Søgne kommune Arkiv: 6/1 Saksmappe: 2017/3396-11356/2018 Saksbehandler: Mette Erklev Dato: 05.03.2018 Saksframlegg Søknad om dispensasjon for oppføring av bolig og etablering av utslippsanlegg - GB 6/1 - Langenesveien 722 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 73/18 Plan- og miljøutvalget 21.03.2018 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon for oppføring av ny bolig. Søknaden er mottatt i kommunen 22.11.2017 og 05.03.2018. Situasjonskart og tegninger mottatt 22.11.2017 ligger til grunn for godkjenningen. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 21.03.2018 Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon for oppføring av ny bolig. Søknaden er mottatt i kommunen 22.11.2017 og 05.03.2018. Situasjonskart og tegninger mottatt 22.11.2017 ligger til grunn for godkjenningen. Votering: Det ble votert i følgende rekkefølge: Rådmannens forslag Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Plan- og miljøutvalget fattet enstemmig vedtak. Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon for oppføring av ny bolig. Søknaden er mottatt i kommunen 22.11.2017 og 05.03.2018. Situasjonskart og tegninger mottatt 22.11.2017 ligger til grunn for godkjenningen.
Saksutredning: Sakens dispensasjonsforhold: Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kravet om utarbeidelse av detaljreguleringsplan, nedfelt i kommuneplanens bestemmelser 2. Videre er tiltaket avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse om byggeavstand til landbruksareal i drift, 11 b. Søknaden: Det søkes om riving av eksisterende bolig, oppføring av ny bolig, samt etablering av minirenseanlegg, på GB 6/1 Langenesveien 722. Riving av boligen er søknadspliktig i medhold av plan- og bygningsloven 20-1 e), og er følgelig ikke avhengig av dispensasjon fra plankravet. Etablering av utslippsanlegg er søknadspliktig i medhold av plan- og bygningsloven 20-1 f), og er følgelig ikke avhengig av dispensasjon fra plankravet. Oppføring av bolig er søknadspliktig i medhold av PBL 20-1 a), og krever derfor dispensasjon fra plankravet Gjeldende plangrunnlag: Området på eiendommen hvor boligen søkes oppført, er i kommuneplanen avsatt til eksisterende byggeområde med krav om utarbeidelse av detaljreguleringsplan for enkelte tiltak. Gjeldende bestemmelse i kommuneplanen: Oversiktskart:
Utsnitt av kommuneplankart og situasjonskart: Protester/bemerkninger: Det er ikke merknader eller protester til søknaden. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder: kan ikke se at søknaden berører viktige regionale eller nasjonale interesser de er satt til å ivareta. Av hensyn til plankravet vektlegges at boligen erstatter eksisterende bolig på samme sted. Fagleder miljø og landbruk, Søgne kommune: Det foreligger ingen registreringer av viktig natur som berøres av tiltaket. Eksisterende hus ligger ca. 8 meter fra fulldyrka jord. Omsøkt bygning blir liggende nærmere. Utover dette har ikke fagleder kommentarer til tiltaket.
Vest-Agder Fylkeskommune v/fylkeskonservator: uttalte seg ikke innen fristen, men da den eksisterende boligen er SEFRAK-registrert, fant kommunen det riktig å purre på en uttale. Fylkeskonservator har uttalt seg i to omganger, og sier i sin første uttalelse, at de vil på generelt grunnlag ikke tilrå at det uten videre gis tillatelse til riving av bygninger som er registrert i SEFRAK. De fleste bygninger vil til tross for fremskredet forfall kunne restaureres. Alder på bygningen som søkes revet, er usikker, og Fylkeskonservator fortok en befaring i etterkant av sin første uttalelse. Kulturminneverdien til bygningen som ønskes revet, er konstatert til å være relativt liten. Bygningen er antageligvis påbygget og ombygget i flere omganger. Det er konkludert med at det eneste som måtte være igjen av bygningsdeler fra før 1850, er en mindre laftekasse. Denne har merker etter et betydelig angrep av stokkmaur. Fylkeskonservatoren finner ikke grunnlag til å hevde at bygningen har nasjonal eller regional kulturminneverdi. Det vises til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Vi anmoder om at dispensasjon gis da vi ikke kan se at man gjennom en reguleringsfase vil få kartlagt problemstillinger utover det en vil få gjennom en byggesak og dispensasjonsvurdering. Utarbeidelse av planer skal bidra til å skape forutsigbarhet og sikre at utbygging skjer på en strukturert og planmessig måte. I dette tilfelle skal en eldre bolig erstattes av en ny, og vi kan ikke se at det vil endre noe i forhold til dagens bruk av området. Det søkes om rivning og oppføring av ny enebolig som vedlagte tegninger og situasjonsplan viser. Den nye boligen vil bli plassert på tomten som tidligere, kun små justeringer. Boligen blir noe større enn eksisterende, og plasseres nærmere område som i gårdskart er avmerket som fulldyrka jord. Tiltaket vil ikke medføre ulemper eller være til sjenanse for omgivelsene eller allmenn ferdsel. Bruken av området anses ikke å endres som følge av tiltaket. Da utslipp fra ny bolig vil bli full renset, vil dagens utslipp fra gammel bolig i praksis utgå. Boligen oppgis å ha avløp til tett tank, dette er i utgangspunktet ikke en anbefalt løsning. Fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene, etter en samlet vurdering. Ansvarlig søker har ikke gjort en konkret vekting av fordeler og ulemper. Administrasjonens samlede vurdering: Tiltaket er i strid med kommuneplanens bestemmelser om krav til utarbeidelse av detaljreguleringsplan, samt bestemmelsen om avstand til landbruksareal i drift, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. En detaljreguleringsplan fastsetter fremtidig arealbruk for et område, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 1-6. Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, og området er avsatt til nåværende boligbebyggelse. Kommuneplanen er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan.
Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven 19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Hensynet bak plankravet er å skape forutsigbarhet og sikre at utbygging skjer på en strukturert og planmessig måte. En plan skal ivareta vei, vann- og avløp, bygningsutforming, konsekvenser for barn og unge, helse, miljø og sikkerhet for å nevne noe. Det søkes her om å rive en bolig, for deretter å føre opp ny bolig på omtrent samme sted. Administrasjonen kan ikke se at en dispensasjon vil endre noe i forhold til arealdisponeringen i området. Hensynet bak bestemmelsen om at det skal være 20 meter fra bolig til landbruksareal i drift, er for å forebygge potensielle konflikter i forhold til lukt, støv og støy. Her ligger det et jordbruksareal tett opptil omsøkte bolig, men dette er et areal med begrenset utstrekning og drift, og det ligger på tiltakshavers egen eiendom. I tillegg er området avsatt til byggeområde i kommuneplanen. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Dersom dispensasjon kan gis etter vilkåret i første punktum, må det, i henhold til PBL 19-2 andre ledd andre punktum, videre vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Utarbeidelse av detaljreguleringsplan skal sikre en forsvarlig og gjennomtenkt utvikling av arealutnyttelsen i det aktuelle området, samt en mest mulig forutsigbar utvikling. En planbehandling skal sikre at sakene blir forsvarlig opplyst, og at de aktuelle interesser blir vurdert i et helhetsperspektiv. Å kreve utarbeidelse av plan på grunn av det her omsøkte tiltaket, vil ikke være hensiktsmessig i det aktuelle området. Da det her dreier seg om å erstatte en eldre bolig med en ny, anses ikke plankravet å gjøre seg gjeldende med samme styrke som om det var snakk om å ta helt ubrukte arealer i bruk. Bruken
av området er satt, og en plan vil ikke endre noe i forhold til dagens bruk, og arealdisponeringen i området. En ny bolig vil bygges etter nyere forskrifter, og dermed bli mer energiøkonomisk og brukervennlig, enn det eksisterende bolig er. Dette vektes i vesentlig grad i favør av dispensasjon. Likeledes at det vil bli en vesentlig oppgradering av eksisterende utslippsanlegg, som følge av at det bygges ny bolig. Eksisterende bolig har utslipp til tett tank, og det er ikke sannsynlig at dette oppgraderes dersom det ikke bygges ny bolig. Omsøkt bolig vil bli liggende tett opptil område som i Gårdskart er avsatt til fulldyrka jord, og boliger skal ikke plasseres nærmere enn 20 meter fra dette. Beboelse tett opp mot jordbruksarealer innebærer en potensiell kilde til konflikt i forhold til lukt, støv og støy. Faren for konflikt her avtas ved at tiltakshaver selv er eier av jordbruksarealet. Fagleder landbruk og miljø har uttalt seg til søknaden, uten å ha spesielle merknader utover avstand til fulldyrka jord, og dette veier tungt i forhold til å kunne gi dispensasjon. Det minnes igjen om at området er avsatt til byggeområde i kommuneplanen. I en dispensasjonssak må det foretas en vurdering av momentet med uheldig presedens for liknende saker. Det vil ved enhver dispensasjon følge med en risiko om at saken vil kunne skape presedens, i første rekke innenfor nærområdet, men også for resten av kommunen. Hvor stor denne risikoen er, må vurderes i hvert enkelt tilfelle. Det må imidlertid være tale om rettslig og faktisk sammenlignbare saker hvis likebehandlingshensyn skal gjøre seg gjeldende., I denne saken kan man ikke se at en presedensvirkning vil ikke være av vesentlig negativ karakter. Kommunen har tidligere vært positive til gjenoppbygging etter riving i liknende saker, og likebehandlingshensynet gjør seg gjeldende. Dersom det finnes alternativer som ikke krever dispensasjon, er dette en ulempe som skal tillegges vesentlig vekt. Hele eiendommen er avsatt til eksisterende byggeområde med plankrav, eller LNF-område, og vil uansett være avhengig av dispensasjon dersom boligen skal rives og bygges opp igjen. Det finnes derfor ikke alternativer som ikke vil kreve dispensasjon. Administrasjonen mener etter ovennevnte at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, og i henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon derfor innvilges. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon - Riving av eksisterende bolig - oppføring av ny bolig - utslipp - GB 6/1 - Langenesveien 722 2 132142559_Situasjonsplan 3 132142559_Situasjonsplan2 4 132142559_Tegning_ny_fasade 5 132142559_Annet 6 Uttalelse til søknad om riving av eksisterende bolig - oppføring av ny bolig - GB 6/1 - Langenesveien 722 7 Uttalelse til søknad om dispensasjon for riving av bolig og oppføring av ny på GB 6/1 - Langenesveien 722 8 Fylkeskonservatorens uttalelse til søknad om riving av eksisterende bolig for oppføring av
ny bolig på GB 6/1 Langenesveien 722 9 Fylkeskonservatorens tilleggsuttalelse til rivesøknad for våningshus på GB 6/1 - Langenesveien 722