Formannskapet. Møteinnkalling

Transkript

1 Formannskapet Møteinnkalling Utvalg: Formannskapet Møtested: Løperen, Rådhuset Dato: Tidspunkt: 15:00 Eventuelt forfall må meldes snarest på tlf Anser noen at de er ugilde i en sak, må det meldes fra om dette. Utvalget vil ta standpunkt til ugildhetsspørsmålet, jfr forvaltningsloven. Vararepresentanter møter etter nærmere melding. Sakskartliste: Utvalgs Saksnr: Sakstittel PS 33/09 Godkjenning av protokoll fra forrige møte PS 34/09 Interpellasjoner og spørsmål PS 35/09 Rullering av kommuneplan for Hvaler - 1 gangs behandling av planforslag før utlegging til offentlig ettersyn PS 36/09 Begjæring om reseksjonering, Edholmen Marina Oppdeling av 1 næringsseksjon i 21 boligsseksjoner PS 37/09 Ønske om kjøp av kommunal brygge i Skjærhalden PS 38/09 Videreføring av avtalen med Opplev Fredrikstad AS PS 39/09 Regionrådet for Nedre Glomma - endrede vedtekter PS 40/09 Samarbeidsalliansen for Osloregionen - årsrapport 2008 PS 41/09 Kjøp av brygge av Skjærhalden Gjestehavn AS (Unntatt offentlighet Ofl. 23) PS 42/09 Meldinger og informasjon Eivind Norman Borge Ordfører Torleif Gjellebæk Rådmann Møteinnkalling side 1 av 28

2 PS 33/09 Godkjenning av protokoll fra forrige møte Møteinnkalling side 2 av 28

3 PS 34/09 Interpellasjoner og spørsmål Møteinnkalling side 3 av 28

4 Saksnr 2006/ Rullering av kommuneplan for Hvaler Arkivkode 140 Saksbehandler Anna Auganes Behandlingsrekkefølge Utvalg Møtedato Utvalgssak nr Formannskapet /09 Kommunestyret Rullering av kommuneplan for Hvaler - 1 gangs behandling av planforslag før utlegging til offentlig ettersyn Sammendrag Saksopplysninger Igangsetting av arbeid med rullering av kommuneplanen for Hvaler ble vedtatt av Hvaler kommunestyre Planprogram for rulleringen ble vedtatt Som del av den politiske medvirkningen i utarbeidelsen av planforslaget er det avholdt arbeidsmøter med kommunestyret og rådmannens ledergruppe hhv og , hvor politisk nivå har gitt overordnede styringssignaler som er lagt til grunn for utarbeiding av ny samfunnsdel. I løpet av våren 2009 har administrasjonen gjennom orienteringssaker i UMT, samt dialog med posisjonspartiene om enkeltspørsmål, mottatt signaler knyttet til overordnede prinsipper og målsetninger som er lagt til grunn i arealdelen. Dette gjelder spesielt temaene småbåthavner, hyttebygging og senterstruktur. Administrasjonen har utover dette arbeidet med enkeltpartienes innspill til kommuneplanen som retningsgivende dokumenter, og innarbeidet partienes prioriteringer i den grad det vurderes mulig innenfor lovvverk, planverk og øvrig rammeverk. Kommunens seksjoner og virksomheter har vært involvert i arbeidet med kommuneplanen gjennom deltagelse i politiske seminar, og gjennom arbeid med dokumentasjon og delutredninger. Administrasjonen har gjennom utarbeidelsen av planforslaget hatt arbeidsmøter og avklarende samtaler med Fylkesmannen i Østfold og Østfold Fylkeskommune. Innholdsfortegnelse Kommuneplanen består av følgende dokumenter: Saksfremlegg med rådmannens forslag til vedtak Samfunnsdel: Kommuneplanens samfunnsdel er en langsiktig plan med bred samfunnsmessig tilnærming, som konkretiserer visjoner og politiske mål for utviklingen av Hvaler kommune. Planen trekker opp visjoner Møteinnkalling side 4 av 28

5 og mål for kommunen, både som samfunn, som myndighet og som tjenesteyter. Den peker på behov på ulike samfunnsområder og sier noe om hvordan behovene kan dekkes, og den skisserer strategier og legger grunnlag for viktige prioriteringer og bruk av virkemidler Samfunnsdelen gir overordnede føringer for all aktivitet i kommunens regi. Strategier og valg i kommuneplanens arealdel skal være forankret i samfunnsdelen. Foreliggende utgave av samfunnsdelen er mer konkret enn tidligere utgaver, er tydeligere som premissgiver for arealdelen. Arealdel: Arealdelen er hierarkisk underordnet samfunnsdelen, men er likevel det dokumentet de fleste forbinder med kommuneplanen. Arealdelen består av plankart, bestemmelser og beskrivelse. Arealdelens plankart ( Arealplanen ): Kart som viser nåværende og fremtidige disponeringer for arealbruk. Plankartet er juridisk bindende for arealbruken i kommunen og gir føringer for f eks reguleringsplaner og byggetillatelser. Arealdelens bestemmelser: Generelle bestemmelser og bestemmelser som er knyttet til spesielle temaer eller typer bebyggelse. I tillegg til bestemmelser innholder denne teksten retningslinjer og forklarende beskrivelser. Bestemmelsene er et regelsett som i tillegg til reguleringsplaner ligger til grunn i f.eks behandling av byggesøknader. Arealdelens beskrivelse: Tekst som forklarer bakgrunnen og intensjonene bak innholdet i kart og bestemmelser. Beskrivelsen søker å gi en forståelig forklaring av de valg som er tatt både for den som skal behandle planen og for den som skal etterleve den, f.eks ved søknad om byggetillatelse. Vedlegg: Marin kartlegging: Tematiske kart som viser resultatet av kartlegging av sjøarealene. Oversikt over endringer av boligområder: Tabell som viser endringer i plankartet for boligområder. Tabellen inkluderer informasjon om forhold som er lagt til grunn for beslutning om skolevei, jordvern, VA mm for hvert områd Oversikt over endringer i bestemmelsene Konsekvensutredning: samlet beskrivelse og kommentar til forslag om endringer i arealdelen med oppsummerende konsekvensvurdering Planprogram: vedtatt Oppsummering av mottatte innspill til varsel om oppstart (generelle innspill, ikke forslag om endret arealbruk) Utrykte vedlegg: (underlagsdokumenter og arbeidsdokumenter som ligger til grunn for kommuneplanen, men som ikke sendes ut med saken. Dokumentene vil bli tilgjengeliggjort som pdf-filer som kan lastes ned via internett) Ubebygde hyttetomter: Registrering av ubebygde hyttetomter og tilleggstomter utført etter bestilling fra kommunestyret Oversikt over utbyggingspotensiale (boliger), april 2009 Boplikt: Utredning som har vært presentert tidligere som orienteringssak. Sjekklister for KU: For hvert enkelt forslag om endret arealbruk er det fylt ut en tematisk sjekkliste som grunnlag for konsekvensvurdering innenfor fem hovedtemaer. Kart: Viser beliggenheten av områder som er konsekvensutredet Ny planlov og ny samfunnsdel Foreliggende kommuneplanforslag er utarbeidet etter ny planlov som trer i kraft 1.juli Hvaler kommune er den første kommunen i Østfold, og en av de første i hele landet som tar i bruk den nye planloven i kommuneplansammenheng. Den viktigste gevinsten av å ta i bruk ny planlov tidlig er å kunne utarbeide en kommuneplan som er oppdatert og i samsvar med nytt lovverk. I motsatt fall ville kommunen måtte leve med diskrepanser mellom nytt og gammelt planverk og lovverk i nesten hele planperioden. Med kommuneplan etter ny planlov vil Haler ha planverk som harmoniserer plandel mot bygningsdel innen kort tid. Møteinnkalling side 5 av 28

6 De praktiske konsekvensene av nytt lovverk er blant annet at kategoriene for arealformål i plankartet er noe endret i forhold til tidligere. I tillegg til arealformål er begrepet hensynssoner innført som et nytt planverktøy. Hensynssoner er områder der det er gitt spesielle føringer for f. eks bevaring av natur eller kulturminner. Hensynssonene viser hvilke hensyn som må ivaretas innenfor sonen, uavhengig av hvilken arealbruk det planlegges for. Ny planlov åpner også muligheten til å knytte bestemmelser til landbruks-, natur- og friluftsområder, og dette gir kommunen nye styringsmuligheter i disse områdene. Samfunnsdelen av kommuneplanen har tidligere vært et frivillig planarbeid som kommunene har kunnet velge, men ikke vært forpliktet til å gjennomføre. I ny planlov er samfunnsdelen en obligatorisk del av kommuneplanen, og det er understreket at samfunnsdelen skal legge rammer og premisser for arealdelen. Den nye plandelen av loven gir mange muligheter for kommunene, siden det legges opp til lokalt å knytte juridisk bindende bestemmelser til flere områder i arealdelen, samt at det fordrer en bredere regional tenkning i planprosessene. Planlegningen skal slik bidra til å samordne statlige, regionale og kommunale oppgaver og gi grunnlag for vedtak om bruk og vern av ressurser. I arbeidet med foreliggende samfunnsdel har det vært en overordnet prioritering å utarbeide et styringsdokument som er relativt kortfattet, konkret og anvendelig som overordnet og retningsgivende for store og små beslutninger i Hvaler kommune. Planstrategi og handlingsdel sammenheng med økonomiplan Planlovens 11-1 forutsetter at kommuneplanen skal ha en handlingsdel som angir hvordan planen skal følges opp de fire påfølgende år eller mer. Handlingsdelen skal revideres årlig. Økonomiplanen etter kommunelovens 44 kan inngå i handlingsdelen. Planlovens 10-1 forutsetter at kommunestyret minst en gang i hver valgperiode, og senest ett år etter konstituering, utarbeider og vedtar en kommunal planstrategi. Planstrategien bør omfatte en drøfting av kommunens strategiske valg knyttet til samfunnsutvikling, herunder langsiktig arealbruk, miljøutfordringer, sektorenes virksomhet og en vurdering av kommunens planbehov i valgperioden. Fordi planstrategi er et nytt lovkrav vil det ikke bli stilt krav om at kommunene vedtar denne før etter kommende kommunevalg, men kommunene kan utarbeide planstrategi tidligere. Rådmannen legger til grunn at kommuneplanens handlingsdel og kommunal planstrategi bør forberedes og utarbeides som en integrert del av arbeidet med økonpomiplanen. Dette vil første gang kunne finne sted i Mottatte innspill til varsel om oppstart av kommuneplanarbeid Mottatte innspill etter varsel om oppstart av kommuneplanrullering er samlet og oppsummert i et eget dokument som følger saksutredningen som vedlegg. Uttalelsene er i varierende grad innarbeidet i planprogram og planforslag. Uttalelsene fra Østfold fylkeskommune og Fylkesmannen i Østfold er vektlagt i stor utstrekning og er behandlet som tydelige retningsgivende premisser for planarbeidet. Kort om innsigelse Når planforslaget legges ut til offentlig ettersyn kan statlige fagmyndigheter, fylkesmannen, fylkeskommunen og nabokommuner fremme innsigelse til planforslaget. En innsigelse innebærer at kommunestyret fratas retten til å vedta planen. Mulige fremgangsmåter ved innsigelser er retting av årsakene til innsigelsene, eller å unnta bestemmelsen eller arealbruk som innsigelsen retter seg mot fra rettsvirkning. Endelig kan planen oversendes til Miljøverndepartementet for godkjenning. Dersom kommunen ikke vil ta en innsigelse til følge vil det normalt gjennomføres mekling mellom partene hos fylkesmannen. Det er flere gode grunner til å prøve å unngå innsigelser: Møteinnkalling side 6 av 28

7 Innsigelse er at alvorlig virkemiddel, som forutsettes godt begrunnet og hjemlet, med påfølgende begrenset sannsynlighet for omgjøring av departementet. Prosesser med mekling og avgjørelse er tidkrevende og utsetter ikrafttredelse av planen, noe som innebærer at viktige nye virkemiddler i arealforvaltningen også utsettes Å unnta deler av planforslaget fra rettsvirkning innebærer at tidligere plan fortsatt gjelder for disse delene/områdene. Dette kan føre til forskjellsbehandling og redusert styringsevne for forvaltningen Foreliggende planforslag må oppfattes som et faglig begrunnet kompromiss mellom utbygging og vern. Målet har vært et planforslag der lokalpolitiske ønsker er innarbeidet og ivaretatt i den grad det er mulig uten å løpe stor risiko for innsigelse. I det følgende beskrives en del sentrale tema og viktige endringer. Administrasjonen understreker at saksfremlegget ikke fullt ut beskriver alle tema og endringer, og at det er nødvendig å gjennomgå plankart, beskrivelse og bestemmelser for å få et helhetlig bilde av hva kommuneplanen inneholder. Viktige tema i samfunnsdelen Visjonen flest soldager uansett vær er beholdt og videreført som overbygning for forutsetninger, målsetninger og prioriteringer i Hvaler kommune. Følgende hovedtemaer er brukt som utgangspunkt for målsetninger og strategier samfunnsdelen: Levekår: Folkehelse og livskvalitet Kommunale tjenester: Brukerorienterte, effektive og bærekraftige Verdiskaping: Næringsutvikling med lokal forankring, identitet og kvalitet Klima: Langsiktig, bærekraftig forvaltning og utvikling De fleste målsetningene fra gjeldende kommuneplan er videreført i den nye samfunnsdelen, men de er i noen grad omformulert. Det er lagt vekt på at målsetningene i større grad skal være konkrete, beslutningsrelevante og målbare. De kommunale tjenestene er fokusert i større grad enn tidligere, og krav om tilgjengelighet, brukbarhet, inkludering og integrering på ulike nivå er vektlagt. Klima er foreslått som eget tema for målsetninger. Viktige tema i arealdelen Fra dispensasjoner til bestemmelser Ny planlov har en klart innskjerpet holdning til bruk av dispensasjon i enkeltsaker. Hvaler kommune har frem til denne kommuneplanrulleringen hatt et bevisst forhold til at bruk av dispensasjonsadgang med tilhørende vilkår kan bidra til å gi sterkere styring i sårbare områder. Samtidig gir dispensasjonsbehandling mindre forutsigbarhet for kunder og brukere, og påstander om ulikebehandling kan få rotfeste. Fra administrasjonens side er det under denne planrulleringen fokusert på å synliggjøre og beskrive etablert praksis i dispensasjonssaker. Dette har bl.a medført at forslag til nye bestemmelser til arealdelen har et høyere detaljeringsnivå enn i gjeldende plan. Det som tidligere har vært et nokså standardisert sett av dispensasjonsvilkår, er nå innarbeidet som bestemmelser til kommuneplanens arealdel. Det har vært en overordnet målsetning å lage bestemmelser som gjør at tiltak kan planlegges og behandles med hjemmel direkte i kommuneplanen, uten dispensasjonsbehandling. Denne strategien vil medføre vesentlig større forutsigbarhet for søker, samtidig som tids- og ressursbruk reduseres som følge av at tiltak som er i samsvar med planen ikke må sendes overordnede myndigheter som høringssak. Dette vil i sum medføre enklere søknadsprosesser både for kommunens innbyggere og for kommunens administrasjon. Møteinnkalling side 7 av 28

8 Balanse mellom utbygging og vern Hvaler kommune er i mange sammenhenger både en attraktiv og velkjent kommune. Bare navnet Hvaler utløser assosiasjoner til solskinn og svaberg, hvite seil og blå bølger. Natur, friluftsliv, kulturlandskap og kulturmiljøer danner grunnlaget for Hvalers fremtid. Hvalers identitet og særpreg må pleies, vernes og videreutvikles gjennom å ta vare på naturen og kulturlandskapet, samtidig som det leges til rette for utvikling og utbygging. Kommuneplanen skal ivareta Hvalers unike egenart og samtidig sikre en bærekraftig utvikling. I kommuneplansammenheng er det avgjørende å oppnå en forsvarlig balanse mellom utbygging og vern. Det er i det skjæringspunktet mellom utbygging og vern at utviklingsmulighetene finnes. Det er ikke mulig å ensidig legge til rette for utbygging. Det er heller ønskelig ensidig å styrke vern av natur og kulturmiljøer. Løsningen ligger i en bevisst omdisponering av arealer som både skaper nye muligheter for vekst og nyetablering samtidig som Hvalers ressursser og egenart ivaretas på en best mulig måte. Sentrale endringer i kommuneplanens arealdel Foreliggende planforslag representerer en ny plangenerasjon på flere måter. En tydelig og viktig endring er at sjøarealene, som tidligere i liten grad inngikk i kommuneplanens arealdel, nå inngår med planformål innenfor hele kommunen. Dette gir kommunen et vesentlig bedre styringsgrep og sikrer ønsket arealbruk. Prinsipper og bestemmelser om universell utforming er innarbeidet både i samfunns- og arealdelen. Dette skjer i overensstemmelse med utvidet formålsparagraf i ny planlov og med generelle overordnede styringssignaler som skal sikre likestilling, tilgjengelighet og brukbarhet for alle. Utbygging Småbåthavner: Det legges til rette for utvidelse av eksisterende småbåthavner med god beliggenhet. Det legges også til rette for én nyetablering av småbåthavn. Hotell og turisme: Areal for et nytt hotell på Sand og areal for fisketurisme på Dypedal foreslås tatt inn i arealdelen. Områder for etablering av nye utleiehytter foreslås videreført. Nye boliger i boligområder tilknyttet senterstrukturen. Senterstrukturen styrkes ved at det legges til rette for nye boligfelt i Utgårdskilen, Hauge, Ødegårdskilen og Rød. Bestemorhage-utbygging : Det foreslås nye bestemmelser som muliggjør fortetting med nye boliger utenfor senterområdene ved at større hager tillates delt i to. Endringen skal bl.a bidra til å styrke det tradisjonelle utbyggingsmønsteret på Hvaler, og gjøre det enklere for yngre med tilknytning til stedet å etablere seg i kommunen. Boliger i 100 m beltet sikres boligstandard. Det foreslås bestemmelser som gjør det mulig å utvide de minste boligene i 100 m-beltet til normal boligstørrelse. Mulighet for å innrede uthus i 100 m beltet. Nye bestemmelser bidrar til å øke fleksibiliteten i bruken av eksisterende bebyggelse samtidig som det bedre ivaretar bygningene som kulturmiljøer. Nye og større hytter i utvalgte fortettingsområder. Fem områder er valgt ut som fortettingsområder for hyttebebyggelse. I disse områdene vil en gjennom reguleringsplaner kunne legge til rette for noe større frihetsgrader enn det kommuneplanens generelle bestemmelser for hytter legger opp til. Gamle byggerettigheter for hytter videreføres: Tidligere godkjente disponeringsplaner for nye hytter videreføres. Det som tidligere var Vedlegg A er innarbeidet i plankartet. Parkeringsplasser: Kommuneplanen viser mange etablerte og flere nye parkeringsplasser for småbåthavner, hytteeiere og friluftsområder. Sykehjem, barnehage og skole: Arealer for nye offentlige bygninger er foreslått i Skjærhalden og på Rød. Sterkere vern Hensynssoner for natur, landskap, kulturmiljø: Plankartet viser hensynssoner for regionalt og nasjonalt viktige områder for kulturlandskap, kulturmiljøer og naturtyper. Det er koblet retningslinjer til hensynssonene. Regelverk for estetikk og boliger utenfor regulerte områder: Det er foreslått nye bestemmelser som skal sikre større hensyn til landskap og lokal byggeskikk. Møteinnkalling side 8 av 28

9 Ytre Hvaler Nasjonalpark: Arealene som omfattes av planlagt nasjonalpark er vist som båndlagt område i kommuneplanen. Bestemmelser for kystledhytte og fritidsboliger gjenspeiler verneforskriften. Omdisponering av områder for boligbebyggelse: En del boligområder som ligger perifert i forhold til senterstruktur er foreslått fjernet. Dette er et tiltak for å unngå økte problemer med farlige skoleveier. Jordvern: Det er en sterk føring fra nasjonale og regionale myndigheter om å styrke jordvernet. Områder for boligbebyggelse utenfor senterstrukturen i tidligere kommuneplaner har vist utbygging på dyrket mark. Disse områdene er foreslått erstattet av LNF-områder. Senterstruktur Når det gjelder prioritering og lokalisering av områder for boligbygging i kommuneplanens arealdel er senterstruktur et nøkkelbegrep. En del viktige samfunnsmessige utviklingstrekk er videreført gjennom både foregående og gjeldende arealdel av kommuneplanen. For senterstrukturens vedkommende vurderes følgende punkter fra gjeldende kommuneplan fortsatt som viktige og premissgivende: Sikring av videre utbygging på Hvaler i samsvar med Hvalers tradisjonelle, særpregede og miljøriktige utbyggingsmønster; Utbygging basert på styrking av etablerte tettbebyggelser og grender. Opprettholde bosetting på Herføl og Søndre Sandøy. Bevaring og videreutvikling av Hvalers særpregede kulturlandskap med veier og havner. Utvikling og ivaretakelse av senterstrukturen er av særlig betydning for å oppnå en ønsket bolig- og samfunnsutvikling. Kommunalteknisk infrastruktur, service- og aktivitetstilbud har sitt tyngdepunkt i lokalsentraene og dersom transportbehov, energiforbruk og kommunal ressursbruk skal kunne begrenses i fremtiden må hoveddelen av veksten skje i lokalsentraene, samtidig som en del av boligbyggingen foregår i grendesentraene for å vedlikeholde og styrke disse områdene. Eksempel på konkrete tema som påvirkes av senterstruktur og valg av utbyggingsmønster: Senterstrukturen og valg av utbyggingsmønster påvirker de fleste områder av kommunens planlegging og drift på mer eller mindre direkte måter. For enkelte konkrete tema er forbindelsen til utbyggingsmønsteret direkte og umiddelbart relevant, og disse eksemplifiseres kort i det følgende. Kommunale tjenester og kommuneøkonomi Prinsippene for senterstruktur gir en bærekraftig arealforvaltning som bidrar til at kommunene kan løse sine serviceoppgaver med lavere kostnader. Andelen eldre og pleietrengende i Hvaler kommune er stigende, og tendensen til at befolkningen lever lengre, og er avhengig av kommunale tjenester i en lengre periode, stiger tilsvarende. Samtidig er antallet institusjonsplasser begrenset, slik at hjemmebaserte tjenester står for en stor andel av kommunens omsorgstjenester. Et spredt bosettingsmønster bidrar til at hjemmebaserte tjenester blir mindre effektive og mer kostbare som direkte følge av lange transportetapper og stor spredning av brukere. Skoleskyssløsninger er et annet eksempel på kommunale utgifter som påvirkes negativt av spredt bosettingsmønster. Trafikksikkerhet, generell beredskap Spredt utbygging fører til utfordringer knyttet til trafikksikkerhet og beredskap. Bebyggelse i etablerte lokal- og grendesentra gir bedre mulighet for tilrettelegging av trafikksikkerhetsløsninger og redusert ulykkesrisiko, og bidrar også til lavere responstid for utrykningskjøretøyer. Spredt utbygging medfører i en del områder økt risiko for ulykker langs vegen fordi nødvendige trafikksikkerhetstiltak ikke kan løses innen eksisterende økonomiske rammer. Tilsvarende vil beredskapen ved brann og andre ulykker kunne være en del dårligere utenfor senterstrukturen. Bit for bit-utbygging av 100 m-beltet og strandsonen, friluftsarealer og dyrket mark Det er stor etterspørsel etter tomter nær hav og sjø, og det er derfor attraktivt å utvikle nye enkeltstående hytte- og boligprosjekter i slike områder. Dyrket mark er også attraktiv byggegrunn fordi den som regel er enkel å bygge på. Hver for seg er ikke slike prosjekter dramatiske, men i et Møteinnkalling side 9 av 28

10 lengre perspektiv vil slike enkeltprosjekter til sammen bruke forholdsvis store arealer hvis utbyggingstakten opprettholdes. Bit-for bit-utbygging vil på sikt bidra til nedbygging både av sammenhengende jordbruks- og kulturlandskap, strandsone og andre rekreasjonsområder. Samtidig vil fragmentert utbygging kunne true biologisk mangfold, bl a ved at sammenhengende vilttrekkområder punkteres. Klimahensyn Spredt utbygging øker transportbehovet med privatbil og bidrar derved til økte utslipp av klimagasser. Utbygging etter prinsipper om senterstruktur gir redusert transportbehov med mindre støy og utslipp av forurensing fra transport. Utbyggingsfordeling Utbyggingsfordelingen videreføres med følgende fordelingstall: Minst 75 % av boligbyggingen skal skje som fortetting og i regulerte områder i regulerte områder i definerte område- og lokalsentra (Skjærhalden, Rød, Ødegårdskilen, Hauge og Utgårdskilen) Inntil 20 % av boligbyggingen kan skje i definerte grendesentra. Inntil 5 % av boligbyggingen kan skje som utenfor definerte senterområder, dvs i LNF-bområder og som deling av byggesirkel bolig i hht til arealdelens bestemmelser. Gjennomført utbygging i planperioden har i hovedtrekkene foregått innenfor denne fordelingen. Fylkesplanen angir 90 % av boligbyggingen i lokalsentra og 10 % i grendesentra/spredt utbygging. Ettersom kommuneplanarbeidet ble startet før fylkesplanen ble vedtatt ønsker Hvaler kommune å videreføre den tidligere fordelingsnøkkelen ytterligere én planperiode. Vurdering av grendesentra Som en del av kommuneplanarbeidet er det gjort en ny vurdering av hvilke områder som bør defineres som grendesentra. Det er flere kriterier som bør legges til grunn for grendesentervurdering, hvorav eksisterende befolkningsgrunnlag og realistisk forventing om utbygging og bosetting bør være det mest avgjørende. Prinsippene i RPR-O, fylkesplan og kystsoneplan må veies inn. Andre kriterier som må vektlegges er trygg skolevei, teknisk infrastruktur (vei, vann og avløp), potensielle interessekonflikter tilknyttet f.eks natur- og kulturlandskapsverdier, nærhet til andre brukergrupper (f.eks konsentrasjon av fritidsboliger) samt ROS-analyser. I kommuneplanen fra angis Papper, Utgårdskilen, Skjelsbu, Sydengen, Dypedal, Vikerhavn, Bølingshavn, Nedgården og Herføl som grendesentra. Utgårdskilen har så stor befolkningstetthet at området er definert som lokalsenter sammen med Hauge, Ødegårdskilen og Rød. Kommunesentret Skjærhalden er angitt som områdesenter. Ut fra kriteriet befolkningstetthet foreslås det at Papperhavn, Botne/Reff og Korshavn legges inn som nye grendesentra, mens Bølingshavn ut fra samme kriterium tas ut fra listen over senterområder. Områdesenter Lokalsentra Grendesentra Skjærhalden Ødegårdskilen Hauge Utgårdskilen Rød Papper Papperhavn Skjelsbu Sydengen Dypedal Vikerhavn Korshavn Botne/Reff Nedgården Herføl Møteinnkalling side 10 av 28

11 Boligbebyggelse Utbyggingstakt og prioritering av områder Sammenstilling av ferdigregulerte boligområder og om områder under regulering viser at kommunen har i størrelsesordenen ferdigregulerte boligtomter, mens minst 80 er under utarbeidelse. I tillegg har gjeldende kommuneplanen uregulerte byggeområder hvor det kan bygges enten etter utarbeidelse av reguleringsplan og disse områdene vil kunne bebygges med minimum 200 nye boligtomter (forsiktig anslag). 9 LNFb-områder i gjeldende plan innholder mulighet til bygging av til sammen 9 nye boliger årlig. Dette medfører at kommuneplanen og vedtatte reguleringsplaner har et utbyggingspotensial på godt over anslagsvis 600 nye boliger. Dersom årlig behov for nye boliger anslås til vil behovet for tomter være dekket innenfor hele 12-årsperioden. Prioritering av områder for boligbebyggelse Alle byggeområder for boliger er blitt vurdert på ny. I kommuneplanen er det bl a en del byggeområder som utpeker seg som lite realistiske eller ønskelige (f.eks byggeområder i 100- metersbeltet uten tilknytning til lokal- eller grendesentra). I andre byggeområder er det ikke realistisk å få etablert trygg skolevei. Grensene for byggeområdene er justert mange steder for å legge utbyggingen til de minst sårbare områdene. Noen mer perifiert beliggende byggeområder er tatt ut. Dette har åpnet muligheter for å ta inn nye byggeområder, spesielt i tilknytning til lokalsentra. I sum er utbyggingspotensialet omtrent uendret, dvs planen gir rom for en utbyggingstakt på mellom boliger per år. LNFb-områdene er også vurdert. Innenfor tre av disse områdene har det vært stor etterspørsel etter byggemuligheter, samtidig som mangelen på overordnet planlegging har gitt mindre heldige resultater. I ett område er det bygget ett hus, mens i fem områder er det ikke bygget i det hele tatt. Kriteriene for å opprettholde LNFb-områdestatusen har bl a vært befolkningstetthet, at området ikke trenger avklaring mht f eks tomtestruktur og adkomst samt at det ikke er plassert i 100 m-beltet eller i andre sårbare områder. Bestemorhage-utbygging Utenfor senterområdene er eksisterende boliger angitt som byggesirkler. For byggesirkel bolig beliggende bak 100 m-beltet på Papper, Vesterøy, Spjærøy, Asmaløy, Kirkeøy, Edholmen eller innen 500 m fra rutebåtbrygga på Strandbyen (Herføl) og på Nedgården (Søndre Sandøy) tillates fortetting med en ny bolig per eiendom. Det betyr at f eks større hager kan deles i to boligtomter. Forslaget er utarebeidet som et direkte svar på det politiske flertallets målsetning om å kunne imøtekomme etterspørselen etter byggemulighet i bestemors hage. Prinsippet kan bidra til at unge med tilknytning til stedet som ønsker å etablere seg på Hvaler kan få tilgang til rimelige tomter i nærheten av familien. Fra et planfaglig ståsted legges det til grunn at det foreslåtte prinsippet vil være i overensstemmelse med tradisjonell bebyggelsesstruktur på Hvaler, og vil kunne gi en styrking og fortetting av de levedyktige tettbebyggelsene på Hvaler. Omfanget av dette utbyggingspotensialet styres gjennom rekkefølgebestemmelser og boligbyggeprogram.. Se også vedlagt tabell over endringer av områder for boliger. Denne tabellen innholder også en oversikt over bl a trygge skoleveier. Områder der det er ønskelig å opprettholde fast bosetning På Papper, Vesterøy, Spjærøy, Asmaløy, Kirkeøy, Edholmen eller i Strandbyen (Herføl) eller på Nedgården (Søndre Sandøy) er det ønskelig å opprettholde levende lokalsamfunn. Her er det lagt til rette for vedlikeholdsutbygging med nye boliger. Allerede i gjeldende plan er det forutsatt at det ikke er ønskelig å legge til rette for å opprettholde fast bosetning på Nordre Sandøy, Lauer, Singløya og Kjerringholmen. Dette gjelder også eiendommer uten veiforbindelse på de øyer der det ellers er ønskelig å opprettholde fast bosetning. Dette er ofte mindre boliger i 100 m-beltet som er i bruk som fritidsboliger og har vært det lenge. For disse foreslås særskilte bestemmelser for å ivareta bygningens verdi som verneverdige kulturmiljøer. Hyttefortetting Møteinnkalling side 11 av 28

12 Bakgrunn Byggeforbudet for nye hytter i Hvaler kommune ble innført i 1972, da Hvaler kommune innførte lokal vedtekt til daværende bygningslovs 82. Vedtekten innebar bygge- og deleforbud for nye hytter i hele kommunen inntil det var utarbeidet en generalplan. Unntatt fra forbudet var en del tomter som lå i allerede godkjente disposisjonsplaner. (Planer som var behandlet av bygningsrådet og godkjent av fylkesmannen). Den omfattende hytteutbyggingen som hadde pågått i mange år kombinert med begrenset kommunal styring og manglende overordnet planlegging av den samme utbyggingen antas å være de viktigste utløsende faktorene for et politisk ønske om å bremse og styre utviklingen, samt få et mer helhetlig grep gjennom oversiktsplanlegging. Regionale myndigheter representert ved Fylkesfriluftsnemda var bidragsytere i prosessen som førte frem til beslutning om bygge- og deleforbud. Det ble arbeidet med generalplan for Hvaler i lengre tid, men planen ble ikke endelig vedtatt og stadfestet. Da det kom ny Plan- og bygningslov i 1985, ble begrepet generalplan avløst av kommuneplan, og kommuneplanlegging ble en lovpålagt oppgave. Vedtekten til Bygningslovens 82 ble videreført og avløst av vedtekt til den nye Plan og bygningslovens 117, inntil det i 1991 ble det utarbeidet og vedtatt kommuneplan for Hvaler. I kommuneplanen var byggeforbudet videreført som generell bestemmelse, og det samme byggeforbudet er opprettholdt ved senere rulleringer av kommuneplanen. En direkte konsekvens av byggeforbudet fra 1972 var at mange etablerte hyttetomter ikke kunne bebygges. Det har vært uklart hvor mange tomter som var berørt av dette, men kommunen har antatt at det minst kunne dreie seg om tomter. I perioden etter at byggeforbudet ble innført har det likevel vært stor aktivitet og mye bygging knyttet til hyttene på Hvaler. Når det ikke har vært anledning til å bygge nye hytter har gamle hytter blitt utvidet, de er blitt bygget om, på og til isolering er forbedret, vann og avløp er på plass, og i sum har denne utviklingen bidratt til at antall overnattingsdøgn på hytter i kommunen har vokst hvert eneste år fra 1972 og frem til dags dato. I kommuneplanen fra 2004 ble det lagt følgende føring vedrørende hyttebygging: Kommunen vil ved neste planrullering vurdere mulighetene for eventuell videre ny hyttebygging. Dette vil kreve omfattende juridiske og planfaglige utredninger. Det åpnes derfor i denne omgang ikke for private innspill og planforslag, men kommunen har som målsetning å gjennomgå kriterier for utviklingen, herunder bestemme mulig lokalisering, omfang og øvrige betingelser I etterkant av kommuneplanvedtaket bevilget kommunestyret midler til kartlegging av ubebygde hyttetomter. Arbeidet med kartleggingen ble gjennomført i 2008, og resulterte i opptelling og kartfesting av alle tinglyste, ubebygde tomter som med sannsynlighet var opprettet med hyttebygging som formål. Det ble funnet til sammen 833 slike tomter hvorav 225 i 100-metersbeltet, 481 i strandsonen innenfor 100-metersbeltet, og 127 i åpne områder innenfor strandsonen. Tomtene er antallsmessig jevnt fordelt over øyene, og plasseringsmessig jevnt fordelt i landskapet. Det var ikke mulig å ta med ikke-tinglyste tomter i kartleggingen, idet disse ikke har noen formell status i offentlige registrere, men det må antas at det også eksisterer en del slike. Regionale myndigheters ståsted vedrørende fortetting i hytteområder Fylkeskommunen (ØFK) har på overordnet nivå vist til at kystsoneplanen og fylkesplanen kan brukes som grunnlag for innsigelse til planer. Dersom innsigelse skal unngås må føringer i kystsoneplanen og fylkesplanens legges til grunn for utarbeidelse av planforslag. Kartleggingen av ubebygde hyttetomter Fylkesmannen (FMØ)har muntlig varslet at dersom byggetomter velges ut fra kartleggingen av ubebygde hyttetomter vil dette utløse innsigelse fordi utbygging med dette utgangspunktet ikke kan begrenses. Eventuelle områder for fortetting av hyttebebyggelse må lokaliseres med planfaglige og konkrete lokaliseringskriterier, ikke ut fra eiendomsstrukturer og historiske forhold knyttet til eiendommer. FMØs juridiske avdeling har videre advart kommunen sterkt mot å bruke ubebygde hyttetomter som kriterium for lokalisering av eventuell ny hyttebygging. Dette vil kunne påføre kommunen begrunnede påstander om forskjellsbehandling, og rettstvister knyttet til avklaring av byggerettigheter. Møteinnkalling side 12 av 28

13 Mulig lokalisering ØFK forutsetter at det ikke kan etableres nye hytter i strandsonen (jfr RPR-O og kommuneplanen), og at områder som er synlige fra sjøen er uaktuelle / vil utløse innsigelse. FMØ understreker at bygging skal gjennomføres som fortetting av eksisterende hytteområder og at det ikke må være i områder som er synlige fra sjøen. Bygging i strandsonen kan evt vurderes fra FMØs side, men ikke bygging i 100 m- beltet. Fylkesmannen har understreket sentrale myndigheters svært restriktive linje til bygging i strandsonen. Utvalg av områder der hyttebygging kan vurderes Først og fremst med utgangspunkt i rådene fra FMØ har administrasjonen arbeidet med å finne områder som kan vurderes for hyttebygging. Det er ikke tatt utgangspunkt i registreringen av ubebygde hyttetomter. Kriteriene som er brukt ved utvelgelse av de områdene som er mest egnet for fortetting med nye hytter er gjengitt i arealplanens beskrivelse. Ut fra kriteriene foreslås følgende fem hytteområder for fortetting: Laenga, Papper Forholdsvis stort sammenhengende hytteområde der parkering og adkomst kan ordnes på en god måte på den tidligere balløkken. Området ligger delvis bak strandsonen. Områder som er eksponert mot sjøen er tatt ut fra det som vises som fortettingsområde. Sand/Basto, Spjærøy Stort hytteområde langs Asmalsundet. De fleste hyttene ligger et stykke fra sjøen med noe sjøutsikt. Området oppleves allerede som et forholdsvis tett hytteområde. En fortetting vil dermed ikke endre landskapsbildet vesentlig. Litoppen, Asmaløy Hytteområde i åsen bak Li camping. Området ligger delvis bak strandsonen og er omkranset av høye trær og er dermed lite synlig. Huser/Skipstad, Asmaløy Sammenhengende, stort hytteområde på begge sider om riksveien. Områder som er eksponert mot verneverdig kulturlandskap er tatt ut fra det som vises som fortettingsområde. Røsseberget, Kirkeøy Lite synlig hytteområde på en kolle bak strandsonen. Bratt adkomst, men ellers gode terrengforhold i selve fortettingsområdet. Prosessuelle krav og praktisk gjennomføring av eventuell ny hyttebygging Det er et absolutt kriterium at det må stilles plankrav for fortetting i hytteområder. Dette følger av fylkesplanen for Østfold, som forutsetter at bygging av nye fritidsboliger / hytter skjer etter reguleringsplan, men også av at det er behov for planlegging for å fordele arealer, avklare hvor, hvordan, hvor mange hytter osv. Det er spesielt stort behov for regulering i områder med eksisterende bebyggelse for å forebygge / løse konflikter mellom mange eksisterende hjemmelshavere, å sikre løsninger for adkomst, parkering, stier, allmennhetens ferdsel osv. Prosesser med regulering i områder med eksisterende bebyggelse og mange rettigheter er komplisert og tidkrevende. Etter ny planlov har kommunen større ansvar for arealplanlegging. For fortetting av eksisterende hytteområder vil det være nødvendig å utarbeide reguleringsplaner i form av områdeplan, og disse er det etter ny lov kommunen selv som har ansvar for å utarbeide. Kommunen kan la private utarbeide områdeplaner, men må i så fall i praksis fungere som oppdragsgiver. Kommunen kan ikke ta saksbehandlingsgebyr for behandling av områdeplaner, og utarbeiding av slike vil derfor medføre en netto kostnad for kommunen. Antall nye hytter og areal rundt enhver hytte Antallet nye hytter antas kan ligge på totalt ca hytter. I områdene er det registrert ca 50 tomter som er med i kartleggingen av ubebygde hyttetomter. Det vil bli vanskelig å finne argumentasjon som kan legitimere utbygging på andre steder enn disse 5 områdene. Utvidelse av hytteområdene - i motsetning til fortetting - er ikke aktuelt dersom RPR-O, kystsoneplan og fylkesplan legges til grunn. Møteinnkalling side 13 av 28

14 Mange eksisterende hyttetomter er relativt store (ca 3-5 mål). Med tomter i denne størrelsesorden kommer en fram til utbyggingspotensiale på ca 100 tomter. Tomter av en slik størrelse består av både innmark og utmark. Det arealet som oppfattes som den private sonen ( innmarka ) rundt hver enkelt hytte, er ca 1 mål. Ved planlegging av nye byggemuligheter i eksisterende hytteområder kan det tas utgangspunkt i en tomtestruktur med mindre tomter enn det som har vært vanlig i området. Situasjoner med selveide tomter og situasjoner med punktfester medfører ulike scenarier. I områder med selveiede tomter vil fortetting kunne skje ved at tomtene deles i f eks to, noe som vil gi et helt nytt handlingsrom for eiere som har stor tomt og en hytte. I områder med punktfester og en stor grunneier, vil grunneier kunne skille ut / feste bort flere tomter. Ved en fortetting som tar utgangpunkt i tettere byggemønster og mer arealgjerrig hyttebygging, vil vi få områder som i noen grad skiller seg fra tradisjonelle hytteområder på Hvaler. Det er en forholdsvis liten endring sett i forhold til at bare allerede utbygde områder som fortettes, og ingen nye arealer tar i bruk ( punkteres ) til hyttebygging. Endringen vil antagelig være mest merkbar i vinterhalvåret, når hyttene brukes lite. I dag er tomtene så store at også hytteområdene kan brukes som friluftsområder. Det lar seg fint gjøre å gå tur mellom hyttene. Denne muligheten vil forsvinne dersom man åpner for mindre tomter. Utfordringer ved eierforhold Til tross for at alle fortettingsområder nå områdeplanlegges før fortetting kan skje vil det oppstå vanskelige utfordringer ved eierforhold i disse områdene dersom man legger til rette for fortetting. Fortetting er en forutsetning, noe som medfører at nye byggerettigheter må konsentreres til områder som allerede er bygd ut. Implisitt vil grunneiere som allerede har hytter få anledning til å etablere flere tomter, mens de som ikke har bygd ut heller ikke i fremtiden vil få tillatelse til dette. For ubebygde hyttetomter i fortettingsområder kan det bli utfordrende å avklare hvem som har retten til å bygge hytte på tomten. Det er ikke alle som er klar over at foreldregenerasjonen festet en hyttetomt på Hvaler. Noen vet at de har arvet en tinglyst hyttetomt, men vet ikke hvor den ligger ettersom den ikke er oppmålt. Noen tomtefestere har for lenge siden sluttet å betale festeavgiften. Hvem skal da ha rett til å bygge på hyttetomten fester eller grunneier? I hele kommunen er det vanlig med så store hyttetomter at de potensielt kan deles. Det vil utløse spørsmål og oppfatninger om forskjellsbehandling dersom enkelte får anledning til å dele og bygge mens den store majoriteten må forholde seg til status quo. I registreringen av ubebygde hyttetomter er tilleggstomter tatt med. Ofte har disse vært fradelt under forutsetning at de sammenføyes med selve hyttetomten. Dette er ikke alltid blitt gjort, og over tid er det blitt en fordel å ha en tilleggstomt. Familien er blitt større og et ønske om å bygge en hytte til, (på tilleggstomten) oppfattes etter hvert som en potensiell løsning. Er det forskjell på om den som eier en ubebygd tomt har en hytte på nabotomten - eller om det er en eier som aldri har hatt en hytte på Hvaler med tanke på hvilke tomter som skal kunne bebygges? Småbåthavner Etter et politisk ønske legges det opp til at økt kapasitet i småbåthavner er et viktig tema under rulleringen av arealdelen. Den pågående kommuneplanrulleringen innebærer på flere måter store endring for sjøarealene. I gjeldende kommuneplan er det kun lagt inn noen få småbåthavner, kasteplasser, friluftsområder og naturområder. Det aller meste av sjøarealene er ikke planlagt (lyseblå flater på kartet). Det betyr at det meste av sjøarealene ikke omfattes av gjeldende kommuneplan. Kartlegging av sjøarealer Kunnskapen om marin natur har vært og er fortsatt mangelfull. Samtidig har det i lang tid vært et økende aktivitetspress på våre kyst- og havområder. Med det økende presset på de marine områdene er det et stort behov for å kartlegge viktige naturtyper som er av betydning for det biologiske mangfoldet i kystsonen. Kunnskapen vil være viktig for den videre planleggingen i kystsonen og avveiinger mellom de ulike interessene. I perioden har en nå startet jobben med å etablere en landsdekkende, Møteinnkalling side 14 av 28

15 kartfestet oversikt over utbredelsen av, og tilstanden i, utvalgte naturtyper i kystsonen. Marin kartlegging er en del av Nasjonalt program for kartlegging og overvåking av biologisk mangfold. Styringsgruppa som koordinerer marin kartlegging på nasjonalt plan består av Direktoratet for Naturforvaltning, Fiskeridirektoratet, Statens Forurensingstilsyn og Forsvarsbygg. En prosjektgruppe er også etablert og består av styringsgruppa sammen med representanter fra bl a Havforskningsinstituttet, Norsk institutt for Vannforskning og Norges Geologiske Undersøkelser. Marine kartlegging ble gjennomført i Hvaler kommune i Undersøkelsene viser bl a tareskog, ålegressenger og bløtbunnsområder. Dette er områder som har stor betydning som nøkkelbiotoper. Tareskogen ligger stort sett innenfor nasjonalparksområdet der bygging av småbåthavner ikke er aktuelt. Ålegressenger og bløtbunnsområder er svært viktige oppvekstområder for fisk. Disse områdene er ofte lune viker med 1-10 m dypde, dvs akkurat de områdene som passer best som småbåthavner. Ålegressenger og bløtbunnsområder er inndelt i tre kategorier, nasjonalt, regionalt og lokalt viktige områder. Dersom vi foreslår endringer i områder som er klasset som nasjonalt eller regionalt viktige kan vi regne med innsigelse til kommuneplanen. Å unngå konflikt med nasjonalt og regionalt viktige ålegressenger og bløtbunnsområder har vært et av de viktigste kriteriene ved vurderingen av byggeområder. Fiskeridirektoratet har bidratt med opplysninger om gyteområder og lokale fiskere har registrert kasteplasser. I tillegg er det registrert større badeplasser og steder som er viktige friluftsområder for båtfolket, f eks fortøyningsplasser. Hvilke områder som er offentlige friområder (servituttbelagte) er også viktige bakgrunnsfakta. Fra før av har vi registreringer av viktige naturtyper på land. Noen av disse registreringene omfatter også strandlinjen. Forslag til nye eller utvidede byggeområder for småbåthavner Det er kommet inn ca innspill om småbåthavner. Mange av disse er dessverre ikke aktuelle for utbygging pga verneverdig marin natur. I tillegg til innspillene er eksisterende større fellesbrygger, (over ca 10 båtplasser) som allerede er bygget, lagt inn som byggeområde. Enkeltbrygger er ikke lagt inn som byggeområder, ettersom det er ønskelig å samle flest mulig av disse i fellesbryggeanlegg. Senterstruktur Senterstrukturen er styrende også for småbåthavner. For å begrense transportbehovet bør småbåthavnene ligge nær der folk bor eller har hytte. Også rikspolitiske retningslinjer for Oslofjorden styrer utbyggingen til eksisterende tettsteder. Generelt bør alle ålegressenger og bløtbunnsområder bevares. Det blir imidlertid umulig når behovet for bryggeplass er så stort som det er. Derfor foreslås inngrep i noen lokalt viktige naturområder, men bare der det er nær et lokalsenter, f eks Rød. Det er mange som bor på Vesterøy og etterspørselen etter bryggeplass der er stor. Det er spesielt utfordrende å finne egnede steder for småbåtanlegg på Vesterøy ettersom det er store områder meget verneverdig natur i nasjonalparken, Vauerkilen, Nesebukta og rundt Dalsholmen/Økholmen. Den planlagte utbyggingen i Utgårdskilen og etter hvert også i Papperhavn og Ødegårdskilen vil dekke noe av behovet, men det er likevel behov for flere/større småbåtanlegg. I tillegg til utvidelse av eksisterende anlegg foreslås derfor en helt ny småbåthavn mellom Lerdalen og Økholmen. Vauerkilen og Stavsengkilen Vauerkilen og Stavsengkilen skiller seg ut som store sammenhengende områder som har meget store verdier for natur og fiske. Disse kilene bør ikke bygges ut. Eneste unntaket er større etablerte fellesbrygger som bør settes av som formål småbåthavn uten mulighet for utvidelse. Nyetablering eller utvidelse av eksisterende brygger er ikke ønskelig i Vauerkilen og Stavsengkilen. Vurdering av forslag om endret arealbruk Forskrift om konsekvensutredning krever at arealbruksendringer konsekvensutredes. KU er gjort sammen med vurderingen av innkomne innspill. Det er kommet inn svært mange innspill til kommuneplanen. Mens andre kommuner opererer med titalls område som skal konsekvensutredes har Møteinnkalling side 15 av 28

16 Hvaler kommune hundretalls områder. Det har vært nødvendig å holde konsekvensutredingen så enkel som mulig. Hoveddokumentet er foreslåtte tiltak sortert øy for øy og deretter tema for tema. Forslaget er kort beskrevet, inkl nåværende og foreslått planstatus. Deretter er tiltaket vurdert i forhold til temaene arealog transportplanlegging, RPR-Oslofjorden, naturressurser, samfunn og ROS-analyse. Hver vurdering går på en skala fra +++ for meget positivt til for meget negativt. Endelig vurderes så om forslaget imøtekommes eller ikke. Til sist er det gitt en spesiell kommentar til innspill det anbefales ikke å tas inn i kommuneplanen. I tillegg finnes skjemaer for hvert enkelt tiltak med en sjekkliste for konsekvensutredning (bakgrunnen for vurderingene) og kart som viser hvor det er foreslått en endring. Oppheving av gjeldende reguleringsplaner I plankartet er alle reguleringsplaner som fortsatt skal gjelde innarbeidet. Følgende 2 planer er foreslått opphevet ved vedtak av ny kommuneplan, og er følgelig ikke vist i forslaget til nytt kommuneplankart: Reguleringsplan for Bukta vedtatt Reguleringplan for del av Bølingshavn, gnr 22 bnr 4 vedtatt Planen for Bukta ble utarbeidet med tanke på utvikling av fiskerihavn, men er ikke gjennomført. Det er nylig vedtatt ny reguleringsplan for deler av det samme området. I tillegg vil halve planområdet i den gamle planen bli liggende innenfor Ytre Hvaler Nasjonalpark, og vil dermed ikke kunne gjennomføres uansett. Reguleringsplan for del av Bølingshavn ble utarbeidet med tanke på etablering av nye boliger et område som var avsatt til fremtidig byggeområde for boliger i den kommuneplanen som var gjeldende på vedtakstidspunktet. Bølingshavn har ligget inne som grendesenter i vedtatt senterstruktur for Hvaler kommune. Bakgrunnen for grendesenterstatusen var først og fremst at Bølingshavn er en historisk tettbebyggelse på Hvaler, har en god havn og at den eksisterende bygningsmassen har potensiale for fastboende. Tidligere var det også en nærbutikk i havna. Samtidig var det en realitet at Bølingshavn hadde en negativ befolkningsutvikling. Noe av hensikten med å definere stedet som grendesenter var å styrke området både ved etablering av nye boliger og ved at ubebodde hus ( fritidsboliger ) igjen ble tatt i bruk som boliger. Gjennomgang av situasjonen nå viser at på tross av status som grendesenter siden 2004, og på tross av at det aktuelle området har vært ferdig regulert siden 2001, har Bølingshavn ikke fått nye fastboende. Nærbutikken er nedlagt. Eksisterende, relativt nye boliger i området benyttes som fritidsboliger. Siden reguleringsplanen ble vedtatt i 2001 er det ikke søkt om eller iverksatt tiltak innenfor planområdet. På denne bakgrunn er Bølingshavn foreslått fjernet fra listen over grendesenter, og det foreslås at reguleringsplanen oppheves. Hjemmelsgrunnlag Lov om plan- og byggesaksbehandling (plandelen) Konklusjoner Rådmannen anbefaler at forslag til kommuneplan for Hvaler , bestående av samfunnsdel og arealdel med tilhørende vedlegg, legges ut til offentlig ettersyn og uttalelse fra høringsinstanser. Rådmannens forslag til vedtak Møteinnkalling side 16 av 28

17 I medhold av Lov om plan- og byggesaksbehandling (plandelen) legges forslag til kommuneplan for Hvaler , bestående av samfunnsdel og arealdel med tilhørende vedlegg, ut til offentlig ettersyn og uttalelse fra høringsinstanser. I planforslaget er innarbeidet forslag om oppheving av følgende reguleringsplaner: Reguleringsplan for Bukta vedtatt Reguleringplan for del av Bølingshavn, gnr 22 bnr 4 vedtatt Hvaler kommune, Torleif Gjellebæk rådmann Møteinnkalling side 17 av 28

18 Saksnr 2006/ Oppdeling i eierseksjoner, eiendom 13/11 og 13/106, Edholmen Arkivkode 13/11 Saksbehandler Anna Auganes Behandlingsrekkefølge Utvalg Møtedato Utvalgssak nr Formannskapet /09 Kommunestyret Begjæring om reseksjonering, Edholmen Marina Oppdeling av 1 næringsseksjon i 21 boligsseksjoner Sammendrag Rådmannen ber kommunestyret om å gi prosessveiledning som tar sikte på å avklare hvorvidt innkommet seksjoneringsbegjæring om oppdeling av 1 samleenhet til 21 boligseksjoner er i samsvar med formålet i reguleringsplanen og innvilget rammetillatelse. Kommunestyret har tidligere behandlet en parallell sak knyttet til Skjærhalden Rorbuer, hvor seksjonering ble avslått bl.a med henvisning til at seksjoneringen ville stride mot reguleringsplanens formål, og at oppdeling i eierseksjoner ville vanskeliggjøre kommunens oppfølging av reguleringsformålet i uforholdsmessig stor grad. Aktuelt område er i reguleringsplan for Edholmen Marina regulert til byggeområde blandet formål, herunder bygninger for døgnovernatting (ferieleiligheter) Plan- og miljøutvalget innvilget i sak 042/02 rammetillatelse for tiltak på eiendommen, under bl.a følgende forutsetning: 1. Utleieleiligheter skal nyttes til åpen utleie på døgn- eller ukesbasis. Omsøkte tiltak er tidligere seksjonert i tre seksjoner. Næringsseksjon 1 består av butikk, bensinstasjon, bryggeanlegg, verksted og lager, næringsseksjon 2 består av restaurant, pub og konferanselokaler. Seksjon 3 er en boligseksjon bestående av 20 utleieleiligheter og 1 vaktmesterbolig. Det søkes nå om reseksjonering av seksjon 3 til 21 selvstendige seksjoner. Lov om eierseksjoner 8 jfr 6 beskriver at kommunen kan nekte tillatelse til seksjonering bl.a dersom formålet med seksjoneringen ikke er i samsvar med gjeldende arealplanformål. Rådmannen legger til grunn at foreliggende seksjoneringsbegjæring ikke gir tilstrekkelig sikkerhet for at formålet i vedtatt reguleringsplan (døgn- og ukesleie) ivaretas. Organisatoriske løsninger for drift, rettigheter og plikter for seksjonseier, samt konkrete bestemmelser og begrensninger for seksjonseieres bruk av egen seksjon (bl.a perioder for utleie vs eventuelle perioder for egen bruk) knyttet til den foreslåtte driftsmodell, er ikke beskrevet. Saksopplysninger Bakgrunnen for reguleringen av Edholmen Marina var kommuneplanens arealdel hvor området på reguleringstidspunktet var avsatt til næring. Reguleringsplanen ble vedtatt av kommunestyret 17 juni Møteinnkalling side 18 av 28

19 Område B1 i planen er avsatt til byggeområde blandet formål, med bl.a følgende planbestemmelse: 2.1: I område B1 blandet formål kan det være båtopplag og parkering samt oppføres bygninger for døgnovernatting (ferieleiligheter) (.) Plan- og miljøutvalget innvilget i sak 042/02 rammetillatelse for riving av eksisterende bebyggelse samt oppføring av tre nye bygninger inneholdende utleieenheter, bolig, butikk, parkeringsplasser og service-/ utleiefunksjoner for gjestehavn på eiendommen Edholmen Marina, gnr 13 bnr 11 og 106, under bl.a følgende forutsetning: 1. Utleieleiligheter skal nyttes til åpen utleie på døgn- eller ukesbasis. Det er etter dette innvilget 3 igangsettingstillatelser for hhv riving, grunnarbeid og resterende arbeider, hvorav riving og en del grunnarbeider er utført. Hvaler kommune har tidligere samtykket til seksjonering av anlegget i tre seksjoner. Det ble lagt til grunn for samtykket at de tre enhetene etter seksjonering kunne drives som selvstendige enheter, og at seksjoneringen ikke bidro til å forhindre gjennomføringen av reguleringsformålet ( bl.a bygninger for døgnovernatting) Næringsseksjon 1 består av butikk, bensinstasjon, bryggeanlegg, verksted og lager, næringsseksjon 2 består av restaurant, pub og konferanselokaler. Seksjon 3 er en boligseksjon bestående av 20 utleieleiligheter og 1 vaktmesterbolig. Ytterbøl & co AS søker nå på vegne av hjemmelshaver Georg Nic Toftdahl om reseksjonering av seksjon 3 til 21 selvstendige seksjoner. Søker oppgir ikke årsak til ønsket om reseksjonering, og begrunnelse er heller ikke noe formelt krav i loven. Det fremgår likevel av lov om eierseksjoner 8 jfr 6 at kommunen kan nekte tillatelse til seksjonering bl.a dersom formålet med seksjoneringen ikke er i samsvar med gjeldende arealplanformål. Kommunestyret har i en tidligere, svært parallell sak knyttet til Skjærhalden Rorbuer avslått seksjonering med henvisning til at seksjonering ville stride mot reguleringsplanens formål, samt at oppdeling i eierseksjoner ville vanskeliggjøre kommunens oppfølging av reguleringsformålet i uforholdsmessig stor grad. Vedlegg 1) Begjæring om reseksjonering, oversendelsesbrev 2) Vedtekter for Eierseksjonssameiet Edholmen Marina Innkomne merknader Ingen Hjemmelsgrunnlag Lov om eierseksjoner 8,6 Reguleringsplan for Edholmen Marina av 17 juni Vurdering Kort om konsekvenser av seksjonering: En seksjonering som omsøkt vil etter rådmannens vurdering ikke bidra til enklere eller mer rasjonell drift av ferieleilighetene. For nåværende eiers del kan det antas at en seksjonering vil føre til større salgbarhet og dermed lettere realisering av verdiene i prosjektet. Det må samtidig antas at samarbeidet med eierne av de to næringsseksjonene vil bli mer komplisert når samarbeidsparteneren er 21 seksjonseiere, i motsetning til 1 eier / eierselskap. For kommunens del vil en seksjonering som omsøkt konkret innebære at man får opp til 21 eiere å forholde seg til. Dette er i seg selv ikke et problem, men dersom det oppstår oppfølgingsbehov i forhold til reguleringsformålet, vil et stort antall eiere være betydelig tyngre å følge opp enn en enkelt eierkonstellasjon. Møteinnkalling side 19 av 28

20 Det må også reises berettiget tvil til om reguleringsplanens bestemmelser om utleieleiligheter/ ferieleiligheter lar seg gjennomføre med den eiermodellen det her legges opp til. Etter de opplysninger søker legger frem, er det ikke grunn til å hevde at formålet i reguleringsplanen(døgn- eller ukesleie) formelt bestrides fra søkers side. Det opplyses i oversendelsesbrevet fra Ytterbøl & co at eier av seksjonene for utleieleiligheter / ferieleiligheter er ansvarlig for at bestemmelsene i gjeldende reguleringsplan og rammetillatelse etterleves. Utleie av utleieleiligheter/ ferieleiligheter skal ifølge oversendelsesbrevet fortrinnsvis skje gjennom et felles driftsselskap som vil stå for daglig drift, vedlikehold, vaktmestertjeneste, innutsjekking, klargjøring og vask av leiligheten, utskifting av sengetøy, håndklær med mer, oppgjør og regnskap. Rådmannen stiller seg tross denne beskrivelsen svært tvilende til sikkerheten for at reguleringsformålet (døgn- eller ukesleie) ivaretas. Organisatoriske løsninger for drift, rettigheter og plikter for seksjonseiere samt konkrete bestemmelser og begrensninger for seksjonseieres bruk av egen seksjon (bl.a perioder for utleie vs eventuelle perioder for egen bruk) knyttet til foreslått driftsmodell er ikke beskrevet. Begjæringen om seksjonering er vedlagt et meget kortfattet utkast til sameievedtekter. Disse tar ikke i det hele tatt opp tema som driftsmodell, ansvarsfordeling i forhold til reguleringsplanens vedtatte formål, eller seksjonseieres rettigheter og plikter overfor hverandre og et evt driftsselskap. Miljøverndepartementet har i brev av (gjengitt i Planjuss 01/09) konkret vurdert eierforholdenes innvirkning på reell bruk av turistanlegg. Følgende (i kursiv) er utdrag fra artikkelen i Planjuss 01/09: Sammendrag: Spørsmål om etablering av private fritidsleiligheter er i strid med reguleringsformålet næring, jfr plan- og bygningsloven 26. Det må vurderes konkret om tiltaket er i strid med reguleringsformålet, og den faktiske bruken er avgjørende. Departementet legger til grunn at utleieperioden bør være på minst 9 måneder pr år, og at det må skje utleie i fellesdrift, for at virksomheten skal anses som næring. I Miljøverndepartementets brev 26. april 1999, inntatt i Planjuss 1/2000 omtales bruksendring av turistanlegg. Det uttales blant annet følgende: Likeledes vil en bruksendring av et turistanlegg ved oppstykking til enkeltvise privateide hytter som ikke drives i fellesskap som en turistbedrift, være i strid med planformålet dersom det gjelder et område som i reguleringsplanen er avsatt til byggeområde for turistanlegg. Vi viser til Miljøverndepartementets veileder T-1226 om reguleringsplan og bebyggelsesplan s , der det er skilt mellom fritidsboliger og bygninger som nyttes til turistanlegg og hytteanlegg med fellesdrift og korttidsutleie. Tilsvarende vil gjelde dersom området i kommuneplanens arealdel er avsatt til byggeområde/turistanlegg. Det er i uttalelsen forutsatt at det fortsatt skal være fellesdrift av turistanlegget. Det er også forutsatt at et turistanlegg er noe annet enn fritidsboliger. Departementet har lagt til grunn at når leiligheter eller hytter i et hotell eller en turistbedrift selges enkeltvis til private, vil dette vanligvis innebære at selve bruken endres. Salget innebærer at enhetene skal benyttes til privat bruk, og dette vil være en annen bruk enn det som framgår av reguleringsformålet næring. Spørsmålet er om det stiller seg annerledes dersom det forutsettes salg og tilbakeleie. Dette er ikke vurdert i det nevnte brevet fra Miljøverndepartementet. Det må vurderes om avtaler om tilbakeleie deler av året gjør at anlegget fortsatt blir å anse som næring, og i så fall hvor grensen går. Miljøverndepartementet har sett eksempler på slike ordninger, der tilbakeleieperioden er satt til minst 9 måneder årlig. Det innebærer privat bruk 3 måneder pr år, og perioden for privat bruk er som regel fastsatt til de mest attraktive delene av året. Dersom det skal være privat bruk halve året eller mer, og utleie resten av året, vil dette være i strid med næringsformålet. Dersom det skal skje tilbakeleie mer enn 50 % av året, kan det hevdes at hovedbruken fortsatt er næring. Imidlertid må det tas i betraktning at det skjer et salg til private, samtidig som det etableres privat bruk for deler av året. Dette peker i retning av at det må stilles strengere krav. For at virksomheten skal anses å ligge innenfor næringsformålet, vil departementet legge til grunn at Møteinnkalling side 20 av 28