Omlokalisering av Byteknikk - Drift og produksjon

Transkript

1 Byteknikk Saksframlegg / referatsak Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /6594 Saksnummer Utvalg Møtedato 14/23 Formannskapet /8 Bystyret Omlokalisering av Byteknikk - Drift og produksjon Forslag til innstilling Saken tas til orientering. Sammendrag Teknisk avdeling v/byteknikk har gjennom Bystyret fått i oppdrag å utrede muligheter for en evt. omlokalisering av Byteknikk Drift/Produksjon (tidligere Bodø Bydrift), som per i dag er lokalisert ved Postadressene Speiderveien 3 og 8. Oppdraget har bakgrunn i en mulig frigjøring av dagens arealer for salg og en forbedret økonomisk og effektiv håndtering av driftsenhetene som har arbeidsområdene vei, vann, avløp, park og idrett. Saken tar utgangspunkt i dagens nå-situasjon. Det tas ikke stilling til mulige framtidige utviklinger i virksomhetens struktur og organisering. Saksopplysninger Bakgrunn Bodø Bydrift og Kommunalteknisk kontor er i 2013 blitt omorganisert. Enhetene er blitt sammenslått til «Byteknikk». Driftsenhetene er en egen seksjon med navn «drift og produksjon». Mandatet til denne seksjonen er drift og vedlikehold innenfor kommunal avløp, vann, vei, park og idrett. Byteknikk - drift og produksjon disponerer per i dag ca. 10 kommunalt eide bygg med totalt ca. 12 ulike funksjoner ved Speiderveien 3. Her befinner seg det nåværende sentrale lager- og riggområdet med bl.a. kontorer, møte- og oppholdsrom, garderober, lager, verksteder, kantine og oppstillingsareal for innsatskjøretøy. Samlet bygningsareal er på ca m². Arealforbruket i dette område er på ca m². Ved evt. omlokalisering er nevnte funksjoner samt arealet utgangspunkt for en ny base. Byteknikk disponerer i tillegg et flertall ulike kommunale lager-, rigg- og parkeringsområder på forskjellige steder, som f.eks. dagens gartneri (8000 m² areal). Disse inngår ikke i utredningen, siden de stort sett oppfyller steds- og behovstilpassete funksjoner. I tilknytning til lokalene i Speiderveien 3 leies det ca. 900 m² kontor-, oppmøte- og lagerarealer i Speiderveien 8 og et oppvarmet lager for veikjøretøy i Gml. Riksvei. Totalt er ca. 100 personer fast ansatt i virksomheten. I tillegg engasjeres ca. 30 personer hvert år som sesonghjelp. Ca. 25 % av personalet har fast arbeidsområde innenfor virksomhetens arealer Side823

2 (administrasjon/lager/verksted/driftsbygg). Ca. 75 % av de ansatte er mannskaper som stort sett jobber ute med forskjellige drifts-, produksjons og anleggsoppgaver. Hovedtyngden til virksomhetens arbeid ligger i sentrum og sentrumsnære områder. Dette gjelder både sommer- og vinterdrift, med bl.a. brøyting, strøing, feiing, parker, sommerblomster, vinterbelysning, osv. Allerede i 2008 ble en utredning vedrørende lokalisering av «Bodø Bydrift» utarbeidet. Utredningen sammenligner 2 alternativer for å fornye virksomheten; 1. videreføring på eksisterende tomt. 2. flytting av hele virksomheten til ny tomt. Utgangspunkt for utredningen i 2008 var bl.a. den nye reguleringsplanen for Gamle riksvei og forventet rivning av lager-/verkstedbygg til fordel for boligbygging. Også tap av parkeringsplasser for ansatte og besøkende var i fokus. Inntil videre ble det valgt å videreføre virksomheten uten å flytte. En midlertidig brakkerigg som var arbeidssted til administrasjonen ble i 2013 fjernet, og kontorplassene leies nå som nevnt i Speiderveien 8. Per i dag ønskes utredningen med fokus på å optimalisere virksomheten (også driftsøkonomisk), ønske om arealeffektivisering (arealbesparelse) og eventuell økonomisk gevinst gjennom salg av dagens areal. Andre opplysninger Det er valgt å ta stilling til kravene til lokalitetene, mulige ulike arealer som evt. kunne komme i betraktning for flytting av virksomheten, samt konklusjon av vurderingsprosessen. Driftsøkonomisk optimalisering av virksomheten gjennom flytting til ny tomt tas ikke nærmere hensyn til i det foreliggende dokumentet. Dette pga. av høy usikkerhetsnivå. Krav til lokalitet Arealkrav Ved flytting av hele virksomheten til ny tomt og realisering av nye, behovstilpassede bygninger forutsettes, at en arealbesparelse i forhold til dagens situasjon kan oppnås. Med utgangspunkt i dagens arealbruk, tenkbare reduksjoner og noen usikkerheter som bl.a. plassering av gartneriet, ligger det antatte arealbehovet mellom 11 og 16 dekar. Størrelse kan på dette stadiet ikke konkretiseres, men realisering av nye, behovstilpassede bygninger kan oppnå en arealbesparelse i forhold til dagens situasjon. Generelt må det henvises til at Byteknikk Drift og produksjon må ha riggområde og lagerområde en delt løsning utelukkes ikke. Geografi og adkomst Løsningsforslag skal vurderes i sentrumsnært område. Dette med hensyn til tilfredsstillende løsninger for fysisk (service-)adkomst og tilgjengelighet. Dessuten vil ledelsen til Byteknikk samt de administrative enhetene (plan og utbygging, forvaltning) være plassert på Bodøs nye Rådhus, noe som forutsetter håndterbare avstander til driftsenhetene. Plasseringen må også velges med hensyn til naboforholdene. Dette pga. mye aktivitet med delvis høy støynivå, til og med om natta i perioder (brøyting og andre vaktfunksjoner). Adkomst vurderes i forhold til kortest mulig tilknytning til samle-/hovedvegnett, maksimal trafikksikkerhet, best mulig avvikling og minst mulig konflikter med følsom bruk (boliger, etc.) samt reguleringsbestemmelser. Virksomheten bruker tunge og saktegående maskiner; Side824

3 virksomhetens effektivitet må derfor sees i direkte sammenheng med sentrumsnærhet, særlig ved avvikling av vinterforholdene i byen; (ca. 5,5 måneder med brøyteberedskap, 10 av 32 (35) brøytesoner i sentrum, disse brøytes av Byteknikk). Tekniske forhold Anlegget må være stort nok til en attraktiv løsning som tilfredsstiller kravene av en by som vokser. Det må tenkes langsiktig, både med hensyn til adkomst, lager- og kontorområder. God funksjonalitet av anlegget bør gi mulighet til en maksimal utnyttelse av virksomheten. Anlegget skal være en trygg arbeidsplass til kommunens ansatte. Parkeringsløsninger vurderes underjordisk. Det er behov for oppvarmede lager- og garasjebygg. Annet Forsvarlige og realistiske løsninger bør helst ligge på kommunal eiendom som er regulert til offentlige formål. De bør velges også med hensyn på estetikk i bybildet, en forsvarlig innsats av den kommunale økonomien både vedr. gjennomføring av prosjektet (tilrettelegging, adkomst, osv.) og i drift. Vurderinger Forskjellige alternativer er i samråd med Eiendomskontoret, Byplan og Byteknikk blitt vurdert i interne samråder. Eliminasjonsmetoden var tilstrebet for evt. anbefaling av egnete løsninger. Vurderingsprosessen er vedlagt i kortfattet tabellform. Vurderingen er utført i 2013 og er ikke oppdatert mht. evt. endringer av status per i dag (nov. 2014). Konklusjon Med utgangspunkt i en tilstrebet anbefaling av realistiske alternativer, konkluderer Byteknikk med, at ingen av de per 2013 teoretisk mulige kommunalt eide alternativene i sentrumsnært område oppfyller kravene som er satt til grunn. Det ble konkludert med at det bør sees nærmere på et eller flere alternativer der eiendom må erverves, men som gir mulighet til å realisere en forsvarlig løsning uten at det inngås kompromisser som for eksempel delt virksomhet/lager eller kompliserte adkomstløsninger. Byteknikk vurderer i denne sammenheng å utrede muligheter til å flytte virksomheten til deler av Gnr 38 Bnr 3, nærmere bestemt til tomta rett ved siden av dagens gartneri og BE Varme sitt fjernvarmeanlegg (mot Kirkeveien), se vedlagt planutsnitt og utsnitt herunder. Tomta er regulert til «offentlig eller privat tjenestebygg». og eies av Nordland Fylkeskommune. Adkomst til tomta er via RV 80, Junkerveien og Thalleveien. Tomta som evt. står til disposisjon for utvikling er på total 45 dekar (inkl. dagens gartneri). Økonomisk vil en reetablering av virksomheten på ny tomt ikke medføre noe gevinst. Det vises i denne sammenhengen til vedlagt rapport fra Salgsverdien av dagens arealer må anslåes som høyst usikkert. Det regnes med høye reetableringskostnader. Rapporten regner med totalkostnader i en størrelse av ca. kr ,- for å flytte virksomheten til ny tomt på en antatt størrelse på ca m². Ved ønske om en mer konkret utredning vedr. flytting av virksomheten må en mulighetsstudie settes i gang i god tid. Det kan generelt sies at det er viktig å involvere økonomikontoret på et tidlig stadium. Andre fremtidige lokaliseringer kan være på militær-flyplassen hvis området blir frigjort til andre formål. Dette forutsetter at kommunen har fortrinnsrett til frigitte arealer på flystasjonen. Denne løsningen er svært usikkert per i dag og ligger i utgangspunkt for langt i framtiden. Side825

4 En gjennomtenkt løsning for et inngjerdet/sikret lagerområde mangler allerede per i dag. Hovedlagerområdene ved Gamle Riksveg (steinbrudd v/kirkhaugen, ca m² disponibelt) og Kvalvikodden (ca m² disponibelt) disponeres gratis per i dag, siden de er på kommunal grunn. Områdene er ikke sikret gjennom avtaler. Kvalvikodden er i tillegg blitt regulert til næringsformål og lagt ut til salgs. Gartneritomta (ca m²) leies av Nordland fylkeskommune. Avtalen fornyer seg fortløpende. Det vurderes snarest en ekstern lokalisering av masselager (jord, overskuddsmasser, mellomlager, gjenvinning av asfalt) som egen sak. Saksbehandler: Marcus Zweiniger Rolf Kåre Jensen Rådmann Knut A. Hernes Kommunaldirektør Trykte vedlegg: Vedlegg 1 Rapport, utredning vedr. lokalisering av Bodø Bydrift, [Prosjektpartner, 2008] 2 Tabell, vurdering av alternativer [Teknisk avdeling, 2013] 3 Kartvedlegg vedr. omlokalisering av Byteknikk - Drift og produksjon [Byteknikk, 2014] Side826

5 Side827

6 Side828

7 Side829

8 Side830

9 Side831

10 Side832

11 Side833

12 Side834

13 Side835

14 Side836

15 Lokalitet Planstatus Realisering Vurdering Deler av Rønvikjordet Arealet er avsatt til offentlig bebyggelse i kommuneplanen (O2). Arealet er eid av NFK som selv ønsker å regulere arealet. Kommentar Eiendom: Kostnader knyttet til erverv av areal /bygging medfører at en reetablering ikke er økonomisk lønnsom Dessuten er BK avhengig av at Nordland fylkeskommune er villig til å selge areal. Delvis opparbeidet til parkering/ lagerareal og gartnerivirksomhet. Usikkert. Jernbaneveien Arealet er i kommunedelplan for Indre Havn avsatt til Terminalområde. I strid med planformålet. Disponibelt areal er ca 8 da. Etter vår vurdering bør dette arealet forbeholdes terminal/transport formål. Teoretisk grei løsning når det gjelder nærhet til sentrum samt adkomst; men for lite (kan evt. utrededes som delt løsning med separert lagerområde). Kvalvikodden Arealet er i reguleringsplan for Kvalvikodden avsatt til næringsareal. I forbindelse med behandlingen av budsjettet for 2013 ble det vedtatt at Kvalvikodden skal selges. Dette betyr at arealet ikke kan settes av til annet formål. Kommunen eier arealet. Krever adkomst v/bro I samsvar med plan. Kostbar adkomstløsning. Albertmyra øst Arealet er avsatt til offentlig tjenesteyting i kommuneplanen Kommentar Eiendom: Kostnader knyttet til erverv av areal /bygging medfører at en reetablering ikke er økonomisk lønnsom. I tillegg er området tiltenkt til annen aktivitet. Arealet er eid av NFK Krever detaljreguleringsplan før utbygging. Mulig konflikt med planer for samlokalisering av politi og ambulanse. Grei i forhold til lokalisering. Næringsareal på Mørkved Regulert til kombinert formål; «Næring og tjenesteyting» i områdereguleringsplan for Mørkved Sør. Krav om detaljplan før utbygging. Deler av arealet er omfattet av hensynssone (tunellutslag). Kommentar Eiendom: Kostnader knyttet til erverv av areal/bygging medfører at en reetablering ikke er økonomisk lønnsom. Arealet er regulert til næring Mesteparten av arealet er i privat eie. Adkomst er opparbeidet på nordsiden av RV 80. I samsvar med plan. Arealet kan raskt realiseres. Konflikt med hensynssone men dette veiprosjektet ligger svært langt fram i tid. Uheldig med lang avstand til sentrum. Avstand til sentrum utelukker denne muligheten. Treningsfeltet Arealet er avsatt til annet byggeområde i KDP for sentrum. Den vestlige delen er i ferd med å bli bygd ut til (omsorgsboliger), det er fortsatt areal igjen øst mot Riksveg 80. Kommunen er i ferd med å starte arbeidet med å bygge boliger til rusmisbrukere på dette arealet. Arealet er satt av til offentlig formål og det ligger Arealet er eid av Bodø kommune. Noe begrenset arealstørrelse. Krever detaljreguleringsplan før utbygging. Utbygging har oppstartet. Side837

16 Lokalitet Planstatus Realisering Vurdering politiske føringer om at resten av arealet skal benyttes til tilsvarende prosjekter. Gråholten En mindre del av arealet er avsatt til næringsareal i KDP for sentrum, mens resten er avsatt til friområde. Dekker ikke behovet. Delvis i strid med planformålet. Bodøsjøen Arealet er i KDP for Bodøsjøen avsatt til offentlig formål (kommunaltekniske anlegg). Dekker bare delvis arealbehovet (6 dekar). I samsvar med gjeldende plan. Breivika Deler av arealet er avsatt til næringsformål. Kommentar Eiendom: Kostnader knyttet til erverv av areal/bygging medfører at en reetablering ikke er økonomisk lønnsom. Må omreguleres. Dekker arealbehovet (10 dekar). Privat eie. Delvis i samsvar med gjeldende plan men mulig arealkonflikter knyttet til behov for småbåthavn m.m. Nordland fylkeskommune sitt areal ved Valen Arealet er avsatt til offentlig formål i gjeldende reguleringsplan. Kommentar Eiendom: Kostnader knyttet til erverv av areal /bygging medfører at en reetablering ikke er økonomisk lønnsom. Dekker alt av areal behov. NFK er interessert i å utvikle arealet til boligformål, ref, innspill til KPA. Krever detaljregulering. Side838

17 Vedlegg ang. omlokalisering "Drift" 1: Side839 Norkart AS 1) Det tas forbehold om feil i kartgrunnlaget 2) Ved utskrift fra PDF-fil kan målestokken bli unøyaktig 3) Kommuneplanen er laget for små målestokker og kan være unøyaktig hvis man zoomer mye inn i planen.

18 Side840

19 Side841