Planbeskrivelse. Detaljreguleringsplan for Livold boligfelt I Lindesnes kommune 26.08.2013 Innledning/bakgrunn; Lindesnes Bygg AS, har utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan (omregulering) for Livold boligfelt i Lindesnes kommune. Formålet med planarbeidet er å tilrettelegge for oppføring av boligbebyggelse med tilhørende anlegg. Planstatus; Planområdet er en del av gjeldene reguleringsplan for Sølvberget, vedtatt 20.09.1985. Området er i gjeldende plan avsatt til byggeområde for boliger, veiareal, lekeplass og friluftsområde. Beskrivelse av planområdet; Planområdet er på totalt ca. 15 dekar. 4 eksisterende boliger inngår i planområdet. Området er småkuppert, men uten de store høydeforskjellene dersom enn ser vekk i fra fjellskrenten helt nord i planområdet. Området består av boligbebyggelse, hager, et mindre jorde og noen små udyrkete skogsområder. Vegetasjonen i området er hogd ut. I sydvest grenser området mot eksisterende E39, som planlegges omlagt. I nordvest grenser området til et lite jordstykke og noe utmark/skog. I nord kommer ny bebyggelse under en fjellups, mens området i vest grenser mot eksisterende boligbebyggelse. Planprosess og medvirkning; Planarbeidet ble meldt igangsatt den 03.01.2012, med den 15.02.2012 med frist for å komme med innspill/merknader. Reguleringsplanen vil bli utarbeidet som en detaljplan, jfr. plan- og bygningslovens 12-3. Det er avholdt oppstartsmøte med Lindesnes kommune, i tillegg er det gjennomført div. befaringer, innmålinger og en arkeologisk registrering. Side 1 av 5
Eiendomsforhold; Planområdet eies i hovedsak av private grunneiere, Lindesnes kommunen eier en mindre del av området. Lindesnes Bygg AS har inngått avtale om kjøp av de ubebygde tomtene/byggeområdene. Innkomne merknader; Fra Vest-Agder Fylkeskommune, datert 23.01.2012; Fylkeskommunens interesser er følgende; - Omlegging av E39 og avkjørseler - Barn og unges interesser - Bokvalitet gode solforhold, uterom med kvalitet mm - Tilgjengelighet for all - Kulturminnevern Vår kommentar; Forholdene er søkt ivaretatt i planarbeidet. Det er gjennomført arkeologisk registrering og det er registrert kulturminner i området. Disse søkes frigitt ved egen dispensasjonssøknad til Fylkeskonservatoren/Riksantikvaren, dette er også ivaretatt med rekkefølgekrav. Fra Fylkesmannen i Vest-Agder, datert 18.01.2012; Har bl.a. følgende kommentarer; - Det er positivt med en høyere utnyttelse her hvor avstanden til sentrumsfunksjoner er kort. - Planprosessen skal ta hensyn til naturmangfoldet, jfr naturmangfoldlovens 8-12. - Det minnes om de vurderinger/beskrivelser som skal tas i forbindelse med hensynet til barn og unge og tilgjengelighet for alle. - Inngrep i grunnen må vurderes i forhold til bygge- og graveforskriften. - Grenseverdier for støy må overholdes. - Krav Om ROS-analyse Vår kommentar; Forholdene er søkt ivaretatt i reguleringsplanen, bestemmelsene og planbeskrivelsen. Fra Statens Vegvesen, datert 10.02.2012. Pga. pågående planlegging/omlegging av E39 kan eksisterende avkjørsler til E39 opprettholdes, selv om det i gjeldende plan er lagt opp til at de skal stenges. Ny bebyggelse med adkomst fra E39 vil imidlertid ikke kunne oppføres før E39 er lagt om. Omlegging av E39 vil også gi muligheter for mindre byggegrenseavstand fra nåværende E39 enn i gjeldende reguleringsplan, men bygging nær vegen vil også måtte basere seg på at vegomlegging er gjennomført. Vår kommentar; Ok, er søkt ivaretatt i planforslaget og bestemmelsene. Side 2 av 5
Lindesnes fellesråd for eldre og funksjonshemmede, vedtak den 23.01.2012: Lindesnes fellesråd for eldre og funksjonshemmede mener at det er viktig å bruke universell utforming ved planlegging av både uteareal og boliger (livsløpsboliger). Dette spesielt av hensyn til funksjonshemmede, men også til glede for funksjonsfriske. Vår kommentar; Ok, er søkt ivaretatt i planforslaget og bestemmelsene. Beskrivelse av planforslaget; Planforslaget viser totalt 10 nye boligtomter, hvorav 7 til konsentrert boligbebyggelse og tre til frittliggende småhusbebyggelse, samt 4 eksisterende boligtomter. Det er i tillegg satt av arealer til vegformål, to lekeplasser, grønnstruktur, friluftsområde og annen veggrunn. I gjeldende reguleringsplan for Sølvberget var det i dette området satt av 8 nye eneboligtomter, i tillegg til de 4 eksisterende boligene. I planforslaget og bestemmelsene er det åpnet for at det på tomt 1 kan oppføres leilighetsbygg med inntil 6 boenheter. På tomtene 2-6 kan det oppføres 4-mannsboliger, dvs. totalt 20 boenheter på disse 5 tomtene. På tomt 7 kan det oppføres en tomannsbolig. Og på tomtene 8-10 skal det oppføres eneboliger. Da området er sentrumsnært og solrikt er det i tråd med nasjonale føringer lagt opp til en relativt høy utnyttelse. De nye tomtene ligger i all hovedsak innenfor områder som også i gjeldende plan er avsatt til byggeområde for boliger, det er foretatt noen mindre justeringer. Det legges opp til en ny avkjørsel fra E39 som kan åpnes/tas i bruk når E39 er lagt om. Tomtene 6 og 7 kan heller ikke bebygges før E39 er lagt om, pga. nærhet til eksisterende vei. Støy vil kunne være et problem for de boligene som kommer nærmest E39, før denne legges om. Etter omleggingen vurderes det til ikke å være støyproblemer i feltet. Tomtene 6 og 7 kan ikke bebygges før E39 er lagt om. Adkomstveiene vil kunne legges greit i terrenget. o_v1 skal tilfredsstille kravene til kommunal standard, og skal kunne overtas av kommunen som kommunal vei. Veiene V2 og V3 er felles adkomstveier for de boenhetene som naturlig grenser inntil veiene. Det er avsatt hensynssone (ras- og skredfare) nord for V2. Det er satt rekkefølgekrav om geologisk vurdering og utarbeidelse av plan for sikringsarbeider og fremtidig vedlikehold. Forhold vedr. strøm, vannforsyning og avløp må løses i forbindelse med utarbeidelse av de tekniske planene for området. Forholdet til naturmangfoldet / miljøvirkninger av planen; Planleggingen må skje i samsvar med naturmangfoldlovens alminnelige bestemmelser om bærekraftig bruk. 8 og 12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Vurderingene som gjøres skal fremgå, jf. 7. Eksisterende Side 3 av 5
kunnskap om området må skaffes og det må vurderes om det er behov for ytterligere undersøkelser. Det er ikke registrert utrydningstruede dyre- eller plantearter i planområdet. Søk i Artsdatabanken og Naturbasen viser at det ikke er registreringer innenfor planområdet. Befaringer og samtaler med lokalkjente tyder heller ikke på at det er spesielle forhold i området, som krever ytterligere undersøkelser. Området er hogd ut og tomtene synes ikke å komme i konflikt med spesielle landskapinteresser, friluftsområder eller biologisk mangfold. Det er snakk om en omregulering for å få til en høyere utnyttelse, uten å utvide byggeområdet i forhold til gjeldende plan. Konsekvensene for naturmangfoldet og miljøvirkningene av planendringen synes totalt sett å bli relativt små, ved en utbygging som vist på detaljreguleringsplanen. Planområdet synes å bestå av naturtyper og arter som det finnes mye av, og vi vurderer det til ikke å være behov for nærmere utredninger i forhold til naturmangfoldet, jfr. naturmangfoldlovens 8-12. Friområde / forholdet til barn og unge; Byggeområdene inneholder ikke områder som pr. i dag er særlig benyttet av barn og unge. Det tilrettelegges med to egne nærlekeplasser i tilknytning til de nye boligene, disse vil bli tilrettelagt som sandlekeplasser. Det går gang- og sykkelvei /fortau langs eksisterende veinett ned til Vigeland sentrum, noe som gir muligheten for trygg ferdsel / skolevei. Forholdet til funksjonshemmede; De fleste boligene og minst 50 % skal utformes etter prinsippene om tilgjengelighet for alle. Det legges i stor grad opp til husbankfinansierte boliger / boenheter. Forholdet til kulturminner og kulturlandskap; Det er foretatt arkeologiske registreringer med rapport sluttført 26/4-12. Ifølge rapporten ble det avdekket noen stolpehull, kokegroper, en flatmarksgrav, samt noen mer udefinerbare nedgravinger. I tillegg ligger det to tufter og noe steingjerde innenfor planområdet. Det ble også registrert en større haug, det er usikkert om dette er en gravhaug eller oppskufflede masser fra nyere tids utbygging ifølge rapporten. Side 4 av 5
Det fremmes egen dispensasjonssøknad til Fylkeskonservatoren/Riksantikvaren for å få frigitt kulturminnene. Risiko- og sårbarhetsanalyse; Det foreligger egen risiko- og sårbarhetsanalyse. Det er rasfare, spesielt steinras som kan være en fare for de nye tomtene og nordre adkomstvei til tomtene 2-6. Men fjellskrentens høyde gjør at eventuelt nødvendige sikringsarbeider vil kunne gjennomføres uten for store kostnader. Det må foreligge vurdering av rasfare og eventuelt forslag til sikring, utført av geolog før planen kan endelig vedtas. Og eventuelle sikringsarbeider må være gjennomført før de berørte boligene kan tas i bruk. 26.08.2013 Side 5 av 5