Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 36/ Komite plan 40/

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: Arkivsaksnr: 2008/ Saksbehandler: Sigbjørn Aarnseth Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 36/ Komite plan 40/ Reguleringsplan for Stjørdal sentrum. Ønske om forhåndsuttalelse for omregulering av Spendegården, Kjøpmannsgata 4 - Gnr. 107/5 Stjørdal Rådmannens forslag til vedtak: Forespørsel om omregulering av Kjøpmannsgata 4 i Stjørdal Spendegården, fra spesialområde Bevaring (S2) til utbyggingsform sentrumsområde er vurdert av Komite plan. Komite plan gir søker råd om å arbeide for å utnytte eiendommen basert på dagens planstatus, i et utviklingsarbeid sammen med tilstøtende eiendommer. En slik helhetlig konseptutvikling må omfatte så stor del av kvartalet at Spendegården kan inngå som en bevaringsverdig del av dette. Vedtak i Komite plan Komite plan anbefaler at status bevaringsverdig for Spendegården som er bestemt i reguleringsbestemmelsene Fellesbestemmelser i Sentrumsplanen, oppheves. Det betyr at fremtidig status for eiendommen gnr 107, bnr 5 blir BFK, bolig, forretning og kontor som er i henhold til sentrumsplanenes øvrige bestemmelser. Begrunnelse: Komite plan har vurdert Spendegårdens bevaringsverdighet i lys av utbyggingspotensialet på hele kvartalet som omfatter eiendommene (107/5), 107/4,107/14, 107/6 og 107/285. Komiteen har merket seg den store interesse det er for å videreutvikle disse eiendommer. Når hele dette kvartalet blir planlagt samlet gjennom en detaljplan, vil området bli viktig som det første en møter i Stjørdal sentrum etter å ha passert jernbaneundergangen. Videre mener komiteen at det trengs en magnet i nedre del av sentrum som da forsterker målsettingen om å bygge sentrum mot vest og mot sjøen. Etter komiteens vurdering vil

2 det være lite hensiktsmessig å ha gården med tun, liggende omgitt av «høye» bygninger. Videre mener komiteen at en bymessig utbygging langs Kjøpmannsgata vil bli unaturlig med gården liggende slik den gjør. Det er vanskelig å finne begrunnelse for at dette er en god form for byutvikling. Videre mener komiteen at dersom noe av bygningsmassen skal bevares, bør det vurderes flytting til museumsområdet før rivning skjer. Behandling i Komite plan Øistein Teigen (KRF) fremmet følgende forslag: Komite plan anbefaler at status bevaringsverdig for Spendegården som er bestemt i reguleringsbestemmelsene Fellesbestemmelser i Sentrumsplanen, oppheves. Det betyr at fremtidig status for eiendommen gnr 107, bnr 5 blir BFK, bolig, forretning og kontor som er i henhold til sentrumsplanenes øvrige bestemmelser. Begrunnelse: Komite plan har vurdert Spendegårdens bevaringsverdighet i lys av utbyggingspotensialet på hele kvartalet som omfatter eiendommene (107/5), 107/4,107/14, 107/6 og 107/285. Komiteen har merket seg den store interesse det er for å videreutvikle disse eiendommer. Når hele dette kvartalet blir planlagt samlet gjennom en detaljplan, vil området bli viktig som det første en møter i Stjørdal sentrum etter å ha passert jernbaneundergangen. Videre mener komiteen at det trengs en magnet i nedre del av sentrum som da forsterker målsettingen om å bygge sentrum mot vest og mot sjøen. Etter komiteens vurdering vil det være lite hensiktsmessig å ha gården med tun, liggende omgitt av «høye» bygninger. Videre mener komiteen at en bymessig utbygging langs Kjøpmannsgata vil bli unaturlig med gården liggende slik den gjør. Det er vanskelig å finne begrunnelse for at dette er en god form for byutvikling. Videre mener komiteen at dersom noe av bygningsmassen skal bevares, bør det vurderes flytting til museumsområdet før rivning skjer. Teigens (KRF) forslag til vedtak vedtatt med 6 stemmer mot 3 stemmer. Behandling i Komite plan Geir Falck Anderssen (H) fremmet spørsmål om sin habilitet, megler i saken. Anderssen fratrådte under behandling av sin habilitet. Nå 8 av 9 medlemmer tilstede. Leder fremmet følgende forslag: Anderssen (H) finnes inhabil jfr. forv. l. 6 bokstav e. Enstemmig vedtatt. Tor Sverre Børseth (FRP) tiltrådte som medlem for Anderssen. Nå 9 av 9 medlemmer tilstede. Øistein Teigen (KRF) fremmet følgende utsettelsesforslag: Saken utsettes for befaring. Teigens utsettelses forslag enstemmig vedtatt.

3 Til formannskap, komiteer, nemnder: 1. Forespørsel av om forhåndsgodkjenning omregulering av Kjøpmannsgata 4, Spendegården 2. Reguleringsplan Stjørdal sentrum av Kvartalsutsnitt inkl. område S2 3. Reguleringsbestemmelser Stjørdal sentrum av Brev fra SK av Svarbrev ang. områdestatus og gjeldende regulering 5. Brev fra Krogsveen av Spørsmål om bruksbegrensninger og rett til erstatning. 6. E.post fra SK oppsummering av møte med grunneier Brev fra Geir A. Røstum på vegne av brødrene Spende av Klargjøring av status rundt formelt vern for Spendegården. 8. Svarbrev klargjøring vern fra SK av Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Bygningsrådssak 347/85 av Bruksendring fra anneks til bolig, restriksjoner Brev fra Fylkeskonservatoren i Nord Trøndelag av Søknad om utbedringslån Brev fra Krogsveen av Flytting av Spendegården Møte med grunneier og eiendomsmegler Krogsveen av Møte med grunneier og dennes konsulent Geir A. Røstum, saksbehandlernotat og E.post av Brev fra SK av med henvisning til vårt brev av Brev fra H.P.Spende av på tema fortsatt formelt klagegrunnlag på reguleringsvedtak. Brev fra SK av Avist fortsatt formelt klagegrunnlag. Saksopplysninger Historikk: Eierne av Kjøpmannsgata 4, Spendegården i Stjørdal sentrum ber i brev av (vedl. 1) Komite plan om en forhåndsvurdering for en planprosess etter Plan og bygningsloven. Intensjonen ved et planarbeid er en endret bruk for eiendommen fra dagens arealbruk betegnet S2, spesialområde (jfr. vedl. 2 og 3) bevaring, til det som i søknaden benevnes: «Normal

4 utnyttelse, lik den omliggende bebyggelsen med tilsvarende utnyttelse». Rådmannen legger i dette en ønsket utnytting som de tilliggende områder BFK2 og BFK4 jfr. Reguleringsbestemmelsenes pkt. 7 (7.1 og 7.6). I forkant av søknaden om å få prøvd reguleringsspørsmålet har eiendommens status vært gjenstand for flere møter og samtaler mellom grunneier, dennes representant(er) og Stjørdal kommune. Tema i disse sammenhengene var innledningsvis tillatelse til flytting av Spendegården til Stjørdal museum, og i videre forståelsen av eiendommens vernestatus og hvilke begrensinger det eventuelt ga på en ønsket videre utvikling. Den mest sentrale korrespondanse fra 2011 og 2012 relatert til dette er vedl Planstatus og bruksformål i området: Gjeldende reguleringsplan for området er Stjørdal sentrum, vedtatt (plan ID 1-206) (vedl 2 og 3). I kommunedelplan for Stjørdal tettsted sist rev omfattes arealet av byggeområde Senterområde S1, med angitt skravur for område hvor reguleringsplan fortsatt skal gjelde. Eiendommen ligger i et større kvartal som i praksis avskjæres av en tverrvegforbindelse fra Kjøpmannsgata og inn til brannstasjonen ut mot E14. I et mer avgrenset delkvartal ligger da langs Kjøpmannsgata øverst biblioteket og «Gulbygget», deretter Spendegården og ned mot Innherredsvegen videre bolig/ forretningseiendom. Videre på hjørnet av Innherredsveien og E14 Wullum/Vianor og deretter opp langs E14 brannstasjonen igjen. Området er i hovedsak avsatt som blandet formål BFK (bolig/forretning /kontor) med unntak av brannstasjonstomta som er O (offentlige bygninger). Eiendommens vernestatus: Spendegårdens vernestatus og en eventuell oppheving av denne, har vært en viktig tematikk for nåværende eier siden medio Dette i forbindelse med et ønsket salg, og som en del av dette endret bruk av eiendommen. Det at eiendommen ikke er formelt vernet etter Kulturminneloven har for eier vært et viktig anliggende i dette. Til sakshistorikken er for øvrig vedlagt brev fra Fylkeskonservatoren i Nord Trøndelag Fylkeskommune av som bla. annet omtaler eiendommens bevaringsverdi knyttet til reguleringsplanstatus og Sefrakregisteringer fra Fylkeskonservatorens betraktninger er gjort som en del av en anbefaling om utbedringslån på antikvarisk grunnlag. En søknad om bruksendring av anneks til boligformål fra den knytter også betingelser og forutsetninger begrunnet i bevaringsverdi. I reguleringsmessig sammenheng har eiendommens bevaringsverdi vært synliggjort i hvert fall fra en tidligere sentrumsplan, vedtatt i Det er viktig å presisere at Spendeeiendommen ikke er vernet av sentrale kulturminne myndigheter etter Kulturminneloven. Dette trekkes også fram av grunneiers konsulent Geir A. Røstum i møte hos SK den (vedl. 6), og i senere brev til kommuneadministrasjonen den (vedl. 7). Administrasjonen har i brev av gitt sitt svar på dette brevet (vedl. 8) hvor det også fra Stjørdal kommune sies at eiendommen ikke er vernet etter Kulturminneloven. Dette har heller aldri vært tema hverken i kommunen, eller hos Fylkeskonservatoren. Eiendommen er derimot regulert og pålagt utbyggingsrestriksjoner gjennom flere reguleringsplaner. Nå sist reguleringsplan for Stjørdal sentrum av (vedl. 2 og 3) ved formålet: Spesialområde Bevaring (S2) med tilhørende bestemmelser. Vurdering Forhold rundt spesialområde bevaring.

5 Eiendommens bevaringsverdi både ved enkeltbygningene og som bygningsmiljø er det skrevet om, i hvert fall tilbake fra Fylkeskonservatoren i NT sitt brev av basert på SEFRAK registreringer i I dette brevet anbefales innvilget en søknad fra eier den gang Hans Peter Spende om utbedringslån på antikvarisk grunnlag for eiendommen. Eiendommen har derfor i hvert fall i over 25 år vært vurdert å ha en bevaringsverdi. Behovet for bevaringsstatus er primært knyttet til det samlede bygningsmiljøet på eiendommen og til to tilgrensende verneområder i søndre deler av Kjøpmannsgata. Vurderingene på dette er primært gjort knyttet til arbeidet med den gjeldende sentrumsplanen. Konklusjonene i disse vurderingene er nedfelt i planverket gjennom formålet Spesialområde bevaring. Rådmannen mener derfor at eiendommens reguleringsmessige status er godt kjent for de involverte. Forhold til dagens planverk Gjeldende formål, Spesialområde bevaring på Spendegården er også brukt for flere andre eiendommer i sentrum. For alle disse gjelder at en etter faglige vurderinger har ansett dem som så viktige bevaringsobjekter at en har ønsket å gi dem et vern. Eiendommene det gjelder er en del av byen sin identitet, og spesielt som en helhet utgjør disse eiendommene viktige elementer i Stjørdal`s historie. Forholdet som ønskes endret er grundig vurdert og stadfestet gjennom flere sentrumsplaner. Det vil også måtte være sånn at en vurdering i en ny planprosess i så fall må gjelde alle spesialområder bevaring i sentrumsplanen. Kontinuitet og størst mulig forutsigbarhet er viktig i sentrumsutviklingen. En omkamp på temaet fra sentrumsplanen som bare er knappe fem år gammel vurderes derfor av rådmannen som et uheldig grep. Grunneiers ønske om endret planformål for eiendommen: Grunneiers ønske har vært vurdert av administrasjonen i flere sammenhenger og administrasjonen har gitt sine tilbakemeldinger. En endring av formål eller form for plangrep nå må i så fall ha sitt grunnlag i endrede forutsetninger for vernevurderingen. Rådmannen kan ikke se at det foreligger andre kriterier eller forhold som skulle tilsi en annen vurdering nå en den som skjedde i siste sentrumsplan fra Plangrep i en eventuell reguleringsendring for større deler av kvartalet: Stjørdal kommune har tidligere i møte med eiendomsmegler Krogsveen og Spendebrødrene administrativt foreslått «et samvirke» med næring og bevaring/ konseptutvikling i området/ kvartalet. Dette er kort oppsummert i en e.post (vedl. 6) Sitat: «at dere gjennom et samarbeid med øvrige grunneiere i «storkvartalet» ser på en mulig sambruksløsning der Spendegården inngår som et bevaringsobjekt». Vårt administrative syn er også omtalt i kommunens svarbrev til Spende den (vedl. 8) Sitat: «Kommunen stiller seg positivt til at den aktuelle eiendommen kan ses i sammenheng med utbygging på de tilliggende eiendommer. Kommunen kan, så skjønt utbyggingen dekker flere eiendommer, sette som betingelse at det utarbeides en detaljplan som også omfatter bevart bebyggelse. Det vises til planbestemmelsenes 1.2 og Plan og bygningslovens kapittel 12.» Planbestemmelsene det refereres til er sentrumsplanens (vedl. 2 og 3), sier bla. at hvis planområdet omfatter mer enn en eiendom skal det foreligge bebyggelsesplan (detaljregulering) for hele området det søkes byggetillatelse for. Et slikt samarbeid kan imidlertid ikke pålegges, men må i så fall skje ved et initiativ fra en eller flere av grunneierne i kvartalet. Rådmannen mener at en gjennom et samarbeid i kvartalet vil kunne oppnå gevinster utover det den enkelte utbygger her vil kunne få realisert. Delkvartalet som en helhet har et potensiale for en omfattende utbygging hvor Spendegården gjennom utvikling av et godt konsept og en

6 helhetlig plan vil kunne tilføre kvartalet gode kvaliteter. I sitt forslag til vedtak overfor Komite plan legger rådmannen til grunn ovenstående betraktninger.