Grong kommune Arkiv: PID 2014005 Arkivsaksnr.: 15/166 Saksbehandler: Lars Arnesen Dato: 03.12.2018 SAMLET SAKSFRAMSTILLING Utvalg Møtedato Saksnr. Grong formannskap 27.11.2018 134/18 Grong kommunestyre 29.11.2018 85/18 DETALJREGULERING BJØRGAN HYTTE OG CARAVAN, 2. GANGS BEHANDLING Vedlagte dokumenter: 1. Forslag til plankart, detaljregulering Bjørgan hytte og caravan, planid 2014005, datert 10.07.2018 2. Forslag til bestemmelser, detaljregulering Bjørgan hytte og caravan, planid 2014005, datert 31.10.2018 3. Planbeskrivelse med ROS-analyse Bjørgan hytte og caravan, planid 2014005, datert 10.07.2018, sist revidert 31.10.2018 4. Innkomne merknader ved offentlig ettersyn Ikke vedlagte dokumenter: - Varslingsbrev - Innkomne merknader ved varsel om oppstart - Referat oppstartsmøte - Gjeldende planer for området - Samlet saksfremstilling 1.gangs behandling, FSK sak 96/18 Hjemmel for behandling: Reguleringsplan for Bjørgan hytte og caravan er en detaljreguleringsplan i henhold til plan- og bygningslovens 12-3. Saken fremmes til sluttbehandling etter plan- og bygningslovens 12-12. Oppheving av deler av reguleringsplan for Bjørgan, planid 1991001 og områdereguleringsplan for nasjonalt ski- og skiskytteranlegg Bjørgan, planid 2013002, behandles etter plan- og bygningslovens 12-14. Grong kommunestyre er vedtaksmyndighet i denne type saker. Saksopplysninger: Trønderplan AS fremmer på vegne av Tress AS (nå Bjørgan Utvikling AS) forslag til «detaljreguleringsplan for Bjørgan hytte og caravan», planid 2014005 på Bjørgan i Grong kommune. Intensjonen med planforslaget er å legge til rette for fritidsboliger i planområdet. Ved oppstart av planarbeidet ble det vurdert å lege til rette for oppstillingsplasser for caravan innenfor deler av området (i tråd med overordnet kommunedelplan), men ut fra terrengets beskaffenhet valgte man å gå bort fra denne bruken. Dagens scooterløype og skiløype gjennom området opprettholdes, men foreslås justert. Side 1 av 10
Kartutsnittet viser planområdets lokalisering på Bjørgan. Oppstartsmøte ble avholdt med forslagsstiller og tiltakshaver 11.11.2014. Det ble vurdert at det ikke er krav om konsekvensutredning for planforslaget. Oppstart av planarbeid ble kunngjort i Namdalsavisa og varslet i brev datert 27.11.2014. Det innkom ved varsel om oppstart merknader fra følgende parter: - NVE - Nord-Trøndelag fylkeskommune - Fylkesmannen i Nord-Trøndelag - Sametinget - Arbeidsgruppa for Bjørgan skianlegg Planforslaget ble tatt opp til politisk 1.gangs behandling i formannskapets møte den 30.08.2018, sak 96/18. Det ble fattet følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11 vedtar Grong formannskap at forslag til detaljregulering for Bjørgan hytte og caravan, datert 10.07.2018, plan ID 2014005, med tilhørende bestemmelser, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i minimum 6 uker. 2. I medhold av plan- og bygningslovens 12-14 varsles oppheving av de deler av reguleringsplan for Bjørgan, planid 1991001 og områderegulering for nasjonalt ski- og skiskytteranlegg for Bjørgan, planid 2013002 som berøres av forslag til detaljregulering for Bjørgan hytte og caravan, planid 2014005. Side 2 av 10
Arkivsak 15/166 Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn og sendt på høring. Frist for merknader ble satt til 19.10.2018. Det kom i løpet av høringsperioden inn i merknader fra 6 parter. Det er ikke varslet innsigelse til planforslaget. Rådmannen anbefaler formannskapet å tilrå kommunestyret å vedta planforslaget med de endringer som fremkommer av innstillingen. Planstatus: Planforslaget omfatter følgende gjeldende reguleringsplaner: - Reguleringsplan for Bjørgan, planid 1991001 - Områderegulerings for nasjonalt ski- og skiskytteranlegg Bjørgan, planid 2013002 Nedenstående kartutsnitt viser planområdet markert med rød strek og avgrensingen mellom de gjeldende reguleringsplanene med blå strek: Området er i begge planer avsatt til område for skianlegg. Området inngår også i kommunedelplan for Bjørgan Heia, planid 2008002, sist revidert i 2015. Området er her avsatt til byggeområde for fritidsbebyggelse og område for caravan. Se nedenstående kartutsnitt: Side 3 av 10
Det innkomne planforslaget er stort sett i tråd med overordnet kommunedelplan. Eneste unntak er at området som i kommunedelplanen er avsatt til caravan nå foreslås endret til fritidsbebyggelse. Bakgrunnen for denne endringen er det skrånende terrenget som gjør det bedre egnet til fritidsbebyggelse. Da det ikke er avsatt nye byggeområder medfører ikke planforslaget krav til konsekvensutredning og planprogram. Side 4 av 10
Arkivsak 15/166 Beskrivelse av planforslaget: Nedenstående kartutsnitt viser planforslaget: Det reguleres til følgende formål: - Bebyggelse og anlegg: o Fritidsbebyggelse o Skianlegg o Skiløypetrase o Energianlegg o Scooterløye for rekreasjonskjøring (kun juridisk linje) - Samferdsel og teknisk infrastruktur: o Veg (offentlig og privat) o Annen veggrunn tekniske anlegg - LNFR-område: o LNFR-areal for landbruk og reindrift, samt gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. - Henssynssoner: o Frisikt o Faresone - høyspenningsanlegg Side 5 av 10
Arkivsak 15/166 Grad av utnytting er i planforslaget lagt på 40 %-BYA. Maksimal tillatt mønehøyde er satt til 15 meter over gjennomsnittlig planert terreng og maksimal tillat mønehøyde er satt til 12 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Grad av utnytting og byggehøyder er noe høyere enn det som ellers er gjeldende på Bjørgan. Bakgrunnen for dette er et ønske om muligheten for mer konsentert bebyggelse i form av kosentert fritidsbebyggelse (leilighetsbygg) i kombinasjon med tradisjonalle fritidsboliger. Dersom man går for en maksimal utbygging vil planforslaget kunne gi rom for ca. 50 hytter/leiligheter. For nærmere beskrivelse av planforslaget se forslagsstiller planbeskrivelse, vedlegg 3. ROS-analyse: Forslagsstiller har utarbeidet en egen ROS-analyse. Denne er lagt inn i planbeskrivelsen, vedlegg 3. Det fremkommer i denne ingen risikoområder av betydning for gjennomføring av planen. Et lite område i sørøstre del av planområdet er potensielt utsatt for jord- og flomskred, men dette er ikke avsatt til bebyggelse. Kartutsnittet viser området helt i ytterkant av planområdet som er potensielt utsatt for jord og flomskred. Innkomne merknader ved offentlig ettersyn: Det innkom i høringsperioden merknader fra 6 parter. Rådmannen har gjengitt og vurdert disse i det nedenstående. Forslagsstillers kommentar til de innkomne merknadene er lagt inn i revidert planbeskrivelse, vedlegg 3. Side 6 av 10
Fylkesmannen i Trøndelag, datert 15.10.2018 har forelagt saken for sine fagavdelinger. Reindriftsavdelingen bemerker at planforslaget legger til rette for noe mer utbygging enn hva kommunedelplan for Bjørgan Heia hjemler, men går ikke utover avgrensning mot flyttlei for rein. De har derfor ingen merknad til planen. Klima og miljøavdelingen mener det bør inntas et minimumstall for antallet fritidsboliger innenfor planområdet. Dette for å sikre at man får en relativt høy grad av utnytting innenfor området og dermed unngår press på nye områder. De opplyser at det i fremtiden ikke kan påregnes at man får omdisponert større områder enn det som er avsatt i gjeldende kommunedelplan for Bjørgan Heia. Rådmannens vurdering: Rådmannen forholder seg på Bjørgan til de utbyggingsområder som er angitt i kommunedelplan for Bjørgan Heia. Rådmannen ser viktigheten av å få til en mest mulig effektiv utnyttelse innenfor de byggeområdene man har i kommunedelplanen, og har i dialog med forslagsstiller blitt enig om at man bør sette et minimumstall for antallet fritidsboliger innenfor planområdet. Dette i tråd med Fylkesmannens merknad. Forslagsstiller har i reviderte bestemmelser angitt følgende nye tillegg i pkt. 3.1.2 lydende: Det skal bygges minimum 30 boenheter innenfor hele planområdet. Rådmannen mener man med dette tillegget har imøtekommet Fylkesmannens merknader i saken. Endringen anses som skjerpende, og den er også akseptert av forslagsstiller, så en ny høringsrunde vurderes ikke å være påkrevd. Norges vassdrags- og energidirektorat, datert 08.10.2018 forutsetter at bekker i området ikke blir omlaget eller lagt i rør. Kulverter under veg må utformes og dimensjoneres på en slik måte at det ikke fører til oppstuving eller ødeleggelser i flomsituasjoner. Kantvegetasjon langs bekker bør søkes bevart i størst mulig grad. Det anbefales at det legges inn en bestemmelse om byggegrense mot bekker, og at det reguleres inn en buffer langs vassdragene. Med slike føringer vil man slippe å foreta nye vurderinger i en fremtidig byggesak. Rådmannens vurdering: Det er som forslagsstiller bemerker i sin kommentar ikke planlagt omlegging eller legging av bekker i rør innenfor planområdet. Kravet til sikker byggegrunn følger av plan- og bygningslovens 28-1, og dette vil bli fulgt opp i fremtidige byggesaker. I forbindelse med byggesak stilles det krav om godkjente detaljplaner, og her må de forhold som NVE nevner avklares nærmere. Rådmannen anser at NVEs merknader er ivaretatt i planforslaget. Trøndelag fylkeskommune, datert 19.09.2018 har ingen avgjørende merknader i saken, men minner om den generelle aktsomhets- og meldeplikten i kulturminnelovens 8 annet ledd. Rådmannens vurdering: Hensynet til kulturminnelovens 8 annet ledd anses å være ivaretatt gjennom reguleringsbestemmelsenes pkt. 2.2. Statens vegvesen, datert 10.09.2018 vurderer at planområdet har en akseptabel adkomst fra E6/fv. 74 og har ingen merknader til planforslaget. NTE Nett AS, datert 10.09.2018 gjør oppmerksom på at det i planforslaget må tas høyde for de el.anlegg som er nødvendige for NTE for å etablere og drifte strømnettet i området. Det forutsettes at strømforsyningsanleggene blir ivaretatt i reguleringsarbeidet, og gjør oppmerksom på at eksisterende strømforsyning sannsynligvis ikke er tilpasset et eventuelt nytt behov. Side 7 av 10
Den eller de som utløser tiltak i strømforsyningsnettet, både flytting, nyanlegg og forsterkning, må som hovedregel dekke kostnadene med tiltaket, inkludert eventuelle kostnader til erverv av nye rettigheter. Ny nettstasjon må påregnes i området. Rådmannens vurdering: Dette er forhold utbygger må avklare med NTE Nett AS i en kommende byggesak. Nødvendige areal for evt. nye el.anlegg må fremkomme i detaljplanen som skal følge byggesaken. Tjåehkere sijte/østre Namdal reinbeitedistrikt, datert 22.10.2018 har ingen merknad til planforslaget, men mener reindriftens tålegrense for ytterligere utbygging i Bjørgan/Geitfjellområdet nå er nådd. Rådmannens vurdering: Rådmannen viser til vedtatt kommunedelplan for Bjørgan Heia. Denne overordnede planen angir en rekke fremtidige områder for hyttebygging på Bjørgan. En ytterligere utvikling innenfor denne planens avgrensing vil være påregnelig i fremtiden. Endringer etter offentlig ettersyn: Basert på de innspill som har kommet i saken har rådmannen funnet det påkrevd å gjøre følgende endring i planforslagets bestemmelser: Det er lagt til et nytt tillegg i bestemmelsenes pkt. 3.1.2 lydende: Det skal bygges minimum 30 boenheter innenfor hele planområdet. Endringen anses som skjerpende og medfører ikke formålsendringer. Da endringen er å anse som mindre vesentlige, og forslagsstiller samtykker, vurderer rådmannen at en ny høringsrunde ikke er påkrevd. Vurdering: Barn og unges interesser: Barn og unges interesser vil i liten grad bli berørt av planforslaget. Planforslaget medfører en utbygging, men ikke i området som nyttes lek. Planforslaget hensyntar eksisterende skiløype gjennom området, og legger til rette for en videre utvikling av alpinanlegget mot de nedre deler av Bjørgan platået. Barn vil ha fortsatt ha store områder for lek og friluftsaktiviteter tilgjengelig selv om en utbygging skulle bli realisert. Naturmangfold: Naturverdiene innenfor planområdet er vurdert gjennom bruk av tilgjengelige data i GiNT (innsynsløsning utarbeidet av Nord-Trøndelag Fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord-Trøndelag), naturbase, miljøregistrering i skog og artsdatabanken. Det er ikke registrert utvalgte naturtyper innenfor planområdet. Utenfor området er det registrert trøndertorvmose og naturvernområde, men ingen av disse områdene blir berørt. Deler av området er klassifisert som barskog av lav eller middels bonitet. Kunnskapsgrunnlaget og føre-var-prinsippet, 8 og 9 i naturmangfoldloven: Når det treffes en beslutning uten at det foreligger tilstrekkelig kunnskap om hvilke virkninger den kan ha for naturmiljøet, skal det tas sikte på å unngå mulig vesentlig skade på naturmangfoldet. Foreligger en risiko for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet, skal ikke mangel på kunnskap brukes som begrunnelse for å utsette eller unnlate å treffe forvaltningstiltak. Side 8 av 10
Kunnskapsgrunnlaget om naturmangfoldet innenfor planområdet vurderes å være godt. Planområdet i umiddelbar nærhet av et område som er bebygd med fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg, veger, stier, nedfartstraseer og heisanlegg/heistraseer. Planforslaget vil ikke føre til vesentlige endringer av miljøbelastningen. Det er vurdert at kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og at det er liten fare for at planendringen vil få ukjente konsekvenser for naturmangfoldet. Økosystemtilnærming og samlet belastning, 10 i naturmangfoldloven: Antall hyttetomter som er regulert i Bjørgan hyttefelt er ca 280 og av disse er i overkant 200 bebygd. Utbygging av ca. 50 nye hyttetomter med tilhørende anlegg vil påvirke naturmiljøet lokalt ved blant annet nedbygging av myr og nedhogging av lauvskog. Det berørte området er lite og den samlede belastningen som den planlagte utbyggingen påfører området vurderes å være liten. Samlet vurdering etter 8-12 i naturmangfoldloven (NML): Utbyggingen vil ikke berøre verdifulle naturtyper eller arter av stor forvaltningsmessig interesse. Etter en samlet vurdering mener rådmannen at den planlagte utviklingen ikke vil medføre vesentlige negative ulemper i forhold til biologisk, geologisk og landskapsmessig mangfold jfr. NMLs 1, 10 og 12. Rådmannen mener det foreligger tilstrekkelig dokumentasjon i saken, så NMLs 9 om "føre-varprinsippet" er lite aktuelt. Rådmannen kan ikke se at det vil bli behov for avbøtende tiltak jfr. NMLs 11. Utomhusplan: Det er i planforslaget ikke vist tomtedeling, internveier eller renovasjonspunkt. Da det ennå er usikkert hvilke konsept man velger innenfor området, mener rådmannen det er en god løsning med det kravet som ligger i reguleringsbestemmelsene om at det skal godkjennes en egen utomhusplan for utbyggingen kan startes innenfor det enkelte delfelt. Rådmannen ser det som hensiktmessig at utomhusplanene vedtas administrativt i forbindelse med byggesaksbehandlingen. Kommunaltekniske anlegg: Før området utbygges i vesentlig grad må det etableres en ny vannkilde og utvide bassengkapasiteten på eksisterende høydebasseng. Grad av utnytting: Planforslaget legger opp til en høyere grad av utnytting enn innenfor de etablerte hytteområdene på Bjørgan. Med sin beliggenhet i helt i ytterkant av skianlegget mener rådmannen dette er en god løsning, og den foreslåtte konsentrerte fritidsbebyggelsen vil i liten grad komme i konflikt med den eksisterende bebyggelsen ellers i området. Det vises for øvrig til den ovenstående vurdering som er gitt til Fylkesmannens merknader til saken. Kulturminner: Det er ikke registrert innenfor planområdet. I reguleringsbestemmelsene er det inntatt et punkt om melde- og aktsomhetsplikten i kulturminneloven. Rådmannen anser dette punkt som vel ivaretatt. Reindrift: Forholdet til reindrift er avklart gjennom gjeldende kommunedelplan, og planforslaget går ikke utover hva som allerede her er vedtatt. Deler av planområdet er imidlertid definert som vinterbeite for rein. En flyttlei går også over deler av planområdet. Geitfjellet er vinterbeite for rein, og et større antall hytter vil kunne føre til økt aktivitet i Geitfjellet dermed medføre forstyrrelser ved flytting av rein. Det vurderes likevel ikke å medføre vesentlig endring av aktiviteten som er i dag. Reindrifta er i sin uttalelse ikke negativ til planene. Side 9 av 10
Oppheving/endring av deler av gjeldende reguleringsplaner: Planforslaget berører deler av planområdet for reguleringsplan for Bjørgan, planid 1991001 og områdereglering nasjonalt ski- og skiskytteranlegg Bjørgan planid 2013002. En opphevelse av deler av disse planene medfører at det blir lagt inn en scooterløype helt i ytterkant av planen for ski- og skiskytteranlegget, mens endringene innenfor reguleringsplan for Bjørgan er helt i tråd med hva som er vist av byggeområder i overordnet kommunedelplan fra 2008, sist revidert i 2015. Rådmannen vurderer dette som en påregnelig og god utvikling. Rådmannens forslag til innstilling: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtar Grong kommunestyre detaljreguleringsplan for «Bjørgan hytte og caravan», planid 2014005, som vist i plankart datert 10.07.2018, med tilhørende bestemmelser sist revidert 31.10.2018. 2. I medhold av plan- og bygningslovens 12-14, jf. 12-12 opphever Grong kommunestyre de deler av reguleringsplan for Bjørgan planid 1991001, og områderegulering nasjonalt ski- og skiskytteranlegg Bjørgan planid 2013002, som ligger innenfor planområdet for den nå vedtatte reguleringsplan for Bjørgan hytte og caravan planid 2014005. Behandling/vedtak i Grong formannskap den 27.11.2018 sak 134/18 Grong formannskaps innstilling: Enstemmig vedtatt som rådmannens forslag til innstilling: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtar Grong kommunestyre detaljreguleringsplan for «Bjørgan hytte og caravan», planid 2014005, som vist i plankart datert 10.07.2018, med tilhørende bestemmelser sist revidert 31.10.2018. 2. I medhold av plan- og bygningslovens 12-14, jf. 12-12 opphever Grong kommunestyre de deler av reguleringsplan for Bjørgan planid 1991001, og områderegulering nasjonalt ski- og skiskytteranlegg Bjørgan planid 2013002, som ligger innenfor planområdet for den nå vedtatte reguleringsplan for Bjørgan hytte og caravan planid 2014005. Behandling/vedtak i Grong kommunestyre den 29.11.2018 sak 85/18 Behandling i kommunestyret 29.11.18: Repr. Anders Kiær stilte spørsmål vedr. sin habilitet. Han er en av aktørene i Ulvig Kiær AS. Ulvig Kiær er ikke part i saken, men en av grunneierne på Bjørgan. Han opplyste at han følte seg inhabil. Kommunestyret erklærte Kiær inhabil i hht. Fvl. 6 2. ledd jf. Fvl. 8. Grong kommunestyres vedtak: Enstemmig vedtatt som formannskapets innstilling: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtar Grong kommunestyre detaljreguleringsplan for «Bjørgan hytte og caravan», planid 2014005, som vist i plankart datert 10.07.2018, med tilhørende bestemmelser sist revidert 31.10.2018. 2. I medhold av plan- og bygningslovens 12-14, jf. 12-12 opphever Grong kommunestyre de deler av reguleringsplan for Bjørgan planid 1991001, og områderegulering nasjonalt ski- og skiskytteranlegg Bjørgan planid 2013002, som ligger innenfor planområdet for den nå vedtatte reguleringsplan for Bjørgan hytte og caravan planid 2014005. Side 10 av 10