Saksframlegg STAVANGER KOMMUNE REFERANSE JOURNALNR. DATO FVE-14/20295-1 22025/15 13.03.2015 Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Stavanger formannskap (AU) / 24.03.2015 LOKALISERING - NY BARNESKOLE PÅ STORHAUG Forslag til vedtak: 1. Formannskapet går inn for at tomt til ny barneskole på Storhaug lokaliseres på Midjord (M) som utvikles med ny skole inkl. idrettshall, nytt bydelshus og et oppgradert idrettsanlegg. 2. Formannskapet tar stilling til hvorvidt Brodd klubbhus og garderober skal bygges som en integrert del av skole- og bydelsanlegget eller som et frittliggende bygg avklares i forbindelse med sak om utbyggingsmodell klubbhus og garderobeanlegg. Sak om utbyggingsmodell fremmes våren 2015. Sammendrag Ny barneskole på Storhaug skal stå klar til skolestart i 2019. Denne saken omhandler lokaliseringsalternativer med rådmannens anbefaling om tomt på Midjord. Dersom formannskapet ikke vil dette viser saken til et lokaliseringsalternativ i Urban Sjøfront. Saken orienterer om lokaliseringsprosessen så langt. Det er utfordrende å finne tomt for større offentlige program som skole innenfor en tett utbygd bydel. Retningslinjene i forslag til ny kommuneplan om effektiv arealutnyttelse, flerbruksbygg og ulike formål integrert i samme byggeområde legges til grunn. Dette betyr bl.a. at skolen planlegges med flerbrukshall fremfor gymsal. Saken redegjør for lokaliseringskriteriene: beliggenhet, sambruksmulighet, tomtestørrelse, tid og kostnader. Det er vanskelig å gi noe eksakt overslag over kostnader på bygg, men noen av tomtene er mer krevende og vil derfor medføre mer krevende plan, prosjekterings- og byggekostnader. Det er noe lettere å vise forskjeller når det gjelder tomtekostnader ut i fra størrelse, regulert utnyttelse og eierforhold. Tidsaspektet er det mest kritiske i denne saken og det er derfor avgjørende at kommunen tar et standpunkt nå. Rådmannen mener at Midjordalterantivet er det beste og mest robuste alternativet. Alternativet på Midjord stiller imidlertid høye krav til plan- og byggeprosessen, der særlig idrettens behov må ivaretas også i anleggsperioden. De ulike tomtene gjennomgås og vurderes i vedlegg 4 NY BARNESKOLE PÅ STORHAUG 1
1. Saken gjelder Ny barneskole på Storhaug skal stå ferdig til skolestart i 2019 (bygget må ferdigstilles i mai for innkjøring). Vi har m.a.o. fire år til evt. forhandling, regulering, prosjektering og bygging av en ny skole. Saken omhandler lokalisering av denne nye barneskole på Storhaug. Saken redegjør for bakgrunn, lokaliseringsprosessen hittil, forutsetninger, rammebetingelser samt kriterier for tomtevalg. Den redegjøre videre for de ulike tomtealternativene. En oversikt over disse og en noe grundigere dokumentasjon og vurdering finnes i vedlegg 4. Rådmannen har foretatt en prioritering av utvalgte aktuelle alternativer, der valget står mellom lokalisering i to områder, Midjord eller Urban Sjøfront, som begge er akseptable i forhold til inntakssoner og nærhet til hvor barna bor i bydelen. Rådmannen mener at saken gir et tilstrekkelig grunnlag til å fatte en beslutning om ny skoletomt skal være innenfor Midjord idrettsområde eller i Urban Sjøfront, Sør Øst. Det er svært viktig at formannskapet fatter et vedtak om lokalisering for at skolen skal kunne stå ferdig som planlagt i 2019. 2. Bakgrunn for saken I henhold til siste befolkningsfremskrivning (2014) og rullert plan for skolestruktur 2015-2020 (se vedlegg 1), er det behov for en ny barneskole på Storhaug. Det er ikke regulert inn en ny barneskole i gjeldende planer i bydelen. I handlings- og økonomiplanen (2015-2018) er det satt av midler til ny barneskole i Storhaug bydel. Skolen skal stå ferdig i 2019 og tidsaspektet har vært et viktig kriterium i utvalg av tomter og helt avgjørende i rådmannens forslag til valg av tomt. Prosess Rådmannen har arbeidet med lokalisering av tomt for ny skole på Storhaug siden 2013. Dette har ikke vært enkelt fordi bydelen er tett utbygd med lite ledig areal og for utbyggingsarealene som finnes (stort sette innenfor Urban Sjøfront) er mange grunneiere/utbyggere godt i gang med å realisere sine eiendommer. - Forhandlingsutvalget fikk en orientering om foreløpige tomtealternativer for ny skole på Storhaug i sak 63/13 i møte 10.12.2013 (se vedlegg 2). Notatet redegjorde for bakgrunn, lokaliseringsprosess, størrelse og de seks tomtealternativer A-F, samt en grov fremdrift og forslag til videre prosess. - I sak 25/14 den 02.04.2014 fikk forhandlingsutvalget en ny orientering om kartleggingsrunden som administrasjonen hadde hatt med grunneierne for de mest aktuelle tomtealternativene og en orientering om nytt tomtealternativ og forslag om å bestille en mulighetsstudie på Midjord. - Mulighetsstudien for Midjord ble gjennomført sommeren og høst 2014 av Eder Biesel arkitekter i samarbeid med avdelinger i kommunen; oppvekst og levekår (skole, ungdom & fritid), bymiljø og utbygging (idrett, utbygging, juridisk) og kultur og byutvikling (byplan) (vedlegg 5 og 6). - Orienteringsmøte Nylund skole 6.11.2014 der rektorene i bydelen, FAU og Storhaug bydelsutvalg var invitert, samt representanter fra administrasjonen var representert (direktør BMU, skolesjef, prosjektsjef og saksbehandler utbygging). Her fremkom nye flere tomtealternativer og nye innspill fra Brodd vedr. banekapasitet, eget møte med Brodd og idrettskretsen ble avholdt 11.11.2014 (vedlegg 10) - Det ble januar 2015 gjort en tilleggsvurdering for mulighetsstudie for Midjord av Eder Biesel arkitekter på bakgrunn av innspill fra Brodd fotball (vedlegg 7) 2
3. Fakta Rammebetingelser for lokalisering Generelle premisser for offentlige bygg og anlegg Lokalisering av barneskolen må forholde seg til prinsipper for offentlige program i forslag til Kommuneplan 2014-2029: - Offentlig tjenestetilbud som medvirker til å realisere byutviklingsstrategien om en tett og urban by med høy tilgjengelighet og lavt transportbehov. - Løse offentlige arealbehov med kompakte og fleksible sambruks- og samlokaliseringsløsninger. I forhold til lokalisering av en ny barneskole på Storhaug oppsummerer vi dette til følgende krav: - God arealutnyttelse - Flerbruksbygg - Ulike formål integrert i samme byggeområde Særlige premisser for lokalisering av skole Storhaug bydel har fra før av to barneskoler og en ungdomsskole. Disse tre skolene ligger i nærheten av hverandre. En har tidlig i prosessen vurdert å legge en ny skole i Godalen eller Paradis. I den forbindelsen har det vært ført samtaler med fylkeskommunen om å overta Godalen videregående skole og at det bygges ny videregående skole ved Paradis stasjon. Fylket har imidlertid ingen planer om en ny videregåendeskole i Stavanger. Godalen/Paradis ligger i utkanten av Storhaug bydel. En plassering i dette området ville gjøre det mest formålstjenlig å bygge en ny ungdomsskole og omgjøre St. Svithun til barneskole fordi elevene på ungdomstrinnet er mer mobile enn barnetrinnselever. Da ville imidlertid bydelen få tre barneskoler svært nær hverandre. Dette ville ut fra kravet om at elevene skal gå på nærmeste skole (nærskoleretten), skape utfordringer i det å fastsette logiske inntaksområder. En har derfor frafalt en slik løsning og dessuten kan en i denne saken ikke basere seg på noe alternativ som innbefatter skole i Paradis innenfor det aktuelle tidsperspektiv. I vedtak om plan for skolestruktur sak 65/12, 18.06.2012 heter det at skolestrukturen i Stavanger skal være bærekraftig og robust ut i fra følgende prinsipper: At skolen har kompetanse som ivaretar bredden i opplæringen At elevinntaket er forutsigbart for elever og foreldre At høy økonomisk og arealmessige utnyttelse er ivaretatt At det er tilstrekkelig kapasitet til alle elevene Skolesjefen hovedmål er å få på plass til elevene i bydelen og dersom det hadde vært mulig, hadde en utvidelse av eksisterende barneskoler Storhaug eller Nylund vært det beste, ut ifra driftsmessige og skolefaglige hensyn å ha tre parallelle klasser dvs. 21 klasserom. Nylund er allerede en tre parallell skole. Byplan og Stavanger eiendom har vurdert det som urealistisk å utvide Storhaug skole. Begge barneskolene anses som ferdig utbygget både ut i fra vernehensyn (høyde) i Trehusbyen og i forhold til nødvendig uteoppholdsareal. Skolesjefen vurderer at en nye skolelokalisering i den sørlige eller sørøstlige delen av Storhaug som et godt alternativ. Dette både i forhold til hvor barn i skolepliktig alder bor nå og fremover (på grunnkretsnivå) og hvor eksisterende barneskoler ligger. Dette betyr at man få kortere skolevei både fra sør og nord, øst: ca. 700 m fra utbyggingsområdet Urban Sjøfront og vest: i akseptabel avstand for fremtidige boligområder i Paradis. Dette vil også være en fordel når man skal definere nye inntakssoner på Storhaug, noe som trolig må gjøres i forbindelse med etablering av en ny barneskole. I tillegg til premissene over, er selvsagt krav om trygg skolevei, ivaretakelse av hente- og bringefunksjonen, parkering, samt hensyn til støy og annen forurensning, forhold som skole er særlig opptatt av og som inngår som kriterier i saken. Størrelse 3
Skolen skal ha to paralleller, dvs. plass til 14 klasser, noe som gir et bruttoareal på ca. 5400m 2 (inklusiv gymsal 520 m 2 ) og alternativt 4900 m 2 + 2650 m 2 flerbrukshall. I tillegg kommer krav til uteareal. Ettersom skolen skal plasseres i en allerede utbygd bydel må kravene til uteareal reduseres. Dette stiller imidlertid strengere krav til kvalitet i utearealene (gode solforhold og kvalitativ opparbeidelse mv). Målsettingen er å finne smarte, økonomiske, kompakte og arealeffektive løsninger. Uteareal skal romme leke-, opphold, undervisningsareal, søppelhåndtering, bil- og sykkelparkering. Det er ønskelig å kombinere skolen med en idrettshall/flerbrukshall (jf. forslag til retningslinjer i kommuneplan og i ny fagplan idrett). Fremdrift Tidsaspekt er svært viktig som kriterium da målet er å ha en ferdig en skole i 2019 (jf. Handlings- og økonomiplan 2015-2018). Etter godkjent reguleringsplan beregnes 12 måneders prosjekteringstid og 18 måneders byggetid. Tid for romprogramfasen må også medregnes. Fremdrift: 2015-2016 regulering detaljplan ca. 1 år 2016-2017 prosjekteringstid ca. 1,5 år 2017-2019 byggetid (mai 2019) ca. 1,5 år Framdriften har knappe marginer og det er derfor helt nødvendig at kommunen har avklart eierskap til en skoletomt i løpet av 2015, noe som gir liten tid til forhandlinger om et evt. kjøp. Det er derfor også helt avgjørende at kommunen bestemmer seg for et hovedalternativ gjennom vedtak i denne saken. Andre forhold Byutvikling I prosessen har selvsagt by planmessige vurderinger også blitt tillagt vekt. I alle tomtealternativene vil en ny barneskole være et positiv bidrag i områdeutviklingen (skole = et byutviklingsprosjekt) og et områdeløft. Skolen vil bli en ny møteplass og bidra til økt trivsel i lokalmiljøet. Dette går begge veier. Skolen må også lokaliseres i en sammenheng som gir gode sambruksmuligheter og med nærområder som oppleves bra for elever og lærere. Levekårsløft Storhaug Med bakgrunn i Levekårsundersøkelsene ser kommunen behovet for å snu en negativ tendens i utviklingen på deler av Storhaug. Levekårsløft på Storhaug for årene 2015-2017 nordøst i bydelen er en viktig oppfølging av siste levekårsundersøkelse (2014). Gjennom sosiale, miljømessige og fysiske tiltak skal kommunen styrke området som attraktivt boområde. I saken om Levekårsløft på Storhaug (SHOP-14/16484-1) viser man eksempler på prosjekter som vil inngå. Et av disse prosjektene er Møteplasser mulighetsstudie ny skole på Midjord : Etablering av en ny skole på Storhaug vil være et sentralt bidrag i arbeidet med å etablere møteplasser i bydelen. En eventuell samlokalisering av skole og fritidstilbud vil bidra til å gi barn og unge en viktig møteplass i nærområdet. I vedlegg til saken: Rapporten Levekårsløft på Storhaug beskrivelse av bydelen skrive man at det også er planlagt en rekke andre tiltak som berører Storhaug bydel og de levekårssonene vi spesielt er opptatt av her. 4
Nytt klubbhus Brodd Nytt klubbhus for Brodd på Midjord idrettsanlegg ble løftet opp med nest øverste prioritering over mindre anlegg i behandling av fagplan idrett i bystyret 27.10.2014, og tatt med som budsjettpost i Handlings og økonomiplan 2015-2018 allerede i 2015 og med mål om ferdigstillelse i 2016. Det fremmes en sak til formannskapet om utbyggingsmodell og avtale med Brodd våren 2015. Vedtaket i denne saken vil være avgjørende for hvilket av de to hovedprinsippene M1 eller M2 som velges dersom skoletomten blir på Midjordalternativet. Det er naturlig å se for seg at M1 innebærer at kommunen må være byggherre også for klubbhuset, mens M2 som løser dette i et frittliggende bygg kan ha Brodd som byggherre. Kommunedelplan for sentrum, behandlet i KBU, 30.10.2014 I plan 129K, kommunedelplan for Stavanger sentrum, er et av planforslagets grep å innlemme deler av Stavanger Øst i sentrumsområdet for å få til en mer bymessig utforming og formål i Urban Sjøfront. Planen foreslår derfor å øke tomteutnyttelse og tilrettelegge for sentrumsformål med handel til maksimalt 2. etasje for utvalgte kvartaler. Endringer som er foreslått i sentrumsplanen berører to av skoletomtalternativene, B og C (feltene D11 og D15-D16-D17-D18 i KDP-sentrum). Innenfor disse delfeltene anses det nå å være enda vanskeligere å innpasse en skole med den foreslåtte høyere utnyttelse og mulighet for handel i nederste etasjer. Prisforventningene for disse tomtene vil dermed bli enda større. Mulighetsstudie Midjord Formålet med mulighetsstudien var å få nærmere vurdert «Midjord» alternativet mht. utbyggingsvolum og konsekvenser av en utbygging og om det var plass til en skole på Midjord. Her ligger det til rette for flere muligheter til sambruk og samlokalisering som burde føre til en bedre utnytting av arealet både mht. størrelse og kvalitet. Mulighetsstudie skulle vurdere en ny og bedre arrondering av både eksisterende og nytt program. Studien skulle vise hvordan skolens volum og uteareal kan bli innpasset på tomten, skolens forhold til nærområde (forbindelser og funksjoner/programmatisk) og hva man evt. kan få plass til i tillegg til «minimumprogrammet» (skole pluss gymsal) (vedlegg 5-8). Mulighetsstudie tok for seg et relativt stort område som omfatter idrettsanlegget med Storhaughallen, nytt klubbhus og garderobeanlegg for Brodd, bydelshus samt tilliggende arealer med Ramsvik skole, skolehagen og eksisterende barnehage. Studien skulle vurdere en ny og bedre arrondering av både eksisterende og nytt program. Det er lagt inn som forutsetning at en fotballbane skal være i drift i anleggsfasen. Mulighetsstudien ble supplert med en tilleggs vurdering (vedlegg 6) med et alternativ der Brodd klubbhus er lokalisert som foreslått av Brodd og også med mulighet for at bydelshuset blir stående. Etter orienteringsmøte og eget møte med Brodd og idretten i november, ble det bestilt en tilleggsvurdering for å vise innpassing av Brodds banebehov innenfor Midjord (vedlegg 7 og 10). Studien viser at det er plass til dagens banebehov (når en også tar i bruk taket til eksisterende idrettshall). Dette har imidlertid vist seg å bli vanskelig pga. konstruksjonens bæreevne. Det er imidlertid mulig å erstatte denne ved å oppgradere balløkka til en 40 x 60 bane ved den midlertidige barnehagen ved Emmaus. Resultatet av mulighetsstudiet (vedlegg 5 og 6) viser at det er mulig å etablere en barneskole og i tillegg nye idrettsfunksjoner. Studien har ikke anbefalt en løsning, eller en plan for et evt. nytt anlegg her. Dersom Midjordalternativet velges, foreslår rådmannen å legge til to hovedprinsipper M1 og M2, der M1 er et integrert skole-, bydelshus og idrettsanlegg. Dette anlegget må lokaliseres sørvest i området og forutsetter at hovedbane og treningsbaner forskyves nordover. M2 legger til grunn et frittliggende brodd klubbhus og garderobeanlegg og der skole og bydelshus legges nordvest i området (se skisser under vurdering av Midjordalternativet). Begge disse alternativene forutsetter at bydelshuset rives. Dagens bygning er ikke i av høy verdi og anses å være lite egnet til formålet (se vedlegg 8 om vurdering av Bydelshus). Bydelshuset kan inngå i begge alternativene, men også vurderes lokalisert relokalisert til for eksempel Urban sjøfront. 5
Tomtealternativene Det har vært et poeng for gruppen som har arbeidet med lokaliseringssaken å ikke snevre inn på alternativene for tidlig. Alle de aktuelle tomtealternativene er presentert i vedlegg 4 med en kort vurdering(konklusjon) og vist på oversiktskartet under. I forbindelse med siste orienteringssak til forhandlingsutvalget i 2013 presenterte vi følgende tomtealternativer: A, B, C, D, E (del av E+), F og kun i Urban Sjøfront. I Forhandlingsutvalgsmøtet i april 2014 fikk vi aksept for å ta med Midjordalternativet, Dette alternativet krevde en mulighetsstudie for å se om det var plass til en skole i tillegg til eksisterende idrett- og bydelshus. I E + 6
I forbindelse med orienteringsmøte med rektorene, Fau, bydelseutvalg m.fl den 6.11.2014, fremkom nye alternativer både i møtet og i etterkant: - Ramsvikskogen barnehage (forutsetter reetablering et annet sted og tomten er liten, uteareal vanskelig pga. kuppert terreng) - Vardenkirke (Kirken har ingen planer om å avvikle nåværende virksomhet og er ikke villig til å avgi noe areal til skole) - Gamle Tou bryggeri (Allerede fullt med kulturprogram: «kunstfabrikken», jf. bystyresak 187714 sak 14/4754 - Godalen (Allerede vurdert og omtalt i saken. Ledig areal vurdert som for lite og heller ikke gunstig å samlokalisere barneskole og videregående skole) - Paradis (ikke aktuell pga. uforutsigbarhet i tid, lokalisering er best egnet for bydekkende funksjoner mht. nærhet til jernbane) - Alternativ E+: utvidelse av tomt E - Alternativ G: Rema 1000 tomt - Alternativ I: Kartverket Alle alterantivene ble vurdert og alternativene E+, G og I ble tatt med i det videre utredningsarbeidet. 4. Vurdering av de ulike tomtealternativene (se vedlegg 4) Generelt Alle tomtene (også Midjord) er utfordrende. De er ikke standard, men ligger i en tett bysituasjon og kreve nye løsninger for å sikre tilfredsstillende utearealer. Flere av tomtene tar også med andre program, noe som gjør prosjektene mer omfattende. Dette vil kreve mer tid både med hensyn til prosjektering og gjennomføring av prosjektene. Det sammen gjelder vil gjelde kostnader. Tidsfaktoren Tidsaspektet er et absolutt kriterium. Skolen skal stå ferdig i mai 2019. Alternativer der dette umuliggjøres utelukkes. Alle alternativene i Urban Sjøfront innebærer helt eller delvis at kommunen erverver grunn. Tidsaspektet er uforutsigbart når det gjelder forhandlinger om kjøp av eiendom. Grunneier kan være positiv, men dette betyr ikke nødvendigvis at forhandlingene blir lette. Der grunneier er negativ er tomtealternativet droppet, da ekspropriasjon ikke anses som realistisk bl.a. fordi det ikke er tid til en ekspropriasjonsprosess. Det er heller ikke ønskelig å måtte ekspropriere dersom dette kan løses med andre lokaliseringsalternativer. Kostnader Kostnader tomt De fleste aktuelle tomtene i Urban sjøfront er regulert med høy utnyttelse og fortrinnsvis til bolig, noe som gjør at tomtene er kostbare og dels svært kostbare. For de tomtene som ikke er detaljregulerte ligger det en forventning om høyere utnyttelse, da dette har vært erfaringene de siste årene. Det er vanskelig å vurdere kostnader på dette tidspunkt og tomtene er ikke direkte sammenliknbare, med en rekke usikkerhetsmomenter. Vi har likevel forsøkt å stipulere en kostnad ut ifra erfaringstall i området, enkelte takster og også fra konkrete tilbud fra grunneier. Midjordalternativet vil ikke ha noen tomtekostnad. Kostnader bygg Når det gjelder byggekostnad er alle skolebygningen stipulert til 170 millioner, der de ulike alternativene har fått fra ett til tre ekstra +++ for å si noe om hvor mye dyrere. De 170 millionene er eks. idrettshall/gymsal. Kostnader på bygg har derfor ikke vært et avgjørende kriterium i denne fasen. 7
Alle tomtene er vurdert i forhold til samme kriterier/fakta: - Beliggenhet (inntakssone, nærområder, sambruk) - Organisering (på tomta, sambruk, solforhold, mv) - Gjennomføring (teknisk, tid, kostnad) - Fakta (tomtestørrelse, eier, reguleringsformål, utnyttelse) Oppsummerer av vurderingen av de ulike tomtealternativene (se oversiktfoto og vedlegg 4) Grunneier vil ikke selge/leie ut B er ikke aktuell fordi eier verken vil selge eller leie ut til barneskole. Størrelse Tomt F og I er for små. Disse tas derfor ikke med i videre oppsummering. For alt. C er bare en liten del av tomten aktuell. I sammenheng med tomt D er denne delen fortsatt aktuell. Alle andre, C, D, E+, G, I, M er vurdert som store nok. Beliggenhet Skolesjefen har akseptert alle alternativene mht. hvor elevene bor nå og i fremtiden. Alle alternativene er akseptable i forhold til skolevei og trafikk eller at evt. utfordringer lar seg løse. En skole i Urban Sjøfront vil være et positiv supplement som en viktig institusjon og møteplass i dette nye utbyggingsområde og styrke sentrumsfunksjonen i området. En skole på Midjord vil styrke dette idretts- og bydelshusområde og kunne bidra til en utvikle dette til en viktig møteplass i bydelen. A: Desentralt i forhold til tilfangsområde, muligheter for samlokalisering internt i bygg, men ikke i forhold til eksisterende funksjoner eller i nærområdet (kun bolig og næring). (C+) D: Greit i forhold til tilfangsområde, nær til sentrumsaksen (jf. forslag til kommunedelplan sentrum) og Tou Scene. Evt. muligheter til sambruk med Tou Scene, Johannes Læringssenter og BI, uten at vi i denne omfang har gått nærmere inn på hva dette kan innebære? G, E+ og Midjord (M): best i forhold til tilfangsområde, sambruk og samlokalisering: G og E+: nært eller samlokalisert med planlagt multihall, Europanparken, barnehage, Johannes Læringssenter. M har mange sambruksmuligheter med idrett og med bydelshus internt i området og er best i forhold til mulighet for gode utearealer for skolen og samtidig tilgang til nære park- og friområder, skolehage mv. Organisering (tomt og bygg) A Eksisterende bygning er all for stor for skole, noe som krever at bygget må fylles med andre funksjoner. Kommunens administrasjon som nå er i eksterne leieforhold kan relokaliseres hit, men dette gir få sambrukssynergier og mange negative konsekvenser. A tas derfor ut som et alternativ. C lite areal og vanskelig å utnytte effektivt pga. verneverdig bygg. Forutsetning kun kombinert med del av tomt D. D enkel stor tomt, men pga. høy kostnad bør denne utnyttes med annet program, noe som blir krevende i forhold til sambrukseffekt (skole kombinert med næring/bolig?) og prosesstid. E+ avhengig av hvilke del av tomt, bygg over veien er komplisert, forutsetter Rema 1000 butikk sikres innenfor kvartalet, regulert atkomst gjennom multihalltomten samt regulert gjenoppbygging haller, kompliserer byggeriet og vanskeliggjør nødvendig uteareal for skole. G enkel tomt, men uten multihalltomten i tillegg, forutsetter nedgraving av idrettshall (+15 mill.) 8
M utfordringer knyttet til drift av baner i anleggsperioden og M1 vil kreve større investering fordi prosjektet er integrert og krever samlet bevilgning i Handlings og økonomiplan, samt lengre prosjekteringstid Forhandlingsperspektiv: tid og pris To kartleggingsrunder (2014 og 2015) med grunneierne på tomtealternativene i Urban Sjøfront viste at forhandlingene for alle tomtene her vil bli utfordrende både i forhold til krav til fremdrift (langvarige leiekontrakter, eksisterende virksomheter og bygg mv), prisforventning og at grunneiere har andre planer enn å etablere skole på sin tomt (for det meste bolig eller kombinasjon med næring og handel). Hovedutfordringen for nesten alle alternativene i Urban Sjøfront er at de med stor sannsynlighet vil innebære tid- og ressurskrevende forhandlinger og at vil bli kostbare å erverve. C stor del av tomten ikke aktuell på grunn av langvarige leieforpliktelser. For resten er det fastsatt planprogram (KBU 6.3.2015) og forventning om høy utnyttelse (høy pris), grunneier er positiv D grunneier positiv, stor tomt, høy utnyttelse og høy pris G høy pris, (vedtatt detaljregulering for boligprosjekt med høy utnyttelse i 2015), men mindre tomt. utfordring knyttet til relokalisering av Rema 1000 (leieavtale til 2018, med opsjons om forlengelse). E+ tilsvarende de andre, men krever noe mindre tomtekjøp pga. at kommuner eier en del (multihalltomt + del av tomt på andre siden av veien). M kommuner eier alt ingen forhandling Utfordringer med de ulike tomtealternativene: Tomt A: Det foreligger ikke noe program for resterende areal (ca. 12 000m2). Ikke anbefalt. Tomt B: Eier vil verken selge eller leie ut til skole og derfor er tomten uaktuell. Tomt C: Kompliserte eie og leieforhold, mulige tid- og ressurskrevende forhandlinger. Ikke anbefalt. Tomt D: Stor dyr tomt, ikke optimal beliggenhet for skole. Tid- og ressurskrevende forhandlinger. Ikke anbefalt. Tomt E+: Komplisert tomt og dermed bygg. Tomt F: For liten og uegnet tomt (i kommunalt eie, men Kruse Smith har opsjon på tomta). Uaktuell. Tomt G: Høy pris samt forutsetter relokalisering av rema1000 Tomt I: For liten og uegnet tomt. Uaktuell Tomt M: Utfordring knyttet til hensyn til idretten og drift av baner i byggeprosess, budsjetter og prosjektering bygg Uti fra en helhetsvurdering knyttet til kriteriene (se over) og at noen faller ut pga. ett avgjørende kriterium som f.eks. tid eller størrelse, er det noen av alternativene som peker seg ut som de mest aktuelle. Dette gjelder tomtealternativ G, E+ og M som gis en noe grundigere vurdering her. Urban sjøfront: Alternativ E+ E+ Stavanger kommune eier 4103m2, kan suppleres med: eiendom over Breivikveien, evt. Hagltårnet næring. Til sammen ca. 13000m2 Sentral beliggenhet, i Sentrumsaksen med gode muligheter til sambruk med idrettshall og Europanparken. Største utfordringen er å sikre tilfredsstillende uteareal, krav om Rema 1000 butikk i kvartalet. Store terrengforskjeller og vanskelige atkomstforhold. 9
Urban sjøfront: Alternativ G Tomtestr. 7200 m2. Eier Lervig Invest er positive til et salg, men krever høy pris (nylig vedtatt detaljregulering for boligprosjekt med høy utnyttelse). Sentral beliggenhet i Sentrumsaksen og uten kryssing av Haugesundsgata for flest elever. Gode muligheter til sambruk med Johannes Læringssenter (bl.a. idrettshall som er mulig å grave ned). Største utfordringen er å sikre relokalisering av Rema 1000 samt svært høy tomtepris. Midjordalternativet M Midjord er eid av kommunen. En lokalisering på Midjord følger opp kommunens overordnede planer om å løse offentlige arealbehov med kompakte og fleksible sambruks- og samlokaliseringsløsninger. Området ligger best til i forhold til tilfangsområder og har gode sambruksmuligheter med idrettsanlegg, samt attraktivt nærmiljø til friområder, skolehage mv. Tomten er stor nok og har det største utearealet av alle tomtealternativene. Eksisterende funksjoner og bruk må reorganiseres for å få til en mer effektiv utnytting. En utbygging på Midjord vil medfører en utfordring i anleggsperioden og særlig for Brodd fotball som i dag ikke får dekket sine banebehov innenfor området. Bydelshusfunksjonen vil også bli berørt men vil imidlertid være enklere å relokalisere. Midjordalternativet utelukker imidlertid ikke bydelshus (800m2). Dersom kommunen velger å etablere en skole på Midjord må man undersøke og vurdere konsekvensene for drift av de ulike eksisterende funksjoner, særlig Brodd fotball i byggefasen. Uavhengig av om Midjord bygges ut med en ny skole eller ei, viser Brodds behov fremover (2024) at der ikke vil være plass innenfor Midjord (utebaner kan ikke stables eller terrasseres). Det bør vurderes å finne alternative banemuligheter, evt. vurdere å etablere en full fotballbane et annet sted i bydelen, som evt. kan bli permanent. Uavhengig av skoleutbyggingen, vil dette måtte skje ved oppgradering av hovedbanen, riktignok over en kortere periode. Mulighetsstudien viser flere muligheter og varianter innenfor Midjord. Dette er oppsummert og vurdert i vedlegg 8. Av de ulike mulighetene er to hovedprinsipper valgt ut som de gunstigste M1 der brodd klubbhus er integrert sammen med skole idrettshall og bydelshus og som gir de beste 10
sambrukseffekter internt i byggene og M2 der Brodd klubbhus er i et frittliggende bygg. Dette alternativet gir de beste utearealene for skolen (se vedlegg 8 Vurdering av mulighetsstudien på Midjord). M1: Brodd klubbhus, skole, bydelshus og ny idrettshall med skolens uteareal på taket i ett anlegg sør vest i området. Uteareal: ca. 13000m2 M2: Brodd klubbhus som planlagt med skole i nordøst, separat nedgravd idrettshall ved siden av eksisterende hall og skole nordvest i område. Uteareal: ca. 14000m2. * I begge alternativ er eksisterende idrettshall vist med bane (30m x 50m) på taket, noe som ikke er realiserbart pga. bærekonstruksjonen er dimensjonert for dette. Denne kan evt. etablers på balløkke ved midlertidige barnehage på Emmaus på 40m x 60m. begge alterantivene kan løses med eller uten bydelshus (ca 800m2). 11
5. Oppsummering og konklusjon Av hensyn til fremdriften i prosjektet der skolen skal stå ferdig til skolestart i 2019, er det avgjørende av formannskapet fatter et vedtak. Rådmannen anbefaler formannskapet å gå inn for Midjordalternativet. Her er vist to hovedprinsippene for disponering av området: M1 der Brodd klubbhus ligger integrert i skoleanlegget og M2 med Brodd klubbhus som frittliggende bygg. Det er ikke lagt opp til at Formannskapet tar stilling til dette i denne saken, men avventer formannskapssak om utbyggingsmodell for Brodd klubbhus, om Stavanger kommune eller Brodd skal være byggherre. Dersom kommunen er byggherre vil det være naturlig at Brodd klubbhus er en integrert del av skoleanlegget som utnytter sambruksmuligheten. Dersom Brodd skal være byggherre, er det naturlig at dette blir i et eget bygg. Rådmannen mener at Midljordlokaliseringen er det beste alternativet både når det gjelder beliggenhet, muligheter til sambruk internt i området og til nærområdene (skolehage, park og friområder mv.) Imidlertid er dette alternativet kontroversielt fordi brukerne allerede i dag opplever plassmangel. Dette gjelder særlig Brodd fotball. Området er imidlertid ikke godt disponert i dag. Mulighetsstudien viser at det finnes gode løsninger på Midjord, der alle interessegrupper vil kunne bli fornøyd. Dette stiller imidlertid høye krav til prosessen videre. Uansett vil dette området ha utfordringer knyttet til banekapasitet fremover ut ifra de tallene vi har fått fra Brodd fotball (vedlegg 10 og 11). Utfordringene til dette alternativet er at det vil påløpe kostnader utover skolen grunnet behov for å bygge nytt bydelshus og flytting/oppgradering av fotballanlegg osv. Dersom formannskapet ikke vil gå for en ny skole på Midjord, men å gå videre med et lokaliseringsalternativ i Urban Sjøfront, anbefaler rådmannen følgende tomtealternativ: Alternativ G «Rema 1000-tomten» og E+ Kommunens «multihalltomt» med tilliggende areal: del av tidl. Tinnfabrikk (evt. eiendom på andre siden av Breivikveien. Kommunen innleder da forhandlinger med eierne av begge de aktuelle tomtealternativene, dvs. G: Lervig Invest, E+ Hagltårnet næring (Kruse Smith og Rema1000), samt Dag Nymann.Parallelt igangsetter kommunen et mulighetsstudie for begge tomtene og ulike kombinasjonsmuligheter av disse, for å finne den beste løsningen som muliggjør en ny barneskole og idrettshall på en av de to aktuelle tomteområdene til 2019. I Urban sjøfront alternativet ønsker rådmannen å ha en viss fleksibilitet i det videre arbeidet og ikke være bundet opp til ett alternativ, siden man her er avhengig av å komme til en enighet med eksterne aktører (grunneiere). Da vil det være ugunstig i en forhandlingssituasjon å kun ha ett alternativ. Dersom formannskapet lander på Urban Sjøfront, ønsker rådmannen å ha mulighet til å utrede de ulike kombinasjonsmuligheter for de to aktuelle tomtene. Alternativene i Urban Sjøfront innebærer dyrere tomter, dvs. en dyrere skole. Den største utfordringen her er imidlertid usikkerheten knyttet til tid, da vi ikke har noen garanti for å få på plass en avtale med noen av grunneierne i tide. Ekspropriasjon er ikke noe alternativ pga. tidsaspektet og er heller ikke en ønskelig prosess. Videre prosess Det er avgjørende for fremdriften at det fattes et lokaliseringsvedtak i denne saken, slik at rådmannen kan konsentrere seg om én lokalisering, enten det blir på Midjord eller i Urban sjøfront. Etter saken har vært opp i formannskapet og med avklaring om utbyggingsmodell for Brodd klubbhus, vil rådmannen umiddelbart starte detaljreguleringsprosessen på Midjord. Her ser en for seg at Stavanger eiendom i egenregi eller gjennom konsulent i tett samarbeid med byplan, park og vei og idrett samt aktørene på Midjord (Brodd, bydelshus mv) vil utarbeid en reguleringsplan for området. 12
Fremdrift: 2015-2016 regulering detaljplan ca. 1 år 2016-2017 prosjekteringstid ca. 1,5 år 2017-2019 byggetid (mai 2019) ca. 1,5 år Dersom formannskapet velger Urban Sjøfront alternativet (G og E+), vil rådmannen umiddelbart få utarbeidet et mulighetsstudie parallelt med forhandlinger med de ulike grunneierne i området, for å finne frem til en realiserbar løsning for skole og idrettshall. Så snart en løsning er på plass, vil bystyret via formannskap få en sak om en kjøpsavtale. Når denne saken er godkjent, vil rådmannen sette i gang reguleringsarbeidet, tilsvarende for Midjord. Inger Østensjø Rådmann Leidulf Skjørestad direktør Grete Kvinnesland prosjektsjef utbygging Fieke Verschueren saksbehandler Vedlegg: 1. Elevtallsfremskrivning og klassetallsutvikling Storhaug bydel, vedlegg til bystyresak: Rullert plan for skolestruktur 2015-2020, 20.04.2015(oppvekststyre 11.03.2015) 2. Notat 63/13 til forhandlingsutvalget datert 04.12.2013 3. Notat 25/14 til forhandlingsutvalget datert 02.04.2014 4. Oversiktskart og vurdering av alle tomtealternativer 5. Mulighetsstudie Midjord, Eder Biesel arkitekter, aug. 2014 6. Tilleggsvurdering Mulighetsstudie, Eder Biesel arkitekter, okt. 2014 7. Tilleggsvurdering Mulighetsstudie, Eder Biesel arkitekter, jan 2015 8. Vurdering av mulighetsstudien på Midjord 9. Øvrig informasjon: - Kommunedelplan for sentrum - Vurdering Brodd klubbhus til byggets egenhets til skoleformål, Stavanger Eiendom - Vurdering Bydelshus (program, tilstand mv.) 10. Presentasjon Brodd 11. Innspill Brodd Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 13
14