116/78 KLAGE PÅ AVSLAG OM DISPENSASJON FRA GRAD AV UTNYTTING UTOVER REGULERINGSPLANENS BESTEMMELSER, HANEKNEMOEN

Transkript

1 MØTEBOK Arkivsaksnr.: 14/ Ark.: GNR 116/78 Sak nr Styre/råd/utvalg: Møtedato: 57/15 Formannskapet Saksbehandler: Anne Elisabeth Låveg, byggesaksbehandler 116/78 KLAGE PÅ AVSLAG OM DISPENSASJON FRA GRAD AV UTNYTTING UTOVER REGULERINGSPLANENS BESTEMMELSER, HANEKNEMOEN Lovhjemmel: Plan- og bygningslovens 1-9, jfr. Forvaltningslovens kap. VI Formannskapets vedtak: Lunner kommune opprettholder sitt vedtak i sak DSFSKAP 39/15 da det ikke er kommet nye momenter inn i saken som er av en slik karakter at vedtaket bør endres. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland for sluttbehandling jf. Plan- og bygningslovens 1-9. Behandling og avstemming: Rådmannens innstilling ble vedtatt med 6 stemmer mot 1 stemme. Rådmannens innstilling: Lunner kommune opprettholder sitt vedtak i sak DSFSKAP 39/15 da det ikke er kommet nye momenter inn i saken som er av en slik karakter at vedtaket bør endres. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland for sluttbehandling jf. Plan- og bygningslovens 1-9.

2 Sammendrag: Reguleringsplanen for Haneknemoen 2.3 fastsetter grad av utnytting til BYA= 20 %. Tiltakshaver har i forbindelse med søknad om bygging av garasje, søkt om dispensasjon for utnyttelse av tomten på BYA= 24%. Lunner kommune avslo dispensasjonssøknaden i sitt vedtak i sak DSFSKAP 39/15 datert Dette vedtaket ble påklaget av tiltakshaver i klage datert Det er denne klagen som skal behandles her. Saksutredning: 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn og planstatus Tiltakshaver ønsker å bygge garasje på sin tomt på 49,6 m 2. Dette gir en utnyttelse av tomten inklusive bolig og terrasse på til sammen en BYA=24 %. Reguleringsplanen for Haneknemoen 2.3 tillater en BYA= 20 %. Det er søkt om dispensasjon den Søknad om dispensasjon for økt utnyttelse på 4 % over det tillatte ble avslått den i sak DSFSKAP 39/ KLAGEBEHANDLING 2.1 Om grunnlag for klage foreligger Lunner kommune har mottatt klage fra tiltakshaver på avslag om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen 2.3. Klagen er datert Klagen har kommet inn

3 i rett tid. Som tiltakshaver og eier av eiendommen er klager part i saken og har klagerett etter forvaltningsloven. 2.2 Innholdet i klagen 2.3. Kommunens vurdering av klagen Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen 2.3 tillatt grad av utnytting. Reguleringsplanen for Haneknemoen ble vedtatt av Kommunestyret i Lunner den i sak 50/05. Hensikten med planen var å legge til rette for etablering av eneboligbebyggelse. Planen legger ellers vekt på at bebyggelsen får en god form og materialvalg, og at bygninger i samme gruppe eller område får en harmonisk utforming. Videre heter det at høyeste tillatte utnyttelse er inntil BYA = 20 %. I forbindelse med søknad om bygging av enebolig på eiendommen i 2011 ble det oppgitt at 36m 2 bebygd areal skulle benyttes til parkeringsareal, dvs areal avsatt til framtidig garasje. Beregnet grad av utnytting med bolig og framtidig garasje ble med det oppgitt å være 19,93 % fra søker. Eiendommen har etter det skiftet eier, og ny eier vil ha større garasje enn det som ble satt igjen til dette formålet da eneboligen ble bygd. Lunner kommune har behandlet byggesøknader i planen siden starten av 2005 og har så langt ikke gitt dispensasjoner for å øke utnyttelsen utover bestemmelsene i planen. Dette til tross for at det har vært mange innom hos oss for å diskutere mulighetene for å bygge utover planens begrensninger. Lunner kommune kan ikke se at å åpne opp for en ny praksis nå når feltet snart er ferdig utbygget kan forsvares, og mener det vil være et brudd på likebehandlingsprinsippet. Klager påpeker et behov for større garasje for å gjemme unna utstyr som ellers ville blitt stående ute og bidratt til et rotete inntrykk. Det er ikke oppgitt i klagen at det er et særskilt behov for lagring av utstyr på denne eiendommen i forhold til det andre eiendommer har.

4 Lunner kommune mener at hensynet bak bestemmelsen dermed vil bli vesentlig tilsidesatt. Lunner kommune kan heller ikke se at det fremkommer nye opplysninger i klagen som kan ha betydning for saken. 3. Konklusjon Lunner kommune opprettholder sitt vedtak i sak DSFSKAP 39/15 da det ikke er kommet nye momenter inn i saken som er av en slik karakter at vedtaket bør endres. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland for sluttbehandling jf. Plan- og bygningslovens 1-9. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: 15/ /78 - Avslag på søknad om dispensasjon fra Regulerignsplanens 2.3 for Haneknemoen. Avsender:Lunner kommune Øvrige dokument: 14/ /78 Forespørsel om situasjonskart og reguleringsbestemmelser. Avsender:Per Haakenstad 14/ /78 - Vedrørende dispensasjonssøknad Avsender:Leif Ljåstad og behandling. 14/ /78 Situasjonskart og reguleringsbestemmelser. Avsender:Hurdalgarasjen 14/ /78 Søknad om tiltak uten ansvarsrett. Avsender:Leif Ljåstad 14/ /78 Vedr. Søknad om tiltak uten Avsender:Leif Ljåstad ansvarsrett. 15/ /78 - Spørsmål om vedtak i byggesak. Avsender:Hurdalgarasjen 15/ /78 - Vedr. spørsmål om vedtak i Avsender:Hurdalgarasjen byggesak, dispensasjon. 15/ /78 - Tilbakemelding vedrørende Avsender:Hurdalgarasjen vedtak i byggesak. 15/ /78 - Klage på avslag om dispensasjon Avsender:Leif Ljåstad fra reguleringsplan Haneknemoen. 15/ /78 - Foreløpig svar vedr. Deres klage på avslag om dispensasjon fra reguleringsplan Haneknemoen. Avsender:Leif Ljåstad Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær

5 MØTEBOK Arkivsaksnr.: 12/ Ark.: GNR 23/68 Sak nr Styre/råd/utvalg: Møtedato: 58/15 Formannskapet Saksbehandler: Anne Elisabeth Låveg, byggesaksbehandler 23/68 TILBYGG TIL FRITIDSBOLIG - PÅLEGG OM RIVING AV TILBYGG Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven kap. 32. Klagerett: Plan- og bygningsloven 1-9, jfr. forvaltningslovens kap. VI Formannskapets vedtak: Med hjemmel i pbl 32-3 pålegger Lunner kommune eier av eiendommen av 23/68, Myllavegen 595, å rive ulovlig oppsatt tilbygg til fritidsbolig. Søknad om rivning av tilbygget som er ulovlig oppført skal være Lunner kommune i hende innen Rettingsarbeidet skal være gjennomført innen Lunner kommune skal underrettes skriftlig i form av anmodning om ferdigattest når forholdet er rettet. Med hjemmel i pbl 32-5 ilegges en løpende tvangsmulkt på kr ,- pr. døgn fra og med og så lenge det ulovlige forholdet ikke er opphørt. Tvangsmulktens størrelse er fastsatt ut fra hva som må til for at mulkten skal oppfordre til gjennomføring av pålegget. Tvangsmulkten anses etter dette å stå i rimelig forhold til ulovligheten, jf Tvangsmulkten løper inntil kommunen har mottatt skriftlig underretning om at tiltaket, tilbygg til fritidsbolig som er bygget og tatt i bruk uten tillatelse, er opphørt/fjernet. Når forholdet er opphørt/ retting er foretatt og den ulovlige bruken stanset, ilegges det et overtredelsesgebyr i.h.h.t jf. SAK 16-1a) nr. 2 og SAK 16-1b) nr. 2 for den ulovligheten som har funnet sted, estimert til kr ,-. Behandling og avstemming: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i pbl 32-3 pålegger Lunner kommune eier av eiendommen av 23/68, Myllavegen 595, å rive ulovlig oppsatt tilbygg til fritidsbolig. Søknad om rivning av tilbygget som er ulovlig oppført skal være Lunner kommune i hende innen Rettingsarbeidet skal være gjennomført innen Lunner kommune skal underrettes skriftlig i form av anmodning om ferdigattest når forholdet er rettet. Med hjemmel i pbl 32-5 ilegges en løpende tvangsmulkt på kr ,- pr. døgn fra og med og så lenge det ulovlige forholdet ikke er opphørt. Tvangsmulktens størrelse er fastsatt ut fra hva som må til for at mulkten skal oppfordre til gjennomføring av pålegget. Tvangsmulkten

6 anses etter dette å stå i rimelig forhold til ulovligheten, jf Tvangsmulkten løper inntil kommunen har mottatt skriftlig underretning om at tiltaket, tilbygg til fritidsbolig som er bygget og tatt i bruk uten tillatelse, er opphørt/fjernet. Når forholdet er opphørt/ retting er foretatt og den ulovlige bruken stanset, ilegges det et overtredelsesgebyr i.h.h.t jf. SAK 16-1a) nr. 2 og SAK 16-1b) nr. 2 for den ulovligheten som har funnet sted, estimert til kr ,-.

7 Sammendrag: Formannskapet avslo i sak 8/13 den søknad om dispensasjon for tilbygg til fritidsbolig. Kommunens vedtak ble påklaget av tiltakshaver gjennom advokatfirmaet Haavind AS den I sak 46/13 den opprettholdt Formannskapet avslaget og saken ble oversendt Fylkesmannen i Oppland for behandling. Kommunens avslag ble stadfestet av Fylkesmannen den Klagesaken gikk videre til Sivilombudsmannen som ikke fant tilstrekkelig grunn til å iverksette nærmere undersøkelser av saken på bakgrunn i klagen de hadde mottatt. Sivilombudsmannens avgjørelse var datert , men hverken kommune eller fylkesmann var satt opp som kopimottaker av denne. Etter forespørsel mottok kommunen avgjørelsen den Lunner kommune forhåndsvarslet i brev av pålegg om fjerning/retting av ulovlig oppført tilbygg til fritidsbolig samt bruk av tvangsmulkt og ileggelse av overtredelsesgebyr for den ulovligheten som har funnet sted. Denne saken skal ta stilling til om kommunen nå skal fatte vedtak om dette. Det er ikke registrert nye merknader til vårt varsel av utover samme forslag til løsning som tidligere med riving av ikke-likeverdige arealer mot å få beholde tilbygget. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1 Bakgrunn og historikk Lunner kommune mottok søknad om tiltak på eiendommen 23/68 ved Viggern nord for Mylla den Området hvor eiendommen ligger er vist med pil på kartet til høyre. Tiltakshaver ønsket å bygge nytt inngangsparti på fritidsboligen. Fordi det bebygde arealet på eiendommen allerede oversteg det som var tillatt grad av utnytting i kommuneplanbestemmelsene (80m 2 ), ble det søkt om dispensasjon der bebygd areal skulle byttes om slik at totalt bebygd areal på eiendommen ikke skulle endres. Formannskapet avslo dispensasjonssøknaden i sak 8/13 den Avslaget ble påklaget av søker, Indigo Arkitekter AS, i brev datert Det kom inn ytterligere klage fra Advokatfirmaet Haavind i brev datert Formannskapet behandlet klagene den , sak 46/13 og fattet følgende vedtak: Formannskapet opprettholder sitt vedtak i sak 8/13 datert den , om avslag på søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Klagen fra Indigo Arkitekter AS datert samt tillegg til klage fra Advokatfirmaet Haavind datert inneholder ikke nye momenter som er av en slik karakter at vedtaket bør omgjøres.

8 Saken sendes Fylkesmannen i Oppland til sluttbehandling, jf. Plan- og bygningsloven 1-9. Fylkesmannen i Oppland sluttbehandlet saken den og tok ikke klagen til følge. Kommunens vedtak av ble med det stadfestet. Deretter ble det sendt klagesak til Sivilombudsmannen fra Adv. Haavind den Sivilombudsmannen konkluderte i brev av med følgende: Fylkesmannen synes å ha sett og vurdert relevante og saklige hensyn under vurdering av om det er grunnlag for å gi dispensasjon. Det må være et visst spillerom for hvilken vekt de ulike momentene tillegges under den nærmere avveiningen av disse hensynene. Etter dette er det ikke funnet tilstrekkelig grunn til å iverksette nærmere undersøkelser på bakgrunn av klagen hit. Klagesaken er med dette avsluttet hos ombudsmannen. Brevet fra Sivilombudsmannen ble stilet til Advokatfirmaet Haavind AS. Hverken Fylkesmannen i Oppland eller Lunner kommune var satt opp som kopimottaker av brevet. Kommunen mottok avgjørelsen den etter forespørsel til Haavind AS. Tilbygget står fortsatt på eiendommen, til tross for avslag på dispensasjonssøknad og klagebehandling hos Fylkesmannen og Sivilombudsmannen. Kommunen følger derfor opp saken som en ulovlighet etter plan- og bygningsloven kap. 32. Forhåndsvarsel om pålegg om riving av ulovlig oppsatt tilbygg, overtredelsesgebyr og tvangsmulkt/forelegg ble sendt den Frist for å gi tilbakemelding på varselet var satt til Kommunen følger nå opp varselet ved å vurdere om det skal fattes enkeltvedtak om pålegg om riving, overtredelsesgebyr og tvangsmulkt/forelegg. 1.2 Planstatus og opplysninger om bebyggelsen Eiendommen 23/68 ligger i uregulert område og er i kommuneplanens arealdel for Lunner avsatt til eksisterende byggeområde for fritidsbebyggelse og ligger samtidig innenfor byggeforbudssonen til Viggern. Se utsnitt av kommuneplanens arealdel til høyre. Tillatt grad av utnytting i byggeforbudssonen er totalt bebygd areal (BYA) på maks 80 m 2 for eiendommen. Eiendommen hadde på søknadstidspunktet et bebygd areal på 198,3m 2. Dette innbefatter hytte med tilhørende terrasse og tre mindre bygninger:

9 Hytte: 121,9 m 2 Terrasse: 15,0 m 2 Vedbod: 17,0 m 2 Gjestehytte: 23,4 m 2 Båthus: 21,0 m 2 Sum: 198,3 m 2 Det ble i utgangspunktet søkt om et tilbygg på 15m 2 og rive eksisterende terrasse som har samme areal. 2.2 Status på eiendommen Nedenfor vises bilder på eiendommen tatt sommeren 2014 som viser at tilbygget fortsatt står. Tiltakshaver har ikke på eget initiativ revet tilbygget etter at det ble klart at han ikke har fått medhold hos klageinstansen eller Sivilombudsmannen. Lunner kommune har heller ikke mottatt søknad om tillatelse til rivning jf. pbl 20-1 pr. d.d. 2. Vurderinger 2.1 Grunnlag for ulovlighetsoppfølging ut fra tidligere saksbehandling Det er oppført et tilbygg til fritidsboligen på eiendommen Myllavegen 595, uten at det er gitt tillatelse til tiltaket. Formannskapet i Lunner har gitt avslag på søknad om dispensasjon fra bestemmelser i byggeforbudssonen til vassdrag. Avslaget er opprettholdt i klagesaksbehandling hos Fylkesmannen, og Sivilombudsmannen har ikke funnet feil ved behandlingen av saken. Lunner kommune har gjennom sin behandling av saken ikke vurdert byggetiltaket på 23/68 til å være en

10 sak av mindre betydning som kunne avsluttes uten videre forfølgning. Det vises til kap i saksfremlegget til klagesak. 2.2 Vurderinger Forhåndsvarsel etter plan- og bygningsloven 32-2 om riving, tvangsmulkt/forelegg og overtredelsesgebyr er sendt. Tilbakemelding fra Indigo Arkitekter er mottatt i kommunen : Tilbakemelding fra Advokatfirmaet Haavind AS er mottatt i kommunen den : I forutgående klagesak ble det foreslått riving av terrasse (15m 2 ), riving av båthus (21m 2 ) og at uteplasser bare kan ligge på bakken. Disse løsningene ble allerede vurdert i klagesaken:

11 De forslagene til løsning som Indigo Arkitekter skisserer, er med andre ord diskutert og konkludert på i forutgående klagesak. Advokatfirmaet Haavind AS foreslår at kommunen skal godkjenne et mindre tilbygg enn det som er oppført. Lunner kommune har tidligere (i en annen sak) godkjent at det ble revet et mindre areal enn det som i sin tid ulovlig ble bygget. Arealet som ble revet var 20,25 m2, mot det ulovlige etablerte arealet som var 22,5m2. Differansen på 2 m 2 ble stående da differansen måtte sies å være liten. 3. Løsningsforslag A. Pålegg om retting, rivning av ulovlig oppført tilbygg til fritidsbolig Plan- og bygningsloven 32-3 første ledd, sier følgende om ulovlige forhold:

12 Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven, kan plan- og bygningsmyndighetene gi den ansvarlige pålegg om retting av det ulovlige forhold, opphør av bruk og forbud mot fortsatt virksomhet, samt stansing av arbeid. Med hjemmel i pbl 32-3 pålegger Lunner kommune eier av eiendommen av 23/68, Myllavegen 595, å rive ulovlig oppsatt tilbygg til fritidsbolig. Søknad om rivning av tilbygget som er ulovlig oppført skal være Lunner kommune i hende innen Rettingsarbeidet skal være gjennomført innen Lunner kommune skal underrettes skriftlig i form av anmodning om ferdigattest når forholdet er rettet. B. Tvangsmulkt Som et av virkemidlene i plan- og bygningsloven for å få gjennomført gitte pålegg, er det i 32-5 gitt hjemmel for ileggelse av tvangsmulkt første ledd, første setning har følgende ordlyd: Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven kan plan- og bygningsmyndighetene fastsette tvangsmulkt for å få gjennomført gitte pålegg, herunder forbud, innen en særskilt angitt frist. Med hjemmel i pbl 32-5 ilegges en løpende dagmulkt på kr fra og med og så lenge det ulovlige forholdet ikke er opphørt. Tvangsmulkten fastsettes som dagmulkt på grunn av alvorlighetsgraden i å bygge og ta i bruk bygg i byggeforbudssonen til Viggern uten tillatelse. Tvangsmulktens størrelse er fastsatt ut fra hva som må til for at mulkten skal oppfordre til gjennomføring av pålegget. Tvangsmulkten anses etter dette å stå i rimelig forhold til ulovligheten, jf Dagmulkten løper inntil kommunen har mottatt skriftlig underretning om at tiltaket, tilbygg til fritidsbolig som er bygget og tatt i bruk, uten søknad og tillatelse er opphørt/fjernet. 4. Annet Kommunen har i forhåndsvarsel den varsles å ilegge tiltakshaver ovetredelsesgebyr etter etter pbl Overtredelsesgebyret etter byggesaksforskriften 16-1a nr. 2 og 16-1b nr. 2 fastsettes når det ulovlige tiltaket er rettet/fjernet. 5. Konklusjon Med hjemmel i pbl 32-3 pålegger Lunner kommune eier av eiendommen av 23/68, Myllavegen 595, å rive ulovlig oppsatt tilbygg til fritidsbolig. Søknad om rivning av tilbygget som er ulovlig oppført skal være Lunner kommune i hende innen Rettingsarbeidet skal være gjennomført innen Lunner kommune skal underrettes skriftlig i form av anmodning om ferdigattest når forholdet er rettet. Med hjemmel i pbl 32-5 ilegges en løpende tvangsmulkt på kr ,- pr. døgn fra og med og så lenge det ulovlige forholdet ikke er opphørt. Tvangsmulktens størrelse er fastsatt ut fra hva som må til for at mulkten skal oppfordre til gjennomføring av pålegget. Tvangsmulkten anses etter dette å stå i rimelig forhold til ulovligheten, jf Tvangsmulkten løper inntil

13 kommunen har mottatt skriftlig underretning om at tiltaket, tilbygg til fritidsbolig som er bygget og tatt i bruk uten tillatelse, er opphørt/fjernet. Når forholdet er opphørt/ retting er foretatt og den ulovlige bruken stanset, ilegges det et overtredelsesgebyr i.h.h.t jf. SAK 16-1a) nr. 2 og SAK 16-1b) nr. 2 for den ulovligheten som har funnet sted, estimert til kr ,-. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Øvrige dokument: 12/ /68 Vedr. prosjektet ved Myllavegen 595. Avsender:Indigo Arkitekter AS 12/ /68 Prosjektet Myllavegen 595. Avsender:Indigo Arkitekter AS 12/ /68 Vedr. spørsmål pr. E-post , Myllavegen 595. Avsender:Indigo Arkitekter AS 12/ /68 - Oversender endrede dokumenter til søknad. Avsender:Indigo Arkitekter AS 12/ /68 Søknad om tiltak uten ansvarsrett - Avsender:Espen Nordhus Tilbygg til fritidsbolig. 12/ /68 Justert prosjekt - Myllavegen 595. Avsender:Indigo Arkitekter AS 12/ /68 Vedrørende spørsmål på epost Avsender:Indigo Arkitekter AS 13/ /68 Søknad om tilbygg - bytte av arealer. Avsender:Fylkesmannen i Oppland 12/ /68 - Høring - Dispensasjon - Nytt Avsender:Marianne Høe inngangsparti - Uttalelse. 13/ /68 Diverse mailkorrespondanse i Avsender:Espen Nordhus forbindelse med klagesaksbehandling. 13/ /68 Søknad om tilbygg - bytte av arealer. Avsender:Christian Sandaker 13/ /68 Klage på vedtak vedrørende tilbygg Avsender:Indigo Arkitekter til hytte. AS 13/ /68 Vedr. klagesak - Myllavegen 595. Avsender:Advokatfirmaet Haavind AS 12/ /68 - Høring - Dispensasjon - Nytt inngangsparti - Uttalelse. Avsender:Indigo Arkitekter AS 12/ /68 Dispensasjonsbehandling som skal Avsender:Adresseliste på høring. 12/ /68 - Uttalelse til søknad om dispensasjon for eiendom. Avsender:Oppland fylkeskommune 13/ /68 Oversendelse klagesak til Fylkesmannen i Oppland. Avsender:Fylkesmannen i Oppland 13/ /68 Klage over vedtak. Avsender:Monica Rikoll

14 13/ /68 Vedtak i klagesak - Dispensasjon - Nytt inngangsparti på fritidsbolig. Avsender:Fylkesmannen i Oppland 14/ /68 - Oversendelse av avgjørelse. Avsender:Advokatfirmaet Haavind AS 15/ /68 - Anmodning om møte i forbindelse Avsender:Indigo Arkitekter med - pålegg om riving -. AS 14/ /68 Vedr. retting av tiltak - tilbygg til fritidsbolig. Avsender:Espen Nordhus 15/ /68 - Vedr. Myllavegen pålegg om Avsender:Indigo Arkitekter riving. AS 15/ /68 Uttalelse til varsel om pålegg om Avsender:Advokatfirmaet riving, varsel om tvangsmulkt og varsel om Haavind AS overtredelsesgebyr. 15/ /68- Myllavegen pålegg om riving - Avsender:Marianne Høe anmodning om møte. Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Espen Nordhus, Gråkamveien OSLO, Espen@securisinvestments.com Kjørven Tone, Kjørkevegen LUNNER, Roald Jan Egil, Sophus Lies Gate OSLO, Lunder Halvard, Bjørgevegen LUNNER, Lunder Pål, Nedre Frøiselievegen ROA, Fylkesmannen i Oppland, v. Mellison, postmottak@fmop.no Oppland Fylkeskommune, v.hegna, postmottat@oppland.org Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær

15 MØTEBOK Arkivsaksnr.: 14/ Ark.: GNR 116/6/5 Sak nr Styre/råd/utvalg: Møtedato: 62/15 Formannskapet Saksbehandler: Trine Myrmo, byggesaksbehandler 116/6, 5 - KLAGE PÅ PÅLEGG OM RIVING ELLER ISTANDSETTING AV EKSISTERENDE BEBYGGELSE PÅ BISLINGEN Lovhjemmel: Plan- og bygningslovens 1-9, jfr. Forvaltningslovens kap VI Klageadgang: Dersom forslag til vedtak vedtas, har eier 3 ukers frist for å uttale seg. Formannskapets vedtak: Klager gis medhold i at det skulle vært gitt pålegg om sikring eller istandsetting før det gis pålegg om riving. For å sikre at saken blir korrekt behandlet videre, varsles det med dette at kommunen vurderer å gi pålegg om sikring og istandsetting, alternativt riving jf. planog bygningslovens Pålegget vil gjelde bebyggelsen på Bislingen gnr 116 / bnr 6 / feste nr 5, bygning nr og (nr i henhold til Matrikkelen) på gnr 116 bnr 6 fnr 5, Bislingen, og det lille bygget i slalåmbakken på naboeiendommen gnr 116 bnr 6 fnr 14. Frist for sikring/istandsetting eller riving vurderes å settes til Med istandsetting menes at fasadene er istandsatt slik at det ikke er knuste og igjenkledde vinduer og dører og slik at bygget ikke inviterer til hærverk eller er til fare for dyr og mennesker. Det skal være glass i vinduene dersom ikke eier har et annet forslag. Begrunnelse for varselet om pålegg er gitt i vedlagte saksutredning. Det varsles også om at dersom pålegget ikke er imøtekommet innen fastsatt frist, vil forholdene følges opp med ileggelse av tvangsmulkt etter Plan- og bygningslovens Tvangsmulkten vil løpe fra og med fristoverskridelsen for sikring og istandsetting, og vil vare til Lunner kommune har fått varsel om at pålegget er etterfulgt. Tvangsmulktens størrelse settes til kr ,-, deretter kr. 1000,- pr dag. Det orienteres om at pålegg som ikke etterkommes, vil kunne følges opp med forelegg som kan få virkning som rettskraftig dom, jf plan- og bygningslovens Eier gis anledning til å uttale seg til varselet innen 3 uker fra mottak av dette vedtaket.

16 Behandling og avstemming: Repr. Ulf Rogneby (V) fremmet følgende endringsforslag: «siste setning i 6. avsnitt: Tvangmulktens størrelse settes til kr ,-, deretter kr. 1000,- per dag.» Ulf Rognebys endringsforslag ble enstemmig vedtatt. Rådmannens innstilling med vedtatte endringer ble enstemmig vedtatt. Rådmannens innstilling: Klager gis medhold i at det skulle vært gitt pålegg om sikring eller istandsetting før det gis pålegg om riving. For å sikre at saken blir korrekt behandlet videre, varsles det med dette at kommunen vurderer å gi pålegg om sikring og istandsetting, alternativt riving jf. planog bygningslovens Pålegget vil gjelde bebyggelsen på Bislingen gnr 116 / bnr 6 / feste nr 5, bygning nr og (nr i henhold til Matrikkelen) på gnr 116 bnr 6 fnr 5, Bislingen, og det lille bygget i slalåmbakken på naboeiendommen gnr 116 bnr 6 fnr 14. Frist for sikring/istandsetting eller riving vurderes å settes til Med istandsetting menes at fasadene er istandsatt slik at det ikke er knuste og igjenkledde vinduer og dører og slik at bygget ikke inviterer til hærverk eller er til fare for dyr og mennesker. Det skal være glass i vinduene dersom ikke eier har et annet forslag. Begrunnelse for varselet om pålegg er gitt i vedlagte saksutredning. Det varsles også om at dersom pålegget ikke er imøtekommet innen fastsatt frist, vil forholdene følges opp med ileggelse av tvangsmulkt etter Plan- og bygningslovens Tvangsmulkten vil løpe fra og med fristoverskridelsen for sikring og istandsetting, og vil vare til Lunner kommune har fått varsel om at pålegget er etterfulgt. Tvangsmulktens størrelse vurderes å settes til kr 1000,- pr dag. Det orienteres om at pålegg som ikke etterkommes, vil kunne følges opp med forelegg som kan få virkning som rettskraftig dom, jf plan- og bygningslovens Eier gis anledning til å uttale seg til varselet innen 3 uker fra mottak av dette vedtaket.

17 Sammendrag: Formannskapet vedtok i sitt møte pålegg om rivning eller istandsetting av eksisterende bebyggelse på Bislingen. Det er i brev av 15. mai 2015 mottatt klage fra advokatfirmaet Dalan, på vegne av Bislingen Eiendom AS. Det vurderes at klager har rett i at det skulle vært gitt pålegg med frist for sikring/istandsetting før det gis pålegg om riving. For å sikre korrekt videre saksbehandling, og rimelig frist, foreslås det å varsle pålegg om istandsetting og sikring innen Saksutredning: 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn Dalan advokatfirma DA MNA har på vegne av Bislingen Eiendom AS innsendt klage på mottatte pålegg om riving eller istandsetting av eksisterende bebyggelse på Bislingen. Pålegget ble vedtatt i formannskapets sak PS 33/15, Pila på kartet til høyre viser Bislingens plassering i kommunen. Bakgrunnen for pålegget var at bygningene på Bislingen, gnr 116 / bnr 6 / fnr 5 i ca 4 år har vært sterkt preget av hærverk. Lunner kommune ga varsel om pålegg om sikring av bygningene og rydding på eiendommen. Eier har i flere omganger etter dette gjort rydde- og sikringsarbeider, og har satt opp solid veibom ved Mylla dam for å hindre at vandaler tar seg opp til bygningene. Eiendommen, slik den står i dag, er skjemmende for omgivelsene, og stadig nytt glasskår utgjør fare for beitedyr. Høsten 2012 ble det vurdert at selv om bygningene var skjemmende for omgivelsene, hadde bygningene fortsatt en verdi dersom man skulle ønske å sette bygningene i stand igjen. Eierne mente at selv om det regnet gjennom ødelagte vindusruter, så var gjennomluftingen så god at bygget ikke hadde fått fuktskader. Man ønsket ikke å rive, i tilfelle reguleringsplanen for nytt hotell ikke skulle bli vedtatt. I så tilfelle kunne det bli aktuelt å gjenoppbygge bebyggelsen.

18 stadfestet Fylkesmannen kommunestyrets reguleringsplanvedtak. Lunner kommune hadde ønsket at rivearbeidene da raskt skulle igangsettes. Det har etter Fylkesmannens stadfestingsvedtak vært lite framdrift i rivesaken, samtidig som bygget framstår skjemmende, er preget av hærverk og en ny beitesesong nærmer seg. Bilder fra juni 2014: Selve fjellstua ble reist i 1967, og tok i mot overnattingsgjester og hadde kafe-servering inntil høsten Etter omfattende hærverk er de fleste vinduene knust. Eier har tettet vinduene som nås fra bakkeplan, og stengt dørene.

19 Selv om eier har gjort mye for å sikre bygget, oppdages stadig nye steder hvor folk og fe kan finne veien inn i bygget. I sommer mangla døra på bildet over glass, slik at mennesker og dyr kunne komme inn i bygget. Inne er det mye knust glass fra de ødelagte vinduene.

20 Dette uthuset har også vært utsatt for hærverk. Det er oppsatt gjerder for å hindre dyr og folk i å gå inn.

21

22 Pilene på kartet over viser bygningene som ønskes revet. I tillegg bør det lille bygget på bildet under fjernes. Dette bygget står i forbindelse med slalåmbakken. På eiendommen står det bare ett lite bygg, bygn nr , som ikke har vært utsatt for hærverk. 1.2 Sakshistorikk Lunner kommune sendte varsel om pålegg om sikring av bygningene og rydding på eiendommen. Det framkom at det var ønskelig at det raskest mulig skulle tas stilling til om bygninger bør rives Advokatfirmaet Schiong stiller spørsmål til varselet om pålegg. Han er kritisk til at man varsler pålegg, når han mener eier vil rydde opp Lunner kommune svarer på advokat Schiong spørsmål dager før frist for opprydding. Lunner Almenning (grunneier)oversender bilder fra Bislingen, og sier at de også vil trykke på så det holdes ryddig Lunner kommune har vært på befaring etter frist for opprydding. Det konstateres at mye er gjort, men at det trengs mer opprydding/sikring. Siden tidligere varsel ikke spesifiserte hvilke rydde-/sikringsarbeider som skulle vært utført, gis en ny frist Pga sykdom hos entreprenør ber Bislingen Eiendom om utsettelse av frist for resterende opprydding.

23 Lunner kommune har ikke mottatt beskjed om at ryddearbeidene er ferdige, og foreslår tidspunkt for befaring Befaring på Bislingen. Konklusjon: Bislingen Eiendom AS vurderer tiltak for at driftshuset i slalombakken skal se skikkelig ut. De andre bygningene på eiendommen får stå som i dag, fram til reguleringsplan for området er ferdigbehandlet. En forutsetning er at avklaringene ikke tar uforholdsmessig lang tid. Eier skal kontakte byggesaksbehandler igjen for ny befaring i november. (Befaringen ser ikke ut til å ha bli foretatt.) Kommunestyret vedtar reguleringsplan for Bislingen naturhotell Kommunestyret behandler klage fra naturvernforbundet i Oslo og Akershus Fylkesmannen stadfester kommunestyrets reguleringsplanvedtak Lunner sender brev om at det trengs mer rydding/istandsetting på området og ber om at det etableres en ordning med jevnlig tilsyn med stedet Bislingen Eiendom AS skriver i e-post til Lunner kommune at Bislingen Eiendom AS har besluttet å rive den gamle fjellstua på Bislingen. Det ønskes et møte angående dette Bislingen Eiendom AS har møte med byggesaksbehandler om krav til rivesøknad Søknad om rivetillatelse mottas Lunner kommune sender etterspørring etter tilleggsdokumentasjon til søknad om riving av eksisterende bebyggelse. Søknaden er mangelfull, det mangler bl.a. at kvalifiserte foretak tar ansvar for miljøsanering. Eier har etter dette varslet at det vil bli brukt kvalifisert foretak til rivearbeidene, men det er ikke mottatt dokumenter som kompletterer søknaden Lunner kommune v/formannskapet vedtar å sende forhåndsvarsel om pålegg om riving eller sikring av eksisterende bebyggelse på Bislingen, og forhåndsvarsel om tvangsmulkt Lunner kommune mottar svar på forhåndsvarsel, fra Bislingen Eiendom Bislingen Eiendom melder at rivefirmaet ikke kom opp bakken til Bislingen pga snø og is. Prøvetagning er utsatt til 27/4. Det opplyses at de har en avtale med Lunner Almenning om at det skal være brøytet gjennom hele vinteren Lunner kommune v/ formannskapet vedtar pålegg om riving eller istandsetting av eksisterende bebyggelse på Bislingen.

24 Ved forespørsel om framdrift i rivesaken, sier eier at foretak som skal vurdere miljøsaneringen ikke har kommet seg fram til Bislingen pga manglende brøyting av veien, og lengeliggende snø i veien. 1.3 Rettslig grunnlag Plan- og bygningslovens 31-3 lyder: Eier eller den ansvarlige plikter å holde byggverk og installasjoner som omfattes av denne lov i en slik stand at det ikke oppstår fare for skade på, eller vesentlig ulempe for person, eiendom eller miljø, og slik at de ikke virker skjemmende i seg selv eller i forhold til omgivelsene. Blir plikten ikke overholdt, kan kommunen gi pålegg om sikring og istandsetting. Plan- og bygningslovens 31-5 lyder: Er byggverk kommet i slik stand at det etter kommunens skjønn ikke kan settes i stand uten hovedombygging, og nybygging eller hovedombygging ikke kan gjennomføres eller ikke blir satt i gang innen en rimelig frist som kommunen setter, kan kommunen kreve at byggverket eller restene av det blir fjernet og tomta ryddet. Byggverk med videre kan også kreves fjernet dersom det etter kommunens skjønn er kommet i slik tilstand at det medfører fare eller vesentlig ulempe for person, eiendom eller miljø, eller virker sterkt skjemmende, og det ikke er satt i stand innen en fastsatt frist. 2. KLAGEBEHANDLINGEN 2.1 Om grunnlaget for klage foreligger Klage på pålegg om riving eller istandsetting av eksisterende bebyggelse på Bislingen ble mottatt hos Lunner kommune Vedtaket om pålegg ble sendt med e-post fra Lunner kommune , samme dag som klager oppgir som mottaksdato. Klagen anses for å ha kommet inn i rett tid i forhold til klagefristen på 3 uker fra mottatt vedtak. 2.2 Innholdet i klagen fra Dalan advokatfirma DA MNA Konklusjonen på klagen er at advokaten mener at vedtaket mangler hjemmel, at plan- og bygninglovens 31-5 ikke kan anvendes. Når sikringskravet er oppfylt, foreligger ikke fare. Han mener fristen er åpenbart urimelig sett i forhold til hva som skal gjøres, og at det ikke er forholdsmessighet mellom virkemiddel og det en vil oppnå.

25 Advokaten påpeker at det ikke er gitt pålegg om istandsetting, som angitt i overskriften. Han påpeker at det er en forutsetning for å gi pålegg om riving at ansvarlige er gitt en rimelig frist til istandsetting, og at slik frist ikke er gitt i dette tilfellet. Fristene for riving vurderes å være så korte at eier må vurdere istandsetting. Lovens hjemmel til sikring og istandsetting gjelder ikke tilbakeføring til den stand bygget hadde da det var nytt, men kun de tiltak som er nødvendige for at byggverket ikke lenger skal medføre noen fare eller ulempe. Advokaten påpeker at for å kreve riving, må det foreligge en konkret fare eller vesentlig ulempe. Han mener at angitte fare for beitedyr er et sikringsspørsmål, ikke en rivningsgrunn. Han sier at det i pålegget ikke er angitt noen vesentlige ulemper. Han viser til OT.PRP. nr. ( ) s 350 hvor departementet viser til at bestemmelsen i tidligere lov pbl (1985) 89 første ledd ble tolket slik at kriteriet «skjemmende» ikke var et selvstendig kriterium for å gi pålegg, men kun et tilleggskriterium der det ble konstatert mulighet for fare eller ulempe. Han mener at det ikke er noen holdepunkter for at man med den nye loven har ment å foreta noen realitetsendring på dette punktet. Han mener at det at byggverket virker «skjemmende», ikke i seg selv gir grunnlag for pålegg etter andre ledd, men kun kan være et moment i vurderingen av hvilke pålegg som skal gis, dersom det også foreligger fare eller vesentlig ulempe. Advokaten påpeker at en frist på 7 uker er for kort i forhold til arbeidets omfang med kontrahering og innhenting av tillatelser. Advokaten maner til varsomhet i forhold til inngripen i en lovlig etablert tilstand. Han mener at kommunen normalt må ha gjort grundige undersøkelser av alternativer til rivning. Han sier at et pålegg om rivning ville kunne bli ansett som et uforholdsmessig tiltak som kan gjøre vedtaket ugyldig ut fra alminnelige forvaltningsrettslige prinsipper, og viser til kommentarutgaven til plan- og bygningsloven. 2.3 Kommunens vurdering av klagen Saksutredningen, til formannskapets behandling av pålegg, hadde med alternativet istandsetting fordi dette kunne hjemles i plan- og bygningslovens Istandsettingsnivået var definert til at fasadene skulle istandsettes slik at det ikke var knuste og igjenkledde vinduer og dører, slik at bygget ikke inviterte til hærverk eller var til fare for dyr og mennesker. Dersom eier ikke ville bruke penger på istandsetting, kunne han rive. Dette var et krav som Lunner kommune mener er innenfor hva som kan kreves etter loven. Det er ikke å kreve tilbakeføring til opprinnelige standard for hele bygget. Det

26 vil imidlertid være slik at så lenge bygget står ubrukt, uten tilsyn og i den stand det nå framstår, vil det innby til ytterligere hærverk. Rimelig frist Klager mener at 7 ukers frist for riving er for kort sett i forhold til arbeidets omfang, kontrahering og innhentelse av tillatelser. Hva vil være en rimelig frist i denne saken? 12. august 2014 ga eier beskjed til Lunner kommune om at de ville rive den gamle fjellstua på Bislingen mottok Lunner kommune en mangelfull rivesøknad. På nyåret fikk Lunner kommune muntlig bekreftelse på at eier hadde avtale med kvalifisert foretak som skulle prosjektere og utføre rivearbeider. Eier har aldri framlagt noen framdriftsplan, hverken etter varsel om pålegg, eller i klage på pålegg. «7- ukers fristen» var fra vedtak om pålegg. Varselet var kommet 6 uker før dette, og eier hadde allerede i januar gitt inntrykk av at han hadde en avtale med kvalifisert foretak som skulle gjøre rivejobben. Hjemmel til å pålegge riving Som klager påpeker utgjør Bislingen i dag ikke en slags fare som ikke kan avverges ved istandsetting. Lunner kommune har ikke gjort undersøkelser som viser at bygget ikke kan settes i stand uten en hovedombygging. Etter som tiden går, med vinduer uten glass, er det imidlertid stor sjanse for at bygget vil ta skade. Å pålegge riving må da gjøres på bakgrunn av at «det etter kommunens skjønn er kommet i en slik tilstand at det medfører fare eller vesentlig ulempe for person, eiendom eller miljø, eller virker sterkt skjemmende, og det ikke er satt i stand innen en fastsatt tid». Klager har rett i at hjemmelen til å rive, i pbl 31-5, forutsetter at man har gitt en rimelig frist til istandsetting. Lunner kommune varslet pålegg om sikring og istandsetting i henhold til plan- og bygningslovens Det ble sagt at «igjenspikring av dører og vinduer, vil gjøre at bygget fortsatt vil være skjemmende for omgivelsene, og faren for flere hærverksrunder vil være stor.» Lunner kommune anså dermed ikke at slike tiltak ville være tilfredsstillende. Befaringsreferatet fra sier at Bislingen Eiendom AS skal vurdere tiltak for at driftshuset i slalåmbakken skal se skikkelig ut, og at de andre bygningene på eiendommen får stå som i dag, fram til reguleringsplan for området er ferdigbehandlet. Det er ikke etter dette gitt pålegg om istandsetting innen en gitt frist. Frist gitt på befaringen var fram til reguleringsplanen var ferdigbehandlet, og eier sa etter dette, , at han ville rive. Dette er bakgrunnen for at man har valgt å gi pålegg om riving. Formelt sett hadde det vært riktigere å gi pålegg om sikring og istandsetting, slik at eier kunne velge å rive om det var mer ønskelig. Siden eier har jobbet fram mot riving, og ikke istandsetting, ville det

27 muligens vært mest korrekt å sette en tidsfrist ut fra en forutsetning om at han skulle få tid til å skaffe entreprenør for istandsettingsarbeidene. Klager har vist til juridiske betraktninger som sier at «sterkt skjemmende» ikke kan brukes som selvstendig kriterium for å gi pålegg om riving. Dette tas til etterretning. 2.4 Veien videre Bislingen Eiendom har brukt svært lang tid på rivesøknaden. Samtidig foreligger det fortsatt ingen framdriftsplan for rivingsarbeider eller bygging av nytt hotell. Lunner kommune kan ikke godta at bygningene på Bislingen blir stående som i dag. Det må settes en tidsfrist for istandsetting/riving, slik at eier prioriterer istandsetting eller riving i større grad enn det som nå er tilfelle. Dersom bygningsmassen på Bislingen skal istandsettes, må eier ha tid til å vurdere hva slags istandsetting han ønsker, slik at arbeidene inngår i en plan. En rimelig frist for en slik istandsetting kan være 31. desember Pålegg med tidsfrist varsles på nytt, før det gis pålegg i form av et enkeltvedtak. Varsler man pålegg, bør man også varsle om man vurderer ileggelse av tvangsmulkt for å få gjennomført pålegget. En dagsmulkt på kr 1000,- pr dag er i flere tilfeller brukt i Lunner kommune. Beløpet vil da vokse fra ubetydelig, ved en mindre overskridelse av tidsfristen, til et stadig mer betydelig beløp om man ikke etterkommer pålegget. Alternativt varsles en større engangsmulkt. 3 KONKLUSJON Klager har rett i at det ikke er påvist at bebyggelsen på Bislingen er i en slik tilstand at den ikke kan istandsettes. Det kan da ikke gis pålegg om riving uten at det først er gitt pålegg om istandsetting innen en fastsatt frist. Lunner kommune må sikre at gjøres noe for at forholdene på Bislingen skal bli akseptable. Nytt varsel om pålegg om sikring og istandsetting innen 31. desember 2015 sendes Bislingen Eiendom AS. 4. FORSLAG TIL VEDTAK 4.1 Klager gis medhold, og nytt varsel om pålegg sendes Klager gis medhold i at det skulle vært gitt pålegg om sikring eller istandsetting før det gis pålegg om riving. For å sikre at saken blir korrekt behandlet videre, varsles det med dette

28 at kommunen vurderer å gi pålegg om sikring og istandsetting, alternativt riving jf. planog bygningslovens Pålegget vil gjelde bebyggelsen på Bislingen gnr 116 / bnr 6 / feste nr 5, bygning nr og (nr i henhold til Matrikkelen) på gnr 116 bnr 6 fnr 5, Bislingen, og det lille bygget i slalåmbakken på naboeiendommen gnr 116 bnr 6 fnr 14. Frist for sikring/istandsetting eller riving vurderes å settes til Med istandsetting menes at fasadene er istandsatt slik at det ikke er knuste og igjenkledde vinduer og dører og slik at bygget ikke inviterer til hærverk eller er til fare for dyr og mennesker. Det skal være glass i vinduene dersom ikke eier har et annet forslag. Begrunnelse for varselet om pålegg er gitt i vedlagte saksutredning. Det varsles også om at dersom pålegget ikke er imøtekommet innen fastsatt frist, vil forholdene følges opp med ileggelse av tvangsmulkt etter Plan- og bygningslovens Tvangsmulkten vil løpe fra og med fristoverskridelsen for sikring og istandsetting, og vil vare til Lunner kommune har fått varsel om at pålegget er etterfulgt. Tvangsmulktens størrelse vurderes å settes til kr 1000,- pr dag. Det orienteres om at pålegg som ikke etterkommes, vil kunne følges opp med forelegg som kan få virkning som rettskraftig dom, jf plan- og bygningslovens Eier gis anledning til å uttale seg til varselet innen 3 uker fra mottak av dette vedtaket. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Klage fra Dalan Advokatfirma, datert 15.mai 2015, mottatt Øvrige dokument: 14/ /6, 5 - Søknad om riving av eksisterende bebyggelse. Avsender:Opedal Eiendomsservice 14/ /6, 5 - Etterspørring etter Avsender:Opedal tilleggsdokumentasjon til søknad om riving Eiendomsservice av eksisterende bebyggelse. 15/ /6, 5 - Svar vedrørende søknad om rivetillatelse. Avsender:Opedal Eiendomservice 15/ /6, 5 - Vedrørende søknad om Avsender:Opedal rivetillatelse. 15/ /6, 5 - Forhåndsvarsel om pålegg om riving av eksistrende bebyggelse på Bislingen. Eiendomsservice Avsender:Bislingen Eiendom AS 15/ /6, 5 - Viser til brev av vedrørende søknad om riving. Avsender:Opedal Eiendomsservice 15/ /6,5 - Om prøvetaking. Avsender:Leif Einar Bae Mysen

29 15/ /6, 5 - Klage - Pålegg om riving eksisterende bebyggelse på Bislingen. Avsender:DALAN advokatfirma DA MNA Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Bislingen Eiendom AS, leif.mysen@gmail.com Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær