BEDØMMELSESKOMITÉENS VURDERING PROSJEKTKONKURRANSE MYRVANG, VEGÅRSHEI

Transkript

1 BEDØMMELSESKOMITÉENS VURDERING PROSJEKTKONKURRANSE MYRVANG, VEGÅRSHEI

2 INNHOLD 1. INNLEDNING 3 2. PROGRAM FOR OPPDRAGET 4 3. GENERELL BESKRIVELSE AV PROSJEKTENE INNLEDNING PROGRAM OG FORUTSETNINGER 6 4. OMTALE AV PROSJEKTFORSLAGENE HSH LINDAL STOLT BYGG 9 5. BEDØMMELSESKOMITÉENS ANBEFALING 10 2 (10)

3 1. INNLEDNING I 2015 kjøpte Vegårshei kommune eiendommen Myrvang, som er nesten tre mål stor, med mål om å utvikle sentrum. Hensikten med denne konkurransen er å gjennomføre Vegårshei kommunes mål. Den som vinner konkurransen gis, gjennom en opsjonsavtale, anledning til å videreutvikle eiendommen og deretter kjøpe eiendommen. Et overordna mål i konkurransen er å legge til rette for aktivitet og en sosial møteplass, næringsvirksomhet og sentrumsnære boliger. I 2017 ble prosjektlederfirmaet WSP Norge AS ved Nils Olav Berge, engasjert for å lede en prosess om å utarbeide et konkurransegrunnlag. Konkurransegrunnlaget ble utarbeidet av en arbeidsgruppe bestående av; Michael Fuller- Gee (Arkitekt/ byplanlegger), Ole Petter Skjævestad (Vegårshei kommune, Rådmann), Liv Strand (Vegårshei kommune, Næring- og miljørådgiver), Tore Smeland (Vegårshei kommune, enhetsleder teknisk drift og forvaltning, prosjektleder i gruppa), Onar Kjetil Baarøy (politiker), Lars Simonstad (politiker), Maria Steinstø (WSP Norge AS, sekretær i gruppa) og Nils Olav Berge (WSP Norge AS, prosessleder i gruppa). Konkurransen ble kunngjort ved ett åpent oppstartsmøte torsdag , ved Vegårshei kommunehus. Tilbudsfristen var satt til Det kom ingen tilbud inn. Deretter ble konkurransen endret, og en bestemte seg for å invitere tre aktører inn til en lukka konkurranse. Aktørene ble kontaktet høsten 2018, og frist for innlevering av prosjektforslag ble satt til fredag mars fikk de ulike utbyggerne mulighet til å presentere prosjektforslaget sitt til komiteen. Basert på komiteens tilbakemelding og signaler, fikk hver utbygger tilsendt et referat, og en ny frist til å sende over reviderte prosjektforslag. I perioden 8. til 28. mars ble prosjektforslagene vurdert av en bedømmelseskomité (heretter omtalt som komitéen ) bestående av følgende personer: - Michael Fuller-Gee (Arkitekt/ byplanlegger) - Ole Petter Skjævestad (Vegårshei kommune, Rådmann) - Liv Strand (Vegårshei kommune, Næring- og miljørådgiver) - Tore Smeland (Vegårshei kommune, enhetsleder teknisk drift og forvaltning) - Kirsten H. Myren (Ordfører) - Onar Kjetil Baarøy (politiker) - Lars Simonstad (politiker) - Kjetil Saga (Eldrerådet) - Eivind Myren (Ungdomsrådet) - Jakob Einar Olimstad (Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne) - Tine Eilen Gunnes (Aust Agder Fylkeskommune, stedsutvikling) Sekretær for komiteen har vært WSP Norge AS, ved Gisle Ekse og Maria Steinstø. Dette dokumentet oppsummerer komitéens vurderinger, samt anbefalinger for videre arbeid. 3 (10)

4 2. PROGRAM FOR OPPDRAGET Konkurransebestemmelsene følger dokumentene «Konkurransegrunnlag, utvikling og salg av Myrvang 42/11. En eiendom i hjertet av Vegårshei sentrum. Mai 2018» og «Tillegg til konkurransegrunnlag. Desember 2018». Av dokumentene fremgår det hvilke mål, ambisjoner og dokumenter som utgjør grunnlaget for konkurransen. Dokumenter som ble lagt ved i konkurransen: - Informasjon om Vegårshei kommune, PowerPoint. - Reguleringsplan med bestemmelser. - Kart påkoblingspunkt VA. - Kart grunnboringer til fjell. - Planskisser for ombygging av låven. Kapittel 2 «ambisjoner og mål» angir kriterier for bedømmelse av prosjektforslagene. «Kommunen beskriver her ambisjoner og mål for prosjektet og signaliserer med dette en retning for tilbyderne. Kommune er likevel åpen for at konkurransen kan avdekke andre muligheter enn det som fremkommer her». I tabell nedenfor er venstre kolonne overskrift på delkapitlene, og de er videre utdypet om hva som står i delkapittelet. Komitéen innledet sitt arbeid med å klargjøre forståelsen av, og konkretisere, evalueringskriteriene nærmere. Nedenfor følger utdypelsen av evalueringskriteriene: MÅL OG AMBISJONER FORTETTING Sentrumsnære boliger Parkeringskjeller Parkering må løses på egen tomt. BOKVALITET Universelt utformet. Heis/løfterampe Kvalitet ved bolig (støy, lys, planløsning osv.) Kvalitet ved private uteområder LÅVEN Uttrykksmessig skal den fremstå som låve i form og farge. (Låvebro og låvemur) Næring i første etasje. Vitalisering av sentrum og tilstøtende møteplass STOLPEHUSET Skape et tun Være en del av møteplassen MØTEPLASSEN OG PRIVATE/OFFENTLIGE SONER Innhold, kvalitet og plassering. (spennende og identitetsskapende) Samlingspunkt, fremstå offentlig og tilrettelagt. Areal til uteservering. MATERIALVALG Miljøvennlig 4 (10)

5 PRIS Tomtebelastning bolig Tomtebelastning næring Opparbeidelsekostnad for møteplass Forslagene har i hovedsak blitt vurdert på grunnlag av nevnte kriterier. Som det fremgår av konkurransegrunnlaget er kvalitet vektet mer enn pris. Komiteen vil fremheve viktigheten at det sikres god dialog mellom Vegårshei kommune og utbygger i den videre prosjektutvikling. Komiteen vil i sin omtale av vinnerforslaget komme tilbake med konkrete forbedringspunkter. 5 (10)

6 3. GENERELL BESKRIVELSE AV PROSJEKTENE 3.1 INNLEDNING Komiteen er fornøyd med variasjonen i besvarelsene, og registrerer stor ulikhet i hvordan forslagene har besvart et i utgangspunktet detaljert kapittel om mål og ambisjoner. Til sammen utgjør utkastene en allsidig belysning og analyse av tomtens muligheter og begrensninger. 3.2 PROGRAM OG FORUTSETNINGER Målet for prosjekt er å finne et prosjektforslag som ivaretar mål og ambisjoner nevnt tidligere. Det henvises til konkurransegrunnlaget som redegjør for bakgrunn, krav til tilbudet, tildelingskriterier og vedlegg. Sentrale tema i komiteens arbeid har vært bokvalitet, låven og hvilken identitet den gir Vegårshei, sentrumsutvikling og plassering av møteplass. Fortetting på eiendommen med boliger er vist nordvest på tomta, i alle tre prosjektforslagene. Plassering vurderes som tilfredsstillende løst, men når man vurderer bokvalitet er dette løst ulikt. Alle prosjektforslagene legger opp til næring i låven, og de utvider næringsareal noe i forhold til eksisterende fotavtrykk. Komiteen er enig i at noen av forslagene har løst dette bedre, enn andre. Spesielt i forhold til plassering av kafe og uteserveringsareal. Møteplassen er vist sørøst på tomta, og komiteen er enig i at utforming av møteplass og plassering er løst etter ambisjoner og mål. Adkomst til boligene er noe som vil bli viktig i videre utviklingsarbeid. Komiteen ser at alle tre prosjektforslagene blir påvirket av å legge adkomst bort i fra Fylkesveg 414, i negativ forstand. For at sentrumsutvikling i Vegårshei skal bli optimal, må en etablere en dialog med Statens Vegvesen om Fylkesveg 414 og innkjøring til tomta. 6 (10)

7 4. OMTALE AV PROSJEKTFORSLAGENE Prosjektforslagene omtales i alfabetisk rekkefølge. 4.1 HSH Bolig HSH leverer et prosjektforslag med et konsept om seniorboliger. Leilighetene har ulik størrelse, for å treffe ett større behov for eldre. I revidert forslag legger de til rette for en parkeringskjeller, dog med et forbehold knyttet til markedsinteresse og økonomisk gjennomførbarhet. Boligene retter seg direkte mot sør, og har uteareal/balkonger som vil gi gode lysforhold og privatiserende uteområder. Komiteen er noe usikker på hvordan utearealene til boliger tett på låven og innhuset vil fremstå. Heis fra parkeringskjeller og opp til alle etasjer, gir en mulighet for en bokvalitet som er ønsket på Vegårshei. Parkering i dagen og svalganger til bolig er lagt til nordsiden av tomta, og vil ikke virke forstyrrende på boligene. Adkomst til boligområdet fremstår tydelig og ryddig, mellom blomsterbutikk og låven. Låve HSH forholder seg lojal ovenfor fotavtrykk til låven, og har i revidert utkast vist denne i fargen rød. Komiteen syns låveuttrykket er borte, og arkitektoniske detaljer har for lite særpreg i forhold til lokal byggeskikk. Deler av komiteen synes balkonger på låven bryter med låveuttrykket. Låven er en kritisk faktor for komiteen, da dette er en viktig faktor for identiteten til Vegårshei. En finner ikke igjen låvebroer, og næringsarealet er forlenget til fremfor innhuset. Noe som komiteen ser som en konflikt. En finner ikke parkering til næringsareal, noe som var bedt om i konkurransegrunnlaget. HSH har boliger i andre etasje i låven, som kan skape en konflikt mellom kafe i første og beboere i andre. Møteplass Forslaget har den største møteplassen i areal, og har en visjon om mennesket i sentrum, og derav prosjektforslaget navn Vegårshei Torv. Serveringsareal/uteareal til kafeen er plassert omtrent midt på møteplassen, som er østvendt, som vil gi skyggefulle areal. Positive elementer ved møteplassen er en scene/ paviljong, lekeplass i sør og en oppstrammet kjørebane i sentrum. 7 (10)

8 Annet HSH er den som tilbyr lavest pris, og har høyest opparbeidelseskostnad (pr kvm) for møteplass. I tillegg stiller de forbehold om en parkeringskjeller, noe komiteen anser som negativt. 4.2 LINDAL Bolig Lindals boligutrykk former ikke et tun, og det arkitektoniske valget skaper ikke samhørighet med resten av tomta. Komiteen mener at boligene har for lite særpreg, og bygger ikke godt nok opp under den identiteten komiteen ønsker å legge til rette for. Når en ser videre på bygningsmassen som er foreslått, er kvaliteten ved fortetting og bomiljø ikke tilfrestillende. I tillegg er alle leilighetene i samme størrelse, og fremstår noe store. Boligene er ikke i den utforming som komiteen mener innbyggerne i Vegårshei har behov for fremover, ved en så sentral tomt. Det er ønskelig med en variert boligmasse, for å treffe varierte behov. Lindal har anlagt adkomst til boliger gjennom Norgesgruppens parkering (dvs. adkomst via annen aktørs eiendom), og hele eiendommen langs sør er anlagt med parkeringsplasser. Dette vil ikke bygge opp under ett positivt møte med sentrum. De har ikke anlagt en parkeringskjeller, som komiteen vurderer som en ulempe. Komiteen kan heller ikke se om de har planer om heis/løfterampe. Boligene i nærheten av låven og i selve låven, ser ut som deler parkering med næringsareal. Da vil bilen bli en permanent gjenstand midt i sentrum. Låve Lindal har gitt låven en forlengelse mot sør, og gitt den ett tydelig låveuttrykk. Før revidert alternativ var det en låvebro som komiteen likte godt, der en i tillegg hadde et amfi. Endene på låven fremstår arkitektonisk pene med en materialmiks av mur, glass og tre. Komiteen er noe usikker på hvordan baksiden av låven vil fremstå, i revidert tilbud. En er og noe usikker på hvordan planløsningen legger opp til best mulig utnyttelse av låven. Kafeen er lagt noe bort i fra boliger, som er ønskelig for å minimere konflikt. Møteplass Lindals møteplass engasjerer komiteen positivt. Amfiet og uteserveringen som ligger sørvendt, er positive faktorer. I tillegg fremstår møteplassen i en fin skala, noe konsentrert, som igjen vil gjøre det lettere for å skape liv og røre. Forelagene med og uten amfi vil påvirke de offentlige og private sonene på tomta. Komiteen fremstår noe delt i sitt syn, på hvilke effekt det vil ha og si. Stolpehuset er plassert litt tilfeldig på møteplass, henviser seg ikke til møteplassen. 8 (10)

9 Annet Lindal ligger i midten når det kommer til pris. Noe nærmere Stolt, enn HSH. 4.3 STOLT BYGG Bolig Komiteen er av den oppfatning at foreslåtte parkeringskjeller underbygger gode bokvaliteter, og er ønskelig for sentrumsnære boliger i Vegårshei. Komiteen, mener at i en videreutvikling av boligkonseptet, bør man gå bort i fra to bygg som er koblet sammen med svalganger, og som vender seg seg vest og nord. Leilighetene fremstår noe mørke, og de private uteområdene henviser seg mot en fylkesveg (støy). I tillegg fremstår heishuset og nedkjøringsrampen som noe dominerende, i det ellers positivt utviklet tunet/uteområdet. Bolighuset uten parkeringskjeller ligger fint plassert, og har gode bokvaliteter, i tillegg til at det rammer inn tunet fint. Låve Stolt er den som har gjenskapt en låve som er nærmest i identiteten til Vegårshei, og deres byggeskikk. En finner igjen fotavtrykket, formen, fargen, låvemur og to låvebroer. Låveuttrykket er helt bevart, og dette begeistrer komiteen mye. I tillegg er detaljen ved ett stort glassparti sørvendt, en moderne faktor som spiller godt sammen med området. Møteplass Stolt Bygg har levert flere alternativ med plassering av møteplassen. Alternativ B har en bedre plassering, da den henviser seg mer til tomta og sentrum, og skaper en helhet. I alternativ C vil møteplassen fremstå som noe bortgjemt og privatiserende på grunn av størrelse og innramming av bygg og parkering. Det er positivt med ett overbygg til for eksempel ungdom, men vaffelbua er ikke nødvendig. Størrelsen på møteplassen fremstår som passende for Vegårshei. Møteplassen må utvikles noe videre, for å bli opptimal. Den må henvise seg til uteservering ved kafe, låve og sentrum. Annet Stolt Bygg har tilbudt den høyeste prisen for tomtebelastning for næring og bolig. Det er ett konsept som kan bygges trinnvis, og skaper en fleksibilitet og robusthet. Prosjektforslaget skaper mange muligheter for små tun og romdannelser, som vil passe godt ved identiteten av Vegårshei. En må jobbe videre med adkomsten, da den fremstår noe prangende midt i eiendommen (alternativ C). 9 (10)

10 Innhuset i alternativ C vil fremstå som noe privatiserende, som kan være positivt, da dette har formål bolig. 5. BEDØMMELSESKOMITÉENS ANBEFALING Med bakgrunn i en samlet vurdering av mål og ambisjoner, har komiteen valgt følgende rangering av prosjektforslag: 1. STOLT BYGG 2. LINDAL 3. HSH Komiteen begrunner sitt valg av Stolt Bygg som beste prosjektforslag, med følgende: Stolt Bygg har plassert boligene nordvest på tomta, som egner seg godt til fortetting. De har formet flere tun på tomta, privat og offentlig, som spiller godt med dagens identitet på tomta, og hvordan den er tun-formet. Stolt Bygg viser til parkeringskjeller og heis, noe som komiteen anså som en viktig faktor. Låven opprettholder fotavtrykket, fargen, låvebroer og låvemur som var viktig for komiteen. Og er den låven som gjenspeiler Vegårsheis identitet best. Plassering av møteplassen er god i alternativ B, da den ligger sør på tomta. Det er ett fleksibelt, robust og identitetsskapenede prosjekt, som passer Vegårshei kommune godt. Prosjektforslaget til Stolt Bygg har det beste potensialet for videre utvikling. For øvrig vises til komiteens omtale av prosjektet, også hva gjelder forbedringspunkter. Komiteen anbefaler Vegårshei kommune å starte forhandlinger med utbygger Stolt Bygg, i forhold til kontrakt om retten til kjøp av eiendom og utbyggingsrettigheter. Kontrakten skal godkjennes av kommunestyret. Komiteen anbefaler også at det skapes en ytterligere dialog mellom Vegårshei kommune og Stolt Bygg i en videre utviklingsfase, for å kunne sikre gode løsninger ved veg, parkering og bokvalitet. Fører ikke forhandlingene frem, eller opsjonsrett på to år utløper, anbefaler komiteen at det innledes forhandlinger med andreplass, deretter tredjeplass. 10 (10)