Saksbehandler: Linda Bemtsen Deres ref.: Vår dato: Tlf.: Vår ref.: 2015/3164 Arki\'k,0_d<:-423.l

Transkript

1 u Fylkesmannen Samfunnsavdelingen i Vest-Agder Saksbehandler: Linda Bemtsen Deres ref.: Vår dato: Tlf.: Vår ref.: 2015/3164 Arki\'k,0_d<:-423.l Søgne kommune Postboks Søgne Søgne kommune. Fylkesmannens behandling av klage over godkjenning av søknad om dispensasjon for fradeling av boligtomt fra gnr. 28 bnr. 18, Eikeveien 27 A Vi viser til kommunens oversendelse mottatt her Fylkesmannen omgjør kommunens vedtak slik at dispensasjonssøknaden avslås. Sakens bakgrunn og Fylkesmannens myndighet Saken gjelder søknad datert og fra Pollen Bygg og Eiendom på vegne av Astrid Oddbjørg Førland, om dispensasjon fra reguleringsplan for fradeling av boligtomt på gnr. 28 bnr. 18. Omsøkte areal er på ca 700m2. Kommunen godkjente søknaden om dispensasjon den Vedtaket ble påklaget av advokat Kjell Bentestuen, på vegne av nabo Ole Ingvald Førland, i brev av Fylkesmannen viser til klagen. Merknader til klagen foreligger ved brev av , fra advokat Richard Lippens, på vegne av Astrid Oddbjørg Førland. Kommunen tok ikke klagen til følge i møte den ] 5. Saken ble deretter oversendt Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Klager kom med tilleggsmerknader til klagen i brev av Fylkesmannen forutsetter at partene er kjent med sakens dokumenter og gir derfor ikke ytterligere saksreferat. Vi viser til kommunens innstilling og sakens øvrige dokumenter. Klagesaken behandles etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet/miljøvemdepartementet. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken, og herunder ta hensyn til nye omstendigheter, jf. forvaltningsloven (fvl.) 34 andre ledd. Fylkesmannen kan selv treffe nytt vedtak i saken eller oppheve det og sende saken tilbake til kommunen til helt eller delvis ny behandling, jf. fvl. 34 fjerde ledd. Fylkesmannens vurdering Klagefrist og klagerett Det påklagede vedtak ble fattet Etter søknad av ga kommunen utsatt klagefrist til Klagen ble mottatt Besøksadr. Tordenskjoldsgatc 65 E-post fmvapostmottakálfylkcsmanncnho Postadr. Postboks 513 Lundsiden, 4605 Kristiansand Nettside Telefon Orgnr. NO

2 Side 2 av 6 4 Klager har klagerett og klagen er rettidig fremsatt, jf. fvl. 28 og 29. Sakens opplysning Saken anses tilstrekkelig opplyst etter fvl. 17, og Fylkesmannen finner derfor å kunne avgjøre den på grunnlag av de opplysningene som foreligger. Fylkesmannen finner det ikke nødvendig å foreta befaring, da de faktiske forhold er forsvarlig belyst med kart, flyfoto og bilder. Søknadsplikt Opprettelse av ny grunneiendom er søknadspliktig etter pbl første ledd m). Plan- og bvgningsmvndighetenes kontrollfunksion Plan- og bygningsmyndighetene skal kontrollere at søknadspliktige tiltak ikke strider mot bestemmelser i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Hvis tiltaket ikke er i strid med slike bestemmelser, har tiltakshaver krav på å få tillatelse til omsøkt tiltak, jf. pbl første ledd første punktum. Plansituasionen og vurdering av om tiltaket er i strid med gjeldende arealplan Det følger av pbl at opprettelse av ny grunneiendom ikke må gjøres på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot loven, forskrift eller plan. Gnr. 28 bnr. 18 omfattes av reguleringsplan for «Sentrale områder på Eik>>, vedtatt av Søgne kommunestyre , hvor eiendommen er regulert til landbruksområde. Det følger av de tilhørende reguleringsbestemmelsene 2 at det ikke skal gis tillatelse til ytterligere fradeling til nye boliger i området eller gis tillatelse til ytterligere fortetting ut over de nye boliger som er vist på planen. Det følger videre av tilhørende reguleringsbestemmelse 4 at det i landbruksområde ikke tillates oppført andre bygninger enn de som har tilknytning til landbruksdrift. Omsøkte opprettelse av ny grunneiendom skal kun tj ene boligformål, og er følgelig i strid med reguleringsformålet - landbruksområde. En godkjenning krever således dispensasjon fra regulert formål og reguleringsbestemmelsenes 2 og 4. Søknaden kan dermed kun godkjennes dersom det er grunnlag for dispensasj on. Prøving av kommunens vedtak av om å innvilge søknad om dispensasjon: Pbl gir hjemmel til å gi varig eller midlertidig dispensasjon når følgende vilkår i andre ledd første og andre punktum er oppfylt: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovensformålsbestemmelse I-1], blir vesentlig tilsidesatt. [tillegg måfordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. () I forhold til lovens vurderingstema fremgår følgende av Ot.prp. nr. 32 ( ) side 242: Vilkåret særlige grunner i gjeldende 7 er erstattet med en mer detaljert angivelse som klargjør og strammer inn dispensasjonsadgangen. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseresfra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må detforetas en interesseavveining, derjordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Dagens 7 blir praktisert slík at det er tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt, men etter den nye bestemmelsen må detforeligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Ordvalget innebærer

3 Side 3 av 6 at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjonjrafiirtsatt gjør seg gjeldende med styrke. Fra forarbeidene siteres også følgende som særskilt gjelder ved dispensasjon fra planer: A vvikjra arealplaner reiser.særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkreteforhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fira hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke s/«yer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Klager har anført at arealet som søkes fradelt er i kommuneplanen angitt med formålet LNF og i gjeldende reguleringsplan for området Eik er formålet for arealet landbruksområde. Det vises videre til at Fylkesmannen i Vest-Agder v/miljøvernavdelingen frarådet dispensasjon i denne saken og at rådmannens forslag til plan- og miljøutvalget i saksfremlegget var at dispensasjonen skulle avslås. Det vises i tillegg til at vedtaket ble innvilget med knappest mulig flertall. Det anføres at ved dispensasjon fra arealplaner, så skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Plan- og miljøutvalgets vedtak tilsidesetter hensynene bak gjeldende reguleringsplan og kommuneplan. Klager viser til at dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan og arealformålet landbruksområde ikke er i samsvar med pbl. 1, hvor det legges bl.a vekt på forutsigbarhet og langsiktige løsninger. Reguleringsplanen er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ. Dispensasjonsadgangen kan ikke brukes slik at de intensjoner kommunen har lagt i planen blir tilsidesatt. Det anføres at en reguleringsplan må endres gjennom ny reguleringsplan og ikke uthules med dispensasjoner. Det aktuelle området ligger i et pressområde for boligbygging. Videre vises til at reguleringsplanen ikke er gammel og at et vedtak om dispensasjon i dette området vil gi presedensvirkninger for lignende eiendommer som ligger sentralt og i pressområder i kommunen. I tillegg vises det til negative følger for klagers eiendom i form av at omsøkt bolig vil sperre for utsynet mot det åpne kulturlandskapet. Klager opplyser også om at det er feil når kommunen anfører at det er vann og kloakk til søkers eiendom. Søker må evt lage nytt anlegg eller inngå avtale med klager om bruk av hans anlegg. Fylkesmannen går nå over til å vurdere om hensynene bak reguleringsplanen eller hensynene i lovens fonnålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt hvis dispensasjon gis, jfpbl andre ledd første punktum. Det følger av pbl fjerde ledd første punktum at ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Nasjonale landbrukspolitiske mål har følgelig betydelig vekt i dispensasjonsvurderingen. Slike er ikke nevnt i kommunens dispensasjonsvurdering, og vi legger da til grunn at de heller ikke har hatt betydning i vurderingen. Vi viser til landbruksministerens og miljøvemministerens brev av og I sistnevnte brev ble det fastsatt et nasjonalt mål om å halvere omdisponeringen av de mest verdifullejordressursene innen I brevet fremheves at jordvern handler om å sikre grunnlag for matproduksjon i et langsiktig perspektiv, og at spredt utbygging gir en uheldig fragmentering av landskapet og produksjonsområdene. Det fremheves videre at nevnte nasjonale mål medfører at det er nødvendig at kommunene trekker jordvemhensynet inn i kommuneplanarbeidet, og at de

4 Side 4 a_v 6 løsningene en kommer fram til i kommuneplanen får en forpliktende oppfølging i reguleringsplaner og enkeltsaker. Omdisponering ved arealplaner og dispensasjoner må begrenses. Nevnte nasjonale mål ble ikke nådd, og i brev av ble kommunenes hovedansvar for å ta vare på jordressursene ved sin forvaltning etter plan- og bygningsloven og jordloven fremhevet. I brevet påpekes at planlegging etter plan- og bygningsloven er det viktigste virkemiddelet for forvaltning av arealer, og at hensynet til bevaring av jordressursene skal komme inn på et tidligst mulig stadium i planleggingen. Det er ifølge brevet fortsatt et nasjonalt mål å halvere omdisponeringen av de mest verdifulle jordressursene, og det fremheves der at omdisponering gjennom arealplaner, spredt utbygging og dispensasjoner må begrenses. Reguleringsplanen for «Sentrale områder på Eik» er en relativt ny plan, vedtatt Reguleringsplanen har etter en omfattende planprosess avklart hvor det bl.a skal være boligformål og hvor det skal være landbruksområde og den skal fungere som et styringsverktøy i området. Omsøkte tomt ligger på regulert landbruksområde med bestemmelse om at det bl.a ikke skal tillates oppført andre bygninger enn de som har tilknytning til landbruksdrift. I tillegg er det bestemt at det ikke skal tillates ytterligere fradeling til nye boliger i området eller gis tillatelse til ytterligere fortetting ut over de nye boligene som er vist i planen. Søknad om fradeling av enda en ny boligtomt, vil med henvisning til ovennevnte, etter Fylkesmannens vurdering dermed vesentlig tilsidesette hensynene bak reguleringsformålet og hensynene i lovens forrnålsbestemmelse. Gårdskartet viser at omsøkt areal er ca 700 m2 hovedsakelig bebygd areal. Vi anser omsøkt areal isolert sett ikke som et viktig landbruksareal. Det fremgår imidlertid av gårdskartet at det ligger fulldyrka jord og innmarksbeite i umiddelbar nærhet av omsøkt areal. Fylkesmannen finner ikke å legge stor vekt på at området i dag ikke er dyrket og stort sett består av plen, da det vil være relativt enkelt å opparbeide området igjen. Omsøkt fradeling vil medføre at det etableres en fritt omsettelig boligtomt i randsonen av et sentrumsnært mindre landbruksområde. Arealbruken må vurderes på lang sikt, mens eierforholdene til eiendommen som opprettes er skriftende. At tiltakshaver ønsker å bo i eget hjem lengst mulig og at man har ønsket å bygge en tilgjengelig boenhet er forståelig, men dette er ikke et moment som har vekt i favør av at landsbrukshensyn ikke blir vesentlig tilsidesatt hvis dispensasjon gis. Hensynet til en rasjonell utnyttelse av landbruksområdet tilsier klart at ytterligere fragmentering av landbruksarealet ved å fradele omsøkt tomt til privat boligformål bør unngås. Dette fordi boliger uten tilknytning til landbruksvirksomhet erfaringsmessig kan føre til at boliginteresser på kort eller lang sikt får gjennomslag på bekostning av landbruksinteresser. At omsøkt tomt ligger nær fulldyrka jord og innmarksbeite gjør det sannsynlig at det kan bli konflikt mellom landbruks- og boliginteresser på kort eller lang sikt. Vi er dermed ikke enig med kommunen i at fradelingen ikke vil medføre drifts- eller miljøulemper for landbruket i området. Konfliktområder er f.eks. støyende virksomhet, gjødsling, og i hvilken grad beiteområder skal gjerdes inn. De forhold som er nevnt foran taler etter vårt syn med betydelig vekt i retning av at landbrukshensyn blir vesentlig tilsidesatt hvis dispensasjon gis. Kommunen viser til at det omsøkte arealet grenser til eksisterende boligområde med opparbeidet vei, og offentlig vann og kloakk. Fylkesmannen kan ikke se at kort avstand til vei, vann og kloakk er et tungtveiende moment ved vurderingen av om landbrukshensyn blir vesentlig tilsidesatt.

5 Side 5 av 6 Sivilombudsmannen har den i sak 2006/ 167 uttalt om følgene en tillatelse kan få for lignende saker i fremtiden at et hensyn som ofte trekkes inn som argument mot å dispensere er defølgene en tillatelse kan få for lignende saker í fremtiden. Ombudsmannen har i tidligere uttalelser akseptert at slike konsekvenshensyn tillegges vekt, forutsatt at de bygger på en konkret avveining Vi legger til grunn at uttalelsen er dekkende også ved dispensasjonsvurderinger etter pbl Videre vil vi vise til at det følger av formålsbestemmelsen i pbl. 1-1 fjerde ledd at planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Søkers begrunnelse for dispensasj onssøknaden skiller seg ikke ut slik at saken vanskelig kan sammenlignes med andre saker. En dispensasjon i denne saken vil derfor skape en forventning om at det gis dispensasjon til andre eiendommer i planområdet, der tilsvarende forhold påberopes av eieme. Når situasjonen er slik vil en dispensasjon bidra til en uheldig praksis der landbruksområder stykkes opp med spredt boligbygging gjennom dispensasjoner. Dette svekker planen som Styringsdokument. Administrasjonen har også opplyst om at flere tilsvarende saker om fradeling i landbruksområdet er avslått de senere årene. Aktuelle område på Eik ligger svært sentralt og mange vil ønske å bygge der. I slike områder bør derfor bare utbygging skje etter plan og ikke ved enkeltdispensasj oner. Vi mener på denne bakgrunn at konkrete konsekvenshensyn, herunder hensynet til å sikre forutsigbarhet og medvirkning, med tyngde taler for at landbmkshensyn og hensyn i lovens forniålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt hvis dispensasjon gis i denne saken. Det følger også av pbl fjerde ledd at kommunen ikke bør dispensere fra planer når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. I foreliggende sak foreligger det slik negativ uttalelse fra Fylkesmannen i Vest-Agder v/miljøvernavdeling av Uttalelsen er saklig og konkret begrunnet og har dermed betydelig vekt i favør av at vilkårene i pbl andre ledd første punktum ikke er oppfylt. Fylkesmannen finner under henvisning til vurderingen over at dispensasjoner som omsøkt vil føre til at hensynene bak reguleringsplanen og hensynene i lovens forrnålsbestemmelse vil bli vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon, jf. pbl andre ledd første punktum. Vilkårene for å gi dispensasjon er da ikke oppfylt, og dispensasjon kan ikke gis. Søgne kommunes vedtak av må følgelig anses som ugyldig på grunn av innholdsmangel. Vedtaket omgjøres slik at dispensasjonssøknaden avslås. Det vil si at advokat Bentestuen har fått medhold i sin klage. Fylkesmannens vedtak Søgne kommunes vedtak av omgjøres under henvisning til begrunnelsen over. Søknaden om dispensasjon avslås. Klagen fra advokat Bentestuen tas til følge. Om klageadgang Fylkesmannens vedtak i klagesaken er endelig og kan ikke påklages til overordnet forvaltningsorgan, jf. fvl. 28. Med Visse unntak har partene rett til å se sakens dokumenter, jf. fvl. 18 og 19. Partene har fått informasjon om vedtaket ved kopi av dette brevet. Fylkesmannen gjør oppmerksom på at fvl. 36 gir rett til dekning av vesentlige sakskostnader som har vært nødvendig for å få endret vedtaket til gunst for en part. Et

6 Side 6 avó, eventuelt krav om dekning av vesentlige sakskostnader må fremsettes innen tre uker etter mottakelsen av dette brev. Med hilsen Elin Saltrøe (e.f.) spesialrådgiver Linda Berntsen seniorrådgiver Dokumentet er godkjent elektronisk og har defffor ingen Lønderskrift. Kopi til: Advokatfirmaet Kj ær DA Postboks v/adv. Kjell Bentestuen Advokat Richard Lippens Postboks Ole Ingvald Førland Breimyrkollen Astrid Oddbjørg Førland Eikeveien 27 A 4640 Pollen Bygg og Eiendom Arrestbakken I 4836 KRISTIANSAND SØGNE KRISTIANSAND SØGNE ARENDAL S S