SAMLET SAKSFRAMSTILLING. Utvalg Møtedato Saksnr. Grong formannskap /17

Transkript

1 Grong kommune Arkiv: PID Arkivsaksnr.: 17/5400 Saksbehandler: Lars Arnesen Dato: SAMLET SAKSFRAMSTILLING Utvalg Møtedato Saksnr. Grong formannskap /17 Vedlagte dokumenter: 1. Forslag til plankart, detaljregulering fortetting Homonessetra, datert , planid Forslag til reguleringsbestemmelser fortetting Homonessetra, datert , planid Planbeskrivelse fortetting Homonessetra, datert ROS-analyse fortetting Homonessetra, datert Innkomne merknader ved varsel om oppstart. Ikke vedlagte dokumenter: - Varslingsbrev - Innkomne merknader ved varsel om oppstart - Gjeldende planer i området Hjemmel for behandling: Forslag til reguleringsplan for fortetting Homonesstra, planid , er en privat detaljreguleringsplan i henhold til plan- og bygningslovens 12-3, og saken fremmes for politisk 1.gangs behandling etter plan- og bygningsloven og Oppheving av hele eller deler av Reguleringsplan for Bjørgan, planid , bebyggelsesplan område A - Bjørgan, planid , bebyggelseplan område B Bjørgan, planid , reguleringsplan for Veiumstunet/Homonessetra, planid B og detaljreguleringsplan felt H6, planid behandles etter plan- og bygningsloven I henhold til Grong kommunes delegasjonsreglement pkt er vedtaksmyndighet ved 1. gangs behandling tillagt formannskapet. Saksopplysninger: Arkitektkontoret Blom fremmer på vegne av Namdal Byggeservice Entreprenør AS forslag til «detaljreguleringsplan fortetting Homonessetran» på Bjørgan i Grong kommune. Intensjonen med arbeidet er å få utnyttet et sentralt område på Bjørgan som omfattes av 5 forskjellige reguleringsplaner. Disse planene vil bli helt eller delvis opphevet, og erstattet av den nye planen. Dagens situasjon er preget av svært forskjellige reguleringsbestemmelser mellom nabotomter, og gjennom fortettingsplanen vil man få ryddet opp i dette. I de eldste planene er det heller ikke vist eksakt tomtedeling, og med fortettingsplanen vil man få et samsvar mellom «kart og terreng». Planen hjemler 13 byggetomter, hvorav 7 «nye» tomter, samt utvidelse av eksisterende tomter om det er ønske om det i fremtiden. Side 1 av 10

2 Kartutsnittet viser planområdet lokalisering på Bjørgan Oppstartsmøte ble avholdt med forslagsstiller og tiltakshaver i mai 2017, og oppstart av planarbeid ble kunngjort i brev datert Det innkom ved varsel om oppstart inn i alt 9 merknader. Det er ikke varslet innsigelse til planforslaget. Rådmannen mener anbefaler formannskapet å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Planstatus: Planforslaget omfatter følgende gjeldende reguleringsplaner: - Reguleringsplan for Bjørgan, planid Bebyggelsesplan område A Bjørgan, planid Bebyggelsesplan område B Bjørgan, planid Reguleringsplan for Veiumstunet/Homonessetran, planid B - Detaljreguleringsplan felt H6, planid Nedenstående kartutsnitt viser planområdet markert med rødt strek og avgrensingen mellom gjeldende reguleringsplaner med blå strek: Side 2 av 10

3 I tillegg inngår området i kommunedelplan for Bjørgan Heia, planid Området er avsatt til byggeområde for fritidsbebyggelse. Det innkomne planforslaget er i tråd med overordnet plan hvor området er avsatt som byggeområde for fritidsbebyggelse, eksisterende. Planforslaget er også i tråd med gjeldende reguleringsplaner for området, men retter opp kartet i forhold til faktisk terreng, samt angir eksakt tomtedeling i områder hvor dette i dag ikke er vist. Da planforslaget er i tråd med overordnet plan og eksisterende reguleringsplaner blir det ikke avsatt noen nye byggeområder, kun konkretisering av tomtegrenser. Planforslaget medfører derfor ikke krav om planprogram og konsekvensutredning. Side 3 av 10

4 Beskrivelse av planforslaget: Nedenstående kartutsnitt viser planforslaget: Det reguleres til følgende formål: - Bebyggelse og anlegg o Fritidsbebyggelse, BFR o Vann- og avløpsanlegg, BVA o Renovasjonsanlegg, BRA - Samferdsel og teknisk infrastruktur o Veg, SV o Annen veggrunn grøntareal, SVG o Parkeringsanlegg, SPA - Landbruks-, natur-, og friluftsformål, samt reindrift o Friluftsformål. LF - Hensynssoner o Frisikt o Båndlegging etter lov om kulturminner Grad av utnytting er i planforslaget lagt på 30%-BYA med maks øvre ramme på 200 m2 BYA pr. tomt. Maksimal tillatt mønehøyde er satt til 6,0 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Bestemmelsene er i tråd med den grad av utnytting som er vedtatt i andre planer på Bjørgan de senere årene. For nærmere beskrivelse av planforslaget se forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg 3. Side 4 av 10

5 ROS-analyse Forslagsstiller har utarbeidet en egen ROS-analyse, se vedlegg 4. Det fremkommer i denne ingen risikoområder som har betydning for gjennomføring av planen. Innkomne merknader ved varsel om oppstart: Det innkom ved varsel om oppstart i alt 9 merknader. Disse er gjengitt og vurdert av forslagsstiller og rådmannen i det nedenstående. I forhold til de arronderingsmessige forhold vil rådmannen bemerke at planforslaget hjemler utvidelse av en del tomter, men dette forutsetter likevel søknad om fradeling og oppmåling i ettertid for å få hjemmelsforholdene på plass. Alle merknader er vedlagt med unntak av sametingets uttalelse. Nord-Trøndelag fylkeskommune, avd. for kultur og regional utvikling, datert Planfaglig uttalelse: - Vi har ingen merknader knyttet til meldingen om oppstart og avventer nærmere vurderinger til oversendelse av høringsforslag. Kulturminnefaglig uttalelse: - Fylkeskommunen har undersøkt om tiltaket er i konflikt med kulturminnelovens (kml) 3 om automatisk freda kulturminner. Etter å ha søkt i arkiv og kulturminnedatabasen Askeladden og vurdert landskapet, kan vi ikke se at planen vil være i konflikt med automatiske freda kulturminner, jf. Også kml 8 fjerde ledd. Vi har derfor ingen merknader til planen. - Det kan likevel være ukjente automatisk freda kulturminner i området eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om at dersom men i løpet av det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene oppdager hittil ikke kjente kulturminner, skal arbeidet stanses og fylkeskommunen kontaktes, jf. kml 8 annet ledd. Dette pålegget må videreformidles til dem som skal gjøre arbeidet. Forslagsstillers vurdering: - Det er i tidligere reguleringsplan avsatt et areal med båndleggingsgrense. Dette gjelder setertuft etter Homonessetran. Dette er ikke registrert i innspill fra aktuelle sektormyndigheter, og det er heller ikke funnet ved søk i kulturminnebaser. Hensynssonen opprettholdes i planforslaget, men det må i høringsrunden avklares av fylkeskonservator/ fylkesarkeolog om dette skal opprettholdes. - Det er forøvrig heller ikke registrert tilbakemelding fra sametinget i forhold til samiske kulturminner Det vises til forslagsstillers vurdering. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, brev dat Landbruksavdelingen: Landbruksavdelingen har ingen merknad til oppstartsvarselet. Miljøvernavdelingen: Miljøvernavdelingen har ingen merknader til oppstartsvarselet. Kommunalavdelingen: Det må gjennomføres en risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet jf. Plan- og bygningslovens 4-3. Analysen skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til Side 5 av 10

6 utbyggingsformål, og eventuelle endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging. Området med avdekt fare, risiko eller sårbarhet avmerkes i planen som hensynssone, jr. PBL Reindriftsavdelingen: Reindriftsavdelingen har ingen merknader til oppstartsvarselet. Forslagsstillers vurdering: Det henvises til vurderinger i planbeskrivelsen og i vedlagte ROS-vurdering. Det er utarbeidet egen ROS-analyse. Denne har ikke avdekket noen risikoområder innenfor planområdet. Sametinget, svar via Altinn, datert De kjenner ikke til at det er registrert freda samiske kulturminner i det omsøkte området. Sametinget har derfor ingen spesielle kulturminnefaglige merknader til planforslaget på det nåværende tidspunktet. De minner imidlertid om den generelle aktsomhetsplikten. Dette bør fremgå av reguleringsbestemmelsene og vi foreslår følgende tekst når det gjelder dette: «Kulturminner og aktsomhetsplikten. Skulle det likevel under bygge- og anleggsarbeider i marken komme fram gjenstander eller andre spor som vises eldre aktivitet i området, må arbeidet stanse og melding sendes Sametinget og NT Fylkeskommune omgående, jr. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) 8 annet ledd. Kulturminnemyndighetene forutsetter at dette pålegget formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken.» Forslagsstillers vurdering: Angitte tekst er inntatt i reguleringsbestemmelsene. Det vises til forslagsstillers vurdering. Statens Vegvesen, Plan- og trafikkseksjonen, datert Planområdet ligger i god avstand fra E6 og skianlegget på Bjørgan har adkomst fra Fv. 74/ E6. Planleggingen ser ikke ut til å medføre endringer i adkomstforhold eller berøres av veg som de har ansvaret for. De har ingen merknader til at det iverksettes planarbeid slik tilsendte kartskisser viser. Nabo/ hytteeier Torgeir og May Kristin Salberg, gnr 23/ bnr 60, mail og På grunn av ferieavvikling ba Salberg om utvidet høringsfrist ifm. kunngjøring. - Salberg ønsker utvidelse av tomt til anneks primært på sørlig side av egen tomt, samt at de har noen konkrete spørsmål til planens innhold. Forslagstillers vurdering: Fristen for tilbakemelding ble akseptert forlenget med 3 uker. Området som ønskes utvidet beskjæres av en eks. kommunalteknisk ledning /110mm spillvann, og en el.kabel fra tomter overfor. Vurderinger vedr. konsekvenser/ mulighet for omlegging av disse ledningene må også sees i sammenheng med tilrettelegging for nye hyttetomter i dette området. En foreslår i stedet å regulere en utvidelse av tomta øst for eks. tomt, avgrenset mot regulert formål vannog avløpsanlegg. Dette området er flatere/ lettere å bebygge, og absorberer også deler av eks. Side 6 av 10

7 adkomstveg til tomta. Det gjennomføres en videre dialog med tomteeier gjennom høringsfasen, hvor en aktuell løsning avklares og tilpasses. Rådmannen har vurdert saken, og finner å kunne imøtekomme grunneiernes ønsker. Dette forutsetter imidlertid at grunneierne er innforstått med at man ikke kan bygge over eksisterende ledninger som går gjennom området. Om det likevel skulle være ønskelig å bygge i dette området vil ledningene måtte flytters for grunneiers regning. Nabo/ hytteeier Anne Cecilie Holm, gnr 23/ bnr 47, mail På grunn av ferieavvikling ba Holm om utvidet høringsfrist ifm. kunngjøring. Hun viser for øvrig til samme merknader som Salberg. Forslagsstillers vurdering: Fristen for tilbakemelding ble akseptert forlenget med 3 uker. Ifm. opprydding av tidligere regulerte grenser og oppmålte/ fastsatte tomtegrenser foreslås her regulert tomt utvidet til å inkludere eks. avkjørsel til egen tomt, område mot adkomstveg, og tilstøtende tomtegrense for tomt 10, hvor det tidligere har vært punktfeste. Holms eiendom vurderes å være ivaretatt på en god måte i planforslaget. Nabo/ hytteeier Terje T. Rønning, gnr 123/ bnr 21, mail 18. juli På grunn av ferieavvikling ba Rønning om utvidet høringsfrist ifm. kunngjøring. Viser for øvrig til Salbergs merknader. Forslagstillers vurdering: Fristen for tilbakemelding ble akseptert forlenget med 3 uker. Ifm. opprydding av tidligere regulerte grenser og oppmålte/ fastsatte tomtegrenser foreslås her regulert tomt utvidet opp mot ny tilstøtende grense for tomtefeste nr.4, som nå reguleres med tomtegrenser. Rønnings eiendom vurderes å være ivaretatt på en god måte i planforslaget. Nabo/ hytteeier Kjell Tore Domås, gnr. 23/ bnr 62, besøk hos planlegger Domås har hatt dialog med tidligere grunneier for utvidelse av egen tomt mot nabogrense i nord (gnr 23/ bnr 47 - Holm), uten at dette har blitt formalisert. Domås ønsker nå å ta opp dette igjen ifm. reguleringsarbeidet. Søndre del av tomta beskjæres av en bekk og et myrlendt område, og dette forringer muligheten til utnyttelse av tomta. En finner det naturlig å utvide tomt nordover. Forslagsstillers vurdering: Ifm. arronderingsmessig opprydding av tomtegrenser/ eiendomsgrenser i planen, finner en det naturlig at tomta utvides mot sammenfallende grense til nabo Holm, gnr 23/ bnr47 i nord. Rådmannens kommentar: Rådmannen ser dette som en god løsning, og anser grunneiers ønske som ivaretatt. Side 7 av 10

8 Nabo/ hytteeier Jørn Opdahl, gnr. 23/ bnr 50, besøk hos planlegger Oppsøkte forslagsstiller for å orientere seg vedr. planprosessen. Arkivsak 17/5400 Forslagstillers kommentar: Forslagsstiller ga en orientering om planarbeidet/ planprosessen. Opdahl avventer evt. innspill/ merknader til høringsperioden. Nabo/ hytteeier Alf Ebbe Andersen, gnr. 23/ bnr 80 Ifm. parallell byggesøknad for utvidelse av egen hytte er det kommet ønske om en reguleringsmessig tilpassing av hyttetomta mot øst, slik at den avgrenses mot regulert veg. Forslagstillers vurdering: En arronderingsmessig tilpassing av tomta er inntatt i plankartet. Grunneier vurderes å være ivaretatt gjennom planforslaget. Vurdering: Nedenstående vurdering er gitt på et generelt grunnlag. Når det gjelder rådmannens vurdering av konkrete innspill vises det til rådmannens ovenstående vurdering til innkomne merknader ved varsel om oppstart. Det vises for øvrig til forslagsstiller planbeskrivelse med konsekvensvurdering, vedlegg 3. Barn og unge: Barn og unges interesser vil i liten grad bli berørt av planforslaget, da det ikke foretas noen endringer i forhold til den arealbruk som i dag er hjemlet. Området vil bli fortettet, men ingen regulerte leke- eller friområder går tapt. Barn vil ha store områder å benytte til lek og friluftsaktiviteter i umiddelbar nærhet. Naturmangfold: Naturverdiene innenfor planområdet er vurdert gjennom bruk av tilgjengelige data i GiNT (innsynsløsning utarbeidet av Nord-Trøndelag Fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord-Trøndelag), naturbase, miljøregistrering i skog og artsdatabanken. Det er ikke registrert utvalgte naturtyper innenfor planområdet. Deler av området er klassifisert klassifisert som barskog av middels bonitet. Ingen arter av stor eller særlig stor forvaltningsinteresse er registrert innenfor planområdet eller i nærområdet. Trøndertorvmose er registrert i Biskoplia, ca 700 m fra planområdet, men den vil ikke bli berørt av utbyggingen. Kunnskapsgrunnlaget og føre-var-prinsippet, 8 og 9 i naturmangfoldloven: Når det treffes en beslutning uten at det foreligger tilstrekkelig kunnskap om hvilke virkninger den kan ha for naturmiljøet, skal det tas sikte på å unngå mulig vesentlig skade på naturmangfoldet. Foreligger en risiko for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet, skal ikke mangel på kunnskap brukes som begrunnelse for å utsette eller unnlate å treffe forvaltningstiltak. Kunnskapsgrunnlaget om naturmangfoldet innenfor planområdet vurderes å være godt. Planområdet er bebygd med fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg, veger, stier, nedfartstraseer og heisanlegg/heistraseer. Planforslaget vil ikke føre til vesentlige endringer av miljøbelastningen. Deler av området er klassifisert som mulig rikmyr i Gint. Det er utført en kartlegging av biologisk mangfold i Grong kommune, NIJOS nummer 3/2005. I denne undersøkelsen ble det ikke funnet rikmyr i denne delen av kommunen. Det antas at aktuell myr ikke er av typen rikmyr. Det er vurdert at Side 8 av 10

9 kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og at det er liten fare for at planendringen vil få ukjente konsekvenser for naturmangfoldet. Økosystemtilnærming og samlet belastning, 10 i naturmangfoldloven: Antall hyttetomter som er regulert i Bjørgan hyttefelt er ca 280 og av disse er i overkant 200 bebygd. Utbygging av 7 nye hyttetomter med tilhørende anlegg vil påvirke naturmiljøet lokalt ved blant annet nedbygging av myr og nedhogging av lauvskog. Det berørte området er lite og den samlede belastningen som den planlagte utbyggingen påfører området vurderes å være liten. Samlet vurdering etter 8-12 i naturmangfoldloven (NML): Utbyggingen vil ikke berøre verdifulle naturtyper eller arter av stor forvaltningsmessig interesse. Etter en samlet vurdering mener rådmannen at den planlagte utviklingen ikke vil medføre vesentlige negative ulemper i forhold til biologisk, geologisk og landskapsmessig mangfold jfr. NMLs 1, 10 og 12. Rådmannen mener det foreligger tilstrekkelig dokumentasjon i saken, så NMLs 9 om "føre-varprinsippet" er lite aktuelt. Rådmannen kan ikke se at det vil bli behov for avbøtende tiltak jfr. NMLs 11. Kulturminner: Det er registrert et kulturminner i form av en gammel setertuft innenfor planområdet. I reguleringsbestemmelsene er det inntatt et punkt om melde- og aktsomhetsplikten i kulturminneloven, samt at kulturminnet er ivaretatt med egen hensynssone og bestemmelser. Rådmannen anser dette punkt som vel ivaretatt. Reindrift: Forholdet til reindrift er avklart gjennom gjeldende kommunedelplan. Planområdet er ikke definert som beiteområde for rein. En flyttlei går over deler av alpinanlegget, men planområdet berører ikke denne flyttleia. Geitfjellet er vinterbeite for rein, og et større antall hytter vil kunne føre til økt aktivitet i Geitfjellet dermed medføre forstyrrelser ved flytting av rein. Det vurderes ikke å medføre vesentlig endring av aktiviteten som er i dag. Oppheving/endring av deler av gjeldende reguleringsplaner: Planområdet for detaljregulering fortetting Homonessetra berører hele eller deler av planområdet for reguleringsplan for Bjørgan, planid , bebyggelsesplan område A - Bjørgan, planid , bebyggelseplan område B Bjørgan, planid , reguleringsplan for Veiumstunet/Homonessetra, planid B og detaljreguleringsplan felt H6, planid Endringene er i praksis en presisering av nye mulig tomtegrenser, samt en oppretting av veitraséer slik at det blir samsvar mellom kart og terreng. Hele reguleringsplan for Veiumstunet/Homonessetra, planid B og bebyggelsesplan område A - Bjørgan, planid , foreslås opphevet som følge av planforslaget, mens de deler som blir berørt i øvrige ovennevnte planer foreslås opphevet. Konklusjon: Rådmannen har gjennomgått planforslaget, og kan ikke se noen umiddelbare negative konsekvenser. En fortetting og opprydding i planområdet er i all hovedsak i tråd med kommunedelplan for Bjørgan Heia og vurderes som meget positivt. Planen er en del av en fortettingsprosess i Bjørgan hyttefelt. Området ligger i et område som er godt egnet for utbygging av fritidsboliger. Det er ikke registrert noen særskilte arter, naturområder eller kulturminner innenfor eller i umiddelbar nærhet av planområdet. Byggeområdet vil heller ikke være til ulempe for skianlegget. Rådmannen anbefaler at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Side 9 av 10

10 Rådmannens forslag til vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens og vedtar Grong formannskap at forslag til «detaljregulering for fortetting Homonessetra», datert , planid , med tilhørende bestemmelser datert , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i minimum 6 uker. 2. I medhold av plan- og bygningsloven varsles oppheving av: o bebyggelsesplan område A - Bjørgan, planid o reguleringsplan for Veiumstunet/Homonessetra, planid B 3. I medhold av plan- og bygningsloven varsles oppheving av de deler av reguleringsplan for Bjørgan, planid , bebyggelseplan område B Bjørgan, planid og detaljreguleringsplan felt H6, planid som berøres av «detaljregulering fortetting Homonessetra, planid ». Behandling/vedtak i Grong formannskap den sak 170/17 Grong formannskaps vedtak: Enstemmig vedtatt som rådmannens forslag til vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens og vedtar Grong formannskap at forslag til «detaljregulering for fortetting Homonessetra», datert , planid , med tilhørende bestemmelser datert , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i minimum 6 uker. 2. I medhold av plan- og bygningsloven varsles oppheving av: o bebyggelsesplan område A - Bjørgan, planid o reguleringsplan for Veiumstunet/Homonessetra, planid B 3. I medhold av plan- og bygningsloven varsles oppheving av de deler av reguleringsplan for Bjørgan, planid , bebyggelseplan område B Bjørgan, planid og detaljreguleringsplan felt H6, planid som berøres av «detaljregulering fortetting Homonessetra, planid ». Side 10 av 10