SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Frode Brokhaug Arkiv: GNR 43/290 Arkivsaksnr.: 16/501

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Frode Brokhaug Arkiv: GNR 43/290 Arkivsaksnr.: 16/501 Saksnr. Utvalg Møtedato DETALJREGULERING FOR NY BARNEHAGE PÅ SKREDSVIKMOEN 2 GANGS BEHANDLING Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret i Modum detaljregulering for Skredsvikmoen barnehage med plankart datert og planbestemmelser datert Begrunnelse for vedtaket er at: Plasseringen av barnehagen er særdeles gunstig og har en sentral beliggenhet i kommunen med gangavstand til store deler av Geithus. Boligfeltene vil være godt tilpasset eksisterende bebyggelse i området. Det er også fine områder for tur og lek i nærheten. Videre vurderes planen ikke å være i strid med naturmangfoldloven. Vedlegg 1 Plankart, datert Planbestemmelser, datert Planbeskrivelse 4 Kommentar fra Fylkesmannen i Buskerud 5 Kommentar fra Buskerud fylkeskommune 6 Merknad fra Monica & Ståle Bergland 7 Merknad fra Julie Bergland 8 Kommentar fra Apoteket Eiendom Entreprenør AS 9 Merknad fra Statens vegvesen Region sør 10 Merknad fra Kristin & Elin Osa Søreng 11 Merknad fra Miljøpartiet de Grønne 12 Geoteknisk rapport Kortversjon Forslag til reguleringsplan for Skredsvikmoen Barnehage ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn Bakgrunn i peroiden Rådmannen vurderer at merknadenene er blitt håndtert Behov for på barnehageplasser en god måte og anbefaler i kommunen at planforslaget er forventet vedtas å øke med framover, foreslåtte og per justeringer dags dato i plankartet, er det satt som opp beskrevet. midlertidige løsninger for å dekke behovet. Prognoser for

2 befolkningsøkningen er utarbeidet som en del av kommuneplanens samfunnsdel, og planarbeidet kan sees på som en oppfølging av dette. Eiendommen ved Skredsvikmoen er kommunal eid, og ligger sentralt i kommunen. Planprogram for utarbeidelse av reguleringplan ble fastsatt i vedtak av OPPLYSNINGER Hensikten med saken. Denne saken er underlag til 2.gangsbehandling og endelig vedtak av detaljregulering for Skredsvikmoen Barnehage i kommunestyret. I tråd med krav i plan- og bygningslovens framgår det i saksframlegget hvordan innkomne uttalelser til planforslaget etter offentlig ettersyn og konsekvensene av planen har vært vurdert, samt hvilken betydning disse er tillagt. Planområdet Planområdet ligger vest for Stalsberg skole med avstikkere mot Gravfossveien, Stalsbergveien og inn mot Statsberg skole. Planområdet omfatter eiendom med gbnr: 43/290, veibanen til Skredsvikmoen 623/2702, og boligeiendommen gbnr. 43/343 (Barkveien 3) samt deler av veibanen til Stalsbergveien og Gravfossveien. Området som foreslås regulert til barnehage er ca.17.6 dekar. Planstatus og overordnede føringer Planområdet er i dag uregulert og ligger i areal avsatt til bolig, næring, og landbruk-natur og friluftsområde (LNF) i kommuneplanen (se illustrasjon nr. 2). Hensynet til dyrka mark er dermed avklart i kommuneplanen. Illustrasjon nr. 1: planområdet / ortofoto Illustrasjon nr. 2: Utsnitt av kommuneplanen Planforslaget Planforslaget består i hovedsak av tilrettelegging for barnehage med tilhørende uteområde, parkeringsarealer, og atkomstveier. Det reguleres inn boligeiendommer i form av frittliggende småhusbebyggelse i tråd med gjeldende kommuneplan. Kjøreatkomst til barnehagen planlegges fra Gravfossveien og Stalsbergveien, mens det skal være mulig å nå barnehagen fra øst og sør for gående og syklende. Det skal sikres

3 atkomst som skiller kjørende fra gående og syklende på en god måte. I tillegg skal det legges til rette for nye boligeiendommer. Arealformål, utnyttelse og byggehøyder. I planbestemmelsenes 6.3 tillates en % BYA på maksimalt 25 % for området avsatt til barnehage. Angitt arealutnyttelse gjelder bare for bygningsmassen. Parkeringsarealer med biloppstillingsplasser medregnes ikke. Parkering er regulert som eget arealformål. I planbestemmelsenes 6.4 foreslås det en maksimal mønehøyde på 11 m for barnehagen. For boligområdene foreslås en utnyttelse på maksimalt 25 % BYA inklusiv parkering i planbestemmelsenes 5.2. Garasjer tillates inntil 50 m2. Videre åpner planbestemmelsenes 5.5 for en maksimal mønehøyde på 8 m for boligbebyggelsen. Uteoppholdsareal: Størrelsen på barnehagens uteoppholdsarealer skal følge til enhver tid gjeldende statlig norm, jfr. Veiledende normer for Barne- og familiedepartementet for beregning av lekearealer både innen- og utendørs. Parkering og atkomst(er): Plankartet viser et større parkeringsareal som kan disponeres av Skredsvikmoen barnehage og Stalsberg skole. Det foreslås at det opparbeides minimum 4 biloppstillingsplasser for funksjonshemmede. Parkeringsplassene vil få felles atkomst fra veien benevnt Skredsvikmoen. For boligeiendommene er reguleringsbestemmelsen utformet i forhold til at parkeringsdekning skal skje på egen grunn. Det er inntegnet interne samleveier i boligfeltene A & B med felles utkjøring. Atkomstpiler er tegnet for de enkelte boligeiendommene. Antall er bindende, men plasseringen er veiledende. I løpet av høringsperioden er det kommet inn anbefalinger fra kommunalteknisk avdeling om at det foretas justeringer av interne tomte og veistrukturer slik at nye boliger ikke blir liggende oppå eksisterende ledningsnett. De har også gitt noen anbefalinger i forhold til utforming av utkjøringen ved Barkveien og ved krysset det Barkveien møter Skredsvikmoen. Justeringene er foretatt i revidert plankart og er nærmere beskrevet i vurderingskapitlet. Kulturminner på eiendommen Buskerud Fylkeskommune ved utviklingsavdelingen foretok arkeologiske registreringer i området sommeren 2016 i form av overflateregistrering og prøvestikk. Det ble ikke oppdaget kulturminner i området. Varslingsplikt ved oppdagelse av kulturminner er gjengitt i planbestemmelsene etter alminnelig prosedyre.

4 Turvei I planforslaget er det også regulert inn turveier som omkranser barnehagen i sør og vest i tillegg til en forlengelse av fortauet langs innkjøringen til barnehagen. Turveiene tas med i reguleringsarbeidet for å sikre fremtidig tilgang til Skredsvikmoen som rekreasjonsområde ved at de kobles opp mot etablerte turstier i området. Turveiene reguleres med en bredde på 2.5 meter. Skredfare/ flom Planområdet ligger under marin grense og teknisk forskrift vil stille krav til geoteknisk vurdering og uavhengig kontroll av geoteknikk i byggesaken. Det er foretatt grunnundersøkelser som ikke har påvist kvikkleire i området. Området er for øvrig ikke markert med hensynsoner for naturfare. ROS analysen som er foretatt i forbindelse med utarbeidelse av planen, tilsier at risikoen for flom og skred er ubetydelig. Støy Planområdet ligger utenfor støysoner langs riksvei 35 slik at det ikke er behov for skjermingstiltak. Det er utarbeidet en bestemmelse som omhandler krav til støysikring, både m.h.p. trafikk og annen støy som tilføres området ved etablering av barnehagen. Se 4 pkt. 7 i forslag til bestemmelser. Rekkefølgekrav: Rekkefølgebestemmelsene (jf. 3 i planbestemmelsene) skal sikre opparbeidelse av infrastruktur, uteoppholdsarealer, lekeplasser, fortau, kjørevei/ atkomst, parkering og turveier. For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers planbeskrivelse i vedlegg 3. Varsel om oppstart og medvirkning: Oppstart av reguleringsarbeid med planprogram ble varslet i Bygdeposten den , samt ved brev til naboer og andre berørte. Etter høringsperioden mottok kommunen 5 merknader som ble vurdert gjennom fastsettelse av planprogrammet. Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Det kom i denne perioden inn 8 merknader til planen. Blant disse var det 1 innsigelse. Denne er nå trukket. VURDERING Oppfølging av vedtak i 1.gangsbehandling I 1.gangsbehandling ble følgende vedtatt avklart/utarbeidet før 2.gangsbehandling: Krav / føring 1 Før 2. gangsbehandling skal det utføres grunnvurdering og evt. nødvendige grunnundersøkelser i planområdet. Rådmannens vurdering Utført. Det er foretatt grunnundersøkelser høsten 2016 og det er ikke påvist usikker

5 byggegrunn. Oppfølging av merknader fra offentlig ettersyn Planen er så langt som mulig tilpasset innkomne merknader evt. og utstrakte forhandlinger rundt innsigelsene. Tabellene nedenfor viser et sammendrag av merknadene og rådmannens vurdering av disse: Avsender, dato 1 Fylkesmannen i Buskerud Buskerud Fylkeskommune Monica & Ståle Bergland Merknad Ser at deres tidligere anmodninger er fulgt opp i planarbeidet Positive til erablering av gang og sykkelstier i planområdet Positive til etablering av turveier rundt barnehagen Nevner at arkeologiske undersøkelser er gjennomført Nevner at varslingsplikt ved oppdagelse av kulturminner er nevnt i planbestemmelsene Viser til pågående kulturminneregistrering og ber om at det vises hensyn til SEFRAK bygg utenfor planområdet i den sammenheng Er i utgangspunktet imot at det bygges en større parkeringsplass rett ved deres bolig. De ser ikke behov for størrelsen og påpeker at det er lite sannsynlig at den vil fungere som kortidsparkering for foreldre ved Stalsberg skole. Rådmannens vurdering Medfører ikke endringer i planforsalget Tas til etteretning Bestemmelsene om varslingsplikt videreføres. Tas delvis til etteretning Virkningen av en stor parkeringsplass reduseres ved å regulere inn et grøntbelte mot deres hjem. Eksisterende parkering på Stalsberg vil bli borte i løpet av prosjektet, og reetableres der parkeringsplassene nå er planlagt i reguleringsplanen. Derav oppstår behov for en større parkeringsplass. De ønsker en form for skjerming mot deres eiendom i form av jordvoll eller vegetasjonbelte For å imøtekomme ønske om buffersone mellom deres bolig og foreslått parkeringsplass foreslås det å regulere inn et grøntbelte vest for fortauet mot parkeringsplassen. Sammen med regulert veigrøft kan skjermbeltet bli nærmere 15 meter bredt.

6 Varsler et ønske om kompensajon for ulemper tilknyttet anleggsperioden og situasjonsendring 4 Julie Bergland Hun motsetter seg ikke ny barnehage, men er imot etablering av en ny parkeringsplass rett ved hennes hjem. Hun nevner at det allerede er en parkeringsplass på Stalsberg skole som kan benyttes til kortidsparkering av foreldre Krav om kompensasjon er et privatrettslig forhold mellom utbygger og nabo og det tas ikke stilling til dette i planarbeidet. Tas til etteretning Virkningen av en stor parkeringsplass reduseres ved å regulere inn et grøntbelte mot hennes hjem. Eksisterende parkering på Stalsberg vil bli borte i løpet av prosjektet, og reetableres der parkeringsplassene nå er planlagt i reguleringsplanen. Derav oppstår behov for en større parkeringsplass. 5 Apoteket Eiendom Entreprenør AS Statens Vegvesen Region sør Kristin og Elin Osa Søreng Hun syntes at parkeringsplassen utgjør et stort inngrep i forhold til natur og rekreasjonsmuligheter i nærområdet Apoteket Eiendom eier intilliggende arealer mot nord og planlegger regulering av boligtomter i dette området. I den forbindelse ønsker de en viss samkjøring i forhold til avkjøring inn til deres felt Statens vegvesen varsler innsigelse på løsning for avkjøring fra Barkveien ut mot Gravfossveien. SVV nevner også at det er uheldig at det ikke foreligger rekkefølgekrav for opparbeidelse av fortau De er naboer til utbyggingsområdet og uttrykker skuffelse over at reguleringen medfører nedbygging av dyrket mark og nevner at dette strider mot en strategi Modum kommune har tidligere vedtatt. De påpeker at utbyggingen vil påvirke lokal dyreliv I planforslaget videreføres en del av eksisterende turstier og det er avsatt arealformål til turveier inn mot skogsområdet kjent som «Blåbærlia» Tas til etteretning Hensynssone for bygg og anleggstiltak er tatt inn i plankartet langs fortau på de nordlige delene av Skredsvikmoen etter avkjøring fra Stalsbergveien. Tas til etteretning Avkjøringen fra Barkveien mot Gravfossveien er blitt endret slik at Statens vegvesen har trukket sin innsigelse jf. brev av Forslag til fortau er innarbeidet i kommunens trafikksikkerhetsplan. Tas delvis til etteretning De inntilliggende landbruksområdene er avsatt til utbyggingsformål i gjeldende kommuneplan. Hensynet til dyrket mark har medført at barnehagen som er mest arealkrevende, er blitt lokalisert et annet sted. Naturmangforhold er tidligere blitt konsekvensutredet.

7 De ønsker skjermingstiltak ved anleggsperioden, og at de holdes informert om byggeprosessen De stiller spørsmål om kompensasjon for eventuell verditap 8 Miljøpartiet de Grønne Miljøpartiet der Grønne påpeker at planforsalget ikke tar hensyn til jordvern og overordnet strategi for å ivareta dyrket mark De etterspør hvorfor et tidligere innspill om alternativ atkomst ikke er tatt med i planforslaget. De etterspør hvilket overordnet behov det er for boligtomter idet utbyggingen går på bekostning av dyrket mark Det er en forutsetning at bygg-, og anleggsdrift påvirker beboere minst mulig. Det vil etableres egen adkomst til bygge-, og anleggsplassen. Spørsmål om kompensasjon og mulig verditap er privatrettslige forhold som holdes utenom planarbeidet. Tas delvis til etteretning De inntilliggende landbruksområdene er avsatt til utbyggingsformål i gjeldende kommuneplan. Hensynet til dyrket mark har medført at barnehagen som er mest arealkrevende, er blitt lokalisert et annet sted. Tidligere innspill med forslag til trase ble tatt inn i vurderingen av mulige atkomster men ble ikke vurdert som den beste løsningen da forslaget ville medføre større inngrep og kostnader enn atkomsten vist i planforslaget. Behov for flere boligtomter følger av strategi for å håndtere forventet tilflytting og befolkningsøkning i Modum Av 8 merknader er 4 helt og 3 delvis tatt til følge. Rådmannen vurderer derfor at merknadene fra offentlig ettersyn er godt ivaretatt. Med bakgrunn i vurderingen ovenfor har rådmannen i samråd med tiltakshaver gjort noen endringer i planforslaget etter offentlig ettersyn. Endringene er som følger: Endring i plankartet: Anlegging av vegetasjonskjerm mellom sørlig parkeringsplass og veibanen til Skredsvikmoen. Endring av utkjøring fra Barkveien mot Gravfossveien. Endring av kryss der forlengelsen av Skredsvikmoen møter Barkveien. Endring av intern tomtestruktur og veisystemer Relokalisering av nærlekeplass mot nord Vurdering av virkning av endringer Endringene i plankart og -bestemmelser vurderes som presiseringer og tekniske justeringer og vurderes ikke å ha vesentlige negative virkninger for miljø og samfunn eller

8 parter i saken. Av den grunn vurderes endringene ikke å utløse krav til nytt offentlig ettersyn. Anlegging av vegetasjonskjerm mellom sørlig parkeringsplass og Skredsvikmoen. Endringen ivaretar nabomerknad i forhold til utsikt og sjenanse mot planlagt parkeringsplass. Endringen samsvarer også i stor grad med utomhusplan som er utarbeidet i forbindelse med utbyggingen av barnehagen. Endring av utkjøring fra Barkveien mot Gravfossveien. Endringen samsvarer med statlige veinorm anbefalinger fra kommunalteknikk. Endringen har også medført at Statens vegvesen har trukket sin innsigelse. Endring av kryss der forlengelsen av Skredsvikmoen møter Barkveien. Endringen følger anbefaling fra kommunalteknikk og medfører svingmuligheter fra alle retninger. Endring av intern tomtestruktur og veisystem slik at det ikke bygges oppå eksisterende ledningsnett. Endringene følger byggeforbudsgrense som følger vann og avløpslednigner i bakken og gir mulighet for sanering og vedlikehold etter at feltet er utbygd. Samtidig holdes infrastruktur innenfor offentlig eiendom. En relokalisering av nærlekeplass mot nord frigjør dette arealet til utbyggingsformål, da det ikke er i konflikt med eksisterenede ledningsnett. Øvrige vurderinger Særlige vektlagte forhold Følgende forhold er tillagt særlig stor betydning i denne detaljreguleringen; - A Legge til rette for etablering av barnehage i området - B Sikre atkomst som skiller kjørende fra gående og syklende på en god måte - C Legge til rette for nye boligeiendommer godt tilpasset eksisterende bebyggelse Disse forholdene er nedfelt i planbestemmelsenes 1 Planens hensikt. Ved eventuelle fremtidige søknader om dispensasjon eller mindre endring i reguleringsplan bør disse hensynene ikke settes til side. Naturmangfoldloven 8-12 Tiltaket er vurdert til å være godt nok utredet i forhold til naturmangfoldlovens miljørettslige prinsipper for offentlig beslutningstaking (jfr. Naturmangfoldlovens 8-12). Mulig virkning av vedtak/ økonomiske utgifter for Modum kommune I tillegg til byggekostnadene for ny barnehage, tilhørende infrastruktur og mulig opparbeidelse av boligtomter legger planforslaget til rette for krav om innløsning / ekspropriasjon av deler av eiendommen gbnr 43/321 ved krysset Barkveien/ Gravfossveien. På eiendommen er det et eldre hus med flere utleieenheter. Slik atkomsten er planlagt, må et eldre uthus i dårlig forfatning rives og krav om erstatningsbygg kan forventes. Grunneier har blitt tilskrevet i forbindelse med offentlig ettersyn, men har ikke kommet med noen kommentarer så langt i planprosessen.

9 Etablering av boligtomter vil kunne gi kommunen et tilskudd ved salg da det er etterspørsel for boligtomter sentralt i Modum. Da utbyggingen av barnehagen likevel krever bygging av ny atmostvei og infrastruktur er det fra et økonomisk perspektiv gunstig å legge til rette for boligtomter i samme omgang. KONKLUSJON I sum vurderer rådmannen planforslaget som godt utredet. Innkomne merknader er tatt hensyn til på en god måte. Endringer som er gjort i tråd med merknader fra offentlig ettersyn vurderes som mindre vesentlige og utløser ikke krav til nytt offentlig ettersyn. Politisk handlingsrom Vedtak av reguleringsplan er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens (fvl) 23, idet den er bestemmende for parters rettigheter hvilket også gir klagerett. For å ivareta parters forståelse av vedtaket må det etter fvl 25 begrunnes ut fra de regler og faktiske forhold det bygger på. Det forutsettes at reglene (etter fvl 25) for vedtak av reguleringsplan etter plan- og bygningslovens er som følger: - Samsvar med kommuneplanen, eller avklart avvik gjennom tidligere vedtak - Samsvar med tidligere vedtak i saken - Samsvar med faglige råd - Samsvar med tekniske krav til plandokument - Merknader til varsel og offentlig ettersyn imøtekommet så langt som mulig - Endringer etter offentlig ettersyn er ikke vesentlige for partene og utløser ikke krav til nytt offentlig ettersyn Et vedtak etter plan og bygningslovens foreligger da i to mulige alternativ. Enten vedtas planforslaget slik det foreligger eller, hvis kommunestyret er uenig i planforslaget, sendes saken tilbake til rådmannen for ny behandling (eventuelt med retningslinjer for det videre arbeid med planen). Alternativene til vedtak er da som følger: Alternativ 1: Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret detaljregulering for Skredsvikmoen Barnehage med plankart datert og planbestemmelser datert Alternativ 2: Med hjemmel i plan- og bygningsloven sender kommunestyret planforslaget for Skredsvikmoen Barnehage tilbake til rådmannen for ny behandling. Hovedutvalget anbefaler at kommunestyret gir følgende retningslinjer for videre arbeid: Rådmannen anbefaler alternativ 1.

10 Begrunnelse for vedtak av alternativ 1: Begrunnelse for vedtaket er at: Plasseringen av barnehagen er særdeles gunstig og har en sentral beliggenhet i kommunen med gangavstand til store deler av Geithus. Boligfeltene vil være godt tilpasset eksisterende bebyggelse i området. Det er også fine områder for tur og lek i nærheten. Videre vurderes planen ikke å være i strid med naturmangfoldloven.