Mandal Kommune SAKSFREMSTILLING SAKSBEHANDLER: Flutra Demaj SAKSMAPPE: 2016/565 ARKIV: 073/0001/L42 UTVALG: UTVALGSSAKSNR: MØTEDATO: Planutvalget 120/16 28.09.2016 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA LNF-FORMÅL TIL OPPFØRING AV 4 BOENHETER M/GARASJE PÅ 73/1, VALLEVEIEN 19 - ARILD NICOLAISEN Rådmannens forslag til vedtak: Planutvalget finner med hjemmel i Plan- og bygningsloven 19-2 å måtte avslå søknaden om dispensasjon fra LNF-formålet i Kommuneplan for Mandal kommune 2015-2027, til oppføring av 4 boenheter med 4 garasjer. Planutvalget vurderer at tiltaket reiser særlig spørsmål om arealdisponering som må vurderes gjennom en reguleringsplan. Dispensasjon fra LNF-formål til oppføring av 4 nye boenheter vil medføre til at Kommuneplanen som informasjons- og beslutningsgrunnlag vil bli vesentlig tilsidesatt. En dispensasjon av omfattende art vil etter planutvalgets vurdering skape uheldig presedens. Søknaden om oppføring av firemannsbolig med fire garasjer reiser særlig spørsmål tilknyttet grunnforhold, omdisponering, utnyttelsesgrad, veibestemmelser, lys- og solforhold, barn- og unges interesser, grunnforhold osv. Planutvalget har kommet frem til at summen av disse forhold vil kunne få vesentlig virkninger for miljø og samfunn, slik at det her klart foreligger reguleringsplikt, jf. Plan- og bygningsloven 12-1, tredje ledd. Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av særutskriften. Se vedlagte orientering. Behandling i Planutvalget - 28.09.2016 : Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Planutvalget - 28.09.2016 : Planutvalget finner med hjemmel i Plan- og bygningsloven 19-2 å måtte avslå søknaden om dispensasjon fra LNF-formålet i Kommuneplan for Mandal kommune 2015-2027, til oppføring av 4 boenheter med 4 garasjer. Planutvalget vurderer at tiltaket reiser særlig spørsmål om arealdisponering som må vurderes gjennom en reguleringsplan. Dispensasjon fra LNF-formål til oppføring av 4 nye boenheter vil medføre til at Kommuneplanen som informasjons- og beslutningsgrunnlag vil bli vesentlig tilsidesatt. En dispensasjon av omfattende art vil etter planutvalgets vurdering skape uheldig presedens. Søknaden om oppføring av firemannsbolig med fire garasjer
reiser særlig spørsmål tilknyttet grunnforhold, omdisponering, utnyttelsesgrad, veibestemmelser, lys- og solforhold, barn- og unges interesser, grunnforhold osv. Planutvalget har kommet frem til at summen av disse forhold vil kunne få vesentlig virkninger for miljø og samfunn, slik at det her klart foreligger reguleringsplikt, jf. Plan- og bygningsloven 12-1, tredje ledd. Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av særutskriften. Se vedlagte orientering. 1 Søknad om dispensasjon fra LNF-formålet i Kommuneplan for Mandal kommune. 2 Situasjonsplan og diverse kart 3 gnr 73 bnr 1 tegningene (2) 4 Uttalelse fra Landbruksforvaltning 5 Uttalelse fra Naturvernforbundet 6 Uttalelse fra Fylkesmannen i Vest- og Aust Agder 7 Uttalelse fra Vest-Agder Fylkeskommunen UTDYPENDE SAKSFREMSTILLING Søknaden: Søknaden gjelder dispensasjon fra formålet i gjeldende kommuneplan til oppføring av 4 boenheter med 4 garasjer. Gjeldende plangrunnlag: Området er i Kommuneplan for Mandal Kommune avsatt til Landbruks-, Natur-, og Friluftsformål, (LNF-formål). Områder avsatt til LNF-areal er betinget stedbunden næring. Bebyggelse til boligformål er ikke i tråd med LNF-formålet i Kommuneplan i Mandal kommune. En tillatelse til fremtidig utnyttelse av areal til bruk for bolig er betinget av at det gis dispensasjon fra LNF-formålet i Kommuneplan. Det er søkt dispensasjon fra LNF-formålet i Kommuneplan. Begrunnelse følger nedenfor. Begrunnelse for dispensasjon: Oppsummert lyder søknaden om dispensasjon som følgende: Landbruksavdelingen er positiv til fortettingen. Rundt tomta er det allerede opparbeidet boliger, gang- og sykkelsti, barnehage og lekeplass. Terrenget er bratt og er i kartet til NVE merket som område med flom- og skredfare. Det vil bli tatt nødvendige undersøkelser opp mot flom- og skredfare. Bebyggelsen er planlagt plassert 13 meter fra veien, men ønskes nærmere hvis det tillates. Bebyggelsen planlegges oppført med pulttak slik at taket ikke blir
synlig i terrenget. Utnyttelsesgraden er lav, og avstanden til nærmeste nabo er 26 meter. Det søkes også om etablering av to avkjørsler. Balkong mot veg gir en minsteavstand på 9 meter til midtlinje på veg. Det søkes derfor om tillatelse til å oppføre nærmere veg enn 15 meter, begrunnet med at dette vil gi mindre terrenginngrep, letter tomteopparbeidelse og bedre sikring av bygg. Detaljert situasjonsplan vil følge ved igangsettingstillatelsen. Lekeplass tilknyttet området vil bli skilt fysisk med gjerde fra trafikken. Områdene på begge siden av bygningen bak garasjen er planlagt brukt til uteopphold og lek. Plassering og utforming er nøye vurdert, og området hvor det ønskes bygd er etter vår vurdering best egnet til plassering av boliger og garasje sett opp mot terreng, solforhold og silhuettvirkninger. Tiltaket er i utforming og utnyttelsesgrad i samsvar med det som er vanlig i strøket. Det er også gitt flere dispensasjoner i området. Utbyggingen betyr god standard og stor fordel for brukerne, og vil ikke medføre til ulemper for noen. Vi håper at dere vil aksepterte forannevnte som «særlige grunn» og i henhold til 19 i Lov om planlegging og byggesaker, innvilge dispensasjon fra Kommuneplan. Uttalelser fra annen myndighet: Søknaden om dispensasjon fra LNF-formål er betinget av samtykke/høring fra annen berørt myndighet, jf. Pbl. 21-5. Søknaden er behandlet etter jordlovens bestemmelser i vedtak datert 29.06.16. Følgende er vedtatt etter Jordlovens bestemmelser: «Landbruksforvaltningen mener at omsøkt forslag er et eksempel på en akseptabel fortetting, og omdisponering av landbruksmark for boligbygging ca. 2.2 daa er kurant i henhold til Jordlova.» I brev datert 19.07.16 uttaler Vest-Agder Fylkeskommune blant annet følgende: «I oversendelsen fremgår det at situasjonsplan som viser uteoppholdsareal og lekeplass skal utarbeides etter behandling av dispensasjonssøknad. Vi vil anbefale kommunen å ikke i innvilge dispensasjon i saken før det foreligger konkrete planer som viser tilstrekkelig kvalitet og solforhold på lekeplass og uteoppholdsareal.» Fylkeskonservator hos Vest-Agder Fylkeskommune har ikke funnet registrerte fredete kulturminner, men gjør oppmerksom på at det som det ved tiltak i marken oppdages kulturminner eller oldsaker, skal arbeidene stanses. Se nærmere om dette i høring fra Fylkeskommunen. Naturvernforbundet har pr. e-post datert 26.07.16 uttalt at de ikke har noen merknader til tiltaket. Fylkesmannen i Aust- og Vest Agder uttaler blant annet følgende pr. brev datert 08.08.16: «Da utbygging skal skje på areal avsatt til LNF-område i kommuneplan, bør evt. Utbygging primært avklares gjennom en planprosess. I dette tilfellet ligger tomten inntil regulert utbygging i boligområde. Dessuten utgjør den et areal som kan vurderes som en naturlig del av boligområdet. Vi vil slik sett ikke frarå arealet omdisponert til boligformål, men anbefaler primært at utbygging skjer i samsvar med vedtatt reguleringsplan. Vi vektlegger i denne sammenheng redusert aktsomhetsområde for jord- og flomskredfare. Videre er det ikke avklart om utbygging fører til at areal brukt av barn og unge blir omdisponert. Blir det likevel aktuelt med dispensasjon, bør det settes vilkår som sikrer et godt bomiljø». Ansvarlig søkers/tiltakshavers kommentarer til uttalelser: Ansvarlig søker har ikke kommentert uttalelsene. Leder teknisk forvaltnings samlede vurdering: Tiltaket er betinget av dispensasjon fra LNF-formålet i kommuneplanen.
Ifølge Plan- og bygningsloven, (herav pbl.), 19-2, første ledd, kan kommunen gi varig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller medhold av denne lov. Kommuneplanenes arealdel er fastsatt i medhold av Pbl. Kommunen kan gi varig dispensasjon fra regulert LNFformål. Avgjørende er om vilkårene til å kunne gi dispensasjon er oppfylt. Det er i Pbl. 19-2, andre ledd, fastsatt to kumulative vilkår som begge må være oppfylte for at de skal kunne gis dispensasjon. Vilkårene er at «hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) [ikke] blir vesentlig tilsidesatt», og at fordelene med å gi dispensasjon må være «klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Avgjørende er en helhetlig vurdering av det konkrete tilfellet. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynet med LNF-formål i Kommuneplanen gjør seg gjeldende med styrke. Den enkelte søker har ikke krav på dispensasjon. Avgjørende er om det i dette konkrete forholdet foreligger særlige tilfeller som skiller seg fra normaltilfellet. Spørsmålet blir om hensynet med LNF-formålet i Kommuneplanen for Mandal kommune vil bli «vesentlig tilsidesatt» som følge av dispensasjon. Landbruks-, natur- og friluftsliv (LNF-formål) benyttes som arealformål for områder som skal nyttes eller sikres til landbruksproduksjon, og/eller som skal bevares som naturområde eller områder med spesiell betydning for friluftsliv. Dette er arealer som i det vesentlige skal være ubebygd, men hvor det kan tillates bebyggelse som fremmer arealformålet, f.eks. bebyggelse i tilknytning til landbruksvirksomhet eller bruk av område til friluftsliv. Utgangspunktet er at 4 nye boenheter ikke er i tråd med LNF-formålet i gjeldende Kommuneplan. Hovedregelen er at tiltaket vil medføre til at hensynet med LNF-formålet i området vil bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjon. Utgangspunktet er dermed at det ikke bør gis dispensasjon fra LNF-formålet i denne sammenheng. Avgjørende for om det likevel kan gis dispensasjon er hvorvidt en konkret helhetsvurdering tilsier at det kan gis dispensasjon i dette tilfellet. Det er foretatt vurdering etter Jordlovens bestemmelser. Landbruksavdelingen har med hjemmel i Jordlovens bestemmelser konkludert med at LNF-arealet kan omdisponeres til bruk for bolig. Teknisk forvaltning kan ikke se at landbruksinteresser gjør seg gjeldende for dette arealet. Området boligen ønskes plassert på er bratt og ulendt, og det kan tenkes at hensynet til friluft og allmennhetens ferdsel ikke vil bli påvirket av boligutbygging i dette tilfellet. Imidlertid følger det av Pbl. 19-2, tredje ledd, at det ved dispensasjon fra loven og forskrift til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvens for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Omsøkte dispensasjon er av en art og omfang som stiller særlig spørsmål rundt dets utforming og omgivelser. Området er i NVE sin kartdatabase registrert med skredfare. Dette er klart forhold som det må tas særlig hensyn til. Fylkesmannen i Vestog Aust-Agder og Vest-Agder Fylkeskommune har uttalt seg negativt til dispensasjonen, da dispensasjonens omfang reiser særlig spørsmål opp mot ras- og skredfare, manglende konkrete planer som viser tilstrekkelig kvalitet og solforhold på lekeplass og uteoppholdsareal. I denne sammenheng må det nevnes at bestemmelser og planer har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse. Dispensasjonsmyndigheten må ikke brukes på en slik måte at den undergraver planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosesser er det viktig at endringer av planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter de regler som er fastsatt i
kapitlene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner, se uttalelser fra Sivilombudsmannen 2006 s. 281. Som også nevnt over reiser søknaden om firemannsboligen særlig spørsmål tilknyttet grunnforhold, omdisponering, utnyttelsesgrad, veibestemmelser, lys- og solforhold, barn- og unges interesser, grunnforhold osv. Summen av slike spørsmål knytter seg til utforming av reguleringsplaner. Funksjonen og konsekvensene av å oppføre 4-mannsbolig i området avsatt til LNF-formål menes å omfattes av kommunens planavdeling, ikke i form av en konkret dispensasjon i en byggesak. Den enkelte arealdisponeringen i en bestemt reguleringsplan, og ta hensyn til forhold som støy, ulemper/fordeler ved fortetting, grunnforhold, lyd, lys, avstand til veg, hensyn til uteareal, barn- og unges interesser osv. er best egnet til å vurderes gjennom en reguleringsplan. Det samlede avviket fra LNF-formål kan vanskelig ses å bli godt ivaretatt gjennom en konkret byggesak. Kommuneplanen er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Hensikten med en endelig plan er at den skal virke lenge frem i tid. Av hensyn til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosesser er det viktig at endringer av betydning skjer gjennom plan. En dispensasjon av slikt omfang vil medføre til at Kommuneplanen som informasjons- og beslutningsgrunnlag vil bli svekket. Teknisk forvaltning er ikke imot utbyggingen som beskrevet, men mener at forholdene rundt utbyggingen bør vurderes gjennom en reguleringsplan. Ifølge pbl. 12-1, tredje ledd, kreves det reguleringsplan ved oppføring av større byggetiltak og andre tiltak som kan få vesentlig virkninger for miljø og samfunn. Hovedkriteriet for reguleringsplikt må være om tiltaket i seg selv eller de konsekvenser det kan gi, vil fremkalle vesentlige endringer i det bestående miljø, eller utløse behov for andre tiltak mv. som samlet kan gi større virkninger. Dette kriteriet må kombineres med hensynet til å gi offentligheten adgang til å gjøre sine synspunkter gjeldende, før endelig beslutning om tiltakets gjennomføring treffes. Teknisk forvaltning mener etter en samlet vurdering at tiltakets omfang og konsekvenser for omkringliggende miljø utløser reguleringsplikt i denne sammenheng. Dispensasjon av omsøkte omfang vil skape særlig presedens og tilsidesette forutberegneligheten med både kommuneplan, og plandelen i plan- og bygningsloven. Teknisk forvaltning mener etter en helhetlig vurdering at det er hensiktsmessig å avgjøre angitte boligplaner gjennom en reguleringsplan, fremfor dispensasjon. En dispensasjon vil etter vårt syn medføre tilsidesettelse av gjeldende kommuneplan, noe som ikke er heldig md tanke på dens funksjon som forutberegnelig beslutningsgrunnlag. Kommunen har klart forståelse for at planprosess kan vær omfattende og kostbar, men ifølge vurderingene fra Teknisk forvaltning vil det vær uheldig å gi dispensasjon i dette tilfellet. Ut fra en konkret vurdering har Leder teknisk forvaltning kommet til at det ikke foreligger grunnlag for å gi dispensasjon. KONKLUSJON: Med hjemmel i Plan- og bygningsloven 19-2 gis det avslag på søknad om dispensasjon fra LNF-formålet i kommuneplanen, til oppføring av 4 boenheter med 4 garasjer på omsøkte eiendom. Mandal 14.09.16 Glenn Anderson leder teknisk forvaltning Flutra Demaj byggesaksbehandler Saksparter:
Arild Nicolaisen Valleveien 19 4513 Mandal Arkitekt Lindesnes/siv ark Senad B Nordre Valle 2 4520 LINDESNES