Saksframlegg Dato: Saksnummer: Deres ref.:

Transkript

1 Saksframlegg Dato: Saksnummer: Deres ref.: / Deres ref Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for byutvikling Stavanger formannskap Anbefaling om lokalisering av fremtidig rettsbygning i Stavanger Forslag til vedtak: 1. Stavanger kommune anbefaler at ny rettsbygning oppføres på Nytorget. 2. Stavanger kommune forutsetter at følgende rekkefølgekrav for delfelt C11 fra forslag til KDP sentrum blir oppfylt: - Opparbeidelse av Nytorget, benevnt G27 i KDP Sentrum. Arealet skal være opparbeidet eller sikret opparbeidet før utbygging i C11 - Den delen av første etasje i ny rettsbygning som vender mot Nytorget skal forbeholdes publikumsrettede aktiviteter, og med direkte adkomster til torget. - Det skal gjennomføres arkitektkonkurranse for utformingen av rettsbygningen. 3. Kommunen vil fremskaffe erstatningslokaler i sentrum for ungdomsklubben Metropolis, samlokalisert med Ungdom og fritids administrajon, fortrinnsvis på eller nær Nytorget. 4. Stavanger kommune anbefaler sekundært lokalisering av en ny rettsbygning på Bekhuskaien, gitt at følgende forutsetninger oppfylles: - Rettsbygningen må gi rom for samlokalisering med annen byfunksjon på tomten, som sikrer at utnyttelsen av byggeformålet blir rundt 300% BRA. - Ved samlokalisering med annen byfunksjon som vil medføre en total utnyttelse som vesentlig vil overstige 300% BRA, kreves gjennomført et mulighetsstudium for å avklare om en slik utbygging er gjennomførbar. Kommunen vil kunne ta stilling til spørsmålet når et slikt mulighetsstudium foreligger. - Det stilles krav om arkitektkonkurranse for utbygging på Bekhuskaien. - Utbygging på Bekhuskaien skal skje etter de krav som stilles i forslag til KDP sentrum. Det skal utarbeides et felles planprogram for havneområdene fra Jorenholmen til og med Bekhuskaien. 1

2 Sammendrag Stavanger formannskap har i møte gjort følgende vedtak: 1. Saken tas til orientering. 2. Stavanger kommune vil samarbeide tett med Domstoladministrasjonen og bidra til at nytt tinghus i Stavanger blir realisert. 3. Formannskapet ber om å få en egen muntlig orientering og en egen sak vedrørende lokalisering av tinghus med utgangspunkt i Stavanger kommunes egen vurdering. Bakgrunnen for saken er orienteringssaken om Konseptvalgutredning for fremtidig rettsbygning i Stavanger (KVU), utført på oppdrag av Statsbygg. Statsbyggs utredning konkluderer med at en ny rettsbygning bør ligge på Bekhuskaien. Konklusjonen bygger på en avveining av prissatte og ikke prissatte virkninger. Temaene tilgjengelighet og bymessige behov har vært utslagsgivende for anbefalingen i KVU-en. Kommunen gjør i denne sak en egen vurdering av disse to temaene. På enkelte punkter avviker kommunens vurderinger fra konseptvalgutredningen fra Statsbygg. Etter en totalvurdering av alternativene mot de indikatorer som er lagt til grunn, anbefaler rådmannen Nytorget som lokalisering for ny rettsbygning i Stavanger. Lokaliseringen har byutviklingsmessige fordeler. Den vil gi rettsbygningen en sentral og eksponert plassering i Stavanger sentrum, som vil understreke rettsbygningens viktige samfunnsmessige betydning. Bekhuskaien anbefales som et sekundært alternativ for lokalisering for en ny rettsbygning, gitt at visse forutsetninger er oppfylt. I arbeidet med saken har det vært dialog med domstolsadministrasjonen og ledelsen i Stavanger tingrett. Det har også vært kontakt med Rogaland teater, da Bekhuskaien er et lokaliseringsalternativ for en ny teaterbygning, eventuelt samlokalisert med en rettsbygning. Stavanger utvikling KF har bidratt med opplysninger til vurderinger av gjennomførbarhet på tomtealternativene. 2

3 Bakgrunn for saken Spørsmålet om lokalisering av en ny rettsbygning startet tilbake i En rekke ulike tomtealternativer har vært vurdert gjennom årene, og det har vært gjennomført utredninger på enkelttomter. Anslått arealbehov for ny rettsbygning har variert i løpet av prosessen. I KVU-en er arealbehovet redusert vesentlig sammenliknet med de høyeste estimatene. Det legges nå opp til en rettsbygning som vil ha behov for rundt m2, men at det skal være rom for fremtidige utvidelser for ytterligere 3500m2, slik at det langsiktige arealbehovet vil være m2. På bakgrunn av det skisserte arealbehovet vurderes det at alle fire lokaliseringene har arealkapasitet for en ny rettsbygning. Gjennomført prosess med KVU, herunder KS1 av denne, vil gi grunnlag for at det kan avsettes midler til en ny rettsbygning på statsbudsjettet. Det forutsettes at Stavanger kommune har tatt stilling til lokalisering av rettsbygningen først. Av hensyn til den videre fremdriften er det avgjørende at kommunen tar endelig stilling til spørsmålet denne høsten. Fakta Temaer som er lagt til grunn i kommunens vurderinger: I konseptvalgutredningen fra Statsbygg er det gjort en analyse av prissatte og ikke prissatte forhold. Det er gjort vurderinger av prosjektøkonomiske forhold, slik som investeringskostnader, vurdering av nåverdier, og liknende. Administrasjonen har ikke gått detaljert inn i disse vurderingene. Rådmannen har vurdert lokaliseringen med utgangspunkt i de temaer som anses mest relevante i et byutviklingsperspektiv, og forhold som kommunen har særskilte forutsetninger for å vurdere. Disse er: - Bymessige behov - Tilgjengelighet - Gjennomførbarhet 3

4 Kort beskrivelse av de fire lokaliseringsalternativene 4

5 1 Lagårdsveien: Eiendommen eies av Stavanger kommune. Det er i dag et verneverdig sveitserhus lokalisert på eiendommen. I prosessen med KDP sentrum vil det avklares om bygget bør stå, rives eller flyttes. Eiendommen ligger tett opp mot Lagårdsveien på ene siden og jernbanelinjene på andre siden. Tomten er noe bratt i nedre kant, mot jernbanen. 2 Stavanger stasjon: NSB eiendom og Jernbaneverket er de største eierne og står begge oppført som eiere av ulike gnr/bnr. ROM Eiendom og Jernbaneverket blir integrert i Bane NOR SF fra All eiendom blir liggende i Divisjon eiendom og knutepunkt, som blir ansvarlig for all jernbaneeiendom. Selve bussterminalbygget eies av det kommunale foretaket Byterminalen Stavanger AS KF. Stavanger kommune eier eiendommen der Stavanger Turistforening holder til og eiendommene langs Olav Vs gate. Eiendommen er utbygd med bygninger, jernbanespor og oppstillingsplasser for busser. Området inngår som et viktig byomformingsområde i forslag til KDPsentrum. 3 Bekhuskaien: Brukes i dag som havneareal. Eiendom og bygninger eies av Stavangerregionen Havn IKS, i hht selskapsavtale ved opprettelsen av selskapet. Bygget på eiendommen er fra 1988 og har en størrelse på 8200m2 BRA. Bygget huser flere virksomheter og består av både kontor og verkstedsarealer. Grunnforholdene er steinutfyllinger i sjø. 4 Nytorget: Eiendommene eies av Stavanger kommune og Entra-eiendom. Eiendommene er bebygd, med noen eldre trehus og det gamle politikammeret. Trehusbebyggelsen er regulert til annet kombinert formål og fornyelsesområde, med tillatt utnyttelse på 300%TU, i plan Det gamle politikammeret benyttes i dag blant annet som lokaler til ungdomsklubben Metropolis. Bygget er på 3100m2 BRA. Forutsetninger for vurderingene Administrasjonen har gjort sine vurderinger basert på opplysninger og utredninger som allerede er kjent. Det har ikke vært rom for å iverksette egne, nye utredninger nå. Planer som er under utarbeidelse og ikke endelig vedtatt vil gi en viss usikkerhet i premissene for vurderingene. De viktigste usikkerhetsmomentene er: Kommunedelplan for Stavanger sentrum (KDP sentrum): Alle lokaliseringene ligger innenfor planområdet for KDP sentrum. Endringer i planforslaget frem til endelig vedtak av plan kan få betydning for de vurderinger som er gjort i denne saken. Utredninger og mulighetsstudier som tidligere er gjort for de aktuelle lokaliseringene, er på ulike detaljeringsnivåer og gir derfor et noe ulikt sammenlikningsgrunnlag. Det er for eksempel ikke gjort konkrete studier som viser hvordan en eventuell samlokalisering av en rettsbygning og et teater på Bekhuskaien kan la seg løse. Gjennomførbarhet: På dette overordnete nivået vil premisset om gjennomførbarhet være svært usikkert, både med tanke på teknisk og økonomisk gjennomførbarhet, og fremdrift. Stavanger utvikling KF har et ansvar for å tilrettelegge tomter for offentlige program. På dette stadiet kan det redegjøres for risikobildet og faktorer som kan påvirke gjennomføringen. Foretaket kan ikke gå inn på konkrete konsekvenser av disse, da det foreløpig mangler dokumentasjon og kunnskap om dette. Eksempelvis er det ikke foretatt geotekniske eller miljøtekniske undersøkelser på de enkelte lokaliseringene. For enkelte lokaliseringsalternativ er det usikkerhet om både tidsbruk og utfallet av forhandlinger om kjøp av eiendommer, og prisfastsettelser. 5

6 Domstolsadministrasjonens (DA) syn på lokalisering av ny rettsbygning: I KVU-en og gjennom flere møter med tingrettens ledelse er rådmannen gjort kjent med behovene og preferansene som DA vektlegger for lokalisering av en ny rettsbygning. Blant annet disse: - Det ønskes en mest mulig sentral plassering, i Stavanger sentrum. - En rettsbygning må ha en god og tydelig eksponering i bybildet som fremhever domstolenes viktige betydning i samfunnet. - Lokaliseringen må gi muligheter for attraktive plassrom foran rettsbygningen med hensyn på den seremonielle virksomheten som skjer i rettsbygningen. - Samlokalisering med andre offentlige virksomheter som eksempelvis Fylkesmannen eller Skattekontoret betraktes ikke som relevant. Det anses viktig at rettens uavhengige rolle, også overfor andre offentlige institusjoner også understrekes gjennom plasseringen. - Det fremheves at rettsbygningen har en viktig regional betydning da en stor del av den rettslige aktiviteten i en rettsbygning skjer i lagmannsretten. - Sentrumsnærhet vektlegges fordi en stor del av rettens brukere benytter seg av sentrums tjenestetilbud og fordi mange av advokatkontorene er lokalisert i de sentrale deler av sentrum. - Sikkerhetsmessige hensyn må kunne ivaretas ved lokaliseringen. - Lokaliseringen må være gjennomførbar med hensyn på fremdrift og erverv. DA har for øvrig følgende vurderinger av de enkelte lokaliseringsalternativene: Lokalisering på Lagårdsveien vurderes av DA som for lite sentral. Det anses som problematisk at rettsbygningen ikke blir synliggjort i det sentrale bybildet. Det påpekes at det ikke er nærhets- eller samvirkefordeler med de offentlige forvaltningsvirksomhetene som er lokalisert langs Lagårdsveien. Etter DAs syn er det for lang avstand til de mest sentrale deler av Stavanger sentrum. Mange av byens advokater har mye av sin arbeidsvirksomhet i rettsbygningen og har sine kontorer lokalisert i sentrumsområdene. Det påpekes også at mange av brukerne av rettsbygningen er viktige bruker av tjenestetilbud i sentrum, som hoteller og bevertning. Stavanger stasjon vurderes å være for uklar med henblikk på tidspunkt for når de planmessige forutsetninger på tomten vil være avklart. ROM-eiendom ønsker å bygge og eie selv, og leie ut lokalene. Dette er ikke aktuelt for Domstolsadministrasjonen da de vil eie en ny rettsbygning selv, og ikke leie. I KVU-en som er utført i regi av Statsbygg blir lokaliseringen på Bekhuskaien sett på som den beste for en ny rettsbygning. Det anses å være minst grad av usikkerhet i form av uavklarte forhold ved tomten. Lokaliseringen blir vurdert som gunstig i et prosjektøkonomisk perspektiv. Beliggenheten anses også som sentral i byen. Mulig samlokalisering med nytt teater ses på som en attraktiv mulighet. Plasseringen gir gode muligheter for synliggjøring av rettsfunksjonen i bybildet. I høringsinnspill fra domstolsadministrasjonen til forslaget til ny kommunedelplan for Stavanger sentrum, datert , kommenteres lokaliseringsalternativene for en ny rettsbygning: Av de lokaliseringsalternativ som behandles i KVU-en vil både Nytorget og Bekhuskaien være i overensstemmelse med etablert praksis for lokalisering av tinghus. For Nytorget viser KVU-en at lokalisering her er den mest ugunstige av alternativene, med hensyn til den antatt lave nåverdien. 6

7 Er det realistisk med en samlokalisering av rettsbygning og teater på Bekhuskaien? Styret i Rogaland teater har gjort vedtak som peker på Bekhuskaien for en mulig samlokalisering av en ny rettsbygning og et nytt Rogaland teater. Er samlokalisering av rettsbygning og teater gjennomførbart, og hvilke forutsetninger må i så fall ligge til grunn for at dette kan anbefales? Spørsmålet kan vurderes ut i fra flere forhold: Fremdriften for ny rettsbygning og nytt teater: Fremdriften for de to prosjektene er noe forskjellig. DA har fått gjennomført en KVU med tomteanbefaling og er nå i startfasen med en kvalitetssikring, KS1. Teatret har under utarbeidelse en KVU, med planlagt ferdigstillelse i desember Hovedhensikten med denne er ikke å ta stilling til lokalisering, men å anbefale et driftskonsept for nytt teater. Valg av driftskonsept skal gi grunnlag for å vurdere aktuelle tomter for et nytt teater. Lokaliseringen på Bekhuskaien er trukket frem som mest aktuell for konseptet med en helt ny, fullskala teaterbygning. Teatret planlegger at KVUen skal gjennomgå en kvalitetssikring (KS1) i løpet av første del av Det vil også være ulik byggetid for de to prosjektene. Et nytt rettsbygg forventes å kunne være ferdig i Et teaterbygg kan være klart tidligst i 2025, gitt at eierne også har sikret en finansiering. Størrelsen på byggetomten: Størrelsen på byggetomten på Bekhuskaien er ikke endelig avklart, da dette blant annet avhenger av hva som blir konklusjonene i KDP sentrum. Noen av spørsmålene som har konsekvenser for tomtestørrelsen og som foreløpig ikke er avklart er: - I hvilken grad skal det gir plass for havneaktiviteter på Bekhuskaien? - Blir utfyllinger av kaien mot vest vedtatt som foreslått? - Hvor mye plass skal avsettes for promenader langs kaien? Avhengig av svarene her, kan vi legge til grunn en byggetomt som vil være et sted mellom 8 og 10 dekar. Bygningsvolum og tomteutnyttelse: I romprogrammet til rettsbygningen angis det et behov for totalt m2. Teatret legger til grunn at et fullskala teaterbygg vil ha behov for m2. Omregnet til m2 BRA skal det tas hensyn til store takhøyder i flere av rommene. Det legges til grunn at de to byggene til sammen gir et areal på m2 BRA. Med utgangspunkt i arealbehovene for de to virksomhetene vil dette samlet gi en tomteutnyttelse på Bekhuskaien som ligger på %BRA, avhengig av tomtestørrelsen. Dette er en svært høy utnyttelse som vil gi et stort og kompakt bygningsvolum på tomten. Utnyttelsen overskrider utnyttelsen som er satt i kommuneplanen og i forslaget til KDP sentrum. Særlige krav til arealer på bakkenivå for prosjektene (fotavtrykket): Det antas at en rettsbygning, og i enda større grad et teater, legger vesentlige premisser for hvordan selve bakkeplanet utnyttes. For et teater vil det være en rekke spesifikke føringer for den planmessige organiseringen av hovedarealene. Dette har betydning for byggets fotavtrykk, både når det gjelder formfaktor og størrelse. Teatre med sammenlignbare størrelser vil typisk ha et fotavtrykk på 5000m2 eller høyere. En rettsbygning antas å være noe mer fleksibel når det gjelder romlig organisering. Det legges til grunn at det vil være behov for noen større hovedsaler og adkomstarealer for publikum, som primært bør ligge nært bakkeplanet. Oppsummering og vurdering: Samlokalisering av teater og rettsbygning på Bekhuskaien vil være utfordrende. På nåværende tidspunkt er det ikke mulig å ta endelig stilling til om en slik samlokalisering er gjennomførbart og kan anbefales. Et første premiss vil være at det på grunnlag av teaterets 7

8 KVU er tatt beslutning om driftsform, som siden skal ligge til grunn for vurdering av alternative lokaliseringer. Som grunnlag for å vurdere spørsmålet nærmere kreves det at det gjennomføres en grundig mulighetsstudie. Denne må kartlegge planprinsipper, prinsipper for volumoppbygging og se på hvordan det kan etableres gode plassdannelser rundt bebyggelsen. Studien må også se på adkomstløsninger til de to institusjonene og adkomstforhold til del av Bekhuskaien som eventuelt vil bli disponert til havneformål. Om en mulighetsstudie konkluderer med at en samlokalisering kan anbefales på tomten, må det etter rådmannens vurdering, forutsettes at utviklingen av prosjektet skjer ved en samordnet planlegging av prosjektet. I forslag til KDP sentrum forutsettes området å inngå i et felles planprogram, som skal utarbeides av kommunen, for å sikre en helhetlig utvikling av de nye byområdene langs havnefronten. En to-trinns utbygging av tomten, hvor de to prosjektene planlegges uavhengig av hverandre og bygges som separate byggeoppgaver, vurderes som lite realistisk og ikke gjennomførbart på Bekhuskaien. Vurderingene i denne sak baserer seg på Bekhuskaien som lokaliseringsalternativ for ny rettsbygning, uten en forutsetning om samlokalisering med et mulig nytt teater. 8

9 Metodikk og vurderingstema For å vurdere de fire aktuelle lokaliseringsalternativene for rettsbygningen, er det stilt 6 spørsmål som besvares for hvert av alternativene. Til hvert spørsmål er det definert indikatorer som skal sikre at alternativene vurderes på like premisser. Spørsmålene som er stilt og indikatorene som er valgt for å belyse spørsmålene er: 1 - Hvordan vil lokaliseringen på (.) bidra til økt byliv? Det er en overordnet politisk målsetting å styrke sentrums rolle og kraft i regionen. Sentrum skal videreutvikles som et allsidig og attraktivt bysentrum. Det ligger en forventning om at virksomhetene i sentrum gjennomgående har høypublikumsintensitet og høy arbeidsplasstetthet, som igjen skaper grunnlag for et myldrende gateliv. Det legges til grunn at det vil være cirka besøkende i rettsbygning per år. Indikatorer for vurdering av spørsmålet: - Publikums- og arbeidsplassintensitet - Etterspørsel etter handels- og tjenestetilbud - Bidrag til funksjonsblanding 2 Vil andre formål enn en rettsbygning på (.) gi et mer positivt bidrag til bylivet? Spørsmålet er nært beslektet med temaet under spørsmål 1. Det er en utsjekk av om det er andre opplagte formål på tomten som vil gi vesentlig høyere måloppnåelser for indikatorene. Verdi for måloppnåelse snus opp-ned for dette spørsmålet fordi høy måloppnåelse her svekker lokaliseringen som alternativ for ny rettsbygning. Indikatorer for vurdering av spørsmålet: - Publikums- og arbeidsplassintensitet - Etterspørsel etter handels- og tjenestetilbud - Bidrag til funksjonsblanding 3 Hva er arkitektoniske og byplanmessige virkninger av lokaliseringen? En rettsbygning har et relativt stort bygningsvolum og vil være et fremtredende bygg i sitt nærmiljø. De ulike lokaliseringsalternativene gir ulike muligheter for innpassing i skala og uttrykk. Det samme gjelder hvordan bygget eksponeres ut mot byen og hvor fremtredende plasseringen er i bybildet. Det vurderes også i hvilken grad lokaliseringen støtter opp under den symbolmessige betydningen av rettsbygningen som en viktig samfunnsfunksjon. Indikatorer for vurdering av spørsmålet: - Byggets volum, skala og uttrykk - Synliggjøring i bybildet - Byplanperspektiv 4 - Hvordan er kapasitet og arronderingsmuligheter på tomten? Det må vektlegges at rettsbygningen har funksjonelle og representative plassrom i tilknytning til bygget og gode ankomstforhold for publikum. Tomten må ha tilstrekkelig kapasitet for fremtidig utvikling av rettsbygget, og gi muligheter for nødvendig sikring av bygget. Domstolsadministrasjonene peker på at de viktigste sikringstiltakene for rettsbygningen vil gjelde adgangskontroll til bygningen. 9

10 - Fremtidige utvidelsesmuligheter - Mulighet for gode publikumsvennlige uterom - Sikringsmuligheter av rettsbygningen 5 Hvor god er tilgjengeligheten til tomten? Som en arbeidsplass- og publikumsintensiv virksomhet er det viktig at rettsbygningen er lett tilgjengelig for brukerne. I denne vurderingen fokuseres på kollektivtilgjengeligheten i et regionalt/byområdeperspektiv. For gående og syklende vurderes først og fremst avstand og tilrettelegging til øvrige sentrumstyngdepunkt. Rettsbygningen vil ha begrenset behov for parkering, men parkeringsmulighetene i nærområdet til tomten vurderes. - Kollektivtilgjengelighet - Gang- og sykkeltilgjengelighet - Parkeringsmuligheter 6 Gjennomførbarhet på tomten Eierforhold og prosesser i tilknytning til områdeutvikling innenfor de enkelte lokaliseringene, har betydning for hvor tilgjengelig tomten er for utbygging, og kostnader knyttet til erverv av tomt. På dette overordnede nivået vil premisset om gjennomførbarhet være usikkert, både med tanke på teknisk og økonomisk gjennomførbarhet og fremdrift. På dette stadiet kan det kun redegjøres for risikobildet og faktorer som vil kunne påvirke gjennomføringen. Vi går ikke inn på konkrete konsekvenser av disse, da vi mangler dokumentasjon og kunnskap om dette. F.eks. er det ikke foretatt geotekniske eller miljøtekniske undersøkelser. I tillegg er det er alltid knyttet til stor usikkerhet til både tidsbruk og utfallet av forhandlinger om tomtekjøp og prisfastsettelser. - Eiendomsforhold og eksisterende bruk som kan påvirke gjennomføringen med hensyn på fremdrift og kostnader - Byggemodning av tomten. I hvilken grad er tomten planavklart og tilrettelagt for bygging? 10

11 Vurdering av de enkelte lokaliseringene Alternativ 1 LAGÅRSDSVEIEN 1 - Hvordan vil lokaliseringen på Lagårdsveien bidra til økt byliv? - Publikums- og arbeidsplassintensitet (HØY) - Etterspørsel etter handels- og tjenestetilbud (MIDDELS) - Bidrag til funksjonsblanding (LAV) Området langs Lagårdsveien inngår i forslaget til KDP sentrum som et viktig utvidelsesområde for sentrum. Fra politihuset og sørover er det bygd flere sentrale offentlige bygg, hvor flere av disse har en stor publikumstilstrømning gjennom dagen. Det er mange arbeidsplasser knyttet til disse virksomhetene. En rettsbygning vil ytterligere styrke området som publikums- og arbeidsplassintensivt. En rettsbygning vil kunne bidra til en økt etterspørsel etter handels- og tjenestetilbud i området. Samtidig må det antas at det, på grunn av begrenset avstand til sentrum, vil være en tilbøyelighet å benytte sentrumsområdene for disse tjenestene. Lagårdsveien er dominert av offentlige virksomheter langs østsiden av veien. Det er noe lav funksjonsblanding i området og en rettsbygning her vil ikke bidra til å styrke denne funksjonsblandingen. 2 Vil andre formål enn en rettsbygning på tomten gi et mer positivt bidrag til bylivet? - Publikums- og arbeidsplassintensitet (LAV) - Etterspørsel etter handels- og tjenestetilbud (MIDDELS) - Bidrag til funksjonsblanding (HØY) 11

12 For de to første indikatorene kan det legges til grunn at det ikke er andre formål som vil bidra med vesentlig større befolkningsintensitet eller bidrag til handels- og tjenestetilbud. Med hensyn til en generell målsetting om større funksjonsblanding i de sentrale byområdene, vil andre formål enn en rettsbygning være mer positivt for å oppnå et større mangfold og funksjonsblanding i området. 3 Hva er arkitektoniske og byplanmessige virkninger av lokaliseringen? - Byggets volum, skala og uttrykk (HØY) - Synliggjøring i bybildet (MIDDELS) - Byutviklingsperspektiv (MIDDELS) I nærområdet er det lokalisert flere større kontorbygninger langs Lagårdsveien. I forslaget til sentrumsplan og planer for Paradisområdet ligger det føringer for høy tetthet og mulighet for høyhus i området. Utnyttelsen som en rettsbygning gir vil være innenfor den tettheten og utnyttelsen som planer for området gir. Tomten gir god eksponering ut mot bussveitrasèen og hovedveien inn mot sentrum fra Hillevåg og Hinna bydeler. Stor trafikk langs denne veien, med støy-, støv og forurensning, vil bidra til at området ikke vil ha like høy urban attraktivitet som de mest publikumsintensive og sentrale sentrumsområdene. For den generelle byutviklingen i Hillevåg og Paradis er det positivt med økt aktivitet i området. På den annen side kan det stilles spørsmål ved om det utelukkende er positivt med en konsentrasjon av mange offentlige virksomheter innenfor et mindre område. Offentlige virksomheter er viktige dragere for byutviklingen, og det får dermed ulik strategisk betydning om disse samles, eller om de lokaliseres til flere steder i sentrum. Den høye trafikkbelastningen i nærområdet gjør at utvendige plassrom rundt bygget vil kunne oppleves mindre attraktive, spesielt med hensyn på rettsbygningens seremonielle aktiviteter. 4 - Hvordan er kapasitet og arronderingsmuligheter på tomten? - Fremtidige utvidelsesmuligheter (HØY) - Mulighet for gode publikumsvennlige uterom (LAV) - Sikringsmuligheter av rettsbygningen (HØY) Tomten avgrenses av Lagårdsveien mot vest og jernbanesporene mot øst. Det er begrensede utvidelsesmuligheter på tomten. Arealet anses som tilstrekkelig stort til å ivareta de fremtidige utvidelsesbehov slik de er skissert av domstolsadministrasjonen. Tomtens størrelse og beliggenheten mot Lagårdsveien, gir begrensede muligheter for å etablere gode attraktive uteområder i adkomstområdene for en rettsbygning her. Sentrumsplanen foreslår grønne forbindelser og parkområder nært opp til tomten. Lokaliseringen anses som uproblematisk med hensyn til å oppnå sikkerhetskravene som stilles for en ny rettsbygning. 5 Hvor god er tilgjengeligheten til tomten? - Kollektivtilgjengelighet (HØY) - Gang- og sykkeltilgjengelighet (HØY) 12

13 - Parkeringsmuligheter (HØY) De daglig besøkende og brukere av rettsbygningen, kommer fra hele regionen. Bussveien med tilhørende stoppesteder er under planlegging og sikrer en meget god kollektiv tilgjengelighet i området. Kun Stavanger stasjon anses å ha bedre tilgjengelighet innenfor kommunen. Den kommende bussveien vil ha 16 avganger per time i hver retning. Gangavstand til nærmeste jernbanestasjon, Paradis stasjon, er 400 meter. Til Stavanger stasjon er gangavstanden 900 meter. Gang- og sykkeltilgjengelighet til lokaliseringen er brukbar. Det er egne sykkelfelt langs Lagårdsveien som gir god sykkeltilgjengelighet mot sentrum og sørover mot Hillevåg. Mot Storhaug og mot Våland er det noe høydeforskjeller. Dette demper tilgjengeligheten for syklende noe. Sykkeltilgjengeligheten vil ha størst betydning for de som er fast ansatt i rettsbygningen. Det er store parkeringsanlegg på Stavanger stasjon og noen mindre i nærområdet. Parkeringsdekning innenfor rimelige gangavstander anses som tilfredsstillende for denne lokaliseringen. 6 Gjennomførbarhet på tomten - Eiendomsforhold og eksisterende bruk som kan påvirke gjennomføringen med hensyn på fremdrift og kostnader. (HØY) - Byggemodning av tomten. I hvilken grad er tomten planavklart og tilrettelagt for bygging (HØY) Stavanger utvikling KF eier tomten. Det er uavklart om eksisterende sveitservilla, Nedre Lagaardsvei 2 (gnr bnr 56/101), kan rives, flyttes eller skal bevares der den står. Villaen leies for tiden ut til st. svithun husflidlag. Vernestatus for bygget vil bli nærmere avklart gjennom arbeidet med KDP sentrum. Rogaland fylkeskommune har fremmet innsigelse mot riving av bygningen, men ikke til flytting. Tomten er ca. 8,7 dekar, og relativt smal (30 m på det smaleste). I forslag til KDP sentrum er tomten vist med en kjørevei gjennom, noe som vil kunne medføre et tungt rekkefølgekrav på eiendommen (veien må videreføres i bro over jernbanen), og i tillegg reduseres fleksibiliteten og størrelsen av eiendommen. Krav om kvartalstruktur kan komplisere utviklingen av prosjektet. 13

14 Alternativ 2 Stavanger stasjon 1 - Hvordan vil lokaliseringen på Stavanger stasjon bidra til økt byliv? - Publikums- og arbeidsplassintensitet (HØY) - Etterspørsel etter handels- og tjenestetilbud (HØY) - Bidrag til funksjonsblanding (HØY) Stavanger stasjon er regionens viktigste kollektivknutepunkt. Ved etableringen av bussveien vil knutepunktsfunksjonen ytterligere styrkes. Området planlegges for en utvikling med høye tettheter og høy publikums- og arbeidsplassintensitet. En rettsbygning plassert her vil ha en besøksintensivitet som kan forsvare en plassering i stasjonsområdet. Det antas at en rettsbygning vil ha et positiv bidrag til bruken av handels- og tjenestetilbud i området. En rettsbygning, som et viktig offentlig formål, vil bidra til å styrke mangfoldet av virksomheter og aktiviteter som det legges opp til for den fremtidige utviklingen i området. 2 Vil andre formål enn en rettsbygning på tomten gi et mer positivt bidrag til bylivet? - Publikums- og arbeidsplassintensitet (LAV) - Etterspørsel etter handels- og tjenestetilbud (LAV) - Bidrag til funksjonsblanding (LAV) 14

15 For alle indikatorene legges det til grunn at det ikke er noen andre relevante sentrumsformål som gir en et vesentlig større positivt bidrag til bylivet i dette området. Som viktig knutepunkt vil det være allsidig aktivitet i området i store deler av døgnet og uken. 3 Hva er arkitektoniske og byplanmessige virkninger av lokaliseringen? - Byggets volum, skala og uttrykk (HØY) - Synliggjøring i bybildet (HØY) - Byutviklingsperspektiv (HØY) Nye bebyggelse på stasjonsområdet vil kunne ha en størrelse og skala som er forenlig med etableringen av en rettsbygning her. Lokaliseringen gir gode muligheter for eksponering av rettsbygningen ut mot byen og mot publikum. Lokaliseringen understøtter også rettsbygningens symbolmessige betydning i bybildet. 4 - Hvordan er kapasitet og arronderingsmuligheter på tomten? - Fremtidige utvidelsesmuligheter (HØY) - Mulighet for gode publikumsvennlige uterom (HØY) - Sikringsmuligheter av rettsbygningen (HØY) Forslag til KDP sentrum planlegger for en stor utbyggingskapasitet i og rundt stasjonsområdet. Det vil være tilstrekkelig kapasitet for fremtidige vekstbehov for en rettsbygning. Det må antas at publikumsområdene i og rundt stasjonsområdet vil kunne bli utviklet til attraktive byrom med høy kvalitet. Det er naturlig at deler av disse arealene kan inngå som et attraktivt og publikumsvennlig plassrom i tilknytning til en rettsbygning. Sikringskravene til en ny rettsbygning setter noen premisser for hvordan bygget kan plasseres i området. For utviklingen av stasjonsområdet må det legges til grunn at store deler av førsteetasjeplanet skal være åpent og tilgjengelig for publikum. Av sikkerhetssyn vil det være føringer for hvor allment tilgjengelig arealene under rettsbygning kan være. Det anses som mulig å finne plassering innenfor området som ivaretar nødvendig sikringsmuligheter for en rettsbygning her. 5 Hvor god er tilgjengeligheten til tomten? - Kollektivtilgjengelighet (HØY) - Gang- og sykkeltilgjengelighet (HØY) - Parkeringsmuligheter (HØY) Stasjonsområdet har regionens beste kollektivtilgjengelighet. Området har minimal gangavstand til sentrale buss- og togstopp. Det er korte gangavstander til sentrumkjernen og andre viktige målpunkt i sentrum. Området er nært knyttet opp til hovedsykkelruter til de ulike bydelene. Det er gode parkeringsmuligheter med stor kapasitet i nærområdene til lokaliseringen. 15

16 6 Gjennomførbarhet på tomten - Eiendomsforhold og eksisterende bruk som kan påvirke gjennomføringen med hensyn på fremdrift og kostnader. (LAV) - Byggemodning av tomten. I hvilken grad er tomten planavklart og tilrettelagt for bygging (LAV) Området har kompliserte eierforhold. NSB eiendom og Jernbaneverket er de største eierne og står begge oppført som eiere av ulike gnr/bnr. ROM Eiendom og Jernbaneverket blir integrert i Bane NOR SF fra All eiendom blir liggende i Divisjon eiendom og knutepunkt, som blir ansvarlig for all jernbaneeiendom. Selve bussterminalbygget eies av det kommunale foretaket Byterminalen Stavanger AS KF. Stavanger kommune eier eiendommen der Stavanger Turistforening holder til og eiendommene langs Olav Vs gate. ROM eiendom har som policy at de selv skal eie sine eiendommer i knutepunktene. Domstolsadministrasjonen har tilsvarende som policy å eie sine rettsbygninger i storbyene. Derfor anser ikke domstoladministrasjonen Stavanger stasjon som et aktuelt tomtealternativ. Dette vil vanskeliggjøre gjennomføring. Stavanger stasjon er det viktigste transportknutepunktet i regionen (utenom flyplassen) og har derfor svært mange utfordringer knyttet til tilrettelegging av infrastruktur. Jernbaneverket skal tilrettelegge for ny togstasjon, sporomlegging mv, Statens Vegvesen skal gjennomføre bussveiprosjektet her og i tillegg må det tilrettelegges for løsninger for bussoppstilling i området. Utfordringene vil særlig gå på tid, da infrastrukturtiltakene langt på vei må avklares før man kan starte prosjektutviklingen. Selve infrastrukturen finansieres på andre måter (gjennom statlig, fylkeskommunale, kommunale ordninger). 16

17 Alternativ 3 - Bekhuskaien Vurderingen som er gjort for en rettsbygning på Bekhuskaien er basert på at det ikke forutsettes en samlokalisering med et nytt teater på tomten. 1 - Hvordan vil lokaliseringen på Bekhuskaien bidra til økt byliv? - Publikums- og arbeidsplassintensitet (HØY) - Etterspørsel etter handels- og tjenestetilbud (HØY) - Bidrag til funksjonsblanding (HØY) Bekhuskaien er i dag benyttet til industri- og havneformål. Fergekaien som ligger inntil tomten frigis til andre formål i 2019, når Ryfast åpner. Forslag til KDP sentrum legger opp til at hele dette området skal transformeres til sentrumsformål, med blandede funksjoner og høy grad av bymessighet. Som tomten ligger i dag, er den løsrevet fra de aktive sentrumsområdene. Etter hvert vil tomten inngå som del av byomformingen, og gradvis knyttes tettere til en del av de sentrale sentrumsområdene. Byomformingen her vil også bidra til å knytte sentrum bedre sammen med boligområdene rundt Badedammen og videre sørover. Økning i antall arbeidsplasser og økt publikumsaktivitet i området er derfor en ønsket utvikling. En rettsbygning kan bidra til dette. De nye byområdene langs havnefronten vil gi et større mangfold av tjenester og service i bydelen. Scandic hotell ligger like ved tomten. En rettsbygning vil være en viktig bruker av nærliggende tjenestetilbud. Offentlige viktige bygninger vil alltid være en attraktor for nye byområder. En rettsbygning vil bidra til å oppnå en god funksjonsblanding i området. 17

18 2 Vil andre formål enn en rettsbygning på tomten gi et mer positivt bidrag til bylivet? - Publikums- og arbeidsplassintensitet (LAV) - Etterspørsel etter handels- og tjenestetilbud (LAV) - Bidrag til funksjonsblanding (LAV) Det vurderes at det ikke er noen andre relevante sentrumsformål som vil gi vesentlig høyere måloppnåelse for antall arbeidsplasser og publikumsintensivitet i området, eller en større grad av funksjonsblanding. 3 Hva er arkitektoniske og byplanmessige virkninger av lokaliseringen? - Byggets volum, skala og uttrykk (HØY) - Synliggjøring i bybildet (HØY) - Byutviklingsperspektiv (MIDDELS) Volum og skala på en rettsbygning på tomten vurderes som gjennomførbart. Plasseringen direkte ut mot Stavangers østre havnefront er en prominent plassering som gir bygget en fremtredende synliggjøring i bybildet. I et byutviklingsperspektiv vil det være positivt med etableringen av en viktig offentlig virksomhet i bydelen. Dette vil være kunne være en viktig driver for utviklingen i bydelen, og realisering av potensialet som det legges opp til i KDP sentrum. Samtidig kan det stilles spørsmål ved i hvor stor grad en rettsbygning plassert på Bekhuskaien vil bidra til et aktivt folkeliv langs bygget fasader. Det legges i utgangspunktet til grunn at en rettsbygning har en hovedinngang vendt mot bysiden, og at de øvrige fasader mer eller mindre blir lukket og utilgjengelige for brukerne av promenader og de offentlige rom i nærområdet. 4 - Hvordan er kapasitet og arronderingsmuligheter på tomten? - Fremtidige utvidelsesmuligheter (HØY) - Mulighet for gode publikumsvennlige uterom (HØY) - Sikringsmuligheter av rettsbygningen (HØY) Byggeområdet som foreslås i KDP sentrum vil ha tilstrekkelig kapasitet for å dekke utbyggingsbehovene for en rettsbygning. Det ligger vel til rette for å oppnå gode plassrom rundt en ny rettsbygning her, med nærhet til attraktive sjøområder, blå promenade og nye grøntområder i nærområdet. Sikringsmuligheter av rettsbygning vurderes som gjennomførbare på tomten. 5 Hvor god er tilgjengeligheten til tomten? - Kollektivtilgjengelighet (MIDDELS) - Gang- og sykkeltilgjengelighet (HØY) - Parkeringsmuligheter (HØY) 18

19 Rutene 1 og 4 passerer i nærheten av tomten med en frekvens på avganger i timen, mot sentrum. Rute nr. 4 korrigerer rutetiden i Klubbgata. Det innebærer at denne ruten kan ha inntil 6 minutters ventetid her, på vei til og fra stasjonen. Reiser til andre retninger enn Tasta krever omstigning i sentrum. Å gå til nærmeste togstopp på Jærbanen, Stavanger stasjon, tar om lag minutter. Hurtigbåter nås enkelt til fots på om lag 3 minutter. Samlet sett gir dette en middels tilgjengelighet til kollektive transportmidler. Utviklingen av havnefronten vil gi gode og attraktive gå-forbindelser i retning sentrum. Mot sør vil tilgjengeligheten være noe begrenset på grunn av firefelts vei og bratt stigning opp mot Pedersgata. Dette kan oppleves som en barriere mellom Bekhuskaien og sentrum. Men vi må forutsette at ved realisering av utbygginger på Bekhuskaien vil det parallelt skje en byutvikling i tråd med den kommende KDP-sentrum. Dette vil gi en vitalisering av disse havneområdene som etter hvert vil integrere tomten i en bymessig situasjon. Fra badedammen og Lervigs-området, og store deler av Storhaug, er det akseptable gangavstander. Fra øvrige byområder vil tilgjengeligheten være lavere, av hensyn til avstander og terrengforhold. For syklende er tilgjengeligheten brukbar mot sentrum og mot deler av Storhaug. Mot øvrige retninger noe lavere på grunn av terrengforhold og graden av tilrettelagte sykkelruter. Storhaugtunellen vil være den viktigste ankomstveien for kjørende til området. Ankomsten for kjørende vil i stor grad skje via Storhaugtunellen. Biltilgjengeligheten til området anses som noe begrenset på grunn av kapasiteten i tunellen, særlig i de travleste timene i døgnet. 6 Gjennomførbarhet på tomten - Eiendomsforhold og eksisterende bruk som kan påvirke gjennomføringen med hensyn på fremdrift og kostnader (MIDDELS) - Byggemodning av tomten. I hvilken grad er tomten planavklart og tilrettelagt for bygging (MIDDELS) Eiendom og bygninger eies av Stavangerregionen Havn IKS, i hht selskapsavtale ved opprettelsen av selskapet. Rogaland fylkeskommune og Statens vegvesen eier trafikkarealene (oppstillingsplasser/vegarealer). I avtalen med Havnen har kommunen forkjøpsrett til erverv av arealer som endrer formål fra havneformål til byutviklingsformål. Spørsmålet om tomtekjøp til rettsbygningen fra Stavangerregionen havn IKS gir usikkerhet både mht. kostnad og tid i forhandlinger om tomtekjøp. Kostnaden vil bl.a. påvirkes av hvilket verdsettingsprinsipp som legges til grunn for vurdering av pris. Forslag til KDP Sentrum legger føringer for eiendommen. Det er bl.a. forslag til krav om å utarbeide felles planprogram for et større område innenfor Østre Havn (stipulert til ett år). Videre rekkefølgekrav for tilrettelegging av et offentlig p-anlegg med 500 p-plasser som skal anlegges under kaien, parkopparbeidelser mv. Byggemodning forutsetter kostnadskrevende utfyllinger, og nye kailinjer både i forbindelse med opparbeidelse av parkdraget og for selve byggetomten (ca. 200 m) og ca. 2000m2 nytt areal. Det er også lagt relativt detaljerte føringer for bebyggelsesstruktur, som reduserer fleksibiliteten og mulighetsrommet for gjennomføring av prosjektet. 19

20 Alternativ 4 Nytorget 1 - Hvordan vil lokaliseringen på Nytorget bidra til økt byliv? - Publikums- og arbeidsplassintensitet (HØY) - Etterspørsel etter handels- og tjenestetilbud (HØY) - Bidrag til funksjonsblanding (HØY) Som et sentrumsnært og attraktivt område i byen, er Nytorget et spesielt viktig område for byliv og allsidige aktiviteter. En rettsbygning har en publikums- og arbeidsplassintensitet som kan forsvare en lokalisering på Nytorget. Med korte avstander til de mest sentrale deler av Stavanger sentrum, vil plasseringen ha positiv effekt for bruk av handels- og tjenestetilbud i sentrum. En rettsbygning er en offentlig virksomhet som vil kunne styrke funksjonsblandingen i området. 2 Vil andre formål enn en rettsbygning på tomten gi et mer positivt bidrag til bylivet? - Publikums- og arbeidsplassintensitet (LAV) - Etterspørsel etter handels- og tjenestetilbud (LAV) - Bidrag til funksjonsblanding (LAV) For lokaliseringen er det også andre relevante formål som kan vurderes som et positivt bidrag til byutviklingen i området. Nytorget kjennetegnes i dag av et mangfold av aktiviteter, 20

21 som til dels preges av en uformell og folkelig karakter. Som et viktig byrom og som et bindeledd mellom sentrum og Storhaug, er det relevant å se på hvilke formål som kan bidra til å styrke levekår og gi mer attraktive bomiljø i nærområdene. Eksempelvis vil offentlige servicetilbud eller andre tjenestetilbud som retter seg mot barn, ungdommer og familier kunne være relevante for lokalisering på Nytorget. Ved lokalisering på Nytorget vil dette medføre at ungdomsklubben Metropolis må flytte ut og finne nye lokaler. 3 Hva er arkitektoniske og byplanmessige virkninger av lokaliseringen? - Byggets volum, skala og uttrykk (MIDDELS) - Synliggjøring i bybildet (HØY) - Byutviklingsperspektiv (HØY) Lokaliseringen på Nytorget ligger nært opp til småhusbebyggelsen i trehusbyen. Det store bygningsvolumet for en rettsbygning vil gi en stor kontrast i skala og uttrykk til den omkringliggende bebyggelsen. En utbygging på Nytorget må planlegges med høye ambisjoner for arkitektur og kvalitet i utførelsen. Det er derfor særlig viktig at det ved bygging på Nytorget gjennomføres en arkitektkonkurranse. For lokaliseringen må det forutsettes at deler av første etasje har en publikumsrettet funksjon, som vender seg mot selv Nytorget og som støtter opp under aktiviteter på torget. Inntil 1000m2 på bakkeplan bør settes av til publikumsrettede aktiviteter. Plasseringen vil være fremtredende i bybildet og gi en tydelig eksponering av rettsbygningen. I et byutviklingsperspektiv vil en utbygging på Nytorget kunne gi et kvalitetsmessig løft til Nytorget, både ved et flott nybygg og ved oppgradering av tilliggende uterom. 4 - Hvordan er kapasitet og arronderingsmuligheter på tomten? - Fremtidige utvidelsesmuligheter (HØY) - Mulighet for gode publikumsvennlige uterom (HØY) - Sikringsmuligheter av rettsbygningen (HØY) Aktuell tomt på Nytorget er på knappe 5 dekar. Deler av tomten er regulert som sentrumsformål med maksimal utnyttelse på 300% BRA. Arealbehovet for en ny rettsbygning gir en en maksimal utnyttelse av tomten. Det er tidligere gjort ulike volum- og mulighetsstudier på Nytorget, både for tinghus og for et kinobygg. Studiene viser at utnyttelser på opp til m2 er forsvarlig på tomten. Det vurderes at det er tilstrekkelige arealer på Nytorget for arealbehovene til en ny rettsbygning. Lokaliseringen gir mulighet for gode plassrom i tilknytning til en rettsbygning. På selve tomten vil det være begrenset areal til nye plassdannelser, på grunn av den høye tomteutnyttelsen. Men en forplass for rettsbygningen må kunne inngå som del av det større plassrommet som utgjør selve Nytorget. Det vurderes at sikkerhet for rettsbygningen kan ivaretas på Nytorget. 5 Hvor god er tilgjengeligheten til tomten? - Kollektivtilgjengelighet (HØY) - Gang- og sykkeltilgjengelighet (HØY) - Parkeringsmuligheter (HØY) 21

22 Det er korte avstander fra Nytorget til Stavanger stasjon og til de sentrale bussholdeplassene ved Breiavatnet, og nås innenfor fem minutters gangtid. Det er korte gang- og sykkelavstander til alle viktige målpunkter i Stavanger sentrum. Hovedsykkelrute i øst/vest-retning går rett forbi tomten. Parkering er tilgjengelig flere steder i nærområdet, innenfor korte gangavstander. Samlet sett vurderes tilgjengeligheten for lokaliseringen å være god. 6 Gjennomførbarhet på tomten - Eiendomsforhold og eksisterende bruk som kan påvirke gjennomføringen med hensyn på fremdrift og kostnader (HØY) - Byggemodning av tomten. I hvilken grad er tomten planavklart og tilrettelagt for bygging (HØY) Stavanger utvikling er største grunneier for det som er tatt med som aktuelt tomt i KVUen. Entra eier 2/3 av det gamle politikammeret. Stavanger utvikling har tett dialog med Entra, som er innforstått med at en fremtidig rettsbygning er vurdert her. Forhandlingene vil trolig ikke påvirke gjennomføringen negativt. Ungdom og fritid og Metropolis holder i dag til i det tidligere Politihuset. Metropolis må relokaliseres ved etablering av en rettsbygning her. Nytorget er definert som et strategisk byutviklingsprosjekt for Stavanger utvikling KF. Føringene når det gjelder rekkefølgetiltak mener vi ikke er spesielt kompliserende for gjennomføringen av prosjektet. 22

23 Sammenfatning av vurderingene: 1 Lagårdsveien Faktorer som trekker i positiv retning: Det er positivt med økt fortetting og kvalitetsheving i området, som ledd i byutviklingen utover mot Hillevåg og Paradis. Tilgjengeligheten til området er svært god. Utbygging her anses som gjennomførbar med lav grad av usikkerhet og risiko knyttet til prosjektet. Faktorer som trekker i negativ retning: Beliggenhet utenfor sentrumskjernen. Mulighetene for å få til attraktive plassrom er begrenset på grunn av beliggenheten langs innfartsåren fra sør, med mye trafikk og støy. Beliggenheten gir ikke en optimal eksponering av rettsbygningen som viktig samfunnsinstiusjon. Vernehensyn knyttet til gammel sveitservilla på tomten. 2 Stavanger stasjon Faktorer som trekker i positiv retning: Meget god tilgjengelighet og sentral beliggenhet. Gode plass- og arronderingsmuligheter, god eksponering i bybildet. Faktorer som trekker i negativ retning: Domstolsadministrasjonen fremholder at det ikke er aktuelt med leieforhold av bygg, da de ønsker å eie selv. ROM-eiendom ønsker selv å stå som eiere i området og leie ut lokaler. Det er stor grad av usikkerhet vedrørende gjennomførbarheten på tomten. Det kan ta flere år før området er klart for utbygging. 3 Bekhuskaien Faktorer som trekker i positiv retning: God kapasitet på tomten, gode arronderingsmuligheter og gode muligheter for å skape attraktive uterom. Bygget kan bidra til å være en viktig driver i bydelsutviklingen i området gjennom å øke den generelle attraktiviteten i området og gjøre det mer interessant for andre utbygginger i området. Faktorer som trekker i negativ retning: Den kollektive tilgjengeligheten er middels god. Det stilles spørsmål ved om en rettsbygning er den aktiviteten som best gir konkret aktivisering og byliv i nærmiljøet. Det er usikkerhet om gjennomførbarheten, både når det gjelder kostnader for ervervelse av tomt, tid og mulige utfordringer på tomten av teknisk og miljømessig art, som og kan få konsekvenser for kostnadene. 4 Nytorget Faktorer som trekker i positiv retning: Oppføring av rettsbygning ved Nytorget vil gi bidrag til oppgradering av Nytorget. Det er mulighet for å etablere gode plassrom, særlig i sammenheng med en publikumsrettet del ut mot Nytorget. Eksponert beliggenhet sentralt i byen. God tilgjengelighet og god gjennomførbarhet. Faktorer som trekker i negativ retning: Det kan tenkes også andre viktige formål som kan tenkes lokalisert på tomten. Skala og størrelse på bygget kan gi utfordringer når det gjelder hensynet til den omkringliggende trehusbyen. Planlegging og utforming krever særlig omsyn til dette. Ungdomsklubben Metropolis må finne nye lokaler for sine aktiviteter. 23

24 Oppsummering De fire alternativene som vurderes er ulike og har alle sine styrker og svakheter. De bymessige behov og tilgjengeligheten til de enkelte lokaliseringene vektlegges i kommunens vurderinger. Samtidig er gjennomføringsaspektet et viktig moment med tanke på fremdrift for realisering av ny rettsbygning. Når det gjelder lokaliseringens bidrag til økt byliv vil alle lokaliseringene vil kunne gi positive næreffekter når det gjelder publikums- og arbeidsplassintensitet og etterspørsel etter handels- og tjenestetilbud. Lagårdsveien vurderes å ha en noe lavere måloppnåelse enn de tre andre alternativene på disse punktene, blant annet på bakgrunn av lav funksjonsblanding i området og antatt lavere attraktivitet for uteområdene. Det er også også vurdert om det er andre virksomheter eller aktiviteter som vil gi større bymessig gevinst på de enkelte altenativ. For lokaliseringene på Bekhuskaien og på Nytorget vil andre typer aktiviteter enn en rettsbygning kunne gi et større bidrag til aktivitet og folkeliv i lokalmiljøet. På Lagårdsveien vil andre formål enn en rettsbygning kunne bidra til en høyere grad av funksjonsblanding i området. Byggets skala og størrelse gir størst utfordringer for lokalisering på Nytorget. Utnyttelsen vil midlertid ikke være større enn den det legges opp til i forslaget til KDP sentrum, eller i vedtatt plan for deler av tomten på Nytorget. I plan 1726 tillates utnyttelse opp til 300% BRA. Oppgaven krever en nøye vurdering av volumoppbygging og arkitektonisk uttrykk, fortrinnsvis gjennom en åpen arkitektkonkurranse. For de øvrige tomtene vurderes størrelse og skala å være mindre problematisk. Lokaliseringer på Stavanger stasjon og Nytorget vil gi den mest eksponerte beliggenheten mot de sentrale deler av sentrum. Bekhuskaien gir en god eksponering mot havneområdene. Per i dag er ikke området del av de mest sentrale delene av Stavanger, men på sikt vil området inngå som en mer integrert del av sentrumsområdene. Lokaliseringen på Lagårdsveien gir en god eksponering mot innfartsåren fra sør, men ligger utenfor de mest sentrale sentrumsområdene. I et lengre perspektiv vil denne i likhet med Bekhuskaien, inngå som mer integrert del av de sentrale sentrumsområdene. I et byutviklingsperspektiv vil lokaliseringene ha størst betydning på Nytorget, Bekhuskaien og Stavanger stasjon. For Lagårdsveien vil det også ha en viss effekt, med hensyn på å styrke den generelle byomformingen som skjer på strekningen fra Lagårdsveien mot Paradis. Når det gjelder kapasitet og arronderingsmuligheter på tomten anses alle fire lokaliseringer til å ha tilstrekkelig plass til en ny rettsbygning, innenfor en maksimal ramme på m2. I arealanslaget er det tatt høyde for at det legges til 1000m2 BRA for å sikre en andel publikumsrettede virksomheter langs gateplanet. Bekhuskaien, Nytorget og Stavanger stasjon vurderes alle å ha tilstrekkelig kapasitet og arronderingsmuligheter for å skape plassdannelser og gode offentlige rom. For Bekhuskaien vil koblingen mot øvrige plassrom og promenader langs kaien gi et positivt bidrag til å oppnå en god og sammenhengende byutvikling i området. For lokalisering på Lagårdsveien vurderes mulighetene for attraktive utvendige plassrom som svakest av alternativene. For Nytorget vil det være viktig å få til en god sammenheng mellom en rettsbygning og plassrommet på Nytorget. Ved prosjektering av en rettsbygning her må det kreves at det tas særlige hensyn til hvordan det nye bygget samspiller med og beriker folkelivet langs Nytorget. I forslag til KDP sentrum er det foreslått tillatt inntil 5 etasjer mot Brødregata (i sør) og inntil 3 etasjer mot Nytorget. Videre at bygningsvolumene skal brytes opp slik at solforholdene på Nytorget reduseres minst mulig. 24

25 Prinsippskisse i illustrasjon under viser hvordan rettsbygning ved Nytorget prinsipielt kan løses for å sikre at den gir bidrag til aktivisering av Nytorget. Prinsippskisse som illustrerer en mulig utforming av rettsbygning på Nytorget som ivaretar to viktige hensyn: 1) At rettsbygningen må programmeres med et innhold mot Nytorget som bidrar til å aktivisere dette viktige byrommet. 2) At utbyggingen kan organiseres for utbygging i flere trinn, dersom DA velger to trinns løsning som utbyggingsform. Skissen illustrerer kun prinsipper. Det forutsettes at arkitektkonkurranse skal bidra til avklaring av konkret løsning. Videre er det i forslag til KDP-sentrum bestemmelser om rekkefølge mellom utbygging i område C11, gamle Politistasjonen, og utvikling av Nytorget som uterom. Det er krav om at ny plan for opparbeiding av Nytorget er godkjent før utbygging av området. Videre er det forslag til rekkefølgekrav om at Nytorget, G27 i sentrumsplanen, skal være opparbeidet eller sikret opparbeidet før utbygging i C11. Et slikt rekkefølgekrav vil gi grunnlag for å stille krav til bidrag fra utbygging på C11 til gjennomføring av ny plan for selve Nytorget. Utdrag fra forslag til KDP sentrum, plankart med områdebetegnelser. For gjennomførbarheten vurderes alternativene på Lagårdsveien og på Nytorget å ha lavest risiko. Det er liten grad av usikkerhet knyttet til erverv av eiendommene, og det er få risikomomenter knyttet til utbygging av disse. Eiendommen på Lagårdsveien eies av Stavanger kommune. På Nytorget er kommunen og Entra eiendom eiere. For Stavanger 25