Fylkesmannen i Vest-Agder Samfunnsavdelingen

Transkript

1 /,., Fylkesmannen i Vest-Agder Samfunnsavdelingen Saksbehandler: Thea Jåtog Tlf.: Deres ref.: 08/718 Vår ref.: 2010/331 Vår dato: Arkivkode: Rennesøy kommune Postboks Rennesøy Rennesøy kommune. Fylkesmannens behandling av klage over godkjenning av søknad om dispensasjon fra kommuneplanen for oppføring av bolig på gnr. 28 bnr. 2 Vi viser tiloversendelse fra Fornyings-, administrasjons- og kirkedepartementet mottatt her Kommunestyrets dispensasjon fra kommuneplanen for oppføring av bolig på gnr. 28 bnr. 2 er påklaget. Fylkesmannen omgjør kommunestyrets vedtak. Sakens bakgrunn Saken har vært til behandling hos Fylkesmannen tidligere, og for nærmere beskrivelse av sakens historikk vises det til Fylkesmannens vedtak av Oog sakens dokumenter som partene forutsettes å være kjent med. Ladstein Bygg AS fremmet på vegne av Leif Dahle søknad i ett trinn om oppføring av enebolig på gnr. 28 bnr. 2. Dahle fremmet ved e-post sine argwnenter for dispensasjon fra kommuneplan ens arealformållandbruk-, natur- og friluftsområde (LNF). Plan- og utviklingssjefen vedtok etter delegert myndighet å avslå søknad om dispensasjon. Klage fra Dahle ble ikke tatt til følge av hovedutvalget. Saken ble deretter brakt inn for kommunestyret som i møte traff foreløpig vedtak om å ta klagen til følge. Saken ble sendt på høring, og Fylkesmannen i Rogaland frarådet i uttalelse at dispensasjon ble gitt som omsøkt. Kommunestyret traff i møte følgende vedtak: "Det gis dispensasjon som omsøkt. Kommunestyret er åpenfor at gardsbruk som det er drift på kan ha 2 bolighus ved behov. Vertikaldelt boligfremstår i dag som en enebolig medfelles bad etc. Kårboligen er nødvendigfor å oppfylleprivatrettslige krav som foreligger på garden, og sikrer den som driver garden i dag å bo på bruket etter dagens standard. Vurdering om det er nødvendig med en eller to boenheter utfra driftsgrunnlaget er derfor å anse som irrelevant. " Etter klage fra Fylkesmannen i Rogaland traff kommunestyret i møte slikt vedtak: "Det gis dispensasjon som omsøkt. Vertikaldelt boligfremstår i dag som en enebolig med felles bad etc. Kårboligen er nødvendigfor å oppfylleprivatrettslige krav somforeligger på garden, og sikre den som driver garden i dag bolig etter dagens standard. Besøksadr. Postadr. Telefon Tordenskjoldsgate 65 Postboks 513 Lundsiden, 4605 Kristiansand Telefaks E-post postmottak@finva.no Hjenuneside Org.nr. N

2 Side 2 av 5, Det anses som nødvendig med to boenheter for å opprettholde drift på de fleste gardsbruk. Flerefolkfor åfordele gardsarbeidet på er nødvendig, ettersom de fleste er avhengig av arbeid utenom garden,for å oppnå tilfredsstillende inntekt. " Fylkesmannen i Vest-Agder ble oppnevnt som settefylkesmann, og vedtok å oppheve kommunestyrets vedtak av henholdsvis og Det fremgår av Fylkesmannens vedtak at kommunestyret ikke hadde foretatt en tilstrekkelig vurdering av om vilkårene for å innvilge dispensasjon var oppfylt, og vedtakene ble derfor opphevet som ugyldige. Saken ble returnert til kommunen for ny behandling av dispensasjonssøknaden. Slik fornyet behandling ble foretatt av kommunestyret i møte , der det ble gitt dispensasjon for oppføring av omsøkt enebolig. Dispensasjonsvedtaket ble påklaget av Fylkesmannen i Rogaland ved brev datert Kommunestyret tok ikke klagen til følge i møte Saken ble deretter oversendt Fylkesmannen i Rogaland for videre klagebehandling, og Fomyings-, administrasjons- og kirkedepartementet oppnevnte Fylkesmannen i Vest-Agder som settefylkesmann til å avgjøre klagen. Klagesaken behandles etter delegert myndighet fta Kommunal- og regionaldepartementetj Miljøverndepartementet. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken, og herunder ta hensyn til nye omstendigheter, jf. forvaltningsloven (fvi.) 34 andre ledd. Fylkesmannen kan selv treffe nytt vedtak i saken eller oppheve det påklagede vedtaket og sende saken tilbake til kommunen til helt eller delvis ny behandling, jf. fvi. 34 fjerde ledd. Fylkesmannens vurdering Ny plandel av plan- og bygningsloven trådte i kraft I henhold til samvirkeforskriften 13 første ledd annet punktum skal dispensasjonssøknader sendt kommunen før behandles etter plan- og bygningsloven av Denne klagen behandles således i medhold av plan- og bygningsloven av 1985 (pbi.). Saken anses tilstrekkelig opplyst etter fvi. 17, og Fylkesmannen finner derfor å kunne avgjøre den på grunnlag av de opplysningene som foreligger. Det er ikke ansett nødvendig å foreta befaring, da de faktiske forhold er tilstrekkelig belyst med kart, flyfoto og bilder vedlagt saksdokumentene. Under henvisning til pbi. 15 annet ledd legges det til grunn at klager har klagerett, jf. også fvi. 28. Klagen er rettidig fremmet, jf. fvi. 29. Tiltaket er søknadspliktig etter pbi. 93 første ledd a). Videre følger det av pbi. 63 at eiendom ikke må deles på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot loven, forskrift, vedtekt eller plan. Eiendommen er uregulert og omfattes av kommuneplan for Rennesøy, vedtatt av kommunestyret her er den avsatttil LNF-område,jf. pbi.20-4 førsteleddnr. 2. Når det gjelder hvilke tiltak som er tillatt i dette området vises det til Fylkesmannens vedtak av Videre vises det til Fylkesmannens drøftelse i samme vedtak i forhold til at omsøkt bolig må anses som bolig nr. 3 på eiendommen, samt at det ikke anses å være driftsmessig behov for mer enn en boenhet på gården. Det legges følgelig til grunn at tiltaket ikke er i samsvar med LNF-formålet og således er avhengig av dispensasjon for å kunne innvilges.

3 Side 3 av 5 Etter pbi. 7 kan kommunen dispensere fra blant annet plan dersom det foreligger "særlige grunner". Om vilkåret "særlige grunner" heter det i Ot.prp. nr. 56 ( ) side 101: "Uttrykket "særlige grunner" må ses iforhold til offentlige hensyn plan lovgivningen skal ivareta. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er iførste rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Som eksempel kan nevnes tilfeller der vurderingen av arealbruken er endret etter at det ble utarbeidet plan, eller at tidsfaktoren tilsier at en ikke bør avvente en planendring. I helt spesielle tilfeller vil også forhold vedrørende søkers person kunne anses som særlig grunn. I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. I motsatt fall er lovens krav ikke oppfylt og dispensasjon kan ikke gis. De særlige grunner som taler for dispensasjon må naturligvis ligge innenfor rammen av loven. De ulike bestemmelser og planer har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse. Bygningsrådet må heller ikke bruke sin dispensasjonspraksis på en slik måte at den undergraver planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Hensynet bak planvurderingene og de ulike bestemmelsene vil også være av betydning for praktiseringen av dispensasjonsbestemmelsen. " På bakgrunn av Rt side 257 legger Fylkesmannen til grunn at det beror på en avveining etter fritt skjønn om vilkårene for dispensasjon er oppfylt. Videre kreves det at plan- og bygningsmyndighetene på en uttømmende måte løfter frem og vurderer de saklige hensyn som gjør seg gjeldende i den konkrete saken. Når det er gjort, vil det ved spørsmålet om det foreligger særlige grunner måtte være et visst spillerom i forhold til den vekt de ulike momentene skal tillegges i dispensasjonsvurderingen, jf. Sivilombudsmannens uttalelse av i sak 2004/1243. En kommuneplan innebærer at arealbruken er vurdert gjennom en omfattende beslutningsprosess hvor de ulike interessene har hatt anledning til å delta. Det skal derfor ikke være enkelt å fravike slik plan gjennom dispensasjon. Landbruks- og matdepartementet har i brev av til kommunene, fylkeskommunene, fylkeslandbruksstyrene og fylkesmennene understreket viktigheten av at de løsningene en er kommet fram til i kommuneplanen får en forpliktende oppfølging i regulerings- og enkeltsaker. Fylkesmannen fremhever at dispensasjonsvurderingen må ta utgangspunkt i om hensynene bak bestemmelsen det er spørsmål om å dispensere fra blir skadelidende dersom dispensasjon gis. Da dispensasjon her gjelder kommuneplanens arealformål LNF, må vurderingen foretas i forhold til hensynet til landbruk, natur eller friluft. For omsøkt eiendom kan ikke Fylkesmannen se at friluftsinteresser blir særlig berørt av tiltaket, og vurderingen foretas følgelig i forhold til landbruks- og naturhensyn. Klager har for det første anført at naturhensyn blir skadelidende ved kommunestyrets dispensasjon. Det vises til at omsøkt eiendom inngår i område som er "utvalgte kulturlandskap i jordbruket". På grunn av denne statusen anser klager at hele området på Dale er et spesielt område som tilsier at det ikke burde åpnes for byggetiltak utover det som er nødvendig for driften av landbruket. I forhold til klagers opplysning på dette punkt vises det til at regjeringen ved Landbruks- og matdepartementet og Miljøverndepartementet har utpekt 20 områder i Norge som utvalgte kulturlandskap i jordbruket, jf. departementenes brosjyre av I Rogaland er om-

4 Side 4 av 5,, rådene Hodne-Vikevåg, Helland-Bø og Førsvoll utvalg som slike områder. Dette i seg selv taler for at hensynet til natur- og kulturlandskap står sterkt i dette området, og at det ikke bør gis dispensasjon til oppføring av nye tiltak som ikke er i samsvar med LNF-formålet uten at dette gjøres gjennom en planprosess. Fylkesmannen tiltrer følgelig klagers vurdering av at hensynet til natur blir skadelidende dersom dispensasjon gis. Kommunestyret har i det påklagede vedtaket vist til at det ut fra hensynet til aktiv drift av kulturlandskapet er viktig å opprettholde bosettingen. Klager opplyser å være enig i at det er ønskelig med bosetting og aktiv skjøtsel av kulturlandskapet på Dale, men at slik bosetting ikke vil styrkes ved innvilgelse av omsøkt dispensasjon. Det vises til at eksisterende bolig fremstår som en fullverdig tomannsbolig. Fylkesmannen tolker dette som at klager mener det allerede er tilrettelagt for bosetting på eiendommen som medfører mulighet for slik ønsket skjøtsel av kulturlandskapet. Denne vurderingen tiltres. Momentet kommunestyret har vist til kan dermed ikke tillegges særlig vekt. Klager viser også til presedenshenyn og at dispensasjon for oppføring av ny bolig på eiendommen kan legge grunnlag for en fremtidig delings- og dispensasjonssøknad. Fylkesmannen finner det naturlig å vurdere hensynet til presedens i forhold tillandbrukshensyn. Kommunestyret har i dispensasjonsvedtaket vist til at huset er søkt plassert på et område som i dag er frukthage, slik at arronderingsmessig vil ikke hensynet tillandbruksdriften bli skadelidende. Fylkesmannen viser til at omsøkt plassering ikke er på fulldyrket jord, men på areal registrert som innmarksbeite. At ikke tiltaket medfører tap av produktiv jord kan tilsi at landbrukshensynet ikke blir særlig skadelidende ved eventuell dispensasjon. Det anses også positivt at boligen er søkt plassert i tilknytning til eksisterende tunbebyggelse. Vurderingen av landbrukshensyn må imidlertid foretas i en større sammenheng. På sørsiden av omsøkt plassering ned mot sjøen ligger den eneste delen av bruket med fulldyrket jord. Nord for omsøkt plassering, på nabobruket gnr. 28 bnr. l, vil omsøkt bolig grense mot innmaksbeite. Men i kort avstand herfra vestover mot sjøen er også nabobrukets arealer av fulldyrka jord plassert. På bakgrunn av slik sentral plassering i et aktivt og viktig jordbruksområde mener Fylkesmannen at dispensasjon som omsøkt vil kunne åpne for en fragmentering av området som landbruksområde. For hvert hus som oppføres uten driftsmessig behov, vil boliginteresser kunne få større vekt på bekostning av landbruksinteresser. En slik gradvis fragmentering av landbruksarealer vil på sikt kunne vanskeliggjøre hensiktsmessig drift av landbruket i området. Presedensfare tilsier således at landbrukshensyn til en viss grad blir skadelidende dersom dispensasjon gis. Oppsummert finner Fylkesmannen at både hensynet til kulturlandskap og landbruk blir skadelidende dersom dispensasjon gis. En er således ikke enig i de vurderinger kommunestyret har lagt til grunn i det påklagede vedtaket. I slike tilfeller skal det mye til for å kunne innvilge dispensasjon. Spørsmålet blir om det foreligger mothensyn som veier tyngre. Som tidligere nevnt legges det til grunn at eksisterende bolig på eiendommen er en tomannsbolig, da denne ikke er godkjent sammenføyd. På bakgrunn av at tiltakshaver og hans familie disponerer en boenhet aven tomannsbolig, har Fylkesmannen forståelse av at familien har behov for mer plass. En er imidlertid enig med klager i at dette behovet kan løses på en mer hensiktsmessig måte i forhold til landbruket enn ved å oppføre en ny bolig. Klager har pekt på muligheten til å utvide eksisterende bolig mot vest. Dersom en eventuell slik utvidelse kan foretas uten å komme i konflikt med kulturlandskapet, vil dette kunne anses som et brukbart

5 Side 5 av 5 alternativ for tiltakshaverne. Da det finnes alternativer til oppføring av ny bolig, blir hensynet til tiltakshavers behov for mer plass ikke tillagt nevneverdig vekt. Klageinstansen skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyret ved prøving av kommunens frie skjønn, jf. fvl. 34 andre ledd tredje punkt. I forliggende sak har imidlertid kommunestyret innvilget dispensasjon selv om landbruk- og naturhensyn taler mot dispensasjon. Videre følger det av Miljøverndepartementets veileder plan og kart etter plan- og bygningsloven 1985 (planveileder) pkt at dersom statlige eller fylkeskommunale etater går imot at det skal gis dispensasjon, er det en alminnelig antakelse at særlige grunner ikke foreligger og at dispensasjon ikke bør innvilges. Ved sin uttalelse av har Fylkesmannen i Rogaland frarådet at dispensasjon gis. Også det forhold at kommunestyert har gått imot slik uttalelse fra statlig fagmyndighet tilsier at Fylkesmannen ikke kan legge avgjørende vekt på hensynet til det kommunale selvstyret. Oppsummert vil natur- og landbrukshensyn bli skadelidende dersom kommunestyrets dispensasjon opprettholdes, og det foreligger ikke mothensyn som er mer tungtveiende. Vilkåret om "særlige grunner" for å innvilge dispensasjon er ikke oppfylt, jf. pbl. 7. Det følger av fvl. 34 fjerde ledd at klageinstansen selv kan treffe nytt vedtak i saken. Under henvisning til vurderingen over omgjør Fylkesmannen kommunestyrets vedtak slik at søknad om dispensasjon avslås. Fylkesmannens vedtak Kommunestyrets vedtak av omgjøres under henvisning til begrunnelsen over. Det gis ikke dispensasjon fra kommuneplanens arealformål for oppføring av enebolig på gnr. 28 bnr. 2. Klagen tas til følge. Om klage adgang Fylkesmannens vedtak i klagesaken er endelig og kan ikke påklages til overordnet forvaltningsorgan, jf. fvl. 28. Med visse unntak har partene rett til å se sakens dokumenter, jf. fvl Partene har fått informasjon om vedtaket ved kopi av dette brevet. Med hilsen Elin Saltrøe (e.f.) avdelingsdirektør l~(,t.j~ Thea Jåtog rådgiver Kopi til: Leif Dahle Ladstein Bygg AS Fylkesmannen i Rogaland Daleveien 268 Steinsvåg Postboks Rennesøy Finnøy Stavanger Ref. 2009/7986