W: Fylkesmannen i Vest-Agder

Transkript

1 W: Fylkesmannen i Vest-Agder Samfunnsavdelingen Saksbehandler: Linda Bemtsen Deres ref.: 2012/2501- Vår dato: /2015 Tlf.: Vår ref.: 2015/2263 Arkivkode: Søgne kommune Postboks Søgne Søgne kommune. Fylkesmannens behandling av klage over avslag på søknad om dispensasjon fra byggegrense i plan for oppføring av bod, samt for bruksendring av hytte til anneks på gnr. 23 bnr 191, Hølleheiveien 6 Vi viser til kommunens oversendelse mottatt her Fylkesmannen opprettholder kommunens vedtak om avslag på dispensasjon fra byggegrense i plan for oppføring av bod. Fylkesmannen omgjør kommunens vedtak om avslag på dispensasjon fra byggegrense i plan for bruksendring av hytte til anneks. Sakens bakgrunn og Fylkesmannens myndighet Saken gjelder søknad fra Lund Hagem Arkitekter AS på vegne av Astrid Ditlefsen Skalleberg og Anders Skalleberg datert for oppføring av bolig og bod på gnr. 23 bnr Samtidig søkes det om bruksendring av eksisterende hytte til anneks. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra byggegrense i plan for bruksendring av hytte til anneks og for oppføring av bod. Kommunen innvilget i vedtak av dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 2 vedrørende takform, maksimal gesimshøyde mot sjøen, fra angitt høyde topp gulv 1. etasje og fra angitt mønehøyde i plan for boligen. I tillegg ble det innvilget dispensasjon for ikke å opparbeide parkeringsplasser på egen tomt. Kommunen avslo i samme vedtak søknad om dispensasjon fra byggegrense i plan for bruksendring av hytte til anneks og for oppføring av bod. Den del av vedtaket som gjelder avslag på søknader om dispensasjon fra byggegrenser i plan ble påklaget av tiltakshaver Astrid Ditlefsen Skalleberg og Anders Skalleberg i brev av Fylkesmannen viser til klagen. Kommunen tok ikke klagen til følge i møte den Saken ble deretter oversendt Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Fylkesmannen forutsetter at partene er kjent med sakens dokumenter og gir derfor ikke ytterligere saksreferat. Vi viser til kommunens innstilling og sakens øvrige dokumenter. Klagesaken behandles etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet/miljøverndepaflementet. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken, og herunder ta hensyn til nye omstendigheter, jf. forvaltningsloven (fvl.) 34 andre ledd. Besoksadr. Tordenskjoldsgate 65 E-post finvapostmottakffri.fylkesmannenno Postadr. Postboks 513 Lundsideii, 4605 Kristiansand Nettside Telefon l 00 Orgnr. NO

2 Side 2 av 7 Fylkesmannen kan selv treffe nytt vedtak i saken eller oppheve det og sende saken tilbake til kommunen til helt eller delvis ny behandling, jf. fvl. 34 fjerde ledd. Fylkesmannens vurdering Klagefrist og klagerett Klager har klagerett og klagen er rettidig fremsatt, jf. fvl. 28 og 29. Sakens opplysning Saken anses tilstrekkelig opplyst etter fvl. 17, og Fylkesmannen finner derfor å kunne avgjøre den på grunnlag av de opplysninger som foreligger. Fylkesmannen finner det ikke nødvendig å foreta befaring, da de faktiske forhold er forsvarlig belyst med kart, bilder og flyfoto. Søknadsplikt Boden er ut fra SAK10 4 l pkt a ikke søknadspliktig. Den er imidlertid i strid med regulert byggegrense, og derfor avhengig av dispensasjon for plassering. Bruksendring av hytte til anneks er søknadsplikti g etter pbl bokstav d. Plan- og bvgningsmvndighetenes kontrollfunksjon Plan- og bygningsmyndighetene skal kontrollere at søknadspliktige tiltak ikke strider mot bestemmelser i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Hvis tiltaket ikke er i strid med slike bestemmelser, har tiltakshaver krav på å få tillatelse til omsøkt tiltak, jf. pbl første ledd første punktum. Plansituasjonen og vurdering av om tiltaket er i strid med gjeldende arealplan Eiendommen omfattes av reguleringsplan for del av Hølleheia gnr. 23 bnr. 191, 215, 250, 481 m.fl., vedtatt av kommunestyret , hvor den er regulert til boliger. Det følger av tilhørende reguleringsbestemmelse 2 at området bygges ut i henhold til reguleringsplan dat og illustrasjonsplan dat og innenfor viste byggelinjer som viser maksimal terrengbearbeiding. Hver tomt kan bebygges med en boenhet. Tillatt bruksareal (T- BRA) inkl. garasje for tomt B2 skal ikke overstige 250 m? Det følger av pbl 12-4 første ledd at en reguleringsplan fastsetter framtidig arealbruk for området og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i 1-6. Videre følger det av pbl andre ledd at tiltak etter 1-6 første ledd, herunder bruksendring etter 31-2, jf. også 1-6 andre ledd, må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Oppføring av bod Området hvor den omsøkte bod er tenkt plassert er regulert til byggeområde bolig, men utenfor byggegrense. Tiltaket er i strid med reguleringsplan og en godkjenning krever dispensasjon fra byggegrense i plan. Bruksendring fra hytte til anneks Som nevnt får en arealplan bare virkning for nye tiltak. Eksisterende bruk kan brukes i samsvar med den gitte tillatelse uansett hva som til enhver tid er bruksformålet i gjeldende arealplaner. Det følger av O.J.Pedersen m.fl «Plan- og bygningsrett» av s. 539 at «Dersom et tidligere regulert boligområde blir omregulert til næringsformål, kan derfor boligbruken fortsette. Eieren kan også vedlikeholde og foreta mindre utbedringsarbeider på byggverk som står eller brukes i strid med gjeldende plan eller planbesteminelsem For bl.a

3 Side 3 av 7 bruksendring følger det av pbl første ledd annet punktum at tiltaket bare kan tillates dersom det på søknadstidspunktet er i samsvar med gjeldende plan. I motsatt fall kan byggesøknaden avslås. Det følger videre av O.J.Pedersen mfl <<Plan- og bygningsrett» av 201 l s. 539 at dersom det allerede er vedtatt å ekspropriere byggverket for å kunne gjennomføre planen, følger det av tredje ledd at alle søknadspliktige tiltak kan avslås. Kommunen opplyser at det ikke er nedfelt i reguleringsbestemmelsene at bestående hytte må fjernes før ny bolig kan oppføres på eiendommen. Kommunen opplyser at det heller ikke i forarbeidene til plan er sagt noe om eksisterende bebyggelse. En reguleringsplan fastsetter som nevnt framtidig arealbruk for omrâdet og er bare bindende for nye tiltak. At eksisterende hytte ikke er tegnet inn på plankartet kan ikke tolkes slik at hytta må fjemes ved oppføring av ny bolig på tomten. Fylkesmannen vil imidlertid bemerke at hytta skal medregnes ved utregning av tillatt bruksareal, slik at T-BRA ikke skal overstige 250 m2 inkl garasje. En bruksendring av hytte til anneks er tiltak som nevnt i pbl. 1-6 første ledd. Ettersom deler av hytta står utenfor byggegrense i plan kan søknaden kun godkjennes dersom det er grunnlag for dispensasjon fra byggegrense i plan. Prøving av kommunens vedtak av om å avslå søknad om dispensasjoner: Pbl gir hjemmel til å gi varig eller midlertidig dispensasjon når følgende vilkår i andre ledd første og andre punktum er oppfylt: "Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseresj/ra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse [ l -l], blir vesentlig tilsidesatt. 1 tillegg måfordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. ( ) I forhold til lovens vurderingstema fremgår følgende av Ot.prp. nr. 32 ( ) side 242: Vilkåret særlige grunner i gjeldende 7 er erstattet med en mer detaljert angivelse som klargjør og strammer inn dispensasjonsadgangen. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseresjfrci ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Dagens 7 blir praktisert slik at det er tilstrekkelig med alminnelig interesxseovervekt, men etter den nye bestemmelsen må det foreligge klar overvekt av hensyn som taler_ for dispensasjon. Ordvalget innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensczsjonfra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Fra forarbeidene siteres også følgende som særskilt gjelder ved dispensasjon fra planer: "A vvikfra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkreteforhold. Det skal ikke være en kurant sak åfravike gjeldende plan. Dispensasjoner må heller' ikke undergrave planene som informassjjons- og beslutningsgrztnnlag. Utfifa hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjjoner, men behandles' etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Oppføring av bod Vi vurderer først om hensynene bak byggegrenser i plan blir vesentlig tilsidesatt hvis dispensasjon gis for oppføring av bod.

4 Side 4 av.7 Byggegrensen er ca 8 meter fra eiendomsgrense til vei. Boden er søkt plassert slik at regulert byggegrense overskrides med ca 5 meter. Klager anfører at begrunnelsen til kommunen er tuftet på subjektive og til dels feilaktige opplysninger gitt av nabo Tharaldsen. Dette understøttes av en illustrasjon, utarbeidet av kommunen, som er direkte misvisende. Det anføres at illustrasjon viser at omsøkt bod uten byggelinje på ingen måte kan ta utsikt fra bakenforliggende bolig, da topografien og boligens arkitektur gjør dette umulig. Det vises til at kritisk punkt for sikt ligger i omsøkt boligs søndre linje. Dette fordi boligen søkes bygd med flatt tak, og tiltakshavers bebyggelse ligger såpass høyt. Det vises til at snittet viser at bod må ha takhøyde på mer enn 30 cm høyere enn selve boligen for å komme høyere i siktlinje enn bebyggelsens søndre linje. Kommunen har bedt ingeniørvesenet om uttalelse, men de har ikke hatt merknader til tiltaket. Hvilke konsekvenser en sak kan få for lignende saker i fremtiden er et relevant moment å vektlegge i en dispensasjonsvurdering. Vi viser til Sivilombudsmannens uttalelse den i sak 2006/167, «et hensyn som ofte trekkes inn som argument mot å disponere er defølgene en tillatelse kan få for lignende saker i fremtiden. Ombudsmannen har i tidligere uttalelser akseptert at slike konsekvenshensyn tillegges vekt, forutsatt at de bygger på en konkret vurdering». Vi legger til grunn at uttalelsen er dekkende også ved dispensasjonsvurderinger etter pbl Siden reguleringsplanen ble vedtatt er det gitt dispensasjon for oppføring av garasjer, bod, forstøtningsmurer og svømmebasseng utenfor byggegrensene innenfor planområdet. Reguleringsplanen er av den grunn til dels uthulet med hensyn til oppføring av mindre tiltak utenfor byggegrense. Omsøkte eiendom er siste ubebygde eiendom innenfor planområdet og vi har ingen konkrete holdepunkter for at det i området er byggepress ved at kommunen mottar mange søknader om dispensasjon for å bygge utenfor byggegrensen. lrnidlertid kan en dispensasjon i denne saken åpne for tilsvarende søknader om dispensasjon i fremtiden der likebehandling vil kunne anføres som grunn for innvilgelse av søknad. Dette kan på sikt undergrave reguleringsplanen. Fylkesmannen kan imidlertid som nevnt over ikke vise til et konkret byggepress, og konsekvenshensyn tillegges derfor ikke avgjørende vekt i retning av at hensynene bak reguleringsplanens bestemmelse om byggegrense blir vesentlig tilsidesatt. Fylkesmannen vurderes således, i likhet med kommunen, den omsøkte bods plassering ca 5 meter utenfor byggegrensen for ikke vesentlig å tilsidesette hensynene bak regulert byggegrense. Vi går nå over til å vurdere om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene ved å bygge utenfor byggegrense, jf. pbl andre ledd andre punktum. I henhold til lovforarbeidene må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, og ordvalget innebærer at det nonnalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Reguleringsplanen for Hølleheia gnr. 23 bnr. 191, 215, 250, 481 m.fl., er en relativt ny plan, og den er detaljert utformet med byggegrenser og grad av utnytting på den enkelte boligtomt. Avvik fra planen i form av dispensasjon må dermed av hensyn til forutsigbarhet og til å opprettholde planen som Styringsdokument, være godt begrunnet. Vi mener på bakgrunn av vurderingene over, herunder vurdering av konsekvenshensyn at hensynene bak byggegrensene fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Dette taler med tyngde i disfavør av å gi omsøkte tiltak dispensasjon.

5 Side 5 av 7 Klager begrunner dispensasjonssøknaden blant annet med at boden er tiltenkt lagring av bl.a sykler og er plassert 1,3 meter fra byggegrense. Det vises til at tiltaket i seg selv har størrelse og plassering som ut fra SAKl pkt a ikke er søknadspliktig og at område hvor bod er omsøkt plassert er regulert byggeområde bolig. Erstatningsbod overskrider regulert byggegrense med ca. 5 meter. Bestående bod, som tenkes revet, overskrider byggegrense med ca. 3 meter. Klager anfører at på grunn av den store høydeforskjellen er plasseringen av boden ikke i konflikt med siktlinjer for avkjørsel fra opparbeidet adkomstvei fra eiendommene Hølleheiveien 8 A-D. I tillegg anføres at boden ikke vil være synlig fra sjø- eller Strandsone i Høllen. Klagers behov for bod er et legitimt behov, men slike behov er generelt ikke å anse som en tungtveiende fordel i favør av dispensasjon. Fylkesmannen vil i den sammenheng også påpeke at klager innenfor reguleringsplanens bestemmelser om byggegrense kan finne område for å oppføre en bod. At klagers behov kan oppfylles uten at det gis dispensasjon anser vi som en tungtveiende argument mot å gi dispensasjon. Miljøvemdepartementet har i Planjuss nr. 1/2002 uttalt seg om dispensasjon fra planbestemmelser av "teknisk karakter", for eksempel avstandskrav og regler om utnyttingsgrad. Hvis planen kun berører lokale forhold, mener departementet at det skal ses hen til fvl. 34 om å legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyret ved overprøving av det frie skjønn, selv om pbl legger opp til et rettsanvendelsesskjønn. Departementet mener kommunens egne vurderinger og hensyn bør veie tungt i saker vedrørende dispensasjon fra planbestemmelser av mer teknisk karakter, der nasjonale og/eller regionale interesser og hensyn ikke blir særlig berørt. I forarbeidene til plandelen for plan- og bygningsloven Ot.prp.nr. 32 ( ) på side 242 fremgår det i merknad til pbl andre ledd at «F orvaltningslovens' regel om å vektlegge det kommunale selvstyret kommer kun i betraktning ved inreresseavveiningen om dispensasjon skal gis når lovens formelle vilkår for å gi dispensasjon er opp/ylt». Departementets uttalelse og det som fremgår av lovforarbeidene ser ut til å være motstridende. Vi velger likevel å legge vekt på departementets uttalelse, som overordnet planfaglig myndighet, og vil dermed legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyret også i vurderingen av om vilkårene i pbl andre ledd første og andre punktum er oppfylt. Denne saken berører lokale interesser, og det kommunale selvstyret skal dermed i utgangspunktet tillegges mye vekt. Kommunen har vurdert dispensasjonsspørsmålet og konkludert med at oppføring av bod i tilknytning til boligen, mot nordøst vil gi en uheldig løsning for omkringliggende bebyggelse med hensyn til utsiktsforhold, da spesielt med tanke på naboer på nordsiden. Det vises til at utsiktstap vektlegges tungt i en dispensasjonssak. Kommunen finner at ulempene anses for å være større enn fordelene ved å gi dispensasjon fra byggegrense i plan for oppføring av bod. Hensynet til det kommunale selvstyret anses som et tungtveiende moment mot å gi dispensasjon i denne saken. Vi finner etter dette at det ikke foreligger klar overvekt av fordeler for oppføring av bod utenfor byggegrense. Vilkårene for å gi dispensasjon fra byggegrense i reguleringsplan er da ikke oppfylt. Dispensasjonssøknaden vedrørende oppføring av bod avslås. Det vil si at Astrid Ditlefsen Skalleberg og Anders Skalleberg ikke har fått medhold i sin klage på dette punktet. Bruksendring av hytte til anneks Vi går nå over til å vurdere om hensynene bak byggegrenser i plan blir vesentlig tilsidesatt hvis dispensasjon gis for bruksendring av hytte til anneks. Klager anfører at bakenforliggende terreng med vegetasjon på tiltakshavers tomt og nabos eiendom, samt bebyggelse hos nabo vil være begrensende for økt utsikt ved fjerning av hytta. Den anføres videre at den mest graverende feilen ved kommunens kartfremstilling, er at det

6 Side6av7 _ ikke er tatt hensyn til at ea 1/3 del av eksisterende hytte ligger innenfor byggegrensen. Det vises til at det vil være urimelig å tro at området innenfor byggegrensen vil gi naboen økt sikt i området, all den tid det her er åpnet for et bygg som rager 1,5 meter høyere enn dagens hytte. Det er heller ikke tatt høyde for hyttas møneretning som ligger med den øst vestre siktlinj en fra naboens tomt, dvs at hyttas gesimser ligger lavt og øker sikten, selv med hytte. Kommunen har også under dette punktet konkludert med at en dispensasjon for omsøkte tiltak ikke vil føre til at hensynet bak bestemmelsen blir vesentli g tilsidesatt og funnet at vilkåret etter pbl første ledd første punktum er oppfylt. Fylkesmannen er i det alt vesentlige enige i denne vurderingen. Vi er også av den oppfatning at bruksendring av hytte til anneks er mer i tråd med formål i plan. Fylkesmannen vurderer etter dette at byggegrenser i plan ikke blir vesentlig tilsidesatt ved at det gis dispensasjon for bruksendring av hytte til anneks. Vi går nå over til å vurdere om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. pbl andre ledd andre punktum. Ved behandling av dispensasjonssaker må man med støtte i lovens krav stille seg spørsmål om hvilke interesser bestemmelsen som skal fravikes, er ment å ivareta. Er det tale om å dispensere fra en arealplan, vil reguleringsfonnålet stå helt sentralt, men vil kunne ha forskjellig styrke. Men i tillegg til reguleringsforrnålet generelt må det tas hensyn til hvorledes det omsøkte tiltak på det konkrete sted påvirker de hensyn som reguleringen skal ivareta. Det er mot disse søkers interesser skal veies. Fordelene med tiltaket må være «klart» større enn ulempene. Kravet om klar overvekt av hensyn innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynet bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke - se Ot. prp. nr 32 ( ) s 242. Kommunen har avslått dispensasj onssøknaden utfra at man mener at det er uheldig for omkringliggende bebyggelse, med hensyn til utsiktsforhold mot sørvest, at eksisterende hytte ønskes bevart og bruksendret til anneks. Kommunens oppfatning er at hytta, i planarbeidet, er forutsatt revet. Kommunen fant etter dette at ved en dispensasjon fra byggegrense i plan for bruksendring av hytte til anneks vil ulempene være større enn fordelene. Fylkesmannen har ovenfor bemerket at det at eksisterende hytte ikke er tegnet inn på plankartet ikke kan tolkes slik at hytta må fjernes ved oppføring av ny bolig på tomten. Kommunens argument om at en dispensasjon er uheldig for omkringliggende bebyggelse med hensyn til utsiktsforhold mot sørvest kan derfor ikke legges til grunn i forhold til ulempevurderingen, da bygget vil måtte stå der uavhengig av om man kaller det en hytte eller et anneks. Fylkesmannen kan ikke se at en dispensasjon i denne saken vil skape presedens i andre saker, da vi ikke er kjent med at det er mange tilsvarende saker i kommunen hvor man ønsker å få bruksendret hytta til anneks i et område regulert til boliger. Fylkesmannen er også av den oppfatning at en bruksendring av hytte til anneks er mer i tråd med formål i plan. Fylkesmannen kan heller ikke se at det vil få noen konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, pbl tredje ledd om hytta blir bruksendret til anneks.

7 Side 7 av 7 Vi finner derfor etter en samlet vurdering at det foreligger klar overvekt av fordeler ved å gi dispensasjon fra byggegrense i reguleringsplan for bruksendring av hytte til anneks. Vilkårene for å gi dispensasjon fra byggegrense i reguleringsplan er da oppfylt. Dispensasjonssøknaden vedrørende bruksendring av hytte til anneks innvilges. Det vil si at Astrid Ditlefsen Skalleberg og Anders Skalleberg har fått medhold i sin klage på dette punktet. Fylkesmannens vedtak Søgne kommunes vedtak av om avslag på dispensasjon for oppføring av bod opprettholdes under henvisning til begrunnelsen over. Søgne kommunes vedtak av om avslag på dispensasjon for bruksendring av hytte til anneks omgjøres under henvisning til begrunnelsen over. Klagen tas delvis til følge. Om klageadgang Fylkesmannens vedtak i klagesaken er endelig og kan ikke påklages til overordnet forvaltningsorgan, jf. fvl. 28. Fylkesmannen gjør oppmerksom på at fvl. 36 gir rett til dekning av vesentlige sakskostnader som har vært nødvendig for å få endret vedtaket til gunst for en part. Et eventuelt krav om dekning av vesentli ge sakskostnader må fremsettes innen tre uker etter mottakelsen av dette brev. Med hilsen Elin Saltrøe (e.f.) Linda Bemtsen spesialrådgiver juridisk rådgiver Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskri/í. Kopi til: Astrid Ditlefsen Skalleberg Skalleberg 3280 TJODALYNG Lund Hagem Arkitekter AS Filipstadveien OSLO Jannicke Hausvik og Christoffer Tharaldsen Hølleheiveien 1 l 4640 SØGNE Lars Marius Andersen Hølleheiveien 8D 4640 SØGNE