SAKSFREMLEGG. Saksbehandler: Renate Jakobsen og Geir J. Fredriksen Arkiv: GNR/B 44/361 Arkivsaksnr.: 15/483

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksbehandler: Renate Jakobsen og Geir J. Fredriksen Arkiv: GNR/B 44/361 Arkivsaksnr.: 15/483 Fremtidig disponering av gamle Finnsnes ungdomsskole... Sett inn saksutredningen under denne linja IKKE RØR LINJA Vedlegg: 1. Flyfoto Eiendommen i dag 2. Utsnitt sentrumsplan med tilhørende bestemmelser 3. Kartutsnitt - Fradele offentlig veggrunn 4. Kartutsnitt - Fradele eksisterende skolebygning 5. Kartutsnitt - Ubebygd del av tomta 6. Notat om bygget tekniske tilstand 7. Notat om reguleringsstatus 8. Takst verdivurdering av tomten ved utbyggingspotensiale. Andre dokumenter (ikke vedlagt): Ingen. Saksopplysninger: Ungdomsskolen i sentrum av Finnsnes ble oppført i 1960 og utbygd i Og i 1976 ble det etablert et nytt tilbygg. Total bygningsmasse i dag er 6285 m². Bygget huser ungdomsskoleelever fra skolekretsene Trollvik og Finnsnes. For skoleåret 2014/2015 har skolen 37 ansatte og 189 elever fordelt på 8 klasser. I tillegg har skolen en innføringsklasse for elever som er ny i Norge og en Støa-avdeling med alternativ læringsarena med kombinasjon av teori og praktisk arbeid sentralt i hverdagen. Kvartalet (se vedlegg nr. 1) som omfatter ungdomsskoletomten gnr. 44, bnr. 361, har en størrelse på m². Foruten skolebygningens BTA areal på over 6000 m², grunnflate på ca 2100 m², står det i sørenden av eiendommen et mindre paviljongbygg i en etasje på om lag 200 m². Paviljongbygget ble oppført som midlertidig løsning på et økende arealbehov. Dette bygget er flyttbart og tenkes brukt som midlertidig løsning i forbindelse med f.eks. renoveringer. Modulene kan også avhendes. Når veigrunn er fratrukket, gjenstår det ca 9400 kvm som er disponibelt. Tomten kan deles inn i to deler. Den delen som skolebygningene står på vil utgjøre ca 5600 kvm, og den delen som er ubebygd utgjør ca 3800 kvm. På sistnevnte parsell står det en paviljong som omtalt ovenfor. Med bakgrunn i at vedtak om å gjennomføre salgsprosessen av den gamle ungdomsskolen (k-sak 62/14), ble det i januar utsendt tilbudsforespørsel til tre takstfirmaer på å levere verditakst på tomten gnr. 44, bnr. 361 som skolebygningen

2 og paviljongen står på. Byggtakst Nord AS fikk tilsagn på oppdraget og mandatet på jobben var å verdisette tomten ved maksimal utnyttelse ved utbygging. Vurderingen av selve skolebygget var unnlatt i mandatet for takserings-rapporteringen. Tomten må anses å være attraktiv. Bygningene kan for en mulig kjøper både være en pluss, men også en minus alt etter hva man ser for seg som optimal bruk. Rådmannen fant det derfor lite hensiktsmessig å bruke nye ressurser på å gjøre takstfaglige vurderinger av bygningen. I forbindelse med tidligere utredninger foreligger det omfattende dokumentasjon av bygningens tilstand. Etter kommunestyrevedtak i møte den ble det først utført teknisk tilstandskontroll på Finnsnes ungdomsskole av Multiconsult AS, Narvik den Rapporten var grundig og omfattende. Deretter leverte Molab AS, Mo i Rana en kartlegging av bygningsmassen i forhold til helse- og miljøfarlige materialer den For begge disse vises til notat vedlegg 6 fra prosjektleder Jan-Ivar Rokstad. I forkant av utarbeidelsen av verditakstvurderingen for tomt gnr. 44, bnr. 361, ber Byggtakst Nord AS som fikk oppdraget om en mer utfyllende forklaring av antatt utbyggingspotensiale for eiendommen. Dette vurdert i forhold til sentrumsplanens bestemmelser om krav til detaljregulering, se vedlegg 2, før arbeid eller tiltak kan finne sted på arealet. Fagleder for Plan og byggesak gir en generell uttalelse, se vedlegg nr. 7. I den forbindelse gjøres det oppmerksom på at annen utnyttelse av tomta enn dagens bruk vil kreve en bebyggelsesplan der det kan åpnes opp for andre veiføringer enn dagens traseer. Lenvik kommune har mottatt flere uformelle henvendelser fra aktører som utviser interesse for kjøp av hele eller deler av eiendommen. Kommunen har mottatt formell henvendelse fra Mitra AS som utrykker konkret interesse for kjøp av bygningsmassen med tanke på utvikling av nye og mer tilpassede lokaler til sin virksomhet. Byggtakst Nord AS leverer verditakst på tomten gnr. 44, bnr. 361 den Taksten gir ei objektiv vurdering av tomten. Det vises til andre solgte eiendommer i nærområdet som dannet grunnlag for verdisetting av pris, se vedlegg 8. Dersom tomten med skolebygget blir lagt ut for salg og kvmpris fra takst som utgangspunkt til retningsgivende salgspris, vil denne delen komme på 5600 m² x 2730 kr. pr. m² = kr ,- Gjenstående parsell nedenfor skolen er på 3800 m 2. Paviljongen som står i sørenden er som sagt ikke en permanent bygning. Hvis pris pr. m² fra takstvurderingen ble lagt til grunn ved verdifastsetting av restarealet i sør som målt på kart gir en størrelse på om lag 3800 m², se vedlegg 5, blir antatt verdi i kroner for denne arealbiten (3800 m² x 2730 kr. pr. m²) = kr ,-. Anslått salgsverdi utgjør til sammen ca 25,6 mill kr. Den behandlet Lenvik kommunestyre i sak 62/14 forslag om etterbruk av gamle Finnsnes ungdomsskole til mulig etablering av Barnebyhus i Lenvik.

3 Kommunestyrets vedtak lyder slik: Kommunestyret er positiv til etablering av barnebyhus. Kommunestyret ber om at prosessen vedr. salg av dagens FUSK gjennomføres.» Utvalg for miljø og forvaltning vedtok i sak 80/13 følgende prinsipielle føringer for håndtering av ledig bygningsmasse: Kommunale bygninger som ikke lenger benyttes til kommunal virksomhet skal som hovedregel avhendes i det åpne markedet. Utvalg for miljø og forvaltning som planutvalg stiller seg positiv til reguleringsmessige endringer knyttet til endret bruk av aktuell bygning i den grad det er nødvendig og ellers ligger til rette for det. Før det fattes en beslutning om å selge en kommunal bygning skal det foretas en gjennomgang og vurdering av om den aktuelle bygning kan dekke arealbehov som måtte foreligge i egne virksomheter med det formål å oppnå optimal og effektiv arealbruk. Rådmannen legger til grunn at det er denne prosessen som skal gjennomføres i forbindelse med salg av gamle FUSK, jfr. kst. vedtak i sak 62/14. Siden juni 2014 har det også oppstått nye utfordringer i forhold til arealbehov. Punkt 2 i ovennevnte retningslinjer omhandler behovet for reguleringsmessige endringer. I denne saken er det i høyeste grad nødvendig hvis området skal legge til rette for endret bruk. I nylig vedtatt sentrumsplan er det åpnet opp for nettopp det. Det gir god forutsigbarhet for eventuell kjøper. I forhold til punkt 3 har kommunen følgende arealbehov som må dekkes gjennom ny utlysning og/eller gjennom bruk av egne lokaler. Senter for læring og integrering har en leiekontrakt som løper til august Aktiviteten har økt vesentlig i det siste og de har behov for større og mer tilpassede arealer. Helsesøstertjenesten og barnevernstjenesten leier lokaler i Kvistadbygget i sentrum. Også denne virksomheten har vokst og det er behov for større lokaler. Denne leiekontrakten løper ut ved årsskiftet 2015/16. Bygging av ny brannstasjon aktualiserer i høy grad salg av anlegget i Olderhamna. Selv om romprogrammet til brannstasjonen tar litt høyde for en fremtidig utvikling, er det ikke plass til alle funksjonene som i dag er lokalisert i administrasjonsbygget der. Lenvik kommune har i flere år gitt et tilrettelagt tilbud til elever i grunnskolen som er gitt navnet Støa. Disse har i dag sin aktivitet i sokkel på det gamle ungdomshjemmet i Liaveien samt i garasjeanlegg i gamle ungdomsskole. Disse lokalene er ikke godt egnet til formålet. Det er kommet innspill fra eldrerådet som oppfordrer til videreføring av kommunal

4 aktivitet i den gamle ungdomsskolebygningen slik at det i et eventuelt samarbeid med annen virksomhet kan legges til rette for aktivitet for aktive pensjonister med tanke på gjensidig lærings- og aktivitetsutbytte. Etablering av barnebyhus ble behandlet i nevnte sak 62/14. Kommunestyret er positiv til etablering av et slikt konsept. Rådmannen legger derfor opp til at også dette konseptet blir vurdert før endelig beslutning om salg gjennomføres Vurdering: Uansett hva etterbruken av bygningsmassen og tomten måtte bli, vurderes det som hensiktsmessig å fradele veigrunnsarealene som pr. d.d ligger inne på eiendommen gnr. 44, bnr Totalt utgjør dette ca m ², se vedlegg 3. Veigrunnsarealene ligger langs tomtens ytterkanter på alle 4 sider. I nord mot Liaveien. I øst mot Skolegata. I sør mot Mellomveien og i vest mot Knausen. Fradeling av offentlig veigrunn vil også måtte vurderes i forhold eventuell fremming av bebyggelsesplan for eiendommen. Kommunen har i forhold til salg av ubebygd eiendom som etablert praksis stilt krav om utbygging innen en gitt frist. Det er gjort for å sikre at aktører med utbyggingskraft får mulighet til å gjennomføre sine prosjekt og derigjennom sikre en utvikling av byen. Rådmannen anbefaler at dette prinsippet også gjøres gjeldende i dette salget. Rådmannen finner det naturlig å vurdere denne saken ut fra følgende utfall: 1. Hele skoletomten på ca kvm med påstående bygning (kommunal veigrunn er fratrekt) legges ut for salg i det åpne markedet. 2. Eiendommen selges som to separate deler, en del på ca kvm der bygget følger med og en ubebygd del på 3800 kvm. 3. Eiendommen seksjoneres ytterligere hvis kommunestyret ønsker å benytte deler av bygningen til eget formål. Del av bygning samt ubebygd areal på ca kvm legges ut for salg som to ulike objekter. 4. Skolebygningen med nødvendig eiendom på ca 5600 kvm beholdes for å dekke egne arealbehov og eventuelt samle virksomheter med tanke på avhending av andre eiendommer. Ubebygd areal på 3800 kvm legges ut for salg. 5. Hele skoletomten på ca 9400 kvm (hele 44/361) beholdes inntil videre med tanke på nærmere utredning av hvilke strategier som ønskes lagt til grunn for utviklingen av området Salg av hele eiendommen under ett er på mange måter den enkleste måten å gjøre det på. Kommunen overlater til den aktør med høyeste bud å utvikle eiendommen i tråd med sentrumsplanens intensjoner. Salg av hele eiendommen sikrer at også kjøper må overta bygningsmassen. Ulempen kan være at færre vil kunne delta i budrunden med fare for at man ikke oppnår ønsket pris for området. Kommunen fraskriver seg dermed også muligheten til å ha direkte innflytelse på hvordan denne

5 sentrale sentrumseiendommen skal videreutvikles. Kommunen kan som nevnt påvirke utviklingen av området ved å stille krav om utbygging innen en gitt frist. Deling av eiendommen før den legges ut for salg kan også være hensiktsmessig. Det blir mulig for flere å delta i konkurransen om arealene. Flere konsepter kan få mulighet til realisering og sjansen for snarlig utvikling av hele eiendommen øker. Den aktør som har ønske om oppkjøp av og planer for utvikling av hele eiendommen fratas heller ikke muligheten for å by på begge delene. En tredje mulighet er å tenke en ytterligere deling. Konkret betyr det seksjonering av bygningsmassen. Dette anbefales kun hvis kommunestyret kommer fram til at deler av eksisterende bygning skal samlokalisere kommunal drift som pr i dag foregår i egne og leide arealer på forskjellige lokasjoner i byen. Hvis kommunen skal beholde hele eller deler av bygningsmassen med tanke på tilrettelegging for egne behov vil det være flere forhold som må vurderes. I den forbindelse er det er det viktig å presisere noen forutsetninger hva angår aktuell bygningsmasse. Det foreligger omfattende dokumentasjon på bygget som konkluderer med at byggets grunnkonstruksjon ikke er vesentlig svekket og kan videreutvikles og renoveres i et langt tidsperspektiv. Bygningsmassen er stor og kompleks. Bruk av ungdomsskolen til nye formål medfører behov for oppgradering. Omfang og kostnader vil bestemmes ut fra hva som tenkes skal inn i bygget og hva bruken faktisk blir. På den annen side har kommunen mange små og store bygninger på Finnsnes som det er behov for å oppgradere til dagens krav. Dette gjelder ikke bare brannstasjonen. Rådmannen anser ungdomsskolebygget som en mulighet for å samlokalisere/strukturere noe av disse funksjonene med tanke på avhending av andre eiendommer enn det denne saken handler om. Dette krever en nærmere utredning og kartlegging for å kunne si noe konkret om hva som er mulig. Senter for læring og integrering har ekspandert betydelig som en naturlig følge av økt antall personer som får sitt opplæringstilbud her. De har allerede vokst ut av dagens lokaler. Som en foreløpig løsning er det inngått samarbeid med studiesenteret for å dekke klasseromsbehovet. Det er utarbeidet et foreløpig romprogram som med et netto arealbehov på ca 1660 m 2. Det indikerer et brutto arealbehov på ca 2200 kvm (inkl. korridorer og annet fellesareal). Dette er en betydelig økning i arealbehov og kostnader sammenlignet med dagens situasjon. Det er alltid vanskelig å vurdere hvordan utleiemarkedet vil respondere på utlysning av et så pass stort arealbehov. Det er likevel grunn til å anta at det må påregnes en betydelig økning i kostnader sammenlignet med dagens kontrakt (årlig leie på ca 1,5 mill. kr eks mva). Også helsesøstertjenesten og barnevernstjenesten har ekspandert som følge av oppretting av flere stillinger samt interkommunalt samarbeid. Rådmannen vurderer at kostnadene vil øke både som følge av økt arealbehov men også ut fra at tilgangen i markedet og kostnadsnivået som påvirker leieprisene. I forhold til etablering av barnebyhuskonseptet er helsesøster- og

6 barnevernstjenesten å anse som viktige grunnpillarer. I tillegg tenker man at ungdomsleder, ungdomsteamet, spesialpedagogisk team, åpen barnehage, virksomhetsledere barnehager og frisklivssentral skal inn i konseptet. Alle disse sistnevnte funksjoner er i dag fordelt på mange ulike bygninger. Hvis disse skal samlokaliseres i utleiemarkedet foreligger det ingen tilgjengelige driftsrammer for å dekke en slik økning i arealbehov. Rådmannen vurderer det slik at barnebykonseptet kun kan realiseres med ungdomsskolebygget som utgangspunkt og gjennom å skape en merverdi ved samlokalisering og strukturering av kommunal virksomhet. Dette kan selvfølgelig heller ikke gjøres uten kostnader. Likevel er det en del grunnleggende arealbehov i forhold til de beskrevne aktiviteter som ligger ferdig og tilgjengelig i dette bygget. Eldrerådet er også opptatt av å få muligheten til å kunne både bidra til de aktiviteter som måtte etableres i bygningen. Hvis senter for læring og integrering blir lagt dit ser de for seg muligheten til å bidra med leksehjelp og integreringsaktiviteter. De ønsker også muligheten til å kunne benytte fasiliteter som finnes i bygget til egenaktivitet. Rådmannen anser at vurdering av kommunens arealbehov i denne saken reiser spørsmål som krever ytterligere utredning. Det anbefales derfor å ta en beslutning som gjør det mulig å beholde ungdomsskolebygget som et utgangspunkt for utredning med tanke på effektivisering og reduksjon av antallet bygningsobjekter i sentrum. Færre driftspunkter gir besparelser på flere områder i forhold til drift og vedlikehold. Ønske om etablering av et barnebyhus vil også kunne avklares og gis prioritet i en slik prosess.... Sett inn saksutredningen over denne linja IKKE RØR LINJA Innstilling: ::: Sett inn innstillingen under denne linja IKKE RØR LINJA 1. Lenvik kommunestyre vedtar å fradele offentlig veggrunn samt og gjøre eventuell oppdeling av eiendommen i tråd med valg av nedenforstående alternativ. 2. Følgende alternativer fremmes: Alternativ A Lenvik kommunestyre vedtar at hele skoletomten på ca kvm med påstående bygning (kommunal veigrunn er fratrekt) legges ut for salg i det åpne markedet. Alternativ B Lenvik kommunestyre vedtar at eiendommen selges som to separate deler, en del på ca kvm der bygget følger med og en ubebygd del på 3800 kvm. Alternativ C Lenvik kommunestyre vedtar at skolebygningen seksjoneres med tanke på å benytte deler av bygningen til kommunale formål. Del av bygning samt ubebygd

7 areal på ca kvm legges ut for salg som to ulike objekter. Alternativ D Lenvik kommunestyre vedtar at skolebygningen med nødvendig eiendom på ca 5600 kvm beholdes for å dekke egne arealbehov og eventuelt gjøre det mulig å avhende andre eiendommer. Ubebygd areal på 3800 kvm legges ut for salg. Alternativ E Lenvik kommunestyre vedtar å beholde hele eiendommene inntil videre (totalt 9400 kvm med påstående bygning) med tanke på nærmere utredning av hvilke strategier som ønskes lagt til grunn for utviklingen av området. Lenvik rådhus, Finnsnes, Margrethe Hagerupsen rådmann Geir J. Fredriksen teknisk sjef ::: Sett inn innstillingen over denne linja IKKE RØR LINJA