Bamble kommune Saksutskrift Arkivsak-dok. 17/00971-32 Saksbehandler Maria Falch Holm Reguleringsendring Fagerheim Gbnr. 32/1/12-2.gangsbehandling Saksgang Møtedato Saknr 1 Teknisk utvalg 28.02.2018 13/18 2 Kommunestyret 03.05.2018 42/18 Teknisk utvalg har behandlet saken i møte 28.02.2018 sak 13/18 Møtebehandling Lars Andreas Gjerstad stilte habilitetsspørsmål. Gjerstad ble enstemmig erklært habil. Jan Runar Arvesen fremmet følgende tilleggsforslag (nytt pkt. 4): Ny formålsgrense for B11b foreslås fra formålshjørne i sørøst på skrå på utsiden av furu til plangrense. Kart utarbeidet av administrasjonen følger saken videre. Formålsendringen anses som uvesentlig. Jan Runar Arvesen saksordfører. Votering Innstillingen, med Arvesens tilleggsforslag, ble enstemmig vedtatt. Teknisk utvalgs vedtak/innstilling Teknisk utvalg viser til planforslag, tilhørende dokumenter, saksframstilling og innkomne merknader / innspill i forbindelse med offentlig høring / ettersyn. Teknisk Utvalg, som kommunens planutvalg fremmer følgende innstilling ovenfor Kommunestyret: Kommunestyret godkjenner «Reguleringsendring for del av gbnr. 32/12 og del av gbnr. 32/1 på Fagerheim» med planbeskrivelse og bestemmelser datert 15.11.2017 på følgende vilkår: 1. Det tillates ikke etablering av kunstig sandstrand, molo eller flytebrygge. 2. Bløtbunnsområde skal vises som hensynssone i planen. 3. Parkeringsareal PA1 skal være offentlig. side 1 av 12
4. Ny formålsgrense for B11b foreslås fra formålshjørne i sørøst på skrå på utsiden av furu til plangrense. Kart utarbeidet av administrasjonen følger saken videre. Formålsendringen anses som uvesentlig. Etter at planen er justert kunngjøres planen iht plan og bygningsloven. Arealgebyr må betales (regning ettersendes). Kommunestyret har behandlet saken i møte 03.05.2018 sak 42/18 Møtebehandling Saksordfører Jan Runar Arvesen redegjorde for saken. Votering Innstillingen til Teknisk utvalg enstemmig vedtatt. Kommunestyrets vedtak Teknisk utvalg viser til planforslag, tilhørende dokumenter, saksframstilling og innkomne merknader / innspill i forbindelse med offentlig høring / ettersyn. Teknisk Utvalg, som kommunens planutvalg fremmer følgende innstilling ovenfor Kommunestyret: Kommunestyret godkjenner «Reguleringsendring for del av gbnr. 32/12 og del av gbnr. 32/1 på Fagerheim» med planbeskrivelse og bestemmelser datert 15.11.2017 på følgende vilkår: 5. Det tillates ikke etablering av kunstig sandstrand, molo eller flytebrygge. 6. Bløtbunnsområde skal vises som hensynssone i planen. 7. Parkeringsareal PA1 skal være offentlig. 8. Ny formålsgrense for B11b foreslås fra formålshjørne i sørøst på skrå på utsiden av furu til plangrense. Kart utarbeidet av administrasjonen følger saken videre. Formålsendringen anses som uvesentlig. Etter at planen er justert kunngjøres planen iht plan og bygningsloven. Arealgebyr må betales (regning ettersendes). Dokumentnr.: Doknr side 2 av 12
Rådmannens innstilling: Teknisk utvalg viser til planforslag, tilhørende dokumenter, saksframstilling og innkomne merknader / innspill i forbindelse med offentlig høring / ettersyn. Teknisk Utvalg, som kommunens planutvalg fremmer følgende innstilling ovenfor Kommunestyret: Kommunestyret godkjenner «Reguleringsendring for del av gbnr. 32/12 og del av gbnr. 32/1 på Fagerheim» med planbeskrivelse og bestemmelser datert 15.11.2017 på følgende vilkår: 1. Det tillates ikke etablering av kunstig sandstrand, molo eller flytebrygge. 2. Bløtbunnsområde skal vises som hensynssone i planen. 3. Parkeringsareal PA1 skal være offentlig. Etter at planen er justert kunngjøres planen iht plan og bygningsloven. Arealgebyr må betales (regning ettersendes). Vedlegg: 1. Plankart, rev. 28.2.2018 2. Illustrasjonsplan, dat. 15.11.2017 3. Reguleringsbestemmelser, rev. 15.3.2018 4. Planbeskrivelse, dat. 15.11.2017 5. ROS-analyse, dat..7.6.2017 6. Annonse, dat. 15.12.2017 7. Vedtak 1. gangs behandling. dat. 18.10.2017 8. Uttalelse fra Bane Nor, dat. 15.12.2017 9. Uttalelse fra Statens Vegvesen, dat. 27.12.2017 10. Uttalelse fra NVE, dat. 5.1.2018 11. Uttalelse fra Jens Arve Varleite, dat. 8.1.2018 12. Uttalelse fra naboer, dat. 15.1.2018 13. Uttalelse fra Fagerheim velforening, dat. 30.1.2018 14. Uttalelse fra miljørådgiver, dat. 7.2.2018 15. Uttalelse fra Telemark fylkeskommune, dat. 7.2.2018 16. Uttalelse fra Fylkesmannen i Telemark, dat. 8.2.2018 17. Uttalelse fra Åsulf Ørvik, dat. 9.2.2018 18. Bilder til uttalelse fra Åsulf Ørvik, dat. 9.2.2018 19. Uttalelse fra Kystverket, dat. 9.2.2018 Referanser i saken Plan- og bygningsloven Plan id 189 Reguleringsplan for Fagerheim Bakgrunn Planforslaget har vært ute på offentlig høring/ettersyn i perioden 15.12.2017 til 9.2.2018. Planforslaget kommer nå opp til 2. gangs behandling. Saksfremstilling Dokumentnr.: Doknr side 3 av 12
Planforslaget ble under 1.gangsbehandling i Teknisk utvalg den 18.10.2017 vedtatt med vilkår om å trekke formålsgrensen tilbake fra badestrand i øst, dette for å opprettholde allmenhetens tilgang til området. I tillegg ble det vedtatt at parkering skal være offentlig og tilgjengelig til brukere av friområdet. Vedtak 1. gangs behandling: «Teknisk utvalg anbefaler forslag til Reguleringsendring for del av gbnr. 32/1 og gbnr. 32/12 på Fagerheim. Det tillates ikke utvidelse av formålsgrense for Ørvikveien 44 mot friområde og badeplass i øst som foreslått. Boligformålet må reduseres til omlag det halve av forslaget. 1. Det må sendes inn revidert plankart med justert formålsgrense for Ørvikveien 44. 2. Del av gjeldende reguleringsplan for Fagerheim ID 187, vedtatt 7.5.2009, vil bli opphevet ved godkjenning av ny plan. 3. Parkering ved Fagerheimlåven må også gjelde for friområdet. Etter at planen er justert legges planen ut til høring etter plan og bygningsloven. Behandlingsgebyr må betales (regning ettersendes).» Plankart før 1. gangs behandling: Dokumentnr.: Doknr side 4 av 12
Plankart etter justering som var ute på offentlig høring / ettersyn: Offentlig høring / ettersyn I løpet av høringsperioden har det kommet inn 11 innspill / merknader. Uttalelse fra Bane Nor, dat. 15.12.2017: Har ingen merknader. Uttalelse fra Statens Vegvesen, dat. 27.12.2017: Har ingen merknader. Uttalelse fra NVE, dat. 5.1.2018: NVE prioriterer å gi uttalelser til reguleringsplaner der kommunen ber om faglig bistand til konkrete problemstillinger. NVE kan ikke se at det er bedt om slik bistand i denne saken. NVE gir derfor ikke konkret uttalelse. Uttalelse fra Arve Varleite, dat. 8.1.2018: Viser til korrekt grense i sjø. Dokumentnr.: Doknr side 5 av 12
Vedlegg til Arve Varleites merknad som viser korrekt grense. Administrasjonens kommentar: Dette er av privatrettslig karakter og har ikke betydning for planforslaget. Uttalelse fra naboer, dat. 15.1.2018 (oppsummert): Naboene skriver at de begrensede, men fine friområdene er sjø-nært og i aktiv bruk av svært mange i boligområdet, og av mange brukere av kyststien. De er helt uenige med rådmannens kommentar (side 14 av 16) for Ørvikveien 44 «Boligformålet kan tillates utvidet slik figur viser i sør..». Dette til tross for at forslagsstiller sier (side 13 av 18) «Reguleringsbestemmelser i gjeldende reguleringsplan tillater ikke utvidelse av bygningsmassen på de to boligeiendommene. Denne begrensningen er opprettholdt i det foreliggende forslaget til omregulering.» De spør videre hvorfor tomtene da skal utvides såpass mye på bekostning av friområdet. På denne bakgrunnen ber de om at: 1. Parkeringsplassene nord om Fagerheimlåven merkes som offentlige plasser. 2. Hvis det skal omreguleres deler av friområdet til de to boligene må dette begrenses til det høyst nødvendige, f.eks. slik at nåværende bebyggelse (bolighus, garasjer og uthus) blir liggende i vanlig lovlig avstand fra grensen til friområdet. 3. Friområdene (F1, F3 m.m, vedtatt i PLAN ID 189, 06.12.2010/07.09.2009) må for all framtid i sin helhet beholdes som ubebygde friområder. Administrasjonens kommentar: Dokumentnr.: Doknr side 6 av 12
1. Parkeringsplass PA1 nord for låven kan nyttes av brukere av friområder, jf. bestemmelser. 2. Det tillates ingen endring av boligformål ut ifra det som ble vedtatt i 1. gangs behandling den 18.10.2017. 3. Det er ikke tillatt med bebyggelse på friarealer. Unntaket er at allerede etablert kjøreadkomst for Fagerheiveien 26 opprettholdes, jf. bestemmelser 5.1 og at det kan tillates tiltak for bedret framkommelighet og rekreasjon/aktivitet i området, jf. bestemmelser 5.2. Uttalelse fra Fagerheim velforening, dat. 30.1.2018 (oppsummert): Styret i Fagerheim velforening mener grensen for eiendommen bør justeres litt. Arealet mellom boligen og stranden er ikke noe som er naturlig som bruk til friområde, og de mener det er mest hensiktsmessig at eiendommen til Ørvikveien 44 går helt frem til den naturlige kanten ned mot stranden. Nedenfor er det markert med rødt hvor de mener grensen naturlig bør være. De mener det er best for alle parter at dette markerte arealet eies og driftes av eierne av Ørvikveien 44. Forslag til justering av boligformål Administrasjonens kommentar: Administrasjonen ønsket i utgangspunktet å trekke formålsgrensen tilbake fra badeplassen, for å ikke forringe allmennhetens tilgang til området. Dette ble også vedtatt ved 1. gangs behandling. Etter høringen har det kommet fram nye synspunkter, blant annet vises det til Dokumentnr.: Doknr side 7 av 12
historisk bruk av området og at hageanlegg med ny justering nå blir friområde. Velforeningen har foreslått en ny justering av boligformål og påpeker at arealet mellom boligen og stranden ikke er noe som er naturlig brukt som friområde. Vi må likevel konstatere at vedlagte kart med forslag til ny avgrensing av boligareal mot sjø tangerer stien ned til stranda. Vi forholder oss til vedtaket fra 1. gangs behandling, allmennhetens tilgang til strand og friområder må sikres. Det kan ikke tillates en ytterligere utvidelse av boligformål. Uttalelse fra miljørådgiver, dat. 8.2.2018 (oppsummert): Miljørådgiver Christian Hagstrøm påpeker at enhver reduksjon i areal avsatt til friområder kan virke negativt for allmennhetens bruk av området. Store deler av planområdet er lokalisert i 100-metersbeltet, og det er viktig at allmennheten har god tilgang til arealer i strandsonen. Det bør derfor være et mål om å opprettholde tilstrekkelig areal til grønnstruktur/friområder innenfor et bebygd område. Område B11b Friområdet F3 fungerer naturlig som en buffer mellom boligformålet og strandsonen, og det vurderes derfor som viktig å opprettholde dette arealet for å unngå et innrykk av privatisering. Basert på en vurdering av hensynet til allmennhetens tilgang til strandsonen og i forhold til utøvelse av friluftsliv og rekreasjon kan en justering av formålsgrensen ned mot sjøen ved Ørvikveien 44 ikke anbefales. Område PA1 Etablering av parkeringsareal støttes, under forutsetning at parkeringen blir offentlig og kan benyttes av brukere av friområdet. Friluftsområde i sjø, område o_fs1 Det ble i 2011 gjennomført en kartlegging av marine naturtyper i området, og det er registrert et lokalt viktig bløtbunnsområde i strandsonen innenfor planområdet. Det bes om at naturtypen vises som hensynssone i planen. Det går ikke frem av plankartet hvordan molo, flytebrygge og stupetårn er tenkt utformet og plassert. Dette gir en uforutsigbarhet med tanke på størrelse, plassering og omfang av disse tiltakene. Både molo og flytebrygge er tiltak som vil kunne få negativ innvirkning på marine naturtyper i sjø. Det vurderes også til at denne type installasjoner vil redusere badeområdets attraktivitet ved at det beslaglegger et større areal innenfor et friluftsområde i sjø. Av hensyn til den marine naturtypen som ble registrert her i 2011, bør det ikke tillates opparbeiding av sandstrand i området. Etablering av sandstrand og/eller etterfylling av sand som ikke er stedegen vil kunne få negativ konsekvenser for biologisk mangfold knyttet til naturtypen bløtbunnsområde i strandsonen. Det bes om at punkt 5.6 om FS friområde i sjø (badeområde) endres og at setningen «området kan opparbeides med molo, sandstrand, flytebrygge og stupetårn» tas ut av planens bestemmelse. Administrasjonens kommentar: Administrasjonen legger vekt på miljørådgivers uttalelse vedr. etablering av sandstrand, flytebrygge og molo. Denne bestemmelsen må tas ut da etablering av slike tiltak kan få Dokumentnr.: Doknr side 8 av 12
negativ innvirkning på marine naturtyper i sjø. Bløtbunnsområde skal vises som hensynssone i planen. Administrasjonen påpeker viktigheten av å opprettholde allmennhetens tilgang til friområdet og badeplassen, noe Fylkesmannen også har påpekt i sitt skriv til planvarsel av 6.3.2017. Administrasjonen forholder seg til vedtaket ved 1. gangs behandling. Boligformålet kan ikke utvides ytterligere da det kan gå på bekostning av allmennhetens tilgang til strandsonen. Uttalelse fra Telemark fylkeskommune, dat. 7.2.2018: Har ingen merknader. Uttalelse fra Åsulf Ørvik: Saken gjelder en tilpasning av formålsgrensen rundt bolig i Ørvikveien 44, i forhold til den historiske bruken av området. Han beklager sterkt at teknisk utvalg i sitt møte den 18.1.0.2017, ikke kunne godkjenne den endring i formålsgrensen mot øst for hans bolig i Ørvikveien 44, som var foreslått av Bratsberg gruppen. Utvalgets vedtak medfører at ca. 1/3 av det som har vært opparbeidet hage siden 1990 tallet nå blir friområde. Vedlagte bilde viser hvor formålsgrensen nå vil gå. (vedlegg 1) Slik formålsgrensen nå er lagt vil blomsterbed og prydbusker bli en del av friområdet. En stor bjørk som etter hvert vil kunne utgjøre en fare for å treffe huset i Ørvikveien 44 i en storm, vil også bli stående på friarealet. I saksbehandlingen i 1. gangs behandlingen fremkommer i kommentar fra administrasjonen at en utvidelse av formålsgrense for Ørvikveien 44 mot friområde og badeplass kan forringe allmennhetens tilgang. Det er ikke slik de ser på det. Adkomsten til stranda er tilrettelagt med en opparbeidet sti som beboere på Fagerheim bruker og er fornøyd med det. En «strek» på kartet som deler Ørviks hage i 2 vil være vanskelig i praksis og forholde seg til. Siden gjendelde reguleringsplan for Fagerheim ble vedtatt i 2009, har det gjennom reguleringsarbeid vært en økning av friområder i Fagerheim området: - Viser blant annet til vedtatt reguleringsplan Ørvik Fagerheim gbnrs. 32/13, 21, 23. (nord for båthavna på Fagerheim). Han ber om at teknisk utvalg legger til grunn den formåls-grense som er foreslått i Bratsberg Gruppens oversending 07.06.2017. Det vil si at grensen følger skråningstoppen øst for hans bolig. Se vedlagt bilde (vedlegg 2). Han håper på en positiv behandling i utvalget Dokumentnr.: Doknr side 9 av 12
Vedlegg 1 Bilde som viser formålsgrensen i øst Ørvikveien 44 i friområde. Vedtatt i utvalget 18.10.17. Dokumentnr.: Doknr side 10 av 12
Vedlegg 2 Bilde som viser hvor formålsgrensen var lagt i Bratsberg Gruppens oversending 7.6.2017. Administrasjonens kommentar: Ørvik påpeker en historisk bruk som også samsvarer med uttalelse fra Fagerheim velforening. Administrasjonen mener allikevel at allmennhetens tilgang til strandsone må sikres. Det kan ikke tillates en ytterligere utvidelse av boligformål. Uttalelse fra Fylkesmannen i Telemark, dat. 7.2.2018 (oppsummert): Hensyn til samfunnssikkerhet og beredskap synes å være tilfredsstillende ivaretatt i reguleringsplanen. Utover dette har de ingen merknader da de ser av vedtaket i Teknisk utvalg den 18.10.2017 er i tråd med deres innspill til planen. Uttalelse fra Kystverket, dat. 9.2.2018: Kystverket Sørøst legger til grunn at arealbruken ikke kommer i konflikt med navigasjonsinnretninger. De minner videre om at alle tiltak som kan påvirke sikkerheten eller fremkommeligheten i kommunens sjøområde krever tillatelse av kommunal havnemyndighet, jf. havne- og farvannsloven 27 første ledd. Eksempler på tiltak er etablering av molo. Administrasjonens kommentar: Det tillates ikke etablering av molo. Rådmannens vurdering Planforslaget ble i 1. gangs behandling vedtatt med en inntrukket grense for Ørvikveien 44 i øst. Etter at planen ble lagt ut på offentlig høring/ettersyn er det innkommet nye Dokumentnr.: Doknr side 11 av 12
opplysninger. Fagerheim velforening kommenterer at dette området ikke er i naturlig bruk som friområde. Velforeningen foreslår en utvidet formålsgrense for Ørvikveien 44 mot strand i øst. I tillegg påpeker Ørvik at deler av hans hageanlegg blir friområde dersom vedtaket opprettholdes. Administrasjonen støtter seg til vedtaket ved 1. gangs behandling, det er ikke ønskelig med en ytterligere utvidelse av boligformål da det kan forringe allmennhetens tilgang til strandsonen. Miljøkonsekvenser Det kan ikke tillates tiltak i strandsone, bestemmelser må endres. Bløtbunnsområde må vises som hensynssone i plan. Økonomikonsekvenser Gjennomføringsavtale / endret utbyggingsavtale kan være aktuelt med henblikk på offentlige tiltak. Andre konsekvenser Allmennhetens tilgang til friområder og strand er vurdert ivaretatt ved en eventuell anbefaling av planforslaget. Offentlig parkeringsplass sikres. Konklusjon Planforslaget kan anbefales med vilkår. RETT UTSKRIFT DATO 4.mai.2018 Dokumentnr.: Doknr side 12 av 12