Verdal kommune Sakspapir

Transkript

1 Verdal kommune Sakspapir Reguleringsplan for Storholmen hyttefelt Saksbehandler: E-post: Tlf.: Åge Isaksen Arkivref: 2006/ /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal /10 Verdal kommunestyre /10 Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2 (Pbl. 1985) vedtas reguleringsplan for hytteområde Storholmen kart sist rev og bestemmelser sist rev Vedlegg: Planbeskrivelse og planbestemmelser, sist rev Plankart sist rev Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): PUK sak nr. 44/08. Innkomne uttalelser. Saksopplysninger: Bakgrunn. Statskog ønsker å få vurdert en videre utvikling av hytteområdet Storholmen ved Innsvatnet. Store deler av dette området er utbygd tidligere med hytteenheter. Det ønskes imidlertid vurdert om det er rom for fortetting ved å tillate noen flere fritidsboliger. Det har dessuten framkommet ønsker fra hytteeiere om å få tilrettelagt for bygging av naust i forbindelse med fritidsboligene på Storholmen. I denne sammenheng er Høgskolen i Nord-Trøndelag engasjert til å gjennomføre nødvendig planutredning ved utarbeidelse av reguleringsplan for det aktuelle området. Kommunens planutvalg behandlet planforslaget i møte den , sak nr. 44/08, der det ble vedtatt å legge fram forslaget for høring og offentlig ettersyn. I forbindelse

2 med høringen har det kommet inn innsigelse fra Fylkesmannen og NVE på byggeområde B2 som ligger på holmen lengst øst i planområdet. Dette begrunnes med at Innsvatnet inngår i verna vassdrag, og i den sammenheng er det viktig å unngå inngrep som kan redusere verneverdien. B2 med totalt 12 hytteenheter vurderes å bidra til reduserte natur- og friluftsverdier for området. Hytteeierforeningen har merknader til fortetting på Storholmen og ønsker at B10 B13 utgår, samt at B3 B9 synes lagt for nærme eksisterende hytter. I tillegg mener hytteeierforeningen at naustløsningen på Storholmen bør erstattes med mindre grupper på 3-4 naust eller totalt sløyfes, da foreslått løsning synes å være dårlig egnet plass for naustbebyggelse. Titakshaver, berørte parter og kommunen drøftet aktuelle løsninger for videreføring av planen den 9. juli Med dette grunnlag har tiltakshaver nå fått utarbeidet nytt planforslag som bes framlagt for behandling. Planområdet og planstatus. I kommuneplanens arealdel er det aktuelle området disponert til landbruks-, natur- og friluftsområde med fritidsbebyggelse, som er basert på disposisjonsplan fra tallet som lå til grunn for den eksisterende utbygging. Statskog er grunneier for området, med unntak av et titalls hytteeiere som har fått fradelt sin hyttetomt. De øvrige tomtene er festetomter i samsvar med gjeldende tomtefestelov. I tillegg til Storholmen er det de senere årene i nærområdet til Innsvatnet utbygd et betydelig antall hytter, både på Værdalsbruket (Syd Innsvann), Sandvika eiendomsselskap og Statskog (Finnvola). Totalt er det i dag over 400 hytter i dette området. Innsvatnet inngår i Verdalsvassdraget som er vernet mot kraftutbygging, og inngrep skal da vurderes i henhold til rikspolitiske retningslinjer for verna vassdrag. Det skal blant annet legges særlig vekt på å: Unngå inngrep som reduserer verdien for landskapsbilde, naturvern, friluftsliv, vilt, fisk, kulturminner og kulturmiljø. Sikre og utvikle friluftslivsverdien, særlig i områder nær befolkningskonsentrasjoner. Sikre de vassdragsnære områdenes verdi for landbruk og reindrift mot nedbygging der disse interessene er en del av grunnlaget for vernevedtaket.

3 Oversiktskart. Planforslaget. Fritidsbebyggelsen. I det nye forslaget er det i alt 26 nye hyttetomter. Byggeområde B2 på Holme øst erstattes med 4 hyttetomter som er trukket lengre fra Innsvatnet. Forøvrig er det på Holme øst innregulert 11 nye hyttetomter og på Storholmen er det også funnet plass for 11 nye hyttetomter. Det foreslås at hyttebebyggelsen skal oppføres i en etasje, og tillatt bruksareal skal ikke overstige 100 m 2 pr. hytteenhet. Innenfor arealgrensen på 100 m 2 tillates oppført i tillegg til hytte også uthus og anneks. Frittliggende anneks kan oppføres med bruksareal på maks 30 m 2, og frittliggende uthus kan ha maks 20 m 2 bruksareal. Det er ikke tillatt å dele fradelt hyttetomt med henblikk på å bebygge den med en ny hytteenhet. Hver hyttetomt eller feste kan bebygges med kun en hytteenhet. Hovedhus og anneks skal danne en hytteenhet, og avstanden mellom diss bygg skal ikke overstige 4 m. Bebyggelsen skal ha saltak med maksimal mønehøyde på 4,50 m over grunnmur-/pillarhøyde. Naustbebyggelsen. Naustområde N2 som opprinnelig var plassert ved bukta vest for parkeringsområde P1 er flyttet til bukta ved nedkjøringen fra riksveg 72. Naustområde N1 opprettholdes på samme plass som forrige planforslag, ved den østlige side av Holme øst. N1 kan bebygges med inntil 7 stk dobbeltnaust og N2 med inntil 8 stk dobbeltnaust. Dette dekker på langt nær behovet i forhold til antall hytteenheter, men denne begrensning er foreslått da naustbygging på egnete arealer ellers ville båndlegge for store deler av den attraktive strandsonen. Løsninger for båtopplag når hytta ikke er i bruk, vil da være lagring ved hytta eller et felles båtopplag. Ulovlig bygde naust forutsettes fjernet. Naustene skal oppføres med maksimal innvendig fri høyde på 1,70 m og maks innvendig høyde ved yttervegg på 1,25 m. Maks lengde på naustene skal være 6,0 m.

4 Eventuelle enkeltnaust skal ha bredde på maksimalt 2,5 m og saltak med 30 graders takvinkel. Dobbeltnaust skal ha maksimal bredde på 4,0 m og saltak med 20 graders takvinkel. Veger og parkeringsplasser. Det er etablert kjørbar veg til midt på Storholmen, med tilhørende felles parkeringsplasser, samt at det også er bygget noen vegadkomster inn i hyttefeltet. For best mulig å ta vare på landskapet og områdets øvrige karakter, foreslår denne planen å legge ei restriktiv linje i forhold til videre bygging av atkomstveg til hyttene. Fortetting på Storholmen skal ikke utløse nye vegadkomster. Parkering henvises til samme felles plasser som eksisterende bebyggelse. For de områdene der en åpner for ny fritidsbebyggelse skal det også være felles parkeringsplass knyttet til eksisterende veg. Samfunnssikkerhet. Vannstanden i Innsvatnet ved flom må legges til grunn for plassering og utforming av naustbebyggelsen. Fylkesmannens sjekkliste for sikkerhet og beredskap er gjennomgått, og det er ikke funnet andre forhold enn flomfare som det må tas hensyn til. Planprosess. Medvirkning. Varsel om igangsatt planarbeid er kunngjort i november Hytteeiere er organisert i Inns hytteeierforening, og det er avholdt et innledende møte med et eget arbeidsutvalg for Storholmen den Det ble avholdt møte med representanter for regionale myndigheter den Alternative planløsninger ble presentert under et møte med representanter for Statskog, Fjellstyret, Verdal kommune og hytteeierne på Verdal rådhus den Planområdet er undersøkt av arkeolog hos Nord Trøndelag fylkeskommune ved befaring den Ved befaringen ble det også gitt en orientering om samiske interesser i området. Etter høring ble det i juli 2008 gjennomført befaring og drøftinger med aktuelle parter, for om mulig å finne løsninger som kan aksepteres. På grunnlag av dette har tiltakshaver fått utarbeidet revidert planforslag som bes framlagt for ny behandling. Det nye forslaget er drøftet med Fylkesmannens miljøvernavdeling og NVE. Disse bekrefter i brev at innsigelsen faller bort dersom felt B2 tas ut av planen. Det nye naustområdet er plassert innenfor byggegrensen for riksvegen, men i følge drøftinger med Statens vegvesen synes det å være uproblematisk. Høring. Med hjemmel i delegert myndighet har plan- og byggesakssjefen den , sak nr. 733/09, vedtatt å legge fram revidert planforslag for høring og offentlig ettersyn. Nedenfor følger sammendrag av innkomne uttalelser med våre kommentarer. Barnerepresentanten, dat Ingen merknader.

5 Sametinget, dat Kjenner ikke til at tiltaket vil være i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. Skulle det likevel under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående. Minner om at samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk fredet. Tiltakshaver bes følge opp aktsomhets- og meldeplikten i kulturminneloven. Nord-Trøndelag fylkeskommune, dat Har ikke opplysninger om at det finnes fredete kulturminner fra tiden før 1537 i planområdet, men minner om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8 viss det treffes på slike kulturminner. Har for øvrig ingen merknader til revidert planforslag. Tiltakshaver bes følge opp aktsomhets- og meldeplikten i kulturminneloven. Rannveig og John Gudding, dat Har eksisterende hytte på Sandvikholmen som ligger mellom foreslått nye hytter B 25 og B 26. Parkeringsplass P 6 blir liggende nært opp til hytta, og vil dermed forårsake en god del støy. Denne bør derfor flyttes. Mener også det legges opp til for stor tetthet av hytter på holmen, noe som vil bidra til redusert trivsel og verdi på hytta. Foreslått hyttetomt like sørøst for hytta til Gudding tas ut av planforslaget, og parkeringsplass P6 flyttes til dette området. Dette mener vi vil bidra til å imøtekomme Gudding sine ønsker på en tilfredsstillende måte. Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag, dat Det poengteres at selv om fortetting av eksisterende hyttefelt er å foretrekke fremfor utbygging av urørte områder, vil det være et tak på hvor mange hytter som kan bygges før det går ut over reindriften i områdene rundt Innsvatnet/Sandvika. Området ligger innenfor Færen reinbeitedistrikt, og det er ingen merknader til framlagte planforslag. Reindriftas bemerkning vil være et vurderingsmoment i pågående arbeid med kommuneplanens arealdel. Inns Hytteeierforening, dat Hytteeierforeningen ønsker i utgangspunktet ikke flere hytter på Storholmen og rundt Innsvatnet fordi det vil medføre økt forurensning, det er allerede stor aktivitet rundt vatnet, fortetting vil redusere kvaliteten på friluftslivet og gi økt belastning på flora og dyreliv.

6 Planlagte hytter B10 B13 blir liggende tett inntil eksisterende hytter, det er uteglemt en eksisterende hytte der B 10 er foreslått, undersøkelser krevd i tidligere uttalelse er ikke oppfulgt, naustløsningen ved Håven synes lite egnet på grunn av bratt terreng og ufremkommelig passasje ut/inn ved lav vannstand. I nær tilknytning til Innsvatnet ligger i dag ca 200 hytter, hovedsakelig på sør- og østsiden av vannet. Innsvatnet og områdene rundt er populære utfartsområder, men registrert bruk i dag synes ikke å være en trussel mot flora, fauna eller attraktivt rekreasjonsområde. En fortetting med 25 hytter synes derfor akseptabelt. Fortetting av eksisterende hyttefelt er dessuten en strategi fagmyndigheter for natur, miljø og reindrift foretrekker, framfor å ta i bruk nye uberørte fjellområder til hyttebebyggelse. Dette forhold vil bli nærmere vurdert i pågående arbeid med kommuneplanens arealdel. I henhold til vårt byggesaksregister og kartgrunnlag kan vi ikke se at det mangler noen hytteenhet ved B10. Naustløsning ved Håven mener vi er fullt mulig, og bør opprettholdes som et tilbud i området. Det er imidlertid ingen gjennomføringsplikt viss tilbudet ikke er etterspurt. Hvilke undersøkelser som er krevd i tidligere uttalelse og som ikke er fulgt opp, kjenner vi ikke til. NVE, dat I og med at byggeområde B2 i tidligere planforslag er tatt ut av planen, har NVE trukket innsigelsen. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, dat I og med at byggeområde B2 i tidligere planforslag er tatt ut av planen, har miljøvernavdelingen trukket innsigelsen. Alle byggeområder skal ha fastsatt grad av utnytting og bestemmelsene knyttet til naustbebyggelse pkt. 2.2 bør omarbeides i samsvar med dette. Planforslaget mangler bestemmelse om hvilke eiendommer som fellesarealene skal gjelde for, og dette må rettes opp. Bestemmelsene pkt. 2.2 og 4.2 er revidert i henhold til fylkesmannens kommentarer. Endring etter høring. I samråd med tiltakshaver er det på grunnlag av høringsuttalelser enighet om å gjøre følgende endringer i plandokumentene: Plankart. Hyttepunkt B25 tas ut av planen, og parkeringsplass P6 flyttes hit. Stiforbindelse knyttes til parkeringsplass P6. Bestemmelser. Pkt. 2.2 endres slik at krav om fastsatt grad av utnytting defineres.

7 Pkt. 4.2 endres slik at det framkommer hvilke eiendommer fellesarealene skal gjelde for. Vurdering: Innsvatnet med omkringliggende arealer er attraktive i fritids- og rekreasjonssammenheng, noe som har resultert i stor utbygging av hytter i området. I forbindelse med orienteringsmøter med hytteeierforeningen er det reist spørsmål om tålegrensen for hyttebygging i området rundt Innsvatnet er nådd. Aktiviteten synes etter hvert å bli så stor at friluftsverdiene reduseres, og dette er en problemstilling som også må vurderes i forbindelse med nye hytteplaner. Det er ønskelig å tilrettelegge slik at flest mulig skal få sine hyttedrømmer oppfylt. Samtidig er det sterke føringer både fra reindriftsnæringen og miljøvern om at eksisterende utbyggingsområder må utnyttes mest mulig konsentrert, slik at behovet for å ta i bruk nye områder reduseres. Dette vil imidlertid kunne komme i konflikt med friluftsverdiene i et område, både for hytteeiere og for allment friluftsliv. Vi er av den oppfatning at den foreslåtte utbygging som ligger i den reviderte planen for Storholmen, må kunne aksepteres innenfor områdets tålegrense i forhold til friluftsverdier. Behandlingen av dette planforslaget er oppstartet før ny plandel i plan- og bygningsloven ble iverksatt, og planen blir dermed ferdigbehandlet etter gammel lov. Planen tilrås ut fra dette vedtatt.