Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Marianne Bismo Arkiv: HEIGB 66/243 13/1944-25 Dato: 25.05.2016 SØKNAD OM DISPENSASJON FOR BYA I GJELDENDE REGULERINGSPLAN FRADELING AV BOLIGTOMT - GNR. 66/243 - FREDRIK COLLETTS VEG 1 - HANNE MIKKELSEN Vedlegg: 1. Oversiktskart og reguleringskart 2. Søknad datert 02.04.13 3. Situasjonskart til søknad datert 02.04.13 4. Beregning av bebygd areal til søknad datert 02.04.13 5. Fylkesmannens vedtak i klagesak, datert 11.12.15 Sammendrag: Det søkes om dispensasjon for BYA og/eller tomtestørrelse for å få til fradeling av tomt i Fredrik Colletts veg 1. Byplansjefen mener en BYA på 29,4 % er en vesentlig overskridelse, slik at hensynene bak bestemmelsen (områdets karakter, uteoppholdsarealer, hensyn til naboer) blir vesentlig tilsidesatt. Byplansjefens mener at tomta ikke er egnet til å være mindre enn 600 m 2. Dette begrunnes med at tomta ikke ligger i et område med små tomter hvor det er felles grøntanlegg og felles biloppstillingsplass. Videre ligger tomta nær et uoversiktelig kryss med utkjøring tett på krysset. Tomta «beskjæres» også av ei frisiktsone, noe som gjør det vanskelig å få til gode, skjermede uteoppholdsarealer. Byplansjefen anbefaler at det ikke gis dispensasjon. Om dispensasjon: Søknad om dispensasjon behandles etter plan- og bygningsloven kap. 19. En dispensasjon innebærer at det i enkelttilfeller kan gis unntak fra plan. Det er ingen som har krav på å få dispensasjon, og det skal ikke være kurant å fravike gjeldende planer uten at dette er grundig og faglig begrunnet. Personlige forhold kan bare unntaksvis tillegges vekt. Det betyr at f.eks. økonomisk gevinst for grunneier ikke vil tillegges vekt ved vurdering av dispensasjonen. Fakta: Eiendommen ligger innenfor reguleringsplan for Fredrik Colletts veg 1, vedtatt i 2006. Reguleringsplanen tillater BYA = 25 %. Eiendommen har et totalt areal på 2116,6 m 2. Det står et bygg på eiendommen i dag. Bygget er seksjonert i 5 seksjoner. Den delen av tomta som ønskes fradelt til ny boligtomt tilhører i dag seksjon 1, men det står ingen bygg på denne delen av tomta.
Bakgrunn: Grunneier søker om å fradele ei tomt i Fredrik Colletts veg 1. Det er ikke stort nok areal for å fradele ei tomt på eiendommen, derfor er det søkt om dispensasjon. Det er gitt avslag på dispensasjonen, avslaget er påklaget og oversendt til Fylkesmannen. Fylkesmannen har sendt saken tilbake til kommunen for å få saken bedre opplyst. Sakens historikk utdypes under. Søknad om dispensasjon Lillehammer kommune mottok søknad datert 02.04.13 om dispensasjon for å fradele ei boligtomt på eiendom gnr./bnr. 66/243, Fredrik Colletts veg 1. Det ble søkt om å fradele tomt på 600 m 2, i tråd med bestemmelse 1.5.2 b i kommuneplanens arealdel. Som resultat ville gjenværende tomt med eksisterende bygg bli mindre, og dermed få ny BYA på 29,4 %. Reguleringsplanen tillater BYA = 25 %. Det ble alternativt søkt om dispensasjon for tomtestørrelse. Ved å fradele ei tomt på 380 m 2 kunne BYA = 25 % opprettholdes på begge tomter. Vedtak i planutvalget Dispensasjonssøknaden ble fremmet for planutvalget i møte den 9. januar 2014. Det framgår av saksframlegget at søker primært ønsket å fradele ei tomt på 600 m 2. I samråd med leder for planutvalget ble det valgt å behandle saken politisk før den ved positivt dispensasjonsvedtak skulle sendes på høring. I saksframlegget ble det vist til en sammenlignbar sak i samme område, Roavegen 30. Det stod at øvre BYA og nedre tomtegrense er satt for å fremme fortetting med kvalitet, og det ble konkludert slik: «hensynene bak gjeldende planer blir tilsidesatt og at fordelene ved dispensasjon etter en samlet vurdering ikke er større enn ulempene» ved en dispensasjon. Byplansjefen la fram saken med forslag om at dispensasjonssøknaden ble avslått. Planutvalget avslo søknaden med 8 mot 1 stemme. Klage Planutvalgets vedtak ble påklaget i brev datert 25.02.14. Klagen ble begrunnet med usaklig forskjellsbehandling, da søkere med sammenlignbare søknader ifølge klager hadde fått sine søknader innvilget. Det ble vist til saker i Gamle Kringsjåveg 33 og Johan Hirsch veg 3. Videre ble det fremført at Roavegen 30 ikke var sammenlignbar med Fredrik Colletts veg 1. Ifølge klager var det vilkårlig behandling i planutvalget, da flertallet som avslo søknaden kun viste til at det ikke skulle gis dispensasjoner. Planutvalget gikk, ifølge søker, ikke inn i sakens realiteter. Klagen ble lagt fram for planutvalget i møte den 03.04.14. I administrasjonens vurdering ble det vist til likheter og ulikheter med sakene som klager påpekte. Ut over dette framkom ikke noe nytt i administrasjonens vurdering. Saken ble lagt fram med tre forslag til vedtak; imøtekomme klagen, ikke imøtekomme klagen og å gi dispensasjon for fradeling av tomt på 500 m 2 med dispensasjon for BYA. Planutvalget avslo klagen med 8 mot 1 stemme. Saken ble oversendt Fylkesmannen i brev datert den 28.04.14.
Ny søknad om fradeling Lillehammer kommune mottok ny søknad om fradeling av tomt i brev datert 18.07.14. Det hadde vært kontakt mellom søker og kommunen før søknaden kom inn, og kommunen hadde tilskrevet Fylkesmannen og bedt om at klagebehandlingen ble satt på vent for å prøve å finne en løsning for fradeling uten dispensasjon. Det ble søkt om å fradele en tomt på 576 m 2, hvorav 500 m 2 til boligformål. Søknaden ble avslått i brev datert 09.02.15. Avslaget ble begrunnet slik: «Tomter under 600 m 2 kan fortrinnsvis godkjennes i områder hvor det gjennom regulering er etablert små tomter med høy utnyttelsesgrad, gjerne med felles grøntanlegg og felles biloppstillingsplass. Utenfor slike områder kan kommunen i enkelte tilfeller godkjenne netto tomteareal ned mot 500 m 2 basert på en tverrfaglig vurdering. I begge tilfeller kreves en detaljert situasjonsplan, som vurderes etter kriterier nevnt i kommuneplanens arealdel 1.5.2, bokstav d. Det må ikke foreligge forhold som utløser behov for dispensasjon fra øvrige planbestemmelser i kommuneplanens arealdel, byplanen eller reguleringsplan (f.eks. byggegrenser eller parkeringskrav).» Avslaget ble ikke påklaget. Fylkesmannen ble bedt om å gjenoppta klagebehandlingen i brev datert 17.02.15. Seksjonering Eier begjærte seksjonering av eksisterende bygg i brev datert 11.06.15. I brev sendt 14.10.15 ble det gitt tillatelse til oppdeling i 5 eierseksjoner i Fredrik Colletts veg 1. Etter seksjoneringen inngår området som søkes fradelt som tilleggsareal for seksjon 1. Dersom det fradeles ei tomt må eksisterende bygg reseksjoneres. Reseksjonering krever samtykke fra alle eiere. Det er i dag registrert to eiere av de fem seksjonene. Fylkesmannens klagebehandling Fylkesmannen tilskrev kommunen i brev datert 10.08.15. Fylkesmannen informerte om at de hadde mottatt nye opplysninger i saken. Søker har i brev til Fylkesmannen skrevet at ved en tomtestørrelse på 500 m 2 vil tomt med eksisterende bygg få BYA = 27 % (og ikke 29,4 %), alternativt BYA = 26,5 % for begge tomtene samlet. Dette ser ut til å være i samsvar med søknad som kommunen behandlet, jf. avslag gitt i brev datert 09.02.15. Fylkesmannen ba kommunen vurdere om endringen i faktum hadde noen betydning for kommunens avgjørelse i saken. Kommunen ble også bedt om å vurdere forskjellsbehandling blant annet i forhold til til saken i Johan Hirsch veg 3. I kommunens svar til Fylkesmannen, brev datert 10.09.15, gjengir kommunen vurderingen fra vedtak om dispensasjon til Johan Hirsch veg 3. Kommunen skriver at fradeling av tomt i Fredrik Colletts veg 1, etter kommunens skjønn, ikke oppfyller de samme kravene som Johan Hirsch veg 3. Kommunen viser til at det for Fredrik Colletts veg 1 er lagt særlig vekt på tomtas topografi, kvalitet på uteoppholdsareal og trafikksituasjonen i Fredrik Colletts veg/roavegen. Kommunens svar til Fylkesmannen har følgende konklusjon: «Lillehammer kommune fastholder at vår skjønnsmessige vurdering er riktig og at det ikke foreligger forhold som tilsier forskjellsbehandling.» Fylkesmannen fattet vedtak i brev datert 11.12.15. Vedtaket lyder: «Planutvalget i Lillehammer sitt vedtak 9. januar 2014 om å avslå Mikkelsens søknad på dispensasjon, jf. plan- og bygningsloven 19-2, er ugyldig. Vedtaket oppheves og saken sendes tilbake til
kommunen for ny behandling.». Fylkesmannen vurderer at kommunens avslag er mangelfullt begrunnet, og de er i tvil om avslaget begrunnes med at de rettslige forhold ikke er til stede eller om avslaget er gjort etter en utøvelse av skjønn. Fylkesmannen mener heller ikke vurderingen av søkers endrede forslag mens klagebehandlingen pågikk var godt nok vurdert og begrunnet. Fylkesmannen savner en nærmere redegjørelse for hvilke premisser kommunen har lagt til grunn, ut over at BYA og/eller tomteareal er i strid med gjeldende plan. Ny kommunal behandling Formålet med dette saksframlegget, ut over at utvalget skal fatte et nytt vedtak i saken, er å svare opp Fylkesmannens vedtak, slik at saken kan ferdigbehandles dersom utvalget fastholder avslag på dispensasjon. Annet Søker skriver i brev av 10. mars 2016 at det er besluttet at det ikke skal være gangfelt/sykkelveg mot Fredrik Colletts veg 1, og at et areal på 48 m 2 som tidligere var regulert til fortau vil tilbakeføres til Fredrik Colletts veg 1. Det stemmer at gang-/sykkelveg ikke legges inntil Fredrik Colletts veg 1, men arealet avsatt til vegformål vil ikke tilbakeføres til boligformål. Det regulerte vegarealet beholdes. Vurdering: Alternative løsninger Saken har versert over flere år, med flere alternative løsninger for å få til fradeling. I alle alternativer vil enten BYA overskrides eller tomtestørrelsen bli for liten, og det må dispensasjon til for å gjennomføre fradelinga. Under vurderes de tre alternativene som har vært mest aktuelle, disse vil også kunne svare opp for andre varianter av fradeling på denne eiendommen. Alternativ 1 fradele tomt på 600 m 2 Dette er søknaden som ble behandlet i planutvalget i 2014, og som klagesaken bygger på. Å fradele ei tomt på 600 m 2 vil være i tråd med kommuneplanens arealdel. Imidlertid vil dette medføre at BYA på gjenværende del av tomta vil bli på 29,4 %. Tillatt BYA er ifølge reguleringsplanen 25 %. Å fradele ei tomt på 600 m 2 vil altså kreve dispensasjon fra reguleringsplanen. Utnyttelsesgraden (BYA) for et område settes bl.a. for å bevare områdets karakter, sikre tilstrekkelige uteoppholdsarealer samt ivareta hensyn til naboer. En BYA på 29,4 % er en overskridelse på 17,6 %. Det er byplansjefens skjønnsmessige vurdering at dette er en vesentlig overskridelse, slik at hensynene bak bestemmelsen (områdets karakter, uteoppholdsarealer, hensyn til naboer) blir vesentlig tilsidesatt. En dispensasjon for utnyttelsesgrad her vil skape presedens for andre saker. Alternativ 2 Fradele tomt på 500 m 2 Dette er alternativet som ble omsøkt mens klagesaken på alternativ 1 lå hos Fylkesmannen. Søknaden ble avslått og vedtaket ble ikke påklaget. I kommuneplanens arealdel 1.5.2 b) står det: «For at deling av bebygde eneboligtomter skal kunne innvilges, skal både gjenværende og nye tomter være minimum 600 m 2. I enkelte
områder kan kommunen etter skjønn godkjenne ned til 500 m 2.» Intensjonen med bestemmelsen er at tomtestørrelse på min. 600 m 2 skal være hovedregelen. Tomter ned til 500 m 2 kan godkjennes uten dispensasjonssøknad, men da fortrinnsvis i områder hvor det er små tomter med høy utnyttelsesgrad, gjerne med felles grøntanlegg og felles område for biloppstilling. I vurderingen av delingssøknader skal det legges vekt på tiltakets plassering på tomta, topografi, adkomstforhold, avløpsforhold, parkering, uterom, forholdet til nærområdets bebyggelsesstruktur og områdekarakter, jf. kommuneplanens arealdel 1.5.2, bokstav d. Det er byplansjefens skjønnsmessige vurdering at denne tomta ikke er egnet til å ha mindre størrelse enn 600 m 2. Dette begrunnes med at tomta ikke ligger i et område med små tomter hvor det er felles grøntanlegg og felles biloppstillingsplass. Videre ligger tomta nær et uoversiktelig kryss med utkjøring tett på krysset. Tomta «beskjæres» av ei frisiktsone, noe som vil gjøre det vanskelig å få til gode, skjermede uteoppholdsarealer. Disse forholdene gjør at kommunen mener tomta må være min. 600 m 2. Tomt på 500 m 2 vil derfor kreve dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. For vurdering av dispensasjon for tomtestørrelse under 600 m 2, se også alternativ 3. Alternativ 3 Fradele tomt på 380 m 2 Dette alternativet er ikke ønsket av søker. Alternativet vil kreve dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 1.5.2 om minimum tomtestørrelse. Begge tomtene vil få en BYA på 25 % i tråd med reguleringsplanen dersom fradelt tomt er 380 m 2 stor. En slik tomtestørrelse vil bryte med områdekarakteren. Tomter på denne størrelsen kan unntaksvis godtas i områder med konsentrert småhusbebyggelse, hvor det er felles parkering og felles uteoppholdsarealer. Normalt vil tomter på en slik størrelse inngå i et område med konsentrert småhusbebyggelse, f.eks. rekkehus, og det vil planlegges gjennom en reguleringsplan, ikke ved dispensasjoner. I Fredrik Colletts veg 1 skal det bygges en enebolig med uteoppholdsareal og parkeringsareal innenfor tomtegrensa. Byplansjefen kan ikke se at det foreligger særlige grunner til at det bør gis dispensasjon for minimum tomteareal for denne tomta. Igjen vil vi peke på at tomta har nær beliggenhet til et uoversiktlig kryss, det at tomta «beskjæres» av ei frisiktsone, det at frisiktsona gjør det vanskelig å få til gode, skjermede uteoppholdsarealer. En dispensasjon her vil skape presedens for andre saker, og vil uthule bestemmelsen i kommuneplanens arealdel. Kvalitet i fortetting Fradeling av tomter i tettbebygde strøk kan gå under betegnelsen fortetting. Fortetting er i tråd med hovedprinsippene i kommuneplanens arealdel, byutvikling 2044 og nasjonale forventninger til kommunal planlegging. Byplanen er under revisjon, og fortetting vil være et sentralt tema i revisjon av byplanen. Langsiktig og strategisk god fortetting kan gi en mer miljøvennlig og levende by. Byplansjefen er opptatt av at fortetting skal skje med kvalitet. Det betyr kvalitet i det enkelte prosjekt med gode uteoppholdsarealer, solforhold, adkomst o.l. for både ny og eksisterende tomt. Kvalitet på et mer overordnet nivå er også viktig. Det betyr å bevare områdets karaktertrekk og særpreg, og at fortetting skal skje på en slik måte at dette ikke forringes. På denne måten unngår vi en bit-for-bit fortetting som ikke tar hensyn til områders karakter og
ønsket overordnet utvikling. Gjennom en slik overordnet vurdering av fortetting kan vi samtidig sikre en fortetting som monner. Vi har vurdert at ei ny tomt i Fredrik Colletts veg 1 ikke vil få god kvalitet på grunn av beliggenhet mot et uoversiktlig kryss, det at tomta «beskjæres» av ei frisiktsone, det at frisiktsona gjør det vanskelig å få til gode, skjermede uteoppholdsarealer. Støy Det er, så langt kommunen kjenner til, ikke foretatt støymålinger langs Fredrik Colletts veg forbi aktuelle tomt. Dette har vi ikke bedt om i denne saken, da vi mener det er andre forhold enn støy som gjør at en fradeling ikke bør tillates. Fredrik Colletts veg er en gjennomfartsåre, og det må forventes at trafikken her vil øke, også i framtiden. Skulle det tillates fradeling av ei tomt mener byplansjefen det bør settes vilkår til dispensasjonen som sikrer utredning av støy fra Fredrik Colletts veg, og som videre vil gi grunnlag for å vurdere tiltak på hus og uteoppholdsarealer. Likebehandling Det er i klagen på avslaget vist til kommunens behandling av lignende saker. Vi går under kort gjennom disse sakene: Johan Hirsch veg 3 Det ble gitt dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for tomtestørrelse, slik at ei tomt kunne deles i to tomter på 450 m 2. Dispensasjonen ble gitt i mars 2012, ca. 2 år før vedtak for Fredrik Colletts veg 1. I saken ble en tomannsbolig gjort om til enebolig, og det ble bygget en ny enebolig på fradelt tomt. Antallet boenheter ble dermed ikke endret. Vedtaket ble begrunnet med et godt gjennomarbeidet prosjekt som samlet sett var et godt eksempel på veltilpasset fortetting i et eksisterende boligområde. Tomtene ligger skjermet fra trafikk. Byplansjefen mener prinsippielt at det bør stilles høyere krav til illustrasjoner enn hva som ligger i sakspapirene for Johan Hirsch veg 3 dersom det skal gis dispensasjon i en lignende sak igjen. Det er vanskelig å se ut fra sakspapirene hva som gjør saken i Johan Hirsch veg 3 så bra at både administrasjon og planutvalg går inn for dispensasjon. Her må vi legge til grunn at det er gått noe tid siden dette dispensasjonsvedtaket, at vurderingene som kommer fram i saken bygger på bedre grunnlag enn det som kan leses ut fra sakspapirene. Gamle Kringsjåveg 33 Denne saken var en reguleringsendring som ble behandlet i samme periode som dispensasjon for Fredrik Colletts veg 1. I denne saken ble et inneklemt friområde uten adkomst omregulert til boligformål. For å få til adkomst måtte naboeiendommen tas med i planområdet. Naboeiendommen hadde allerede for høy utnyttelse pga. ombygging for beboer med nedsatt mobilitet. Når adkomsten ble reguleret inn, ble BYA for naboeiendommen økt ytterligere. Den nye tomta innenfor Gamle Kringsjåveg 33 ligger skjermet fra støy og trafikk, og det er vist detaljerte løsninger for hvordan huset kunne tilpasses tomta.
Roavegen 30 Eiendommen ligger over vegen for Fredrik Colletts veg 1. Det ble søkt om fradeling av del av eiendommen i 2012. Søknaden ble avslått med begrunnelse i at huset innenfor byggelinjene ville bli «noe spesielt» (i dette ligger at bygget måtte bli «strykejernsformet»). Videre vises til for lite snuareal for bil på egen tomt og lite optimale uteoppholdsarealer. Vedtaket ble påklaget, og Fylkesmannen opprettholdt kommunens vedtak. I og med at denne eiendommen ligger over vegen for Fredrik Colletts veg 1 er det forhold som er sammenlignbare i de to sakene. Begge fradelingene vil berøre områdekarakteren og begge vil ha adkomst/utkjøring like ved samme uoversiktlige kryss. Det er i de nevnte sakene forhold som er sammenlignbare og forhold som ikke er sammenlignbare med Fredrik Colletts veg 1. Byplansjefen har brukt sitt skjønn og vurdert hver sak for seg. Det har ikke vært intensjonen i saken om Gamle Kringsjåveg 33 eller Johan Hirsch veg 3 å skape presedens for saken i Fredrik Colletts veg 1 eller andre saker hvor noen ønsker høyere utnyttelsesgrad eller mindre tomtestørrelse. Konklusjon: Det søkes om dispensasjon for BYA og/eller tomtestørrelse for å få til fradeling av tomt i Fredrik Colletts veg 1. Byplansjefen mener en BYA på 29,4 % er en vesentlig overskridelse, slik at hensynene bak bestemmelsen (områdets karakter, uteoppholdsarealer, hensyn til naboer) blir vesentlig tilsidesatt. Byplansjefens mener at tomta ikke er egnet til å ha mindre størrelse enn 600 m 2. Dette begrunnes med at tomta ikke ligger i et område med små tomter hvor det er felles grøntanlegg og felles biloppstillingsplass. Videre ligger tomta nær et uoversiktelig kryss med utkjøring tett på krysset. Tomta «beskjæres» av ei frisiktsone, noe som vil gjøre det vanskelig å få til gode, skjermede uteoppholdsarealer. Dersom Utvalg for plan og samfunnsutvikling innvilger dispensasjon må vedtaket begrunnes. Begrunnelsen må sikre at det ikke skapes utilsiktet presedens for andre saker. Ved positivt dispensasjonsvedtak bør det settes vilkår om støyutredning og eventuelle tiltak mot støy for ny tomt. Byplansjefen legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K: 1. Det gis ikke dispeneasjon fra reguleringsplan for Fredrik Colletts veg 1 for økt BYA. Avslaget begrunnes slik: a. Hensynene bak bestemmelsen om BYA på 25 % blir vesentlig tilsidesatt. BYA er satt bl.a. for å bevare strøkskarakter, sikre tilstrekkelige uteoppholdsarealer og ivareta hensyn til naboer. 2. Det gis ikke dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 1.5.2 om minimum tomtestørrelse. Avslaget begrunnes slik: a. Tomtestørrelse under 600 m 2 vil bryte med områdekarakteren. b. Parkering og uteoppholdsareal må løses på egen eiendom.
c. Tomta ligger nær et uoversiktelig kryss med utkjøring tett på krysset. d. Tomta «beskjæres» av ei frisiktsone, noe som vil gjøre det vanskelig å få til gode, skjermede uteoppholdsarealer. Lillehammer, 25.05.2016 Inger Stubsjøen Byplansjef Marianne Bismo saksbehandler