INVESTORRAPPORT 4. KVARTAL 2015 DNB SCANDINAVIAN PROPERTY FUND DA

Transkript

1 INVESTORRAPPORT 4. KVARTAL 2015 DNB SCANDINAVIAN PROPERTY FUND DA

2 Innhold 1. Oppsummering Markedsverdier og avkastning Investeringskapasitet og planlagte emisjoner Eiendomsmarkedet Marked for kjøp og salg Kontorleiemarkedet Oslo Leiemarked regioner/leiemarkedet Hotell i Oslo Sverige Eiendomsporteføljen Porteføljestruktur Leietagere Vårt klimafokus Verdiutvikling andeler Foto: Thomas Bjørnflaten/Nyebilder

3 1 Oppsummering Avkastningsmål VEK 7 9 % årlig Mål for utdelinger 3 5 % årlig Porteføljemål NOK 7,5 mrd. Innbetalt kapital NOK 5.022,3 mill. Komittert kapital NOK 5.022,3 mill. (1) Geografisk fordeling portefølje Norge 93 %, Sverige 7 % Fordeling per arealtype Kontor 74 %, Handel 15 %, Hotell 8 %, Parkering/Annet 3 % Årlige leieinntekter NOK 308 mill. Samlet areal kvm Gjenværende løpetid leiekontrakter 7,6 år (Verdivektet snitt for porteføljen) Finansiering 100 % egenkapital Verdivurdering egenkapital (VEK) NOK 5.693,3 mill. Avkastning ,1 % Annualisert avkastning siste 3 år (2) 8,4 % Annualisert avkastning siste 5 år (2) 7,9 % Fondets verdijusterte egenkapital inkl. utbetalt utbytte pr. 4 kvartal 2015 var på NOK 5.693,3 mill. Det representerer en totalavkastning i 2015 på NOK 384 mill., eller 8,1 prosent. I 4. kvartal var totalavkastningen 2,4 prosent. Direkteavkastningen for fondets eiendommer var i ,5 prosent og verdiøkningen 3,6 prosent, totalt 9,1 prosent. Direkteavkastningen viser kun mindre avvik mot årets budsjett. Avviket mellom fondets eiendomsavkastning og fondsavkastningen skyldes i hovedsak lavere avkastning i begynnelsen av året på beholdningen av kontanter fra salget av Radisson Blu, Gøteborg, samt transaksjonskostnader ved kjøp av to eiendommer. Sistnevnte får hovedsakelig effekt for deltagere i emisjoner for investering i Barcode 123 AS og Fornebu Hotellinvest AS. Verdiutviklingen har i 2015 vært særlig god for sentrale Oslo-eiendommer, i hovedsak på grunn av fallende rentenivå og lavere avkastningskrav i verdivurderingene, som er godt forankret i et sterkt transaksjonsmarked. Sandslihaugen 30 har gjennom hele 2015 vært leiet av Statoil ihht leiekontrakt med utløp Eiendommen har således bidratt med ordinær avkastning i porteføljen gjennom året. Dette er også reflektert i investorrapporten for 4. kvartal. Som følge av at Statoil i Bergen har samlokalisert sin virksomhet, ble det imidlertid ved årsskiftet inngått en avtale om frikjøp fra opprinnelig leiekontrakt. Samtidig ble det inngått en leiekontrakt for en mindre del av eiendommen for Nettoeffekten av frikjøpet var positiv for fondets totalavkastning. Dette er reflektert i verdijustert egenkapital og andelsverdier pr Verdien av Sandslihaugen 30 er tatt betydelig ned, i påvente av nye planer for tomten og området. Således er også potensiell risiko i dette prosjektet fremover tilsvarende redusert. I Bjørvika har DNB Livsforsikring solgt «Midtbygget» til norske Meteva AS pr DNB som leietager fortsetter imidlertid sitt leieforhold i alle de tre byggene i Bjørvika, med gjenværende leietid på ca 12 år. Salget har derfor ingen betydning for de to andre byggene, «Vestbygget» og «Østbygget», som er eid av fondet. Fondet er fullinvestert. På tross av økte eiendomspriser gir investering i eiendom fortsatt en attraktiv avkastning. KPI har steget kraftig dels på grunn av svakere krone, og er på årsbasis nå ca. 2,5 prosent. Selv ved investeringer i attraktive CBD kontoreiendommer i Oslo på 4-4,25 prosent, blir totalavkastningen i underkant av 7 prosent gitt disse forutsetningene. Det er attraktivt, sett i forhold til andre investeringsalternativer. Vi planlegger derfor å gjennomføre nye emisjoner både i Norge og internasjonalt. For ytterligere informasjon, se kap. 3 «Investeringskapasitet og planlagte emisjoner». Vi forventer svakere økonomisk vekst og økt arbeidsledighet i Norge fremover. Sverige opplever sterk økonomisk vekst uten at det har redusert arbeidsledigheten. Dette skyldes innvandringen og svak sysselsetting på kort sikt. Vi må forvente at oljeprisen vil holde seg lav lenge og at oljenæringens investeringer vil falle ytterligere de neste to årene. Samtidig er anslagene for lange renter vesentlig nedjustert, og det forventes stigende kontorleier i Oslo-området fra I sum tror vi utviklingen vil bidra til at den sterke etterspørselen etter investeringer med forutsigbar avkastning opprettholdes. For nærmere om markedet, se kap. 4 «Eiendomsmarkedet». (1) I tillegg har DNB Liv komittert ca NOK 0,4 mrd. (2) Annualisert avkastning 3 år gjelder , og annualisert avkastning 5 år gjelder Fondets portefølje er robust med en gjenværende vektet leietid på 7,6 år. Dagens sektorfordeling innebærer i tillegg at vi kan gjøre nye investeringer både innenfor kontor, handel og hotell/annet. Med fokus på kvalitet og langsiktig avkastning i våre investeringer, samt positive forventninger til eiendomsmarkedet i sum, mener vi fondet fortsatt representerer et godt investeringsalternativ for eksisterende og nye investorer. 3

4 2 Markedsverdier og avkastning DNB Scandinavian Property Fund har pr en beregnet verdijustert egenkapital (VEK) på NOK 5.693,3 mill mot NOK 4.395,8 mill pr Korrigert for innbetalt kapital i løpet av året og utbetalt utbytte på NOK 250 mill, gir dette en økning på NOK 384 mill. Økningen i verdijustert egenkapital er dermed på 8,1 prosent i I siste kvartal fikk vi en økning i VEK på NOK 134 mill, tilsvarende 2,4 prosent. Pr er innbetalt selskapskapital i DNB SPF DA NOK 5.022,3 mill. Figur 2.2 viser årlig prosentvis endring i verdijustert egenkapital for fondet totalt samt eiendomsporteføljens direkteavkastning i prosent. Denne viser stabil direkteavkastning i hele fondets levetid Q07 4Q07 2Q08 4Q08 2Q09 4Q09 2Q10 4Q10 2Q11 4Q11 2Q12 4Q12 2Q13 4Q13 2Q14 4Q14 2Q15 3Q154Q15 VEK VEK inkl. utbetalt utbytte Innbetalt kapital Fig. 2.1 Volumutvikling innbetalt og verdijustert egenkapital inkl. og ekskl. utbetalt utbytte Totalavkastning 15,0 % 10,0 % 5,0 % 0,0 % -5 % -10 % -15 % 1,5 % -9,6 % -1,8 % 11,1 % 9,7 % 4,5 % 6,3 % 10,9 % Fig. 2.2 Årlig avkastning på verdijustert egenkapital samt direkteavkastning Mill NOK Innbetalt kapital DNB SPF DA Prosentvis andel av VEK VEK DNB EiendomsInvest KS 2.115,8 42,88 % 2.441,3 DNB Scandivanian PropFund 1 KS 225,7 4,98 % 283,8 DNB Scandivanian PropFund 2 KS 8,5 0,19 % 10,9 DNB Scandivanian PropFund 3 KS 342,6 7,49 % 426,3 DNB Scandivanian PropFund 4 KS 487,0 9,50 % 541,1 DNB Scandivanian PropFund 5 KS 671,8 12,28 % 699,4 DNB Scandivanian PropFund 6 KS 468,5 8,49 % 483,1 DNB Scandivanian PropFund ASA 42,0 0,94 % 53,7 DNB Propco International 1 AS 161,6 3,24 % 184,4 DNB Propco International 2 AS 498,9 10,00 % 569,4 Totalt 5.022,3 100,00 % 5.693,3 8,1 % Fordeling av innbetalt kapital i fondsselskapet og verdijustert egenkapital pr følger av tabell 2.3. Avkastning i eiendomsporteføljen Verdiendringer Fondets totale eiendomsportefølje pr har en verdi på NOK 5.368,5 mill. etter frikjøp. Den norske eiendomsporteføljen er verdivurdert av Akershus Eiendom og Newsec. Hotellet på Fornebu er vurdert av Nordic Hotel Consulting (NHC) og Akershus Eiendom. Eiendommene hadde ved utløpet av året, en samlet verdi på NOK 5.163,6 mill før frikjøp mot NOK 3.138,8 mill pr Justert for erverv av Barcode 123 AS i juli og Fornebu Hotellinvest AS i august, gir dette en økning på NOK 191,8 mill, tilsvarende 3,9 prosent. Justert for påkostninger på NOK 6,4 mill, gir dette en netto verdiøkning på NOK 185,4 mill, tilsvarende 3,7 prosent før frikjøp. Den svenske porteføljen verdivurderes også av to uavhengige verdivurderere; CBRE og DTZ. Totalt er verdien av eiendomsporteføljen i Sverige dette kvartal vurdert til SEK 404,5 mill mot SEK 395,5 pr Dette gir en positiv verdiendring på SEK 9 mill hittil i år, tilsvarende 2,3 prosent. Investeringen i Sverige er valutasikret med en kurs på NOK 0,9312. Den positive verdiutviklingen for fondets eiendomsportefølje i inneværende år skyldes i hovedsak et generelt sterkt eiendomsmarked med mange transaksjoner til lave yielder. Fondet søker eiendommer med sentral beliggenhet i de største norske og svenske byene. Eiendommene i porteføljen har solide leietagere og en stor andel mellomlange og lange leiekontrakter, noe som gir en solid og stabil direkteavkastning. Vi ser at utviklingen har vært spesielt positiv i CBD Oslo. Dette gjelder både for siste kvartal og for året sett under ett. Som for markedet for øvrig, er verdiutviklingen i områder med stor oljerelatert virksomhet mer negativ. Tab. 2.3 Fordeling av innbetalt og verdijustert egenkapital 4

5 2 Markedsverdier og avkastning Direkteavkastning og totalavkastning Porteføljens direkteavkastning i 4. kvartal var NOK 70,8 mill., tilsvarende 1,3 prosent og NOK 239,4 mill. tilsvarende 5,5 prosent samlet for Totalavkastning for eiendomsporteføljen blir dermed på NOK 433,2 mill, tilsvarende 9,1 prosent i inneværende år. Tabell 2.4 viser årlig direkteavkastning, verdiendring og totalavkastning for eiendomsporteføljen siden etableringen av fondet. Årlig avkastning eiendomsportefølje Direkte avkastning 23,3 6,0 % 31,7 5,7 % 41,1 5,9 % 90,5 6,1 % 145,0 5,7 % 217,5 5,6 % 223,8 5,7 % 239,4 5,5 % Verdiendring (75,0) -15,7 % (42,0) -7,1 % 41,2 6,1 % 71,3 4,8 % (13,2) -0,3 % 34,5 0,9 % 185,2 4,7 % 193,8 3,6 % Total avkastning (51,8) -10,2 % (10,2) -1,7 % 82,3 12,1 % 161,8 10,9 % 131,8 5,4 % 252,0 6,5 % 409,0 10,4 % 433,2 9,1 % Tab. 2.4 Årlig avkastning og verdiendring eiendomsportefølje før frikjøp. Prosent 8,00 6,4 % 6,00 4,00 2,00 1,0 % 0,5 % 2,8 % 2,1 % 2,3 % 3,3 % 3,2 % 2,9 % 2,6 % 2,1 % 2,2 % 2,2 % 2,4 % 1,6 % 1,6 % 1,8 % 1,7 % 1,9 % 1,3 % 1,3 % 0,9 % 1,2 % 1,4 % 1,8 % 0,7 % 0,4 % 0-2,00-4,00-1,3 % -3,5 % -2,8 % -2,1 % -2,8 % -0,3 % -0,8 % -6, Fig. 2.5 viser en sammenstilling av fondets kvartalsvise utvikling i totalavkastning og direkteavkastning 5

6 3 Investeringskapasitet og planlagte emisjoner Ved utgangen av 2015 er all komittert kapital investert, med unntak av ca. NOK 0,4 mrd. fra DNB Livsforsikring. Denne investeringskapasiteten er det naturlig å se i sammenheng med fremtidige nye emisjoner og investeringer. Eiendomsmarkedet har vist en positiv utvikling i 2015, med fallende avkastningskrav og stigende verdier. Selv om marginkravene fra banker har steget, er fortsatt yieldgapet høyt og vi har forventninger til fortsatt press nedover på styringsrenten. Kombinert med forventning om lavere kontorledighet i Oslo-markedet på 2 3 års sikt, mener vi bakteppet for ytterligere verdiøkning er positivt. I samarbeid med DNB Asset Management planlegger vi å gjennomføre en ny emisjon mot norske institusjonelle investorer mot slutten av første kvartal Vår målsetting om ny closing i Luxembourg mot internasjonale investorer i slutten av første halvår 2016 står også fast. Bytte til forvalter som er AIFM sertifisert, er snart sluttført, og deretter avventes bekreftelse på at markedsføring i utvalgte land kan iverksettes. 6

7 4 Eiendomsmarkedet* I løpet av året har konjunkturprognosene blitt nedjustert for både internasjonal og norsk økonomi. Norsk økonomi er inne i en bølgedal, som følge av en kraftig nedgang i oljenæringens investeringer. Det synes nå mer og mer sannsynlig at oljeprisen vil holde seg lav lenge, noe som bidrar til at perioden med svakere vekst vil vare lenger enn tidligere anslått. Videre er anslagene for de lange rentene også blitt betydelig nedjusterte. I sum tror vi makroutviklingen ute og hjemme vil bidra til en forsterket etterspørsel etter investeringer som tilbyr forutsigbar avkastning. Norske kontantstrømeiendommer med trygge leieinntekter har derfor blitt enda mer attraktive i forhold til alternative investeringer. Videre innebærer konjunkturutviklingen at det har blitt større forskjell i utleierisikoen mellom de ulike eiendomssegmentene. Oljenedturen har først og fremst rammet kontorsegmentet. I alle de fire største byene er kontorledigheten nå 9,0 prosent eller høyere, og fremleie er et økende fenomen. Med hensyn til avkastning tilsier makroprognosene reduserte avkastningsnivåer fordi etterspørselen fra leietagerne er svakere, og direkteavkastningen er mer utsatt. Lavere lånekostnader og etter- spørselsoverskudd etter eiendomsinvesteringer har de siste årene bidratt til økte eiendomsverdier. Varig lave, men svakt stigende renter, kombinert med en forventet KPI-vekst på ca. 2 prosent pr. år, vil bidra til å holde eiendomsverdiene oppe og dempe fallet i avkastningsnivåene. 4.1 MARKEDET FOR KJØP OG SALG Norske kontantstrømseiendommer har blitt mer attraktive i forhold til øvrige alternative investeringer ettersom lave lånekostnader bidrar til at kjøperne får høyere løpende avkastning enn tidligere. Dette har ført til etterspørselsoverskudd etter eiendom med trygge leieinntekter og bidratt til rekordomsetning i 2015, med et volum på NOK 107 mrd. så langt i år (pr. 1.des.). På finansieringssiden har markedet forverret seg noe i løpet av høsten. Lånekapitalen har blitt mindre tilgjengelig og dyrere både på obligasjonssiden og for ordinære banklån. Prisen på obligasjonsfinansiering har steget ca punkter fra juni for «Investment grade». Også bankenes fundingkostnader har steget med punkter siden i sommer. I tillegg har enkelte norske banker lukket døren for ny eiendomsfinansiering grunnet tilpasninger til regulatoriske krav. Dette antar vi vil bidra til å legge en demper på det rekordhete eiendomsmarkedet. På den andre siden bidrar lavere renter til å dempe økningen i finansieringskostnaden, slik at lånefinansiering fortsatt er billig sammenlignet med eiendommenes direkteavkastning. Dermed ligger mye til rette for et fortsatt velfungerende og godt transaksjonsmarked fremover. Rekordhøyt yieldgap (differansen mellom eiendommenes direkteavkastning og finansieringskostnaden) og etterspørselsoverskudd etter eiendom med trygge leieinntekter har bidratt til svært lave yielder i lavrisikosegmentet. Vi anslår nå prime yield til 4,0 4,25 prosent. Det har også blitt lavere yielddifferanse mellom de ulike beliggenhetene. For eksempel Skøyen og sentrum versus CBD. For eiendommer med korte leiekontrakter har utviklingen gått i motsatt retning. Eiendommer utenfor sentrumsområdene med korte kontrakter har ikke fått like stor yieldreduksjon som eiendommer med korte kontrakter i sentrum. Innen lavyieldsegmentet for kontor har det vært en geografisk kjedereaksjon både internt i Oslo-regionen og over til de andre storbyene, som også har fått en reduksjon Transaksjonsvolum YTD Dec ,0 7,0 6,0 5,50 5,25 4,75 5,0 4,50 4,25 4,0 3,0 2,0 Samlet lånekostnad (5 års SWAP + utlånsmargin) Yieldgap etter samlet lånekostnad for prime kontor Prime yield kontor Oslo Normal yield klyngene langs Ring 3 +/- 50bps 1,0 Prime yield langs Ring 3 +/- 50bps 0,0 okt. 06 okt. 07 okt. 08 okt. 09 okt. 10 okt. 11 okt. 12 okt. 13 okt. 14 okt. 15 okt. 16 okt. 17 okt. 18 Fig Totalomsetning næringseiendom i Norge *Kilde; DNB Næringsmegling 7 Fig Yield utvikling

8 4 Eiendomsmarkedet For prime eiendom i kontorområdene langs Ring 3 i Oslo har yielden sunket noe så langt i 2015, slik at nivået nå er på rundt 5,5 prosent, +/- 50 bp avhengig av beliggenhet. For disse eiendommene varierer yieldene i stor grad med hvor attraktiv beliggenhet eiendommen har. F.eks. klatrer yielden fort dersom gangavstanden til offentlig kommunikasjon øker. Det har vært et spesielt år i transaksjonsmarkedet med salg av flere store eiendomsporteføljer i form av salg eller delsalg av eiendomsselskap og fond. Utlendingene er største nettokjøper og har kjøpt norsk eiendom for NOK 39 mrd., tilsvarende 36 prosent av transaksjonsvolumet. De har i år både kjøpt eiendom i lavyieldsegmentet, porteføljer med stor spredning og i enkelte tilfeller også opportunistisk eiendom. Citycons kjøp av Sektorporteføljen til NOK 12,3 mrd. er årets største transaksjon, likeledes er Meyer Bergmans kjøp av Promenaden Property for NOK 5,3 mrd. (11 handelseiendommer i Oslo sentrum) en av de største. God befolkningsvekst og solid norsk økonomi kombinert med lav avkastning i andre aktivaklasser, vil trolig bidra til en høy andel utlendinger i det norske transaksjonsmarkedet også frem i tid. Det er stadig vekst i antall utenlandske aktører som investerer eller vurderer investering i norsk næringseiendom. Eiendomsselskapene har benyttet det gode markedet til å ta gevinst i stor skala på eiendom i lavrisikosegmentet. Det er dermed svært mye kapital tilgjengelig for eiendomsutvikling og nye «set-up» fremover, og flere investerer gevinstene i utvikling av gjenværende portefølje. Vi har registrert 190 transaksjoner for totalt NOK 107 mrd. så langt i år. Vi venter generelt et velfungerende transaksjonsmarked fremover fordi forutsetningene er på plass for at det er interessant å investere i utviklingseiendom, og fordi kontantstrømeiendommer gir høy løpende avkastning med gode muligheter for å betale utbytte. Volumene antas imidlertid å bli noe lavere i 2016 enn i inneværende år. 4.2 KONTORLEIEMARKEDET OSLO Ledighet og leiepriser Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum har økt med kvm i perioden 1. til 3. kvartal Dette tilsvarer en ledighet på 9,0 prosent (omfatter kontorlokaler som er klar for innflytting i dag og innen de neste 12 måneder). Ledigheten er imidlertid svært varierende avhengig av område. I aksen Oslo vest til Asker, hvor petroleumsnæringen har stått for mye av etterspørselen de siste fem årene, har ledigheten nå økt betydelig, og særdeles på Lysaker hvor ledigheten nå er på 23 prosent. I Oslo sentrum er situasjonen en annen, med lav eller moderat ledighet og mer stabil etterspørsel. Leietagermassen i Oslo er mindre påvirket av oljenedturen og etterspørselen påvirkes dessuten positivt av at Oslo har mange hovedstadsfunksjoner og mange organisasjoner. Aktivitetsnivået i leiemarkedet var svært lavt i 2014, men har tatt seg noe opp i inneværende år. Utløpsvolumene er lave i 2015 til 2017, og usikkerheten i norsk økonomi bidrar også til lavere aktivitet. Oljenedturen og usikkerheten rundt dens ringvirkninger påvirker mange leietakere. I perioder som nå, med økt usikkerhet, registrerer vi en økende andel av reforhandlinger. Flere bedrifter er usikre på egen vekst fremover, og velger en avventende holdning, gjerne ved å reforhandle dagens lokaler på en kort kontrakt. For andre bedrifter kan det imidlertid nå være en god mulighet til å sikre seg arealer i attraktive områder til en redusert pris sammenlignet med hva man måtte betale for et års tid siden Aker Brygge, Vika, Tjuvholmen Oslo S, Bjørvika Skøyen Indre sentrum Lysaker kv., kv., kv., kv., kv., kv., kv., kv., kv., kv., kv., kv., kv., kv., kv., kv., kv., kv., kv.; kv.; kv., kv., kv., kv., Nydalen Helsfyr/Bryn Sandvika/Asker kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv Fig Ledighet kontor; Oslo, Asker og Bærum Fig Leieprisutvikling pr. kontorområde 8

9 4 Eiendomsmarkedet Fremtidens kontormarked i Oslo Vi antar at kontorledigheten fortsetter å øke noe mer i inneværende år og i Arealabsorbsjonen for 2015 antas å bli svakt negativ, før den tar seg opp i 2016 og 2017 i takt med at bedriftene blir sikrere på egen vekst, samt at kontorsysselsettingen vil øke. På tilbudssiden vil vi ha moderat tilførsel av nybygg, og en høy andel av konvertering til annen bruk, slik at netto tilførsel vil være på moderate nivåer. Vi venter dermed at ledigheten topper ut på 9,4 prosent i 2016, før den avtar 2017 i takt med økt økonomisk aktivitet og høyere utløpsvolumer i leiemarkedet. Vi opplever økende forskjeller i markedet. Tidligere gjaldt dette attraktive eiendommer nær kommunikasjonsknutepunktene kontra eiendommer med lang gangavstand til knutepunkt. Nå gjelder det også i økende grad mellom den oljetunge vestaksen og Oslo forøvrig BC'-&*D+&)$* 4.3 REGIONER/LEIEMARKEDET STAVANGER Kontorleiemarkedet Det er økt press på gårdeierne i kontorleiemarkedet i Stavanger, men med store variasjoner mellom områdene. Kontorledigheten i området er på 11,4 prosent, men varierer fra 4,4 prosent i sentrum til 16,5 prosent på Forus. Prispresset er spesielt merkbart i Forus-området og innenfor kontorsegmentet, men med noen nyanser innen de ulike delene av området. Vi forventer videre prispress. For «normal» og «høy standard» kontorlokaler tilknyttet Stavanger sentrum tror vi på noenlunde stabile leiepriser. Leienivåene på handels- og lagerarealer forventes stabile. Salgsmarkedet Det har vært et høyt transaksjonsvolum i Stavanger, men 12,0% primært på eiendommer med lange kontrakter. Vi har registrert transaksjoner her for omlag NOK 5 mrd. Utenlandske kjøpere har stått for den største andelen og har vist en høyere enn forventet betalingsvilje, blant annet tilknyttet Statoils kontor som er omsatt på ca 5,6 prosent i netto yield med en 15 års leieavtale. For øvrig har yield-bildet blitt mer og mer sammensatt, og vi ser at markedet i mye større grad differensierer i forhold til både områder og underliggende leiekontrakter. Prime yield anslås å ligge mellom 5,5 5,75 prosent. Mer «ordinære» objekter forventes å ligge mellom 7,5 8,5 prosent BERGEN Kontorleiemarkedet Ledigheten har økt fra 8,0 prosent til 10,0 prosent i løpet av 2015, og det står nå kvm ledig i Bergen. Ledigheten varierer imidlertid sterkt mellom de ulike områdene, og 50 prosent av ledigheten finner man i de oljetunge områdene Sandsli/Kokstad. Sentrumsområdene er langt mer stabile med lav ledighet og høyere etterspørsel. Mye nybygging innen kontor vil antagelig bidra til å øke ledigheten videre på sikt ,0% 8,0% Det er en klar prisdifferensiering i markedet avhengig av geografi/beliggenhet, standard, tilgjengelighet, offentlig kommunikasjon mm. Prisene er presset nedover i Bergen Sør, hvor det er mye ledighet, mens man i sentrum oppnår NOK pr. kvm, og i enkelte tilfeller enda mer for nybygg ,0% ,0% (50 000) 2,0% ( ) 0,0% E 2016E 2017E 500 Stavanger Sentrum Hinna Park Stavanger generelt Forus Sandnes Lager Nybygg netto Vekst i utleid areal Ledighet (h.a) Høy standard God standard Topp nivå Fig Tilbud og etterspørsel kontormarkedet i Oslo Fig Leienivåer i Stavanger 9

10 4 Eiendomsmarkedet 70 prosent av leietagerne søker seg til sentrum eller langs med Bybanen i sydlige deler av Bergen. Vi opplever stadig at leietakerne har økt krav til standard og at lokaler fort blir oppfattet som utdatert blant de kvalitetsbevisste leietakerne. Generelt er konkurransen om leietagerne hard og Bergen har mange kontorbrukere som er eksponert mot olje/gass. Lokaler med utidsmessig standard kan få en svak prisnedgang. For lokaler med alminnelig god standard ligger de fleste leieprisene i området NOK pr kvm. Markedet for kjøp og salg Normalt ligger transaksjonsvolumet i Bergen på rundt NOK 3 mrd., men så langt i år ligger man an til en dobling av dette volumet. Per 1. desember har vi registrert transaksjoner for NOK 3,7 mrd. hvorav DNBs nye hovedkontor i Solheimsviken er den største. Flere store prosesser er også i spill. Sentrumseiendommer står for en stor del av transaksjonsvolumet, og disse eiendommene oppnår svært gode priser. Vi har registrert prime yield i området 5 prosent, mens normal yield er i området 6,5 8 prosent. TRONDHEIM Kontorleiemarkedet Kontorledigheten i Trondheim var ved utgangen av 1. halvår på kvm, tilsvarende en ledighet på 9,5 prosent. Det er en øking på hele 8 prosent siden årsskiftet. Heimdals-området har den største ledighetsøkningen, mens sentrum har hatt en reduksjon på 5 prosent siden forrige måling. Ledighetsutviklingen er høy, og kommer av et akselererende omfang av fremleieareal kombinert med høy nybygging over lengre tid. Dette påvirker både leieprisene og utbyggingstakten fremover. Fremleiearealene kommer i mange tilfeller av nedbemanninger i oljesektoren. Dersom omfanget av areal som tilbys til fremleie øker ytterligere, vil det kunne bremse farten for nye kontorprosjekter. Det er nå større spredning i leieprisene enn før, hvor de høyeste nivåene oppnås i sentrum opp mot NOK pr. kvm. Markedet for kjøp og salg Vi har registrert 13 transaksjoner for NOK 4 mrd. så langt i år, inkludert eiendommer i bud/aksept. Flere av de registrerte salgene så langt har vært eiendommer i større solgte porteføljer som Aberdeen Fond II, Sektor og Fortin. Om eiendommene som p.t. er i prosess blir sluttført, kan man nå et rekordhøyt transaksjonsvolum på NOK 5 mrd. Yieldnivået for de beste eiendommene er synkende. Markedet er i hovedsak preget av nasjonale aktører, men med noe innslag av interesse fra utenlandske aktører. De lokale utgjør største delen av nettokjøperne. Prime yield i Trondheim er nå rundt 5,25 prosent, mens yielden for normaleiendommer anslås å være i intervallet 6,75 7,75 prosent Åsane/ Bergen Nord Sandsli Kokstad Sandviken Sentrum Næringskorridoren Fyllingsdalen Laksevåg 500 Heimdal Fossegrenda Sluppen Moholt/ Tunga Lade/ Leangen/ Ranheim Sentrum Elgseter til Tempe Høy standard God standard Topp nivå Høy standard God standard Topp nivå Fig Leienivåer i Stor-Bergen 10 Fig Leienivåer i Trondheim Foto: Thomas Bjørnflaten/Nyebilder

11 4 Eiendomsmarkedet 4.4 HOTELL I OSLO Hotellmarkedet i Oslo har levert svært sterke tall i inneværende år, og bidrar til at 2015 kan bli et toppår for bransjen. Til tross for kapasitetsøkning har man klart å øke både losjiinntekten og RevPAR (inntekt per tilgjengelig rom) sammenlignet med Svak norsk krone har bidratt til økt turisme. I sommer satte det norske hotellmarkedet rekord med 1 million overnattinger fra utenlandske gjester i juli måned. I tillegg bidrar svak norsk krone til at flere nordmenn ferierer i eget land. Bedriftsmarkedet i Oslo går også bra, i motsetning til hva man ser i de oljeutsatte byene, og Stavanger spesielt. Gjennomsnittsprisen per rom i Oslo var NOK i oktober, noe som er en rekord for denne måneden. Så langt i år er det Oslo-hotellene som har størst oppgang i pris pr rom, med en økning på nesten 7 prosent. RevPAR i Oslo endte på NOK 670 for perioden januar til oktober, en økning på 13 prosent i forhold til samme periode forrige år. Også i nabokommunen Bærum ser man fremgang i tallene hittil i år, sammenlignet med For hotellene i Bærum har omsetningen gått opp med 3,1 prosent i perioden januar til oktober, mens prisene har steget 3,5 prosent, til NOK 910 i oktober. Dermed blir det oppgang for beleggsprosenten (2,1 prosent til 53,7 prosent), og RevPAR gikk opp med 5,7 prosent til NOK SVERIGE Transaksjonsmarkedet i Sverige Sterk BNP-vekst i Sverige sammenlignet med internasjonalt nivå, lave lånerenter og god tilgang på finansiering har medvirket til å senke yieldnivåene til historisk lave nivåer også i Sverige. Bred aktivitet i transaksjonsmarkedet kombinert med høy risikovillighet hos investorene, har også medført at differansen mellom prime og ordinær eiendom har falt. Den største transaksjonen så langt i 2015 er Blackstones kjøp av Obligo-porteføljen til SEK 23 milliarder, hvorav 41 prosent av verdien er lokalisert i Sverige. Andre store porteføljesalg preger også markedet, som er konsentrert i form av at de ti største investeringene representerer over 50 prosent av transaksjonsvolumet i løpet av 1. halvår 2015, ifølge Catella. Mens kontorsegmentet i fjor opplevde volumer på nivå med toppåret 2006, har det så langt i 2015 vært færre kontoromsetninger. Pr starten av september utgjorde kontortransaksjonene kun SEK 16 mrd., mot SEK 36 mrd. i hele I Stockholm CBD har det vært svært få eiendommer for salg i 2015, noe som har bidratt til et vesentlig lavere volum i dette segmentet, hvor normalvolumet har vært på rundt SEK 10 mrd. i perioden Dette har skjøvet mange investorer over til øvrige områder av hovedstaden, samt andre deler av landet, noe som har bidratt til press på yieldene utenfor primesegmentet. Det har også blitt omsatt store volumer innen både handels- og boligeiendom. Totalt har det blitt omsatt eiendom i Sverige for SEK 85 mrd hittil i år (pr. 3. kvartal). Etterspørselsoverskuddet har bidratt til fallende yieldnivåer, og Catella venter at yieldene i Stockholm CBD bunner ut på % 76 % 74 % 72 % 70 % 68 % 66 % 64 % 62 % (jan-sep) 60 % Pris per rom (v.a) RevPAR (v.a) Beleggsprosent (h.a) Fig Hotellmarkedet i Oslo. Nok per rom. Kilde: SSB/Nordic Hotel Consulting. Foto: istock 11

12 4 Eiendomsmarkedet 3,75 prosent i 2016/2017. Catella venter videre at en økende andel av transaksjonsvolumet vil finne sted i normalmarkedet, som følge av at få eiendommer i kjerneområdene er til salgs. Handel Sverige Investorenes interesse for handelseiendom har vært svak i perioden 2010 til medio 2014, grunnet en betydelig tilførsel av nye lokaler i de store byene, at e-handelen har absorbert prosent av omsetningsveksten de siste årene, samt at forbruksveksten har dreiet fra vareforbruk til tjenestekjøp. Yieldene for handel har ikke sunket så mye som for kontoreiendom, men har den siste perioden vært under press, og ventes å synke ytterligere i tiden fremover. I følge Catella ligger yielden for kjøpesentre i intervallet 4,5 5,5 prosent, mens yielden for prime big boxes ligger mellom 6,0 6,5 prosent. «Secondary big boxes» oppnår yielder i intervallet 7 8 prosent. Selv om disse faktorene fortsatt er tilstede, har investeringsvolumet innen handelseiendommer økt betydelig det siste året. Flere nasjonale og internasjonale aktører har investert i større handelseiendomsporteføljer, og hittil i år er det omsatt handelseiendommer for om lag SEK 17 mrd., hvorav utlendinger står for om lag en tredjedel % 100 % % 60 % 40 % % YTD YTD 0 % Q1 Q2 Q3 Q4 1.halvår 2.halvår Andel utlendinger Fig Transaksjonsvolum pr. kvartal, SEK mrd. Kilde: Catella Sverige. 12 Fig Transaksjonsvolum handelseiendommer, SEK mrd. Kilde: Catella.

13 5 Eiendomsporteføljen Porteføljen pr består av følgende eiendommer/eiendomsselskaper; Myrdalsvegen 22 AS: Beliggenhet: Myrdalsvegen 22 i Åsane, Bergen Type bygg: Kontor/forretning Byggeår: 2006 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 Petroleumsveien 6 AS: Beliggenhet: Petroleumsveien 6 på Forus, Stavanger Type bygg: Kontor/forretning Byggeår: 1983/87/98 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 Kronprinsensgate 9 AS: Beliggenhet: Kronprinsensgate 9, Oslo Type bygg: Kontor/parkering Byggeår: 1971 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 Akerselva Atrium AS: Beliggenhet: Christian Kroghs gate 16, Oslo Type bygg: Kontor Byggeår: 2008/09 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 Sirkeltomten II AS (Portalen): Beliggenhet: Dyre Halsesgate 1, Trondheim Type bygg: Kontor/forretning Byggeår: 2010 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 Sandslihaugen 30 AS: Beliggenhet: Sandslihaugen 30, Bergen Type bygg: Kontor Byggeår: 1986 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 Uppsala Bicycle Property AB (Boländerna 5:21): Beliggenhet: Bolandsgatan 16D 16H i Uppsala Type bygg: Kjøpesenter/forretning Byggeår: 2009/10 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 Barcode 115 AS: Beliggenhet: Dronning Eufemias gate 28, Oslo (Bjørvika) Type bygg: Kontor Byggeår: 2012 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 Barcode 123 AS: Beliggenhet: Dronning Eufemias gate 32, Oslo (Bjørvika) Type bygg: Kontor Byggeår: 2012 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 Fornebu Hotellinvest AS: Beliggenhet: Snarøyveien 20, Fornebu Type bygg: Hotell Byggeår: 2012 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 Kungsbacka AB: Beliggenhet: Hantverksgatan 27 i Kungsbacka ved Gøteborg Type bygg: Forretning Byggeår: 2009 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 innendørs, samt m 2 overbygget utendørs marked 13

14 5 Eiendomsporteføljen 5.1. Porteføljestruktur Fondets mål er å ha en diversifisert portefølje av eiendommer med god kvalitet gjennom aktiv forvaltning ved kjøp og salg, utvikling, utleie og drift. Pr. utløpet av året, er all kapital tegnet av investorer utenfor DNB investert. Som følge av at den målsatte porteføljestørrelsen tidligere i år økte til NOK 7,5 mrd., er imidlertid eiendomsporteføljen fortsatt i en oppbyggingsfase. Vi vil således gjennomføre ytterligere emisjoner og eiendomsinvesteringer i 2016, se for øvrig kap. 3. Etter oppbyggingsperioden skal porteføljen ha følgende struktur: Segment Kontor: % Handel: inntil 40 % Annet: inntil 25 % Geografi Norge: minimum 60 % Sverige: inntil 40 % Utviklingsprosjekt Inntil 5 % Fondet har som strategi å investere i et bredt spekter av næringseiendom i Norge og i Sverige. Hoveddelen av porteføljen vil ligge i de største byene i Norge, mens investeringer i Sverige kan utgjøre inntil 40 prosent. DNB Næringseiendom har lang erfaring med investeringer og forvaltning i Norge og i Sverige. Fordeling mellom land viser at investeringer i Sverige pt. utgjør ca. 7 prosent målt i eiendomsverdi, se figur og Tabell viser arealfordeling pr for fondets portefølje fordelt på utleid og ledig areal pr. arealtype samt økonomisk ledighet. Sandlihaugen 30 er nå en eiendom under utvikling og den er derfor ikke inkludert i tabellen. Det er fortsatt noe ledighet i Myrdalsvegen i Bergen og i Portalen i Trondheim. I porteføljen for øvrig er det ikke ledighet ved utløpet av Dette gir en økonomisk ledighet på 1 prosent. 5.2 Leietagere Porteføljen har en god og robust leietagerfordeling mellom bank, handel, hotell, media, IT, offentlig og andre bransjer. Leietagersammensetningen er preget av store, solide leietagere som DNB, Nordic Choice Hotels, Bergen Kommune, Coop, NHST Media Group, Oslo Kommune, Rema 1000, Utenriksdepartementet, Statoil, DNB, Media Markt, Toys r us, m.fl. I figur vises en fordeling av leietakerne etter bransjetype. Figur viser utvikling i årlige leieinntekter for løpende kontrakter. Totale årsleier utgjør ca. NOK 273 mill. i Det er mange store leietakere med lange leiekontrakter i porteføljen. Utleid areal Ledig areal Økonomisk ledighet Tab Arealfordeling utleid og ledig areal eks. Sandslihaugen % 71 % 9 % 3 % Handel Kontor Hotell Parkering 1 % Annet Totalt areal Forretning ,5 % Kontor ,3 % Hotell ,0 % Parkering ,0 % Annet ,5 % Totalt ,0 % Fig viser porteføljens arealfordeling per arealtype 93 % 7 % Norge Sverige 10 % 2 % 72 % 8 % Bergen Stavanger Oslo Trondheim 4 % 10 % 20 % 11 % 4 % 31 % Tjeneste O entlig Handel Hotell Konsulent Finans 4 % Uppsala 9 % Media 4 % Gøteborg 11 % Olje/Gass Fig Geografisk fordeling land Fig Geografisk fordeling by Tab Leietakerfordeling 14

15 5 Eiendomsporteføljen Fig Utvikling i leieinntekter for løpende kontrakter Snitt verdivektet gjenværende leietid for hele porteføljen er 7,6 år. Tabell viser snitt verdivektet gjenværende leietid pr. eiendom i porteføljen. Snitt gjenv. leietid Snitt gjenv. leietid u/sandsli Areal Eiendom Overtatt Lokalisering Land kvm Myrdalsvegen Bergen Norge ,3 3,3 Petroleumsveien Stavanger Norge ,2 3,2 Kronprinsensgate Oslo Norge ,3 10,3 Akerselva Atrium Oslo Norge ,4 3,4 Sirkeltomten II AS Trondheim Norge ,2 6,2 Sandslihaugen 30 AS Bergen Norge ,0 0,0 Barcode 115 AS Oslo Norge ,0 12,0 Barcode 123 AS Oslo Norge ,9 12,9 Fornebu Hotellinvest AS Oslo Norge ,8 14,8 DNB Kungsbacka AB Gøteborg Sverige ,8 2,8 Uppsala Bicycle AB Uppsala Sverige ,2 4,2 Totalt/snitt ,6 8,9 Tab Beregnet snittleietid Når det gjelder Fornebu Hotellinvest, er gjenværende leietid for hotellet 16,3 år. Kontrakten relatert til parkering er imidlertid kortere og samlet snitt gjenværende leietid for eiendommen er derfor 14,8 år. 15 Foto: Yaymicro

16 5 Eiendomsporteføljen 5.3 Vårt klimafokus Miljørapportering Investorene i DNB Scandinavian Property Fund har uttrykt et ønske om miljørapportering for fondets eiendommer. Dette har vi nå utarbeidet, basert på våre samarbeidspartneres rapportering i form av en egen miljørapport. Denne rapporten oppdateres 2 ganger årlig og finnes på nettsidene til fondet. Grønne leiekontrakter DNB Næringseiendom har et spesielt fokus på å inngå «grønne» bilag til leiekontrakter. Dette samarbeidet forplikter leietaker og utleier til sammen å finne gode tiltak for å redusere energiforbruket, samt at vi i fellesskap skal oppnå kvaliteter i eiendommene som samsvarer med vår miljøstrategi. Gjennom samarbeidet blir det innført årlige miljømøter med fokus på energiforbruk/energioppfølging, materialvalg/ombygginger, avfallshåndtering/ sorteringsgrad, renhold, innemiljø samt oppfølging av avtalte miljøtiltak og mulige nye tiltak. Pr. desember 2015 har vi inngått 16 grønne bilag. Våre erfaringer så langt er at bilaget bidrar til en bedre dialog med leietakere rundt energibesparelse og kildesortering, og at vi sammen finner frem til gode tiltak. Skal vi lykkes med våre miljømål i eksisterende bygg er vi avhengige av et godt samarbeid med våre leietakere. Hvert tredje år skal organisasjonen gjennom en hovedrevisjon, denne ble gjennomført i september Fokuset for revisjonen var å sjekke miljøkrav i våre innkjøp med tilhørende rutiner og styrende dokumenter. Utvalgte og vesentlige miljøaspekter som får særskilt fokus er energi, avfall og forurensning. ENOVA Programmet «Enova », gjelder alle eiendommer i forvaltningsporteføljen til DNB Næringseiendom og har som målsetting å redusere energiforbruket med 20 prosent i den aktuelle perioden. Status er at Enova programmet pr. 3. kvartal 2015 hadde en samlet reduksjon i energibruk på 21 GWh for hele porteføljen. Målsettingen er 43 GWh for hele perioden. Fondseiendommene skal bidra med 1/4 av det totale målet på 20 prosent. Pr. 3. kvartal 2015 hadde fondets eiendommer oppnådd 3,5 prosent reduksjon i energibruk. Øvrig DNB er for 2015, som eneste nordiske bank, godkjent for opptak i Dow Jones Sustainability Indices. BREEAM In Use DNB Scandinavian Property Fund s portefølje i Norge skal miljøsertifiseres ihht. BREEAM-NOR In Use. Sertifiseringen omfatter tre hovedområder; bygning, forvaltning og bruk av bygget. Status, kan kort sammenfattes; DNB REIM er i dag den forvalteren som har flest BIUsertifikater i Norge. Revisjon av Petroleumsveien 6, Kronprinsensgt. og Akerselva Atrium er fortsatt under arbeid. For Myrdalsveien 22 venter vi fortsatt på del to av sertifikatet. Miljøstyringssystemet ISO DNB Næringseiendom er sertifisert ihht. Miljøstyringssystemet ISO i Sertifikatet omfatter kjøp, salg, forvaltning og utviklingsprosjekter knyttet til de byggene vi forvalter. 16 Foto: DNB

17 6 Verdiutvikling andeler Verdiutviklingen for den enkelte investor i DNB Scandinavian Property Fund DA vil avhenge av hvilken emisjon man har deltatt i. For investeringer gjennom norske feedere, viser tabellen under verdiutviklingen pr. andel etter utbetalt utbytte DNB Scandinavian Property Fund ASA 9,38 9,34 10,15 11,19 11,41 11,60 12,30 12,43 12,08 12,35 12,62 DNB Scandivanian PropFund 1 KS 92,99 91,25 101,92 111,26 113,46 115,75 123,11 124,74 120,02 122,86 125,75 DNB Scandivanian PropFund 2 KS 94,90 92,53 101,46 110,51 112,58 115,05 122,16 123,57 119,19 121,97 124,72 DNB Scandivanian PropFund 3 KS 101,94 109,43 111,60 113,99 121,30 122,92 118,24 121,05 123,93 DNB Scandivanian PropFund 4 KS 100,14 100,19 104,54 111,08 112,54 105,87 108,39 110,96 DNB Scandivanian PropFund 5 KS 99,93 100,30 101,62 104,03 DNB Scandivanian PropFund 6 KS 99,97 100,67 103, Foto: DNB

18 DNB Næringseiendom AS. Postboks Bergen. Tlf , e-post: Org nr Fondsansvarlig: Per Ola Nytun, e-post: Les mer; DNB Scandinavian Property Fund DNBA /16 DNB TRY POD. Forsidefoto: Thomas Bjørnflaten/Nyebilder