Reguleringsplan for Kallandsheia boligområde, Grimstad kommune 1 REGULERINGSPLAN FOR KALLANDSHEIA GRIMSTAD KOMMUNE PLANBESKRIVELSE Generelt Plandokumentene er utarbeidet av i nært samarbeid med grunneierne. I Asplan Viak har ingeniør Jan Petter Laugen vært oppdragsleder og hatt ansvaret for utformingen av reguleringsplanen med beskrivelse og bestemmelser med bistand fra ingeniør Roar Melsom og ingeniør Tore Terkelsen. Ingeniør Bodil Fagerland Gjeruldsen har foretatt den digitale konstruksjonen av reguleringsplanen. I sluttfasen har Roar Melsom overtatt som oppdragsleder og Marianne Grigson utført den digitale konstruksjonen av reguleringsplanen (justeringer etter offentlig ettersyn 2. gang). Planområde Planområdet omfatter et areal på ca. 70 daa på Kallandsheia sør for Molland, avgrenset av Støleveien i vest, landbruksområder på Molland og Tingvoll i nord og øst og Mollandsbekken i sørvest. Bakgrunn for planleggingen To av de største grunneierne i området, Arne K. Skiftenes og Robert Ruud, har tatt initiativ til regulering av området, som ligger godt til rette for boligbygging. En av grunneierne, Per I. Bakke, har meldt fra om at han ikke vil delta i utbyggingen. Ved første gangs behandling har imidlertid kommunens planutvalg vedtatt at også Bakkes areal skal være med innenfor planområdet. Forholdet til kommuneplanen I kommuneplanens arealdel er størstedelen av området avsatt som boligområde. Regulering og utbygging av denne delen av området vil derfor ikke være noen endring i den faktiske arealbruken som er forutsatt i kommuneplanen. Jordet nærmest Støleveien er i kommuneplanen avsatt til LNF-område. Dette jordet anses imidlertid å ha liten landbruksverdi. Det er lite, usammenhengende og grunnlendt og dårlig egnet til et effektivt landbruk. Arealet vil også bli berørt av den planlagte utvidelsen av Støleveien med gang-/sykkelvei. Som kompensasjon for at arealet tas i bruk til annet formål enn landbruk, kan eventuelt et annet areal i nærheten som utbyggerne disponerer, dyrkes opp. I reguleringsplanen er området disponert til frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse og leilighetsbygg ( lavblokker ) for øvrig kommunal kloakkpumpestasjon, friområder og spesialområder (friluftsområder, kulturminner og bevaring av landskap og vegetasjon). Eksisterende reguleringsplaner Området er uregulert. Planområdet grenser inntil reguleringsplanene for Østerhus-Morviga mot øst, Morvigsanden mot sør og Støleveien mot nordvest. Det er utarbeidet et nytt reguleringsforslag for Støleveien fra den planlagte avkjørselen til Kallandsheia opp til gamle E18 (nå rv. 420), med parallell gang-/sykkelvei på hele strekningen. Behandling av dette forslaget er utsatt i påvente av en avklaring mht. totalt utbyggingsvolum på Støle. Boligområdet Kjæråsen noe lenger syd er under regulering av Asplan Viak på oppdrag for grunneierne. I det foreliggende forslaget til revisjon av kommuneplanen er store deler av Stølehalvøya avsatt til boligformål. I kommuneplanens tekstdel er det totalt stipulert 1 500 nye boliger innenfor området. Statens vegvesen har på grunnlag av dette boligtallet oppgitt hvilke dimensjoner Støleveien må ha, basert gjeldende veinormaler. Reguleringsplan for Støleveien fra kryss med rv. 420 til Kallandsheia, evt. videreført til Kjæråsen, vil bli justert og konstruert digitalt og deretter sendt inn til kommunen for videre behandling.
Reguleringsplan for Kallandsheia boligområde, Grimstad kommune 2 Grunnlagsmateriale I forbindelse med befaringer i området er det utført en landskapsregistrering og det er foretatt vurderinger av landskapsmessige forhold innenfor planområdet. Disse vurderingene er lagt til grunn for reguleringsplanleggingen. Dette forholdet er ytterligere dokumentert vha 3D-illustrasjoner i forbindelse med 2. gangs offentlig ettersyn. Reguleringsplanen er fremstilt digitalt i M = 1:1000 på kommunens kartverk. Melding om påbegynt reguleringsplanlegging Melding om påbegynt reguleringsplanlegging ble sendt 06.04.06 til berørte grunneiere, offentlige myndigheter med interesser i planområdet og andre aktuelle. Meldingen ble samtidig annonsert i Agderposten og Grimstad Adressetidende. Det kom inn 10 uttalelser og merknader: Statens vegvesen Fylkesmannens miljøvernavdeling Aust-Agder fylkeskommune Grimstad kommune, teknisk sektor kommunaltekniske tjenester Grimstad kommune, teknisk sektor forvaltningstjenesten Grimstad kommune, landbrukskontoret Grimstad kommune, barnas representant Per Irving og Margit S. Bakke Morvigsanden Camping v/ Per Irving og Jørn M. Bakke Einar Aanonsen Turid og Finn Birger Pedersen Et notat med et sammendrag av uttalelser og merknader med kommentarer er vedlagt reguleringsplanen. Arealdisponering Generelt Terrenget på stedet er delvis grovkupert med til dels svært bratte lier i hovedsak mot sør og øst. Disse områdene er verken egnet til bebyggelse eller til leke- og aktivitetsområder. En utbygging som forutsatt i reguleringsplanen vil ikke medføre spesielle ulemper for omkringliggende bebyggelse i form av tap av sol eller utsikt. De fleste av de planlagte tomtene har svært gode sol- og utsiktskvaliteter, men forholdene varierer noe i området. Revisjon 07.05.10 Etter at planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn 2. gang er følgende endringer foretatt ved revisjon 07.05.10: Innregulering av leilighetsbygg i 2 etasjer + p-kjeller i vestre del av området - etter anbefaling fra Grimstad kommune. Oppretting og justeringer av veitraseer og tomteområder, delvis som følge av endrede boligtyper. Område A9 tatt ut og erstattet med friluftsområde - etter krav fra fylkesmannens miljøvernavdeling. Særskilte bestemmelser til bygnings- og terrenghøyder innenfor område A8 - etter krav fra fylkesmannens miljøvernavdeling.byggeområdet A6 er trukket mot nordvest for å bevare en større del av fjellkollen innenfor friområdet på sydsiden. Bekken mellom byggeområde B1 og Støleveien opprettholdes med sitt naturlige løp etter krav/ønske fra fylkesmannen. Tidligere utelatt område mellom eiendomsgrensen i syd og Morvigbekken tatt inn igjen i planen etter krav fra fylkesmannens miljøvernavdeling. Dette området var med i det første planforslaget, men tatt ut etter vedtak i planutvalget. Plangrensen følger nå Morvigbekken som grovt sett sammenfaller med plangrensen for den eldre manuelle planen for Morvigsanden.
Reguleringsplan for Kallandsheia boligområde, Grimstad kommune 3 Et belte på ca.10 meter langs bekken er satt av til spesialområde bevaring av landskap og vegetasjon med tilhørende bestemmelser etter krav fra fylkesmannens miljøvernavdeling. Forslaget om å legge om bekkeløpet langs Støleveien tatt ut og naturlig bekkeløp opprettholdt etter ønske/krav fra fylkesmannens miljøvernavdeling. Bredden på vegetasjonsbeltet er noe smalere forbi B1 for å kunne opprettholde byggeområdet selv om bekken ikke blir lagt om som tidligere forslag viser. Grensen mellom områdene C1 og C2 og mellom C2 og A5 er korrigert iht. gjeldende grenser iflg. målebrev. Revisjon 23.09.10 Følgende endringer er utført ved revisjon 23.09.10: Steingjerder avsatt til spesialområde bevaring landskap og vegetasjon (i tråd med tidligere forslag) Fyllingsutslag for vei langs grønne områder - overført fra digital veimodell (i tråd med tidligere forslag). Avkjørsler markert med piler. Boligbebyggelsen påført høyder for innvendig gulv (i tråd med tidligere forslag). Planlagt garasje i område C1 inntegnet. Plangrensen mot Støleveien tilpasset justert veiplan (forslag under utarbeidelse). Endringene er utført i samråd med Grimstad kommunes planadministrasjon. Boligområder For boligområdene med unntak av områdene C1 og C2 er det utarbeidet detaljplan med tomtegrenser, byggegrenser, høyder og en anbefalt plassering av bebyggelsen. Tomtestørrelser og tillatt utnyttelse er oppgitt på plankartet. Innenfor delområdene A og B gir planen mulighet for til sammen 22 eneboliger, 11 kjede-/rekkeboliger og inntil 20 leiligheter i leilighetsbyggene i områdene B4 og B5, til sammen 53 boligenheter. Det er i planen forutsatt to biloppstillingsplasser pr. bolig for småhusbebyggelsen og 1,5 plasser pr. enhet i leilighetsbyggene. For eneboligene er det vist dobbeltgarasje og for kjedehusene enkeltgarasje pluss en splass mellom garasjen og adkomstveien. Adkomst, trafikk Adkomsten til området forutsettes etablert med en adkomstvei for hele det planlagte byggeområdet, med tilknytning til Støleveien - i et kryss nordvest for byggeområdet. Fartsgrensen på Støleveien er 50 km/t i dette området og siktforholdene vil bli akseptable på det stedet hvor krysset kommer. Det er avsatt frisiktsoner på 10 m x 80 m i avkjørselen og disse er dimensjonert ut fra at Støleveien defineres som S2-vei med fartsgrense 50 eller 60 km/t. Selve kryssområdet er med i reguleringsplanen for Støleveien, jf. neste avsnitt. Planlagt utbedring av Støleveien inngår i en eldre reguleringsplan for hele veistrekningen fra gamle E18 til snuplassen på Støle. Reguleringsvedtaket ble imidlertid fattet i 1991 og kan derfor ikke benyttes som hjemmel for eventuell ekspropriasjon av grunn. Det er derfor utarbeidet en ny reguleringsplan på strekningen langs det planlagte boligfeltet og opp til gamle E18 med parallell gang-/sykkelvei. Videreføring fram til boligområde Kjæråsen inngår i reguleringsforslaget for dette feltet. Jfr. opplysninger under eksisterende reguleringsplaner. Friområder / friluftsområder Det er i reguleringsplanen avsatt relativt store områder til friområder og friluftsområder. De områdene som skal opparbeides som leke- og aktivitetsområder reguleres til friområder, mens de øvrige grøntområdene reguleres til friluftsområder. I friluftsområdene kan det opparbeides stier som ikke krever større terrenginngrep. Et sentralt leke- og aktivitetsareal er planlagt i den vestre delen av planområdet. Området er relativt flatt og deler av det kan opparbeides til ballfelt, i tillegg til forskjellige lekeapparater, bord og benker. Det skal ikke anlegges ballbinge i området. Området kan i anleggsperioden benyttes som tipplass for vegetasjonsmasser og fylles opp noe. Felles sandlekeplasser for mindre barn anlegges etter krav fra kommunen i forbindelse med utbygging, jfr. bestemmelsenes punkt 5.1.
Reguleringsplan for Kallandsheia boligområde, Grimstad kommune 4 De mest dominerende høydedragene og arealene inntil byggeområdene er også disponert til friområder og friluftsområder. Reguleringsbestemmelser regulerer hogst og fjerning av vegetasjon i disse randsonene, for å unngå at den planlagte boligbebyggelsen blir for dominerende i forhold til omgivelsene. Disse områdene egner seg godt som aktivitetsarealer, uten spesiell tilrettelegging. Alle leke- og aktivitetsarealer har hensiktsmessig topografisk form, de har solrik beliggenhet og er ikke utsatt for støy, trafikkfare eller annen helsefare. Det forutsettes for disse områdene at eksisterende vegetasjon og områdenes naturgitte karakter for øvrig i størst mulig grad bevares. Det er ikke tillatt å fjerne vegetasjon i friområdene uten etter avtale med kommunen og det kan være hensiktsmessig at omfanget av dette blir avklart i en utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og kommunen. Aktivitets- og lekeplassene skal være opparbeidet og utrustet før det gis brukstillatelse til boligene som skal benytte arealene. Det er på planen inntegnet turstier som snarveier ut av boligområdene og som interne forbindelser mellom de enkelte delfeltene innenfor planområdet. Naturvernområde Et område langs Morvigbekken er satt av til bevaring av vegetasjon og landskap. Hensikten er å opprettholde det naturlige vegetasjonsbeltet langs bekken av hensyn til det biologiske mangfoldet i overgangen mellom land og vann. Jfr. bestemmelsenes punkt 6.2. Fornminneområde Fylkeskommunens kulturavdeling har foretatt registreringer av kulturminner i området og har påvist to steinalderlokaliteter som er automatisk fredete kulturminner. Begge disse lokalitetene ble funnet på ca. kote 21 22, i nedkant av flere små bratte partier på sørvestre side av Kallandsheia, og har i yngre steinalder/bronsealder sannsynligvis ligget ved sjøkanten på nordvestre side av det som på denne tiden har vært en forlengelse av Morvigkilen. Fornminnene med sikringssoner reguleres til kulturminneområde. Innenfor kulturminneområdet er det også tatt med steingjerdene i området. Steingjerdene er ikke automatisk fredete kulturminner, men har likevel en lokal kulturhistorisk verdi for området. Vann og avløp Det forutsettes at vann- og avløpsledningene skal følge adkomstveiene i boligområdet. Det er lagt vekt på at boligområdet skal utformes på en slik måte at omfanget av tekniske anlegg (veier og ledningsnett) skal bli så lite som mulig, for å oppnå så lave utbygningskostnader som mulig. I vestre del av planområdet, ved Morvigbekken, er det planlagt en kloakkpumpestasjon. Kloakken fra all bebyggelse innenfor planområdet vil få selvfall til denne pumpestasjonen, som også vil dekke behovet for planlagt utbygging i Kjæråsen, sørvest for planområdet. Spillvannet blir pumpet nordover og nordøstover til eksisterende kommunale spillvannsledning på Molland. Ny vannledning vil også bli lagt i samme grøft. Denne løsningen er drøftet og avklart med kommunens tekniske etat. En detaljplan for tekniske anlegg vil senere bli utarbeidet, basert på de prinsippskissene for vann og avløp som er lagt til grunn i reguleringsarbeidet. Støy Gjennomføring av reguleringsplanen vil ikke medføre støy over de angitte maksimalgrenser for noen av boligene. Det er derfor ikke behov for støyskjermingstiltak av noe slag. Konsekvenser for barn og unges oppvekstvilkår Området som er avsatt til bebyggelse, blir i dag i liten grad benyttet til lekeaktiviteter. Det er og vil bli avsatt tilstrekkelige arealer for lek og aktiviteter inne i og mellom boligområdene. For de flateregulerte områdene skal
Reguleringsplan for Kallandsheia boligområde, Grimstad kommune 5 det utarbeides bebyggelsesplaner før utbygging kan finne sted. I disse bebyggelsesplanene skal områder for lek m. v. tas med. Når Støleveien er gjennomført med ny gang-/sykkelvei vil området vil området ha sammenhengende gang- /sykkelveiforbindelse til skolen. Avstanden fra skoler og idrettsanleggene i Holvika til planlagt avkjørsel fra Støleveien utgjør godt og vel 3 km. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det foreligger ingen kjent risiko for plutselige og akutte ulykker som kan oppstå innenfor planområdet og det anses derfor ikke aktuelt å utarbeide spesielle analyser for dette temaet. Det vil underveis i planprosessen bli undersøkt hvorvidt det i området kan forekomme radon som gir strålingsverdier over de anbefalte grenser og i tilfelle kan det bli aktuelt å stille krav om tiltak for å begrense strålingen. I utgangspunktet tas det sikte på å legge en membran under sålen for hver bygning. Sjekkliste følger vedlagt. Arendal 22.08.07 Revidert 18.10.07 Revidert 30.07.08 Revidert 25.09.08 Revidert 12.05.10 Revidert 23.09.10