SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Frode Brokhaug Arkiv: L13 Arkivsaksnr.: 18/461 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR EKENGÅRDEN 2 GANGS BEHANDLING

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Frode Brokhaug Arkiv: L13 Arkivsaksnr.: 18/461 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR EKENGÅRDEN 2 GANGS BEHANDLING Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret detaljregulering for Ekengården med plankart datert og planbestemmelser datert Begrunnelse for vedtaket er at: Reguleringsplanen legger opp til fortetting i et sentralt område med nærhet til kollektivknutepunkt og servicefunksjoner. Videre vurderes planen ikke å være i strid med naturmangfoldloven. Vedtaket kan påklages etter plan- og bygningslovens 1-9 og 12-12, samt forvaltningslovens 28. Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring etter forvaltningslovens 29. Krav om erstatning i henhold til 15-3 eller krav om innløsning etter 15-2 i Plan og bygningsloven må være fremsatt senest 3 år etter detaljregulering er kunngjort. Frist for igangsetting av bygge- og anleggstiltak er etter 12-4 senest fem år fra vedtak av planen. Etter dette kan tillatelse ikke gis uten nytt planvedtak. Vedlegg 1. Forslag til plankart 2. Forslag til planbestemmelser 3. Planbeskrivelse 4. Kommentar til merknader 5. Merknad fra Fylkesmannen i Buskerud 6. Merknad fra Statens Vegvesen 7. Kommentar fra Buskerud Fylkeskommune 8. Kommentar fra Norges Vassdrags og Energidirektorat 9. Merknad fra Sven Solberg mfl. 10. Merknad fra Enger Skole FAU 11. ROS analyse 12. Trafikknotat 13. Støyrapport 14. Utearealer 15. Skyggevirkninger

2 16. Illustrasjoner Kortversjon Asplan Viak har på vegne av Enger Eiendom utarbeidet forslag til detaljregulering for Ekengården m.fl. Planforslaget legger opp til bygging av kombinasjonsbygg sentralt i Åmot. I sum vurderer rådmannen planforslaget som godt utredet. Innkomne merknader er tatt hensyn til på en god måte og planen er omarbeidet i henhold til disse. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas slik det foreligger. Bakgrunn Prognoser for befolkningsøkning utarbeidet i forbindelse med kommuneplanens samfunnsdel, tilsier behov for nye boliger i tiden framover. I tillegg til utbygging i Mælumenga og mulig nye boligtomter i Holo, forventes det at tilflytning skjer ved at eneboliger selges av personer som kjøper nye leiligheter som bygges i Åmot og Modum for øvrig. Dette planforslaget legger opp til at det bygges nye leiligheter i Åmot sentrum og kan dermed bidra til det overnevnte. Eiendommen ligger sentralt i Åmot og er omkranset av boligbebyggelse, trafikkarealer, kollektivknutepunkt og en barneskole. Planområdet Ekengården ligger langs Eikerveien på motsatt side av Åmotsenteret. Planområdet omfatter eiendommene gbnr: 52/70, 53/109, 52/110, 52/149 & 53/60. Det totale planområdet er på ca. 6,4 dekar. Planstatus og overordnede føringer Planområdet er uregulert og er avsatt til sentrumsformål og boligformål i gjeldende arealdel. Planforslaget overlapper planen for Rosthaug ved innkjøringen ved Bergkrystallen, og til grenser reguleringsplanene for Åmotsenteret og Åmot sentrum- Stålfjæra. Parallelt med dette planforslaget, er det en reguleringsplan under utarbeidelse (Solhøi) som omfatter eiendommer øst for dette planområdet. Arealplanen har tidligere foreslått samkjøring av disse to planforslagene. Statens Vegvesen har varslet innsigelse til planforslaget rundt Ekengården og påkrevd trafikkanalyse. For at utredningene rundt trafikkforhold ikke skal forsinke reguleringsplanen for Solhøi, er reguleringsplanen for Ekengården utarbeidet som eget planforslag. Ved rullering av kommuneplan er dagens arealbruk (boligformål) endret til sentrumsformål i tråd med planforslaget (se illustrasjon nr. 2). t. Området avsatt til

3 framtidig sentrumsformål, har en mørkere brunfarge enn eksisterende sentrumsområder etter gjeldende SOSI- standard. Illustrasjon nr. 1: planområdet / ortofoto Illustrasjon nr. 2: Utsnitt av kommuneplanen Planforslaget I hovedsak tilrettelegger planforslaget for et leilighetsbygg i 4 etasjer med tilhørende atkomstvei, parkeringsareal og utearealer. I tillegg foreslås det kombinasjonsformål for arealene der Ekengården står, samt øvrige arealer øst for eksisterende sentrumsgård. Hovedatkomsten vil komme fra nord, mens gående vil få en egen atkomst fra Sparbekkveien. Gangvei langs Bergkrystallen detaljreguleres innenfor areal avsatt til trafikkområde i reguleringsplan for Rosthaug. Nedenfor beskrives de viktigste trekkene i planforslaget: Hensikt med planen Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for etablering av et nytt leilighetsbygg med ca. 10 boenheter. I tillegg vil planen bidra til forutsigbare utviklingsmuligheter for dette sentrumsområdet. Arealformål, utnyttelse og byggehøyder. Illustrasjoner vedlagt planforslaget viser et leilighetsbygg i 4 etasjer med underliggende parkeringskjeller. Plassering fastsettes av byggegrense vist i plan. Det foreslås en arealutnyttelse inntil 70 % BYA inkludert overflateparkering innenfor området avsatt til blokkbebyggelse (BBB). Absolutt høyde på nybygget er angitt med kote For kombinasjonsområdene BKB 1 og BKB 2 er absolutte høyder gitt med henholdsvis kote 82.5 og Kotehøydene er beregnet etter behov til etasjehøyder men hvor det er tatt hensyn til lokal skygge og utsiktsforhold. Det er også satt begrensinger på bygningsmasse for disse arealene. I BKB 1 (Ekengården) tillates det bruksareal (BRA) på 3 250m2 totalt. For BKB 2 tillates det 900 m2 totalt.

4 Uteoppholdsareal: Størrelsen på uteoppholdsarealer er satt til 30 m 2 MUA (minste uteoppholdsareal) hvorav inntil 20 m 2 kan være på balkong eller terrasse. Minimum 5 m 2 skal være privat. Areal til lekeplass regnes med i MUA kravet. Felles uteoppholdsareal er regulert og kan anvendes som samlingsplass og er tilrettelagt for lek. 30 m 2 MUA samsvarer med krav til uteoppholdsareal for sentrumsområder i forslag til ny kommuneplan, der sentrumsformål utvides til å omfatte hele planområdet som tidligere nevnt. Parkering og atkomst(er): For planområdet skal parkeringsdekning skal skje på egen grunn og fortrinnsvis under bakken. Grunnet sentrumsnær beliggenhet og erfaring med kjøpere av sentrumsleiligheter er krav til parkering satt til 1 plass per boenhet. I tillegg settes det krav om 0,5 plasser per boenhet til gjesteparkering. For næringsarealer er det krav om 1 parkeringsplass per 100 m 2 bruksareal (BRA). 10 % av overnevnte parkeringsplasser skal ha HC standard. Selv om parkeringsdekningen avviker fra det generelle kravet i kommuneplan gir kommuneplanen åpning for at parkeringsdekningen kan reduseres ved større utbygginger i sentrumsområder. Kulturminner på eiendommen Buskerud Fylkeskommune ved utviklingsavdelingen har varslet at de ikke ser behov for å foreta undersøkelser etter kulturminner i forkant av planarbeidet. De ønsker likevel at varslingsplikt ved oppdagelse av kulturminner blir gjengitt i planbestemmelsene etter alminnelig prosedyre. De har også foretatt en vurdering av vernestatusen på boligbygget sør i planområdet og besluttet at den har middels verneverdi. Skredfare/ flom Planområdet ligger under marin grense og teknisk forskrift vil stille krav til geoteknisk vurdering og uavhengig kontroll av geoteknikk i byggesaken. Kartlegging av grunnforhold er også gjengitt som et rekkefølgekrav. Det er foretatt prøveboringer vest for planområdet, og det er påvist fjell under 6 meter med sand. Det er ingen kjente skredhendelser i nærheten, men prøveboringer vil bli foretatt ved videre prosjektering for å dokumentere sikker byggegrunn, eventuelt risikoreduserende tiltak. Når det gjelder flom så har det vært hendelser i nyere tid hvor det har vært store vannmengder og utvasking innenfor planområdet ved ekstremværhendelser. Sparbekken er lagt i rør under planområdet, og da bekkelukkingen ikke har hatt nok kapasitet har oversvømmelser inntruffet tidligere.

5 For å unngå fremtidige vannskader må ny bygningsmasse utformes slik at den nederste delen av bygningskroppen må bygges som flomvern for å lede vannet forbi bygningene. Det må også anlegges nedsenk for å lede overvann gjennom området. Trasevalget må vurderes og koordineres med planforslaget for Solhøi da vannstrengen krysser begge planområdene. Støy Utbyggingsområdene ligger innenfor støysoner langs fylkesvei 144 og 287 slik at det er behov for skjermingstiltak. Dette fremgår av støyrapporten utarbeidet i forbindelse med reguleringsplanen. Det er utarbeidet en bestemmelse som omhandler krav til støysikring, også for utearealer på bakkeplan da disse ligger i rød sone. Rekkefølgekrav: Rekkefølgebestemmelsene (jf. 6.1 i planbestemmelsene) skal sikre opparbeidelse av infrastruktur, utearealer, kjørevei og atkomst samt krav til grunnundersøkelser. For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers planbeskrivelse i vedlegg 1. Offentlig ettersyn og høring Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Det kom i denne perioden inn 4 merknader og to kommentarer til planen. VURDERING Oppfølging av merknader fra offentlig ettersyn Planen er så langt som mulig tilpasset innkomne merknader. Forslagstiller har også gitt kommentarer til merknadene. Denne oversikten ligger som vedlegg 4. Tabellene nedenfor viser et sammendrag av merknadene og rådmannens vurdering av disse: 1 2 Avsender, dato Fylkesmannen i Buskerud Statens Vegvesen Merknad Støykrav er for generelle og må oppdateres for utearealene. Støyskjerming legges utenom vei og trafikkareal Det bør avsettes 3.0 meter med annen veggrunn langs G/S vei Gang og sykkelveien bør krysse Bergkrystallen lengre unna Eikerveien. Byggegrense og frisiktsone må tegnes inn ved krysset fv 144 og Bergkrystallen Rådmannens vurdering Tas til følge Det er foretatt tilføyelser i planbestemmelsene for å bedre støyforhold utendørs. Tas til følge Planforslaget går ikke inn på eksisterende vei og gangfelt mot Eikerveien Veggrunnen det siktes til ligger utenom planavgrensningen Fotgjengerfeltet inngår ikke i planforslaget, men forsalget videreføres til kommunal veimyndighet Frisiktsoner er tegnet inn i plankartet

6 3 Buskerud Fylkeskommune Ingen kjente arkeologiske funn i området Vern av kulturminner er ivaretatt i planbestemmelsene Tas til orientering 4 Norges Vassdrags og Energidirektorat Sven Magne Solberg m.fl Har ikke kommentarer til saken da kommunen ikke har bedt om bistand En utnyttelsesgrad på 70 % BYA er for høyt for dette området Prosjektet bryter med den eksisterende boligmassen Bergkrystallen er overbelastet uten at det er satt krav til trafikksikkerhet Ytterlig utbygging medfører fare for møteulykker mellom myke trafikanter og kjøretøyer Private utbyggingsprosjekter skal ikke bruke offentlige arealer som kvartalslekeplass Sikring mot overvann er ikke tilfredsstillende Planlagt bebyggelse skiller seg for mye ut i forhold til omgivelsene Brannvannsdekning er ikke oppfylt FAU Enger Skole Positive til at reguleringsplanen benytter Sparbekkveien som hovedatkomst Koordinering av utbyggingen må forbedres da det har vært hensatt containere på skoleplassen i skoletiden. Utbygging i dette området bidrar til økt trafikk i Åmot sentrum hvilket kan være kaotisk ved henting og Tas til orientering Tas til orientering/ Tas ikke til følge Høyere utnyttelsesgrad enn det kommuneplanen tillater på et generelt grunnlag kan fastsettes gjennom regulering I dette planforslaget vil krav til uteareal være førende. Planforslaget legger opp til en transformering av området som anses som påregnelig. Bergkrystallen har tilstrekkelig bredde som veiklasse A3 etter kommunal veinorm. Krav om trafikksikkerhet vil ofte være innarbeidet i reguleringsprosessen. Reguleringsplanene for Jellumhagen og Engerhagen er henholdsvis fra 1966 & 1972 slik at en gjennomgang av trafikksikkerhetstiltak vil være aktuelt. Det foreslås regulert inn gangvei langs Bergkrystallen for å redusere dette konfliktområdet. Det er en fordel i sentrale områder at det skjer sambruk av lekeplasser og at de er tilgjengelige etter skoletid. Sikring av overvann håndteres gjennom detaljprosjektering og V/A plan. Det vises til planbestemmelsenes 3.5 & Planlagt bebyggelse ligger mellom Ekengården som går over tre plan i likhet med Enger skole. Det samme gjelder Reprogården på motsatt side av Eikerveien Sikres gjennom krav etter TEK 10 og tillatelse fra kommunalteknisk avdeling & Modum Brannvesen for V/A plan. Inngår som rekkefølgekrav. Tas til orientering Reguleringsplanen fastsetter atkomsten deretter Utbygger er informert om hendelsen. Ytterlig sikringstiltak må håndteres ved fremtidig byggesaksbehandling Trafikkanalyser foretatt i forbindelse med forarbeider bekrefter dette

7 leveringstidspunkter. Utbyggingen hindrer utvidelsesmuligheter ved Enger skole slik at prosessen med etablering av alternativ barneskole må komme i gang. Arbeid med vurdering av plassering av ny barneskole som erstatning for Buskerud & Enger skoler er iverksatt. Av 3 merknader er 2 helt eller delvis tatt til følge. Rådmannen vurderer derfor at merknadene fra offentlig ettersyn er godt ivaretatt. Endringer av planforslaget (etter offentlig ettersyn) Med bakgrunn i vurderingen ovenfor har rådmannen i samråd med tiltakshaver gjort noen endringer i planforslaget etter offentlig ettersyn. Endringene som følger: Endring i plankartet: Frisiktlinje og byggegrense ved krysset Eikerveien/ Bergkrystallen er tegnet inn Det reguleres inn gangvei langs Bergkrystallen Det er foretatt noen justeringer på arealene rundt uteoppholdsareal øst i plankartet og inntilliggende parkerings/ trafikkareal Endring i bestemmelser. Tilføyelser vises i kursivt 3.3 Støy Nye boliger og tilhørende uteoppholdsareal skal tilfredsstille kravene til grenseverdier for støy i henhold til Miljøverndepartementas retningslinjer T- 1442/2012, med tilhørende veileder M-128/2014. Det skal anlegges skjermingstiltak for utearealer for å ivareta støykravet c Byggehøyder Endres fra Blokkbebyggelse skal bygges med flatt tak. For område BBB er maks tillatt gesimshøyde Ny ordlyd Blokkbebyggelse skal bygges med flatt tak. For område BBB er maks tillatt gesimshøyde Krav til veger, vann- og avløpsledninger Før det gis igangsettingstillatelse for tiltak for trafikkområder, vann-, overvannog avløpsledninger, skal tekniske planer for disse være godkjent av kommunen. Brannvannsdekning skal være avklart med kommunalteknisk avdeling og Modum Brannvesen. Så snart anleggsarbeidet er avsluttet, skal trafikkområder istandsettes og terrenginngrep tilsås/tilplantes Sikringssone/frisiktlinje - Frisikt H140

8 Endres fra Denne frisiktlinjen er vist med svart stiplet strek på plankartet. Hensynssonen skal ivareta behovet for frisikt i kryssområder. I frisiktsonen skal terrenget planeres og holdes fritt for sikthindrende vegetasjon og gjenstander (herunder parkering) slik at disse ikke rager mer enn 0,5 m over tilstøtende vegers nivå. Enkeltstående oppstammede trær som ikke hindrer sikten kan tillates Ny ordlyd Denne frisiktlinjen er vist med svart stiplet strek på plankartet og skal ivareta behovet for frisikt i kryssområder. Mellom frisiktlinje og veibane skal terrenget planeres og holdes fritt for sikthindrende vegetasjon og gjenstander (herunder parkering) slik at disse ikke rager mer enn 0,5 m over tilstøtende vegers nivå. Enkeltstående oppstammede trær som ikke hindrer sikten kan tillates. Vurdering av virkning av endringer Justeringen av bestemmelse om høyde beror på feil innmåling av terreng i forarbeidene med planen. Justert kotehøyde er mer korrekt for den bygningstype planen legger opp til. Samme kotehøyde har blitt lagt til grunn i sol og skyggeanalysene vedlagt saksfremlegget. Dersom endringen i planbestemmelsen oppfattes som en feilinformasjon ved offentlig ettersyn har dette kun betydning for utbyggingen som planlegges på Solhøi og ikke i forhold til annen boligbebyggelse i nærområdet. Når det gjelder atkomsten til naboeiendommen mot nord-øst, Bergkrystallen 5 så har denne eiendommen hatt atkomst via eiendommen gbnr 52/109 som reguleres til utbyggingsformål. Eier av Bergkrystallen 5 har fått innvilget egen avkjøringstillatelse ut mot Bergkrystallen den Således er atkomsten til denne eiendommen sikret og vises i forslag til detaljregulering for Solhøi som behandles parallelt med denne saken. Endringene i plankart og -bestemmelser vurderes som presiseringer og tekniske justeringer og vurderes ikke å ha vesentlige (negative) virkninger for miljø og samfunn eller parter i saken. Av den grunn vurderes endringene ikke å utløse krav til nytt offentlig ettersyn. Øvrige vurderinger Særlige vektlagte forhold Følgende forhold er tillagt særlig stor betydning i denne detaljreguleringen; - Etablering av blokkbebyggelse Disse forholdene er nedfelt i planbestemmelsenes 1 Planens hensikt. Ved eventuelle fremtidige søknader om dispensasjon eller mindre endring i reguleringsplan (MER) skal disse hensynet ikke settes til side.

9 Naturmangfoldloven 8-12 Tiltaket er vurdert til å være godt nok utredet i forhold til naturmangfoldlovens miljørettslige prinsipper for offentlig beslutningstaking (jfr. Naturmangfoldlovens 8-12). Mulig virkning av vedtak av detaljregulering for kommunen Kjøpere av denne type sentrumsnære leiligheter kan være eldre eller personer med begrensninger som har behov for offentlige tjenester slik som hjemmehjelp/ hjemmesykepleie. Det vil derfor være en fordel om brukere av slike tjenester samles slik at reisetiden kortes ned. Samtidig vil tiltaket bidra til en videre transformering av Åmot sentrum ved å få inn flere boende som vil benytte seg av andre tjenester for å skape mer virksomhet i sentrum slik som butikker og kafeer. KONKLUSJON I sum vurderer rådmannen planforslaget som godt utredet. Innkomne merknader er tatt hensyn til på en god måte. Endringer som er gjort i tråd med merknader fra offentlig ettersyn vurderes som mindre vesentlige og utløser ikke krav til nytt offentlig ettersyn. Politisk handlingsrom Vedtak av reguleringsplanen er et «enkeltvedtak» etter forvaltningslovens (fvl) 23, idet den er bestemmende for parters rettigheter hvilket også gir klagerett. For å ivareta parters forståelse av vedtaket må det etter fvl 25 begrunnes ut fra de regler og faktiske forhold det bygger på. Det forutsettes at reglene (etter fvl 25) for vedtak av reguleringsplan etter plan- og bygningslovens er som følger: - Samsvar med kommuneplanen, eller avklart avvik gjennom tidligere vedtak - Samsvar med tidligere vedtak i saken - Samsvar med faglige råd - Samsvar med tekniske krav til plandokument - Merknader til varsel og offentlig ettersyn imøtekommet så langt som mulig - Endringer etter offentlig ettersyn er ikke vesentlige for partene og utløser ikke krav til nytt offentlig ettersyn Et vedtak etter plan og bygningslovens foreligger da i to mulige alternativ. Enten vedtas planforslaget slik det foreligger eller, hvis kommunestyret er uenig i planforslaget, sendes saken tilbake til rådmannen for ny behandling (eventuelt med retningslinjer for det videre arbeid med planen). Alternativene til vedtak er da som følger: Alternativ 1: ( enkeltvedtak som må begrunnes og som gir klagerett)

10 Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret detaljregulering for Ekengården med plankart datert og planbestemmelser datert Alternativ 2: Med hjemmel i plan- og bygningsloven sender kommunestyret planforslaget for Ekengården tilbake til rådmannen for ny behandling. Hovedutvalget anbefaler at kommunestyret gir følgende retningslinjer for videre arbeid: Rådmannen anbefaler alternativ 1.