SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnr.: 15/

Transkript

1 RINGERIKE KOMMUNE Hovedutvalget for miljø og arealforvaltning Strategi og plan SAKSFRAMLEGG Arkivsaksnr.: 15/ Arkiv: L Kvartal gangsbehandling Forslag til vedtak: 1. Forslag til detaljregulering for Kvartal 36 avventer føringer som blir gitt i plan 431 områderegulering Hønefoss jf. vedtak i kommunestyret sak 14/18. «Planer som er igangsatt, som ikke vil ha påvirkning på byplanen, skal fremmes til politisk behandling.» 2. Planen tas opp igjen til vurdering etter at merknadsbehandlingen etter 1. gangsbehandling av plan 431 områderegulering Hønefoss er gjennomført. Sammendrag Kommunestyret vedtok 8/318 i sak 14/18 «planer som er igangsatt, som ikke vil ha innvirkning på byplanen, skal fremmes til politisk behandling. Avgjørelsen om hva som påvirker planen kan ikke tas av administrasjonen, men bør opp til politisk behandling. Derfor saksbehandles Kvartal 36. Rådmannen mener at videre planlegging av Kvartal 36 vil ha påvirkning på byplanen og legge føringer for den som vil kunne være uheldige i den videre utviklingen av Hønefoss. Derfor er rådmannens forslag til vedtak at Kvartal 36 skal avvente. Det er flere prinsipper som må avklares i byplanen som er viktige for Kvartal 36. Dette er: høyde og volum på bygg nedbygging av hele tomter uten uteopphold på bakken sol/skygge i sentrum felles uteoppholdsarealer på tak og balkong byggene kan virke privatiserende Felles løsninger for lekeareal og utearealer i byen Krav til uteoppholdsareal på egen tomt Overflateparkering/ fellesløsninger for parkering Forhold omkring disse temaene vil kunne skape presedens hvis denne planen blir lagt på høring. Dersom den ikke skaper presedens kan det bli sett på som forskjellsbehandling sammenlignet med detaljplaner i framtida.

2 Det er viktig å presisere at å avvente ikke er det samme som å stoppe planen jf. plan og bygningsloven 128. Å stoppe en plan innebærer at plansaken blir avsluttet. Hvis man, etter stopp, ønsker utvikling i framtida må man starte hele planprosessen på nytt, med søknad, oppstartsmøte og varsel om oppstart. Å avvente innebærer at planen sendes til ny 1. gangsbehandling etter at områderegulering Hønefoss (plan 431) har vært til behandling. På den måten er det byplanen som setter premissene for utviklingen i Hønefoss. Hensikten med planen er å detaljregulere Kvartal 36 i den gamle sentrumsplanen slik at man kan realisere sentrumsboliger i tillegg til forretning, kontor og bevertning i det kvartalet. I planforslaget blir Storgata 20 revet og erstattet med et bygg i 6 etasjer, hvor det er boliger fra 2. etasje og oppover. Parkering til leilighetene er løst i parkeringskjeller, i tillegg til at det åpnes for opptil 25 parkeringsplasser på bakkeplan. Bakgrunn Hensikten med planarbeidet er å få en høyere utnyttelse i området og å legge til rette for boligformål i tillegg til forretning/kontor. Tidligere behandlinger og vedtak relevant for saken Hovedutvalget for miljø og arealforvaltning behandlet oppstarten i sak 29/17. Vedtakskpunktene er som følger: 1. Kommunen anbefaler ikke oppstart av planarbeid 414 Reguleringsplan Kvartal 36 Storgaten Sundgata. 2. Overnevnte reguleringsplan skal sees i sammenheng med detaljreguleringen for Byporten Hønefoss detaljregulering og overordet byplan for området. Formannskapet 2 kommunestrategi og plan anbefalte oppstart av planarbeidet i møte , sak 17/17. Formannskapet 2 vedtok i sak 7/18: Rådmannen gis delegert myndighet til å beslutte at private planinitiativ innenfor planavgrensningen ikke fremmes omgående men må avvente inntil merknadsbehandlingen etter offentlig ettersyn av planforslaget (nr. 431) er gjennomført (jf. pbl 128). Planforslaget (nr. 431) etter merknadsbehandling ved offentlig ettersyn skal være førende for alle planforslag innenfor planavgrensningen. Kommunestyret vedtok 8/318 i sak 14/18: planer som er igangsatt, som ikke vil ha innvirkning på byplanen, skal fremmes til politisk behandling. Beskrivelse av saken Dagens situasjon Området er bebygd Konkret beskrivelse av dagens bruk og hva som befinner seg på arealene. Planforslaget Planforslaget er mottatt fra Mjøsplan AS.

3 Planforslaget som foreligger til behandling er merka 1. gangsbehandling, og består av: Plankart Reguleringsbestemmelser Planbeskrivelse. Plantype Planen fremmes som en privat detaljregulering. Lafton Eiendom AS er forslagstiller. Gjeldende reguleringsplaner Deler av planområdet er i dag regulert i reguleringsplan (Kvartal 3536) fra , (Byporten) fra og 6402 (Hønefoss Sentrum fra Planområdet er i disse reguleringsplanene regulert til forretninger, kontorer, veg, G/Sveg/fortau, gågate/sykkelbane og veger. Tillatt utnyttelsesgrad er 0,60 og bebyggelsen skal ikke overstige 2 etasjer. Eiendomsforhold Planområdet omfatter eiendommene: 318/514 Storgaten 20 A og B AS 318/137 Stjernegruppen Ringerike AS 318/138 Lafton Eiendom AS 3000/1 Ringerike kommune Uttalelser til planoppstart Det ble varslet oppstart i henhold til plan og bygningsloven 128, oppstart av planarbeidet til berørte parter i brev og kunngjort det i Ringerikes Blad, samt på kommunens nettsider. Det kom inn totalt 3 uttalelser. Disse følger vedlagt. Hovedtrekkene i uttalelsene er referert og kommentert under. Uttalelse fra Buskerud fylkeskommune Buskerud fylkeskommune gjør oppmerksom på at hjørnegården i Bloms gate 9 (318/118) og Storgata 20 (317/514) er vurdert til å ha høy verneverdi. BF anbefaler at den verneverdige bebyggelsen bevares og at nye tiltak tar hensyn til eksisterende verneverdig bebyggelse. Anbefaler at det stilles krav til plassering, volum og utforming av ny bebyggelse for å sikre god tilpasning til omgivelsen og at det bør utarbeides gode illustrasjoner som viser hvordan den verneverdige bebyggelsen kan inkorporeres i prosjektet. 1. Forslagstillers kommentar: Det videre planarbeidet må vise hvordan noe av den verneverdige bebyggelsen kan bevares. Foreløpig er Storgata 20 tenkt revet. Her må verdien av bygget og verdien av en eventuell rivning og utbygging veies opp mot hverandre. Det er en del bygg i Hønefoss sentrum som er vurdert til å ha høy verneverdi. Om det skal fortettes og bygges flere boliger i sentrum er det kanskje nødvendig å vurdere om alle byggene bør ivaretas. Dette må vurderes i det videre planarbeidet. Rådmannens kommentar: Forslagstiller skriver i planbeskrivelsen at det er lite karakterpreg igjen av Storgata 20 etter endringer på huset. Området midt i sentrum er det av stor verdi å fortette. I forbindelse med plan 431 områderegulering Hønefoss blir det gjennomført en reregistrering av alle hus i Hønefoss. I tillegg utarbeides det en kulturhistorisk stedsanalyse. Disse vil være viktige som grunnlag for områdereguleringen, men også for denne planen. Disse har ikke vært klare i tide til denne behandlingen. På grunn av dette er ikke rådmannen udelt positiv til rivning av Storgata 20.

4 Uttalelse fra Fylkesmannen i Buskerud Standard uttalelse fra FMB i slike saker. Spesielle relevante uttalelser er: Støyhensyn skal ivaretas ihht. T1442. Det kan aksepteres avvik fra anbefalte støygrenser dersom boligene sikres en stille side. Luftkvalitet skal legges til grunn i planleggingen. Helst skal det ikke tilrettelegges for boliger i områder med dårlig luftkvalitet, samtidig er det ønskelig at det fortettes i sentrumsområder slik at bilbruk kan reduseres og luftkvaliteten bli bedre. Hensyn til barn og unge. Det skal være tilstrekkelig med lekeareal for barn i alle aldre. Lekeareal på tak godkjennes ikke som eneste løsning, kun som supplement til lekeareal på bakkenivå. Tilknytning til fjernvarmenettet da planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet. Vurdere om vannbåren varme kan være hensiktsmessig. Forslagstillers kommentar: Det er utarbeidet en støyrapport i forbindelse med planarbeidet. Merknaden [luftkvalitet] er tatt til følge i planarbeidet. Merknaden [hensyn til barn og unge] er tatt til følge i planarbeidet. Det er undersøkte hvilke tilbud det er til barn og unge i nærheten i dag. Lekeareal er i planforslaget lagt på tak. Merknaden [tilknytning fjernvarmenett] er tatt til følge i planarbeidet Rådmannens kommentar: Merknaden er delvis tatt til følge og innarbeidet i det reviderte planforslaget. Det er tilrettelagt for sandlekeplass på tak. Plan 431 områderegulering Hønefoss vil se på mulige fellesløsninger for lekeplass i sentrum, spesielt for større barn. Dette vil i så fall komme fram i planforslaget når det legges fra til politisk behandling i januar Uttalelse fra Statens vegvesen Statensvegvesen er positiv til at det legges til rette for fortetting i sentrum. De mener at en virkning av økt trafikk som en fortetting vanligvis medfører må dokumenteres nærmere med en trafikkanalyse. Videre kommenterer SVV at byggegrensen må vurderes på nytt. Både med tanke på støy og «Fylkesdelplan for avkjørsler og byggegrenser langs riksvegnettet i Buskerud» der byggegrenser på riksvegnettet økes til 100 m. SVV minner også om tilrettelegging for tilgjengelighet til kollektive transportmidler, sykkel og gående. Forslagstillers kommentar: En trafikkanalyse er utarbeidet og er en del av plandokumentene. Byggegrensen mot veg vil beholdes slik den er i dag, da dette er et kvartal med eksisterende bebyggelse, og det vil være hensiktsmessig å legge nye bygg på linje med de eksisterende slik at kvartalsstrukturen videreføres. Tilrettelegging for tilgjengelighet til kollektive transportmidler, for sykkel og gående er ivaretatt i planarbeidet. Det er lagt til bestemmelse om sykkelparkering innenfor området og tilgjengeligheten ellers er beskrevet i trafikkanalysen. Rådmannens kommentar: Byggegrenser blir også drøftet i byplanen. Forholdet til overordnede planer Planforslaget er i tråd med kommuneplanens samfunnsdel hvor det er et mål om å legge til rette for fortetting i sentrumsnære områder, spesielt Hønefoss, og befolkningevekst fram mot 2030.

5 Planen er i tråd med kommuneplanens arealdel vedtatt , der området er avsatt til sentrumsformål. Rikspolitiske retningslinjer for samordnet bolig, areal og transportplanlegging legger føringer om at utbyggingsmønster og transportsystem bør fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder og redusere transportbehovet. Planen anses å være i tråd med en kompakt byutvikling nært gang sykkel og kollektivløsning. Det er usikkert om kvartal 46 vil påvirke Områderegulering Hønefoss. Det er flere prinsipper i denne planen som bør avklares i overordnet plan. Disse er listet opp både i sammedraget og i rådmannens vurdering. Juridiske forhold Denne saken innebærer en avgjørelse av om planforslaget skal sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, jf. pbl og Saken legges fram for hovedutvalget for miljøog arealforvaltning jf. gjeldende delegeringsreglement. Økonomiske forhold Planen utløser trolig ingen økonomiske belastninger for Ringerike kommune. Utbygginga vil kunne gi økonomiske konsekvenser for Ringerike kommune i form av infrastruktur og muligens i form av sosiale tjenester. Planen er en privat detaljregulering. Dette innebærer at forslagsstiller blir fakturert for saksbehandlingsgebyr jf. gjeldende betalingsreglement. Prinsipielle avklaringer Prinsipielle avklaringer som denne planen trenger bør tas i byplanen. Deretter kan planleggingen av dette sentrale kvartalet fortsette. Rådmannens vurdering Byplanen må legge føringer for de viktige kvartalene i sentrum av Hønefoss. Rådmannen mener at videre planlegging av kvartal 36 vil ha påvirkning på byplanen og legge føringer for den som vil være uheldige i den videre utviklingen av Hønefoss. Derfor er rådmannens forslag til vedtak at Kvartal 36 skal vente. Det er flere prinsipper som må avklares i byplanen som er viktige for Kvartal 36. Dette er: høyde og volum på bygg, nedbygging av hele tomter uten uteopphold på bakken sol/skygge i sentrum, felles uteoppholdsarealer på tak og balkong byggene kan virke privatiserende Felles løsninger for lekeareal og utearealer i byen Krav til uteoppholdsareal på egen tomt. Overflateparkering/ fellesløsninger for parkering Forhold omkring disse temaene vil kunne skape presedens hvis denne planen blir lagt på høring. Dersom den ikke skaper presedens kan det bli sett på som forskjellsbehandling sammenlignet med detaljplaner i framtida. Alternativt vedtak 1. Forslag til detaljregulering for Kvartal 36 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan og bygningsloven 52 og 1210.

6 2. Rådmannen skal før 2. gangsbehandling kvalitetssikre planen når det gjelder innhold og framstilling, samt foreta mindre suppleringer og justeringer. 3. Det tas sikte på å oppheve følgende gjeldende reguleringsplaner: 64 Kvartalet 35, 36 vedtatt , samt de deler av gjeldende reguleringsplan 6402 Hønefoss sentrum vedtatt og Byporten, vedtatt som overlappes av ny plan, ved vedtak av 0605_414 Kvartal 36 Storgata Sundgata. 4. I det videre arbeidet skal temaene høyde og volum, sol/skygge, kulturminner og uteoppholdsareal vurderes nærmere. Parkeringsdekning på bakkeplan må nedjusteres før 2. gangsehandling. Lekeareal må søkes løst på bakkeplan. 5. Før 2. gangsbehandling kreves det en situasjonsplan som viser maksimale utnyttelser. 6. Det vil kunne komme vesentlige avklaringer i kommunens arbeid med områderegulering Hønefoss som Kvartal 36 vil måtte ta hensyn til. Byggeplanene Blokkbebyggelse passer bra inn i sentrum og det er med på å bygge oppunder målet om fortetting. Eksisterende bygg er to etasjer pluss loft. Det nye bygget er tenkt i seks etasjer med den øverste inntrukket. Det er flere andre bygg på seks etasjer i området, slik at det høyt bygg vil ikke stikke seg ut. Det er en utfordring med boligbebyggelsen i nord, som ved å få en 6 etasjers blokk tett innpå vil miste alt av dirkete sollys i de nederste etasjene. Den eksisterende boligblokken i bakkant er fire etasjer høy Byporten har to inntrukkede etasjer. Det må tas stilling til hvor stor del av byen som skal ha dette. Rådmannen mener dette bør tas i områderegulering Hønefoss (plan 431). Det er lagt opp til mulighet for opptil 25 parkeringsplasser på bakkeplan. Dette er etter rådmanns mening for mange og bør både nedjusteres før 2. gangsbehandling og illustreres hvordan det kan gjennomføres. Rådmannen er i tvil om det er rett å rive Storgata 20. Fortetting av sentrum vil kreve at noe eksisterende blir revet og erstattet av nye bygg. Dette bør det gjøres en helhetlig vurdering av i områderegulering Hønefoss. Infrastruktur Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Utbyggingsprosjektet faller innunder tilknytningsplikten. Lekeplasser Det er planlagt en sandlekeplass for boligområdet på taket av bygget. Plan 431 områderegulering Hønefoss vil se på mulige fellesløsninger for lekeplass i sentrum, spesielt for større barn. Dette vil i så fall komme fram i planforslaget når det legges fra til politisk behandling i januar Konsekvensutredning og ROSanalyse Rådmannen anser at utredningsplikten er oppfylt. Samlet vurdering Rådmannen er positiv til utvikling av Hønefoss sentrum som vil kunne gi arbeidsplasser og sentrumsnære boliger. Planene kan gi positive ringvirkninger for Ringerike kommune i form av

7 fortetting og transformasjon i Hønefoss. Allikevel er det mange temaer som ikke er avklart, men som må avklares i den nye byplanen. Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor anbefaler rådmannen at planforslaget avventer føringer som blir gitt i plan 431 områderegulering Hønefoss jf. vedtak i kommunestyret sak 14/18. Planen tas opp igjen til vurdering etter at merknadsbehandlingen etter 1. gangsbehandling av plan 431 områderegulering Hønefoss er gjennomført, mars/april Vedlegg Oversiktskart Bestemmelser Kvartal pdf Plankart Reguleringsplan Kvartal 36 (A3_liggende M_500) pdf Planbeskrivelse Kvartal pdf Vedelgg Soldiagram 0 alternativ u bebygget Ford.pdf Vedlegg Arkitektonsk beskrivelse Kvartal 36 Storgata20BSundgata10B.pdf Vedlegg Soldiagram sommersolverv.pdf Vedlegg Soldiagram vår og høstjevndøgn.pdf Vedlegg Støyrapport Kvartal 36.pdf Vedlegg Trafikkanalyse.pdf Ringerike kommune Uttalelse til varsel om oppstart av detaljregulering for Kvartal 36 i Hønefoss.PDF ROSanalysesjekkliste Kvartal 36.pdf Reguleringsplan Kvartal 36 Storgata Sundgata Analyseskjema 1 Radon.pdf Uttalelse om nyere tids kulturminner Vedlegg Følgebrev pdf Meldingstekst.mht Kvartal 36 reguleringssak Ringerike kommune, Tore Isaksen rådmann leder: Knut Kjennerud saksbehandler: Mathilde Høglund