SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Frode Brokhaug Arkiv: L13 Arkivsaksnr.: 18/461 DETALJREGULERING FOR EKENGÅRDEN 1. GANGS BEHANDLING Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, 12-11, legges Reguleringsplan for Ekengården ut til høring og offentlig ettersyn. Begrunnelsen for vedtaket er at: Reguleringsplanen legger opp til fortetting i et sentralt område med nærhet til kollektivknutepunkt og servicefunksjoner. Vedlegg 1. Forslag til plankart 2. Forslag til planbestemmelser 3. Planbeskrivelse 4. Merknad fra Statens Vegvesen 5. Merknad fra Buskerud Fylkeskommune 6. Merknad fra RFD 7. Merknad fra FAU ved Enger skole 8. Merknad fra FAU ved Modum ungdomsskole 9. Merknad fra Midtkraft 10. ROS analyse 11. Trafikknotat 12. Støyrapport 13. Utearealer 14. Skyggevirkninger 15. Illustrasjoner Kortversjon Enger Eiendom AS ønsker å bygge ut et areal ved Åmot sentrum med atkomst fra Bergkrystallen. Det foreslås at det reguleres areal til leilighetsbygg og kombinert formål innenfor planområdet med tilhørende atkomstvei. Rådmannen vurderer planforslaget som godt nok utredet og anbefaler at det legges ut til høring og offentlig ettersyn. Bakgrunn Prognoser for befolkningsøkning utarbeidet i forbindelse med kommuneplanens samfunnsdel, tilsier behov for nye boliger i tiden framover. I tillegg til utbygging i
Mælumenga og mulig nye boligtomter i Holo, forventes det at tilflytning skjer ved at eneboliger selges av personer som kjøper nye leiligheter som bygges i Åmot og Modum for øvrig. Dette planforslaget legger opp til at det bygges nye leiligheter i Åmot sentrum og kan dermed bidra til det overnevnte. Eiendommen ligger sentralt i Åmot og er omkranset av boligbebyggelse, trafikkarealer, kollektivknutepunkt og en barneskole. Planområdet Ekengården ligger langs Eikerveien på motsatt side av Åmotsenteret. Planområdet omfatter eiendommene gbnr: 52/70, 53/109, 52/110, 52/149 & 53/60. Det totale planområdet er på ca. 6,4 dekar. Planstatus og overordnede føringer Planområdet er uregulert og er avsatt til sentrumsformål og boligformål i gjeldende arealdel. Planforslaget overlapper planen for Rosthaug ved innkjøringen ved Bergkrystallen, og tilgrenser reguleringsplanene for Åmotsenteret og Åmot sentrum-stålfjæra. Parallelt med dette planforslaget, er det en reguleringsplan under utarbeidelse (Solhøi) som omfatter eiendommer øst for dette planområdet. Arealplanen har tidligere foreslått samkjøring av disse to planforslagene. Statens Vegvesen har varslet innsigelse til planforslaget rundt Ekengården og påkrevd trafikkanalyse. For at utredningene rundt trafikkforhold ikke skal forsinke reguleringsplanen for Solhøi, er reguleringsplanen for Ekengården utarbeidet som eget planforslag. Ved rullering av kommuneplan er dagens arealbruk (boligformål) endret til sentrumsformål i tråd med planforslaget (se illustrasjon nr. 2). t. Området avsatt til framtidig sentrumsformål, har en mørkere brunfarge enn eksisterende sentrumsområder etter gjeldende SOSIstandard. Illustrasjon nr. 1: planområdet / ortofoto Illustrasjon nr. 2: Utsnitt av kommuneplanen Planforslaget I hovedsak tilrettelegger planforslaget for et leilighetsbygg i 4 etasjer med tilhørende atkomstvei, parkeringsareal og utearealer. I tillegg foreslås det kombinasjonsformål for
arealene der Ekengården står, samt øvrige arealer øst for eksisterende sentrumsgård. Hovedatkomsten vil komme fra nord, mens gående vil få en egen atkomst fra Sparbekkveien. Nedenfor beskrives de viktigste trekkene i planforslaget: Hensikt med planen Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for etablering av et nytt leilighetsbygg med ca. 10 boenheter. I tillegg vil planen bidra til forutsigbare utviklingsmuligheter for dette sentrumsområdet. Arealformål, utnyttelse og byggehøyder. Illustrasjoner vedlagt planforslaget viser et leilighetsbygg i 4 etasjer med underliggende parkeringskjeller. Plassering fastsettes av byggegrense vist i plan. Det foreslås en arealutnyttelse inntil 70 % BYA inkludert overflateparkering innenfor området avsatt til blokkbebyggelse (BBB). Absolutt høyde på nybygget er angitt med kote 83.7. For kombinasjonsområdene BKB 1 og BKB 2 er absolutte høyder gitt med henholdsvis kote 82.5 og 83.0. Kotehøydene er beregnet etter behov til etasjehøyder men hvor det er tatt hensyn til lokal skygge og utsiktsforhold. Det er også satt begrensinger på bygningsmasse for disse arealene. I BKB 1 (Ekengården) tillates det bruksareal (BRA) på 3 250m 2 totalt. For BKB 2 tillates det 900 m 2 totalt. Uteoppholdsareal: Størrelsen på uteoppholdsarealer er satt til 30 m 2 MUA (minste uteoppholdsareal) hvorav inntil 20 m 2 kan være på balkong eller terrasse. Minimum 5 m 2 skal være privat. Areal til lekeplass regnes med i MUA kravet. Felles uteoppholdsareal er regulert og kan anvendes som samlingsplass og er tilrettelagt for lek. 30 m 2 MUA samsvarer med krav til uteoppholdsareal for sentrumsområder i forslag til ny kommuneplan, der sentrumsformål utvides til å omfatte hele planområdet som tidligere nevnt. Parkering og atkomst(er): For planområdet skal parkeringsdekning skal skje på egen grunn og fortrinnsvis under bakken. Grunnet sentrumsnær beliggenhet og erfaring med kjøpere av sentrumsleiligheter er krav til parkering satt til 1 plass per boenhet. I tillegg settes det krav om 0,5 plasser per boenhet til gjesteparkering. For næringsarealer er det krav om 1 parkeringsplass per 100 m 2 bruksareal (BRA). 10 % av overnevnte parkeringsplasser skal ha HC standard. Selv om parkeringsdekningen avviker fra det generelle kravet i kommuneplan gir kommuneplanen åpning for at parkeringsdekningen kan reduseres ved større utbygginger i sentrumsområder. Kulturminner på eiendommen Buskerud Fylkeskommune ved utviklingsavdelingen har varslet at de ikke ser behov for å foreta undersøkelser etter kulturminner i forkant av planarbeidet. De ønsker likevel at
varslingsplikt ved oppdagelse av kulturminner blir gjengitt i planbestemmelsene etter alminnelig prosedyre. De har også foretatt en vurdering av vernestatusen på boligbygget sør i planområdet og besluttet at den har middels verneverdi. Skredfare/ flom Planområdet ligger under marin grense og teknisk forskrift vil stille krav til geoteknisk vurdering og uavhengig kontroll av geoteknikk i byggesaken. Kartlegging av grunnforhold er også gjengitt som et rekkefølgekrav. Det er foretatt prøveboringer vest for planområdet, og det er påvist fjell under 6 meter med sand. Det er ingen kjente skredhendelser i nærheten, men prøveboringer vil bli foretatt ved videre prosjektering for å dokumentere sikker byggegrunn, eventuelt risikoreduserende tiltak. Når det gjelder flom så har det vært hendelser i nyere tid hvor det har vært store vannmengder og utvasking innenfor planområdet ved ekstremværhendelser. Sparbekken er lagt i rør under planområdet, og da bekkelukkingen ikke har hatt nok kapasitet har oversvømmelser inntruffet tidligere. For å unngå fremtidige vannskader må ny bygningsmasse utformes slik at den nederste delen av bygningskroppen må bygges som flomvern for å lede vannet forbi bygningene. Det må også anlegges nedsenk for å lede overvann gjennom området. Trasevalget må vurderes og koordineres med planforslaget for Solhøi da vannstrengen krysser begge planområdene. Støy Utbyggingsområdene ligger innenfor støysoner langs fylkesvei 144 og 287 slik at det er behov for skjermingstiltak. Dette fremgår av støyrapporten utarbeidet i forbindelse med reguleringsplanen. Det er utarbeidet en bestemmelse som omhandler krav til støysikring, også for utearealer på bakkeplan da disse ligger i rød sone. Rekkefølgekrav: Rekkefølgebestemmelsene (jf. 6.1 i planbestemmelsene) skal sikre opparbeidelse av infrastruktur, utearealer, kjørevei og atkomst samt krav til grunnundersøkelser. For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers planbeskrivelse i vedlegg 1. Vurdering I oppstartsmøte ble det gitt følgende krav og føringer for det videre planarbeidet: Krav / føring 1 Planen må tilpasses flomvei for Sparbekken 2 Behov for flere brannkummer må avklares i detaljprosjekteringen. Rådmannens vurdering Utført Med utgangspunkt i kartlegging av eksisterende ledningsnett med tilhørende sikringssoner er plankartet utformet slik at bbebyggelsen ikke lukker for flomvei. Arealene der flomveien kan gå er avsatt til trafikkareal/ snuplass og uteoppholdsarealer. Delvis utført Det er kartlagt 4 brannkummer innenfor en radius på 100 meter, men endelig løsning for tilgang til brannvann er ikke fastsatt. Planlagt utbygging på Solhøi vil trolig være avhengig av en løsning med brannvann gjennom planområdet for Ekengården.
3 Det oppfordres til et best mulig uformelt samarbeid i de to utbyggingene i reguleringsplanarbeidene. 4 Det må utformes rekkefølgekrav for riving av bebyggelsen på eiendommen gbnr. 53/60 Utført Det er benyttet samme arkitekt for planforslagene med felles utredninger og trafikkanalyse. Ikke utført Rivingstillatelse kan behandles parallelt med planprosessen og er ikke avhengig av vedtatt plan grunnet redusert vernestatus på det aktuelle bygget. 5 Behov for å markere byggegrense i plan Utført Det er vist byggegrense i forhold til vei, rundt planlagte bygningskropper og eksisterende nettstasjon i plankartet. 6 Geotekniske forhold må sjekkes ut Delvis utført Antatte grunnforhold er beskrevet, men det må foretas nærmere undersøkelser i forbindelse med prosjektering av nybygg. Varsel om oppstart og medvirkning Oppstart av reguleringsarbeid ble varslet den 22.01.2018 med brev til naboer og andre berørte. Etter høringsperioden mottok kommunen 6 merknader som er vurdert i videre arbeid med detaljreguleringen. På sidene 21-23 i planbeskrivelsen gjengis hovedtrekkene i innkomne merknader og tiltakshavers vurdering av disse. Rådmannen vurderer derfor at merknadene fra varsel om oppstart er tatt til etterretning og innarbeidet i planforslaget. Statens Vegvesen, 16.02.2018 Statens Vegvesen nevner at de trafikkmessige løsningene må dokumenteres nærmere samt forholdet til kollektivtrafikk og trafikksikkerhet for myke trafikanter. Det må også sørges for overvannshåndtering i området inklusiv kryssløsninger for veianlegg. Det må foreligge gjennomføringsavtale før løsning for håndtering av overvann blir bygd. Samtidig kreves det byggegrense på minimum 8.0/3.0 meter fra veigrunn/annen veigrunn. Støyforholdene må dokumenteres og nødvendige tiltak for å redusere virkninger må innarbeides i planen. Vegvesenet varsler også om innsigelse dersom ikke nasjonale hensyn eller viktige parametere i vegnormaler blir fulgt. Forslagstiller har foretatt en beregning av økt trafikkmengde og konkluderer med at planforslaget medfører noe økt trafikk i forhold til dagens situasjon. Trafikkanalysen har beregnet at med fullstendig utbygging av begge planområdene, så vil den totale trafikkmengde i Bergkrystallen kunne øke med 20 % i fremtiden. I utgangspunktet utløser dette behov for tiltak for å sørge for flyt ved store trafikkmengder, men rapporten vises til at fotgjengerovergang som krysser Eikerveien like nord for utkjøringen av Bergkrystallen medfører at trafikken fra nord må stanse for fotgjengere. Dette resulterer i at utkjøring fra Bergkrystallen mot venstre (sørover) kan slippe til selv om det oppstår kødannelse, slik at trafikkflyten kan opprettholdes. Krysset mot Eikerveien var opprinnelig med da oppstart av planarbeid ble varslet. Ut ifra en samlet vurdering konkluderer trafikkanalysen med at dagens løsning med T kryss kan beholdes, uten noen form for kanalisering. Trafikkanalysen har ikke tatt i betraktning eventuell løsning for ny vei mot Sigdal, idet trasevalget er fortsatt uklar.
Det er senere kommet et brev fra Statens Vegvesen den 19.04.2018 der de uttaler at de ikke vil kreve venstresvingefelt som følge av planlagt utbygging, men fraråder at det tillates ytterligere forretninger. Tidligere utsnitt av varslet planområde Planforslaget slik det foreligger Da det ikke må foretas noen ombygging i forbindelse med dette planforslaget, er krysset ut mot Eikerveien, tatt ut av planområdet. Buskerud Fylkeskommune 15.02.2018 Fylkeskommunens utviklingsavdeling nevner at det ikke foreligger registrerte kulturminner i området og at idet området har vært opparbeidet over tid så er potensialet lavt for at det skal komme nye funn. Fylkeskommunen ber likevel om at det legges inn bestemmelse om meldeplikt dersom det oppdages kulturminner under gravearbeider jf. kulturminneloven 8.2. Rådmannen viser til at varslingsplikt ved oppdagelse av kulturminner, er gjengitt i planbestemmelsenes 3.8. Når det gjelder verneverdien av bolighus på eiendommen gbnr. 53/60 er denne redusert til middels verneverdi på bakgrunn av flere ombygginger. Fylkeskommunen overlater derfor vurdering om bygget skal beholdes eller ikke til kommunen. Da foreslått utbygging medfører at det aktuelle bygget må rives, er rivingstillatelse omsøkt og behandles parallelt med planprosessen. Rådmannen har avventet å gi rivingstillatelse i påvente av et godt alternativ til arealbruk, av hensyn til registrert verneverdi. Dersom det ikke hadde vært planer for utbygging i tråd med overordnede føringer ville det i stedet vært aktuelt å stille krav om istandsetting av bygningen på bakgrunn av dens egenverdi. Renovasjonsselskapet for Drammensregionen Renovasjonsselskapet ønsker at renovasjonsløsningen fastsettes ved plankrav og at det legges opp til fellesløsninger med nedgravde ordninger. Dette begrunnes i at nedgravde
beholdere gir mindre lukt og arealbehov enn konvensjonelle beholdere, samtidig som sikkerheten og estetikken bedres gjennom en slik løsning. Forslagstiller viser til at lokaliseringskrav er nedfelt i planbestemmelsene, men at løsningen med nedgravde beholdere bør vurderes nærmere i byggeprosjektet av hensyn til overvannsproblematikk. Rådmannen deler denne oppfatningen da valg av renovasjonsløsning besluttes ved detaljprosjektering av selve leilighetsbygget. Midtnett Midtkraft påpeker at det ikke må bygges nærmere deres nettstasjon enn 5 meter og at det samme gjelder for deres kabeltrase. De nevner også at utbyggingen ikke må komme i konflikt med eksisterende fordelingsnett og eventuelt omlegging/ flytting skal bekostes av utbygger. Midtkraft nevner også at det er usikkert hva slags anlegg som må etableres for å sikre en tilstrekkelig strømforsyning i området da det ikke er kommet noen konkret forespørsel om dette tidligere. Forslagstiller nevner at de er kjent med at eksisterende trafo ikke har nok kapasitet og må byttes ut. Det skal være mulighet for en slik oppgradering innenfor eksisterende nettstasjon. Såfremt en oppgradering ikke medfører endret arealbehov, er dette ikke et planfaglig moment som må avklares på nåværende tidspunkt.. FAU ved Enger Skole FAU uttrykker at det er positivt at atkomsten flyttes fra Sparbekkveien til Bergkrystallen av hensyn til trafikksikkerhet. Videre presiserer de at det ikke må foregå anleggstrafikk i periodene rundt skolestart og skoleslutt gjennom skoleåret. De ber også om at støyende anleggsarbeid legges utenom skoletid. Forslagstiller kommenterer at trygg skolevei må avmerkes slik at gående ledes utenom anleggsområdet, men presiserer at forhold som omhandler støy reguleres av annet lovverk. Rådmannen mener at det må vises hensyn ovenfor undervisningssituasjonen og at forhold til skoleåret må tas i betraktning ved oppsett for fremdriftsplan. Støyende anleggsvirksomhet bør foregå utenom skoleåret så langt det lar seg gjøre. Hensyn til Enger skole tas med i fremtidig dialog med utbygger. FAU ved Modum ungdomsskole FAU utrykker bekymring i forhold til anleggstrafikk, spesielt ved skolestart og skoleslutt da det kan til tider være kaotisk. Det må foreligge restriksjoner på tungtransport under disse periodene. Forslagstiller avgir samme kommentar som de har gjort ovenfor merknaden fra FAU ved Enger skole. Rådmannen er klar over at det er mange som blir berørt av planlagt utbygging, men at restriksjoner i forhold til anleggstrafikk og støyende virksomhet fastsettes ved et senere tidspunkt avhengig av framdrift ved utbygging.
Kollektivtransport Dette reguleringsforslaget legger opp til at det etableres nye boligtomter i nærheten av en større bussholdeplass tilknyttet flere ruter. Da boligene ligger både sentrumsnært vil beboere ikke være like avhengig av bilbruk enn mer perifer bebyggelse. Særlige vektlagte forhold Følgende forhold er tillagt særlig stor betydning i denne detaljreguleringen; - Etablering av ny blokkbebyggelse Dette forholdet er nedfelt i planbestemmelsenes 1 "Planens hensikt". Naturmangfoldloven Tiltaket er vurdert til å være godt nok utredet i forhold til naturmangfoldlovens miljørettslige prinsipper for offentlig beslutningstaking jamfør konsekvensutredning. Idet området har vært bebodd og preget av menneskelig aktivitet over tid, har det lite betydning for lokal artsrikdom dersom arealene bygges ut. Mulig konsekvens for kommunen Kjøpere av denne type sentrumsnære leiligheter kan være eldre eller personer med begrensninger som har behov for offentlige tjenester slik som hjemmehjelp/ hjemmesykepleie. Den nye bebyggelsen foreslås like ved NAV kontoret der helse og sosialtjenesten har lokaler. Det vil derfor være en fordel om brukere av slike tjenester bor innenfor kort rekkevidde slik at reisetiden mellom brukere kortes ned. Samtidig vil tiltaket bidra til en videre transformering av Åmot sentrum ved å få inn flere boende som vil benytte seg av andre tjenester for å skape mer virksomhet i sentrum slik som butikker og kafeer Konklusjon Tiltakshaver og rådmannen er omforent om planforslaget. Rådmannen vurderer derfor at det ikke er grunnlag for å fremme alternativt forslag. Rådmannen anbefaler derfor at planforslaget sendes ut på høring slik det foreligger. Planmessig begrunnelse for rådmannens anbefaling: Reguleringsplanen legger opp til fortetting med leiligheter i et sentralt område med nærhet til kollektivknutepunkter og servicefunksjoner.