Saksfremlegg. Saksnr.: 07/ Arkiv: PLNID Sakbeh.: Daniel Holm Sakstittel: DETALJREGULERING FOR BREVERUDMYRA BOLIGFELT - SLUTTBEHANDLING

Transkript

1 Saksfremlegg Saksnr.: 07/ Arkiv: PLNID Sakbeh.: Daniel Holm Sakstittel: DETALJREGULERING FOR BREVERUDMYRA BOLIGFELT - SLUTTBEHANDLING Planlagt behandling: Planutvalget Kommunestyret Innstilling: ::: &&& Sett inn innstillingen under IKKE RØR LINJA&&& Med hjemmel i plan og bygningslovens vedtas detaljreguleringsforslag 1 for Breverudmyra boligfelt, bestående av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse (vedlegg 1,3,4), samtlige datert ::: &&& Sett inn innstillingen over IKKE RØR LINJA&&& Saksopplysninger:... &&& Sett inn saksopplysninger under IKKE RØR LINJA&&& Vedlegg: 1. Plankart forslag 1 (4 meter kjørebane), datert Plankart forslag 2 (3,5 meters kjørebane), datert Bestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Andre saksdok.: Se saksnr 07/2878 Bakgrunn: Selskapet PEAB Bolig As har utarbeidet forslag til detaljregulering for sine eiendommer gnr/bnr 27/ 1448, 1445, 1446 og 1443 på Breverudmyra. Eiendommene ligger øst for Breverud borettslag og Tornerose barnehage langs gang- og sykkelveien mot BUL idrettshall (se kartutsnitt s. 5 i planbeskrivelsen, vedlegg 3). Formålet med reguleringen er å legge tilrette for et nytt boligfelt med eneboliger i rekker. Området er i gjeldende plan, reguleringsplan for BUL idrettspark avsatt til boligformål (B1) og parkering med krav om utarbeidelse av bebyggelsesplan før tiltak kan iverksettes. Planforslaget er delvis i strid med gjeldende reguleringsplan og fremmes derfor til behandling i kommunestyret jfr. delegasjonsreglementet. Det har vært avholdt en forhåndskonferanse i Reguleringsarbeidet ble forvarslet i Altaposten og Finnmark Dagblad og i brev til berørte parter og offentlige instanser i henhold til PBL bestemmelser. Det har i forbindelse med varslingen kommet inn til sammen 17 merknader. Oppsummering av innspillene og kommentarer finnes i planbeskrivelsen, se vedlegg 3 (s og 42-43).

2 Planutvalget besluttet å legge reguleringsforslaget ut på offentlig ettersyn den Under offentlig ettersyn har det kommet inn sterke protester fra Breverud borettslag som har resultert i at tiltakshaver har utarbeidet et alternativ forslag (forslag 2). Det nye forslaget er likt det opprinnelige forslaget, med unntak av redusert veibredde til det nye boligfeltet. Veibredden er redusert fra 4 til 3,5 meter i forslag 2. Høring/merknader: I forbindelse med offentlig ettersyn har det kommet inn 7 merknader: Finnmark Fylkeskommune, brev datert Er fornøyd med at våre innspill er tatt til følge og innarbeidet i bestemmelsene. Vi har derfor ingen merknader. Ingen kommentar. Helse og sosialsektoren v/ miljørettet helsevern, brev datert Kommuneoverlegen i Alta kommune er gitt delegert myndighet til avgjørelser og gjøremål innen miljørettet helsevern. Vår vurdering i denne saken er gjort med utgangspunkt i Forskrift om miljørettet helsevern, av , hjemlet i Lov om helsetjenesten i kommunene. Forskriftens formål er å fremme folkehelse og bidra til gode miljømessige forhold samt å sikre befolkningen mot faktorer i miljøet som kan ha negativ innvirkning på helsen. Vi har følgende kommentarer: Lekeplass. Ved opparbeidelse av lekeplassen må man påse at krav til sikkerhet blir ivaretatt. Dette gjelder både lekeplassutstyr, fallunderlag, men også trafikksikring innad i boligområdet. Selv om det gis informasjon om at det er liten trafikk internt i området, er det viktig at det er en god nok sikring mellom lekeområdet L1-f og vei som går rundt. Det må vurderes om bruk av vegetasjon er godt nok til alle årstider. I planbestemmelsene bør det gis informasjon om hvem som er ansvarlig for drift og vedlikehold av lekeplassene i boligfeltet. Radon. I den forenklede ROS- analysen gis det informasjon om at det ikke er potensiell radonfare. I kommentarfeltet skrives det lav forekomst, myr/morenegrunn. Vi har ikke kjennskap til at det er radon i aktuelt område, likevel kan morenegrunn være en potensiell kilde for radon. For nybygg stiller byggteknisk forskrift til plan- og bygningsloven krav til forebyggende radontiltak. Vi gjengir her: Radon (1) Bygning skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak slik at innstrømming av radon fra grunn begrenses. Radonkonsentrasjon i inneluft skal ikke overstige 200 Bq/m 3. (2) Følgende skal minst være oppfylt: a) Bygning beregnet for varig opphold skal ha radonsperre mot grunnen. b) Bygning beregnet for varig opphold skal tilrettelegges for egnet tiltak i byggegrunn som kan aktiveres når radonkonsentrasjon i inneluft overstiger 100 Bq/m3.

3 (3) Annet ledd gjelder ikke dersom det kan dokumenteres at dette er unødvendig for å tilfredsstille kravet i første ledd. Dette forutsettes lagt til grunn i planleggingen. Ut over dette synes planen å ivareta befolkningens helse. Merknader anses som ivaretatt eller av en slik karakter at de må følges opp i påfølgende byggesak. Kultursektoren v/ barn og unges representant, brev datert Dette er en felles tilbakemelding fra Kultursektoren og Barn og unges representant i Planutvalget. Vi viser til Deres brev, datert , angående overnevnte. Vi har følgende merknader: Som det påpekes i planene må eksisterende turløype erstattes hvis planene berører løypa. Det er søkt spillemidler til turløypa og en har da krav om at løypa består. Området som er satt av til idrettsanlegg på Breverudmyra er et myrområde. Det er viktig at ikke utbyggingen av boligområdet forverre bortledningen av overskuddsvann. Det ser ut som om det er tatt høyde for det i planene. Merknader anses som ivaretatt i planforslaget. Det er stilt rekkefølgekrav om at løypa må legges om før det gis igangsettingstillatelse til områder som berører løypa. Det er tatt høyde for overvannsproblematikk i planforslaget. Sametinget, brev datert Har ingen merknader til planen. Ingen kommentar. Statens vegvesen, brev datert Statens vegvesen har vurdert planforslaget, og registrerer at forslagsstiller har tatt våre innspill til orientering. Særlig viktig er det at hensynet til myke trafikanter er ivaretatt. Utover dette har Statens vegvesen ingen merknader til planforslaget. Ingen kommentar Fylkesmannen i Finnmark, brev datert Miljøvernavdelingen koordinerer Fylkesmannens innspill i plansaker. 5 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, pkt c): Atkomstveg V3-f er på plankartet bare felles for de to nordligste tilliggende boligene innenfor område B1-3. Plankartet bør justeres slik at det stemmer overens med bestemmelsene. Samfunnssikkerhet og faren knyttet til radon:

4 Alta kommune bør vurdere å inkludere forskriftskravene til radonforebyggende tiltak i planbestemmelsene til reguleringsplan for boligområde i Breverudmyra-Bossekop. Radon er den nest hyppigste årsaken til lungekreft etter aktiv røyking og anslås å forårsake rundt 300 dødsfall hvert år i Norge. Store vitenskapelige studier av radon og lungekreft i befolkningen viser at radonrisikoen er proppsjonal med radoneksponeringen, uten en nedre terskelverdi. Det betyr at radoneksponering ved alle nivåer forårsaker lungekreft, også nivåer under 200 Bq/m3. Resultatene fra tidligere radonmålinger av 406 boliger i Alta kommune viste at 10 % av boligene hadde over 200 Bq/m3, og 4 % av boligene hadde over 400 Bq/m3. Forskrift om tekniske krav til byggverk 13-5 sier: 1) Bygning skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak slik at innstrømming av radon fra grunn begrenses. Radonkonsentrasjon i inneluft skal ikke overstige 200 Bq/m3. (2) Følgende skal minst være oppfylt: a) Bygning beregnet for varig opphold skal ha radonsperre mot grunnen. b) Bygning beregnet for varig opphold skal tilrettelegges for egnet tiltak i byggegrunn som kan aktiveres når radonkonsentrasjon i inneluft overstiger 100 Bq/m3. (3) Annet ledd gjelder ikke dersom det kan dokumenteres at dette er unødvendig for å tilfredsstille kravet i første ledd. Fylkesmannen viser for øvrig til Statens stråleverns hjemmeside under menypunktet radon, og strålevernsinfo Strålevernets nye anbefalinger for radon i Norge. Fylkesmannen har ut over dette ingen merknader til planforslaget. Administrasjonens kommentar: Skrivefeil i bestemmelsen om V3-f er rettet. Inkludering av lovregulerte forhold (radonsikring) i bestemmelsens anses som overflødig. Forholdet er lovregulert trenger ikke å tas med i bestemmelsene. Uavhengig av hva som står i bestemmelsene til reguleringsplanen vil radonsikring måtte gjennomføres ettersom dette er lovfestet. Breverud borettslag, brev datert Viser til tilsendt reguleringsplan for Breverud boligfelt med tilhørende bestemmelser og planbeskrivelse. I detaljplanen pkt. 4.1 Om planprosess beskriver utbygger at det har vært brukt mye tid på å oppnå enighet med naboene. Dette er i beste fall en overdrivelse. Det er ikke oppnådd enighet med Breverud borettslag. Likevel legger utbygger opp til å beskjære borettslaget sin eiendom uten at det er gjort noen avtale med borettslaget. Noen vil ha kalt dette for arrogant saksbehandling. Breverud borettslag vil med dette protestere på at borettslaget sin eiendom beskjæres og at det legges opp til å bygge i tomtegrense. Følgende anmerkinger settes frem: 1. Området for snødeponi beskrevet i bestemmelser og retningslinjer pkt og i detaljplan pkt er beskjært for å gi plass til en bolig. Dette området er i

5 kartforretning utført tillagt gnr. 27 bnr og utgår fra gnr Det er ikke foretatt noe ny kartforretning etter denne dato i følge oppmålingsavdelingen i Alta kommune. Vedlagt kopi av målebrev. Breverud borettslag protesterer på at borettslagets eiendom blir beslaglagt på denne måten. 2. Vei, V2-f, inn til boligfeltet beskjærer både området til snødeponi og parkeringsplass som tilhører gnr. 27 bnr i følge vedlagte gjeldende målebrev. Breverud borettslag protesterer på at borettslagets eiendom blir beslaglagt på denne måten. 3. Ved flytting av parkeringsplassen mister Breverud borettslag parkeringsplasser ved at trafokiosken også blir flyttet. Breverud borettslag krever at også trafokiosken blir flyttet slik at den kommer på utsiden av parkeringsplassen. 4. I feltet B1-1 planlegges det bygging av bolig i grenselinjen til gnr. 27 bnr uten at dette er avklart med Breverud borettslag. Breverud borettslag krever at byggeforskriftenens krav til avstand til nabogrenser overholdes. Administrasjonens kommentar: 1. PEAB har justert plankartet etter offentlig ettersyn i forhold til merknad fra Borettslaget. I revidert forslag er område regulert til snødeponi for Breverud Borettslag. PEAB har i revidert forslag flyttet en bolig fra B1-1 til B1-2 samt løst snødeponi innen for sine egne eiendomsgrenser. 2. Administrasjonen vurderer det som nødvendig å gå inn på borettslagets eiendom for å oppnå en tilfredsstillende vei til det nye feltet. Administrasjonen vurderer de negative konsekvensene for borettslaget som relativt små (tap av 90m 2 ). 3. Parkeringsplassen er i dag opparbeidet inne på kommunens eiendom. Dersom borettslaget hadde opparbeidet parkeringsplassen slik den opprinnelig er regulert, ville trafostasjonen måtte flyttes, alternativt akseptere tap av en parkeringsplass. Det nye reguleringsplanforslaget forverrer således ikke situasjonen for borettslaget på dette punktet. 4. Administrasjonen mener dette beror på misforståelser. Boliger i det nye feltet vil bli bygd minimum 6 meter fra borettslagets uteboder og minimum 12 meter fra hovedbygg. Økonomiske konsekvenser: Planforslaget medfører ingen økonomiske konsekvenser for Alta kommune. Det er utarbeidet en utbyggingsavtale mellom Alta kommune og Bossekop ungdomslag i Det er en del forpliktelser i denne avtalen som overføres til PEAB Bolig AS gjennom en ny utbyggingsavtale. Avtalen er under utarbeidelse. Alle tiltak som planen utløser vil gjennomføres av tiltakshaver, herunder flytting av byløype og omlegging av kommunalt vann- og avløpsanlegg. Vurdering: Planforslaget legger tilrette for etablering av 26 eneboliger i rekker etter hagebyprinsippet i to hovedfelt på hver sin side av gang- og sykkelveien. Feltene er tunformet med nær lekeplasser i sentrum. Boliger planlegges med private hager, takterrasse og innglasset vinterhage. I sør legges det opp til 2 etasjes bebyggelse og i nord og mot BUL hallen legger man opp til 3 etasjes bebyggelse. Det er gjennomført sol og skyggekartlegging i planarbeidet. Parkering løses på egen tomt med 2 parkeringsplasser per boenhet. Krav om grendelekeplass løses gjennomavtale om bruk av BUL sitt idrettsanlegg. Veibredde utfordringer

6 Eiendomsutvikler PEAB bolig AS har ovenfor Alta kommune signalisert at det haster med å få på plass en detaljregulering og få realisert sine eiendommer. Planlegging av Breverud boligfelt har pågått siden Under offentlig ettersyn har det kommet sterke protester fra Breverud borettslag på planforslaget. Forslaget innebærer at man kommer inn på deler av eiendommen til Breverud borettslag for å realisere veien til det nye boligfeltet. På bakgrunn av protestene fra borettslaget har tiltakshaver valgt å tegne et nytt planforslag som innebærer at man berører mindre av borettslagets eiendom. I det nye forslaget reduserer man veibredden til 3,5 meter fra 4 meter som var i det opprinnelig forslaget som ble lagt ut på offentlig ettersyn. Administrasjonen har stor forståelse for at man ønsker en snarlig og omforent løsning, men vil påpeke at kommunen som plan- og bygningsmyndighet har plikt å sikre gode planløsninger for alle parter, inklusive de fremtidige beboere i det nye feltet. Ved å redusere veibredden til 3,5 meter vil man få enfelts vei. Det er også en risiko for at gang- og sykkelveien blir brukt som kjørebane når to biler møtes, noe som er svært uheldig. Gang- og sykkelveiforbindelsen binder sammen store deler av Alta med undergangen (rv. 93) mot Gakori. Det legges også opp til mange fremtidige boliger i Alta vest, både Gakori, Hjemmeluft og Skoddevarre. Opprettholdelse av fullverdig gang- og sykkelvei forbi Breverud anser administrasjonen som svært viktig og en vei inn til boligene må derfor ikke gå på bekostning av gang- og sykkelveien. Administrasjonen vil også påpeke at Alta kommune nylig har vedtatt en kommunal veinorm hvor breddekrav på kommunale adkomstveier er minimum 4 meter. Det må presiseres at dette ikke anses som en fremtidig kommunal vei, men som en felles adkomst. Det likevel problematisk dersom kommunen godkjenner en veiløsning som ikke anses som tilfredsstillende for kommunal overtagelse. Planadministrasjonen mener at om veien ikke er god nok som kommunal vei, kan den tvilsomt være tilfredsstillende som veiløsning for de framtidige private beboerne i feltet. Administrasjonen anser løsningen med å gå ned på veibredden som lite gunstig. Administrasjonen vurderer borettslagets tap av grunn til å være svært små ved etablering av 4 meters kjørebane. I forslaget med 4 meters går man 0,35 meter inn på borettslagets eiendom. Totalt mister borettslaget ca. 90 m 2. I forslag 2 med 3,5 meters kjørebane mister borettslaget 55 m 2. Breverud borettslags eiendommer utgjør i dag over m 2. Samlet sett er Breverud borettslag tap små, sett opp mot de negative konsekvensene med å gå for en 3,5 meters kjørebane. Administrasjonen vil derfor tilrå at veien legges inn på borettslagets eiendom som opprinnelig foreslått. Administrasjonen gjør forøvrig oppmerksom på at dersom PEAB bolig og Breverud borettslag ikke kommer til enighet om frivillig innløsning av grunn, vil kommunen kunne komme i en situasjon der man måtte foreta ekspropriasjon for å realisere reguleringsplanen. Administrasjonen har etter offentlig ettersyn innkalt PEAB bolig og Breverud borettslag til møte for å diskutere problemstillingen før planen fremmes til sluttbehandling. Borettslaget deltok ikke på dette møtet. Foruten om problemstillinger knyttet til veibredde har administrasjonen ingen merknader til planforslaget. Øvrige innspill vurderes ivaretatt. Konklusjon: Med bakgrunn i ovenstående vurderinger anbefaler administrasjonen at reguleringsplanforslaget med 4 meters kjørebane vedtas.

7 ... &&& Sett inn saksopplysninger over IKKE RØR LINJA&&& Bjørn-Atle Hansen Berit Erdal Hallgeir Strifeldt Rådmann Leder Samfunnsutvikling Fagleder plan