Hurum kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2015/2623 Saksbehandler: Hiwa Suleyman Dato: 21.02.2018 A-sak. Førstegangsbehandling-Forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse og kolonihage m.m. gnr.8 bnr.8 Grimsrudveien 14 - Rørvik Saksnr Utvalg Møtedato 15/18 Planutvalget 20.03.2018 Saksprotokoll i Planutvalget - 20.03.2018 Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Planutvalget vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-11 at privat forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse og kolonihage m.m. gnr.8 bnr.8 Grimsrudveien 14 Rørvik, vist på plankart av11.08.17 og bestemmelser av 09.02.18 fremmes slik det foreligger. Reguleringsplanforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningsloven 12-10. Innstilling: Planutvalget vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-11 at privat forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse og kolonihage m.m. gnr.8 bnr.8 Grimsrudveien 14 Rørvik, vist på plankart av11.08.17 og bestemmelser av 09.02.18 fremmes slik det foreligger. Reguleringsplanforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningsloven 12-10.
Vedlegg: Plankart, datert 11.08.17. Planbestemmelser, datert 09.02.18. Planbeskrivelse og øvrige dokumenter ligger i kommunens planregister: http://webhotel3.gisline.no/webplan_0628/gl_planarkiv.aspx?knr=0628&planid=7095 Sammendrag: Saken gjelder førstegangsbehandling av privat forslag til reguleringsplan for fritidsbebyggelse og kolonihage m.m. gnr.8 bnr.8 Grimsrudveien 14 Rørvik. Planforslaget er utarbeidet av siv. ing. Gjermund Stuvøy AS på vegene av Drammen Bolig AS. Intensjonen bak planforslaget er å tilrettelegge for utbygging av et felt for fritidsboliger, et felt for fritidsboliger med parsellhager og kolonihager. Det legges videre opp til et område for fritids/opplevelsespark. Det er gjennomført oppstartsmøte og forslagstiller har varslet igangsetting av planarbeidet i henhold til reglene i plan- og bygningsloven 12-1 og 3. Etter en samlet vurdering anbefaler rådmannen at foreliggende planforslag fremmes. Planutvalget tilrås å legge planen ut til offentlig ettersyn for å høre berørte overordnede myndigheter, lokale lag og naboer om prosjektet. Bakgrunn: Planforslaget fremmes av Drammen Bolig AS med Sivilingeniør Gjermund Stuvøy som konsulent. Hensikten med planen er å legge til rette for å bygge ut et felt for fritidsboliger, et felt for fritidsboliger med parsellhager og kolonihager. Det legges videre opp til et område for fritidspark. En eksisterende bolig inngår i reguleringsforslaget.
Planstatus og rammer: Området er i kommuneplanen avsatt til fritidsbebyggelse (F8), grønnstruktur og LNF-områder. Stort sett er det samsvar mellom pågående rullering av kommuneplanen og reguleringsforslaget, med unntak av forslag til opplevelsespark. De foreslåtte endringene av arealbruken kan ikke anses å ha vesentlig virkning for miljø og samfunn og utløser ikke ytterligere behov for konsekvensutredninger. Beskrivelse av planområdet: Planområdet er ca. 42 dekar stort. Planområdet, som i hovedsak består av eiendommen gnr/bnr 8/8 og deler av 8/2, 8/6, 8/7, 8/11, 8/15 og 8/69 i Hurum kommune, er ca. 42 dekar stort. Ca. 15 dekar er dyrka mark og resten grunnlendt skog, litt lokal vei og noen bolig/hyttetomter. Det avgrenses mot fylkesvei 3 i vest, mot skog i nord og øst, mot dyrkamark og dels bebygde tomter i sør. Stor del av Rørvikveien inngår i planen. Det avgrenses mot fylkesveg 3 i vest, mot skog i nord og øst, mot dyrkamark og dels bebygde tomter i sør. Stor del av Rørvikveien inngår i planen. Den nedre delen av eiendommen er et jorde som skrår nedover mot fylkesveien. Lenger opp i lia er det fjell og ulendt skogsområde. Ellers preges området av spredt bolig og hyttebebyggelse med fin utsikt mot Drammensfjorden i vest. Forslagstillers beskrivelse av planforslaget: Planene består av følgende hoveddeler: 1- Kolonihage 2- Parsellhager 3- Opplevelsespark 4- Nye hyttetomter 5- LNF-områder Hovedideen er kolonihage og parsellhager på jordet ned mot fylkesveien og sjøen (se illustrasjon 1). Etter forslagstillers redegjørelse kan området framstå som et frodig område, med hyggelige små hytter i bakkant. Det finnes gode eksempel på slike områder andre steder i landet. I tilknytning til dette legges et friområde som ønskes utvikla til en «opplevelsespark» der det bl.a. holdes dyr som er forenlig med øvrig aktivitet i området. Øverst i planområdet legges et mer tradisjonelt hyttefelt. Planen har en del detaljerte bestemmelser for å styre utforminga av bebyggelse og område. Fritids- og opplevelsespark omfatter dels det som er satt av til byggeområde og dels LNF i kommuneplanen. Grunneieren ønsker å opparbeide dette slik at det blir et aktivt element i planområdet. Det blir åpent både for de som har hytter/hus i området og folk som kommer utenfra. I forbindelse med parsellhage og kolonihage er det behov for fellesareal til felleshus for boder, kloakkrenseanlegg, toalettanlegg, plass for søppelbeholdere, mm. I kommuneplanen er bebyggelsen som hovedregel lagt mer enn 100 m fra sjøen. Fellesbyggene kommer ca. 50 m fra sjøen. Grimsrudveien ligger mellom disse og sjøen. Etter forslagstillers oppfatning er dette ikke til noen sjenanse eller hinder for ferdsel til sjø. Kunngjøring og innkomne uttalelser: Den 12.11.15 ble det avholdt oppstartmøte med kommunen. Kunngjøring om igangsetting av planarbeid ble gjort i 21. januar 2016. Det kom inn 13 brev/e-poster med merknader. Pga. forslag om opplevelsespark mm ble planen kunngjort en gang til 27.10.17. Det er kommet inn 27 brev/e-poster fra i alt 17 institusjoner/personer med innspill og merknader i forbindelse med kunngjøring av planstart. Forhold som fremhevet i merknadene omhandler hensyn til grønnstruktur, landskap, naturmangfold, eksisterende bebyggelse, vernehensyn, avkjørsel, bussholdeplass v/fylkesvei og gangforbindelse. Forslagstiller har vurdert innspillene, og det er gjort noen tilpasninger på grunnlag av innspill.
For utdypende saksframstilling av saken vises til planbeskrivelse og øvrige dokumenter som ligger i kommunens planregister: http://webhotel3.gisline.no/webplan_0628/gl_planarkiv.aspx?knr=0628&planid=7095 Illustrasjon 1: planlagt bebyggelse markert inn på fotobilde tatt fra Grimsrudveien Rådmannens vurdering: Planforslaget inneholder tradisjonelle fritidsboliger, fritidsboliger med kolonihager, parsellhager og et felt BFT for opplevelsespark. Følgende aktuelle forhold/temaer legges til grunn for rådmannens vurdering: - Utnyttelse og bruk: Planlagt arealutnyttelse oppfattes ikke å være i strid med kommuneplanens overordnede mål om utvikling av området. Planområdet har opprinnelig en liten jordbrukseiendom mot fylkesvei (F3). Rådmannen oppfatter det som positivt at planen tilrettelegger for parsellhager med mulighet for dyrking og hagebruk da dette vil medføre at områdets «landbruksmessige preg» videreføres. Felt for opplevelsespark (BFT) er ikke i tråd med vedtatt arealdel i kommuneplanen og må vurderes i forhold til forskrift om konsekvensutredning med særlig vekt på trafikk, landbruk, naturverdier og friluftsinteresser. I denne forbindelse har forslagstiller lagt fram en tilleggsutredning med konklusjon om at tiltaket ikke gir vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Foreslått virksomhet med tilbud av opplevelser med dyr og fritidsrelaterte aktiviteter for barn kan ha positive virkninger for videreutvikling av området til fritids- og turistformål. Det er for øvrig positivt at det er lagt inn
bestemmelser med krav om utomhusplan som sikrer helhetlig plan og hensynsfull utbygging av planområdet. - Atkomstvei/trafikk: Planen medfører at veisystemet for både planområdet og eksisterende hytter/boliger i området blir endret. Forslagstiller har vurdert forskjellige atkomstalternativer. Etter innspill fra nabo og samtale med vegvesenet har forslagstiller valgt ny avkjørsel for Rørvikveien som betjener både planområdet og eksisterende hytter/boliger. I dette ligger at nedre del av dagens Rørvikvei omdisponeres til turvei og stenges for gjennomkjøring i framtiden. Ny busslomme for trafikk mot Drammen foreslås plassert tett opp mot regulert turvei (Se illustrasjon 2). Rådmannen har ikke innvendinger mot foreslått atkomstløsning, men understrekker at det er helårsboliger i området. For at regulert turvei skal kunne bli en brukbar gangforbindelse, forutsetter rådmannen at forbindelsen blir brøytet og vedlikeholdt. Dette må skje i privat regi. Illustrasjon 2: Veisystem og fotobilde over planområdet. - Parkering: krav om tilstrekkelig parkeringsareal anses ivaretatt ved at planen tilrettelegger for fellesparkering P1 og P2 som henholdsvis betjener parsellhager og opplevelsespark. For fritidsboligene er det en forutsetning gjennom planen at parkering skjer på egen tomt i henhold til kommuneplanens krav om parkering. - Vann- og avløp: Med bakgrunn i at området ikke har offentlig vann- og avløpsnett, fremmer forslagstiller lokale løsninger. Rådmannen anbefaler at en felles avløpsløsning bør ha en slik kapasitet som kan dekke behovet fra både eksisterende og planlagt bebyggelse på en tilfredsstillende måte. Planen forutsetter for øvrig at overvann håndtereres lokalt, og ved eventuelt intens nedbør bortledes i bekken som renner vest for planområdet. Det bemerkes at dersom bekken brukes som resipient må eventuell økt fare for flom/erosjon vurderes nærmere. - Estetiske og miljømessige konsekvenser: Ny bybebyggelse vil medføre endring av landskapsbilde i området, men følger stort sett rammene i kommuneplanen når det gjelder utforming, bebygd areal, høyde osv. Det er lagt inn bestemmelser som forutsetter at ny bebyggelse plasseres og tilpasses eksisterende terreng slik at unødig terrenginngrep unngås. Videre er det lagt inn krav om takvinkel og maks høyde på bebyggelse, noe som sikrer tilpasning til eksisterende bebyggelse i området.
- Barn og unges interesse: Det vil være positivt at området vil som følge av planen få potensiale for å få verdi som rekreasjons- og opplevelsesområde. Det legges til rette for at lekeplasser innenfor planområdet og gangvei fram til bussholdeplass etableres. Det legges opp til fritidsrelaterte aktiviteter innenfor foreslått opplevelsespark, noe som kan virke positivt og motivere økt fysisk aktivitet hos barn. - Naturmangfold: Natur- og biologisk mangfold er vurdert i rapport utarbeidet av Asplan Viak. Konklusjonen fra rapporten er at planlagt bebyggelse ikke har vesentlige negative virkninger for naturmangfold i området. Naturmangfoldloven 8-12 anses ivaretatt. Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer på dette punktet. - Kulturminner: Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner innenfor området. For øvrig anses det som positivt at eksisterende bolig (Grimsrudveien 14) som er middels verneverdi, videreføres. - Universell utforming og tilgjengelighet for alle: I henhold til kommunedelplan for universell utforming skal prinsippene for universell utforming legges til grunn for utforming av ny bebyggelse. Temaet er beskrevet og vektlagt i planbeskrivelsen samt at det er lagt inn bestemmelser som krever hensyn til fremkommelighet spesielt ved utforming av parkeringsplasser og bygningers inngangsparti. Forslagstillers redegjørelse på dette punktet er tilfredsstillende og rådmannen har ikke ytterligere kommentarer. - Risiko og sårbarhetsvurdering: I henhold til plan- og bygningslovens 4-3 skal planmyndigheten påse på at det blir gjennomført en risiko- og sårbarhets analyse (ROS) i forbindelse med arealplanlegging. Forslagstiller har gjennomført ROS-analyse og konkluderer med at risikonivået er svært lavt for eventuelle hendelser knyttet til planområdet. For øvrig har forslagstiller gitt en god oversikt over eventuelle konsekvenser som planen kan ha i forhold til de relevante temaene som er utredet/beskrevet i planbeskrivelsen. - Rekkefølgekrav: Infrastruktur må være på plass før utbygging av planområdet kan realiseres. Dette gjelder særlig vei, vann- og avløp, busslomme, lekeplass og parkeringsplass. Dermed er det lagt inn bestemmelser som sikrer opparbeidelse av infrastruktur i tilstrekkelig grad før utbygging tillates. Behov for utbyggingsavtale er vurdert, og rådmannen finner ikke det aktuelt i denne saken. Konklusjon og anbefaling: Rådmannen har ikke tatt endelig stilling til alle forhold ved planen, men finner tilfredsstillende grunnlag for at forslaget slik det nå foreligger legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannen utelukker ikke behov for justeringer og innarbeidelse av bestemmelser som bedre ivaretar hensyn til klima og energi, bekk med tilhørende hensynsone, atkomst til skogsareal osv. før annengangsbehandling. Planen innebærer ingen umiddelbare kostnader for kommunen i form av krav om tiltak. Det er rådmannens samlede vurdering at planforslaget ikke vil medføre negative konsekvenser for miljø og samfunn. Planutvalget tilrås å legge planen ut til offentlig ettersyn for å høre berørte overordnede myndigheter, lokale lag og naboer om prosjektet.