografiske segmentene både når det gjelder pris og etterspørsel. Investormarkedet for næringseiendom har vært preget av god likviditet og stabile salgspriser gjennom året. Finansiering og likviditet Sentralt i Olav Thon Eiendomsselskaps finansielle strategi er målsettingen om å opprettholde en sterk finansiell stilling, kjennetegnet av relativt høy verdijustert egenkapitalandel og høy likviditetsreserve. - 4 -
Konsernets finansielle risiki knyttes i hovedsak til endringer i egenkapitalen som følge av verdiendringer i eiendomsporteføljen, resultateffekt av renteendringer, samt likviditetsrisikoen som oppstår ved refinansiering av konsernets gjeld. Pr 31.12.01 utgjorde bokført egenkapitalandel 23%. Verdijustert egenkapital vurderes å være betydelig høyere da markedsverdien av konsernets eiendommer i stor grad overstiger bokført verdi. Basert på børskurs pr 31.12.01 utgjør konsernets verdijusterte egenkapitalandel 35%. Konsernets innlånsportefølje er i hovedsak sammensatt av langsiktige lån opptatt i norske og utenlandske finansinstitusjoner, samt lån opptatt direkte i kapitalmarkedet. Risiko knyttet til refinansiering reduseres blant annet ved å opprettholde en balansert forfallsstruktur på gjeldsporteføljen. Av konsernets langsiktige rentebærende gjeld på kr 3.448 mill, har 47% forfall innen fem år. Vektet gjennomsnittlig restløpetid på låneporteføljen er 8,6 år. Gjennom aktiv anvendelse av rentederivater tilpasses rentebindingsprofilen på gjeldsporteføljen til konsernets rentesyn og til definerte målsetninger for renterisiko. Resultateffekten av kortsiktige svingninger i rentemarkedet er redusert ved en betydelig andel langsiktig rentebinding i porteføljen. For delen av porteføljen med kortsiktig rentebinding reduseres renterisikoen ved at tidspunktene for renteregulering balanseres. Pr 01.01.02 var konsernet posisjonert slik at ca 53% av innlånsporteføljen skal rentereguleres innen 12 måneder, ca. 30% reguleres i årene 2003-2006, mens ca 17% skal rentereguleres i år 2007 eller senere. Renteopsjonsavtale sikrer videre at ca 9% av gjelden har et tak for basisrenten på 6,5% til og med år 2004. Gjennomsnittsrenten for konsernets låneportefølje var ved årsskiftet 6,7%, mot 6,8% ved forrige årsskifte. En betydelig andel av konsernets innlån foretas direkte i kapitalmarkedet ved utstedelse av gjeldspapirer i eget navn. Pr. 31.12.01 var ca. 25 % av konsernets rentebærende gjeld finansiert direkte i kapitalmarkedet. Forholdet mellom konsernets kontantstrøm og netto finanskostnader indikerer en meget god evne til å betjene økte finanskostnader over den ordinære drift. Konsernet legger vekt på å opprettholde en sterk likviditetsreserve gjennom likvide plasseringer og ubenyttede lånetilsagn. Ved årsskiftet utgjorde konsernets tilgjengelige likviditet kr 499 mill, bestående av kortsiktige plasseringer på kr 129 mill og ubenyttede kredittrammer på kr 370 mill. I tillegg antas at betydelig likviditet kan fremskaffes gjennom pantsettelse av konsernets mange ikke-pantsatte eiendommer. Miljø / organisasjon I 2001 utgjorde årlig arbeidstid for konsernets ansatte i gjennomsnitt 34 årsverk. Tilsvarende tall for morselskapet var 20 årsverk. - 5 -
Styret anser at arbeidsmiljøet er tilfredsstillende og det er ikke iverksatt spesielle tiltak av betydning for arbeidsmiljøet. Sykefraværet utgjorde 5,3% i 2001. Det har ikke oppstått skader eller ulykker i perioden og det er heller ikke avdekket svakheter ved de ansattes sikkerhet eller arbeidsmiljøet for øvrig. Styret anser at konsernets primære virksomhet, som er å eie næringseiendom for utleie, ikke forurenser det ytre miljø av betydning. Selskapet ønsker imidlertid å bidra til et bedre miljø og søker derfor miljøvennlige tiltak gjennomført, både i forbindelse med nye eiendomsprosjekter og forvaltning av eksisterende eiendomsmasse. På selskapets generalforsamling 28. mai 2001 ble styrets leder Olav Thon og styremedlem Øystein Trøseid gjenvalgt for to år. Varamedlem til styret, Dag Tangevald-Jensen, ble gjenvalgt for ett år. Styremedlem Roald P. Aukner gikk plutselig bort 17.oktober. Roald P. Aukner var styremedlem i Olav Thon Eiendomsselskap ASA siden før børsintroduksjonen i 1983, og hans bidrag og engasjement i styret har vært av stor betydning for selskapets utvikling. Roald P. Aukner vil bli dypt savnet av styret og administrasjonen i Olav Thon Eiendoms-selskap ASA. Adm. dir. Dag Tangevald-Jensen, som er varamedlem til styret, har tiltrådt styret frem til selskapets neste generalforsamling. Aksjonærforhold Verdens børser var i 2001 kjennetegnet ved betydelige verdifall. Oslo Børs' hovedindeks falt med 14,6 %. Kursen på aksjer i Olav Thon Eiendomsselskap ASA falt med 2,6 %, fra kr 173 til kr 168,5. Høyeste og laveste notering gjennom året var henholdsvis kr 180 og kr 153. Totalt ble det over Oslo Børs omsatt 1,1 mill aksjer i Olav Thon Eiendomsselskap ASA i år 2001. Det var 1.606 aksjonærer i Olav Thon Eiendomsselskap ASA pr. 31.12.01. Selskapets hovedaksjonær, Olav Thon (inklusive heleide selskaper), økte gjennom 2001 sin eierandel fra 62,3% til 63,7%. Selskapets innehav av egne aksjer økte i perioden fra 6,3% til 10%. Folketrygdfondet var selskapets tredje største aksjonærer med en uforandret eierandel på 6,7%, mens Landgangen AS og Gjensidige NOR Spareforsikring var selskapets fjerde og femte største aksjonærer med eierandeler på hhv. 2,1% og 1,8%. - 6 -
Oversikt over de største aksjonærene, samt selskapets tillitsmenns eierinteresser, er vist i note til årsregnskapet. På generalforsamling i Olav Thon Eiendomsselskap ASA 28. mai 2001 ble styrets fullmakt til på nærmere bestemte betingelser å erverve inntil 10% av selskapets egne aksjer, fornyet. Pr 31.12.01 var denne fullmakten utnyttet, da det til gjennomsnittskurs kr 172 totalt er ervervet 1.189.748 aksjer over børs. Styret vil på selskapets ordinære generalforsamling fremme forslag om å nedsette aksjekapitalen ved sletting av egne aksjer. Videre vil det bli foreslått at styret tildeles ny fullmakt til å erverve inntil 10% av egen aksjekapital. Fremtidsutsikter Gjennom størstedelen av 2001 var det en svak utvikling i verdensøkonomien med en negativ vekst i de toneangivende økonomier. Den psykologiske virkningen av terroraksjonene i USA ble derfor merkbar, og for å unngå en større nedgang i amerikansk økonomi, har sentralbanken kuttet renten ned til laveste nivå på over 40 år. Amerikansk og internasjonal økonomi ser nå ut til å stabilisere seg og flere indikatorer tilsier en oppgang i amerikansk og europeisk økonomi i løpet av våren 2002. Norsk økonomi er bare delvis påvirket av svekkelsen i den internasjonale økonomien. Ved inngangen til 2002 er norsk økonomi inne i en mild lavkonjunktur, kjennetegnet av en viss økning i arbeidsledigheten og forverrede rammebetingelser for eksportindustrien. Det forventes imidlertid at bedring i verdensøkonomien, og en relativt ekspansiv finanspolitikk i Norge, vil bidra til at veksten i norsk økonomi igjen vil øke i løpet av 2002. Basert på dette syn forventes et uendret rentenivå i Norge i 2002. Styret forventer en fortsatt positiv utvikling for kjøpesentre og sentralt beliggende butikk- og restaurantlokaler, med en omsetningsvekst minst på linje med den generelle økningen i detaljhandelen. For varehandel og serveringsvirksomhet er beliggenhet ofte helt avgjørende for omsetningen, og leieprisen for de beste butikk- og serveringslokaler har historisk vist seg å være relativt upåvirket av de generelle økonomiske konjunkturer. Mer enn 50% av konsernets leieinntekter er relatert til butikk- og serveringslokaler i hovedsak beliggende i ledende kjøpesentre og langs Oslos beste handlegater. Det forventes derfor at leienivået og den lave ledighet for konsernets lokaler innen dette segmentet i det minste opprettholdes. For kontorlokaler i Stor Oslo vil en fortsatt reduksjon i etterspørselen, sammenholdt med et økende tilbud, ventelig innebære videre fall i kapasitetsutnyttelsen og derigjennom et press på leieprisene. - 7 -
Konsernets kontoreiendommer, som står for ca. 35% av konsernets leieinntekter, har gjennomgående meget sentral beliggenhet og er utleid til et stort antall leietakere innenfor ulike bransjer. Forfallsstrukturen på leiekontraktene vurderes å være godt balansert, og en utvikling som beskrevet over, antas kun å ville påvirke konsernets leieinntekter fra denne type lokaler moderat. Det ventes ingen betydelige endringer i investors generelle avkastningskrav ved investering i fast eiendom. Forskjeller i fremtidsutsiktene for de ulike leiesegmenter vil dog ventelig medføre større grad av differensiering i avkastningskravet mellom de ulike segmenter. Styret ser ikke forhold som på kort sikt vil påvirke konsernets operasjonelle situasjon vesentlig. Konsernet har en solid eiendomsportefølje med meget sentral beliggenhet og spredning på flere utleiesegmenter. Konsernet er tyngst vektet mot kjøpesentersegmentet, som styret anser for å ha et godt fremtidspotensiale. Konsernet vurderes dessuten å ha en sterk finansiell stilling, med tilstrekkelige finansielle ressurser til å gjennomføre planlagte investeringer. Totalt sett mener styret at konsernet har et godt grunnlag for fortsatt positiv utvikling. Oslo, 22. mars 2002 I styret for Olav Thon Eiendomsselskap ASA Olav Thon Øystein Trøseid Dag Tangevald-Jensen - 8 -
RESULTATREGNSKAP (Beløp i 1000 kr) OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA KONSERNET 2001 2000 2001 2000 1999 421 059 381 823 Leieinntekter 588 479 539 628 479 495 2 977 0 Gevinst ved avgang av anleggsmidler 2 977 37 751 479 157 Andre driftsinntekter 1 977 1 317 2 664 424 515 381 979 Driftsinntekter 593 433 540 982 482 909-2 353-3 323 Lønnskostnader -6 390-6 038-3 399-24 957-23 814 Ordinære avskrivninger -39 844-37 682-68 595-79 760-55 594 Andre driftskostnader -113 015-79 917-104 556-107 070-82 731 Driftskostnader -159 249-123 637-176 550 317 445 299 249 Driftsresultat 434 184 417 345 306 359 Andel resultat i tilknyttede, felleskontrollerte 63 768 77 007 og datterselskaper 10 196 13 762 3 878-127 641-118 328 Andre finanskostnader -192 120-172 448-147 219-63 873-41 321 Netto finansposter -181 924-158 686-143 341 253 572 257 928 Resultat før skatter 252 260 258 660 163 018-68 391-67 847 Skattekostnader -67 079-68 579-41 177 185 181 190 081 Årsresultat 185 181 190 081 121 841 Disponering av overskudd: 63 768 77 007 Overført fond for vurderingsforskjeller 64 249 0 Utbytte 57 164 113 073 Overført annen egenkapital 185 181 190 081 Avgitt konsernbidrag fra morselskapet nto. etter skatt tkr 31.759 (tkr 6.450) inngår som egenkapitaltransaksjon uten resultateffekt - 9 -
(Beløp i 1000 kr) OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA KONSERNET 2001 2000 2001 2000 1999 EIENDELER BALANSE PR. 31.12.2001 2 566 589 2 401 710 Varige driftsmidler 4 523 690 3 788 221 3 595 039 899 106 759 206 Investeringer i datterselskap, felleskontr. 130 955 134 161 77 921 og tilkn. selskap 10 371 12 285 Andre finansielle anleggsmidler 14 234 19 428 25 001 3 476 066 3 173 201 Anleggsmidler 4 668 879 3 941 811 3 697 960 615 409 530 678 Fordringer 120 645 52 327 66 708 0 11 507 Investeringer 0 11 507 105 695 62 887 100 901 Bankinnskudd, kontanter og lignende 87 860 103 539 57 148 678 296 643 086 Omløpsmidler 208 505 167 374 229 551 4 154 362 3 816 287 Sum eiendeler 4 877 384 4 109 185 3 927 511 EGENKAPITAL OG GJELD 118 979 118 979 Aksjekapital 118 979 118 979 118 979-11 897-7 442 Egne aksjer -11 897-7 442-568 278 316 278 316 Overkursfond 278 316 278 316 278 316 385 398 389 853 Innskutt egenkapital 385 398 389 853 396 727 190 851 104 618 Fond for vurderingsforskjeller 20 982 20 079 9 669 543 090 581 363 Annen egenkapital 712 960 665 901 602 923 733 941 685 981 Opptjent egenkapital 733 942 685 980 612 592 1 119 340 1 075 833 Sum egenkapital 1 119 340 1 075 833 1 009 319 9 664 10 045 Pensjonsforpliktelser 9 664 10 045 10 425 46 897 55 271 Utsatt skatt 45 567 55 518 59 304 56 561 65 316 Avsetning for forpliktelser 55 231 65 563 69 729 2 727 038 2 175 762 Langsiktig gjeld 3 447 724 2 810 086 2 682 807 251 423 499 376 Kortsiktig gjeld 255 089 157 703 165 656 3 035 022 2 740 454 Sum gjeld 3 758 044 3 033 352 2 918 192 4 154 362 3 816 287 Sum egenkapital og gjeld 4 877 384 4 109 185 3 927 511-10 -