Barcode, Oslo INVESTORRAPPORT 2. KVARTAL 2017 DNB SCANDINAVIAN PROPERTY FUND DA

Transkript

1 Barcode, Oslo INVESTORRAPPORT 2. KVARTAL 2017 DNB SCANDINAVIAN PROPERTY FUND DA

2 Innhold 1. Oppsummering Markedsverdier og avkastning Investeringskapasitet og planlagte emisjoner Eiendomsmarkedet Markedet for kjøp og salg Kontorleiemarkedet Oslo Regioner/leiemarkedet Hotell Handel Sverige Eiendomsporteføljen Porteføljestruktur Leietakere Investorundersøkelsen og leietakerundersøkelsen Samfunnsansvar Generelt om samfunnsansvar GRESB Miljørapport for DNB Scandinavian Property Fund Breeam in-use Risikostyring Verdiutvikling andeler Smarthotell, Oslo

3 1 Oppsummering Avkastningsmål VEK 7 9 % årlig Mål for utdelinger 3 5 % årlig Porteføljemål NOK 12,5 mrd. Innbetalt kapital NOK 6.052,4 mill. Komittert, ikke innkalt kapital Ca. NOK 1 mrd Geografisk fordeling portefølje Norge 95 %, Sverige 5 % Fordeling pr. arealtype Kontor 58 %, Handel 23 %, Hotell 14 %, Parkering/Annet 5 % Årlige leieinntekter NOK 329 mill. Samlet areal kvm Gjenværende løpetid leiekontrakter 7,7 år (Verdivektet snitt for porteføljen) Finansiering 100 % egenkapital Verdivurdering egenkapital (VEK) NOK 6.850,5 mill. Avkastning hittil ,4 % Avkastning ,2 % Annualisert avkastning siste 3 år (*) 8,4 % Annualisert avkastning siste 5 år (**) 7,2 % Fondets verdijusterte egenkapital pr. 2 kvartal 2017 var NOK 6.850,5 mill. Det utgjør en økning på NOK 185,0 mill. (2,7 prosent) for kvartalet og NOK 229,9 mill. (3,4 prosent) hittil i år. Direkteavkastningen for eiendomsporteføljen i kvartalet var NOK 64,5 mill (1,0 prosent) og verdiøkningen justert for påkostninger NOK 135,5 mill (2,0 prosent). Dette utgjør en totalavkastning i kvartalet på NOK 200 mill (3,0 prosent). En vesentlig del av verdiøkningen i kvartalet kommer fra fondets eiendommer i Barcode, Oslo. Salget av en naboeiendom Dronning Eufemiasgate 30, bekreftet lavere yieldnivå i Barcode-rekken og dette ble hensyntatt av verdivurdererne i andre kvartal. Fondets årlige investorundersøkelse og leietakerundersøkelse ble gjennomført i andre kvartal. Vi takker de som har svart på undersøkelsene. Resultatene fra undersøkelsene er viktige for oss i det løpende forvaltningsarbeidet. Samlet score var meget bra i begge undersøkelsene, som vil bli gjennomgått nærmere i møter med fondets investorer. En kort oppsummering finnes imidlertid under kap. 5 «Eiendomsporteføljen». Det arbeides aktivt med investering av komitterte midler, både i Norge og Sverige. Det er ikke gjennomført nye emisjoner i andre kvartal. For nærmere informasjon se kap. 3 «Investeringskapasitet og planlagte emisjoner». Økningen av fondets ramme fra NOK 7,5 mrd. til NOK 12,5 mrd., endringer i styresammensetting og fusjon av kommandittselskaper i fondsstrukturen følger planlagt fremdrift. Endringene ble godkjent av selskapsmøtet i april. Valg av nye styrerepresentanter fra norske og internasjonale institusjonelle investorer ble gjennomført i juni, og fusjon av komandittselskaper forventes å være formelt gjennomført senest innen medio august. Arbeidsledigheten i Norge fortsetter nedover og det forventes vekst i sysselsettingen også i 2018 og BNP forventes å øke til 1,7 prosent i år mot kun 1,0 prosent i fjor, og fallet i oljeinvesteringer bunner ut. I Sverige forventes BNP vekst over 2 prosent i 2017 og Tiltakende vekst i økonomien og god etterspørsel etter næringseiendom gir grunnlag for forventninger om en fortsatt god utvikling i markedet. For nærmere om markedsutviklingen i ulike eiendomssegmenter, se kap. 4 «Eiendomsmarkedet». (*) Annualisert avkastning 3 år gjelder (**) Annualisert avkastning 5 år gjelder

4 2 Markedsverdier og avkastning DNB Scandinavian Property Fund har pr en beregnet verdijustert egenkapital (VEK) på NOK 6.850,5 mill. Dette gir en verdiøkning på NOK 229,9 mill (3,4 prosent) fra årsskiftet da VEK var Q07 2Q08 2Q09 2Q10 2Q11 2Q12 2Q13 2Q14 2Q15 2Q16 VEK VEK inkl. utbytte Innbetalt kapital Fig. 2.1 Volumutvikling innbetalt og verdijustert egenkapital inkl. og ekskl. utbetalt utbytte 2Q ,4 mill. Det ble i 1. kvartal innbetalt NOK 830 mill. Fondet har en samlet innbetalt selskapskapital på NOK mill og uinnkalt kapital på ca NOK 1 mrd. Inkludert utdeling for 2016, har DNB SPF Årlig avkastning 15,0 % 10,0 % 5,0 % 0,0 % -5 % -10 % -15 % 1,5 % -9,6 % -1,8 % 11,1 % 9,7 % 4,5 % 6,3 % Direkteavkastning eiendom Utvikling VEK 10,9 % Fig. 2.2 Årlig avkastning på verdijustert egenkapital samt direkteavkastning 8,1 % 6,3 % 3,4 % 2017 DA fra oppstart i 2007 utdelt ca NOK mill. Figur 2.2 viser årlig prosentvis endring i verdijustert egenkapital for fondet totalt samt eiendomsporteføljens direkteavkastning i prosent. Fondet har hatt en høy utleiegrad og god direkte-avkastning over tid, men gradvis noe svakere prosentvis direkteavkastning som følge av økte eiendomsverdier. Fondet søker eiendommer med sentral beliggenhet i de største norske og svenske byene. Eiendommene i porteføljen har solide leietakere og en stor andel lange og mellomlange leiekontrakter, noe som har bidratt til den gode direkteavkastningen. Se forøvrig også markedskommentarene i kapittel 4. Fordeling av innbetalt kapital i fondsselskapet samt verdijustert egenkapital pr. feederselskap pr følger av tabell 2.3. Avkastning i eiendomsporteføljen Verdiendringer Fondets eiendomsportefølje pr har en samlet verdi på NOK 6.870,9 mill mot NOK 5.927,2 mill pr og NOK 6.725,8 mill pr Justert for kjøpet av Lillestrøm Torv i januar, er verdiendringen NOK 157,8 mill hittil i år, noe som tilsvarer 2,4 prosent. Hensyntatt påkostninger på NOK 29,7 mill. er verdiendringen NOK 128,1 mill, tilsvarende 1,9 prosent. Mill NOK Innbetalt kapital DNB SPF DA Prosentvis andel av VEK VEK DNB EiendomsInvest KS 2.115,8 36,29 % 2.485,9 DNB Scandinavian PropFund 1 KS 225,7 4,22 % 288,9 DNB Scandinavian PropFund 2 KS 8,5 0,16 % 11,1 DNB Scandinavian PropFund 3 KS 342,6 6,34 % 434,1 DNB Scandinavian PropFund 4 KS 487,0 8,04 % 551,0 DNB Scandinavian PropFund 5 KS 948,4 14,53 % 995,2 DNB Scandinavian PropFund 6 KS 468,5 7,18 % 491,9 DNB Scandinavian Propfund IS 496,9 7,42 % 508,1 DNB Scandinavian PropFund ASA 42,0 0,80 % 54,6 DNB Propco International 1 AS 212,2 3,50 % 239,5 DNB Propco International 2 AS 704,8 11,53 % 790,2 Totalt 6.052,4 100,00 % 6.850,5 Tab. 2.3 Fordeling av innbetalt og verdijustert egenkapital Den norske eiendomsporteføljen verdivurderes av Akershus Eiendom og Cushman & Wakefield. Eiendommene har ved utløpet av dette kvartalet en samlet verdi på NOK 6.488,8 mill, noe som justert for erverv av Lillestrøm Torv, medfører en verdiøkning hittil i år på NOK 171 mill, tilsvarende 2,7 prosent. Justert for påkostninger på NOK 21 mill, er verdiøkningen NOK 150 mill, tilsvarende 2,4 prosent. Den svenske porteføljen verdivurderes av CBRE og Cushman & Wakefield. Totalt er verdien av eiendomsporteføljen i Sverige vurdert til SEK 390 mill som gir en samlet nedgang i verdiene hittil i år på SEK 13,5 mill, tilsvarende 3,3 prosent. Justert for påkostninger på SEK 9 mill, er verdinedgangen på SEK 22,5 mill, tilsvarende 5,5 prosent. Direkteavkastning og totalavkastning Porteføljens direkteavkastning dette kvartalet var NOK 64,5 mill, tilsvarende 1,0 prosent. Dette er på samme nivå som 4

5 2 Markedsverdier og avkastning forrige kvartal. Totalavkastningen for eiendomsporteføljen hittil i år er NOK 260,9 mill, tilsvarende 3,9 prosent. I 2. kvartal utgjorde dette henholdsvis NOK 200 mill og 3,0 prosent. Figur 2.5 viser en sammenstilling av fondets kvartalsvise utvikling i VEK og direkteavkastning. Differansen mellom eiendomsavkastningen og fondets totalavkastning (endring VEK), skyldes i hovedsak transaksjonskostnader, skatt og forvaltningshonorar belastet på fondsnivå. Tabell 2.4 viser årlig direkteavkastning, verdiendring og totalavkastning for eiendomsporteføljen fra etableringen av fondet og frem til i dag. Årlig avkastning eiendomsportefølje Q 2017 Direkte avkastning 23,3 6,0 % 31,7 5,7 % 41,1 5,9 % 90,5 6,1 % 145,0 5,7 % 217,5 5,6 % 223,8 5,7 % 239,4 5,5 % 259,2 4,7 % 132,7 2,0 % Verdiendring (75,0) -15,7 % (42,0) -7,1 % 41,2 6,1 % 71,3 4,8 % (13,2) -0,3 % 34,5 0,9 % 185,2 4,7 % 193,8 3,6 % 131,7 2,3 % 128,1 1,9 % Total avkastning (51,8) -10,2 % (10,2) -1,7 % 82,3 12,1 % 161,8 10,9 % 131,8 5,4 % 252,0 6,5 % 409,0 10,4 % 433,2 9,1 % 390,9 6,9 % 260,9 3,9 % Tab. 2.4 Årlig avkastning og verdiendring eiendomsportefølje 8,00 6,00 Utvikling VEK Direkteavkastning Eiendom 6,4 % 4,00 2,00 0-2,00-4,00 1,0 % 0,5 % -1,3 % -3,5 % -2,8 % -2,1 % -2,8 % -0,3 % -0,8 % 2,1 % 3,3 % 3,2 % 2,8 % 2,9 % 2,6 % 2,3 % 2,1 % 2,2 % 2,2 % 2,4 % 1,6 % 1,3 % 1,3 % 1,6 % 1,8 % 1,7 % 1,9 % 1,2 % 1,4 % 1,8 % 1,1 % 0,9 % 0,4 % 0,7 % 0,8 % 3,1 % 1,1 % 0,7 % 2,7 % -6, Fig. 2.5 Kvartalsvis utvikling VEK samt direkteavkastning 5

6 3 Investeringskapasitet og planlagte emisjoner Det er ikke gjennomført emisjoner eller nye investeringer i kvartalet, og komittert ikke innbetalt kapital ved utgangen av andre kvartal 2017 var fortsatt NOK 980 mill. En rekke eiendommer, både i Norge og Sverige, er vurdert første halvår. Fondet er på denne bakgrunn i due diligence prosess med en eiendom og i budprosess med et utvalg andre eiendommer. Vi forventer imidlertid ikke å gjøre innkalling av ytterligere kapital før tidligst medio august, om due diligence forløper som forutsatt. Foreslått økning av fondets investeringsramme fra NOK 7,5 mrd. til NOK 12,5 mrd. ble godt mottatt av fondets investorer. På denne bakgrunn ble formelt vedtak om økning av rammen godkjent på selskapsmøtet for DNB Scandinavian Property Fund DA 18 mai Fallende lange renter og høy interesse for eiendom både fra norske og internasjonale investorer, medførte fallende yieldkrav og økte verdier gjennom 2015 og Dette på tross av svakere kontorleiepriser i Oslomarkedet i store deler av perioden. Denne utviklingen er i ferd med å snu og renter og finansieringskostnader ventes gradvis å presse yielden oppover. Økende kontorleiepriser virker motsatt. En forventet økning i kontorleieprisene i Oslo legger et godt grunnlag for en positiv utvikling i eiendomsmarkedet fremover, samtidig som eiendom opprettholder en posisjon som attraktiv aktivaklasse for langsiktige investorer. 6 Barcode, Oslo

7 4 Eiendomsmarkedet pr. 2. kvartal 2017 * Utsiktene for næringseiendom er gode bl.a. fordi norsk økonomi er i bedring. Makroprognosene tilsier fortsatt moderat vekst i arealetterspørselen. Imidlertid vil lave renter og god KPI-vekst (særlig i 2017) bidra til å holde eiendomsverdiene oppe. Prime yield for kontor i Oslo har bunnet ut på 3,75 prosent og forventningene til leiemarkedene er styrket, særlig for kontor i Oslo. Fra et historisk avkastningsperspektiv fremstår prime kontor eiendom i Oslo som dyrt, mens normaleiendom i Oslo fortsatt tenderer til å være billig. Vi venter imidlertid at vekst i markedsleienivåene vil sørge for generelt god verdistigning mot 2020 for kontoreiendommene i Oslo. I sentrumsområdene vil verdistigningen være dominert av leieprisvekst. For kontorklyngene som omkranser sentrum venter vi noe lavere vekst i markedsleienivåene, men at ytterligere noe yieldnedgang også vil bidra til økte verdier. I 2016 ble det registrert rekordhøye 271 omsetninger med et samlet transaksjonsvolum på NOK 80,5 mrd. Hittil i 2017 ser vi et svært aktivt transaksjonsmarked, hvilket også er marginalt høyere enn på samme tid i fjor. Hittil er det registrert 96 transaksjoner for NOK 26 mrd. 4.1 Markedet for kjøp og salg Forholdene ligger til rette for et fortsatt velfungerende salgsmarked. Sammenlignet med i høst vurderer vi de viktigste endringene mht. investormarkedet å være: Lange renter har steget noe, og det synes enda tydeligere at rentebunnen er passert Gitt dagens priser og lånekostnader tenderer normaleiendom fortsatt til å være billig, mens prime eiendom fremstår som dyrt ut fra et avkastningsperspektiv Bildet nyanseres av økt optimisme i forhold til leiemarkedene generelt og særlig for kontormarkedet i Oslo Vi venter et fortsatt høyt omsetningsvolum i 2017 fordi: Næringseiendom gir fortsatt god avkastning sett opp mot andre lavrisikoplasseringer. Leieprisvekst blir en viktigere verdidriver fremover og etterspørselen etter næringseiendomsinvesteringer vil fortsatt være høy Lånemarkedet er primært velfungerende. Obligasjonsmarkedet for næringseiendom er blitt gunstigere pga. synkende marginer Tilretteleggere, kjøpsrådgivere og en lang rekke aktører skaper transaksjoner fra kjøpssiden. DNB Næringsmeglings utvalgsundersøkelse viser at den hyppigste årsaken til salg i 2016 var at man valgte å ta gevinst etter at kjøpersiden kom med et godt bud Vi vurderer at prime yield på slutten av fjoråret sank til 3,75 prosent og at mange sentrale eiendommer kan omsettes på yield under fire prosent. BA-HR bygget eksemplifiserer at «nybygg» med lange kontrakter kan omsettes på enda litt lavere yield enn 3,75 prosent. Vår prognose innebærer flat utvikling i det korte bildet og at prime yield stiger med 25 bp i 2018/2019 til 4,00 prosent. I vurderingen legger vi bl.a. vekt på at DNB Markets venter at 5-års swaprente stiger 15 bp på slutten av perioden, samt at «forward prisingen» antyder at nivået øker nesten 70 bp. de neste tre årene. Lavere inflasjonstakt fra 2018 trekker også i samme retning. Forventninger om gradvis lavere kontorledighet og utleierisiko, samt stigende markedsleienivåer taler imidlertid for et vedvarende lavt yieldnivå. Vi venter at internasjonale investorer, egenkapital-aktørene og flere private investorer fortsatt ønsker å kjøpe seg opp i primesegmentet. Videre tror vi de rekordlave yieldene i sentrum bidrar til å forsterke etterspørselen etter de beste kontoreiendommene langs Ring 3. Vi venter at yieldnivået her synker ytterligere anslagsvis ca. 15 bp i år, og deretter får en primært flat utvikling. Vi tror også etterspørselen etter normaleiendom (kontor med 4-5 år igjen på leiekontraktene, normalt god standard og med en ok beliggenhet i en av kontorklyngene langs Ring 3) vil forsterke seg. Mens prime yield har blitt redusert med 150 bp de siste tre årene, har nivået for normaleiendom kun blitt redusert med anslagsvis ca bp. Dette innebærer at yieldgapet er høyt (sett opp mot et historisk snitt) og gir kjøperne svært god avkastning gitt at eiendommer er utleid. Forventningene til kontorleiemarkedet er kraftig styrket det siste året, og vi erfarer at betalingsvilligheten allerede er stigende for normaleiendom. Vår prognose innebærer at yieldnivået synker ytterligere ca bp de nærmeste to årene til ca. 5,75 prosent +/- 50 bp. Eiendommer i dette segmentet som er velegnet for boligkonvertering på kort eller lang sikt vil kunne oppnå spesielt gode salgspriser. 8, , , ,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Feb. 06 Feb. 07 Yieldgap etter samlet lånekostnad for prime kontor Samlet lånekostnad (5 års SWAP + kredittmargin) Prime yield kontor Oslo Normal yield klyngene langs Ring 3 (+/- 50 bp) Prime yield Ring 3 (+/- 30 bp) Feb. 08 Feb. 09 Feb. 10 Feb. 11 Feb. 12 Feb. 13 Feb. 14 Feb. 15 Feb. 16 Feb. 17 Feb. 18 Feb. 19 Feb. 20 NOK MRD YTD Mai Fig Yieldutvikling (Kilde DNB Næringsmegling Fig 4.1.2: Transaksjonsvolum , NOK milliarder (Kilde DNB Næringsmegling) 7 * Kilde; DNB Næringsmegling AS, juni 2017

8 4 Eiendomsmarkedet pr. 2. kvartal 2017 Våre grove estimater for utvikling i yield- og markedsleienivåer i de tre kontorsegmentene antyder en vekst i verdiene på mellom 10 og 20 prosent frem mot 2020, og med best utvikling for prime eiendom i kontorklyngene som omkranser sentrum. I et internasjonalt avkastningsperspektiv fremstår prime kontoreiendom i de norske byene å gi relativt god avkastning for egenkapitalaktørene, men det fremstår som dyrt for belånte aktører. Justerer vi for høyere kredittmarginer i Norge, er Oslo dyrest i Europa etter samlet lånekostnad. Prime eiendom i Oslo gir imidlertid attraktiv risikojustert avkastning, og flere internasjonale investorer er dedikert til å bygge ytterligere portefølje i Oslo og Norden. Norge har vist at vi takler lave oljepriser og gitt dagens leienivåer, kronekurs og ikke minst leieprisforventninger tilbys prime kontoreiendom i Oslo fortsatt til relativt sett «attraktive» kvadratmeterpriser. 4.2 Kontorleiemarkedet - Oslo Midtveis i andre kvartal 2017, ser vi flere positive tegn i kontorleiemarkedet. Temperaturen i norsk økonomi øker gradvis og flere bedriftsledere forventer høyere sysselsetting i løpet av det neste året. Norges Banks sitt regionale nettverk viser også en tiltakende sysselsettingsvekst fremover. Våre siste analyser bekrefter dette makrobildet. To ganger i året teller vi den samlede kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum. I første kvartal hadde ledigheten (som også inkluderer areal som blir klare for innflytting i løpet av 12 mnd.) falt med kvm siste halvår, og ledigheten utgjør dermed omlag 8,2 prosent. En viss bedring i nøkkeltallene etter oljesmellen, kombinert med mer positive forventninger om fremtiden, har bidratt til å løfte anslagene for brutto arealabsorbsjon de nærmeste årene. Samtidig vil netto tilførsel av nye kontorareal være marginalt positiv, godt hjulpet av høye konverteringsvolumer som følge av et godt boligmarked. Etter 2014 har nybyggingen ligget under det historiske snittet på kvm. I 2017 ferdigstilles det nye kontorbygg tilsvarende kvm, hvor omtrent 2/3 befinner seg i sentrumsområdene. Neste års estimat for ferdigstillelse av nye kontorbygg er oppjustert og er tett på det historiske snittet, kvm, med Skanska og Orkla Eiendom sine prosjekter som de to største. Vi estimerer en kontorledighet på 6,1 prosent i Utviklingen i ledigheten er imidlertid svært varierende avhengig av område, hvor ledigheten øker i både i vestkorridoren og øst for sentrumsområdene av ulike årsaker. Det er fortsatt mye skjult ledighet og fremleie i vestaksen som følge av oljesmellen i 2014, noe vi ser gjennom en økende ledighetstendens på Fornebu de siste kvartalene. På Lysaker har det siden i høst blitt signert flere kontrakter i sentrale kontorbygg med høy standard til gode nivåer. Det siste halvåret har flere av søkene inkludert Lysaker sammenlignet med perioden før. Kombinert med en lavere kontorledighet i området oppjusterer vi forventet markedsleieutvikling i kontorklyngen. DNB Næringsmegling opplever økt aktivitet blant leietakerne, og hittil i 2017 har vi registrert i overkant av kvm fordelt på ca. 140 leiesøk. Sammenlignet med fjoråret, og justert for de store offentlige søkene som Helsedirektoratet og NAV, er både volumet og antallet høyere enn på samme tidspunkt i fjor. Det er fortsatt en betydelig tilbudsside i Stor-Oslo, og et søk på mellom kvm mottar i overkant av 30 reelle tilbud om de går ut med et bredt søk som omfatter hele Oslo. Det er fortsatt leietakers marked, men vi erfarer at konkurransen om kontorlokaler i bygg med særegenhet og god beliggenhet tilspisser seg. Vi venter en tiltakende vekst i markedsleienivåene for høy standard og i sum 18 prosent over de neste tre årene. Den estimerte veksten i markedsleienivåene er til dels et resultat av lavere kontorledighet og høyere standard på kontorlokalene, samt bedre balanse i markedet. I tillegg tenderer leietakerne i høy grad til å velge de beste lokasjonene innen hver klynge. Markedsleiene sank mindre etter oljesmellen enn de tidligere nedgangsperiodene (IT-boblen og finanskrisen), og vi venter derfor en noe mer avdempet vekst enn i de to tidligere syklene CBD Vest CBD Øst Indre sentrum Skøyen Storo/Nydalen Økern/Ulven Lysaker Helsfyr Sandvika/Asker E 2017E 2018E E Fig 4.2.1; Kontorledighet i Oslo, Asker og Bærum, kvm (Kilde DNB Næringsmegling) Fig: Leieprisutvikling pr. kontorområde nominelle priser snitt av høy standard (Kilde DNB Næringsmegling) 8

9 4 Eiendomsmarkedet pr. 2. kvartal 2017 Vest og øst for sentrum må praksisen med rabatter i form av leiefritak og lignende reduseres, og mer ledige arealer absorberes, før vi får en markert vekst i markedsleienivåene. Rabatter og leiefritak er ventet å reduseres i takt med leieprisoppgangen. Fremtidens kontormarked i Oslo Vi estimerer at kontorledigheten vil reduseres videre i prognoseperioden til og med 2019, hvor total kontorledighet estimeres til 6,1 prosent ved utgangen av Estimert fall i ledigheten er primært drevet av en redusert tilbudsside med høy konvertering og lav nybygging, som medfører negativ eller nullvekst i kontormassen i Stor-Oslo. Først i 2019 estimerer vi positiv arealtilførsel. Forventet arealabsorbsjon i prognoseperioden er oppjustert siden tredje kvartal 2016 ettersom norsk økonomi gradvis bedres, og flere sentrale indikatorer som peker mot en vekst i kontorsysselsettingen i Oslo, Asker og Bærum. Leietakerne verdsetter i større grad enn før å sitte i urbane områder med hyggelig atmosfære, og tilgangen på offentlig kommunikasjon kan i seg selv ikke lenger være nok til å trekke det lengste strået i kampen om leietakerne. Sentrum og CBD-Vest har over lenger tid tilbudt en mer komplett pakke, men nå ser vi at flere områder utvikler samme egenskaper. I Storo/Nydalen er det en god sammensetning av kontor, bolig, skole, handel og caféer/ restaurant som gjør at området fremstår som livlig, flere timer av døgnet. Det tas grep i sentrumsområdet øst for Karl Johan med to nye kontorbygg på Youngstorget, og nyåpningen av kontorfellesskapet Kulturhuset sammen med flere nye restauranter og underholdningstilbud, bidrar til å skape et urbant bymiljø. 4.3 Regioner/leiemarkedet STAVANGER Fortsatt krevende i Forus og Randsonen, men god aktivitet i sentrumsområdene I vår siste kontortelling registrerte vi en kontorledighet i Stavangerområdet på 11,5 prosent. Det er fortsatt en klar todeling i markedet hvor det fortsatt er lav ledighet og god aktivitet i sentrumsområdene av Stavanger og Sandnes, mens randsonene og spesielt Forus sliter med høy kontorledighet. Samtidig registrerer vi betydelig volumer med skjult ledighet i markedet som ikke annonseres av ulike årsaker. I Stavanger er kontorledigheten ventet å stige, men at toppen nås i løpet av Deretter venter vi en flat og etter hvert nedadgående ledighet i takt med forventninger om økt optimisme og arealetterspørsel, kombinert med en lav tilførsel av nye kontorbygg i Stavangerområdet. På kort sikt venter vi likevel at kontorledigheten vil stige noe som følge fortsatt krevende forhold i oljebransjen og mye skjult ledighet. Vi ser videre med spenning på den storstilte utbyggingen i Sandnes Sentrum. Totalt er kvm landarealer frigjort til byutvikling, hvor kvm er planlagt til kontor og næring. Kontorbygget Havnespeilet var første trinn i prosessen i fjor (Sandnes Sparebank kvm), mens utbyggingen av Rådhuset ( kvm) har planlagt byggestart i år. Store leieprisforskjeller mellom sentrumsområdene og Forus/randsonen Forskjellene mellom de ulike næringsklyngene og geografiske områdene i regionen vedvarer, og er til dels forsterket. Det er tegn til bedring i sentrumsområdene og sentrale områder, mens det i randsonen og Forus fortsatt er liten aktivitet og sterkt prispress. Vi ser likevel noen tegn til at leienivåene har stabilisert seg noe i de mest krevende områdene, hvilket kan indikere at vi nærmer oss en leieprisbunn. God aktivitet i transaksjonsmarkedet, og sterk etterspørsel etter lavrisikoeiendom Transaksjonsmarkedet i 2016 viser både volum og aktivitet på høyde med rekordåret i Samtidig ser vi at vi pr. mai (2017) er på enda høyere nivåer enn vi var på samme tid i fjor. 5 av 6 transaksjoner som er gjort hittil i år er gjort i sentrumssonen av enten Stavanger eller Sandnes, som illustrerer interessen for sentrumseiendommer med solide leiekontrakter. I 2016, så vi at de fire største transaksjonene i 2016 sto for over 80 prosent av fjorårets transaksjonsvolum i Stavanger. Vi opplever at kjøpersiden i Stavanger fortsatt er svært selektiv, og preferansene Nybygg netto Vekst i utleid areal Ledighet i % (h.a) Estimert ledighet i % (h.a.) ,0 % , 0 % , 0 % , 0 % , 0 % (50 000) ( ) E 2018E 2019E 2, 0 % 0 0 % 500 Randaberg Sola Risavika Sandnes Randsone Sandnes sentrum Dusavik Stavanger sentrum Stavanger Randsone Jåttåvågen Forus/Lura Høy standard Topp nivå Fig 4.2.3; Tilbud og etterspørsel-prognoser til 2019 (Kilde DNB Næringsmegling) Fig Leienivåer for Stavanger, NOK pr. kvm (Kilde DNB Næringsmegling) 9

10 4 Eiendomsmarkedet pr. 2. kvartal 2017 går fortsatt i retning av lavrisikoeiendom og da gjerne med offentlige leietagere. Nordea Livs kjøp av Nykirkebakken 2 og Verksgata 1A er et godt eksempel på at lavrisikoeiendom er svært attraktivt, og at aktiviteten i spesielt sentrum er god. Av fjorårets 15 transaksjoner er videre seks gjennomført med en leiekontrakt på eller lengre enn ti år, hvor flere har oppnådd svært skarp prising. Stavanger har historisk vært preget av en stor andel utenlandske og nasjonale aktører på kjøpersiden med sin internasjonale profil, hvilket vi tror vil fortsette videre tross at noen større enkelttransaksjoner gjorde denne andelen uvanlig lav i Transaksjonseksempler Stavanger Nordea Liv har kjøpt Nykirkebakken 2 og Verksgata 1A i Stavanger sentrum. Pris NOK 777 mill. Stavangerregionen Havn IKS har kjøpt Risavika havn AS fra lokale investorer City Finansiering har kjøpt Unik Terminal/Kolumbus bussanlegg på Forus fra lokale investorer Kraft Finans har kjøpt Kirkegaten 22. Pris ca NOK 170 mill. Rom Eiendom har kjøpt byterminalen i Stavanger fra ANS terminalbygg. Pris ca NOK 80 mill. Camar Eiendom har kjøpt Lervigsveien 32/Tinngata 8 fra Entra Høy standard God standard Topp nivå Fig Leienivåer i Stor-Bergen, NOK pr. kvm (Kilde DNB Næringsmegling) BERGEN Kontorleiemarkedet fortsatt en klar todeling mellom Bergen Syd og sentrumsområdene Kontorledigheten i Bergen er tilnærmet uendret fra forrige telling på 10,0 prosent. Det er fortsatt en klar todeling mellom Bergen Syd som sliter med høy ledighet, og sentrumsområdene hvor vi ser god aktivitet og langt bedre etterspørsel etter kontorlokaler. Bergen Syd, med oljetunge Sandsli og Kokstad, har ved utgangen av året en kontorledighet på 15 prosent, mens alle de sentrumsnære kontorklyngene har en kontorledighet under 8,5 prosent. Vår prognose for kontorledighet tilsier en flat utvikling inneværende år, før kontorledigheten fra 2018 gradvis vil bli redusert i takt med noe lavere nybyggingsvolumer, mer konvertering fra næring til bolig og økt sysselsettingsvekst. Vi ser en klar tendens til økt oppmerksomhet knyttet til mulige konverteringsprosjekter fra næring til bolig, hvilket vi tror vil spille en stadig viktigere rolle i tiden fremover. Med til dels høy ledighet i enkelte kontorklynger kombinert med et sterkt boligmarked, vil også dette kunne være en viktig bidragsyter til lavere ledighet på sikt. Et eksempel på dette er Sandsliåsen 57, hvor det eksisterende kontorbygget på kvm planlegges konvertert til leiligheter. Stabile leiepriser, men likevel noe økte forskjeller mellom Bergen Sør og sentrumsområdene Vi ser relativt stabile kontorleiepriser i Bergen sammenlignet med fjoråret. Todelingen av markedet mellom Bergen Syd og de sentrale sentrumseiendommene er likevel blitt tydelige og prisdifferansen har økt ytterligere. I sentrumsområdet ser vi flere leiekontrakter som blir signert på svært gode nivåer i høykvalitetslokaler og nybygg. På den andre siden preges Bergen Sør av høy kontorledighet, prispress og aktiv bruk av rabatter/leiefritak. Markedet for kjøp og salg Transaksjonsmarkedet I Bergen noterte vi i 2016 tidenes høyeste transaksjonsvolum på NOK 9,1 mrd, hvilket til sammenligning er nesten like høyt som Trondheim og Stavanger samlet i Aktiviteten er svært god, og det er gjennomført langt flere transaksjoner enn normalt. I 2016 ble det registrert hele 32 transaksjoner over NOK 50 mill, mot et gjennomsnitt på under halvparten de fem foregående år. Hittil i 2017 (Mai) er det registrert transaksjoner for NOK 2,2 mrd., hvilket er over hva vi så på samme tid i fjor. Den store veksten knyttes i hovedsak til større nasjonale aktører og utenlandske investorer som for alvor har oppdaget Bergen. De to siste årene har denne kjøpegruppen investert i Bergenseiendom for over NOK 11 mrd, og vi tror disse vil markere seg sterkt i Bergen også fremover. Vi ser en særlig interesse for prime eiendom med lang og sikker kontantstrøm, og mange av disse transaksjonene oppnår svært skarpe priser. Bare i 2016 ser vi fem eksempler på transaksjoner gjennomført til en nettoyield på 6 prosent eller lavere i Bergen. Grunnet det sterke boligmarkedet i Bergen, registrerer vi videre en betydelig etterspørsel etter regulerte boligtomter i det sentrale Bergen. Boligprisene har fortsatt videre opp, og vi tror på fortsatt sterk etterspørsel i dette segmentet. Vi vurderer prime yield for kontor i Bergen til 4,75 prosent for eiendommer med sentral beliggenhet med lange og sikre leieavtaler. Vår prognose for det kommende året er et fortsatt likvid marked, stabil yield og ikke minst fortsatt sterk etterspørsel etter lavrisikoeiendom. Transaksjonseksempler Bergen Olav Thon kjøpte Åsane Storsenter fra Nordea Liv. Pris ca NOK 2 mrd. COOP kjøpte 50 prosent av Horisont kjøpesenter. Transaksjonen verdsetter sentret til ca NOK 1,15 mrd. KLP kjøpte nybygget Zander Kaas gate fra Rom eiendom. Pris NOK 760 mill. Citycon kjøpte Folke Bernadottesvei 50 fra Tryg Forsikring AS. Posten Eiendom kjøpte regulert næringstomt på 427 dekar av Forsvarsbygg v/skifte Eiendom Trondheim Kontorleiemarkedet Forventninger om økt kontorledighet i 2017 Kontorledigheten i Trondheim viser en nedgang fra sist telling (9,9 prosent), tilsvarende en kontorledighet på 8,9 prosent. Året har vært preget av god aktivitet, spesielt i sentrumsområdet, men også området som strekker seg fra Elgseter til Lerkendal. Sistnevnte har blitt en naturlig forlengelse av sentrum med god aktivitet, stigende priser og lav ledighet. Mye av nedgangen i ledigheten, som vi anser midlertidig, ser vi likevel i områder hvor det har vært mindre aktivitet som Heimdal og Fossegrenda. Her har det vært flere eksempler på ledige kontorlokaler tas ut av markedet for konvertering til bolig. Aktiviteten i markedet har svært stigende gjennom året, og vi registrerer nå at flere større aktører er på leiesøk. Vi tror at nedgangen i kontorledigheten er midlertidig, og venter at ledigheten vil øke til i overkant av 11 prosent i løpet av

11 4 Eiendomsmarkedet pr. 2. kvartal 2017 grunnet høy nybygging. Det er ventet nær kvm med kontor det kommende året. Fra 2018 venter vi videre imidlertid at ledigheten vil reduseres gradvis i takt med redusert nybygging og økt sysselsettingsvekst. Markedsleieutvikling Sterk prisutvikling i sentrum og utbyggingsområdene Sentrum er en av årets store leieprisvinnere med en leieprisøkning på 10 prosent mot fjoråret, tilsvarende en gjennomsnittlig leiepris på NOK pr kvm/år. Det er registrert god aktivitet i form av et utleid areal på kvm fordelt på 94 kontrakter, og det er rapportert flere leiepriseksempler i det øvre prissjiktet over NOK enn tidligere. Det overasker oss likevel at de mest attraktive nybyggprosjektene i sentrum ikke oppnår en enda høyere leiepris enn de gjør, da prisdifferansen mot tilsvarende prosjekter i randsonen fortsatt er lav. Tendensen i markedet er fortsatt at sentrum og utbyggingsområdene holder seg godt, men at vi ser en leieprisnedgang flere steder i randsonen. Trondheim som helhet oppnår likevel en gjennomsnittlig pris på pr kvm/år, tilsvarende en økning på i overkant av to prosent. Aktiviteten i markedet opprettholdes og det er det registrert et utleid areal på kvm (97 000), fordelt på 220 kontrakter (187). God etterspørsel etter lavrisikoeiendommer Det har vært god aktivitet i transaksjonsmarkedet i Trondheim i Vi registrerer flere gjennomførte transaksjoner enn tidligere år, men likevel en volumnedgang grunnet et fravær av de store porteføljetransaksjonene vi så i fjor. I 2016 er det registrert transaksjoner for NOK 3,9 mrd. fordelt på 22 transaksjoner over NOK 50 mill, mens vi hittil i 2017 (mai) har det vært gjennomført transaksjoner for NOK 0,9 mrd., hvilket er på nivå med hva vi så på samme tid i fjor. Utenbys kjøperne markerer seg stadig sterkere, og har i Trondheim stått for 2/3 av volumet de to siste årene. Dette tilsvarer til sammenligning mer enn de fire foregående årene samlet, og er en trend vi tror vil fortsette også fremover. Etter en rolig start på 2016 har det vært betydelig bedre aktivitet i siste halvdel av året og starten på Interessen har vært spesielt høy for objekter med solide leietagere og lange leiekontrakter. I løpet av 2016 har vi registrert syv gjennomførte transaksjoner med gjenværende leietid >10 år til en totalverdi nær en mrd. Vi vurderer fortsatt prime yield til 5 prosent for ny eiendom med sentral beliggenhet. Yielden for normaleiendom med normal standard, langs kommunikasjonsårene med korte/mellomlange leiekontrakter vurderes å ligge i området 6,25-7,50 prosent. Transaksjonseksempler i Trondheim Bassengbakken 4, solgt for NOK 260 millioner til en nettoyield under 5,4 prosent DNB Liv tar over NHPs eierandel i Lade Arena, og selger samtidig Haakon VIIs gate 4 til NHP Trondheims landemerke, Tyholttårnet, ble omsatt for NOK 55 mill til Trym Næring AS. Den tidligere hovedbrannstasjonen, Kongens gate 20, i Rompris RevPAR Trondheim er solgt fra Sparebank 1 til Aberdeen Eiendomsfond 4.4 Hotell Stabil vekst for hotellene på landsbasis, men fortsatt store regionale forskjeller I 2016 ble det for første gang er det solgt over 15 millioner romdøgn i Norge, og RevPAR er opp 2,3 prosent sammenlignet med En svak norsk krone bidrar til sterk vekst i utenlandske hotellovernattinger (10 prosent), mens hotellstreiken (23.april - 20.mai) rammet alle de fire største byene med en nedgang på mellom prosent i antall solgte rom i streikeperioden. Oslohotellene viser fortsatt sterke tall, og setter ny rekord i både antall solgte rom og oppnådde priser. Kapasiteten er noe redusert i 2017 da blant annet Clarion Hotel Royal Christiania er stengt for ombygging. Bergen har hatt en god vekst i både rompriser (4 prosent) og RevPAR (5 prosent). Det er ventet mye ny kapasitet på markedet i 2017, noe motvirket av at Hotell Norge tas ut av markedet til Trondheim har en solid oppgang i både rompris (4 prosent) og RevPAR (13 prosent). Markedsbalansen er forbedret etter flere år med oppgang. Kapasitetsnedgangen mot fjoråret skyldes blant annet rehabiliteringen av Hotel Britannia som planlegges gjenåpnet i 2017/2018. Stavanger er fortsatt preget av nedgang i etterspørselen og den sterke kapasitetsveksten byen har hatt de siste årene. I 2016 er det en nedgang i alle nøkkeltall, og RevPAR er ned hele 37 prosent siden toppåret Det er ventet lite ny kapasitet på Kapasitet (mill. rom) Kap. utnyttelse Revpar (NOK) Hele landet ,440 27,946 53,7 % 54,5 % Oslo ,415 4,656 69,3 % 68,8 % Bergen ,728 1,728 66,8 % 67,6 Trondheim ,302 1,238 58,8 % 63,9 % Høy standard God standard Topp nivå Fig 4.3.3: Leienivåer i Trondheim, NOK pr. kvm (Kilde DNB Næringsmegling) Stavanger ,183 1,139 52,5 % 50,8 % Revpar og pris pr. rom (Kilde SSB) 11

12 4 Eiendomsmarkedet pr. 2. kvartal 2017 markedet, og Hotell Atlantic er allerede tatt ut for renovering. Dette kan bedre markedsbalansen noe. Pr. Q har det vært en god start for hotellene på landsbasis. Romomsetningen har passert 3 mrd. for første gang, og det er rekord både i oppnådde priser og RevPAR. Mot samme periode i fjor er RevPAR opp hele 7 prosent på landsbasis. Ser vi på storbyene, målt i RevPAR, er både Oslo (14 prosent), Trondheim (26 prosent) Stavanger (18prosent) markant opp, mens Bergen (-11 prosent) er ned som en konvekvens av både fall i belegg og priser. Tross en bedring i både RevPAR og prisene i Stavanger, er det færre solgte romdøgn, hvilket gjør at vi ikke kan si at den negative utviklingen har stoppet opp ennå. Transaksjonseksempler I 2016 ble det gjennomført 14 hotelltransaksjoner for et samlet volum på NOK 4,4 mrd. Eksempler på gjennomførte hotelltransaksjoner i 2016 er : Scandic Fornebu ble solgt fra Utstillingsplassen/Koksa til Storebrand Eiendomsfond for NOK 660 mill Norefjell Ski & Spa ble solgt fra Danske Bank til Edda Utvikling/ Hospitality invest Quality Hotell 33 ble solgt fra OBOS/Aspelin Ramm til Ragde Eiendom Smarthotel Oslo ble solgt fra Arne Incoronato og Rolf Hodne til DNB Scandinavian Property Fund for NOK 378 mill. 4.5 HanDel Den høye netthandelsveksten fortsetter Siste anslag fra DIBS innebærer at netthandelen i 2016 var ventet å øke til NOK 90 mrd. Tallene fra DIBS årlige e-handelsrapport viser også at det norske markedet har vokst med hele 75 prosent på fem år, hvor varehandel på nett utgjør om lag NOK 30 mrd. Tross den høye veksten, utgjør varehandel på nett fortsatt kun i overkant av fem prosent av den totale varehandelen i Norge. God vekst for kjøpesentrene i Oslo og Akershus, men noe redusert vekst på landsbasis Kjøpesentrene i Kvaruds kjøpesenterindeks har i 2016 hatt en vekst på 1,7 prosent korrigert for arealendringer. Kjøpesentrene i indeksen omsatte samlet for NOK 151 mrd. inkl. mva. Det er kjøpesentrene i Østfold (4,4 prosent), Oslo (2,9 prosent) og Akershus (2,8 prosent) som står for den største veksten mot fjoråret. Med unntak av Rogaland (-0,5 prosent) og Sogn og Fjordane/Møre og Romsdal (-0,5 prosent) ser vi en vekst i alle fylker når vi korrigerer for arealendringer. Pr. Q har det vært svak nedgang på landsbasis justert for arealendringen (-0,9 prosent), hvor det er regionssentrene som står for den store nedgangen (-2,2 prosent). Nord Norge, Oslo og Trøndelag er eneste fylkene med en oppgang, mens Buskerud (-4,7 prosent) og Hordaland (-2,2 prosent) står for den største nedgangen. Fortsatt høy etterspørsel etter handelsobjekter i transaksjonsmarkedet I 2016 ble det registrert 56 (45) handelstransaksjoner til en samlet verdi av nær NOK 16(38) mrd. Aktiviteten er svært god, tross en volumnedgang fra fjoråret, hovedsakelig grunnet fravær av de større porteføljetransaksjonene. Hittil i 2017 (mai) er det registrert 13 handelstransaksjoner for et totalvolum på NOK 4,6 mrd. De tre siste årene er det kjøpesentre som står for den klart største andelen av handelstransaksjoner i Norge. Siden 2014 er det omsatt kjøpesentre for nær NOK 35 mrd., tilsvarende 57 prosent av det samlede handelsvolumet vi har registrert. Av de 15 kjøpesentrene som er omsatt det siste året, ser vi betydelig forskjeller i prisingen fra normalsentrene til de mest attraktive sentrene omkring de større byene. Gjennomsnittsyielden ligger i underkant av 6,5 prosent, mens kvadratmeterprisen varierer fra under til fem transaksjoner over pr. kvm. 4.6 Sverige Fjorårets transaksjonsvolum endte på rekordhøye SEK 180 mrd., og er SEK 26 mrd. høyere sammenlignet med rekordåret Transaksjonsvolumet i første kvartal utgjør SEK 37,2 mrd., med en høy andel innen kontor. Den største transaksjonen så langt i 2017 er M&G European Property sitt kjøp av Blekholmen i sentrale Stockholm fra NIAM til SEK 2,2 mrd. i januar. Kontorbygget på kvm i Blekholmen 1 lokalisert i umiddelbar nærhet til Stockholms sentralstasjon er leid ut til over 30 leietakere. Nest størst er Atrium Ljungberg sitt kjøp Netthandel 16 % 15 % 13 % 16 % Butikkhandel 3,3 % 1,8 % 3,4 % 4,5 % Privat forbruk 2,1 % 1,9 % 2,1 % 1,4 % Kjøpesenter 1,7 % 2,7 % 1,9 % 1,7 % Fig Nøkkeltall Handel, Kilde DIBS, Virke og DNB Markets av kontorbygget Lindholmen 30 i Gøteborg fra Blackstone for SEK 1,3 mrd. i mars. Kontorbygget på kvm er fullt utleid til Ericsson. Det er fortsatt en god etterspørsel etter eiendommer i de fleste segmenter i storbyene fra internasjonale investorer. Sammenligner man 2015 med fjoråret, har de internasjonale investorene redusert sin andel av det totale transaksjonsvolumet fra 22 prosent til 11 prosent. I 2016 utgjorde transaksjoner tilknyttet bolig og utført av børsnoterte boligselskaper mer enn 35 prosent av total transaksjonsvolum Handel i sverige I 2016 ble det omsatt handelseiendom i Sverige for SEK 26,6 mrd. og utgjorde 14,8 prosent av det totale transaksjonsvolumet. Hittil i 2017 er omsetningsvolumet SEK 5,5 mrd. og utgjør 17 prosent. Den største transaksjonen så langt i 2017 CBREs kjøp av Starwood Capitals, Bromma Blocks, bestående av fire handelseiendommer for SEK 2,2 mrd. til en yield i intervallet 5,0 prosent - 5,5 prosent. Pradera kjøpte en portefølje av IKEA-sentre fra Ikano til SEK 1,3 mrd. i mars. Internasjonale investorer står for 72 prosent av transaksjonsvolumet så langt i 2017, mot i 37 prosent etter første kvartal i 2016, og andelen av internasjonale investorer er i handel er høy sammenlignet med andre eiendomssegmenter. Det er ventet en stabil årlig vekst i perioden i markedsleiene på 1-2 prosent i Stockholm, Gøteborg og Malmø innen handelseiendom. Det er hard konkurranse mellom kjøpesentrene, og det er ventet at mindre attraktive kjøpesentre med beliggenhet utenfor de tre største byene kan få en utvikling i markedsleiene på linje med eller i underkant av inflasjonen. 30,8 % 22,9 % 5,6 % 14,8 % Fig Transaksjonsvolum (2016) per segment i prosent (Kilde Catella Sverige) 8 % 2 % Kontor Bolig Lager og logistikk Handel Samfunnsbygg Hotell og restaurant 15,9 % Andre og konfidensiell 12

13 4 Eiendomsmarkedet pr. 2. kvartal 2017 Det er ventet høy etterspørsel etter handelseiendom av høy kvalitet ettersom det er ventet en forholdsvis sterk vekst i privat konsum i kombinasjon med ekstremt lave renter og få prime eiendommer tilgjengelig i markedet. Prime yield er i følge Catella 1 ventet å bunne ut mellom 3,50-3,75 prosent i 2016, mens yieldene for handelseiendommer med mindre god beliggenhet og svake resultater så en økning mot slutten av fjoråret. 1 Catella Property Forecast, 6th of April SEK MRD * Internasjonale investorer Svenske investorer Fig ; Transaksjonsvolumandel internasjonale/svenske aktører i SEK mrd YTD Mars 2017 (Kilde Catella Sverige) SEK MRD * 38 Fig ; Transaksjonsvolum handelseiendommer SEK mrd YTD Mars 2017 (Kilde Catella Sverige) *YTD 31. mars

14 5 Eiendomsporteføljen Pr består fondets portefølje av følgende eiendommer/eiendomsselskaper; Myrdalsvegen 22 AS: Beliggenhet: Myrdalsvegen 22 i Åsane, Bergen Type bygg: Kontor/forretning Byggeår: 2006 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 Petroleumsveien 6 AS: Beliggenhet: Petroleumsveien 6 på Forus, Stavanger Type bygg: Kontor/forretning Byggeår: 1983/87/98 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 Kronprinsensgate 9 AS: Beliggenhet: Kronprinsensgate 9, Oslo Type bygg: Kontor/parkering Byggeår: 1971 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 Akerselva Atrium AS: Beliggenhet: Christian Kroghs gate 16, Oslo Type bygg: Kontor Byggeår: 2008/09 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 Sirkeltomten II AS (Portalen): Beliggenhet: Dyre Halsesgate 1, Trondheim Type bygg: Kontor/forretning Byggeår: 2010 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 Kungsbacka AB: Beliggenhet: Hantverksgatan 27, Kungsbacka ved Gøteborg Type bygg: Forretning Byggeår: 2009 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 innendørs, samt m 2 overbygget utendørs marked Sandslihaugen 30 AS: Beliggenhet: Sandslihaugen 30, Bergen Type bygg: Kontor Byggeår: 1986 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 Uppsala Bicycle Property AB (Boländerna 5:21): Beliggenhet: Bolandsgatan 16D 16H i Uppsala Type bygg: Kjøpesenter/forretning Byggeår: 2009/10 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 Barcode 115 AS: Beliggenhet: Dronning Eufemias gate 28, Oslo (Bjørvika) Type bygg: Kontor Byggeår: 2012 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 Barcode 123 AS: Beliggenhet: Dronning Eufemias gate 32, Oslo (Bjørvika) Type bygg: Kontor Byggeår: 2012 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 Fornebu Hotellinvest AS: Beliggenhet: Snarøyveien 20, Fornebu Type bygg: Hotell Byggeår: 2012 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 /301 rom St. Olavsgate 26 AS (Smarthotel): Beliggenhet: St. Olavsgate 26, Oslo Type bygg: Hotell Byggeår: 2013 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 /257 rom Lillestrøm Torv AS: Beliggenhet: Lillestrøm Type bygg: Kjøpesenter Byggeår: 1985/1997 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 14

15 5 Eiendomsporteføljen 5.1. Porteføljestruktur Fondets mål er å ha en diversifisert portefølje av eiendommer med god kvalitet basert på aktiv forvaltning ved kjøp og salg, utvikling, utleie og drift. Eiendomsporteføljen er fortsatt i en oppbyggingsfase. Når porteføljen har nådd ny målsatt størrelse på NOK 12,5 mrd skal den tilfredsstille følgende rammer for struktur: Segment Kontor: % Handel: inntil 40 % Annet: inntil 25 % Geografi Norge: minimum 60 % Sverige: inntil 40 % Utviklingsprosjekt Inntil 5 % Fondet har som strategi å investere i næringseiendom i Norge og i Sverige. Hovedtyngden vil ligge i de største byene i Norge. Investeringer i Sverige kan utgjøre inntil 40 prosent og også her vil fokus være gode eiendommer i de største byene. DNB Næringseiendom har lang erfaring med investeringer og forvaltning i Norge og i Sverige. Fordelingen mellom land, viser at investeringer i Sverige pt utgjør 5 prosent, se fig og Det er sannsynlig at andelen vil øke over tid, men på kort sikt skaper forslag om endrede skatteregler økt usikkerhet. Hovedvekten legges på å finne eiendommer med god avkastning. Tabell viser arealfordeling pr for fondets portefølje fordelt på utleid og ledig areal pr. arealtype samt økonomisk ledighet. Sandslihaugen 30 er en eiendom under utvikling, og i markedet for salg, og er ikke inkludert i tabellen. Status pr. kvartalsskiftet er en ledighet på 3,6 prosent. Figur viser porteføljens arealfordeling pr. arealtype. 5.2 Leietakere Porteføljen har en god og robust leietakerfordeling mellom bank, handel, hotell, media, IT, offentlig og andre bransjer. Leietakersammensetningen er preget av store, solide leietakere som DNB, Nordic Choice Hotels, Smarthotel Oslo, Bergen Kommune, Coop, Oslo Kommune, Utenriksdepartementet, NHST Media Group, Toys r us m.fl. I fig vises en fordeling av leietakerne etter bransjetype. Figur viser utvikling i årlige leieinntekter. Totale årsleier utgjør ca. NOK 329 mill i 2017, en økning fra NOK 289 mill i 2016, noe som hovedsakelig skyldes erverv av eiendom. Det er mange store leietakere med lange leiekontrakter i porteføljen. Utleid areal Ledig areal Økonomisk ledighet Tab Arealfordeling utleid og ledig areal (eks Sandslihaugen) 23 % 58 % 14 % Fig viser porteføljens arealfordeling pr. arealtype Handel Kontor Hotell 4 % Parkering 1 % Annet Totalt areal Forretning ,8 % Kontor ,4 % Hotell ,0 % Parkering ,9 % Annet ,3 % Total ,6 % % Norge 7 % 2 % 79 % Bergen Stavanger Oslo 4 % 12 % 27 % 14 % Tjeneste O entlig Handel Hotell 5 % Sverige 7 % 3 % 2 % Trondheim Uppsala Gøteborg 4 % 27 % 8 % 4 % Konsulent Finans Media Olje/Gass Fig Geografisk fordeling land Fig Geografisk fordeling by Tab Leietakerfordeling 15

16 5 Eiendomsporteføljen Fig Utvikling i årlige leieinntekter Gjennomsnittlig gjenværende leietid er 8,2 år for eiendommene i Norge, mens den for eiendommene i Sverige er 1,8 år. Snitt vektet gjenværende leietid for hele porteføljen er 7,7 år. Tabell viser snitt verdivektet gjenværende leietid pr. eiendom i porteføljen. Eiendom Overtatt Lokalisering Land Areal kvm Snitt gjenv. leietid Myrdalsvegen Bergen Norge ,1 Petroleumsveien Stavanger Norge ,6 Kronprinsensgate Oslo Norge ,8 Akerselva Atrium Oslo Norge ,1 Sirkeltomten II AS Trondheim Norge ,7 Sandslihaugen 30 AS Bergen Norge ,0 Barcode 115 AS Oslo Norge ,5 Barcode 123 AS Oslo Norge ,4 Fornebu Hotellinvest AS Oslo Norge ,4 St. Olavs gate 26 AS Oslo Norge ,0 Lillestrøm Torv AS Oslo Norge ,9 DNB Kungsbacka AB Gøteborg Sverige ,3 Uppsala Bicycle AB Uppsala Sverige ,5 Totalt/snitt ,7 Tab Beregnet snittleietid 16 Barcode

17 5 Eiendomsporteføljen 5.3 Investorundersøkelsen og Leietakerundersøkelsen 2017 Investorundersøkelsen 2017 Svarprosenten på årets investorundersøkelse var 57 prosent, 100 prosent for internasjonale og 51 prosent for de norske. Totalt har 21 besvart undersøkelsen, tilsvarende som for Vi takker alle som har deltatt, og vil legge stor vekt på tilbakemeldingene fra fondets institusjonelle investorer i forvaltningen av fondet fremover. Resultatet fra de ulike spørsmålene oppsummeres i to hovedområder «Tilfredshet» og «Responstid», og hovedtallene fra årets under søkelse vises under. Score i området ansees som meget bra. Hovedtallene fra Leietakerundersøkelsen gir score «Meget bra» og viser at forvalterne har hatt en tett og god dialog med fondets leietakere i Undersøkelsen er meget omfattende og gir viktige føringer for vårt fokus mot fondets leietakere innenfor områder som service, kommunikasjon og kontraktsoppfølging. Data foreligger ned på enkelteiendommer og vi har dermed et godt grunnlag for oppfølging av fondets forvaltning. Sammenlignet med andre aktører i eiendomsbransjen har DNB Næringseiendom en meget god score på total tilfredshet, og fondseiendommene ligger helt i topp. For responstid er benchmark meget høyt. DNB Næringseiendom har en god score, men mulighet for forbedring Alle Norske Internasjonale Tilfredshet Responstid Over tid har vi hatt følgende utvikling: Tilfredshet alle Responstid alle Hovedtallene fra undersøkelsen i 2017 viser at fondets institusjonelle investorer gir god tilbakemelding på fondet og dets forvaltning, og det er en positiv utvikling over tid. Vi har ikke avdekket klare behov for umiddelbare tiltak, men vi er allerede i gang med tilpasninger på enkelte områder vi ser kan forbedres. I våre kundemøter vil vi gå nærmere gjennom resultatene av undersøkelsen. Leietakerundersøkelsen 2017 Totalt 24 leietakere i fondets norske eiendommer har avgitt svar i undersøkelsen. Hovedtallene viser følgende; Benchmark 17 Tilfredshet alle Bransjens 3 beste Responstid alle Bransjens 3 beste

18 6 Samfunnsansvar 6.1 Generelt om samfunnsansvar DNB Næringseiendom AS er, som en del av DNB-konsernet, omfattet av DNBs retningslinjer for samfunnsansvar. DNB har som målsetting at dets virksomhet ikke skal medvirke til krenkelse av menneskerettigheter, arbeidstakers interesser, korrupsjon, alvorlig miljøskade eller andre handlinger som kan oppfattes som uetiske. DNB har valgt å støtte og delta i en rekke globale initiativer som eksempelvis United Nations Global Compact og OECDs retningslinjer for flernasjonale selskaper. DNB stiller strenge krav til leverandører og ivaretagelse av samfunnsansvar, og alle leverandører må gi sin tilslutning til «DNBs egenerklæring om leverandørers samfunnsansvar». DNBs retningslinjer for antikorrupsjon slår fast at konsernet har nulltoleranse for korrupsjon, og forebygging av korrupsjonsrisiko i DNB og ledernes engasjement og forpliktelser er viktige elementer. DNB Næringseiendom er sertifisert i henhold til ISO 14001, som er et miljøstyringssystem. Miljøstyringssystemet skal blant annet bidra til at selskapet oppfyller myndighetskrav relatert til det ytre miljøet, til å etablere en miljøpolitikk, miljømål og tiltak, samt kontinuerlig forbedring av egne miljøpåvirkninger GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) GRESB er en global måling av virksomhetens bærekraft, tilpasset fast eiendom. DNB Scandinavian Property Fund oppnådde en score på 81 og «Green Star» klassifisering i årets benchmark. Gjennomsnittlig GRESB score er 60 i Totalt 707 fond og eiendomsselskaper fra 63 land med en totalverdi på $ 2,3 trillion ble vurdert i årets undersøkelse og dekker eiendommmer. Vi er meget godt fornøyd med utviklingen i den totale scoren. Vi rapporterte første gang til GRESB i Fra 2015 til 2016 økte scoren fra 73 til 81. GRESB kartlegger fondsporteføljens miljøstatus, forvalters evne til å organisere miljøarbeidet samt formidle målsettinger og resultater. Dette skjer ved kartlegging av status på 7 hovedområder for miljøarbeidet. Resultatet ender i score på samtlige områder, en totalscore og en benchmark mot andre deltagere. Feedback fra undersøkelsen gir forvalter god oversikt over sterke og svakere sider, og dermed et godt grunnlag for riktig fokus i miljøarbeidet. 18

19 6 Samfunnsansvar 6.3 Miljørapport for fondet Det utarbeides en egen miljørapport for DNB Scandinavian Property Fund. Rapporten for 2016 er nå tilgjengelig på fondets hjemmeside. Rapporten viser mål og utvikling for det som er definert som DNB Næringseiendoms viktigste miljø aspekter: energi, avfall og forurensning. DNB Næringseiendom kjøper inn el- kraft (direkte el) med opprinnelsesgaranti, hvilket innebærer at den fossile andelen er svært lav. Energi til våre bygg består av direkte el, fjernvarme og fjernkjøling. Direkte el utgjør 66 prosent av totalt energiforbruk. DNB Scandinavian Property Fund har redusert energikostnader med 3.9 mill. NOK fra 2015 til Fra 2015 til 2016 ble energiforbruket redusert med 9 prosent. Denne reduksjonen tilsvarer kwh. Videre er det stort fokus på avfallsmengde og sortering av avfall. Som hovedregel skal bygg under forvaltning ha 5 7 forskjellige avfallsfraksjoner. 6.4 breeam in-use Vår målsetting er å sertifisere alle fondsbyggene til BREEAM IN-Use. Vi har til nå sertifisert: Myrdalsvegen 22 / Bergen Sirkeltomten II / Trondheim Petroleumsveien 6 / Stavanger Kronprinsensgate 9 / Oslo Akerselva Atrium / Oslo Smarthotel Oslo /Oslo (forventer sertifkat medio 2017) Quality Hotel Expo / Fornebu (forventer sertifkat medio 2017) BREEAM In-Use The assessment of: Akerselva Atrium Christian Krohgs Gate 16 Oslo Norway has been carried out according to Technical Manual: BREEAM In-Use International: 2015 by a Licensed Assessor for: Akerselva Atrium AS Asset Manager: DNB Næringseiendom AS Certificate Number: Asset Performance: Very Good Building Management: Good BIU Issue: 1.0 The assessment process is certified by BRE Global Limited in accordance with the requirements of Scheme Document SD % 53.5% Norconsult AS Licensed Assessor Company Stine Martinsen Assessor name BAUD0556 Assessor Number Signed on behalf of BRE Global Ltd, Occupier Management: Not Assessed Gavin Dunn Director, BREEAM 29 Nov 2016 Date of Issue 29 Nov 2017 Valid until This certificate is issued to the Licensed Assessor Organisation named above based on their application of the assessment process in accordance with Scheme Document SD123. This certificate is valid on the date of issue on the basis of the data provided by the client and verified by the Assessor Organisation. To check the authenticity of this certificate visit scan the QR Tag or contact us: E: breeam@bre.co.uk T. +44 (0) This certificate remains the property of BRE Global Limited and is issued subject to terms and conditions available at BRE Global Limited is a UKAS accredited product certification body, No. 0007, which can be verified by visiting BREEAM is a registered trademark of BRE (the Building Research Establishment Ltd. Community Trade Mark E ). SD123 Cert. No.BIU BF1255 Rev 2.0 Page 1 of 2 BRE Global Ltd,

20 7 Risikostyring Risikoprofilen til fondet er moderat, og fondet klassifiseres som et «Core» fond i henhold til INREVs definisjoner. Investering i selskaper innen eiendom er forbundet med risiko for at investor kan bli påført tap, og historisk avkastning er ikke en garanti for fremtidig avkastning. Risikoen for tap eller dårligere avkastning enn forventet vil være avhengig av en rekke forhold som eksempelvis utvikling i makroøkonomien, endring i rammevilkår, motpartsrisiko m.v, se nærmere omtale nedenfor. DNB Næringseiendom har etablert prosedyrer og systemer for identifisering, måling og styring av relevante risikoer som fondet er utsatt for. For å oppfylle krav om en uavhengig risikostyrings funksjon som er adskilt fra forvalterens operative virksomhet, rapporterer risikoansvarlig i DNB Næringseiendom direkte til administrerende direktør. Identifiserte risikoer: Nedenfor følger en oversikt over vesentlige risikoer ved investering i DNB Scandinavian Property Fund. Makroøkonomi: Eiendomsmarkedet påvirkes av utviklingen i makroøkonomien og det generelle konjunkturbildet. Det utarbeides halvårlig et markedssyn som danner grunnlaget for anbefalinger til Investeringsplan for fondet. Investeringsplanen revideres årlig og legges frem for styret i DNB Scandinavian Property Fund DA for godkjenning. I den forbindelse gis blant annet anbefalinger knyttet til kjøp og salg. Porteføljerisiko: Det er i rammeverket for fondet, «Ramme for porteføljestruktur og investeringsplan» angitt nærmere rammer for oppbygging av eiendomsporteføljen, se punkt 5.1 vedrørende Porteføljestruktur. Dette rammeverket beskriver den overordnede investeringsstrategien for fondet. For å sikre en optimal porteføljesammensetning er fondet blant annet avhengig av god tilgang på investeringsobjekter. Dersom markedet utvikler seg på en slik måte at forvalter og fondsselskapets styre ikke finner objektene tilstrekkelig gode, vil det kunne ta lengre tid å investere den tegnede kapitalen enn forventet (normalt 3-6 måneder). Dette vil kunne påvirke muligheten til å optimalisere porteføljestrukturen og derved den årlige avkastningen. Valutarisiko: I henhold til «Ramme for Porteføljestruktur og investeringsplan», har fondet mandat til å foreta investeringer i Norge og Sverige. Ved investeringer i Sverige, betales leieinntektene og kostnadene for eiendommene i svenske kroner, hvilket medfører en valutarisiko. Det er etablert en egen valutastrategi for fondet, og i henhold til denne skal investeringer utenfor Norge valutasikres, og sikringsgraden skal så langt praktisk mulig være 100 prosent. Motpartsrisiko: Ved inngåelse av avtaler foreligger en motpartsrisiko som søkes ivaretatt gjennom kvalitetssikring av avtaler og gjennom krav om garantier, herunder også leiegarantier. Ved utleie av lokaler kreves som hovedregel en leiegaranti tilsvarende 6 måneders leie. Ved kjøp av fast eiendom benyttes anerkjente eksterne aktører for kvalitetssikring i due diligence prosessen, og eksternt advokatfirma bistår ved kontraktsforhandlinger. Politiske og regulatoriske endringer: Endring i rammebetingelser kan medføre nye og endrede betingelser for investorene, herunder redusert lønnsomhet for fondet, redusert grunnlag for utdelinger mv. Likviditetsrisiko: Det er etablert «Retningslinjer for likviditetsstyring» med tilhørende «Likviditetspolicy». DNB Scandinavian Property Fund (DNB SPF) skal til enhver tid ha en forsvarlig og tilstrekkelig likviditetsbeholdning. Likviditets-beholdningen skal blant annet hensynta det likviditetsbehov som følger av fondets løpende ordinære virksomhet, samt en tilstrekkelig likviditetsbuffer. Verdivurdering og verdiendringer: Retningslinje for uavhengig verdivurdering skal sammen med fondets verdivurderingspolicy sikre at det gjøres en korrekt og uavhengig verdivurdering av eiendeler tilhørende fond under forvaltning. Verdien av eiendommene vurderes kvartalsvis og settes til et snitt av verdivurderingen til 2 uavhengige anerkjente aktører. Verdien av eiendommer er avhengig av en rekke forhold, herunder utleiegrad, leiepris og endringer i avkastningskrav (yield) i markedet. Leiejustering/endring i KPI: Normalt vil leien på løpende kontrakter reguleres årlig tilsvarende endring i KPI. Ved investering i eiendomseiende selskaper (SPV-er) vil de økonomiske beregningene og forventet avkastning som legges til grunn være basert på forvalters inflasjonsprognoser. Dersom årlig endring i KPI blir lavere enn forvalters prognoser, vil det svekke likviditeten og vil kunne medføre lavere løpende avkastning for investor enn hva som er forventet. Tilsvarende vil likviditeten styrkes og investorene vil motta høyere løpende avkastning dersom årlig endring i KPI blir høyere enn Forvalters prognoser. Organisatoriske forhold hos forvalter: En forutsetning for tilfredsstillende avkastning er blant annet at fondsselskapets styre og forvalter utfører sine oppgaver på en god måte, hvilket blant annet betinger tilstrekkelig kompetanse. Siden flere enheter i DNB-konsernet er involvert i fondet, på eiersiden og som forvalter, kan det oppstå interessekonflikter. Interessekonflikter kan eksempelvis oppstå mellom DNB Livsforsikring ved kjøp og salg, samt utleie av eiendom. Dette er ivaretatt gjennom særskilte beslutningsmekanismer og gjennom interne retningslinjer i konsernet. Det er i tillegg utarbeidet egne retningslinjer for fondet, inntatt som vedlegg til selskapsavtalen for fondsselskapet. For en mer inngående oversikt over og beskrivelse av risikoer, henvises til tegningsinnbydelsen. Måling av risko og avvik Det foretas kvartalsvis en vurdering av nærmere definerte risikoer, basert på fondets risikopolicy. Noen av risikoene er kvantifiserbare og dette gjelder eksempelvis krav til porteføljestruktur og valutarisiko. Videre foretas det kvartalsvis simulering av verdimodellen (stresstest), for å synliggjøre endring i eiendomsverdier ved eksempelvis endrede avkastningskrav, økte kostnader og reduserte leieinntekter. Ved forslag til regulatoriske endringer innenfor skatteområdet utarbeides skatteprognoser for å vurdere hvordan dette vil påvirke avkastningen til fondet. I «Ramme for porteføljestruktur og investeringsplan» er det angitt en ramme for Utviklingsprosjekt på totalt 5 prosent for fondet. Sandslihaugen 30 AS er fraflyttet og vil være uten leieinntekter i løpet av Eiendommen er under omregulering og klassifisert som et utviklingsprosjekt, og det innebærer at rammen på 5 prosent er fylt opp. Eiendommen er imidlertid lagt ut for salg og fondet skal ikke selv stå for utviklingen. 20

21 8 Verdiutvikling andeler Verdiutviklingen for den enkelte investor i DNB Scandinavian Property Fund DA vil avhenge av hvilken emisjon man har deltatt i. For investeringer gjennom norske feedere, viser tabellen under verdiutviklingen pr. andel etter utbetalt utbytte DNB Scandinavian PropFund AS 9,38 9,34 10,15 11,19 11,41 11,60 12,30 12,62 12,70 12,38 12,74 12,72 12,81 12,81 DNB Scandinavian PropFund 1 KS 92,99 91,25 101,92 111,26 113,46 115,75 123,11 125,75 127,11 123,30 127,04 128,41 129,43 128,09 DNB Scandinavian PropFund 2 KS 94,90 92,53 101,46 110,51 112,58 115,05 122,16 124,72 126,06 122,43 126,10 127,38 128,39 127,08 DNB Scandinavian PropFund 3 KS 101,94 109,43 111,60 113,99 121,30 123,93 125,28 121,50 125,21 126,57 127,59 126,26 DNB Scandinavian PropFund 4 KS 100,14 100,19 104,54 111,08 110,96 112,17 108,77 112,09 113,31 114,22 113,02 DNB Scandinavian PropFund 5 KS 104,03 105,16 101,56 104,67 105,81 105,27 104,89 DNB Scandinavian PropFund 6 KS 103,05 104,18 100,99 104,07 105,19 106,04 104,93 DNB Scandinavian PropFund HM AS 99,36 100,65 101,70 100,56 103,04 DNB Scandinavian PropFund IS 98,61 101,63 102,66 99,95 102,69 DNB Næringseiendom gir ingen garanti for at informasjonen og materialet i dette dokumentet er presist, korrekt eller fullstendig. Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller uttalelser om makroøkonomiske forhold og om eiendomsmarkedet, og investor må gjøre sine egne vurderinger av hvor relevante, nøyaktige og tilstrekkelige opplysningene i dette dokumentet er, og utføre de uavhengige undersøkelser en måtte finne nødvendige eller hensiktsmessige. Investering i selskaper innen eiendom er forbundet med risiko for at investor kan bli påført tap. DNB Næringseiendom AS påtar seg intet ansvar for verken direkte eller indirekte tap som skyldes forståelsen av og/eller bruken av investorrapporten. 21