1.gangsbehandling - Reguleringsendring Fagerheim Gbnr. 32/1/12

Transkript

1 Arkivsak-dok. 17/ Saksbehandler Maria Falch Holm Saksgang Møtedato Teknisk utvalg gangsbehandling - Reguleringsendring Fagerheim Gbnr. 32/1/12 Rådmannens innstilling: Teknisk utvalg anbefaler forslag til Reguleringsendring for del av gbnr. 32/1 og gbnr. 32/12 på Fagerheim. Det tillates ikke utvidelse av formålsgrense for Ørvikveien 44 mot friområde og badeplass i øst som foreslått. Boligformålet må reduseres til omlag det halve av forslaget. 1. Det må sendes inn revidert plankart med justert formålsgrense for Ørvikveien Del av gjeldende reguleringsplan for Fagerheim ID 187, vedtatt , vil bli opphevet ved godkjenning av ny plan. Etter at planen er justert legges planen ut til høring etter plan og bygningsloven. Behandlingsgebyr må betales (regning ettersendes). Vedlegg: 1. Plankart, dat Planbeskrivelse, dat Planbestemmelser, dat Illustrasjon, dat ROS-analyse, dat Varslingsbrev, dat Merknader til planvarsel 8. Referat, dat Sjekkliste for reguleringsplaner, dat Referanser i saken 1. Plan id 189 Reguleringsplan for Fagerheim 2. Plan- og bygningsloven Bakgrunn Det er varslet oppstart av omregulering av gjeldende plan id 189 Fagerheim. Planforslaget tas opp til 1.gangsbehandling. Hensikten med omreguleringen er å justere regulerte formålsgrenser med tilpasning til den historiske bruk av boligeiendommene Ørvikveien 44 og Fagerheimveien 26. Det planlegges i tillegg etablering av en mindre P-plass for virksomhet i Fagerheimlåven - Ørvikveien 50. Allmennhetens interesser i området mht. tilgang til friområder og badeplass i området skal ivaretas. Dokumentnr.: 17/ side 1 av 16

2 Saksfremstilling Planstatus Kommuneplanens arealdel Kommuneplanens arealdel , vedtatt viser arealbruk i samsvar med gjeldende reguleringsplaner. Eksisterende veier er vist som del av boligområder. Kyststi går gjennom Fagerheim. Hensynssone bevaring av naturmiljø er vist over del av friområder. Utsnitt fra plankart, kommuneplanens arealdel Reguleringsplaner «Reguleringsplan 187, Fagerheim», vedtatt , er gjeldende plan i arealet som foreslås omregulert. Reguleringsplan 187 viser arealbruk i samsvar med dagens arealbruk i det aktuelle området med unntak av friområder som er regulert over bebygd/opparbeidet areal omkring eiendommene Fagerheimveien 26 og Ørvikveien 44. Dokumentnr.: 17/ side 2 av 16

3 Gjeldende regulering Tilstøtende område selve Ørvikveien og boligeiendommer langs veien - er omfattet av reguleringsplan «Detaljert reguleringsendring for delområder B1-B3 på Fagerheim», vedtatt Dagens arealbruk i dette området er i samsvar med den gjeldende reg.planen. Eiendomsforhold Planområdet som skal omreguleres omfatter hele gbnr. 32/12 og del av gbnr. 32/1. Dokumentnr.: 17/ side 3 av 16

4 Eiendomsforhold Beskrivelse av planområdet Beliggenhet og avgrensing Planområdet har utstrekning ca. 14 daa, og ligger like nord for Skjærgården Hotell ca. 1,5km nord for Langesund sentrum. Areal i sjø utgjør ca. 4daa. Avgrensing av planområdet er gjort med tilpasning til eiendomsgrenser i området og til formålsgrenser i gjeldende reguleringsplan for Fagerheim. I sjø er avgrensing satt tilsvarende regulert friområde FS1.Planområdet er ellers avsluttet i eiendomsgrense / regulert formålsgrense mot tilstøtende boligeiendommer, og i regulert formålsgrense mot tilstøtende, regulerte veier. Eksisterende bebyggelse Sentralt i planområdet står Fagerheimlåven, som opprinnelig tilhørte Fagerheim gård. Låven nyttes i dag til forsamlings- og foreningsvirksomhet. Inne i planområdet er det ellers boligene i Ørvikveien 44 og Fagerheimveien 26 med tilhørende anlegg som utgjør den eneste bebyggelsen. Dokumentnr.: 17/ side 4 av 16

5 Våningshuset til Fagerheim gård står sør for låven/tunet og nyttes som bolig. Planområdet er ellers omgitt av nokså enhetlig, småskala boligbebyggelse av nyere dato. Flyfoto Trafikale forhold Ørvikveien og Fagerheimveien ender begge blindt på hver sin side av Fagerheimlåven. Biltrafikken i området er derfor meget begrenset. I forbindelse med arrangementer / aktivitet i Fagerheimlåven kan det tidvis oppleves utfordringer mht. parkering. Det er bussholdeplass ved Stathelleveien ca. 250m vest for planområdet. Dokumentnr.: 17/ side 5 av 16

6 Topografi, vegetasjon, naturmangfold Fagerheim-området framstår som nokså flatt. Ørvikveien 44 og Fagerheimveien 26 ligger begge oppe på mindre forhøyninger i terrenget. Øst for Ørvikveien 44 faller terrenget nokså bratt ned mot stranda / sjøkanten. Sør for Fagerheimveien 26 står det et digert eiketre. Sør for Ørvikveien 44 står også et stort eiketre. Det er ellers ikke registrert arter eller naturtyper som er fredet eller av nasjonal forvaltningsinteresse inne i planområdet. Kartutskrift fra «Naturbase innsyn». Grunnforhold Det er synlig fjell i dagen flere steder i planområdet. Området vurderes ikke å være rasutsatt eller krevende mht. terrengstabilitet. Det er heller ikke grunn til å tro at forurensing i grunnen er noe aktuelt tema i planområdet. Friluftsliv og rekreasjon Fagerheim I reguleringsplan for Fagerheim, vedtatt , er samlet utstrekning av allment tilgjengelige, regulerte friområder (F1-F7) ca. 28,2daa. Friområdene er forbundet / tilgjengelige via flere gangforbindelser og grøntkorridorer. Sentralt i området ligger et større fri-/naturområde med vernet løvtrevegetasjon. Nord på Fagerheim ligger sammenhengende og sjønære frilufts- og naturvernområder som også er tilgjengelige for allmenn ferdsel og rekreasjon. Dokumentnr.: 17/ side 6 av 16

7 Reguleringsplan for Fagerheim, vedtatt Omregulering for gbnr. 32 / 13, 21, 23. Omreguleringen, som omfatter et areal nordøst på Fagerheim, ble vedtatt Planen viser bl.a. nye boliger, endret utforming av småbåtbåthavn, og et nytt, 1.86daa stort friområde ved sjø (og fjerning av to mindre friområder - til sammen 0.58daa). Det er allmenn tilgjengelighet til det nye friområdet på stikkvei fra Ørvikveien. Dokumentnr.: 17/ side 7 av 16

8 Vedtatt «Omregulering for del av reguleringsplan for Fagerheim gbnr. 32 / 13, 21, 23» Del av gnr. 32/1 og gnr. 32/12 Det er dette arealet som omfattes av foreliggende planforslag jf. fig. under. Stranda øst for Ørvikveien 44 og tilstøtende område i sjø er allment tilgjengelige (friområder F3 og FS1 i gjeldende reg.plan), og vurderes å være av stor verdi som frilufts- og rekreasjonstilbud for beboere i nærområdet. Selve stranda er smal den bratte skråningen på vestside av stranda utgjør en naturlig buffer/overgang mot boligeiendommen i vest. Det er etablert gangadkomst til stranda sørfra - på stiforbindelse fra Ørvikveien. Langs stien er det også et areal med vidt utsyn over sjøen. Vestre del av friområde F3 framstår i dag som gress-slette. Del av terrasse og hage-/utomhusanlegg omkring Ørvikveien 44 ligger i areal som i gjeldende reg.plan er disponert til friområde. Friområde F1 - i vestre del av planområdet - har innslag av naturlig trevegetasjon, og fungerer i dag som «buffersone» mellom de nærliggende boligtomtene og som leke-/rekreasjonsområde. Del av hage-/utomhusanlegg for Fagerheimveien 26 ligger i søndre del av friområde F1. Dokumentnr.: 17/ side 8 av 16

9 Flyfoto og gjeldende regulerte formålsgrenser, samt avgrensing av området som foreslås omregulert Kulturverninteresser I forbindelse med varsling av omregulering (for del av gbnr.32/1 og gbnr. 32/12) uttaler kulturminnemyndighetene i fylkeskommunen og Norsk Maritimt Museum at det ikke finnes kjente kulturminner i planområdet og at de derfor ikke har merknader til omreguleringen. I gjeldende reguleringsplan er det nedfelt krav om vern av bygningsmiljøet ved Fagerheim gård. Støy Planområdet er ikke støyutsatt. Dokumentnr.: 17/ side 9 av 16

10 Planprosess og medvirkning Oppstartsmøte Oppstartsmøte hos kommunen ble avholdt I oppstartsmøtet ble det bl.a. konkludert med at planforslaget må redegjøres for konsekvenser mht. friluftsliv. Kommunen forutsetter også at det redegjøres for senere tids omregulering i Fagerheimområdet mht. utstrekning og avgrensing av friområder. Referat etter oppstartmøtet følger vedlagt. Varsel om oppstart av planarbeid Oppstart av planarbeid ble varslet med brev/mail sendt til berørte parter, og med annonse på kommunens nettside og i Varden Svarfrist ble satt til Det er redegjort nærmere mottatte merknader i beskrivelsens pkt. 6. Kopi av varslingsmaterialet følger vedlagt. Merknader til planvarsel Det er pr mottatt 9 merknader. Uttalelsene er oppsummert og kommentert nedenfor, og følger i sin helhet som vedlegg til beskrivelsen. Fylkesmannen i Telemark Ivaretakelse av strandsonen betraktes som en nasjonal interesse. Det forventes at område omtalt som badeplass opprettholdes. Evt. tiltak med brygger el.l. i dette området må omtales og vises. Forekomster av «hul eik» (2 stk.) bør vises i reguleringsplanen. Det må utarbeides ROS-analyse for planforslaget. Foreslått avgrensing mellom Ørvikveien 44 og friområde er tilpasset til terrengsituasjonen på stedet jf. beskrivelsens pkt Hule eiketrær er vist og ivaretatt på plankart og i reguleringsbestemmelser. ROS-analyse følger som vedlegg til planforslaget. Administrasjonens kommentar: Hule eiker er ivaretatt ved hensynssone i plankart og bestemmelser. Administrasjon anser hensyn til badeplass ivaretatt i bestemmelser og beskrivelse. Formålsgrensene må justeres (se administrasjonens kommentar s. 15) Telemark fylkeskommune Meldeplikt ved evt. oppdagelse av kulturminner bes tatt inn i bestemmelser. Meldeplikt er tatt inn i planforslagets bestemmelser. Statens vegvesen Ingen merknader. OK Kystverket Det må ikke planlegges tiltak som kan komme i konflikt med «hvit sektor» fra Figgjeskjæret fyrlykt. Det foreslås ikke arealbruk som kan komme i konflikt med Kystverkets interesseområder. Norsk Maritimt Museum Ingen merknader. OK Bamble Turlag Dokumentnr.: 17/ side 10 av 16

11 Bamble kommunes merkede kyststi går gjennom området dette bør reflekteres i plan. Allmenn tilgjengelighet til strand bør reflekteres i plan. Det bør skiltes fra kyststi til strand. Trase for kyststi er ivaretatt i planforslag. Stranda opprettholdes som allment tilgjengelig friområde. Mulighet for skilting til strand er ivaretatt i reguleringsbestemmelser. Administrasjonens kommentar: Administrasjonen anser allmennhetens tilgang til strand og kyststi ivaretatt i plan. Fagerheim vel Ber om at badestrand med tilhørende brygge og ballplass opprettholdes og at adkomst for beboere opprettholdes. Områdene må utbedres i samsvar med gjeldende utbyggingsavtale. Fagerheim Vel ønsker at det kun opparbeides et nødvendig antall p-plasser for Fagerheimlåven. Parkering av bobiler o.l. må ikke tillates. Planforslaget opprettholder strand og ballplass. Et mindre areal inntil Fagerheimlåven nyttes til opparbeiding av 6 nye bilplasser. Reguleringsbestemmelsene forbyr bobilparkering og båtopplag på p-plassen ved Fagerheimlåven. Bamble historielag Ingen innsigelser, forutsatt at evt. oppdagelse av fornminner blir korrekt ivaretatt. Meldeplikt ved evt. oppdagelse av kulturminner ivaretas i reguleringsbestemmelser i samsvar med krav i uttalelse fra kulturminnevernet i fylkeskommunen. Geir Hansen Ønsker at friområdet opprettholdes som i dag. Ønsker ikke at adkomst til stranda skal bli privatisert. Reguleringsendringen vil i praksis ikke medføre noen endring av arealbruken i området. Allmennhetens tilgang til stranda opprettholdes uendret. Tommy Egeland Det stilles spørsmål om hensikten med / konsekvenser av omreguleringen. Spørsmålene ble besvart pr. mail (vedlagt). Tom og Unni-Lise Thomsen Det stilles spørsmål om hensikten med omreguleringen. Spørsmålene ble besvart pr. mail (vedlagt). Ola Flåten Reguleringsendring for del av gbnr.32/1 og gbnr. 32/12 på Fagerheim side 13 av 18 OF uttrykker forståelse for at det kan være behov for justeringer. Planendring må ikke berøre friområdet slik at det kan bygges utvidet bolig eller garasje i nåværende friområde F3. Reguleringsbestemmelser i gjeldende reguleringsplan tillater ikke utvidelse av bygningsmassen på de to boligeiendommene. Denne begrensningen er opprettholdt i det foreliggende forslaget til omregulering. Beskrivelse av planforslaget Dokumentnr.: 17/ side 11 av 16

12 Planforslaget Planforslaget består av plankart med tilhørende reguleringsbestemmelser. Reguleringsplanens hensikt Hensikten med omreguleringen er å justere regulerte formålsgrenser med tilpasning til den historiske bruk av boligeiendommene Ørvikveien 44 og Fagerheimveien 26. Det planlegges i tillegg etablering av en mindre P-plass for virksomhet i Fagerheimlåven - Ørvikveien 50. Allmennhetens interesser i området mht. tilgang til friområder og badeplass i området skal ivaretas. Arealbruk Planforslaget viser regulering til følgende formål: 1. Bebyggelse og anlegg pbl : - bolig, småhusbebyggelse med tilhørende anlegg - kombinerte bebyggelses- og anleggsformål, forsamling, kontor, bevertning B11b, B13 KF1b - kommunalteknisk anlegg, pumpestasjon o_ka1 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur pbl : - parkering PA1 - offentlig gang-/sykkelvei o_gs1 3. Grønnstruktur pbl : - offentlige friområder o_f1b, o_f3 4. Bruk og vern av sjø og vassdrag pbl : - offentlig badeområde i sjø o_fs1 5. Hensynssoner pbl 12.6, 12.7: - faresone, flom H320 - bevaring naturmiljø H560_1, H560_2 - bevaring kulturmiljø H570 Generelt Planforslaget viser følgende endringer i forhold til gjeldende regulering for området: 1. Justering av formålsgrenser omkring boliger, Fagerheimveien 26 og Ørvikveien Ny P-plass med 6 bilplasser ved Fagerheimlåven 3. Flomsone langs sjøkanten. 4. Bevaring av eiketrær. Justering av eksisterende hensynssone + ny hensynssone. Gjeldende, relevante reguleringsbestemmelser for det aktuelle området er opprettholdt i det foreliggende planforslaget. Områdebetegnelser er opprettholdt i samsvar med gjeldende plan. Fellesbestemmelser Planforslaget legger ikke til rette for nybygging i boligområdene, som ligger i byggeforbudssone i 100m-beltet langs sjø. Hensyn til evt. oppdagelse av kulturminner er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene dette i samsvar med krav fra kulturvernet i Telemark fylkeskommune. Dokumentnr.: 17/ side 12 av 16

13 Arealutnyttelse i byggeområdene Boligområder B11b og B13 Områdene ligger i byggeforbudssone i 100m-beltet langs sjø. Nye formålsgrenser er satt i samsvar med historisk / eksisterende utstrekning av hage- og utomhusanlegg. Reguleringsbestemmelse for områdene videreføres: «Omriss av eksisterende bebyggelse betraktes som byggegrense». Kombinerte bygge- og anleggsformål område KF1b Fagerheimlåven ligger i byggeforbudssone i 100m-beltet langs sjø. Gjeldende reguleringsplan krever at bygningseksteriør og bygningsmiljø ved Fagerheim gård skal bevares. Føringer for arealbruk i området er endret med tilpasning til gjeldende begrepsbruk i Plan- og bygningsloven. Hensyn i gjeldende reguleringsbestemmelse for området videreføres: «Område KF1b kan nyttes til forsamlings-, bevertnings- og kontorvirksomhet. Omriss av eksisterende bebyggelse betraktes som byggegrense. KF1b er del av en større hensynssone bevaring av kulturmiljø. Søknad om tiltak i området skal derfor forelegges fylkeskommunens kulturminnevern for uttale». Kommunaltekniske anlegg område o_ka1 Reguleringsbestemmelse for området videreføres: «Området kan nyttes til oppføring av offentlig pumpestasjon». Siden pumpestasjonen allerede er oppført er detaljerte krav til utforming tatt ut av bestemmelsene. Samferdselsanlegg Parkeringsplass, område PA1 Planforslaget viser en ny p-plass inntil nordside av Fagerheimlåven. Plassen har naturlig adkomst via eksisterende vei/vendehammer på stedet. P-plassen rommer 6 biler. P-plassen skal være forbeholdt for brukere av Fagerheimlåven. PA1 tillates ikke nyttet til båtopplag eller til oppstilling av bobiler eller campingvogner. Gang- / sykkelvei, område o_gs1 Området skal opprettholdes som offentlig gang- og sykkelforbindelse, - og som del av kyststien som passerer gjennom området. Siden boligfeltene på Fagerheim nå er etablert, er gjeldende bestemmelse om anleggsvei over GS1 tatt ut. Reguleringsbestemmelse for området er ellers videreført: «GS1 skal nyttes som offentlig. Gang-/sykkelvei, og skal være en del av Kyststien, som passerer gjennom området. GS1 skal stenges med bom i søndre ende. Eiendommer med veirett over KF1, Fagerheim gård, kan nytte GS1 som kjøreadkomst. Kommunal renovasjonsbil og brøytebil kan gis rett til gjennomkjøring på GS1». Grønnstruktur Foreslått omregulering gjenspeiler dagens / den historiske bruken av de to aktuelle boligeiendommene Fagerheimveien 26 og Ørvikveien 44. o Omreguleringen berører ikke den etablerte gangforbindelsen til stranda eller areal som nyttes som strand / badeplass. o Omreguleringen medfører ikke reduksjon av areal som i dag nyttes til lek/rekreasjon/ferdsel eller areal som vurderes å være av betydning mht. utstrekning av naturområder / naturlig trevegetasjon. o Etablering av foreslått p-plass ved Fagerheimlåven vil i praksis ikke ha konsekvenser for bruksverdien av den tilstøtende/gjenværende delen av friområdet (gress-slette). Foreslått utvidelse av regulerte boligområder omkring Fagerheimveien 26 (417m2) og Ørvikveien 44 (723m2), samt etablering av P-plass ved Fagerheimlåven (135m2), medfører en reduksjon av regulerte friområder på til sammen 1.275m2 som vist på illustrasjon nedenfor: Dokumentnr.: 17/ side 13 av 16

14 Administrasjonens kommentar: Vi er av en annen oppfatning. Utvidete boligområder omkring Fagerheimv. 26 og Ørvikv.44, samt ny p-plass ved Fagerheimlåven. Den foreslåtte omreguleringen for Fagerheimveien 26 og Ørvikveien 44 gjenspeiler dagens situasjon i området og vurderes ikke å ha negative konsekvenser mht. allmennhetens eller nabolagets interesser. Med den vedtatte omreguleringen for gbnr. 32 / 13, 21, 23 (jf. pkt. 4.6) og den foreslåtte omreguleringen for Fagerheimveien 26 og Ørvikveien 44 vil utstrekning av friområder på Fagerheim-feltet være opprettholdt (utvidet med 5 m2) i forhold til den opprinnelige reguleringsplanen fra Administrasjonens kommentar: Foreslått utvidelse av formålsgrense for Ørvikveien 44 mot friområde og badeplass kan forringe allmennhetens tilgang. Boligformålet kan tillates utvidet slik figur viser i sør, men Dokumentnr.: 17/ side 14 av 16

15 ikke i øst. Det må sendes inn nytt revidert plankart med justert formålsgrense før planen kan legges ut på offentlig høring/ettersyn. Bruk og vern av sjø og vassdrag, badeområde FS1 Regulert områder i sjø er opprettholdt med utstrekning og bestemmelser som i gjeldende reguleringsplan: «Område FS1 skal nyttes som offentlig badeområde. Området kan opparbeides med molo, sandstrand, flytebrygge og stupetårn». Henssynssoner Fareområde flom, H320 Reguleringsbestemmelsene krever at konstruksjoner som ikke tåler å settes under vann skal anlegges over flomhøyde, som er kote + 3,0. Bevaring naturmiljø, H560_1 og H560_2 To store eiketrær i området skal bevares jf. beskrivelsens pkt Avgrensing av hensynssone er tilpasset omkring trekroner vha. digitalt kart + flyfoto. Hensyn i gjeldende reguleringsbestemmelse opprettholdes: «Eksisterende eiketre i hensynssonen skal bevares. Det tillates ikke inngrep i området som kan være til skade for treet. Ved gjennomføring av eventuelle bygge-/anleggsarbeider i nærheten skal treet gis fysisk skjerming i bygge-/anleggsfase». Hensynssone kulturmiljø, H570 Av hensyn til verneinteressene som er knyttet til det eksisterende bygningsmiljøet ved Fagerheim gård er regulert «hensynssone-kulturmiljø» med tilhørende bestemmelser for dette området opprettholdt: «Fagerheimlåvens eksteriør og bygningsmiljøet ved Fagerheim gård skal bevares. Ved behandling av søknad om tiltak i området skal det innhentes uttalelse fra kulturminnevernet i fylkeskommunen». Arealoppstilling 1. Bebyggelse og anlegg: - boliger i småhusbebyggelse, B11b og B13 3,45daa - kombinerte formål, KF1b 1,11daa - kommunalteknisk anlegg, o_ka1 0,02daa 2. Samferdselsanlegg : - p-plass, PA1 0,14daa - off. GS-vei, o_gs1 0,08daa 3. Grønnstruktur - off. friområder o_f1b, o_f3 5,09daa 4. Bruk og vern av sjø og vassdrag: - off. badeområde i sjø, ofs1 3,80daa Sum 13,67daa ROS-analyse ROS-analyse for planforslaget følger vedlagt. Nødvendige hensyn til risiko og sårbarhet er ivaretatt i planforslaget i samsvar med analysen. Dokumentnr.: 17/ side 15 av 16

16 Vurdering av planforslaget Punktene nedenfor er drøftet med utgangspunkt i Grenlandsstandardens sjekkliste for planlegging, som følger vedlagt. Kommuneplan og rikspolitiske retningslinjer Forhold til kommuneplan Mindre justering av formålsgrenser vurderes ikke å være i strid med arealbruk vist i kommuneplanens arealdel. ATP Grenland og RPR for areal- og transportplanlegging Planforslaget legger ikke til rette for nybygging. RPR areal og transport er ikke relevant for plansaken. RPR Barn og unge Planforslaget opprettholder tilstrekkelig og egnet areal for lek og rekreasjon og vurderes å være utformet i samsvar med føringer i RPR for Barn og Unge. Jordvern- og landbruksfaglige vurderinger Temaene er ikke relevante. Miljøvernfaglige vurderinger Hensyn til eiketrær i området er ivaretatt. Det er ellers ikke registrert arter eller naturtyper som er fredet eller av «nasjonal forvaltningsinteresse» inne i planområdet. Planforslaget vil ikke ha innvirkning på / konsekvenser for naturmangfoldet. Administrasjonens kommentar: Administrasjonen anser at Naturmangfoldloven 8-12 er ivaretatt i planen. Kulturverninteresser Det er ikke registrert automatiske fredete fornminner i området. Reguleringsbestemmelsene sikrer ivaretakelse av automatisk fredete kulturminner, dersom det blir avdekket slike i forbindelse med gjennomføring av tiltak i området. Verneinteresser knyttet til Fagerheimlåven / Fagerheim gård er ivaretatt. Samfunnssikkerhet og beredskap Nødvendige hensyn er ivaretatt i samsvar med konklusjon i vedlagt ROS-analyse. Rådmannens vurdering Utvidet boligområde for Ørvikevein 44 kommer i øst tett på offentlig friområde og badeplass, en justering av formålsgrenser kan ikke forringe offentlige friområder. Foreslått utvidelse av boligformål i sør kan tillates, men ikke i øst. Det må sendes inn et revidert plankart før planen kan legges ut på offentlig høring. Miljøkonsekvenser Er utredet. Naturmiljø og kulturmiljø er hensyntatt i hensynssoner i plankart. Økonomikonsekvenser Ingen offentlige Andre konsekvenser Konklusjon Teknisk utvalg anbefaler Reguleringsendring for Fagerheim med vilkår. Dokumentnr.: 17/ side 16 av 16