ARENDAL KOMMUNE Saksfremlegg Referanse: 2010/17414 / Vår saksbehandler Edle Iren Johnsen, tlf Saksgang: Ordningsverdi: xxxx Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Bystyret PADDELANDET SMÅBÅTHAVN 2. GANGSBEHANDLING AV DETALJREGULEINGSPLAN Rådmannens forslag til vedtak: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, 12-11 forslag til detaljplan for Paddelandet småbåthavn med plankart og bestemmelser datert 16.05.2013, sist revidert 26.02.2014. Vedlegg: 1 Planbeskrivelse 2 Reguleringsbestemmelser 3 Detaljreguleringsplan 4 Illustrasjonsplan 5 Ros analyse 6 Protokoll 7 Samtlige merknader INNLEDNING: Et voksende behov for båtplasser i Arendal kommune førte til utarbeidelse av kommunedelplanen for småbåthavner 2011-2021. Hensikten var å utrede mulighet for å opprette nye båtplasser. Det ble vedtatt å legge inn Paddelandet som småbåthavn med utvidelsesmuligheter (Padda nr 22. i kdp). I tråd med ovennevnte kommunedelplan er det fremmet forslag til detaljreguelrignsplan for Paddelandet småbåthavn. Formålet med planarbeidet er å tilrettelegge for en utvidelse av småbåthavna for å kunne imøtekomme den stadig økende etterspørselen etter båtplasser i Kilsund. 2010/17414/-67 Side1av 5
BAKGRUNN FOR SAKEN: Flostad motorbåtforeningen v/asbjørn Olsen og Tormod Tønsberg har engasjert Rambøll for å utarbeide forslag til detaljreguleringsplan for Paddelandet småbåthavn «Padda» i Kilsund. Området ligger på innsiden av Tverrdalsøya, mot Staubøfjorden med Teiersnesåsen på motsatt side. Planområdet: Planområdet er på ca 40 daa og har en lengdeutstrekning langs sjøen på ca 450 m. Innenfor avgrensningen ligger følgende gnr/bnr: 74/433 (Arendal kommune; AK), 440 (Flostad motorbåtforening), 441(AK), 516 (AK), 39 (AK). Bryggeanlegget består i dag av flere landfaste brygger og 3 utstikkere, sjøbuer og forsamlingslokale, samt parkering og båtopplag. Lengst sørvest i området er det et offentlig friluftsområde med båtfestemulighet og sandstrand. Planforslaget: Båtanlegget har i dag 80 båtplasser og ønsker en utvidelse til 140, i tillegg legges det til rette for utvidelser av eksisterende klubbhus som i dag er 180m2, forslaget legger til rette for en samlet på BYA på 400m2. Det er 2 rekker med mindre sjøboder samlet i nordre del av planområdet med et areal på 65 m2 og 45m2. Fremmet plan tilrettelegger for en utbygging/endring av boder og i følge bestemmelser tillates utvidelse og oppføring av nye med et maksimalt samlet bruksareal på BRA=200 m2. Bodene er fra 90 tallet og er ikke av bevaringsverdig verdi i seg selv, men er karakteristiske sjøbuer og nye skal følge eksisterende arkitektonisk. I tillegg ligger det en eksisterende enkel sjøbu nordvest. Byggegrensen er lagt i formålsgrense mellom småbåthavn og småbåtanlegg på land. Det gir mulighet for å bygge innenfor formål småbåtanlegg, det er tenkt etablert et mindre verksted tilknyttet båthavna med et BRA på maks 50m2. Verksted er ikke tegnet i planen, men tenkt plassering vises i illustrasjonsplanen. I tillegg legger planen til rette for etablering av offentlig turveg gjennom del av området i forbindelse med kyststien på Kilsund. INNKOMNE MERKNADER: Det kom inn 7 merknader under det offentlige ettersynet og høringen. Merknader ligger ved saken i sin helhet og er kort oppsummert og kommentert nedfor. Statens Vegvesen, brev datert 16.12.2013 Viktig å skille mellom ulike funksjoner som vei, snuplass, parkeringsplass med mer. Viktig at planen forholder seg til myke trafikanter for å unngå uheldige trafikksituasjoner som ryggesituasjoner, dødvinkler, siktsoner etc. Var av den formening at planprogrammet skulle omfatte trafikk som tema. Privat veg ned gjennom området og ned til snuplass på brygga er eksisterende I reguleringsplanen er det bl.a. lagt opp til breddeutvidelse av denne veien for å øke sikkerhet ved møtende trafikk, fotgjengere, syklister osv. Privat parkeringsplass på høyre side før snuplass er justert etter 1. gangsbehandling ved at plassene er trukket noe vekk fra vegen, noe som gir bedre manøvreringsareal. I tillegg er det nå tegnet inn siktlinjer 4x20m i krysset fra båtopplag/parkering og ut på veg for ytterligere å øke trafikksikkerheten i området. Kystverket, brev datert 13.12.2013 Presiserer krav til tillatelse fra kommunal havnemyndighet ved etablering av tiltak som kan påvirke sikkerhet og/eller fremkommelighet i kommunens sjøområder. 2010/17414/-67 Side2av 5
Tatt til etterretning Fylkesmannen i Aust-Agder e-post datert 12.12.13. Viser til ROS-analyse vedr. mulig fare for forurensning i forbindelse med bruk av verksted og vil at bestemmelsene suppleres slik at dette sikres også i planen. Vil også at bestemmelse for område for båtopplag og parkering suppleres og medtar krav til sedimenteringskummer i forbindelse med fast dekke. Dette for å begrense fare for forurensing ved skraping/spyling av bunnstoff osv. I område for forsamlingshus ønskes byggegrense trukket tilbake fra sjøen og legges i fasadelivet for å sikre at en eventuell utvidelse av forsamlingslokalet skjer bakover og på siden. Tatt til etterretning Aust-Agder Fylkeskommune, brev datert 20.12.2013 (utsatt frist for uttalelse) Vil at formål i sjø endres fra småbåtanlegg til småbåthavn, da dette vil være i tråd med veileder T-1490. Viser til at småbåthavn er større enn småbåtanlegg og genererer mere trafikk både på land og til sjøs. Viser til utvidelsespotensialet til klubbhuset og vil at tillatt bebygget areal reduseres. Viser i den forbindelse til brev fra Fylkesmannen datert 12.12.13. Tatt til etterretning, formålet er endret fra småbåtanlegg til småbåthavn og småbåtanlegg på land. Når det gjelder klubbhuset og BYA=400m2 er dette maksimalt hva som kan bygges innenfor byggegrensen, i følge illustrasjonsplan (ikke juridisk bindende) er det tenkt en utvidelse av klubbhuset på 150m2. Dette kan bli et forholdsvis stort bygg, men åpner for flere bruksmuligheter. Dersom det skal legges til rette for utvidelse av klubbhuset som har noen større hensikt mener motorbåtforeningen at bygget må opp i dette arealet og står fast ved forslaget. Fiskeridirektoratet, brev datert 13.12.2013 Påpeker viktigheten av å etablere sedimenteringskummer for å ivareta miljøet i sjøområdet på best mulig måte. Tatt til etterretning. Planbestemmelsene er endret til å omfatte krav om sedimenteringskummer. Bernt Emil Berntsen, gnr 74/bnr 5, brev datert 14.12.2013 Motsetter seg utbygging slik den foreligger i planen. Viser til advokatuttalelser som viser til tilsvarende saker som har vært behandlet i høyere rettsinstanser, der dommene har vært til grunneiers fordel med konklusjon i brudd på strand - og eiendomsretten. Flosta Motorbåtforening har blitt varslet om dette, og har også fått tilbud om å kjøpe området av grunneier for en billig penge. Det er ikke noen helt konkrete punkter på hva Berntsen motsetter seg i planen. I tillegg ligger gnr/bnr utenfor avgrenset planområde. 2010/17414/-67 Side3av 5
RÅDMANNENS VURDERING: Forholdet til kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel) Reguleringsplanforslaget er hovedsakelig i tråd med kommuneplanens arealdel 2011-2021 hvor område er avsatt som småbåthavn, friområde og offentlig eid eller privat tjenesteyting. Kommunedelplan for småbåthavner: Vedtatt 19. november 2009 av Arendal kommunestyre. Padda er lokasjon nr. 22 i planen med følgende konklusjonen og anbefalingene: Dette er en eksisterende havn som anbefalesutvidet - i privat regi. Gjeldende reguleringsplaner Fremmet plan berører 2 gjeldene reguleringsplaner: Kilsund vedtatt 28.12.1970. Fremmet plan ligger innenfor formålet friareal. Yttrebø vedtatt 25.07.1979. Fremmet plan ligger innenfor formål Byggeområde; Offentlig bygninger og Friområde; park, turveg, leik Byggegrenser mot sjø I reguleringsområdet gjelder i dag 100-m beltet. Kommunen ønsker ny byggegrense i alle nye reguleringsplaner og i dette forslaget er byggegrense sammenfallende med formålsgrensen mellom småbåthavn og småbåtanlegg på land. Rikspolitiske retningslinjer, forhold til barn og unges oppvekstvilkår Flere båtplasser gir flere familier mulighet for å skaffe seg båt, i et rekreasjonsøyemed er dette svært positivt. Det er mange barn som bruker turområdet, havnas uteområde og Padda (standen). Det er derfor positivt at det er regulert inn turveg over parkeringsplass/båtopplag som trygge bl.a. barnas bevegelse i området. Universell utforming Planområdet inneholder kjøreveg ned til sjøen med tilhørende parkering ved klubbhuset I retningslinjer for fysisk planlegging i kommunedelplanen for småbåthavner er universell utforming nevnt som en premiss for alle utvidelsesplaner/oppgraderinger eller nyetableringer og vil også gjelde for dette tiltaket. Estetikk Det er ikke gitt konkrete retningslinjer eller bestemmelser i forhold til det arkitektoniske eller estetiske til nytt tilbygg. Det er valgt og ikke detaljstyre via bestemmelsene, noe som gir arkitekten større frihet og spillerom. Utvidelse av eksisterende sjøbuer og oppføring av nye, skal gesims- og mønehøyde, takvinkel og materialbruk på eksisterende sjøbuer følges. Her eksisterer det 14 stk og nye skal samsvare med disse. Teknisk- og sosial infrastruktur Viser til rådmannens kommentar til vegvesenets merknad. Brannvann er tilfredsstillende på bakgrunn av tiltakets art og omfang. Brannvesenet pekte imidlertid på området for båtopplag som det kritiske i forhold til eventuelle tiltak, og viser til veileder for brannsikkerhet i havner og småbåtopplag. Dette temaet er kommenter i ROSanalyse. En utfordring med utvidelsen kan bli økt trafikk gjennom byggefeltet. Tiltakshaver har uttalt at beboere i nærområdet er positive til utbyggingen og ikke utrykt bekymring for økt trafikk. Dette underbygges også ut ifra antall merknader som kom inn etter varsling om oppstart av planarbeid. 2010/17414/-67 Side4av 5
Miljøkonsekvenser/Biologisk mangfold Ut ifra konsekvensutredningen er konfliktnivået satt som lavt ut fra naturvern/ biologsisk mangfold. Fiskeridirektoratet, kommunalteknikk ved forurensingsmyndighetene og Arendal havnevesen har bl.a. anbefalt fast dekke på båtopplagsplass, rådmannen har sluttet seg til faginstansenes vurdering og anbefaling, dette er lagt inn i bestemmelsene. Landskapsvirkninger/natur Det vil bli et terrenginngrep for å tilrettelegge for parkering med båtopplag som er en utvidelse av dagens situasjon. Etter befaring viser det seg at det er startet hogst i området, vegetasjon mellom opplag og klubbhus/hage er på dette tidspunktet bevart, dette vil skjule båtopplaget fra land, noe som er positivt. Ut ifra det en kan se er planlagt parkering godt tilrettelagt iht. området og eksisterende turveg og småstier. Vannspeilet vil endres gjennom de planlagte bryggeanleggene, ellers vil som nevnt vegetasjon og terrengform skjerme for inngrepet sett fra sjø. Eksisterende turveger blir ikke berørt. OPPSUMMERING: En utvidelse av Paddelandet småbåthavn er i tråd med kommunedelplanen for småbåthavner, samt kommunens ønske om å tilrettelegge for tiltak som kan øke trivsel og helse for innbyggerne. I et rekreasjonsøyemed er en utvidelse av havneområder positivt, da flere familier får tilgang til båtplass og det vil i tilegg øke antall medlemmer. Det ligger i sakens natur at landskapsbilde vil bli berørt og både trafikk og båttrafikken vil øke, men området er vurdert i til å tåle dette uten at det går på bekosting av badeplassen og kyststien. Det er likevel flere aspekter å ta hensyn til. Anlegget består også av klubbhus og sjøbuer. I følge illustrasjonsplanen ønskes bygget utvidet med ca 150m2. Det vil si nær en dobling av dagens areal som i dag er ca 180m2. Det er en fare for at bygget kan bli for stort og da fremstå ruvende. Likevel er konklusjonen at en bør imøtekomme ønske fra motorbåtforeningen da bygget vil bli en utvidelse av eksisterende og ha skogslandskap i bakkant, dette er med på å integrere bygget i landskapet. Samt at en utvidelse av klubbhuset er positivt i det sosiale aspektet. En utvidelse gir mulighet for differensierte arrangementer og sosiale sammenkomster i større grad. KONKLUSJON: Rådmannen anbefaler bystyret å vedta fremmet forslag til detaljreguleringsplan med bestemmelser for Paddelandet småbåthavn. Planforslaget innebærer ingen driftskostnader for kommunen. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 3. mars 2014. 2010/17414/-67 Side5av 5
Saksprotokoll - Bystyret 27.03.2014 Behandling: Representanten Asbjørn Karl Olsen, Ap, reiste spørsmål om sin habilitet siden han er formann i Flosta motorbåtforening (som har bestilt reguleringsplanen). Han fratrådte. Bystyret erklærte enstemmig representanten Asbjørn Karl Olsen, Ap, inhabil i denne saken ut fra Forvaltningsloven 6e. Vararepresentant Arild Borg, Ap, tok hans sete i denne saken. Vedtak: Kommuneplanutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Følgende er dermed vedtatt: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, 12-11 forslag til detaljplan for Paddelandet småbåthavn med plankart og bestemmelser datert 16.05.2013, sist revidert 26.02.2014.