SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnr.: 15/ Arkiv: PLN Detaljregulering Sagaveien gangsbehandling

Transkript

1 RINGERIKE KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Hovedutvalget for miljø- og arealforvaltning Arkivsaksnr.: 15/ Arkiv: PLN Detaljregulering Sagaveien gangsbehandling Forslag til vedtak: 1. Forslag til 415 Detaljregulering Sagaveien 56 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningsloven 5-2 og Rådmannen skal før 2. gangsbehandling kvalitetssikre planen når det gjelder innhold og framstilling, samt foreta eventuelle mindre suppleringer og justeringer. 3. Det tas sikte på å oppheve de deler av gjeldende reguleringsplan 198 Kroken- Busterud som overlappes av ny plan, ved vedtak av 415 Detaljregulering Sagaveien Forholdet til flomveier i området ønskes spesielt belyst ved høring og offentlig ettersyn. Nærmere utredning om flomveier skal foreligge før 2. gangsbehandling. Sammendrag Forslagstiller Sandvold Boliger ønsker å bygge to firemannsboliger på eiendom gnr./bnr. 87/24. Denne var tidligere benyttet til kombinert bebyggelse med bolig/ forretning. Bebyggelsen var utsatt for brann i januar 2013, og fremstår i dag som branntomt. Det er ikke lenger ønskelig med forretningsvirksomhet på tomta. Kommunen ønsker at den ikkerealiserte veien mellom Krokenveien og Fossekallveien i gjeldende reguleringsplan 198 Kroken-Busterud avreguleres, da det ikke lenger er ønskelig å opparbeide denne veien. Planen fremmes som en privat detaljregulering. Omfanget av uttalelser til oppstart er relativt beskjedent, og de fleste merknadene er innarbeidet i planforslaget som nå foreligger. Flere av uttalelsene poengterer at den planlagte utbyggingen oppleves som et positivt tiltak i området. Det kom inn ikke innsigelser til planoppstart. Det foreligger en interessemotsetning mellom hensynet til støyskjerming utendørs og gode solforhold på felles uteoppholdsarealer i utbyggingsområdet. Her har man valgt å vektlegge

2 solforhold fremfor støyskjeming, da de private uteplassene som hver boenhet disponerer vil få støyskjemingstiltak. Rådmannen er enig i denne vurderingen. Trafikkanalysen konkluderer med at planlagt utbygging ikke vil øke presset på trafikken i den grad at det vil ha negative konsekvenser for biltrafikken i området. Rådmannen ser det som positivt at planforslaget setter av rikelig plass til sykkelparkering, inkludert plasser for transport sykkel. Dette bygger opp under de nasjonale målene om å få flere til å bruke sykkel som transport middel. Det er også positivt i forhold til sykkelbyavtalen for Hønefoss. Det er i etterkant av planoppstart blitt ny kunnskap tilgjengelig hva angår flomveier i området. På bakgrunn av dette ser Rådmannen derfor at det er behov for nærmere utredninger rundt flomveier og overvannshåndtering. Disse utredningene skal foreligge til 2. gangsbehandling. Rådmannen er positiv til bygging av to firemannsboliger i Sagaveien 56. Utbygging vil bidra til sentrumsnære boliger. Planene kan gi positive ringvirkninger for Ringerike kommune ved en tryggere trafikksituasjon i området samt tilrettelegging for trafikkvekst i form av flere gående, syklende og brukere av kollektivtransport. Bakgrunn Forslagstiller Sandvold Boliger har fremmet ønske om å bygge to firemannsboliger på eiendom gnr./bnr. 87/24. Denne var tidligere benyttet til kombinert bebyggelse med bolig/ forretning. Bebyggelsen var utsatt for brann i januar 2013, og tomten fremstår i dag som branntomt uten bebyggelse. Det er ikke lenger ønskelig med forretningsvirksomhet på tomta. Tiltaket krever ny detaljregulering, da det ikke er i tråd med hverken gjeldende reguleringsplan eller kommuneplanen. Videre ønsker kommunen at den ikke-realiserte veien mellom Krokenveien og Fossekallveien i gjeldende reguleringsplan 198 Kroken-Busterud avreguleres, da det ikke lenger er ønskelig å opparbeide denne veien. Tidligere behandlinger og vedtak Hovedutvalget for miljø- og arealforvaltning vedtok å anbefale oppstart av planarbeidet , sak 31/16. Beskrivelse av saken Dagens situasjon Planområdet ligger på Haldenjordet, nær krysset mellom Fossekallveien og Sagaveien. Ullerål kirke ligger i umiddelbar nærhet. Eiendommen med gnr./ bnr. 87/24, hvor det ønskes å bygges boliger, har ligget brakk i noe tid da tidligere bebyggelse er brent ned. Bebyggelsen i nærområdet er i dag i all hovedsak regulert og benyttet til boligformål. Eiendomsforhold Planområdet omfatter gnr./bnr. 87/24 hvor det ønskes oppført to firemannsboliger, ellers flere private og offentlige eiendommer; gnr./bnr. 87/523, 87/454, 86/65, 86/457 og 86/764 samt tilstøtende veiareal. Plantype

3 Planen fremmes som en privat detaljregulering. Sandvold Boliger/Boligpartner er forslagstiller. Planområdet er utvidet utover selve tomten som ønskes bebygd med boliger, da det foreslås å anlegge fortau langs Sagaveien, samt å avregulere veiformålet som i dag ligger over eiendommene gnr./bnr. 87/523, 87/454, 86/764, 86/457 og 86/65. Planforslagets dokumenter Planforslaget er mottatt fra plankonsulent Mjøsplan AS, Planforslaget som foreligger til behandling er merket 1. gangsbehandling, og består av: - Plankart - Reguleringsbestemmelser - Planbeskrivelse, inkludert ROS-analyse Kort om planforslaget Det er planlagt to firemannsboliger på eiendommen gnr./bnr. 87/24, til sammen åtte boenheter. Leilighetenes totale bruksareal varierer fra 83 m² og 88 m². De skal hver inneholde kombinert stue/kjøkken, to soverom, bad, bod samt et ekstra rom som kan benyttes som soverom. I tillegg kommer balkong eller privat uteplass på bakkeplan, vendende mot vest. Det skal opparbeides felles uteoppholdsareal med så gode solforhold som mulig. Dessuten skal det opparbeides lekeplass, hovedsakelig tiltenkt de minste barna. Videre skal det opparbeides bilparkering; én garasjeplass pr. boenhet, i tillegg to felles gjesteparkeringer, hvorav én er dimensjonert for HC-parkering. Det skal også opparbeides sykkelparkering og renovasjonsløsning. For illustrasjoner av planlagte boliger, innvendig og utvendig, se planbeskrivelsen s , fig. 19 og 20. Uttalelser til planoppstart Ringerike kommune varslet, i henhold til plan- og bygningsloven 12-8, oppstart av planarbeidet til berørte parter i brev av , og kunngjorde det i Ringerikes Blad , samt på kommunens nettsider. Det kom inn totalt åtte uttalelser, hvorav flere poengterer at den planlagte utbyggingen oppleves som et positivt tiltak i området. Det kom ikke inn innsigelser til planoppstart. Uttalelsene følger vedlagt. Hovedtrekkene i disse er referert og kommentert i vedlegg 8. Forholdet til gjeldende reguleringsplan og overordnede planer Gjeldende reguleringsplaner Planområdet er i dag regulert i reguleringsplan 198 «Kroken-Busterud» fra (se planbeskrivelsen s. 5). Planområdet er i denne reguleringsplanen regulert til arealformålene forretning/kontor, bolig og vei. Kommuneplanens arealdel I kommuneplanens arealdel vedtatt er planområdet avsatt til arealformålene næring og bolig. Planforslaget er i strid med overordnet plan da det ikke reguleres til næringsformål innen planområdet. Kommuneplanens samfunnsdel

4 Samfunnsdelen legger stor vekt på at klima og miljø skal være retningsgivende for utviklingen i Ringerike kommune. Fortetting er et virkemiddel mot målet om redusert transportbehov og mindre klimagassutslipp. Juridiske forhold Denne saken innebærer en avgjørelse av om planforslaget skal sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, jf. pbl og Saken legges fram for hovedutvalget for miljø- og arealforvaltning, jf. gjeldende delegeringsreglement. Naturmangfoldloven Etter søk i Miljødirektoratets kartbase og Artsdatabankens kartbase foreligger det ingen natur- og miljøforhold som kan forringes i området. Jordlova Planforslaget medfører ingen omdisponering av dyrket eller dyrkbart areal. Økonomiske forhold Planen fremmes som en privat detaljregulering. Dette innebærer at forslagsstiller blir fakturert et saksbehandlingsgebyr, jf. gjeldende betalingsreglement. Forslagstiller bekoster de aktuelle utredningene og undersøkelsene. Utbyggingen vil kunne gi økonomiske konsekvenser for Ringerike kommune i form av infrastruktur. Dette vil basere seg på en utbyggingsavtale mellom kommunen og utbygger. Behov for informasjon og høringer Etter at planarbeidet startet opp er det blitt avholdt informasjonsmøte for naboer til planområdet. Referat fra møtet følger vedlagt (se vedlegg 17). Alternative forslag til vedtak «Det vedtas at planforslaget 415 Detaljregulering Sagaveien 56 ikke sendes på høring eller legges ut til offentlig ettersyn.» Et slikt vedtak kunne begrunnes i at den foreslåtte detaljreguleringen ikke er i tråd med overordnet plan, da kommuneplanen regulerer gnr./bnr. 87/24 til næringsformål. Vedtaket vil kunne føre til at gjeldende plan kan legges til grunn for etablering av ny næringsvirksomhet på eiendommen, noe som blant annet vil kunne gi økt trafikkmengde i nærliggende boligområder. Rådmannens vurdering Innkomne uttalelser Vurdering av mottatte uttalelser til oppstart fremgår av vedlegg 8. Omfanget er relativt beskjedent, og de fleste merknadene er innarbeidet i planforslaget som nå foreligger. Flere av uttalelsene poengterer at den planlagte utbyggingen oppleves som et positivt tiltak i området. Det kom inn ikke innsigelser til planoppstart.

5 En del naboer til planområdet har i sine innspill til oppstart uttrykt ønske om kjøp av kommunal eiendom grensende til deres eiendommer, dersom regulert veitrasé i gjeldende reguleringsplan blir omregulert til bolig. Dette spørsmålet tar planarbeidet ikke stilling til. Et eventuelt salg av kommunal eiendom må tas som egen prosess med kommunens eiendomstjeneste etter at ny reguleringsplan er vedtatt. Kommunen må da vurdere om det er ønskelig å selge fra eiendom, eller om den vil beholde eiendommene til eget bruk. Byggeplanene Nærområdet har fra før en blanding av frittliggende boligbebyggelse og lavblokker. Valg av boligtypen firemannsbolig passer bra inn her. Med en mønehøyde på under ni meter vil de ikke fremstå som dominerende i landskapsbildet. Sol/skyggeanalysen viser at den planlagte bebyggelsen ikke vil kaste sjenerende skygge mot nabobygg. Det foreligger en interessemotsetning mellom hensynet til støyskjerming utendørs og gode solforhold på felles uteoppholdsarealer i utbyggingsområdet. Her har man valgt å vektlegge solforhold fremfor støyskjeming, da de private uteplassene som hver boenhet disponerer vil få støyskjemingstiltak. Området er generelt flatt og lett tilgjengelig. Fortau opparbeides med utforming som møter kravene til universell utforming. Lekeplasser Planforslaget medfører ikke at lekeplasser eller grøntarealer brukt til lek bygges ned. Areal for lekeplass i boligområdet er avsatt med eget arealformål i planforslaget. Det er også bestemmelser som sikrer opparbeidelse av dette før det gis brukstillatelse for boligene. Lekeplassen er ikke berørt av støysonen. Infrastruktur Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Utbyggingsprosjektet faller ikke innunder tilknytningsplikten, som for ny bebyggelse gjelder bygninger over 1000 m² BRA, eller flere bygninger med samlet utbygging over 1000 m². Rådmannen ser det som positivt at planforslaget setter av rikelig plass til sykkelparkering, inkludert plasser for transport sykkel. Dette bygger opp under de nasjonale målene om å få flere til å bruke sykkel som transport middel. Det er også positivt i forhold til sykkelbyavtalen for Hønefoss. Trafikkanalysen konkluderer med at planlagt utbygging ikke vil øke presset på trafikken i den grad at det vil ha negative konsekvenser for biltrafikken i området. Antall avkjøringer til/fra gnr./bnr. 87/24 reduseres fra tidligere to til én. Planforslaget regulerer inn fortau langs Fossekallveien og Sagaveien, samt fartsdump i Sagaveien og fotgjengerfelt i Fossekallveien nær bussholdeplassen. Opparbeidelse av disse er sikret gjennom rekkefølgebestemmelsene. Samlet sett vil dette etter rådmannens oppfatning medføre en tryggere trafikksituasjon i området i forhold til dagens situasjon. Naturmangfold og grøntstruktur Etter søk i Miljødirektoratets kartbase og Artsdatabankens kartbase foreligger det ingen natur- og miljøforhold som kan forringes i området.

6 Støy Vedlagte støyrapport (vedlegg 6) konkluderer med at deler av utbyggingsområdet ligger innenfor gul støysone. Krav om støydempende tiltak er tatt inn i bestemmelsene, blant annet at bebyggelse skal sikres én stille side for å kunne ha åpne vinduer på soverom. Lekeplassen er ikke berørt av støysonen. Støyrapporten anbefaler støyskjerm på 2 meter mot Fossekallveien for å skjerme uteoppholdsarealer mot støy. Dette følges ikke opp i planforslaget, da dette gir mye skygge ute, og man velger å vektlegge gode solforhold. Dessuten stilles det krav om støydempende tiltak på de individuelle balkongene/terrassene som tilhører hver enkelt boenhet. Rådmannen støtter opp under denne vurderingen. ROS-analyse På grunn av at utbyggingsområdet er en branntomt er det grunn til å tro at det kan være forurensning i grunnen. Det skal gjøres grunnleggende undersøkelser etter krav i forurensningsforskriften. Planens bestemmelser sikrer at det ikke kan gis igangsettingstillatelse for tiltak før normverdier gitt i forskriften er dokumentert tilfredsstillende. Radonnivået i området er betegnet som usikkert. For å følge føre-var-prinsippet legges det derfor radonsperre i grunnen for boligene. Det er i følge NGU sin kartbase ikke risiko for jord- og flomskred eller kvikkleireskred i området. Det er i følge NVE sin kartbase ikke kartlagt flomsoner i området. Det man imidlertid bør være oppmerksom på, er at det i etterkant av planoppstart er blitt ny kunnskap tilgjengelig hva angår flomveier i området. Det går flomveier i og nær til planområdet, én følger traséen for den ikke-realiserte veien i gjeldende reguleringsplan, og én følger Fossekallveien. Dette er opplysninger som nylig er blitt tilgjengelige i kommunens kartløsning, under punktet samfunnssikkerhet. På bakgrunn av ny, tilgjengelig kunnskap ser Rådmannen derfor at det er behov for nærmere utredninger rundt flomveier og overvannshåndtering. Disse utredningene skal foreligge til 2. gangsbehandling. Dersom konsekvensene skulle vise seg å være alvorlige, må det vurderes ny 1. gangsbehandling og nytt offentlig ettersyn. For øvrige temaer anser Rådmannen utredningsplikten som oppfylt. Samlet vurdering Rådmannen er positiv til bygging av to firemannsboliger i Sagaveien 56. Utbygging vil bidra til sentrumsnære boliger. Planene kan gi positive ringvirkninger for Ringerike kommune ved en tryggere trafikksituasjon i området samt tilrettelegging for trafikkvekst i form av flere gående, syklende og brukere av kollektivtransport. Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor anbefaler rådmannen at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannen vil avvente innspill til planforslaget ved det offentlige ettersynet.

7 Vedlegg 1. Oversiktskart med planavgrensning 2. Forslag til plankart 3. Forslag til reguleringsbestemmelser 4. Planbeskrivelse, inkludert ROS-analyse 5. Trafikkanalyse 6. Støyrapport 7. Sol/skygge-analyse 8. Oppsummering av uttalelser til oppstart, med kommentarer 9. Uttalelse, Statens Vegvesen 10. Uttalelse, Fylkesmannen Buskerud 11. Uttalelse, Buskerud Fylkeskommune 12. Uttalelse, Ringerike kommune, Samfunn Utbygging 13. Uttalelse, Ringerikes-Kraft 14. Uttalelse, Solveig og Lars-Anders Mosskull 15. Uttalelse, Håvard Skogmo og Marianne Bakken 16. Uttalelse, Christel Andres 17. Referat, informasjonsmøte for naboer 18. Saksframlegg til oppstart av planarbeidet 19. Saksprotokoll fra oppstart av planarbeidet 20. Gjeldende reguleringsplan Ringerike kommune, Tore Isaksen Rådmann Enhetsleder Miljø- og arealforvaltning: Heidi Skagnæs Leder, Areal og byplankontoret: Grethe Tollefsen Saksbehandler: Ingrid Liseth