Søgne kommune Arkiv: 35/6 Saksmappe: 2017/2913-50289/2017 Saksbehandler: Jan Inghard Thorsen Dato: 24.11.2017 Saksframlegg Søknad om dispensasjon for bygging av bod på GB 35/6 Røsstadveien 310 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 224/17 Plan- og miljøutvalget 13.12.2017 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 og 11-6 rettsvirkning av kommuneplan, avslås søknad om dispensasjon for oppføring av bod som omsøkt. Avslaget begrunnes med at tiltaket som omsøkt vil medføre at hensynet bak plankravet i kommuneplanen settes vesentlig til side. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 13.12.2017 Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 og 11-6 rettsvirkning av kommuneplan, avslås søknad om dispensasjon for oppføring av bod som omsøkt. Avslaget begrunnes med at tiltaket som omsøkt vil medføre at hensynet bak plankravet i kommuneplanen settes vesentlig til side. Repr. Reisvoll (H) fremmet forslag: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 innvilges søknad om dispensasjon for oppføring av bod som omsøkt. Dispensasjonen gjelder både dispensasjon fra kommuneplanens plankrav, og plan- og bygningsloven 1-8 - byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen. Begrunnelse: Utvalget mener en dispensasjon fra kommuneplanens krav om plan ikke vil føre til vesentlig svekkelse av overordnet plan. En plan for angjeldende område vil ikke avklare ytterligere bruk av området. Hva angår byggeforbudet i 100meters belte er dette et forbud som skal ivareta allmennhetens interesse og natur og miljøforhold. Vi kan ikke se at en bod som omsøkt vil ha negativ betydning i så henseende. Fylkesmannens miljøvernavdeling har heller ikke merknader til tiltaket. Det kan videre vanskelig sees at et positivt vedtak i denne saken vil ha presedensvirkning for andre saker i området. Fordeler og ulemper:
Det foreligger klart overvekt av fordeler for søker i denne saken. Det vil være mulig å oppbevare utstyr, i forbindelse med fiske og båtliv, på en forsvarlig. Det vil videre være bedre med innelåst og forsvarlig oppbevaring enn at utstyr og gjenstander ligger eksponert på brygga. Samfunnsmessig kan det ikke sies at det foreligger ulemper. Votering: Det ble votert i følgende rekkefølge: Rådmannens forslag satt opp mot forslag fra H. Rådmannens forslag til vedtak falt med 6 mot 3 stemmer (MDG, AP) Plan- og miljøutvalget fattet vedtak. Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 innvilges søknad om dispensasjon for oppføring av bod som omsøkt. Dispensasjonen gjelder både dispensasjon fra kommuneplanens plankrav, og plan- og bygningsloven 1-8 - byggeforbudet i 100- metersbeltet langs sjøen. Begrunnelse: Utvalget mener en dispensasjon fra kommuneplanens krav om plan ikke vil føre til vesentlig svekkelse av overordnet plan. En plan for angjeldende område vil ikke avklare ytterligere bruk av området. Hva angår byggeforbudet i 100meters belte er dette et forbud som skal ivareta allmennhetens interesse og natur og miljøforhold. Vi kan ikke se at en bod som omsøkt vil ha negativ betydning i så henseende. Fylkesmannens miljøvernavdeling har heller ikke merknader til tiltaket. Det kan videre vanskelig sees at et positivt vedtak i denne saken vil ha presedensvirkning for andre saker i området. Fordeler og ulemper: Det foreligger klart overvekt av fordeler for søker i denne saken. Det vil være mulig å oppbevare utstyr, i forbindelse med fiske og båtliv, på en forsvarlig. Det vil videre være bedre med innelåst og forsvarlig oppbevaring enn at utstyr og gjenstander ligger eksponert på brygga. Samfunnsmessig kan det ikke sies at det foreligger ulemper. Bakgrunn for saken: Plan og miljøutvalget har behandlet en lignende sak på eiendommen i 2014. Det ble da fattet vedtak om å avslå saken. Vedtaket ble i ettertid påklaget og Fylkesmannen opphevet vedtaket med begrunnelse i at det var gitt dispensasjon fra plankravet, selv om dette ikke var søkt om særskilt. Kopi av tidligere vedtak, samt Fylkesmannens behandling ligger vedlagt til informasjon. Søknaden er endret noe ved at sjøbuen er senket lenger ned i terrenget. Saken er i tillegg noe annerledes ettersom Fylkesmannens nye uttalelse er vesentlig endret i forhold til den uttalelsen de hadde til saken i 2014. I sin nye uttalelse sier Fylkesmannen at de ikke har merknader.
Omsøkt plassering Saksutredning: Søknaden: Det søkes om oppføring av sjøbod på strandparsell tilhørende hytteeiendom på andre siden av fylkesveien. Søknaden er mottatt i kommunen 6.10.2017. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av kart. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens plankrav, samt fra forbudet mot tiltak i 100-metersbeletet langs sjøen. Det er i tillegg søkt om dispensasjon fra pbl. 29-4 vedrørende avstand til nabogrense som blir mindre enn 4 meter. Tiltaket betinger imidlertid ikke slik dispensasjon da bestemmelsen i 294, 3. ledd bokstav b sier at kommunen kan godkjenne oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak, nærmere grensen enn 4 meter. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til fremtidig havn i kommuneplanen. Relevante bestemmelser i saken: 2 Plankrav, pbl 11-9 nr 1 Tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan ikke finne sted før det foreligger ny områdereguleringsplan for: - sentrumsområdet på Tangvall øst for Fv 456 - utvidelse av Lohnelier næringsområde - utbyggingsområde for bolig Skibakksheia - utbyggingsområde for bolig Øygardsheia For øvrige områder er det krav om detaljreguleringsplan før tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan finne sted. I tillegg gjelder plan- og bygningsloven 1-8 om byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas.
Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Uttalelser fra høringsinstanser: Saken har vært oversendt Vest-Agder Fylkeskommune og Fylkesmannen i Aust- og Vest- Agder for uttalelse. Fylkesmannens miljøvernavdeling uttaler følgende i brev av 20.10.2017: «Miljøvernavdelingen har vurdert omsøkte tiltak opp mot de nasjonale og vesentlige regionale interesser vi er satt til å ivareta, og har ut fra dette ingen merknader til saken». Statens Vegvesen: har gitt dispensasjon fra veglovens 29 og 30, på visse vilkår. Vegvesenets vedtak er datert 10.3.2017. Vest-Agder fylkeskommune: har ikke uttalt seg innen fristen. Det vises til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Området er i kommuneplanens arealdel definert som havneområde, tiltaket er da i tråd med formål. Stedet er fra før bebygd med flere bryggeanlegg, spredt bodplassering og trappeatkomster på terreng. Havneområdet viser også en større båthavn syd for denne eiendommen. En eventuell realisering av denne vil ikke være til hinder for omsøkte tiltak eller omvendt. Selv om området er definert som havneområde, er det plankrav før tiltak kan iverksettes. Omsøkte eiendom er som kjent ikke medtatt i den vedtatte planen for Skarpeid båthavn. Hvorvidt en enkeltstående bod, som omsøkt, er i tråd med formålet har Fylkesmannen stilt spørsmål med, men administrasjonen har kommet til at dette ligger så nær opp til formålet at det kan ansees å være i tråd med overordnet plan. Plankrav skal ifølge myndighetene gjøres gjeldende i 100m beltet. Imidlertid er tiltaket meget beskjedent og en plan vil være svært uhensikstmessig for et så lite tiltak. Det søkes derfor om dispensasjon fra plankravet og dispensasjon fra PBL 1-8 (byggeforbudet i 100-m beltet). I 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Omsøkte eiendom ligger i et område hvor det er oppført flere brygger, men ikke sjøbuer. En eventuell tillatelse vil kunne medføre presedens som kan medføre at man vil ha liten kontroll med utviklingen av den enkelte eiendom. Eventuell bygging av sjøbuer i området bør søkes løst ved at det igangsettes planarbeid. Tiltaket ble tidligere behandlet men avslått også med bakgrunn i at bygget ble liggende for høyt i terrenget. Søker hadde da lagt bygget i høyde som tok hensyn til flomsonehøydene. Bygget er nå senket både på byggehøyde og terrenghøyde. Det søkes derfor nå om et mer senket bygg, høyde innvendig er 2 m og bygget plasseres på bryggenivå. Samtidig gjøres bygget helt bestandig mot eventuell stormflo. Det vil si at boden etter oppføring vil tåle stormflo. Boden får et bruksareal på 13,4 m2 og et BYA på 15 m2. Gjennomsnittlig mønehøyde blir under 3, 5 m da terrenget er høyere på baksiden av bygget. I den tidligere saken det refereres til var bygget hevet i terrenget slik at topp møne ble liggende 6,55 over normalvannstand. I den nye søknaden blir topp møne liggende 4,6 meter over normalvannstand. Så bygget er senket nærmere 2 meter, noe som er positivt i forhold til den
visuelle virkningen mot sjøen. Bakgrunnen for det tidligere avslaget var imidlertid ikke bare basert på byggets høyde, men også på presedensfaren og tilsidesettelsen av plankravet. Som det fremkommer av bildet under vil bygningen uansett høyde bli liggende eksponert mot sjøen, og vil derved også øke det bebygde preget. Omsøkt plassering Tiltaket påvirker ikke allmennhetens rettigheter. Det er fri ferdsel i strandsonen. Boden er nødvendig i forhold til at stedet er værutsatt for vind, lagring på brygge er derfor uheldig også for omgivelsene. Det vil være store fordeler også for miljøet omkring og derfor hensiktsmessig å kunne låse inn utstyret. Eiere har mistet mye utstyr som har vært lagret i det fri. Administrasjonen er enig i at allmennhetens rettigheter i liten grad berøres og det er også positivt at det ikke foreligger nabomerknader. Bortsett fra argumentet om veien som ligger mellom hytte og sjøen, er nødvendigheten av en sjøbu neppe mer fremtredende her, enn på alle eiendommer med en viss avstand mellom hytte og brygge. Et plankrav for en så liten bod vil være svært unødvendig og uhensiktsmessig. Boden i seg selv er forholdsvis beskjeden, bakgrunnen for plankravet er imidlertid at man skal kunne se på området som helhet og gjennom en plan kunne styre utbyggingen også for de andre hyttene som har brygger i området. En dispensasjon i den enkelte sak medfører en uheldig presedens som kan gjøre det vanskelig å håndtere fremtidige søknader. En plan for området vil i mye større grad føre til forutsigbarhet for både kommunen og de som eier strandsonen på stedet. Det vises for øvrig til søknaden i sin helhet. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om oppføring av sjøbod, i bakkant av eksisterende brygge. Tiltaket betinger dispensasjon fra kommuneplanens plankrav, og plan- og bygningsloven 1-8 - byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen. I gjeldende kommuneplan er eiendommen avsatt til fremtidig havn, og i bestemmelsene er det sagt at det skal utarbeides reguleringsplan før det gis tillatelse til tiltak av denne art.
Formålet med plankravet i kommuneplanen er å sikre en fornuftig utvikling av de områder plankravet gjelder for. Ved utarbeidelse av planer i slike sjønære områder, som her får man en helhetlig vurdering av de forhold som skal vurderes. Statlige retningslinjer sier bl.a. at bygging og landskapsinngrep skal unngås på arealer som har betydning for natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Slike forhold kan lettere belyses gjennom et planarbeid, enn gjennom dispensasjoner i enkeltsaker. Gjennom et planarbeid kan man for eksempel legge opp til at man setter av et areal hvor det skal tillates oppføring av sjøbuer, som skal være felles. På den måten unngår man at større områder gradvis bygges ned ved at sjøboder blir spredt utover, og sånn sett legger beslag på større områder enn nødvendig. Etter en konkret vurdering mener administrasjonen at en dispensasjon i dette tilfellet vil tilsidesette hensynet med plankravet og byggeforbudet i 100-metersbeltet i vesentlig grad. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for oppføring av ny sjøbu, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor ikke oppfylt, og søknaden må avslås. Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Da dispensasjon for oppføring av sjøbu avslås etter bestemmelsens første punktum, vurderes ikke saken nærmere i forhold til fordeler og ulemper, da både første og andre punktum må oppfylles for at dispensasjon skal kunne gis. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 B -1 søknad disp 17 pdf 2 2 Kart 3 2 Tegninger 4 Fylkesmannens uttalelse til søknad om dispensasjon for oppføring av bod på GB 35/6 - Røsstadveien 310 5 Tidligere 1. gangs vedtak 6 Tidligere klagebehandling 7 Fylkesmannens behandling av tidligere sak 8 Vegvesenets dispensasjon fra byggegrense - GB 35/6 - Røsstadveien 310