Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 18/ Kommunestyret 18/

Transkript

1 FARSUND KOMMUNE Arkivsaknr: 2016/1577 Arkivkode: L12 Saksbehandler: Øystein Bekkevold Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 18/ Kommunestyret 18/ gangsbehandling Reguleringsplan Notodden hyttefelt Administrasjonens forslag til vedtak: Farsund kommunestyre vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens forslaget til «Reguleringsplan Notodden hyttefelt» med tilhørende bestemmelser begge datert sist revidert ; med følgende endringer: 1. Område f_bre3 (renovasjonsanlegg) flyttes og tilpasses til slette (LF3) ved H560_11. Arealet som da tidligere var kalt f_bre3 omgjøres til del av LF3. I henhold til vedlagt revidert plan av Siste setning i punkt i bestemmelsene endres fra: «Høyder måles fra gjennomsnittlig planert terreng» til: «Høyder måles fra ferdig gulv 1. etasje». I henhold til vedlagt revidert plan av Det inntegnes gangadkomst til BBS i forlengelsen SKV3 som vist i tinglysning av 4. Det tilføres følgende setning i bestemmelsenes punkt «Bruksrett for SKV3 5. Det legges til et nytt punkt 2.4 under «fellesbestemmelser for hele planområdet»: «Byggegrense mot sjø er sammenfallende med formålsgrense for alle formål under: bebyggelse og anlegg samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone Behandling i Teknisk utvalg : Administrasjonen foreslo følgende tillegg til pkt. 1: «Det må inntegnes snuplass for liten lastebil i området f_bre3.» Teknisk utvalg innstiller enstemmig på administrasjonens forslag med tilleggsforslag.

2 Teknisk utvalgs innstilling : Farsund kommunestyre vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens forslaget til «Reguleringsplan Notodden hyttefelt» med tilhørende bestemmelser begge datert sist revidert ; med følgende endringer: 1. Område f_bre3 (renovasjonsanlegg) flyttes og tilpasses til slette (LF3) ved H560_11. Arealet som da tidligere var kalt f_bre3 omgjøres til del av LF3. I henhold til vedlagt revidert plan av Det må inntegnes snuplass for liten lastebil i området f_bre3. 2. Siste setning i punkt i bestemmelsene endres fra: «Høyder måles fra gjennomsnittlig planert terreng» til: «Høyder måles fra ferdig gulv 1. etasje». I henhold til vedlagt revidert plan av Det inntegnes gangadkomst til BBS i forlengelsen SKV3 som vist i tinglysning av 4. Det tilføres følgende setning i bestemmelsenes punkt «Bruksrett for SKV3 5. Det legges til et nytt punkt 2.4 under «fellesbestemmelser for hele planområdet»: «Byggegrense mot sjø er sammenfallende med formålsgrense for alle formål under: bebyggelse og anlegg samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone Behandling i Kommunestyret : Saksordfører: Øyvind Petterson Teknisk utvalgs innstilling enstemmig vedtatt. Kommunestyrets vedtak : Farsund kommunestyre vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens forslaget til «Reguleringsplan Notodden hyttefelt» med tilhørende bestemmelser begge datert sist revidert ; med følgende endringer: 1. Område f_bre3 (renovasjonsanlegg) flyttes og tilpasses til slette (LF3) ved H560_11. Arealet som da tidligere var kalt f_bre3 omgjøres til del av LF3. I henhold til vedlagt revidert plan av Det må inntegnes snuplass for liten lastebil i området f_bre3. 2. Siste setning i punkt i bestemmelsene endres fra: «Høyder måles fra gjennomsnittlig planert terreng» til: «Høyder måles fra ferdig gulv 1. etasje». I henhold til vedlagt revidert plan av Det inntegnes gangadkomst til BBS i forlengelsen SKV3 som vist i tinglysning av

3 4. Det tilføres følgende setning i bestemmelsenes punkt «Bruksrett for SKV3 5. Det legges til et nytt punkt 2.4 under «fellesbestemmelser for hele planområdet»: «Byggegrense mot sjø er sammenfallende med formålsgrense for alle formål under: bebyggelse og anlegg samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone Saksdokumenter: Plankart datert , revidert * Bestemmelser, datert , revidert * Planbeskrivelse datert * Særutskrift 1.gangsbehandling sak 18/12 den * Brev om offentlig ettersyn datert * Innspill Vest-Agder fylkeskommune datert * Innspill Jarle Gabrielsen m.fl. datert * Innspill - Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder datert * Innspill - Asplan Viak på vegne av Turid og Johann Stanghelle datert * Innspill - Statens vegvesen * Innspill - Fiskeridirektoratet * Alle saksdokumenter merket med * er vedlagt saken. Saksutredning Teknisk utvalg vedtok i sak 18/12 den med hjemmel i Plan- og bygningslovens å legge planforslag og bestemmelser for «Reguleringsplan Notodden hyttefelt» datert , ut til offentlig ettersyn med visse endringer. Hensikten med planen er fritidsbebyggelse i tråd med overordnet kommunedelplan for kystsonen i Spind. Reguleringsplanen med tilhørende bestemmelser var utlagt til offentlig ettersyn ved Farsund kommune, servicetorget og på i perioden Innspill Det kom i perioden inn 6 innspill. Innspillene er kort gjengitt og kommentert av administrasjonen under. Alle innspillene er vedlagt saken i sin helhet. Innspill Vest-Agder fylkeskommune datert * Landskap og strandsonen Planområdet er endret i forhold til avsatt område i kystsoneplanen. Ut fra et landskapsmessig synspunkt vurderes det som positivt at bebyggelsen sannsynligvis ikke vil bli for dominerende da høydedraget er foreslått regulert til turdrag og hensynssone naturmiljø. Det er videre positivt at det i bestemmelsene kreves mørk farge og relativt lav bebyggelse. Vi er for øvrig også fornøyd med at vårt råd om lokalisering av småbåtanlegg er imøtekommet. Friluftsliv Det er positivt at planforslaget legger opp til å ivareta eksisterende veier og stier. Samferdsel Det er ingen merknader til interesser knyttet til samferdsel.

4 Kultur- og kulturminner Nyere tids kulturminner og kulturmiljø synes tilfredsstillende ivaretatt. Hensynet til arkeologi og marine kulturminner er avklart. Tatt til etterretning. Viser til generell vurdering. Innspill Jarle Gabrielsen m.fl. datert * Båtplasser: I planen er det lagt opp til 9 båtplasser, der det skal være ferdsel via sti over vår eiendom 206/6. Det er i tidligere dialog gitt muntlig tillatelse til at det kan gis gangrett for de to eksisterende hyttene, samt 3 nyoppførte hytter. Vi vil ikke samtykke til å gi adkomst via vår eiendom til mer enn 5 hytter (2 eksisterende og 3 nyoppførte), da dette vil ha mye å si for vår trivsel. Området nede ved sjøen er opparbeidet med steinbrygger og trebrygge, hvor familien oppholder seg mye. Med 9 båtplasser, vil det føles påtrengende og idyllen med plassen vil bli særs forringet. Sjøbod: Det er lagt opp til at det skal kunne bygges sjøboder nede ved sjøen. Det gjøres oppmerksom på at vår eiendom 206/6 skal ha ferdselsrett over steinbryggen med en liten maskin, for å komme til jordarealet på oversiden. Det er viktig at dette hensynstas ved plassering av bodene. Våre merknader bes vektlagt ved videre reguleringsarbeider. Det er tinglyst rettigheter for tiltakshaver på bruk av eiendom gnr 206 bnr 6 som adkomst til båtplassene. Tinglysningen gjelder for eiere av gnr 206 bnr 10 og bnr 13. Se vedlegg. Administrasjonen vil på bakgrunn av dette dokumentet og innspillet over foreslå at følgende vedtas: Det inntegnes gangadkomst til BBS i forlengelsen SKV3 som vist i tinglysning av Det tilføres følgende setning i bestemmelsenes punkt «Bruksrett for SKV3 I punkt 1 av tinglysningen står det at senere fradelte eiendommer av gnr 206 bnr 10 og 13 har en reel og stedsvarig rett til å benytte gnr 206 bnr 6 som adkomst til sitt bryggeområde ved sjøen. Planforslaget inneholder ingen tildeling av boder/båtplasser og oppfattes derfor å være en privat brygge for eier av gnr 206 bnr 10 og 13 i samsvar med tinglyst avtale. Administrasjonen vil derfor foreslå at det inntegnes gangadkomst fra SKV3 som inntegnet i nevnte avtale, se vedlagt skisse, og at punkt i bestemmelsene, hvor vegen opplyses å være privat adkomst til eksisterende hyttebebyggelse, også henviser til gjeldene avtale. Bruksrett på vegen forholder seg således til avtalen mellom grunneierne. Administrasjonen ser ikke at tinglyst avtale setter begrensninger på antall båtplasser, ei heller at det foreligger ny informasjon som skulle tilsi at antallet bør reduseres og vil følgelig ikke foreslå noen reduksjon av båtplasser slik det ønskes av innspillet over. Administrasjonen vurderer det slik at når vegtrase over eiendom gnr 206 bnr 6 er avtalt og tegnet opp i tinglyst dokument, og således er innforstått av de berørte parter, så vil det ikke være nødvendig å sende denne endringen på høring før den vedtas. Innspill - Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder datert * Avgrensinga av området er altså endret i forhold til kommunedelplanen. Vi mener det er positivt at det ikke er planlagt hytter på høydedraget midt i området. Hytter er lagt i området rundt der det ikke er spesielle naturverdier.

5 Etter det vi kan se er planen i samsvar med det som vi uttalte ved oppstart og det som kom fram ved befaring. Planen gir ei bedre løsning både i forhold til landskapshensyn og naturmangfold enn ei tettere utbygging innenfor grensene som er satt i kommunedelplanen. Vi mener derfor at planforslaget er i tråd med hovedintensjonene bak avsatt arealformål i kystsoneplanen for Spind. Vi har derfor ikke merknader til løsninga i planen. Kommunen har krevd at nye tomter i plankartet må påtegnes maks kotehøyde for plassering av bebyggelse. Dette er nødvendig for å sikre at bygg ikke blir plassert for høyt i terrenget. Det er lagt inn kotehøyder på hver tomt i plankartet vi har fått. Det er etter det vi kan se ikke noe i tegnforklaring eller bestemmelser til planen som viser hva dette står for. Vi mener dette må klargjøres i bestemmelsene, og at det gjerne også kan stå i tegnforklaring på plankartet. I bestemmelsene er det bestemmelser om høyde på bygninger, og det går fram at dette skal måles i forhold til gjennomsnittlig planert terreng. Etter det vi kan se av kart er det vel meninga at kotehøydene skal relateres til gjennomsnittlig planert terreng eller gulv 1. etg. Vi forutsetter at dette klargjøres før planen blir vedtatt. Tatt til etterretning. Administrasjonen vil foreslå endringer som oppklarer hva kotene indikerer. Innspill Asplan Viak på vegne av Turid og Johann Stanghelle datert * På vegne av Turid og Johann Stanghelle, eier av gnr 206 bnr 18,20 vil vi her protestere på planen som er i betydelig konflikt og til ulempe for eiendommen til Stanghelle. Eiendommen til Stanghelle ligger på begge sider av kommunal veg KV7061 mellom Rødland og Reisvåg og grenser til reguleringsområdet i nord. Kommunal veg går tvers gjennom tunet til eiendommen der våningshuset liggende like inntil vegen (1m). På andre siden av vegen ligger 2 uthus og en påbegynt gjenoppbygging av gammel låve etter gitt tillatelse fra Den kommunale vegen utgjør en del av tunet til eiendommen som består av ett av de eldste bevarte husene i Spind. Vegen betjener i dag 12 eiendommer som i dag brukes til fritidsformål hovedsakelig om sommeren. Det er en ikke ubetydelig biltrafikk gjennom tunet om sommeren. På vegne av Stanghelle protesteres på planen vedrørende 2 punkter: Utnyttelsen Plassering av kommunalt renovasjonsanlegg Utnyttelsen Planen som er fremmet går langt utenfor det areal som ar avsatt i kommunedelplanen til fritidsbebyggelse. Av de 24 nye hytter ligger 14 hytter utenfor det avsatte området i kommunedelplanen som ville gi plass til maks 15 hytter. Med registrerte fornminne ligger kun 12 hytter innenfor avsatt område. Økningen er i planbeskrivelsen begrunnet med forhold til landskap etc, men realiteten bak økningen er kun å få et størst mulig økonomisk gevinst/potensiale ved en utbygging. Der er ikke i planbeskrivelsen og heller ikke i kommunens vurdering foretatt en reell vurdering av ulempene som følger av trafikkøkningen for Stanghelles eiendom. Planen legger opp til kun 9 båtplasser i planområdet. Dette medfører at 17 av de 26 hyttene ikke har båtplass i planområdet og må skaffe seg båtplass utenfor området. (En kan regne som sannsynlig at folk vil ha båt når de har hytte ved sjøen). Dette skaper biltrafikk og gir langt større trafikkbelastning på vegen gjennom tunet enn det som er regnet med i Kapasitets- og trafikksikkerhetsanalysen fra Det er i denne analysen regnet med at 1 tur /hytt/dag. Det vil være realistisk å regne med 2-3 turer pr dag pr hytte som gir en trafikkøkning gjennom tunet på biler pr dag. Det sier seg selv at en slik trafikkøkning vil forringe bruken av eiendommen til Stanghelle og være til stor ulempe. Antall hytter i planen kreves derfor redusert med minimum 10 hytter slik at det er samsvar mellom overordnet plan og reguleringsplanen. Det framgår av saksframstillingen at det er foretatt vurdering av omlegging av kommunal veg til området utenfor Stanghelles eiendom. Planbeskrivelsen mangler en slik vurdering

6 og kommunen har heller ikke redegjort for slik omlegging. Dette er en vesentlig mangel ved planen som bør avklares før sluttbehandlingen og der alternativene utredes og presenteres. Kommunalt renovasjonsanlegg Plasseringen av områder for kommunalt renovasjonsanlegg BRE3 er i tunet til Stanghelle 25m fra våningshuset kan ikke annet en kalles en provokasjon fra utbygger /regulant side. Planbeskrivelsen inneholder ingen begrunnelse for denne plasseringen. Hovedutvalget har i sin behandling forsøkt å «pynte» på dette med å kreve at anlegget skal være nedgravd, helt eller delvis. Det er en skam av kommunen å la et slikt forslag passere når det åpenbart til stor sjenanse for en part som kun har ulemper av planen. Anlegget kan medføre lukt og vil være et stoppested for biltrafikk og gir aktivitet som kun er til ulempe for Stanghelle. Vi krever at området BRE3 flyttes til et område 80m lenger sør i planområdet ved atkomstvegen der det er god plass for et slikt anlegg og snuplass for søppelbil. Anlegget vil da ligge i grei gangtrafikk fra hyttene i planområdet slik at en unngår biltrafikk. Dersom kommunen har til hensikt at et slikt renovasjonsanlegg skal betjene et større område er det desto større grunn til å protestere mot lokaliseringen og finne et annet sted for slikt anlegg. Vi ber om at klagen blir hensyntatt ved videre behandling av planen. Administrasjonen er enig vedrørende renovasjonsanleggets plassering og vil foreslå at dette flyttes til en egnet slette lengre sør. Her vil anlegget ligge skjermet for innsyn og lukt og ha enkel adkomst fra hyttefeltet. Dette ønskes også av tiltakshaver. Når det gjelder økning i trafikk og tiltak på kommunal veg forbi eiendom 206/18,20 har det ikke fremkommet nye momenter som tilsier at vi bør revurdere dette og administrasjonen står ved sin vurdering. Det legges opp til 24 nye hytter i planforslaget og området som benyttes er noe større en hva som fremkommer av overordnet plan. Overordnet plan har ikke noe tak på antall hytter i området. Plassering av fritidsbebyggelse og utnyttelse av arealet er i stor grad ett resultat av samarbeid og befaringer med fylkesmann og fylkeskommune og ett ønske om å imøtekomme deres preferanser. Administrasjonen mener det legges opp til en god utnyttelse med bra plassering i terreng, særlig med henblikk på synlighet fra sjø. Administrasjonen har ved annen gangs vurdering sett nærmere på antall hytter og plassering av disse, men kan ikke finne grunnlag for at utnyttelsen bør reduseres. Angående manglende båtplasser vises det til kommunedelplanens småbåtanlegg benevnt S23 som har til hensikt å betjene blant annet dette hyttefeltet. Innspill - Statens vegvesen * Vi kan ikke se at rekkefølgekrav om tiltak på fylkesveg 666 nord for Rødlend er vurdert i planbeskrivelse, jfr. vårt innspill til planarbeid Det er riktig at rapport som er utarbeidet for fylkesveger i Spind konkluderer med at det mest omfattende utbyggingsalternativ ikke gir endring av standard på fv. 666, men i rapporten er det forslått en del enkelttiltak med tanke på trafikksikkerhet, bl.a. på strekning nord for Rødlend. Tatt til etterretning. Det vises til generell vurdering. Innspill - Fiskeridirektoratet * Fiskeridirektoratet region Sør ingen merknader til de foreslåtte planer. Tatt til etterretning. Vurdering

7 Diskusjonen rundt vegnettet i Spind har vært høyaktuelt i denne saken. Det er på det rene at vegnettet oppfattes som dårlig av de fleste. I denne saken ser vi at statens vegvesen anbefaler trafikksikkerhetstiltak og at berørt nabo ønsker omlegging av kommunal veg da det nå vil bli økt trafikk. I kommunedelplanen for Kystsonen i Spind står det i 1.2. Rekkefølgekrav (pbl ) a) Områder avsatt til bebyggelse og anlegg kan ikke tas i bruk før nødvendige tekniske anlegg og samfunnsfunksjoner, herunder tiltak på fylkesveger og kommunale veger, lekeoppholds- og parkeringsarealer samt gang- og sykkelveger er etablert, eller sikret gjennom utbyggingsavtale. Hva som er nødvendige tiltak må da vurderes i den enkelte sak. For å ha ett grunnlag å vurdere ut ifra ble det utarbeidet en kapasitets- og trafikksikkerhets vurdering av kommunale og fylkeskommunale veger i Spind, henholdsvis i 2016 og 2010, av Asplan Viak på vegne av Farsund kommune. Rapportene for FV656 og FV666 konkluderer med at det mest omfattende utbyggingsalternativet ikke krever endring av standard på vegene med påfølgende kostnadskonsekvens. Rapporten for kommunale veger konkluderer med at de aktuelle vegene inn til planområdet, og kommunale veger omtalt i rapporten for øvrig, ikke vil resultere i større trafikkmengde enn ÅDT 500 ved full utbygging av byggeområder avsatt i kystsoneplanen. Dette må tolkes dit hen at selv om alle byggeområdene i Spind bygges ut så har vegnettet tilstrekkelig standard. Den særs lave ulykkesstatistikken i Spind er og en faktor som taler imot. Det er ikke usannsynlig at vegenes utforming gjør sjåførene mer aktsomme og bidrar til en lav ulykkesstatistikk. På tross av konklusjonen i rapporten er det dog utarbeidet forslag til konkrete sikkerhetstiltak. Også for den aktuelle strekningen inn til planområdet, og omlegging av vegen gjennom boligtunet. Selv om disse foreligger gir som nevnt rapportene motstridene grunnlag for at disse skal medtas, og her er det høy fare for forskjellsbehandling i de mange plansakene som nå pågår og vil komme i Spind. Administrasjonen står ved sin vurdering fra 1.gangsbehandling angående trafikk til nytt hyttefelt og hva dette medfører. Basert på innkommende innspill og krav til påtegning innenfor 100 meters beltet vil administrasjonen anbefale at planforslaget vedtas med de endringer i plankart og bestemmelser som fremkommer av forslag til vedtak.