Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato

Transkript

1 ARENDAL KOMMUNE Vår saksbehandler Nora Moberg Lillegaard, tlf Saksgang: Saksfremlegg Referanse: 2011/5430 / 11 Ordningsverdi: xxxx Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Krøgenesåsen boligområde, forslag til detaljregulering Rådmannens forslag til vedtak: Arendal kommuneplanutvalg vedtar ihht plan- og bygningsloven 12-10/ at forslag til detaljplan for Krøgenesåsen med plankart og bestemmelser datert , revidert legges ut til offentlig ettersyn. Vedlegg: 1 Kart og foto 2 Forslag til plankart 3 Forslag til bestemmelser 4 Planbeskrivelse 5 Risiko- og sårbarhetsanalyse, ROS 6 Merknader 7 Planeringskart 8 Illustrasjonsplan 9 Notat om støy Innledning Planområdet ligger i fremtidig kryss mellom Kystveien og tilførselsveien til E-18, rett nordøst for Krøgenes lokale butikksenter og Krøgenes industriområde. Her vil det være mange arbeidsplasser i fremtiden. Nord for området er det store sammenhengende friluftsområder. Plasseringen gir et godt potensiale for å kunne bli et vellykket og godt bo- og oppvekstområde. Løsningen gir gode sol- og utsiktsforhold, gode muligheter for fine uteoppholdsarealer og varierende boligtyper. Det er lagt vekt på å oppnå en balanse mellom fyllinger og skjæringer. Vedlagte planeringsplan viser den tekniske løsningen og høyden terrenget tenkes planert i, sett i forhold til dagens terreng. Forslagsstiller har dermed vist at de landskapsmessige utfordringene kan løses. En problemstilling i saken er imidlertid at det legges til rette for en viss andel eneboliger i rekke, noe som er mer arealkrevende enn andre boligformer. Omtrent halvparten av boenhetene er imidlertid plassert i blokker, og totalt vil det bli svært høy grad av tetthet. Avstanden til skolene er også relativt lang, ca 3 km. 2011/5430/-11 Side1av 5

2 Rådmannen finner at feltet i hovedsak er i tråd med arealpolitikken i kommuneplanens samfunnsdel, og kan anbefale kommuneplanutvalget å vedta at saken legges ut til offentlig ettersyn. Bakgrunn for saken Planforslaget er fremmet av Asplan Viak AS på vegne av selskapet MG Prosjekt AS. Området omfatter arealer mellom Dyvigkilen og Dyvigtjenna, og er ca. 40 daa stort. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for ca. 150 boenheter i form av varierte boligtyper. Forslaget er basert på at området skal ha atkomst fra innregulert rundkjøring på den planlagte veien mellom Krøgenes og nye E18. Det ble varslet oppstart av planarbeid i brev datert , med frist for merknader : Merknader til varsel om oppstart m. evt. rådmannens kommentarer: Se vedlegg for alle merknadene, og forslagsstillers sammendrag og kommentarer i planbeskrivelsen. Utbygger har hatt møter og samtaler med Statens vegvesen på grunn av nærheten til den nye tilførselsveien til E-18. De presiserer at byggegrensen er 50 meter langs den fremtidige fylkesveien. Det er også viktig å belyse skoleveg og støy. Aust-Agder fylkeskommune viser til sin uttalelse til forslag til kommuneplan for Arendal der det ble skrevet at Båndlegging for regulering til boligformål ved Dyvik/Krøgenes bør vurderes tatt ut av planen. Når endelig trase for tilførselsvei til E-18 er avklart, kan området eventuelt vurderes, konsekvensutredes og fremmes på nytt. Plan- og naturseksjonen mener at det er klart uheldig at planområdet ikke har vært konsekvensutredet i overordnet plan, og kommunen må vurdere reguleringsplanforslaget i forhold til plan- og bygningslovens bestemmelser og forskrift om konsekvensutredninger. Ellers må alminnelige planhensyn tas, og i dette området bør en være særlig oppmerksom og bevisst i forhold til friluftsinteresser. Området ligger langs framtidig tilførselsveg E-18 Krøgenes, og støy, trafikksikkerhet og barn og unges interesser vil være viktige utredningstema. Kulturminnevernseksjonen skriver at det er en del kulturminner i planområdet som bør inngå i videre planlegging. Det påpekes særlig at alle fysiske spor som er knyttet til den gamle kommunegrensa bør bevares. Det er i tillegg to automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet og flere automatisk fredete kulturminner like utenfor planområdet. Det foreligger kulturhistorisk rapport over funnene. Tilførselsveien er nå ferdig regulert med rundkjøring og avkjørsel til planområde. Konsekvensutredning, se under rådmannens vurderinger. Kulturminnene som er knyttet til den gamle kommunegrensen bør undersøkes nærmere, og evt. settes av til hensynssone. Planområdet omfatter ikke arealene rundt Dyvigtjenna der det er enkelte kulturminner. Fylkesmannen i Aust-Agder vil bemerke at det bør vises varsomhet med å legge ut boligområder langs den nye tilførselsvegen til E18 uten en helhetlig strategi. De har i sin uttalelse til kommuneplanen gjort rede for hvorfor de mener det er problematisk å regulere på den måten kommunen har gjort (LNF-formål med hensynssone for planlegging uten konsekvensutredning). Det skaper forventing hos utbygger om at området er endelig avklart til utbygging uten at kommunen har gjennomført en grundig vurdering. De peker videre på hva som bør vurderes og gjøres rede for i det videre planarbeidet, bl.a støy, estetikk, barn- og unges oppvekstvilkår samt forholdet til naturmangfoldsloven. I likhet med fylkeskommunen, skriver de også at det må vurderes om det skal stilles krav om konsekvensutredning. De ber også om at planleggingsprinsippene nedfelt i kommuneplanen legges til grunn for planarbeidet. Det foreligger også en merknad fra Magne Risdal. Han gjør oppmerksom på at det er turstier i området, som blir ytterligere interessante ved en utbygging i området. Adgang og bruk må sikres i planen. Han skriver også at Dyvigtjenna er en perle som må skjermes og hvor det må legges vekt på tiltak som fremmer verdien av tjenna i friluftssammenheng. Stiene er tegnet inn på vedlagt kart. Førstnevnte vil komme i konflikt med ny tilførselsvei til E-18, men kan tas hensyn til og benyttes med adkomst fra 2011/5430/-11 Side2av 5

3 nordsiden av utbyggingsområdet. Forslagsstiller har lagt til rette for det Risdal skriver, og ønsker også en god tilgang til friområdene. Rådmannens vurdering: Forholdet til kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel) Området er avsatt til hensynssone båndlagt for regulering i kommuneplanens arealdel. Innspill om boligformål i Krøgenesåsen ble behandlet under fase 2 ved revisjonen av kommuneplanens arealdel , etter at innspillet i første omgang ble utsatt fordi planleggingen for ny tilførselsvei til ny E-18 var i en tidlig fase og byggeformål som omsøkt kunne bli konfliktfylt i forhold til dette. Det ble videre sagt at reguleringsplanlegging likevel kunne startes, dersom arbeid med ny E-18 og tilførselsveier ble nærmere klarlagt. Utbygger hadde møte med vegvesenet, som var kommet så langt i sin planlegging av tilførselsvei til ny E-18 at de ikke motsatte seg reguleringsplanlegging av nytt boligområde på Krøgenesåsen. På denne bakgrunn ble det varslet oppstart av regulering av området i I samfunnsdelen er det lagt vekt på arealøkonomisering og bygging langs kollektivaksene. Målet for arealpolitikken i kommuneplanen er at vi ikke skal sløse med areal, vi skal bygge tett og samle senterfunksjoner og boliger, samt bygge der det er godt kollektivtilbud. Det er også lagt vekt på at det skal planlegges gode boligområder, med gode forutsetninger for god folkehelse for mennesker i alle aldre. Planområde legger til rette for en viss andel eneboliger, ca. 14 %. Barnefamilier ønsker å bo i nye eneboliger. Rådmannen finner derfor at det fortsatt kan bygges en viss andel eneboliger i områder utenfor sentrum. Feltet er likevel tett utnyttet, med gjennomsnittlig lite areal pr. boenhet. Rådmannen finner at planforslaget er i tråd med kommunens arealpolitikk. Konsekvensutredning Det er kommet ny forskrift om konsekvensutredninger, som trådte i kraft 1. januar Kommunen legger tilgrunn forskrift om konsekvensutredninger av 2009, som var gjeldende på det tidspunkt det ble varslet oppstart av planarbeid. Forslag til detaljreguleringer av boligområder som avviker fra overordnet plan faller innunder forskriften 4, tiltak der det skal vurderes om det skal gjennomføres konsekvensutredning. Det er gjennomført en enkel konsekvensutredning for innspillet som grunnlag for behandlingen i kommuneplanen. Denne enkle utredningen over forskjellige temaer opplyser enten ingen relevans eller at foreslåtte arealbruk vil fremme arealpolitikken. Det er da brukt de samme temaene som er listet opp i Konsekvensutredningens 4, kriterier for vurdering av vesentlig virkninger for miljø og samfunn. Det eneste temaet som kommer i konflikt med planene er trasé for ny tilførselsvei fra E-18, og det er nå avklart at planene ikke vil komme i konflikt med hverandre. Kommunen har vurdert at planforslaget ikke vil få vesentlige virkninger for miljø og samfunn og ikke omfattes av krav til konsekvensutredning. Det er likevel en forutsetning at planbeskrivelsen gjør klart rede for hvilke virkninger utbyggingsplanene eventuelt vil få. Rikspolitiske retningslinjer, forhold til barn og unges oppvekstvilkår Planforslaget innfrir krav til arealer når det gjelder uteopphold og lekeområder. Det må legges til rette for alle kategorier av lekeplasser, siden det er et nytt boligområde, som ikke ligger i nærheten av andre etablerte boligområder. Det er kort vei til natur- og friluftsområder, og heller ikke langt til en planlagt badestrand i Dyviga. Planområdet ligger mellom Birkenlund og Stuenes skoler. Det er trygg skolevei i begge retninger, med gang- og sykkelvei eller fortau, og krysningspunkter med gangfelter. Avstanden er imidlertid relativt lang, ca. 3 km i hver retning. Bomiljø Området gir gode forutsetninger for å få til et godt bomiljø. Med tanke på uteoppholdsarealer er kravene i kommuneplanens bestemmelser innfridd. Teknisk infrastruktur 2011/5430/-11 Side3av 5

4 Adkomstvei er planlagt fra rundkjøring i krysset med ferdig regulert tilførselsvei til E-18. Det er gjort avtalen med vegvesenet om dette, og rundkjøring er regulert inn. Ellers er det foreslått kommunale veier inn i feltet, med fortau. Det går kommunale ledninger opp igjennom området til Heftingsdalen. Siden det skal bygges nye veier, vil også vann- og avløpsanlegget legges om. Det er bekreftet fra vannverket i kommunen at Krøgenesåsen vil kunne få nok brannvann, 50 l/s. Miljøkonsekvenser Krøgenesåsen ligger sentralt i nærheten av handlesenter og mange arbeidsplasser på Krøgenes. Det er gode bussforbindelser til sentrum, og heller ikke langt til store sammenhengende friområder. Det vil også bli kort vei, ca. 3,5 km til ny E-18, med forbindelser vest- og østover. Statens vegvesen har beregnet trafikkstøy på nåværende terreng langs traseen for ny tilførselsvei til E- 18. Det er gjennomført en rapport, og den konkluderer med at 2 boliger vil bli liggende i gul sone og må skjermes. Plassering av støyskjerm må avtales med Statens vegvesen. Biologisk mangfold/ natur Storvendelrot/Sørlig vendelrot og billen Platyderus depressus er registert i Miljødirektoratets Naturbase. Artene er imidlertid ikke kategorisert på grunn av datamangel. Øst for Dyvigtjenn, utenfor planområdet, er det i Miljødirektoratets Naturbase registret et viktig yngleområde for Tretåspett som er kategorisert som nær truet. Truslene er i første rekke flatehogst og fjerning av dødt virke. Dersom lokaliteten er riktig, vil ikke arten være truet av utbyggingen. Det offentlige ettersynet vil avdekke om det kan være behov for ytterligere undersøkelser. Landskapsvirkninger Fra øst Utsynet fra friområdet Denne knatten beholdes Området består av store og mindre koller, med de høyeste kollene mot øst, og lavere partier mot vest. Dette er et typisk sørlands-landskap, småkupert med små knatter og heier, og søkk med bekker. Det er en høy fjellskjæring ned mot veien. Landskapet må formes, men det tas utgangspunkt i terrenget slik det er i dag. Bebyggelsen tenkes plassert i 3 ulike nivåer ned mot vest. De ytterste arealene ut mot Dyvigtjenna bevares og settes av til friområder. Forslagsstiller har lagt vekt på å minimere store fyllinger og skjæringer. Det er gjort beregninger på massebalansen, og utsprengt masse skal benyttes lokalt. Veien inn i området stiger slakt fra Krøgenes, via den nye tilførselsveien, og inn i området. Høye blokker plasseres høyest og lengst mot øst, og eneboliger mot vest. I mellompartiet er det planlagt flermannsboliger. Fjernvirkningen av feltet Feltets beliggenhet kan sammenliknes med Enghaven. Bebyggelsen er plassert på platåer, med friområder mellom bebyggelsen og veiskjæringene nord for Kystveien. Krøgenesåsen har vektlagt sterkere å få til friområder med utsiktspunkter og uteoppholdsarealer. Sett fra Tromøysund vil feltet knapt synes, siden det ligger ganske langt inn. Det er også høyere heier både øst og vest for feltet, så det vil heller ikke komme i silhuett. Kulturminner I forbindelse med planleggingen av tilførselsveien til E-18 ble det avdekket en rekke arkeologiske funn. Funnene ble grav ut. Dette tilsier stort potensiale for funn i aktuelle planområde, og ved stikkprøver er det lokalisert to funnplasser fra steinbrukende tid. Funnsteder som dette blir vanligvis frigitt etter utgravning, og får derfor neppe konsekvenser for byggeplanene. 2011/5430/-11 Side4av 5

5 Demning som kan berike opplevelsen i nærområdet Grensepele 2005 Av nyere tids kulturminner kan nevnes en oppdemmet bekk som renner fra Dyvigtjenna til Dyvigkilen, øst for planområdet. Her er det rester etter demninger. Innerst i Dyvigkilen lå et sagbruk som var avhengig av vannkraft fra bekken. I dette dalsøkket, eller bekkefaret gikk kommunegrensa mellom Stokken/ Austre Moland og Arendal inntil kommunesammenslåingen i Disse kulturminnene blir ikke berørt av utbyggingen, men vil være en del av nærområdet, og kilde til kunnskap om tidligere tiders virksomhet. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Drift og vedlikehold av offentlige friområder og veier overtas av kommunen etter ferdigstillelse. Utbyggingsavtale: Det er igangsatt forhandlinger om utbyggingsavtale ihht Plan- og bygningsloven Forslag foreligger foreløpig ikke. Kommunen mottok ingen merknader knyttet til utbyggingsavtale etter kunngjøring om oppstart. Forhandlingene vil foregå parallelt med planprosessen. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 7. april /5430/-11 Side5av 5

6 Saksprotokoll - Kommuneplanutvalget Behandling: Befaring er foretatt. Representanten Cathrine Høyesen Hall, V, satte frem følgende endringsforslag: Kapitel 2, pkt. 3, i planbestemmelsene endres således: I blokkbebyggelsen og leilighetsbyggene skal det etableres minst 1,5 sykkelparkeringsplasser pr. boenhet. Hver plass må utgjøre et areal på minst 0,75 x 1,5 meter. Representanten Einar Krafft Myhren, Sv, satte frem følgende endrings-/tilleggsforslag: Bestemmelsene punkt 8.9 endres til: Veiforbindelse må være ferdig anlagt fra Krøgenes til rundkjøring i kryss med adkomst til Krøgenesåsen boligområde før første bolig kan tas i bruk. Tillegg til innstillingen: Virkningene for Dyviktjern som følge av avrenning fra jordet og evt. fra overvann må dokumenteres, og løsninger må være påvist senest i forbindelse med 2. gangs behandling. Votering: Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt. Endringsforslaget fra representanten Cathrine Høyesen Hall, V, ble enstemmig vedtatt. Endrings-/tilleggsforslaget fra representanten Einar Krafft Myhren, Sv, ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Arendal kommuneplanutvalg vedtar ihht plan- og bygningsloven 12-10/ at forslag til detaljplan for Krøgenesåsen med plankart og bestemmelser datert , revidert legges ut til offentlig ettersyn. Kapitel 2, pkt. 3, i planbestemmelsene endres således: I blokkbebyggelsen og leilighetsbyggene skal det etableres minst 1,5 sykkelparkeringsplasser pr. boenhet. Hver plass må utgjøre et areal på minst 0,75 x 1,5 meter.

7 Bestemmelsene punkt 8.9 endres til: Veiforbindelse må være ferdig anlagt fra Krøgenes til rundkjøring i kryss med adkomst til Krøgenesåsen boligområde før første bolig kan tas i bruk. Tillegg til innstillingen: Virkningene for Dyviktjern som følge av avrenning fra jordet og evt. fra overvann må dokumenteres, og løsninger må være påvist senest i forbindelse med 2. gangs behandling.