INVESTORRAPPORT 4. KVARTAL 2017 DNB SCANDINAVIAN PROPERTY FUND DA

Transkript

1 INVESTORRAPPORT 4. KVARTAL 2017 DNB SCANDINAVIAN PROPERTY FUND DA Akerselva Atrium 2017

2 Innhold 1. Oppsummering Markedsverdier og avkastning Investeringskapasitet og planlagte emisjoner Eiendomsmarkedet Eiendomsporteføljen Samfunnsansvar Risikostyring Verdiutvikling andeler Lillestrøm Torv

3 1 Oppsummering Innbetalt kapital NOK 7.095,3 mill. Komittert, ikke innkalt kapital NOK 353 mill. Geografisk fordeling portefølje Norge 95, Sverige 5 Fordeling pr. arealtype Kontor 55, Handel 29, Hotell 13, Parkering/Annet 4 Årlige leieinntekter NOK 359 mill. Antall eiendommer og leietakere 13 eiendommer og 138 leietakere Samlet areal kvm Gjenværende løpetid leiekontrakter 7,4 år (Verdivektet snitt for porteføljen) Finansiering 100 egenkapital Verdivurdering egenkapital (VEK) NOK 8.208,2 mill. Avkastning ,0 Avkastning ,3 Annualisert avkastning siste 3 år (*) 7,5 Annualisert avkastning siste 5 år (**) 7,9 Fondets verdijusterte egenkapital pr. 4 kvartal 2017 var NOK 8.208,2 mill. Det utgjør en økning på NOK 163,8 mill. (2,2 prosent) for kvartalet og NOK 544,8 mill. (8,0 prosent) for året. For eiendomsporteføljen var direkteavkastningen i kvartalet NOK 74,3 mill. (1 prosent) og verdiøkningen NOK 101,1 mill. (1,3 prosent), totalt 2,3 prosent. Totalavkastningen for eiendomsporteføljen i 2017 blir dermed NOK 617,1 mill. (8,6 prosent). Den positive verdiutviklingen i kvartalet skyldes i hovedsak KPI justering av kontraktsleier og forventning til økning i markedsleier, mens avkastningskravet virket i motsatt retning og var svakt opp for de mest sentrale eiendommene. Annualisert avkastning siste 3 og 5 år, som beregnes årlig, er henholdsvis 7,5 prosent og 7,9 prosent. For nærmere om avkastning, se kap. 2 «Markedsverdier og avkastning». I løpet av 2017 er det gjort nye investeringer for ca. NOK 2 mrd. og gjennomført ett salg for NOK 145 mill. Med investeringen i en ny eiendom som overtas i slutten av januar 2018, øker fondet sin allokering til Sverige. Samtidig fortsetter arbeidet med å investere gjenstående ramme på komittert ikke investert kapital. For nærmere informasjon om investeringer og nye emisjoner, se kap. 3 «Investeringskapasitet og planlagte emisjoner». Årets revisjon av forvalters arbeid med miljøspørsmål basert på ISO standarden, ble gjennomført av Det Norske Veritas (DNV GL) i fjerde kvartal. Tilbakemeldingen på revisjonen var god. Se kap. 6 «Samfunnsansvar». Vi forventer en BNP vekst i 2018 på 2,0 prosent for fastlands Norge og 2,3 prosent for Sverige, samtidig som rentenivået forventes å holde seg lavt. Sysselsettingen i Norge forventes å fortsatt øke mens det i Sverige forventes en svak nedgang. Tilbudet på nye kontorarealer er lavt i 2018, både i Norge og Sverige. For kontorbygg virker dette positivt for leienivåene, særlig i Oslo-området for kontorbygg lokalisert i nær tilknytning til kollektivknutepunkt. Samlet sett har vi positive forventninger til markedet for næringseiendom også for For nærmere kommentarer til markedsutvikling, se kap. 4 «Eiendomsmarkedet». Vi har gjort enkelte tilpasninger i Investorrapporten med to nye grafer i kapittel 2. Disse viser nærmere sammenhengen mellom eiendomsavkastning og VEK avkastning, og gir således bedre transparens. Vi håper det bidrar til bedre informasjon for eksisterende og potensielle investorer. (*) Annualisert avkastning 3 år gjelder (**) Annualisert avkastning 5 år gjelder

4 2 Markedsverdier og avkastning Avkastning og VEK inneværende år + Netto arbeidskapital = SUM 4 NOK mill. NOK mill. Fig. 2.1 Avkastningsanalyse pr 4. kvartal Fig. 2.2 Avkastningsanalyse for ,3 0,5 0,3 Total avkastning 0,8 Netto annet 4,0 Transaksjonskostnader Latent og betalbar skatt 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 1,0 2,0 8,0 5,8 Påkostninger 0,1 Direkteavkastning 0,0 Total avkastning 0,0 Netto annet 0,1 0,5 9,0 8,0 7,0 6,0 Brutto verdiendring eiendom NOK 405 mill. 0,5 0,0 Transaksjonskostnader Latent og utsatt skatt NOK mill. 1,0 1,5 1,0 Latent og betalbar skatt Eiendomsverdier 1,5 Påkostninger VEK-beregningen hensyntar eiendommenes markedsverdi, latent og utsatt skatt samt netto arbeidskapital, og består pr av følgende hovedelementer: 2,2 Brutto verdiendring eiendom Fondets VEK ved utgangen av året er NOK 8.208,2 mill. 2,5 2,0 Direkteavkastning DNB Scandinavian Property Fund hadde pr en avkast ning på 5,8 prosent og har i siste kvartal hatt en avkastning på 2,2 prosent. Totalavkastningen for inneværende år ble dermed 8 prosent. Fondets totalavkastning beregnes basert på endring i verdijustert egenkapital (VEK), justert for kapitalforhøyelser og utbetalt utbytte.

5 2 Markedsverdier og avkastning Avkastning siden oppstart Med unntak av årene 2008 og 2009, hvor markedet var preget av finanskrisen og manglende finansiering, har fondet hatt en god årlig avkastning, se fig I fondets levetid er det hittil utbetalt NOK 1.142,5 mill. i utbytte fra fondsselskapet, hvorav NOK 230 mill ble utbetalt i Annualisert avkastning siste 3 år har vært 7,5 prosent og annualisert avkastning siste 5 år har vært på 7,9 prosent ,7 15,0 Direkteavkastning eiendom Utvikling VEK , ,3 10,0 5,0 11,1 9,7 4,5 6,3 10,9 8,1 8,0 6, Årlig avkastning 0,0 1,5 1, ,6 2Q07 2Q08 2Q09 2Q10 2Q11 2Q12 2Q13 2Q14 2Q15 2Q16 2Q17 VEK VEK inkl. utbetalt utbytte Innbetalt kapital Fig. 2.3 Volumutvikling innbetalt og verdijustert egenkapital inkl. og ekskl. utbetalt utbytte Fig. 2.4 Årlig avkastning på verdijustert egenkapital samt direkteavkastning Mill NOK Innbetalt kapital DNB SPF DA av NAV NAV DNB EiendomsInvest KS 2115,8 31, ,2 DNB Scandinavian PropFund 4 KS 1532,3 22, ,0 DNB Scandinavian PropFund 5 KS 1198,4 15, ,7 DNB Scandinavian Propfund IS 771,9 9,78 803,1 DNB Scandinavian PropFund ASA 42,0 0,70 57,1 DNB Propco International 1 AS 564,3 7,39 606,8 DNB Propco International 2 AS 870,6 12,14 996,3 Totalt 7.095,3 100, ,2 Tab. 2.5 Fordeling av innbetalt og verdijustert egenkapital 5

6 2 Markedsverdier og avkastning Eiendomsporteføljens avkastning Fondets eiendomsportefølje har i 2017 år hatt en avkastning på 8,6 prosent, hvorav 4 prosent direkteavkastning og 4,6 prosent verdiøkning. Eiendoms porteføljen verdivurderes av to eksterne verdivurderere hvert kvartal. Ved utgangen av året har eiendoms porteføljen en verdi på NOK mill. Justert for erverv og salg av eiendom gjennom året er netto verdiendring NOK 343,5 mill, hvorav NOK 101 mill i siste kvartal. Direkteavkastningen i 2017 var NOK 273,6 mill, hvorav NOK 74,3 mill i siste kvartal. Forskjellen mellom eiendomsavkastningen på 8,6 prosent og fondets totalavkastning på 8 prosent, skyldes hovedsaklig transaksjonshonorar og skatt. Årlig avkastning eiendomsportefølje Direkte avkastning 23,3 6,0 31,7 5,7 41,1 5,9 90,5 6,1 145,0 5,7 217,5 5,6 223,8 5,7 239,4 5,5 259,2 4,7 273,6 4,0 Verdiendring (75,0) -15,7 (42,0) -7,1 41,2 6,1 71,3 4,8 (13,2) -0,3 34,5 0,9 185,2 4,7 193,8 3,6 131,7 2,3 343,5 4,6 Total avkastning (51,8) -10,2 (10,2) -1,7 82,3 12,1 161,8 10,9 131,8 5,4 252,0 6,5 409,0 10,4 433,2 9,1 390,9 6,9 617,1 8,6 Tab. 2.6 Årlig avkastning og verdiendring eiendomsportefølje 8,00 6,00 Utvikling VEK Direkteavkastning Eiendom 6,4 4,00 2,00 0 2,00 4,00 1,0 0,5 1,3 3,8 2,8 2,1 2,8 0,3 0,8 2,8 2,1 2,3 3,3 3,2 2,9 2,6 2,1 1,6 1,3 1,3 1,6 3,1 2,7 2,2 2,2 2,2 2,4 2,2 2,2 1,8 1,7 1,9 0,9 1,2 1,4 1,8 1,1 1,1 0,7 0,7 0,4 0,8 6, Fig. 2.7 kvartalsvis utvikling VEK samt direkteavkastning 6

7 3 Investeringskapasitet og planlagte emisjoner Fondet signerte 11. desember kjøpekontrakt på en ny eiendom, og innkalling av kapital er gjennomført. For nærmere informasjon om eiendommen, vises det til tidligere utsendt nyhetsbrev. Komittert ikke innkalt kapital etter denne investeringen utgjør NOK 353 mill., og samlet investerings kapasitet pr er ca. NOK 450 mill. Allokeringen til Sverige øker etter overtagelsen i januar 2018 og blir ca. 13 prosent. I løpet av 2017 har nærmere 50 eiendommer vært til vurdering for overtagelse og ca. halvparten av disse har vært til behandling i fondets investeringsutvalg. Mye av det som er i markedet tilfredsstiller således ikke våre krav, men samlet sett er det gjort nye investeringer for ca. NOK 2 mrd. i løpet av året. Det er gjennomført ett salg i 2017 for ca. NOK 145 mill. I fjerde kvartal mottok DNB Næringseiendom AS tillatelse etter lov om forvaltning av alternative investeringsfond, til markeds føring av DNB Scandinavian Property Fund, også til ikke-profesjonelle investorer. I samarbeid med DNB Private Banking vil vi derfor markedsføre fondet mot et utvalg større privatkunder basert på minimum investering NOK 5 mill. Det er satt en samlet ramme for investeringer fra dette segmentet på NOK 300 mill. Det er ikke gjort nye emisjoner i fondet siden closingen i Luxembourg juni I samarbeid med DNB Asset Management og DNB Private Banking vil vi imidlertid vurdere nye emisjoner både mot norske profesjonelle og ikke profesjonelle investorer i løpet av første kvartal Tilbake meldinger fra eksisterende og potensielle investorer om interesse for nye tegninger vil være avgjørende for tidspunkt for ny emisjon. Det er også aktuelt å gjøre ny emisjon mot inter nasjonale investorer. Internasjonalt er det færre, men større potensielle investorer involvert. Nærmere beslutning om ny emisjon i Luxembourg vil bli tatt basert på en løpende dialog vi har med aktuelle investorer. Vi forventer at avkastningskravene for attraktive «core» eiendommer innenfor kontor, handel og hotell nå flater ut. Ytterligere verdioppgang vil derfor primært tilskrives økte leieinntekter, både fra KPI-justeringer, utleie av ledige arealer og stigende markedsleier. Selv om ledigheten er lav, er det høyt fokus på å leie ut ledige arealer og vi forventer interessante avklaringer mot enkelte potensielle leietagere innen kort tid. Lav nybyggings aktivitet og forventninger om stigende leiepriser innenfor kontor både i Oslo og Stockholm i løpet av 2018, bidrar i tillegg til positive forventninger til verdiutviklingen. Se også kap. 4 «Eiendoms markedet». 7

8 4 Eiendomsmarkedet* 2017 har vært et godt år for investorene med verdivekst gjennom synkende yielder og leieprisvekst i flere segmenter. Vår investorundersøkelse viser at de store aktørene er optimistiske med tanke på Oslo-markedet og venter fortsatt synkende yielder og stigende kontor-leiepriser. Flertallet vil vekte seg opp i næringseiendom generelt. Investorundersøkelsen fra DNB Næringsmegling AS ultimo august, mot et utvalg av landets viktigste eiendomsaktører, viser at hele 13 av 25 har ambisjoner om å være netto kjøpere det nærmeste året og kun 3 av 25 venter selv å være netto selgere. Foruten at markedet fortsatt vil være preget av etterspørselsoverskudd tyder undersøkelsen på at de store Oslo-baserte aktørene vil øke sin markedsandel i Oslo og de andre store byene på bekostning av lokale mindre aktører. Transaksjonsmarkedet i Oslo/Akershus har i 2017 vært svært aktivt. Pr november har vi registrert 120 omsetninger for NOK 40,2 mrd. i Oslo/Akershus mot NOK 33 mrd. i 109 omsetninger på samme tid i fjor. Minst 37 omsetninger har hatt verdi NOK 300 mill. eller høyere og Oslo-området har hatt en høyere andel av landstotalen enn i fjor. 4.1 MARKEDET FOR KJØP OG SALG På landsbasis går vi mot tidenes nest høyeste transaksjonsvolum i Vi kjenner til en lang rekke større enkelteiendommer i prosess. Legger vi til grunn at vi får et fjerde kvartal på linje med fjoråret, ender vi på ca. NOK 85 mrd. i omsetningsvolum og rekordhøye 285 transaksjoner. Status pr. november viser at vi allerede nærmer oss NOK 70 mrd fordelt på 235 transaksjoner. DNB Markets sine makroprognoser fra august innebærer at næringseiendom har gode forutsetninger de nærmeste årene, men at avkastningsutsiktene er svekket sammenlignet med utsiktene vinteren Noe bedre vekst i BNP og sysselsetting er positivt for leiemarkedene, men lavere KPI-vekst og ikke minst oppjusterte renteprognoser trekker ned. 10-års swaprente er ventet å stige 90 punkter fra 2016 til Ved kjøp av prime kontor med normaliserte lånekostnader er yieldgapet negativt i dag og illustrerer hvorfor aktører flest ikke kan kjøpe eiendom i CBD-områdene. Flere aktører funder seg imidlertid også i obligasjonsmarkedet til en kostnad på ca. tre prosent. Forventninger om leieprisvekst samt vedvarende etterspørselsoverskudd er gode argumenter for fortsatt nedgang i prime yield. Vi har imidlertid tillagt stramt yieldgap, svakere KPI-vekst og etter hvert stigende lange renter større vekt. Vår prognose innebærer at prime yield stiger med 40 punkter fra slutten av neste år frem til utgangen av For øvrige segmenter venter vi at etterspørselsoverskuddet fortsatt vil presse yielden marginalt nedover det nærmeste året. I 2017 har imidlertid yieldene fortsatt å synke og særlig for eiendommer med lange kontrakter. Vi vurderer imidlertid at salgene av DNB-Midtbygget og Eufemia i Bjørvika Oslo tidligere i år, indirekte bekrefter prime yield på 3,75 prosent. Yieldbunnen har flatet ut og vi har nå en todelt yieldbevegelse. Spreaden mot de andre klyngene og segmentene reduseres samtidig som spreaden internt i kontorklyngene i Oslo øker med avstand til knute punktene for offentlig transport. Flere og flere investorer uttrykker at de tillegger avstand til offentlig transport økt vekt. Eiendommer som ligger tett på stasjonene får økt verdi både gjennom høyere leienivå og gjennom lavere yield som blant annet reflekterer lavere utleierisiko. DNB Næringsmeglings investorundersøkelse viser at investorene venter stabil prime yield og synkende normal yield for kontor i Oslo. Kun to av 25 aktører venter ytterligere nedgang i prime yield, én aktør venter oppgang og hele 88 prosent venter stabil utvikling det kommende året. Hele 17 av 25 aktører venter imidlertid fortsatt synkende yield-tendens for «normal kontoreiendom», hvor vår definisjon er en eiendom med 4-5 år igjen på leiekontraktene, god beliggenhet i en av klyngene langs Ring 3, normalt god standard og ordinære bedrifter som leietagere. Også for dette segmentet var det kun én aktør som venter stigende yieldtendens. Fig Yieldutvikling Fig Transaksjonsvolum , NOK milliarder * DNB Næringsmegling 8

9 4 Eiendomsmarkedet 4.2 Kontorleiemarkedet Oslo Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum har i stor grad lagt oljesmellen bak seg, og vi forventer fortsatt redusert ledighet og vekst i markedsleiene. Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum har sunket fra 8,2 prosent sist vinter til 8,0 prosent. Det er nå fjerde halvår på rad med fall i kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum. Ledighets reduksjonen var riktignok moderat, men vi venter videre fall i ledigheten drevet av relativt god etterspørsel og lav netto tilførsel av kapasitet. Vi venter at konverteringsvolumene blir noe redusert som følge av oppbremsing i boligmarkedet. Dessuten har mange egnede eiendommer allerede blitt tatt ut av markedet de siste årene. Videre bidrar en forventning om økte leiepriser og fallende ledighet til å gjøre kontorutleie mer attraktivt relativt til bolig utvikling. Våre anslag er med dette at konverteringsvolumet for reduseres fra til kvm. Videre har vi oppjustert anslagene for nybygg og etterspørsel. I sum innebærer anslagene at ledigheten synker til 6,7 prosent ved utgangen av 2019 mot en tilsvarende prognose på 6,1 prosent sist vinter. Vi venter en generell vekst i markedsleienivåene på 14 prosent for inneværende tre års periode. Sammenlignet med i vinter har vi nedjustert vekstforventningene blant annet fordi vi har lagt større vekt på at nybyggene utenfor sentrum vil virke bremsende på leieprisveksten. Nybygg vil medføre at kapasiteten i markedet øker mot slutten av prognoseperioden og bidrar til at ledigheten flater ut i Vi observerer at en stor andel av de største leietakerne ønsker seg til nybygg, for eksempel endte 7 av de 10 største søkene i fjor med avtaler i nybygg. Dette bidrar naturligvis til ledighet i lokalene det flyttes ut av. I senere år har nybyggprosjekter tilført kontor markedet mindre kapasitet enn det historiske snittet på kvm årlig. I 2017 og 2018 vil ferdigstilte nybygg utgjøre ca kvm årlig, mens det i 2019 vil ferdigstilles betydelig flere og større prosjekter som vil heve tilbudssiden og bidra til at fallet i ledighet ventelig flater ut. Det er fortsatt høy aktivitet i kontorleiemarkedet, søkenivåene hittil i år er allerede nær totaltallene for I 2016 registrerte vi snaue 200 søk, noe som altså er omtrent det samme som antallet så langt i år. Søkene for hele 2016 utgjorde totalt over kvm, mens tilsvarende volum ved inngangen til oktober i år er på ca kvm. Det er fortsatt klart flest søk i Indre Sentrum, som sammen med Ytre Sentrum også har desidert størst kontorareal av de definerte områdene. Områdene med høyest søkevolum så langt i 2017 i forhold til totalt byggareal er Økern/ Ulven, Lysaker og Helsfyr/Bryn. Når det gjelder Økern/Ulven preges søkevolumene i areal av enkelte store søk, blant annet med Statsbygg som søkemegler. Helsfyr/Bryn har hatt høyest økning i søkeandel i inneværende år kontra de siste par årene. Høyest søkevolum i kvadratmeter så langt i 2017 i forhold til ledighet har CBD Øst (Bjørvika-området). Dette er det eneste området hvor søk i kvadratmeter så langt i år er høyere enn ledig areal. Lavest søkeinteresse i forhold til areal registrerer vi for Asker/Bærum, Ytre Sone, Ytre Sentrum og Fornebu. Søkene så langt i år underbygger inntrykket av at sentrum og kontorklynger med godt kollektivtilbud er de mest attraktive områdene. Arealstatistikks tall viser at leieprisene stiger noe videre fra et bunnivå vinteren Markedet anses således å ha lagt olje smellen bak seg. Seksmåneders rullerende snittleie er på NOK pr meter per år noe som utgjør snaue 11 prosent stigning fra bunnen i Q Vi venter videre vekst i leieprisene. Sentrumsområdene og kontorklyngene (beliggenhet utenfor klyngene/asker og Bærum) ventes å få en vekst på rundt 14 prosent akkumulert for perioden Den høyeste leieprisveksten frem til 2020 ventes i Indre Sentrum og CBD i tråd med høy etterspørsel og lav til moderat ledighet i dag. Samme mekanismer vil bidra til solid prisvekst i klynger med god tilgang til offentlig kommunikasjon og kort reisetid til sentrum. Svakest utvikling venter vi utenfor sentrum, utenfor kontorklyngene og der hvor kollektivtilbudet er begrenset. Eksempel på dette er Fornebu, som har vært preget av høy ledighet over tid, og hvor kollektivløsningene er svakere enn for mange av de andre kontorklyngene Fig Kontorledighet I Oslo, Asker og Bærum Fig Leieprisutvikling pr kontorområde, nominelle priser, snitt av høy standard Fig Tilbud og etterspørsel-prognoser til

10 4 Eiendomsmarkedet 4.3 Leiemarkedet Regioner Stavanger Flere nøkkeltall bidrar til økt optimisme i Stavangermarkedet. Både arbeidsledigheten, konjunkturbarometrene og boligprisene indikerer et marked i bedring. Den samme optimismen ser vi i transaksjonsmarkedet, men dette gjelder i hovedsak fortsatt på lavrisikoeiendom. Hittil i år er det omsatt næringseiendom for hele NOK 5,6 mrd. (4,6 mrd.), som er tett på volumene vi normalt ser på årsbasis i regionen. Vi nedjusterer vårt anslag for prime yield i Stavanger til 5,25 prosent (5,50 prosent), og mener yielden er på en klar nedadgående tendens i takt med økt optimisme og en markert økt etterspørsel etter lavrisikoeiendom. Tross positiv utvikling prises Stavanger fortsatt med en betydelig risikopremie i forhold til hva vi har sett historisk og mot sammenlignbare byer. I dag vurderes prime yield i Stavanger til 5,25, som tross en nedjustering gir et risikopåslag på 150 bps mot de beste eiendommene i Oslo. Det er ikke mange år siden denne premien var kun 100 bps, som Bergen til sammenligning vurderes til dag. Med et historisk risikopåslag på 130 bps siste ti år mellom Oslo og Stavanger, er det fortsatt en potensiell oppside på nær 20 bps kun for å komme ned på den historiske forskjellen mot hovedstaden. Alternativt må leieprisene stige over 20 prosent for å komme ned på den historiske forskjellen til hovedstaden. I vår siste kontortelling registrerte vi en tilnærmet uendret kontorledighet i Stavangerområdet på 11,5 prosent (11.3 prosent). Sentrumsområdene av både Stavanger og Sandnes holder seg godt, mens det fortsatt er langt mer krevende i randsonen og i de oljerelaterte områdene. Vår prognose tilsier at kontorledigheten vil stige gradvis mot 15 prosent i 2018, men at økningen i hovedsak vil skje utenfor sentrumsområdene. Hoveddelen av ledighetsøkningen relaterer seg til Statoils fraflytting av to kontorbygg på Forus. Tross økt optimisme i markedet fra flere hold er det fortsatt ventet at sysselsettingsveksten vil være lav/negativ inneværende år. Fra 2019 venter vi at ledigheten i Stavangerområdet gradvis vil flate ut i takt med forventinger om økt optimisme og økt areal etterspørsel, men at økte nybyggvolumer i spesielt 2018 og 2019 bidrar til at det tar tid før vi ser en ledighet på nedadgående trend. Etter flere krevende år med økt ledighet og fallende leiepriser ser vi nå tegn til at leieprisene har bunnet ut i randsonen og i de oljerelaterte områdene. Dette er nok i noen grad et tegn på at vi nærmer oss et kritisk punkt, men samtidig også et resultat av mer optimisme i markedet Randaberg Sola Risavika Sandnes Randsone Sandnes sentrum Dusavik Stavanger sentrum Stavanger Randsone Jåttåvågen Forus/Lura Høy standard Topp nivå Fig Leienivåer for Stavanger 10

11 4 Eiendomsmarkedet Bergen Det aktive og likvide transaksjonsmarkedet i Bergen fra 2016 fortsetter i I leiemarkedet er kontorledigheten redusert fra siste telling, og vi tror på en fortsatt synkende ledighet i takt med økte konverteringsvolumer. Kontorledigheten i Bergen faller nær kvm fra forrige telling, tilsvarende en kontorledighet på 9,3 prosent (10,0 prosent). Vi ser en ledighetsnedgang i alle de fire største kontorklyngene, mens Sentrum står for den største nedgangen til 7,0 prosent (9,3 prosent). Tross fortsatt store geografiske forskjeller hvor oljetunge Bergen Syd fortsatt sliter med høy ledighet, ser vi også her en kontorledighet med svakt nedadgående tendens. Vår prognose for kontorledigheten i Bergen tilsier at kontorledigheten skal videre ned. Økt konvertering, lav nybygging og forventinger om økt sysselsettingsvekst bidrar alle til en ledighet i nedadgående trend. Kontor blir ikke bare gjort om til bolig, men det har også vært betydelige volumer gjort om til hotell. Bare i 2017 ser vi flere eksempler på kontorbygg, særlig i Bergen Sør, som blir kjøpt med noen års kontantstrøm med formål å konverteres om til bolig. Etter flere år med fallende leiepriser, bruk av leiefritak og rabatter, ser vi nå en noe økt optimisme for næringslivet i Bergen Sør. Konverterings bølgen ventes å bidra til redusert ledighet i området, mens økt optimisme i norsk økonomi vil kunne bidra positivt på etterspørselssiden. Tross tegn til bedring er det imidlertid fortsatt høy ledighet og det vil ta tid før vi vil se noen markert leiepris økning i dette området. Hittil i 2017 (oktober) er det registrert 18 transaksjoner på totalt NOK 3,6 mrd (NOK 4,3 mrd.), hvilket illustrerer et fortsatt svært likvid og aktivt marked. Det er likevel ventet et mer normalmarked i år, sammenlignet med det svært aktive markedet vi så i Inneværende år preges av spesielt mange boligrelaterte transaksjoner og en fortsatt sterk etterspørsel etter lavrisikoeiendommer. Nær 40 prosent av årets transaksjoner relaterer seg helt eller delvis til bolig. Boligsegmentet er med dette, noe uvanlig, det største segmentet målt i antall transaksjoner. Dette relaterer seg i hovedsak til næringseiendom som planlegges konvertert til bolig, men også større tomtekjøp. Aktører som Bonava, Selvaag og Profier er alle eksempler på aktører som har markert seg på kjøpersiden i dette segmentet inneværende år. Vi vurderer prime yield for kontor i Bergen til 4,50 4,75 prosent for eiendommer definert med sentral beliggenhet og ca 7 år gjenværende leietid. Vår prognose for det kommende året er et fortsatt likvid marked, og en yield med videre nedadgående tendens i takt med en økt etterspørsel etter lavrisikoeiendom Høy standard Topp nivå Fig Leienivåer for Bergen 11

12 4 Eiendomsmarkedet Trondheim I Trondheims ser vi en økt interesse for primeeiendommer og nybygg i transaksjonsmarkedet. I leiemarkedet vil høy nybygging øke kontorledigheten, samt øke forskjellene mellom sentrum og randsonen. Kontorledigheten i Trondheim er tilnærmet uendret fra i vinter på 9,0 prosent (8,9 prosent). Ledigheten er ventet å stige gradvis gjennom året som følge av høy nybygging, da markedet vil bli tilført fem bygg på nær kvm med nytt kontorareal bare i Vår prognose tilsier at kontorledigheten vil stige videre til 11 prosent før den gradvis flater ut i takt med mer moderat nybygging og økt sysselsettingsvekst. Vi tror markedet vil preges av en høy tilbudsside også fremover. Våre estimater viser at markedet kan bli tilført over kvm. med nytt kontorareal frem til 2021 hvis alle kjente prosjekter blir gjennomført. Nybyggingen vil imidlertid slå svært ulikt ut i de ulike sonene. Mens nybyggingen vil øke kontormassen i randsonen med nær 20 prosent, vil tilsvarende økning kun være 5 prosent i sentrumskjernen, hvilket vi tror medfører et relativt sett høyere press i sentrumsområdet i årene fremover. I leiemarkedet ser vi at aktiviteten mot fjoråret øker i både antall kontrakter og areal. I første halvår har vi registrert et utleid areal på kvm (43 000), fordelt på 136 kontrakter (124). Den største økningen ser vi i sentrum, hvor det er registrert hele 60 (51) nye kontrakter, som er høyere enn på flere år. Leieprisene viser en stabil utvikling, hvor særlig sentrum og utbyggingsområdene holder seg godt. Nybyggene i randsonen oppnår typisk en leiepris i området NOK pr kvm., mens det fortsatt er relativt små forskjeller mellom sentrum og randsonen. Hittil i år (oktober) ser vi et transaksjonsvolum godt over hva vi så for året som helhet i Tross fravær av de større porteføljetransaksjonene, er det registrert 22 transaksjoner over NOK 50 mill. for NOK 5,2 mrd., hvor de fleste omsetningene ligger i lavrisiko segmentet med typisk verdi fra NOK 100 millioner og oppover. Vi ser en økning i transaksjoner med lange leiekontrakter, som illustrerer interessen for denne type eiendom. Det er et klart todelt transaksjonsmarked, hvor det er en stadig økt etterspørsel etter nybygg og lavrisiko eiendommer, mens det på den andre siden er krevende å omsette eiendommer med ledighet. Både fond, syndikerings aktører og internasjonale investorer viser en økt etterspørsel etter lavrisiko eiendom i Trondheim, hvilket er den samme tendensen vi ser i både Bergen og Stavanger. Vi vurderer prime yield til 4,75-5,00 prosent for eiendom med sentral beliggenhet i Trondheim Sentrum. Med en markert økt etterspørsel etter spesielt prime eiendom, mener vi yieldnivået er på en klart nedadgående tendens Høy standard God standard Topp nivå Fig Leienivåer for Trondheim 12

13 4 Eiendomsmarkedet 4.4 Hotell Det er fortsatt sterk vekst i norsk hotellnæring. Både belegg og priser øker sammenlignet med samme tid i fjor. Det har nå vært en lengre sammenhengende prisoppgang, men tallene for første halvår påvirkes noe av fjorårets streik i april og mai. Den største veksten kommer fra bedriftsmarkedet, mens det for første gang siden 2013 er nedgang i den internasjonale trafikken. Oslohotellene oppnår for første gang en gjennomsnittspris over NOK Positiv markedsvekst, men også redusert rom kapasitet bidrar til svært gode tall første halvår. Både Royal Christiania og Europa gjennomgår total renovering. Bergen preges av en betydelig kapasitetsvekst. Bare i 2017 vil det komme nær nye hotellrom inn på markedet, mens effekten første halvår er en kapasitetsvekst på 8 prosent mot fjoråret. Prisnivået har så langt holdt seg stabilt, mens belegget er redusert. Trondheim har hatt en oppgang i både pris og belegg. Antall solgte rom er imidlertid mer eller mindre uendret fra samme tid i fjor. Den positive utviklingen er derfor i stor grad relatert til renoveringen av Britannia, som slår positivt ut for de andre hotellene i markedet. Stavanger preges av en fortsatt nedgang i etterspørselen. Antall solgte romdøgn går ned hele 8 prosent mot samme periode i fjor, og den positive utviklingen i prisene skyldes i stor grad at kapasiteten er redusert med nær 12 prosent i samme periode. På den positive siden er det en vekst i yrkessegmentet på 6,4 prosent, men dette er ikke nok til å veie opp for reduksjonen i både ferie- og konferansesegmentet. Transaksjonseksempler Hittil 2017 har det vært gjennomført 8 hotelltransaksjoner for et samlet volum på NOK 3,3 mrd. Eksempler på gjennomførte hotelltransaksjoner i 2017 er: Midstar har kjøpt Quality Hotell Entry fra Strawberry Properties (Petter Stordalen). Strawberry Properties har kjøpt resterende 50 prosent av Quality Hotell Pond fra Base Property. Bergen Hotell Gruppen har kjøpt 50 prosent av Dr. Holms Hotell fra Frydenbø Eiendom. Rompris RevPAR Kapasitet (mill.rom) Kap.utnyttelse Jan Sept 16 Jan Sept 17 Jan-Sept 16 Jan Sept 17 Jan Sept 16 Jan Sept 17 Jan Sept 16 Jan Sept 17 Hele landet ,2 21,0 56,4 57,8 Oslo ,5 3,4 69,6 74,2 Bergen ,3 1,5 70,4 66,6 Trondheim ,9 0,9 64,4 66,6 Stavanger ,9 0,8 51,7 55,5 Fig Revpar og pris pr. rom (Kilde SSB) 13

14 4 Eiendomsmarkedet 4.5 Handel Netthandelen tar en stadig større del av varehandelen, og er ventet å vokse kraftig også i inneværende år. Mange kjøpere og høye omsetningsvolum illustrerer likevel en fortsatt svært god etterspørsel etter handelsobjekter. Netthandelen i Norge er ventet å passere NOK 100 mrd. i Tall fra DIBS årlige e-handelsrapport viser at netthandelen er ventet å vokse hele 16 prosent inneværende år. Prognosen innebærer at netthandelen vil stige til NOK 105 mrd i 2017, tilsvarende en vekst på hele 74 prosent siste fire år. Av den totale netthandelen er varehandel på nett blant kategoriene som vokser mest. I 2017 er varehandel på nett ventet å utgjøre nær NOK 33 mrd tilsvarende en økning på hele 21 prosent fra fjoråret. Dette kan noe forenklet sies å utgjøre nettolekkasjen for handelseiendom. Transaksjonseksempler Handel 2017 Via Outlet har kjøpt Norwegian Outlet Vestby fra diverse investorer. Pris NOK 1,1 mrd. DNB Scandinavian Property Fund har kjøpt kjøpesentret Øyrane Torg fra Nistad Eiendom. Et Clarkson-syndikat har kjøpt en portefølje på tre bygg i Haukås Næringspark fra Profier. Pris NOK 309,2 mill. Kjøpesentrene i Kvaruds kjøpesenterindeks har hittil i 2017 hatt en vekst på 1,4 prosent korrigert for arealendringer. Bydel og lokalsentre har en relativt sett større vekst enn regionssentre, mens det er kjøpesentrene i Nord-Norge (3,1 prosent), Oslo (2,2 prosent) og Trøndelag(1,9 prosent) som står for den største veksten. Kun Rogaland (-0,1 prosent) av landets fylker har hatt en negativ vekst. Hittil i år er det registrert 39 (45) handelstransaksjoner til en samlet verdi av nær NOK 11,8 mrd (10,9 mrd). Handelseiendom fremstår fortsatt svært attraktivt og bare de to siste årene har vi registrert nær 50 unike kjøpere innen dette segmentet. Siden 2014 er over halvparten av alle handelstransaksjoner relatert til kjøpesenter, hvor nær 80 prosent av volumet relaterer seg til omsetninger i og rundt de fire største byene YTD Okt. Netthandel Butikkhandel 3,3 1,8 3,8 3,2 2,1 Privat forbruk 2,1 1,9 2, ,1 Kjøpesenter 1,7 2,7 1,9 1,7 1,3 Fig Nøkkeltall Handel (Kilde DIBS, Virke og DNB Markets) *Netthandel og Privat forbruk er prognose for

15 4 Eiendomsmarkedet 4.6 SVERIGE Transaksjonsmarkedet i Sverige 1 Pr 30. september ser vi et transaksjonsvolum på SEK 100 mrd mot SEK 127 mrd samme periode i fjor. Tilsvarende var det 363 transaksjoner mot 361 samme periode i fjor. Tross at volumet er noe lavere enn på samme tid i fjor, er det til sammenligning på nivå med samme periode i I Markedet for kontoreiendommer ser vi at børsnoterte selskaper dominerer markedet med en markedsandel på 39 prosent. Det har også vært en økt andel av internasjonale investorer som står for 33 prosent, hvilket til sammenligning var på 12 prosent i Av de større kontoreiendommene som er omsatt hittil i år er: M&G European Property Funds kjøp av Blekholmen i Stockholm fra NIAM for SEK 2.2 mrd. Atrium Ljungbergs kjøp av Lindholmen 30 i Gøteborg fra Blackstone for SEK 1.3 mrd. I 2018 forventer Catella at yieldspreaden mellom A,B og C eiendommer vil øke. Spreaden er i dag historisk lav. Noen tendenser til dette ser de i markedet allerede med en økt interesse for shopping senter og Big-boxes utenfor de store byene hvor yieldene generelt ligger på et høyere nivå. Videre forventes det i 2018 noe lavere aktivitet i transaksjonsmarkedet, og at 12 mnd rullerende transaksjonsvolum vil reduseres fra dagens ca SEK 145 mrd til SEK 120 mrd. Dette relateres i stor grad til at interessen for boligsegmentet er forventet å avta noe. Handel Sverige I Q er det omsatt handelseiendom for SEK 4,6 mrd, hvilket representerer 31 prosent av det totale transaksjonsvolumet i perioden. Dette gjør handel til det nest største segmentet i tredje kvartal. 12 mnd rullerende volum viser noe nedgang, hvor handel står for ca SEK 19 mrd. Generelt ser vi at aktiviteten i transaksjonsmarkedet har økt utenfor de store byene siden 2015, hvor yieldene er høyere. Både svenske og utenlandske investorer har gjort store handelstransaksjoner inneværende år. Vi ser likevel at utenlandske investorer tar en relativt sett høyere andel i handelsvolumet enn i de andre segmentene (44 prosent hittil i 2017). Den største handelstransaksjonen hittil i år er: CBRE s kjøp av Bromma Blocks fra Starwood Capital for SEK 2,2 mrd. i Februar Pradera s kjøp av en portefølje med IKEA-sentre fra Ikano for SEK 1,3 mrd. i mars Det er ventet en stabil årlig vekst i markedsleiene på 1 2 prosent i Stockholm, Gøteborg og Malmø innen handelseiendom i perioden Det er hard konkurranse mellom kjøpesentrene, og det er ventet at mindre attraktive kjøpesentre med beliggenhet utenfor de tre største byene vil få en relativt sett svakere utvikling. Det er ventet høy etterspørsel etter handelseiendom av høy kvalitet ettersom det er ventet en forholdsvis sterk vekst i privat konsum i kombinasjon med ekstremt lave renter og få prime eiendommer tilgjengelig i markedet. Prime yield er i følge Catella 1 ventet å bunne ut mellom 3,50 3,75 prosent i Yieldene for handelseiendommer med mindre god beliggenhet og svake resultater økte mot slutten av Svak utvikling og økt nett handel er spesielt utfordrende for sentre utenfor prime lokasjoner. Fig Transaksjonsvolumandel internasjonale/svenske aktører i SEK mrd YTD Mars 2017 (Kilde Catella Sverige). *YTD Mars Catella Property Forecast, Oktober 2017

16 5 Eiendomsporteføljen Eiendommer i Norge og Sverige TRONDHEIM 4 BERGEN STAVANGER OSLO 3 7 UPPSALA GØTEBORG 5 16

17 5 Eiendomsporteføljen Porteføljen pr består av følgende eiendommer/eiendomsselskaper: Uppsala Bicycle Property AB (Boländerna 5:21): Beliggenhet: Bolandsgatan 16D 16H i Uppsala Type bygg: Kjøpesenter/forretning Byggeår: 2009/10 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 7 Petroleumsveien 6 AS: Beliggenhet: Petroleumsveien 6 på Forus, Stavanger Type bygg: Kontor/forretning Byggeår: 1983/87/98 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 1 Barcode 115 AS: Beliggenhet: Dronning Eufemias gate 28, Oslo (Bjørvika) Type bygg: Kontor Byggeår: 2012 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 8 Kronprinsensgate 9 AS: Beliggenhet: Kronprinsensgate 9, Oslo Type bygg: Kontor/parkering Byggeår: 1971 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 2 Barcode 123 AS: Beliggenhet: Dronning Eufemias gate 32, Oslo (Bjørvika) Type bygg: Kontor Byggeår: 2012 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 9 Akerselva Atrium AS: Beliggenhet: Christian Kroghs gate 16, Oslo Type bygg: Kontor Byggeår: 2008/09 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 3 Fornebu Hotellinvest AS: Beliggenhet: Snarøyveien 20, Fornebu Type bygg: Hotell Byggeår: 2012 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 /301 rom 10 Sirkeltomten II AS (Portalen): Beliggenhet: Dyre Halsesgate 1, Trondheim Type bygg: Kontor/forretning Byggeår: 2010 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 4 St. Olavsgate 26 AS (Smarthotel): Beliggenhet: St. Olavsgate 26, Oslo Type bygg: Hotell Byggeår: 2013 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 /257 rom 11 Kungsbacka AB: Beliggenhet: Hantverksgatan 27, Kungsbacka ved Gøteborg Type bygg: Forretning Byggeår: 2009 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 innendørs, samt m 2 overbygget utendørs marked Sandslihaugen 30 AS: Beliggenhet: Sandslihaugen 30, Bergen Type bygg: Kontor Byggeår: 1986 Kjøpsdato: Areal: Ca m Lillestrøm Torv AS: Beliggenhet: Lillestrøm Type bygg: Kjøpesenter Byggeår: 1985/1997 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 Øyrane Eiendom AS: Beliggenhet: Indre Arna utenfor Bergen Type bygg; Kjøpesenter Byggeår: 1994 Kjøpsdato; Areal: Ca m

18 5 Eiendomsporteføljen 5.1. Porteføljestruktur Fondets mål er å ha en diversifisert portefølje av eiendommer med god kvalitet basert på aktiv forvaltning ved kjøp og salg, utvikling, utleie og drift. Eiendomsporteføljen er fortsatt i en oppbyggingsfase. Når porteføljen har nådd ny målsatt porteføljestørrelse på NOK 12,5 mrd skal den tilfredsstille fondets ramme for porteføljestruktur. Fondet har som strategi å investere i næringseiendom i Norge og i Sverige. Hovedtyngden vil ligge i de største byene i Norge. Investeringer i Sverige kan utgjøre inntil 40 prosent og også her vil fokus være gode eiendommer i de største byene. DNB Næringseiendom har lang erfaring med investeringer og forvaltning i Norge og i Sverige. Fordelingen mellom land, viser at investeringer i Sverige pt. utgjør 5 prosent, se fig og Det er et mål å øke andelen over tid mot et antatt normalnivå rundt 25 prosent. 5.2 Leietakere Porteføljen har en god og robust leietakerfordeling mellom bank, handel, hotell, media, IT, offentlig og andre bransjer. Leietaker sammensetningen er preget av store, solide leietakere som DNB, Nordic Choice Hotels, Smarthotel Oslo, Bergen Kommune, Coop, Oslo Kommune, Utenriksdepartementet, NHST Media Group m.fl. I fig vises en fordeling av leietakerne etter bransjetype. Figur viser utvikling i årlige leieinntekter. Totale årsleier utgjør ca. NOK 359 mill i 2017, en økning fra NOK 289 mill i 2016, noe som hovedsakelig skyldes erverv av eiendom. Det er mange store leietakere med lange leiekontrakter i porteføljen. Utleid areal Ledig areal Økonomisk ledighet Tab Arealfordeling utleid og ledig areal (eks Sandslihaugen) Totalt areal Forretning , Kontor , Hotell , Parkering , Annet , Total , Tabell viser arealfordeling pr for fondets portefølje fordelt på utleid og ledig areal pr. arealtype samt økonomisk ledighet. Sandslihaugen 30 er en eiendom under utvikling og er ikke inkludert i tabellen. Status pr kvartalsskiftet er en økonomisk ledighet på 4,4 prosent Handel Kontor Hotell Figur viser porteføljens arealfordeling pr arealtype. 3 Parkering 1 Annet Fig viser porteføljens arealfordeling pr. arealtype 95 Norge Bergen Stavanger Oslo Tjeneste O entlig Handel Hotell 5 Sverige Trondheim Uppsala Gøteborg Konsulent Finans Media Fig Geografisk fordeling land Fig Geografisk fordeling by Tab Leietakerfordeling 18

19 5 Eiendomsporteføljen Fig Utvikling i årlige leieinntekter Gjennomsnittlig gjenværende leietid er 7,7 år for eiendommene i Norge, mens den for eiendommene i Sverige er 4,1 år. Snitt vektet gjenværende leietid for hele porteføljen er 7,4 år. Tabell viser snitt verdivektet gjenværende leietid pr eiendom i porteføljen. Eiendom Areal kvm Snitt gjenv. leietid Overtatt Lokalisering Land Petroleumsveien Stavanger Norge ,1 Kronprinsensgate Oslo Norge ,3 Akerselva Atrium Oslo Norge ,6 Sirkeltomten II AS Trondheim Norge ,5 Sandslihaugen 30 AS Bergen Norge ,0 Barcode 115 AS Oslo Norge ,0 Barcode 123 AS Oslo Norge ,9 Fornebu Hotellinvest AS Oslo Norge ,9 St. Olavs gate 26 AS Oslo Norge ,5 Lillestrøm Torv AS Oslo Norge ,0 Øyrane Torg Bergen Norge ,8 DNB Kungsbacka AB Gøteborg Sverige ,8 Uppsala Bicycle AB Uppsala Sverige , ,4 Totalt/snitt Tab Beregnet snittleietid 19 Akerselva Atrium

20 6 Samfunnsansvar 6.1 Generelt om samfunnsansvar DNB Næringseiendom AS er, som en del av DNB-konsernet, omfattet av DNBs retningslinjer for samfunnsansvar. DNB har som målsetting at virksomheten ikke skal medvirke til krenkelse av menneskerettigheter, arbeidstakers interesser, korrupsjon, alvorlig miljøskade eller andre handlinger som kan oppfattes som uetiske. DNB har valgt å støtte og delta i en rekke globale initiativer som eksempelvis United Nations Global Compact og OECDs retningslinjer for flernasjonale selskaper. DNB stiller strenge krav til leverandører og ivaretagelse av samfunnsansvar, og alle leverandører må gi sin tilslutning til «DNBs egenerklæring om leverandørers samfunnsansvar». DNBs retningslinjer for antikorrupsjon slår fast at konsernet har nulltoleranse for korrupsjon, og forebygging av korrupsjonsrisiko i DNB og ledernes engasjement og forpliktelser på området er sentralt. DNB Næringseiendom er sertifisert i henhold til ISO 14001, som er et miljøstyringssystem. Miljøstyringssystemet skal blant annet bidra til at selskapet oppfyller myndighetskrav relatert til det ytre miljøet, til å etablere en miljøpolitikk, miljømål og tiltak, samt kontinuerlig forbedring av egne miljøpåvirkninger. Årets revisjon ISO ytre miljø er gjennomført I september og oktober har store deler av organisasjonen vært involvert i ISO revisjonen. Det Norske Veritas (DNVGL), som utførte revisjonen, berømmer DNB Næringseiendom for stort engasjement i alle ledd i organisasjonen. Årets revisjon har hatt fokus på ny versjon av ISO standarden (ISO14001:2015) og er en resertifisering av sertifikatet (gyldighet 3 år). Nye krav som «interessenter, kontekst, risiko og muligheter» har vært hovedfokus. Oppsummert gir revisor positive tilbakemeldinger på: God oversikt over kontekst Målstyring, mål- og handlingsprogram Kommunikasjon, aktiv med ekstern kommunikasjon knyttet til miljø Ny strategisk plattform for DNB «4 The Future» som har spesielt fokus på samfunnsansvar Lederskap og forpliktelse, engasjement Scoren forvalter oppnådde var 4 av 5 mulige. Det påpekes at det aldri har vært gitt 5 i score, og at det heller ikke er mulig med halve poeng Miljøarbeid DNB Næringseiendom kjøper inn fornybar energi til næringsbygg for å vite hvor strømmen kommer fra (opprinnelses garantier). Fornybar energi er produsert fra fornybare energikilder (vannkraft, vindkraft og solenergi). Vår målsetting er å Breeam Nor In Use sertifisere alle våre bygg i fondsporteføljen. Vi har pr. desember 2017 sertifisert 4 eiendommer. I tillegg er 2 under arbeid: Smarthotel Oslo som ligger an til sertifisering GOOD, mens Quality Hotel Expo ligger an til scoren VERY GOOD. Målsetningen er å ha sertifisert alle de norske eiendommene innen DNB Næringseiendom skal følge alle lovpålagte myndighetskrav relatert til det ytre miljø. Videre skal vi bidra til å redusere belastningen på miljø og klima, ved kontinuerlig å fremme nye adferdsmønstre, produkter, tjenester og tekniske løsninger som kan redusere CO2-utslippene. Miljø og klima skal integreres i den daglige drift både i egen organisasjon og i den grad vi kan påvirke dette hos våre leietakere. Til siste og ikke minst skal DNB Nærings eiendom utvikle bærekraftige næringsbygg for fremtiden. For øvrig henvises det til fondets nettside, for utfyllende informasjon om miljøarbeidet. 20

21 7 Risikostyring Risikoprofilen til fondet er moderat, og fondet klassifiseres som et «Core» fond i henhold til INREVs definisjoner. Investering i selskaper innen eiendom er forbundet med risiko for at investor kan bli påført tap, og historisk avkastning er ikke en garanti for fremtidig avkastning. Risikoen for tap eller dårligere avkastning enn forventet vil være avhengig av en rekke forhold som eksempelvis utvikling i makroøkonomien, endring i rammevilkår, motpartsrisiko m.v, se nærmere omtale under punkt 7.1. DNB Næringseiendom har etablert prosedyrer og systemer for identifisering, måling og styring av relevante risikoer som fondet er utsatt for. For å oppfylle krav om en uavhengig risikostyringsfunksjon som er adskilt fra forvalterens operative virksomhet, rapporterer risikoansvarlig i DNB Næringseiendom direkte til administrerende direktør. 7.1 Identifiserte risikoer Nedenfor følger en oversikt over vesentlige risikoer ved investering i DNB Scandinavian Property Fund. Oversikten er ikke uttømmende. Makroøkonomi: Eiendomsmarkedet påvirkes av utviklingen i makroøkonomien og det generelle konjunkturbildet. Det utarbeides halvårlig et markedssyn som danner grunnlaget for anbefalinger til investeringsplan for fondet. Investeringsplanen revideres årlig og legges frem for styret i DNB Scandinavian Property Fund DA for godkjenning. I den forbindelse gis blant annet anbefalinger knyttet til kjøp og salg av eiendom. Porteføljerisiko: Det er i rammeverket for fondet, «Ramme for porteføljestruktur og investeringsplan» angitt nærmere rammer for oppbygging av eiendomsporteføljen, se punkt 5.1 vedrørende Porteføljestruktur. Dette rammeverket beskriver den overordnede investeringsstrategien for fondet. For å sikre en optimal porteføljesammensetning er fondet blant annet avhengig av god tilgang på investeringsobjekter. Dersom markedet utvikler seg på en slik måte at forvalter og fonds selskapets styre ikke finner objektene tilstrekkelig gode, vil det kunne ta lengre tid å investere den tegnede kapitalen enn forventet (normalt 6 9 måneder). Dette vil kunne påvirke muligheten til å optimalisere porteføljestrukturen og derved den årlige avkastningen. Valutarisiko: I henhold til «Ramme for Porteføljestruktur og investeringsplan», har fondet mandat til å foreta investeringer i Norge og Sverige. Ved investeringer i Sverige, betales leie inntektene og kostnadene for eiendommene i svenske kroner, hvilket medfører en valutarisiko. Det er etablert en egen valuta strategi for fondet, og i henhold til denne skal investeringer utenfor Norge valutasikres, og sikringsgraden skal så langt praktisk mulig være 100 prosent. Motpartsrisiko: Ved inngåelse av avtaler foreligger en motpartsrisiko som søkes ivaretatt gjennom kvalitetssikring av avtaler og gjennom krav om garantier, herunder også leiegarantier. Ved utleie av lokaler kreves som hovedregel en leiegaranti tilsvarende 6 måneders leie. Ved kjøp av fast eiendom utføres normalt due diligence med bistand fra anerkjente eksterne aktører og eksternt advokatfirma bistår ved kontraktsforhandlinger. Politiske og regulatoriske endringer: Endring i rammebetingelser kan medføre nye og endrede betingelser for investorene, herunder redusert lønnsomhet for fondet, redusert grunnlag for utdelinger mv. Likviditetsrisiko: Det er etablert «Retningslinjer for likviditetsstyring» med tilhørende «Likviditetspolicy». DNB Scandinavian Property Fund DA og feedere skal til enhver tid ha en forsvarlig og tilstrekkelig likviditetsbeholdning. Likviditetsbeholdningen skal blant annet hensynta det likviditetsbehov som følger av fondets løpende ordinære virksomhet, samt en tilstrekkelig likviditetsbuffer. Verdivurdering og verdiendringer: Retningslinje for uavhengig verdivurdering skal sammen med fondets verdivurderingspolicy sikre at det gjøres en korrekt og uavhengig verdivurdering av eiendeler tilhørende fond under forvaltning. Verdien av eiendommene vurderes kvartalsvis og settes til et snitt av verdivurderingen til 2 uavhengige anerkjente aktører. Verdien av eiendommer er avhengig av en rekke forhold, herunder utleiegrad, leiepris og endringer i avkastningskrav (yield) i markedet. Leiejustering/endring i KPI: Normalt vil leien på løpende kontrakter reguleres årlig tilsvarende endring i KPI. Ved investering i eiendomseiende selskaper (SPV-er) vil de økonomiske beregningene og forventet avkastning som legges til grunn være basert på forvalters inflasjonsprognoser. Dersom årlig endring i KPI blir lavere enn forvalters prognoser, vil det svekke likviditeten og vil kunne medføre lavere løpende avkastning for investor enn hva som er forventet. Tilsvarende vil likviditeten styrkes og investorene vil motta høyere løpende avkastning dersom årlig endring i KPI blir høyere enn forvalters prognoser. Organisatoriske forhold hos forvalter: En forutsetning for tilfredsstillende avkastning er blant annet at fondsselskapets styre og forvalter utfører sine oppgaver på en god måte, hvilket blant annet betinger tilstrekkelig kompetanse. Siden flere enheter i DNB-konsernet er involvert i fondet, på eiersiden og som forvalter, kan det oppstå interessekonflikter. Interessekonflikter kan eksempelvis oppstå mellom DNB Livsforsikring og fondet ved kjøp og salg, samt ved utleie av eiendom. Dette er ivaretatt gjennom særskilte beslutningsmekanismer og gjennom interne retningslinjer i konsernet og for DNB Nærings eiendom. Det er i tillegg utarbeidet egne retningslinjer for fondet, inntatt som vedlegg til selskapsavtalen for fondsselskapet. 7.2 vurdering og måling av risiko Det foretas kvartalsvis en vurdering av nærmere definerte risikoer, basert på fondets risikopolicy. Noen av risikoene er kvantifiserbare og dette gjelder eksempelvis krav til porteføljestruktur og valutarisiko. Videre foretas det kvartalsvis simulering av verdimodellen (stresstest), for å synliggjøre endring i eiendomsverdier ved eksempelvis endrede avkastningskrav, økte kostnader og reduserte leieinntekter. Ved forslag til regulatoriske endringer innenfor skatteområdet utarbeides skatteprognoser for å vurdere hvordan dette vil påvirke avkastningen til fondet. I «Ramme for porteføljestruktur og investeringsplan» er det angitt en ramme for Utviklingsprosjekt på totalt 5 prosent for fondet. Sandslihaugen 30 AS er fraflyttet og vil være uten leieinntekter i løpet av Eiendommen er under omregulering og klassifisert som et utviklingsprosjekt, og det innebærer at rammen på 5 prosent er fylt opp. Eiendommen er imidlertid lagt ut for salg og fondet skal ikke selv stå for utviklingen. 21