116/6, 5 - KLAGE PÅ PÅLEGG OM RIVING ELLER ISTANDSETTING AV EKSISTERENDE BEBYGGELSE PÅ BISLINGEN

Transkript

1 Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 14/ Arkivnr.: GNR 116/6/5 Saksbehandler: byggesaksbehandler, Trine Myrmo 116/6, 5 - KLAGE PÅ PÅLEGG OM RIVING ELLER ISTANDSETTING AV EKSISTERENDE BEBYGGELSE PÅ BISLINGEN Lovhjemmel: Plan- og bygningslovens 1-9, jfr. Forvaltningslovens kap VI Klageadgang: Dersom forslag til vedtak vedtas, har eier 3 ukers frist for å uttale seg forhåndsvarsel. Rådmannens innstilling: Klager gis medhold i at det skulle vært gitt pålegg om sikring eller istandsetting før det gis pålegg om riving. For å sikre at saken blir korrekt behandlet videre, varsles det med dette at kommunen vurderer å gi pålegg om sikring og istandsetting, alternativt riving jf. plan- og bygningslovens Pålegget vil gjelde bebyggelsen på Bislingen gnr 116 / bnr 6 / feste nr 5, bygning nr og (nr i henhold til Matrikkelen) på gnr 116 bnr 6 fnr 5, Bislingen, og det lille bygget i slalåmbakken på naboeiendommen gnr 116 bnr 6 fnr 14. Frist for sikring/istandsetting eller riving vurderes å settes til Med istandsetting menes at fasadene er istandsatt slik at det ikke er knuste og igjenkledde vinduer og dører og slik at bygget ikke inviterer til hærverk eller er til fare for dyr og mennesker. Det skal være glass i vinduene dersom ikke eier har et annet forslag. Begrunnelse for varselet om pålegg er gitt i vedlagte saksutredning. Det varsles også om at dersom pålegget ikke er imøtekommet innen fastsatt frist, vil forholdene følges opp med ileggelse av tvangsmulkt etter Plan- og bygningslovens Tvangsmulkten vil løpe fra og med fristoverskridelsen for sikring og istandsetting, og vil vare til Lunner kommune har fått varsel om at pålegget er etterfulgt. Tvangsmulktens størrelse vurderes å settes til kr 1000,- pr dag. Det orienteres om at pålegg som ikke etterkommes, vil kunne følges opp med forelegg som kan få virkning som rettskraftig dom, jf plan- og bygningslovens Eier gis anledning til å uttale seg til varselet innen 3 uker fra mottak av dette vedtaket. Side 1 av 11

2 Sammendrag: Formannskapet vedtok i sitt møte pålegg om rivning eller istandsetting av eksisterende bebyggelse på Bislingen. Det er i brev av 15. mai 2015 mottatt klage fra advokatfirmaet Dalan, på vegne av Bislingen Eiendom AS. Det vurderes at klager har rett i at det skulle vært gitt pålegg med frist for sikring/istandsetting før det gis pålegg om riving. For å sikre korrekt videre saksbehandling, og rimelig frist, foreslås det å varsle pålegg om istandsetting og sikring innen Saksutredning: 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn Dalan advokatfirma DA MNA har på vegne av Bislingen Eiendom AS innsendt klage på mottatte pålegg om riving eller istandsetting av eksisterende bebyggelse på Bislingen. Pålegget ble vedtatt i formannskapets sak PS 33/15, Pila på kartet til høyre viser Bislingens plassering i kommunen. Bakgrunnen for pålegget var at bygningene på Bislingen, gnr 116 / bnr 6 / fnr 5 i ca 4 år har vært sterkt preget av hærverk. Lunner kommune ga varsel om pålegg om sikring av bygningene og rydding på eiendommen. Eier har i flere omganger etter dette gjort rydde- og sikringsarbeider, og har satt opp solid veibom ved Mylla dam for å hindre at vandaler tar seg opp til bygningene. Eiendommen, slik den står i dag, er skjemmende for omgivelsene, og stadig nytt glasskår utgjør fare for beitedyr. Høsten 2012 ble det vurdert at selv om bygningene var skjemmende for omgivelsene, hadde bygningene fortsatt en verdi dersom man skulle ønske å sette bygningene i stand igjen. Eierne mente at selv om det regnet gjennom ødelagte vindusruter, så var gjennomluftingen så god at bygget ikke hadde fått fuktskader. Man ønsket ikke å rive, i tilfelle reguleringsplanen for nytt hotell ikke skulle bli vedtatt. I så tilfelle kunne det bli aktuelt å gjenoppbygge bebyggelsen stadfestet Fylkesmannen kommunestyrets reguleringsplanvedtak. Lunner kommune hadde ønsket at rivearbeidene da raskt skulle igangsettes. Det har etter Fylkesmannens stadfestingsvedtak vært lite framdrift i rivesaken, samtidig som bygget framstår skjemmende, er preget av hærverk og en ny beitesesong nærmer seg. Bilder fra juni 2014: Side 2 av 11

3 Selve fjellstua ble reist i 1967, og tok i mot overnattingsgjester og hadde kafe-servering inntil høsten Etter omfattende hærverk er de fleste vinduene knust. Eier har tettet vinduene som nås fra bakkeplan, og stengt dørene. Selv om eier har gjort mye for å sikre bygget, oppdages stadig nye steder hvor folk og fe kan finne veien inn i bygget. I sommer mangla døra på bildet over glass, slik at mennesker og dyr kunne komme inn i bygget. Inne er det mye knust glass fra de ødelagte vinduene. Side 3 av 11

4 Side 4 av 11

5 Dette uthuset har også vært utsatt for hærverk. Det er oppsatt gjerder for å hindre dyr og folk i å gå inn. Side 5 av 11

6 Pilene på kartet over viser bygningene som ønskes revet. I tillegg bør det lille bygget på bildet under fjernes. Dette bygget står i forbindelse med slalåmbakken. På eiendommen står det bare ett lite bygg, bygn nr , som ikke har vært utsatt for hærverk. 1.2 Sakshistorikk Lunner kommune sendte varsel om pålegg om sikring av bygningene og rydding på eiendommen. Det framkom at det var ønskelig at det raskest mulig skulle tas stilling til om bygninger bør rives Advokatfirmaet Schiong stiller spørsmål til varselet om pålegg. Han er kritisk til at man varsler pålegg, når han mener eier vil rydde opp Lunner kommune svarer på advokat Schiong spørsmål. Side 6 av 11

7 dager før frist for opprydding. Lunner Almenning (grunneier)oversender bilder fra Bislingen, og sier at de også vil trykke på så det holdes ryddig Lunner kommune har vært på befaring etter frist for opprydding. Det konstateres at mye er gjort, men at det trengs mer opprydding/sikring. Siden tidligere varsel ikke spesifiserte hvilke rydde-/sikringsarbeider som skulle vært utført, gis en ny frist Pga sykdom hos entreprenør ber Bislingen Eiendom om utsettelse av frist for resterende opprydding Lunner kommune har ikke mottatt beskjed om at ryddearbeidene er ferdige, og foreslår tidspunkt for befaring Befaring på Bislingen. Konklusjon: Bislingen Eiendom AS vurderer tiltak for at driftshuset i slalombakken skal se skikkelig ut. De andre bygningene på eiendommen får stå som i dag, fram til reguleringsplan for området er ferdigbehandlet. En forutsetning er at avklaringene ikke tar uforholdsmessig lang tid. Eier skal kontakte byggesaksbehandler igjen for ny befaring i november. (Befaringen ser ikke ut til å ha bli foretatt.) Kommunestyret vedtar reguleringsplan for Bislingen naturhotell Kommunestyret behandler klage fra naturvernforbundet i Oslo og Akershus Fylkesmannen stadfester kommunestyrets reguleringsplanvedtak Lunner sender brev om at det trengs mer rydding/istandsetting på området og ber om at det etableres en ordning med jevnlig tilsyn med stedet Bislingen Eiendom AS skriver i e-post til Lunner kommune at Bislingen Eiendom AS har besluttet å rive den gamle fjellstua på Bislingen. Det ønskes et møte angående dette Bislingen Eiendom AS har møte med byggesaksbehandler om krav til rivesøknad Søknad om rivetillatelse mottas Lunner kommune sender etterspørring etter tilleggsdokumentasjon til søknad om riving av eksisterende bebyggelse. Søknaden er mangelfull, det mangler bl.a. at kvalifiserte foretak tar ansvar for miljøsanering. Eier har etter dette varslet at det vil bli brukt kvalifisert foretak til rivearbeidene, men det er ikke mottatt dokumenter som kompletterer søknaden Lunner kommune v/formannskapet vedtar å sende forhåndsvarsel om pålegg om riving eller sikring av eksisterende bebyggelse på Bislingen, og forhåndsvarsel om tvangsmulkt Lunner kommune mottar svar på forhåndsvarsel, fra Bislingen Eiendom Bislingen Eiendom melder at rivefirmaet ikke kom opp bakken til Bislingen pga snø og is. Prøvetagning er utsatt til 27/4. Det opplyses at de har en avtale med Lunner Almenning om at det skal være brøytet gjennom hele vinteren Lunner kommune v/ formannskapet vedtar pålegg om riving eller istandsetting av eksisterende bebyggelse på Bislingen. Ved forespørsel om framdrift i rivesaken, sier eier at foretak som skal vurdere miljøsaneringen ikke har kommet seg fram til Bislingen pga manglende brøyting av veien, og lengeliggende snø i veien. 1.3 Rettslig grunnlag Plan- og bygningslovens 31-3 lyder: Eier eller den ansvarlige plikter å holde byggverk og installasjoner som omfattes av denne lov i en slik stand at det ikke oppstår fare for skade på, eller vesentlig ulempe for person, eiendom eller miljø, og slik at de ikke virker skjemmende i seg selv eller i forhold til omgivelsene. Side 7 av 11

8 Blir plikten ikke overholdt, kan kommunen gi pålegg om sikring og istandsetting. Plan- og bygningslovens 31-5 lyder: Er byggverk kommet i slik stand at det etter kommunens skjønn ikke kan settes i stand uten hovedombygging, og nybygging eller hovedombygging ikke kan gjennomføres eller ikke blir satt i gang innen en rimelig frist som kommunen setter, kan kommunen kreve at byggverket eller restene av det blir fjernet og tomta ryddet. Byggverk med videre kan også kreves fjernet dersom det etter kommunens skjønn er kommet i slik tilstand at det medfører fare eller vesentlig ulempe for person, eiendom eller miljø, eller virker sterkt skjemmende, og det ikke er satt i stand innen en fastsatt frist. 2. KLAGEBEHANDLINGEN 2.1 Om grunnlaget for klage foreligger Klage på pålegg om riving eller istandsetting av eksisterende bebyggelse på Bislingen ble mottatt hos Lunner kommune Vedtaket om pålegg ble sendt med e-post fra Lunner kommune , samme dag som klager oppgir som mottaksdato. Klagen anses for å ha kommet inn i rett tid i forhold til klagefristen på 3 uker fra mottatt vedtak. 2.2 Innholdet i klagen fra Dalan advokatfirma DA MNA Konklusjonen på klagen er at advokaten mener at vedtaket mangler hjemmel, at plan- og bygninglovens 31-5 ikke kan anvendes. Når sikringskravet er oppfylt, foreligger ikke fare. Han mener fristen er åpenbart urimelig sett i forhold til hva som skal gjøres, og at det ikke er forholdsmessighet mellom virkemiddel og det en vil oppnå. Advokaten påpeker at det ikke er gitt pålegg om istandsetting, som angitt i overskriften. Han påpeker at det er en forutsetning for å gi pålegg om riving at ansvarlige er gitt en rimelig frist til istandsetting, og at slik frist ikke er gitt i dette tilfellet. Fristene for riving vurderes å være så korte at eier må vurdere istandsetting. Lovens hjemmel til sikring og istandsetting gjelder ikke tilbakeføring til den stand bygget hadde da det var nytt, men kun de tiltak som er nødvendige for at byggverket ikke lenger skal medføre noen fare eller ulempe. Advokaten påpeker at for å kreve riving, må det foreligge en konkret fare eller vesentlig ulempe. Han mener at angitte fare for beitedyr er et sikringsspørsmål, ikke en rivningsgrunn. Han sier at det i pålegget ikke er angitt noen vesentlige ulemper. Han viser til OT.PRP. nr. ( ) s 350 hvor departementet viser til at bestemmelsen i tidligere lov pbl (1985) 89 første ledd ble tolket slik at kriteriet «skjemmende» ikke var et selvstendig kriterium for å gi pålegg, men kun et tilleggskriterium der det ble konstatert mulighet for fare eller ulempe. Han mener at det ikke er noen holdepunkter for at man med den nye loven har ment å foreta noen realitetsendring på dette punktet. Han mener at det at byggverket virker «skjemmende», ikke i seg selv gir grunnlag for pålegg etter andre ledd, men kun kan være et moment i vurderingen av hvilke pålegg som skal gis, dersom det også foreligger fare eller vesentlig ulempe. Side 8 av 11

9 Advokaten påpeker at en frist på 7 uker er for kort i forhold til arbeidets omfang med kontrahering og innhenting av tillatelser. Advokaten maner til varsomhet i forhold til inngripen i en lovlig etablert tilstand. Han mener at kommunen normalt må ha gjort grundige undersøkelser av alternativer til rivning. Han sier at et pålegg om rivning ville kunne bli ansett som et uforholdsmessig tiltak som kan gjøre vedtaket ugyldig ut fra alminnelige forvaltningsrettslige prinsipper, og viser til kommentarutgaven til plan- og bygningsloven. 2.3 Kommunens vurdering av klagen Saksutredningen, til formannskapets behandling av pålegg, hadde med alternativet istandsetting fordi dette kunne hjemles i plan- og bygningslovens Istandsettingsnivået var definert til at fasadene skulle istandsettes slik at det ikke var knuste og igjenkledde vinduer og dører, slik at bygget ikke inviterte til hærverk eller var til fare for dyr og mennesker. Dersom eier ikke ville bruke penger på istandsetting, kunne han rive. Dette var et krav som Lunner kommune mener er innenfor hva som kan kreves etter loven. Det er ikke å kreve tilbakeføring til opprinnelige standard for hele bygget. Det vil imidlertid være slik at så lenge bygget står ubrukt, uten tilsyn og i den stand det nå framstår, vil det innby til ytterligere hærverk. Rimelig frist Klager mener at 7 ukers frist for riving er for kort sett i forhold til arbeidets omfang, kontrahering og innhentelse av tillatelser. Hva vil være en rimelig frist i denne saken? 12. august 2014 ga eier beskjed til Lunner kommune om at de ville rive den gamle fjellstua på Bislingen mottok Lunner kommune en mangelfull rivesøknad. På nyåret fikk Lunner kommune muntlig bekreftelse på at eier hadde avtale med kvalifisert foretak som skulle prosjektere og utføre rivearbeider. Eier har aldri framlagt noen framdriftsplan, hverken etter varsel om pålegg, eller i klage på pålegg. «7- ukers fristen» var fra vedtak om pålegg. Varselet var kommet 6 uker før dette, og eier hadde allerede i januar gitt inntrykk av at han hadde en avtale med kvalifisert foretak som skulle gjøre rivejobben. Hjemmel til å pålegge riving Som klager påpeker utgjør Bislingen i dag ikke en slags fare som ikke kan avverges ved istandsetting. Lunner kommune har ikke gjort undersøkelser som viser at bygget ikke kan settes i stand uten en hovedombygging. Etter som tiden går, med vinduer uten glass, er det imidlertid stor sjanse for at bygget vil ta skade. Å pålegge riving må da gjøres på bakgrunn av at «det etter kommunens skjønn er kommet i en slik tilstand at det medfører fare eller vesentlig ulempe for person, eiendom eller miljø, eller virker sterkt skjemmende, og det ikke er satt i stand innen en fastsatt tid». Klager har rett i at hjemmelen til å rive, i pbl 31-5, forutsetter at man har gitt en rimelig frist til istandsetting. Lunner kommune varslet pålegg om sikring og istandsetting i henhold til plan- og bygningslovens Det ble sagt at «igjenspikring av dører og vinduer, vil gjøre at bygget fortsatt vil være skjemmende for omgivelsene, og faren for flere hærverksrunder vil være stor.» Lunner kommune anså dermed ikke at slike tiltak ville være tilfredsstillende. Befaringsreferatet fra sier at Bislingen Eiendom AS skal vurdere tiltak for at driftshuset i slalåmbakken skal se skikkelig ut, og at de andre bygningene på eiendommen får stå som i dag, fram til reguleringsplan for området er ferdigbehandlet. Det er ikke etter dette gitt pålegg om istandsetting innen en gitt frist. Frist gitt på befaringen var fram til reguleringsplanen var ferdigbehandlet, og eier sa etter dette, , at han ville rive. Side 9 av 11

10 Dette er bakgrunnen for at man har valgt å gi pålegg om riving. Formelt sett hadde det vært riktigere å gi pålegg om sikring og istandsetting, slik at eier kunne velge å rive om det var mer ønskelig. Siden eier har jobbet fram mot riving, og ikke istandsetting, ville det muligens vært mest korrekt å sette en tidsfrist ut fra en forutsetning om at han skulle få tid til å skaffe entreprenør for istandsettingsarbeidene. Klager har vist til juridiske betraktninger som sier at «sterkt skjemmende» ikke kan brukes som selvstendig kriterium for å gi pålegg om riving. Dette tas til etterretning. 2.4 Veien videre Bislingen Eiendom har brukt svært lang tid på rivesøknaden. Samtidig foreligger det fortsatt ingen framdriftsplan for rivingsarbeider eller bygging av nytt hotell. Lunner kommune kan ikke godta at bygningene på Bislingen blir stående som i dag. Det må settes en tidsfrist for istandsetting/riving, slik at eier prioriterer istandsetting eller riving i større grad enn det som nå er tilfelle. Dersom bygningsmassen på Bislingen skal istandsettes, må eier ha tid til å vurdere hva slags istandsetting han ønsker, slik at arbeidene inngår i en plan. En rimelig frist for en slik istandsetting kan være 31. desember Pålegg med tidsfrist varsles på nytt, før det gis pålegg i form av et enkeltvedtak. Varsler man pålegg, bør man også varsle om man vurderer ileggelse av tvangsmulkt for å få gjennomført pålegget. En dagsmulkt på kr 1000,- pr dag er i flere tilfeller brukt i Lunner kommune. Beløpet vil da vokse fra ubetydelig, ved en mindre overskridelse av tidsfristen, til et stadig mer betydelig beløp om man ikke etterkommer pålegget. Alternativt varsles en større engangsmulkt. 3 KONKLUSJON Klager har rett i at det ikke er påvist at bebyggelsen på Bislingen er i en slik tilstand at den ikke kan istandsettes. Det kan da ikke gis pålegg om riving uten at det først er gitt pålegg om istandsetting innen en fastsatt frist. Lunner kommune må sikre at gjøres noe for at forholdene på Bislingen skal bli akseptable. Nytt varsel om pålegg om sikring og istandsetting innen 31. desember 2015 sendes Bislingen Eiendom AS. 4. FORSLAG TIL VEDTAK 4.1 Klager gis medhold, og nytt varsel om pålegg sendes Klager gis medhold i at det skulle vært gitt pålegg om sikring eller istandsetting før det gis pålegg om riving. For å sikre at saken blir korrekt behandlet videre, varsles det med dette at kommunen vurderer å gi pålegg om sikring og istandsetting, alternativt riving jf. plan- og bygningslovens Pålegget vil gjelde bebyggelsen på Bislingen gnr 116 / bnr 6 / feste nr 5, bygning nr og (nr i henhold til Matrikkelen) på gnr 116 bnr 6 fnr 5, Bislingen, og det lille bygget i slalåmbakken på naboeiendommen gnr 116 bnr 6 fnr 14. Frist for sikring/istandsetting eller riving vurderes å settes til Med istandsetting menes at fasadene er istandsatt slik at det ikke er knuste og igjenkledde vinduer og dører og slik at bygget ikke inviterer til hærverk eller er til fare for dyr og mennesker. Det skal være glass i vinduene dersom ikke eier har et annet forslag. Begrunnelse for varselet om pålegg er gitt i vedlagte saksutredning. Side 10 av 11

11 Det varsles også om at dersom pålegget ikke er imøtekommet innen fastsatt frist, vil forholdene følges opp med ileggelse av tvangsmulkt etter Plan- og bygningslovens Tvangsmulkten vil løpe fra og med fristoverskridelsen for sikring og istandsetting, og vil vare til Lunner kommune har fått varsel om at pålegget er etterfulgt. Tvangsmulktens størrelse vurderes å settes til kr 1000,- pr dag. Det orienteres om at pålegg som ikke etterkommes, vil kunne følges opp med forelegg som kan få virkning som rettskraftig dom, jf plan- og bygningslovens Eier gis anledning til å uttale seg til varselet innen 3 uker fra mottak av dette vedtaket. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Klage fra Dalan Advokatfirma, datert 15.mai 2015, mottatt Øvrige dokument: 14/ /6, 5 - Søknad om riving av eksisterende bebyggelse. 14/ /6, 5 - Etterspørring etter tilleggsdokumentasjon til søknad om riving av eksisterende bebyggelse. Avsender:Opedal Eiendomsservice Avsender:Opedal Eiendomsservice 15/ /6, 5 - Svar vedrørende søknad om rivetillatelse. Avsender:Opedal Eiendomservice 15/ /6, 5 - Vedrørende søknad om rivetillatelse. Avsender:Opedal Eiendomsservice 15/ /6, 5 - Forhåndsvarsel om pålegg om riving av Avsender:Bislingen Eiendom AS eksistrende bebyggelse på Bislingen. 15/ /6, 5 - Viser til brev av vedrørende søknad om riving. Avsender:Opedal Eiendomsservice 15/ /6,5 - Om prøvetaking. Avsender:Leif Einar Bae Mysen 15/ /6, 5 - Klage - Pålegg om riving eksisterende bebyggelse på Bislingen. Avsender:DALAN advokatfirma DA MNA Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Bislingen Eiendom AS, leif.mysen@gmail.com Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær Side 11 av 11