Plan AGGARWAL ITI FJORDVEGEN 38 4055 SOLA Vår dato Vår ref Arkivkode Saksbehandler Deres ref.: 26.04.2018 17/2819 PLANID-0571, HIST- Endre Vatsvåg 16/1388 Endring av plan 0571 - Brev til berørte parter Forslagsstiller Sjo Fasting AS har på vegne av tiltakshaver Jærenentreprenør AS søkt om å foreta en endring av «Plan 0571 Joa boligområde». Endringsforslaget sendes herved på høring i tråd med plan- og bygningslovens 12 14, og du har mulighet til å komme med merknader og innspill. Frist for merknader er 25.05.2018 Figur 1 Oversiktskart og plankart 0571-1 Saken gjelder Reguleringsendringene omfatter delfelt BB4 (boligblokk med 4 etasjer) innenfor plan 0571. BB1-BB3, som ligger adskilt fra BBB4, blir ikke berørt. Jærenentreprenør AS ønsker følgende endret i delfeltet: Utvide byggegrensen med 2,4 meter mot sør og 0,9 meter mot øst (se bilde under), for bebyggelse over og under bakken. Postadresse Telefon E-post Org.nr Pb 99, 4097 SOLA 51 65 33 00 epost@sola.kommune.no 948243113
Figur 2 Nye byggegrenser Utbygger ønsker også at balkongene mot vest kan stikke ut fra bygningskroppen med inntil 1,0 meter. Dette vil gjøre at man kan få bedre dagslys inn i leilighetene og en mer levende og fragmentert fasade. For at ikke trapperom og svalgang skal ta unødvendig mye dagslys fra leilighetene er trapp og svalgangsadkomst tenkt som et utenpåliggende volum mot øst. Den kommer da delvis utenfor byggegrensen: Figur 3 Illustrasjon trapp- og heistårn (mot øst) og balkonger (mot vest) Side 2 av 5
Det legges opp til at parkeringskjelleren utvides like langt sør som byggegrensen for boligblokken altså 2,4 meter. Dette betyr at man kan opprettholde en rasjonell bæring for bygget over grunnmuren/kjelleren. For å ha tilstrekkelig bredde til tosidig parkering kreves det en viss bredde i underetasjen. Regulert grense for parkeringskjeller er derfor også utvidet litt mot sør-vest (se figur 4 under). Figur 4 Rød linje i sør viser ny utvidet grense for parkeringskjeller. Opprinnelig avgrensning vist med svart strek og grått fyll. Bakgrunn for ønsket endring Sentrale hensyn i plan 0571 Joa boligområde er å oppnå et godt bomiljø med god tilgang til utearealer, tilstrekkelig høy boligtetthet i tråd med regionalplanen, variasjon i boligstørrelser og god tilpasning til eksisterende bebyggelse. Bakgrunnen for reguleringsendringen er å oppnå denne utnyttelsen med gode bokvaliteter. Ved å utvide byggegrensen mot sør (2,4m) og mot øst (0,9) vil man kunne oppfylle planens intensjoner om varierende boligstørrelser, uten at det går på kompromiss med antall enheter (for også å opprettholde intensjonene om boligtetthet i regionalplanen). Det kan dermed bygges boliger over 75m2. Utvidelsen mot øst vil også skape mer rom for å bygge tilgjengelige boliger i de smaleste leilighetene sentralt i bygget. Figur 3 over viser fordeling/variasjon av boligstørrelser innad i bygget, samt trapperom- og svalgangsløsning. Byggegrensen som er foreslått utvidet mot sør grenser til et grønt fellesområde som vil bli opparbeidet som et rekreasjonsområde for beboere. Mot øst skal bygningskroppen opprettholde en avstand på minimum 25 meter fra senterlinje av Fv510 Nesbuvegen, i henhold til overordnet plan 0571. Dette er fortsatt gjeldende uavhengig av endringen. Alle endringene holder seg innenfor formålsgrensen til boligbebyggelse på BB4, bortsett fra parkeringskjelleren som vil ligge delvis under de private fellesarealene i vest. Man holder seg også innenfor regulert byggehøyde, antall leiligheter og regulert bruksareal (BRA) for BB4. Ingen av de foreslåtte endringene bryter med de vedtatte bestemmelsene i plan 0571 Joa boligområde, men følgende to bestemmelser foreslås lagt til i bestemmelsene: «For delfelt BB4 tillates det at balkonger kan krage ut og overskride byggegrensen med inntil 1,0 meter». «For delfelt BB4 tillates det at trappehus og svalgangsadkomst kan overskride byggegrensen mot øst med inntil 40m2, forutsatt at byggegrense på 25 m mot senterlinje Nesbuvegen opprettholdes.» Side 3 av 5
Rådmannens foreløpige vurdering av endringen Rådmannen er positiv til den foreslåtte endringen da det vil bidra til bedre kvalitet for leilighetene som skal bygges i BB4. Å trekke byggegrense 2,4 meter mot sør og 0,9 meter mot øst vil ikke gi noen vesentlig ulempe for eksisterende bebyggelse rundt, og den foreslåtte grensen ligger innenfor gult formål bolig. Dette, sammen med utkragede balkonger mot vest og trapperom/svalgang som utenpåliggende volum mot øst, vil gi rom for å bygge større leiligheter med gode dagslysforhold og solfylte utearealer i tråd med intensjonene i plan 0571. Det vil også gi bygningskroppen mer dynamikk og liv. Balkongene vil krage ut over private terrasser i 1. etasje, og påvirker således heller ikke bruken av grunnplanet. I og med at byggegrensen mot nord er uendret vil de foreslåtte endringene ikke i vesentlig grad påvirke sol- og skyggeforhold for bebyggelsen i vest eller ny blokk i nord. Den sentrale siktlinjen mellom blokkene vil også vli beholdt. Figur 5 Sol/skygge-analyse 0571-1 21. mars kl 1500 Figur 6 Sol/skyggeanalyse fra vedtatt plan 0571 Figur 7 Sol/skygge-analyse 0571-1 21. juni kl 1800 Figur 8 Sol/skyggeanalyse vedtatt plan 0571 21. juni kl 1800 Merknader til endringen Eventuelle merknader kan sendes Sola kommune, postboks 99, 4097 Sola, eller epost@sola.kommune.no innen 25.05.2018. Innkomne merknader vil ikke bli svart på med brev fra saksbehandler. I henhold til plan- og bygningslovens 12-10, siste ledd, vil mottatte merknader inngå i saken når den tas opp til behandling. Side 4 av 5
Videre saksgang Hvis det ikke innkommer merknader ved høring, vil Rådmannen fatte et delegert vedtak om endring. Hvis det ved høring innkommer merknader som frembringer nye momenter i saken eller på annen måte kompliserer saken, vil forslaget til endring bli sendt til politisk behandling i Utvalget for plan og miljø. Utvalg for plan og miljø fatter i så tilfelle endelig vedtak om eventuelle endringer av plan. Med hilsen Christian Meyer seksjonsleder Endre Vatsvåg Arealplanlegger Dette dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen signatur. Vedlegg: Plankart 0571-1 under 1376389 26.04.2018 bakken Plankart 0571-1 på bakken 1376390 26.04.2018 Solskygge-analyse 0571-1 1376391 26.04.2018 Solskygge-analyse 1.mai 0571-1 1376392 26.04.2018 Side 5 av 5