Øyrane Torg INVESTORRAPPORT 3. KVARTAL 2017 DNB SCANDINAVIAN PROPERTY FUND DA

Transkript

1 Øyrane Torg INVESTORRAPPORT 3. KVARTAL 2017 DNB SCANDINAVIAN PROPERTY FUND DA

2 Innhold 1. Oppsummering Markedsverdier og avkastning Investeringskapasitet og planlagte emisjoner Markedskommentar DNB Næringseiendom Eiendomsporteføljen Porteføljestruktur Leietakere Samfunnsansvar Generelt om samfunnsansvar GRESB Miljørapport for DNB Scandinavian Property Fund Breeam-Nor In-Use Risikostyring Verdiutvikling andeler Lillestrøm Torv

3 1 Oppsummering Avkastningsmål VEK 7 9 % årlig Mål for utdelinger 3 5 % årlig Porteføljemål NOK 12,5 mrd. Innbetalt kapital NOK 6.440,3 mill. Komittert, ikke innkalt kapital Ca. NOK 1 mrd Geografisk fordeling portefølje Norge 95 %, Sverige 5 % Fordeling pr. arealtype Kontor 54 %, Handel 29 %, Hotell 13 %, Parkering/Annet 4 % Årlige leieinntekter NOK 347 mill. Samlet areal kvm Gjenværende løpetid leiekontrakter 7,3 år (Verdivektet snitt for porteføljen) Finansiering 100 % egenkapital Verdivurdering egenkapital (VEK) NOK 7.389,5 mill. Avkastning hittil ,7 % Avkastning ,3 % Annualisert avkastning siste 3 år (*) 8,4 % Annualisert avkastning siste 5 år (**) 7,2 % Fondets verdijusterte egenkapital pr. 3 kvartal 2017 var NOK 7.389,5 mill. Det utgjør en økning på NOK 151,1 mill. eller 2,2 prosent for kvartalet og NOK 381,0 mill. (5,7 prosent) hittil i år. For eiendomsporteføljen var direkteavkastningen i kvartalet NOK 66,6 mill. (1 prosent) og verdiøkningen NOK 114,3 mill. (1,4 prosent), totalt 2,4 prosent. Totalavkastningen for eiendomsporteføljen hittil i år er NOK 441,8 mill. (6,2 prosent). Verdiutviklingen er god også i dette kvartalet, der økende kontorleier i Oslo-området og fortsatt press på yieldnivået er viktige verdidrivere. Nyutleie i Sirkeltomten og en positiv hotellutvikling bidrar i samme retning. For nærmere om avkastning, se kap. 2 «Markedsverdier og avkastning». Hittil i år har fondet overtatt eiendom for ca. NOK 1,4 mrd. og solgt for NOK 144,5 mill. Øyrane Torg, et kjøpesenter i Arna, Bergen, ble overtatt 1. september til en netto eiendomsverdi på NOK 580 mill. Salget var Myrdalsvegen 22 i Åsane, Bergen, også dette i 3. kvartal. Arbeidet med nye investeringer har vært høyt vektlagt, men konkurransen om attraktive «core» eiendommer har samtidig vært sterk, både i Norge og Sverige. Fondet arbeider for tiden med en attraktiv «pipeline» av eiendommer, men vil bruke nødvendig tid for å sikre riktige investeringer. For nærmere om emisjoner og investeringer, se kap. 3 «Investeringskapasitet og planlagte emisjoner». Fondet har nylig mottatt den årlige benchmark fra GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark). GRESB kartlegger status på fondets miljøarbeid og samlet score ble 83 poeng mot 81 poeng for Fondet er dermed fortsatt i kategorien «Green Star», og nummer 2 av 89 i sammenlignings-gruppen. For nærmere om miljøarbeidet og GRESB undersøkelsen, se kap. 6 «Samfunnsansvar». Arbeidet med forenkling av feederstrukturen gjennom fusjon av et utvalg komandittselskaper er nå gjennomført med virkning fra 1. juli Dermed er både fondets volumramme, KS feederstruktur og styresammensetning endret i samsvar med tidligere informasjon. Fallet i oljeinvesteringene bunner ut og sysselsettingen har tatt seg opp. Samtidig forventes rentenivået å holde seg lavt, med første renteheving fra Norges Bank i slutten av Med svak nybygging av kontorarealer i Oslo-området, lavere ledighet og økte leiepriser ligger mye til rette for et attraktivt eiendomsmarked også på 1-2 års sikt. Vekst i detaljhandelen frem mot 2020 og positiv utvikling i beleggsprosent i sentrale deler av hotellmarkedet peker i samme retning. I Sverige forventer vi at den innenlandske veksten vil avta noe, men at eksportveksten tar seg opp. Styringsrenten forventes å ligge på dagens nivå frem til Det er derfor grunn til å ha positive forventninger også til Sverige. For nærmere kommentarer til markedsutvikling, se kap. 4 «Markedskommentar». (*) Annualisert avkastning 3 år gjelder (**) Annualisert avkastning 5 år gjelder

4 2 Markedsverdier og avkastning DNB Scandinavian Property Fund har pr en beregnet verdijustert egenkapital (VEK) på NOK 7.389,5 mill. Det ble i 1. kvartal innbetalt NOK 830 mill, og i 3. kvartal innbetalt NOK 388 mill. Det har vært en verdiøkning på NOK 381,0 mill fra årsskiftet, da VEK var 6.020,4 mill, noe som tilsvarer 5,7 prosent. Fondet har en samlet innbetalt selskapskapital på NOK 6.440,3 mill og uinnkalt kapital på ca NOK 1 mrd. Inkludert utdeling for 2016, har DNB SPF DA fra oppstart i 2007 utdelt NOK 1.142,5 mill. Figur 2.2 viser årlig prosentvis endring i verdijustert egenkapital for fondet totalt samt eiendomsporteføljens direkteavkastning i prosent. Fondet har hatt en høy utleiegrad og god direkteavkastning over tid, men gradvis noe svakere prosentvis direkteavkastning som følge av økte eiendomsverdier. Eiendommene i porteføljen har solide leietakere og en stor andel Årlig avkastning 15,0 % 10,0 % 5,0 % 0,0 % -5 % 1,5 % -1,8 % 11,1 % 9,7 % 4,5 % 6,3 % Direkteavkastning eiendom Utvikling VEK 10,9 % 8,1 % 6,3 % 5,7 % lange og mellomlange leiekontrakter, noe som har bidratt til den gode direkteavkastningen. Se forøvrig også markedskommentarene i kapittel 4. Fordeling av innbetalt kapital i fondsselskapet samt verdijustert egenkapital pr feederselskap pr følger av tabell 2.3. Avkastning i eiendomsporteføljen Verdiendringer Fondets eiendomsportefølje pr har en samlet verdi på NOK 7.474,3 mill mot NOK 5.927,2 mill pr og NOK 6.870,9 mill pr Justert for kjøpet av Lillestrøm Torv i januar, og Øyrane Torg 1. september er verdiendringen NOK 288 mill hittil i år, noe som tilsvarer 4,3 prosent før påkostninger. Den norske eiendomsporteføljen verdivurderes av Akershus Eiendom og Cushman & Wakefield. Eiendommene har ved utløpet av dette kvartalet en samlet verdi på NOK mill, noe som justert for erverv av Lillestrøm Torv og Øyrane Torg, medfører en verdiøkning hittil i år på NOK 302 mill, tilsvarende 4,4 prosent. Justert for påkostninger på NOK 32,5 mill, er verdiøkningen NOK 269,7 mill, tilsvarende 3,9 prosent Q07 2Q08 2Q09 2Q10 2Q11 2Q12 2Q13 2Q14 2Q15 2Q16 VEK VEK inkl. utbytte Innbetalt kapital 2Q17-10 % -15 % -9,6 % Den svenske porteføljen verdivurderes av CBRE og Cushman & Wakefield. Totalt er verdien av eiendomsporteføljen i Sverige vurdert til SEK 389 mill som gir en samlet nedgang i verdiene hittil i år på SEK 14,5 mill, tilsvarende 3,6 prosent. Justert for påkostninger på SEK 13,5 mill, er verdinedgangen på SEK 28 mill, tilsvarende 6,7 prosent. Figur 2.1 Volumutvikling innbetalt og verdijustert egenkapital inkl. og ekskl. utbetalt utbytte. Fig. 2.2 Årlig avkastning på verdijustert egenkapital samt direkteavkastning Direkteavkastning og totalavkastning Mill NOK Innbetalt kapital DNB SPF DA Prosentvis andel av VEK VEK DNB EiendomsInvest KS 2.115,8 34,38 % DNB Scandinavian PropFund 4 KS 1.532,3 24,57 % 1.815,9 DNB Scandinavian PropFund 5 KS 948,4 13,76 % 1.017,0 DNB Scandinavian PropFund IS 496,9 7,03 % 519,3 DNB Scandinavian PropFund ASA 42,0 0,76 % 55,8 DNB Scandinavian PropFund 1 AS 434,3 6,33 % 467,5 DNB Scandinavian PropFund 2 AS 870,6 13,18 % 973,7 Totalt 6.440,3 100,00 % 7.389,5 Tab 2.3 Fordeling av innbetalt og verdijustert egenkapital Porteføljens direkteavkastning dette kvartalet var NOK 66,6 mill, tilsvarende 1,0 prosent. Dette er på samme nivå som forrige kvartal. Totalavkastningen for eiendomsporteføljen hittil i år er NOK 441,8 mill, tilsvarende 6,2 prosent. I 3. kvartal utgjorde dette henholdsvis NOK 180,9 mill og 2,4 prosent. Differansen mellom eiendomsavkastningen og fondets totalavkastning (endring VEK), skyldes i hovedsak transaksjonskostnader, skatt og forvaltningshonorar belastet på fondsnivå. Tabell 2.4 viser årlig direkteavkastning, verdiendring og totalavkastning for eiendomsporteføljen fra etableringen av fondet og frem til i dag. Figur 2.5 viser en sammenstilling av fondets kvartalsvise utvikling i VEK og direkteavkastning. 4

5 2 Markedsverdier og avkastning Årlig avkastning eiendomsportefølje Q 2017 Direkte avkastning 23,3 6,0 % 31,7 5,7 % 41,1 5,9 % 90,5 6,1 % 145,0 5,7 % 217,5 5,6 % 223,8 5,7 % 239,4 5,5 % 259,2 4,7 % 199,3 2,9 % Verdiendring (75,0) -15,7 % (42,0) -7,1 % 41,2 6,1 % 71,3 4,8 % (13,2) -0,3 % 34,5 0,9 % 185,2 4,7 % 193,8 3,6 % 131,7 2,3 % 242,5 3,3 % Total avkastning (51,8) -10,2 % (10,2) -1,7 % 82,3 12,1 % 161,8 10,9 % 131,8 5,4 % 252,0 6,5 % 409,0 10,4 % 433,2 9,1 % 390,9 6,9 % 441,8 6,2 % Tabell 2.4 Årlig avkastning og verdiendring eiendomsportefølje 8,00 6,00 Utvikling VEK Direkteavkastning Eiendom 6,4 % 4,00 2,00 0-2,00-4,00 1,0 % 0,5 % -1,3 % -3,5 % -2,8 % -2,1 % -2,8 % -0,3 % -0,8 % 2,1 % 3,3 % 3,2 % 2,8 % 2,9 % 2,6 % 2,3 % 2,1 % 2,2 % 2,2 % 2,4 % 1,6 % 1,3 % 1,3 % 1,6 % 1,8 % 1,7 % 1,9 % 1,2 % 1,4 % 1,8 % 1,1 % 0,9 % 0,4 % 0,7 % 0,8 % 3,1 % 1,1 % 0,7 % 2,7 % 2,2 % -6, Fig. 2.5 Kvartalsvis utvikling VEK samt direkteavkastning 5

6 3 Investeringskapasitet og planlagte emisjoner Fondet solgte i juli Myrdalsveien 22 for en brutto eiendomsverdi på NOK 144,5 mill. og overtok 1. september Øyrane Torg for en netto eiendomsverdi på NOK 580 mill. Dermed er det gjort investeringer for NOK 1,4 mrd. og salg for NOK 144,5 mill. hittil i år. Øyrane Torg ligger i Indre Arna, sentralt plassert ved jernbanestasjonen og hovedvei. Togreisen til sentralstasjonen i Bergen tar ca. 8 minutter. Ny kapitalinnkalling ble gjennomført i august fra internasjonale investorer som tegnet seg i slutten av 4.kvartal 2016, for å finansiere overtagelsen av Øyrane Torg. I juli mottok fondet en ny internasjonal komittering på NOK 500 mill., slik at samlet komittert, ikke investert kapital fortsatt er ca. NOK 1 mrd. Fondet har deltatt i en rekke budprosesser i Norge og Sverige i løpet av inneværende år og opplever sterk konkurranse i markedet. Ikke minst for attraktive CBD investeringer i Oslo, på tross av synkende yield og yield gap som er tilnærmet null for de mest attraktive eiendommene. Det arbeides aktivt med å fremskaffe og vurdere potensielle nyinvesteringer, og vår målsetting er å ha ytterligere investeringer på plass innen utgangen av 1. kvartal Nye emisjoner vil avhenge av fremdriften i gjennomføring av nye investeringer samt interessen hos eksisterende og potensielle investorer. Segmentfordelingen i fondets eiendomsportefølje er i dag godt tilpasset porteføljestrategien, og nye investeringer kan således gjennomføres innenfor både kontor, handel og hotell. Allokeringen mot Sverige er i dag kun 5 prosent, og vi har derfor fokus også på Sverige. Foreslåtte endringer i skatteregler skaper imidlertid en viss usikkerhet og derved større forsiktighet ved vurdering av aktuelle investeringsmuligheter. I kontormarkedet i Oslo-området forventes høyere leier de neste 3 år og lavt utbud av nye kontorarealer. I Stockholm og Gøteborg peker også leieprisene oppover, og med fortsatt lav rente både i Norge og Sverige mener vi det er et godt grunnlagfor nye og attraktive eiendomsinvesteringer. 6

7 4 Markedskommentar DNB Næringseiendom 4.1 Makro Det sykliske oppsvinget globalt har blitt sterkere og bredere basert på tvers av land og sektorer enn tidligere antatt. Positive og selvforsterkende krefter er i sving og vil holde veksten oppe. Den globale veksten anslås å ligge i intervallet 3,2 til 3,4 prosent årlig i perioden De fremvoksende økonomiene er fortsatt i førersetet, men også Eurosonen viser bedring med en forventet vekst inneværende år på 2,1 prosent. Det er ventet at veksten i de store, rike økonomiene vil avta noe i løpet av perioden, men fortsatt være sterk nok til at ledigheten faller videre og inflasjonen tar seg noe opp. Det ventes også en normalisering av pengepolitikken og rentehevinger fra sentralbanker. Det er fortsatt politiske risikofaktorer som kan påvirke utviklingen, herunder Brexit, Donald Trumps utøvelse av vervet som amerikansk president og Nord-Koreas provoserende aktiviteter. Oljebremsen er i ferd med å slippe taket og aktiviteten i norsk økonomi er på vei opp. Oppturen skyldes mindre negativ påvirkning fra oljesektoren og høyere vekst i forbruk og bedriftsinvesteringer. Forventninger om en svakere utvikling i boliginvesteringene neste år vil trekke i motsatt retning, men BNPveksten for Fastlands-Norge ventes å ligge på rundt 2 prosent de kommende årene. Den tiltakende veksten har ført til økning i sysselsettingen. Arbeidsledigheten, som viser fallende tendens, er kommet under 4,5 prosent og ventes å falle til 4 prosent i Lønnsveksten ventes imidlertid å bli svak og inflasjonen vil holde seg under Norges Banks mål (2,5 prosent). DNB Markets venter derfor ikke at styringsrenten vil bli satt opp før i slutten av Eiendomsmarkedet generelt Det økonomiske oppsvinget underbygger positive utsikter for eiendomsmarkedet generelt og at det fortsatt vil være attraktivt å være investert i næringseiendom. Usikkerhet er i første rekke knyttet til raskere og sterkere renteoppgang enn ventet og de 7 Prognose for viktige makrofaktorer BNP Fastlands-Norge 2,0 2,0 1,9 1,9 10 års swaprenter 2,0 2,2 2,5 2,5 KPI 2,1 1,6 1,4 1,5 Arbeidsledighet ( AKU ) 4,3 4,2 4,1 4,0 Fig. 4.1 DNB Markets, økonomiske utsikter politiske risikofaktorene internasjonalt. Det norske markedet preges imidlertid fortsatt av geografiske forskjeller, og oljenedturen merkes fortsatt godt i Bergen og Stavanger. Økende sysselsetting vil generelt bidra til økt etterspørsel etter lokaler og derved underbygge forventningene om stigende leienivåer. Gjennomgående ventes dette å gi positiv verdiutvikling de nærmeste årene, til tross for at det må påregnes en viss oppgang i yield-nivåene. 4.3 Transaksjonsmarkedet Aktiviteten i det norske transaksjonsmarkedet holdt seg godt oppe i 2. kvartal med et samlet volum på NOK 16 mrd. I løpet av 1. halvår ble det omsatt eiendommer for NOK 40 mrd, etter et svært sterkt første kvartal. Forholdene ligger til rette for god aktivitet også i andre halvår, og 2017 ligger derfor an til å bli et av de mest aktive årene i det norske markedet. Kontor er det største segmentet med en andel på ca 53 prosent, mens handelseiendom utgjorde 11 prosent. Oslo dominerer bildet med en andel av transaksjonsvolumet på rundt 65 prosent, som er noe høyere enn normalt. Internasjonale investorer er fortsatt aktive i det norske markedet og deres andel av volumet i første halvår var 27 prosent. Ved en kategorisering av aktørene i markedet, er det så langt i år eiendomsselskapene som er sterkest representert, både på kjøper- og selgersiden. Deretter følger syndikeringsaktørene og eiendomsfondene. Etter en betydelig kompresjon for prime yield kontor i Oslo gjennom 2016, har yield-nivået stabilisert seg mer i Prime yield anslås av flere å være 3,6 prosent, men det er ikke observert mange transaksjoner på dette nivået. De fleste venter et relativt stabilt nivå fremover, til tross for forventninger om høyere renter 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Q Q Yieldgap etter samlet lånekostnad for prime kontor Samlet lånekostnad (5 års SWAP + kredittmargin) Prime yield kontor Oslo Normal yield klyngene langs Ring 3 (+/- 50 bp) Prime yield Ring 3 (+/- 30 bp) Q Q Fig. 4.2 Tilbud og etterspørsel kontorarealer i Oslo Kilde; DNB Næringsmegling AS Q Q Q Q Q Q og bankmarginer fremover. Motsatsen er stor etterspørsel og forventninger om stigende leier. For såkalt «normaleiendom» i Oslo er yield-nivået 5 5,75 prosent, og dette har falt mindre enn prime yield. Økende interesse for denne typen eiendom kan innebære en ytterligere yield-kompresjon i dette segmentet. For handelssegmentet har yield-nivåene vært relativt stabile den senere tid. Sentralt i Oslo finnes eksempler på transaksjoner rundt 4 prosent, mens nivået for shoppingsentre generelt ligger mellom 4 og 5 prosent. Når det gjelder de øvrige store byene, omsettes prime eiendom i Bergen for yield på mellom 4,75 og 5 prosent, Trondheim på 5 prosent og Stavanger 5,5 prosent 4.4 Leiemarkedet for kontor i Oslo Bedre tider for de fleste bransjer kombinert med gryende optimisme om fremtiden, har resultert i en relativt bred oppgang i kontorleiemarkedet i Oslo det siste året. I følge Arealstatistikk har det ikke siden første halvår 2013 vært registrert et større antall kontrakter under oppstart enn i 1. halvår Et resultat av økt etterspørsel og redusert tilbudsside, blant annet på grunn av konvertering til boligformål, er fallende ledighet og stigende leiepriser. Kontorledigheten i Oslo forventes å være rundt 7 prosent ved utgangen av 2017, og at den vil reduseres ytterligere til 6,3 prosent i Reduksjonen kommer som et resultat av økt etterspørsel, vekst i sysselsetting med tilhørende økt etterspørsel etter lokaler og begrenset tilbudsside. Leieprisoppgangen i Oslo gjelder på bred basis, unntatt Bryn-Helsfyr og Lysaker der utviklingen har vært svakere. Utviklingen har vært sterkest for sentrums- og sentrumsnære objekter. Prime leie for CBD Vest (Vika/Aker Brygge) er anslått til kr pr kvm og for CBD Øst (Bjørvika) kr pr kvm. 4.5 Leiemarkedet for kontor i andre byer DNB Næringsmegling anslår ledigheten i Bergen til ca 10 prosent og forventer en flat utvikling gjennom 2017 og deretter en fallende tendens som følge av lavere nybyggingsaktivitet og vekst i sysselsetting. Prime leie i Bergen er kr pr kvm. Ledigheten i Trondheim er noe redusert til i underkant av 9 prosent. Dette vurderes å være midlertidig og at den vil stige igjen som følge av nybygging. I Stavanger er ledigheten samlet i overkant av 11 prosent, men med store geografiske forskjeller. På Forus er ledigheten anslått til 16 prosent. Det forventes ikke store endringer i ledighetsbildet i 2017, til tross for gryende optimisme

8 4 Markedskommentar DNB Næringseiendom etter oljenedturen. Prime leie i Trondheim og Stavanger er henholdsvis kr og kr pr kvm. 4.6 Handel Kvaruds kjøpesenterindeks pr juli 2017 viser at omsetningen ved kjøpesentrene økte med 1,1 prosent i årets syv første måneder, korrigert for arealendringer og handledager i perioden. Veksten i privat forbruk har vært en av driverne bak den tiltakende veksten i Norge det siste året, og for 2017 venter DNB Markets at veksten blir 2,1 prosent. Også i årene mot 2020 ventes en årlig vekst på 2,1 2,3 prosent i det private forbruket. Det er fortsatt sterk vekst i netthandelen, men samlet volum utgjorde bare 7 prosent av samlet detaljhandel i Utviklingen i netthandel og handelsmønstre vil likevel være viktige faktorer for handelsnæringen, og kjøpesentre må tenke nytt både hva gjelder fysisk omsetning, innhold og tilpasning av leiekontrakter til en endret markedssituasjon. 4.7 Hotell Hotellnæringen har samlet hatt en god utvikling i 2017 med økt romomsetning og høy REVPAR. Det er likevel store variasjoner mellom ulike distrikter som følge av ulik tilførsel av ny kapasitet og en nedgangskonjunktur som rammet ulikt. Utviklingen har vært særlig god for Oslo og Gardermoen-området med mange rekordnoteringer for sentrale nøkkeltall. Beleggsprosenten passerte for første gang 70 på Gardermoen i perioden januar juli (71 prosent). Også i Oslo var beleggsprosenten over 70 prosent (70,9 prosent) for første gang siden Her steg også REVPAR med ca 11 prosent sammenlignet med samme periode i Stavanger har hittil i 2017 opplevd et lite vendepunkt ved at beleggsprosenten har gått opp fra 49,3 til 51,6 prosent. I Bergen ser man derimot effekten av en betydelig kapasitetsøkning, og beleggsprosenten gikk ned fra 65,7 prosent i perioden januar til juli i 2016 til 62,1 prosent for samme periode i Samtidig var det en reduksjon i REVPAR på ca 4 prosent. I Trondheimsmarkedet steg belegget fra 60,4 til 63,4 prosent for den samme perioden kombinert med en økning i REVPAR på ca 13 prosent. 4.8 Sverige Høykonjunkturen i Sverige fortsetter, primært drevet av en solid investeringsvekst, spesielt på boligsiden. Det private forbruket holder seg også godt oppe. Fremover er det ventet at den innenlandske veksten vil avta noe, men at eksportveksten vil ta seg opp. Samlet venter DNB Markets at veksten i BNP avtar fra 3 prosent inneværende år til 1,8 prosent i Til tross for høykonjunktur og at inflasjonen er nær Riksbankens mål, fortsetter Riksbanken sine kjøp av aktiva. Banken har imidlertid gitt signaler om en normalisering, og det ventes en første renteheving medio 2018 og at styringsrenten vil ligge rundt 1,0 prosent i Det svenske transaksjonsmarkedet hadde en sterk utvikling i 2. kvartal, med fortsatt høy aktivitet i de fleste markeder og segmenter. Volumet for 2. kvartal endte på nær SEK 40 mrd, og for 1. halvår på ca SEK 75 mrd. Dette var noe lavere enn 1. halvår Det er fortsatt god interesse fra internasjonale investorer innenfor de fleste segmenter, men de ser ut til å ha størst fokus på de mest sentrale geografiske områdene. Prime yield for kontor i Stockholm er uendret det siste kvartalet på 3,5 prosent. Det har imidlertid vært relativt få transaksjoner, sannsynligvis som følge av selgers forventninger om fortsatt verdioppgang. Gøteborg har hatt en positiv utvikling de siste årene, noe som også har vært positivt for kontormarkedet. Ledigheten har kommet ned mot 4 prosent og prime kontorleie ligger på rundt SEK pr kvm. Prime yield anslås å ligge rundt 4 prosent. I CBD i Stockholm er kontorledigheten på et svært lavt nivå, anslagsvis 2 prosent. Prime leienivå i dette området er gjennomgående på ca SEK pr netto kvm, men det er registrert leienivåer opp mot SEK pr netto kvm for de mest attraktive arealene. Fortsatt lav nybyggingsaktivitet og stor etterspørsel ventes å gi fortsatt press oppover på leiene. Veksten i det private forbruket ventes å holde seg godt oppe på rundt 2 prosent frem mot 2020, selv om det er lavere enn veksten på 2,4 prosent i Dette gir grunn til å forvente en fortsatt god utvikling for detaljhandelen Nybygg netto Vekst i utleid areal Ledighet i % (h.a.) Estimert ledighet i % (h.a.) 12,0 % 10,0 % Hotellmarkedet i Stockholm har hatt en sterk utvikling over flere kvartaler, men i 2. kvartal 2017 opplevde man en noe svakere utvikling med et fall i beleggsprosenten på 2,2 prosentpoeng til 75 prosent. Samtidig falt REVPAR med 4,7 prosent. Årsaken synes å være tilførsel av ny kapasitet ,0 % ,0 % ,0 % (50 000) 2,0 % ( ) E 2018E 2019E 0,0 % Fig. 4.3 Utviklling i leie av kontorareal (Kilde; DNB Næringseiendom AS) 8

9 5 Eiendomsporteføljen Porteføljen pr består av følgende eiendommer/eiendomsselskaper; Petroleumsveien 6 AS: Beliggenhet: Petroleumsveien 6 på Forus, Stavanger Type bygg: Kontor/forretning Byggeår: 1983/87/98 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 Kronprinsensgate 9 AS: Beliggenhet: Kronprinsensgate 9, Oslo Type bygg: Kontor/parkering Byggeår: 1971 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 Akerselva Atrium AS: Beliggenhet: Christian Kroghs gate 16, Oslo Type bygg: Kontor Byggeår: 2008/09 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 Sirkeltomten II AS (Portalen): Beliggenhet: Dyre Halsesgate 1, Trondheim Type bygg: Kontor/forretning Byggeår: 2010 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 Kungsbacka AB: Beliggenhet: Hantverksgatan 27, Kungsbacka ved Gøteborg Type bygg: Forretning Byggeår: 2009 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 innendørs, samt m 2 overbygget utendørs marked Sandslihaugen 30 AS: Beliggenhet: Sandslihaugen 30, Bergen Type bygg: Kontor Byggeår: 1986 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 Uppsala Bicycle Property AB (Boländerna 5:21): Beliggenhet: Bolandsgatan 16D 16H i Uppsala Type bygg: Kjøpesenter/forretning Byggeår: 2009/10 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 Barcode 115 AS: Beliggenhet: Dronning Eufemias gate 28, Oslo (Bjørvika) Type bygg: Kontor Byggeår: 2012 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 Barcode 123 AS: Beliggenhet: Dronning Eufemias gate 32, Oslo (Bjørvika) Type bygg: Kontor Byggeår: 2012 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 Fornebu Hotellinvest AS: Beliggenhet: Snarøyveien 20, Fornebu Type bygg: Hotell Byggeår: 2012 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 /301 rom St. Olavsgate 26 AS (Smarthotel): Beliggenhet: St. Olavsgate 26, Oslo Type bygg: Hotell Byggeår: 2013 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 /257 rom Lillestrøm Torv AS: Beliggenhet: Lillestrøm Type bygg: Kjøpesenter Byggeår: 1985/1997 Kjøpsdato: Areal: Ca m 2 (bruttoareal) Øyrane Eiendom AS: Beliggenhet: Indre Arna utenfor Bergen Type bygg; Kjøpesenter Byggeår: 1994 Kjøpsdato; Areal: Ca m 2 9

10 5 Eiendomsporteføljen 5.1. Porteføljestruktur Fondets mål er å ha en diversifisert portefølje av eiendommer med god kvalitet basert på aktiv forvaltning ved kjøp og salg, utvikling, utleie og drift. Når porteføljen har nådd ny målsatt størrelse på NOK 12,5 mrd skal den tilfredsstille følgende rammer for struktur: Segment Kontor: % Handel: inntil 40 % Annet: inntil 25 % Geografi Norge: minimum 60 % Sverige: inntil 40 % Utviklingsprosjekt Inntil 5 % Fondet har som strategi å investere i næringseiendom i Norge og i Sverige. Hovedtyngden vil ligge i de største byene i Norge. Investeringer i Sverige kan utgjøre inntil 40 prosent og også her vil fokus være gode eiendommer i de største byene. DNB Næringseiendom har lang erfaring med investeringer og forvaltning i Norge og i Sverige. Fordelingen mellom land, viser at investeringer i Sverige pt. utgjør 5 prosent, se fig og Det er et mål å øke andelen over tid mot et antatt normalnivå rundt 25 prosent. Tabell viser arealfordeling pr for fondets portefølje fordelt på utleid og ledig areal pr. arealtype samt økonomisk ledighet. Kontraktsarealet for Lillestrøm Torv er nettoareal, dvs. areal uten andel av fellesareal. Dette vil bli korrigert senere. Sandslihaugen 30 er en eiendom under utvikling og er ikke inkludert i tabellen. Status pr kvartalsskiftet er en ledighet på 3,7 prosent. Figur viser porteføljens arealfordeling pr arealtype. 5.2 Leietakere Porteføljen har en god og robust leietakerfordeling mellom bank, handel, hotell, media, IT, offentlig og andre bransjer. Leietakersammensetningen er preget av store, solide leietakere som DNB, Nordic Choice Hotels, Smarthotel Oslo, Bergen Kommune, Coop, Oslo Kommune, Utenriksdepartementet, NHST Media Group, m.fl. I fig vises en fordeling av leietakerne etter bransjetype. Figur viser utvikling i årlige leieinntekter. Totale årsleier utgjør ca. NOK 347 mill i 2017, en økning fra NOK 289 mill i 2016, noe som hovedsakelig skyldes erverv av eiendom. En stor andel av leieinntektene er sikret med lange og mellomlange kontrakter. Utleid areal Ledig areal Økonomisk ledighet Tab Arealfordeling utleid og ledig areal (eks Sandslihaugen) 29 % 54 % 13 % Handel Kontor Hotell 3 % Parkering 1 % Annet Totalt areal Forretning ,3 % Kontor ,1 % Hotell ,0 % Parkering ,9 % Annet % Total ,7 % Fig viser porteføljens arealfordeling pr. arealtype 95 % Norge 12 % 1 % 75 % Bergen Stavanger Oslo 4 % 10 % 33 % 14 % Tjeneste O entlig Handel Hotell 5 % Sverige 7 % 3 % 2 % Trondheim Uppsala Gøteborg 4 % 25 % 6 % 3 % Konsulent Finans Media Olje/Gass Fig Geografisk fordeling land Fig Geografisk fordeling by Tab Leietakerfordeling 10

11 5 Eiendomsporteføljen Fig Utvikling i årlige leieinntekter Gjennomsnittlig gjenværende leietid er 7,7 år for eiendommene i Norge, mens den for eiendommene i Sverige er 1,6 år. Snitt vektet gjenværende leietid for hele porteføljen er 7,3 år. Tabell viser snitt verdivektet gjenværende leietid pr eiendom i porteføljen. Eiendom Overtatt Lokalisering Land Areal kvm Snitt gjenv. leietid Petroleumsveien Stavanger Norge ,3 Kronprinsensgate Oslo Norge ,6 Akerselva Atrium Oslo Norge ,8 Sirkeltomten II AS Trondheim Norge ,5 Sandslihaugen 30 AS Bergen Norge ,3 Barcode 115 AS Oslo Norge ,2 Barcode 123 AS Oslo Norge ,2 Fornebu Hotellinvest AS Oslo Norge ,1 St. Olavs gate 26 AS Oslo Norge ,8 Lillestrøm Torv AS Oslo Norge ,2 Øyrane Torg Bergen Norge ,6 DNB Kungsbacka AB Gøteborg Sverige ,0 Uppsala Bicycle AB Uppsala Sverige ,3 Totalt/snitt ,3 Tab Beregnet snittleietid 11 Barcode

12 6 Samfunnsansvar 6.1 Generelt om samfunnsansvar DNB Næringseiendom AS er, som en del av DNB-konsernet, omfattet av DNBs retningslinjer for samfunnsansvar. DNB har som målsetting at virksomheten ikke skal medvirke til krenkelse av menneskerettigheter, arbeidstakers interesser, korrupsjon, alvorlig miljøskade eller andre handlinger som kan oppfattes som uetiske. DNB har valgt å støtte og delta i en rekke globale initiativer som eksempelvis United Nations Global Compact og OECDs retningslinjer for flernasjonale selskaper. DNB stiller strenge krav til leverandører og ivaretagelse av samfunnsansvar, og alle leverandører må gi sin tilslutning til «DNBs egenerklæring om leverandørers samfunnsansvar». DNBs retningslinjer for antikorrupsjon slår fast at konsernet har nulltoleranse for korrupsjon, og forebygging av korrupsjonsrisiko i DNB og ledernes engasjement og forpliktelser på området er sentralt. DNB Næringseiendom er sertifisert i henhold til ISO 14001, som er et miljøstyringssystem. Miljøstyringssystemet skal blant annet bidra til at selskapet oppfyller myndighetskrav relatert til det ytre miljøet, til å etablere en miljøpolitikk, miljømål og tiltak, samt kontinuerlig forbedring av egne miljøpåvirkninger. dokumentasjon av hvordan forvalter ivaretar miljøarbeidet i henhod til ISO standard arbeidet har bidratt til høyere uttelling på årets score. For en nærmere orientering om undersøkelsen vises til fondets nettside der scorecard er tilgjengelig, med nærmere informasjon om utviklingen innenfor undersøkelsens 7 hovedområder. Vi vil også følge opp med nærmere orientering til de av fondets investorer som ønsker en til en møter fremover. Vår oppfatning er at et solid miljøarbeid fra forvalter er viktig for investorene som er investert i fondet, og for enkelte er det en forutsetning for å kunne investere. Samtidig bidrar det til økt entusiasme i vårt arbeid med miljøspørsmål å vite at vi er på riktig vei og blant de beste i bransjen. GRESB benchmark kartlegger fondsporteføljens miljøstatus, forvalters evne til å organisere miljøarbeidet samt formidle målsettinger og resultater. Dette skjer ved kartlegging av status på 7 hovedområder for miljøarbeidet. Resultatet ender i score på samtlige områder, en totalscore og en benchmark mot andre deltagere. Feedback fra undersøkelsen er omfattende og detaljert og gir forvalter god oversikt over sterke og svakere sider, og dermed et godt grunnlag for riktig fokus i miljøarbeidet fremover. I 2017 var det totalt 823 fond og eiendomsselskaper fra 62 land med en totalverdi på $ 3,7 trillion som ble benchmarket GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) Resultatene fra fondets internasjonale 2017 benchmark på miljøområdet, GRESB (Global Real Estate Benchmark), forelå i september. Årets score ble 83, en økning på 2 poeng fra 2016 og «Green Star» klassifisering. Miljøarbeidet som gjennomføres med fondets eiendomsportefølje, kan dermed vise til kontinuerlig forbedring siden 2013, som var første år fondet deltok i undersøkelsen. Se fig. 6.1 under. I forhold til såkalt «peer group» som er unoterte eiendomsselskaper og fond innenfor en godt sammenlignbar eiendomsstrategi, ble fondet nummer 2 av 89. Økt grad av BREEAM-Nor In Use sertifisering, og bedre Fig. 6.1 DNB Scandinavian Property Fund. GRESB score utvikling 12

13 6 Samfunnsansvar 6.3 Miljørapport for fondet Det utarbeides en egen miljø rapport for eiendomsfondet, som er tilgjengelig på fondets hjemmeside. Rapporten viser mål og utvikling for det som er definert som DNB Næringseiendoms viktigste miljø aspekter: energi, avfall og forurensning. DNB Næringseiendom kjøper inn el-kraft (direkte el) med opprinnelsesgaranti, hvilket innebærer at den fossile andelen er svært lav. Energi til våre bygg består av direkte el, fjernvarme, og fjernkjøling og direkte el utgjør 66 prosent av totalen. Som følge av energieffektive tiltak har DNB Scandinavian Property Fund redusert energikostnader med 19 prosent siden basisåret I 2016 ble energiforbruket redusert med 9 prosent, noe som tilsvarer kwh. Videre er det stort fokus på avfallsmengde og sortering av avfall. Som hovedregel skal bygg under forvaltning ha 5 7 forskjellige avfallsfraksjoner. 6.4 Mål Breeam-NOR in-use Vår målsetting er å sertifisere alle byggene i fondsporteføljen i henhold til Breeam-Nor In-Use. Vi har pr sertifisert; Sirkeltomten ll, Trondheim Petroleumsveien 6, Stavanger Kronprinsensgate 9, Oslo Akerselva Atrium, Oslo Smarthotel Oslo Quality Hotel Expo, Fornebu Oslo BREEAM In-Use The assessment of: Akerselva Atrium Christian Krohgs Gate 16 Oslo Norway has been carried out according to Technical Manual: BREEAM In-Use International: 2015 by a Licensed Assessor for: Akerselva Atrium AS Asset Manager: DNB Næringseiendom AS Certificate Number: Asset Performance: Very Good BIU Issue: 1.0 The assessment process is certified by BRE Global Limited in accordance with the requirements of Scheme Document SD % Norconsult AS Licensed Assessor Company Stine Martinsen Assessor name Planen videre er å sertifisere Barcode 115 AS og Barcode 123 AS i 2018, samt Lillestrøm Torv AS og Øyrane Eiendom AS i Building Management: Good 53.5% BAUD0556 Assessor Number Signed on behalf of BRE Global Ltd, Occupier Management: Not Assessed Gavin Dunn Director, BREEAM 29 Nov 2016 Date of Issue 29 Nov 2017 Valid until This certificate is issued to the Licensed Assessor Organisation named above based on their application of the assessment process in accordance with Scheme Document SD123. This certificate is valid on the date of issue on the basis of the data provided by the client and verified by the Assessor Organisation. To check the authenticity of this certificate visit scan the QR Tag or contact us: E: breeam@bre.co.uk T. +44 (0) This certificate remains the property of BRE Global Limited and is issued subject to terms and conditions available at BRE Global Limited is a UKAS accredited product certification body, No. 0007, which can be verified by visiting BREEAM is a registered trademark of BRE (the Building Research Establishment Ltd. Community Trade Mark E ). SD123 Cert. No.BIU BF1255 Rev 2.0 Page 1 of 2 BRE Global Ltd,

14 7 Risikostyring Risikoprofilen til fondet er moderat, og fondet klassifiseres som et «Core» fond i henhold til INREVs definisjoner. Investering i selskaper innen eiendom er forbundet med risiko for at investor kan bli påført tap, og historisk avkastning er ikke en garanti for fremtidig avkastning. Risikoen for tap eller dårligere avkastning enn forventet vil være avhengig av en rekke forhold som eksempelvis utvikling i makroøkonomien, endring i rammevilkår, motpartsrisiko m.v, se nærmere omtale nedenfor. DNB Næringseiendom har etablert prosedyrer og systemer for identifisering, måling og styring av relevante risikoer som fondet er utsatt for. For å oppfylle krav om en uavhengig risikostyringsfunksjon som er adskilt fra forvalterens operative virksomhet, rapporterer risikoansvarlig i DNB Næringseiendom direkte til administrerende direktør. Identifiserte risikoer: Nedenfor følger en oversikt over vesentlige risikoer ved investering i DNB Scandinavian Property Fund. Oversikten er ikke uttømmende. Makroøkonomi: Eiendomsmarkedet påvirkes av utviklingen i makroøkonomien og det generelle konjunkturbildet. Det utarbeides halvårlig et markedssyn som danner grunnlaget for anbefalinger til investeringsplan for fondet. Investeringsplanen revideres årlig og legges frem for styret i DNB Scandinavian Property Fund DA for godkjenning. I den forbindelse gis blant annet anbefalinger knyttet til kjøp og salg av eiendom. Porteføljerisiko: Det er i rammeverket for fondet, «Ramme for porteføljestruktur og investeringsplan» angitt nærmere rammer for oppbygging av eiendomsporteføljen, se punkt 5.1 vedrørende Porteføljestruktur. Dette rammeverket beskriver den overordnede investeringsstrategien for fondet. For å sikre en optimal porteføljesammensetning er fondet blant annet avhengig av god tilgang på investeringsobjekter. Dersom markedet utvikler seg på en slik måte at forvalter og fondsselskapets styre ikke finner objektene tilstrekkelig gode, vil det kunne ta lengre tid å investere den tegnede kapitalen enn forventet (normalt 3-6 måneder). Dette vil kunne påvirke muligheten til å optimalisere porteføljestrukturen og derved den årlige avkastningen. Valutarisiko: I henhold til «Ramme for Porteføljestruktur og investeringsplan», har fondet mandat til å foreta investeringer i Norge og Sverige. Ved investeringer i Sverige, betales leieinntektene og kostnadene for eiendommene i svenske kroner, hvilket medfører en valutarisiko. Det er etablert en egen valutastrategi for fondet, og i henhold til denne skal investeringer utenfor Norge valutasikres, og sikringsgraden skal så langt praktisk mulig være 100 prosent. Motpartsrisiko: Ved inngåelse av avtaler foreligger en motpartsrisiko som søkes ivaretatt gjennom kvalitetssikring av avtaler og gjennom krav om garantier, herunder også leiegarantier. Ved utleie av lokaler kreves som hovedregel en leiegaranti tilsvarende 6 måneders leie. Ved kjøp av fast eiendom utføres normalt due diligence med bistand fra anerkjente eksterne aktører og eksternt advokatfirma bistår ved kontraktsforhandlinger. Politiske og regulatoriske endringer: Endring i rammebetingelser kan medføre nye og endrede betingelser for investorene, herunder redusert lønnsomhet for fondet, redusert grunnlag for utdelinger mv. Likviditetsrisiko: Det er etablert «Retningslinjer for likviditetsstyring» med tilhørende «Likviditetspolicy». DNB Scandinavian Property Fund DA og feedere skal til enhver tid ha en forsvarlig og tilstrekkelig likviditetsbeholdning. Likviditetsbeholdningen skal blant annet hensynta det likviditetsbehov som følger av fondets løpende ordinære virksomhet, samt en tilstrekkelig likviditetsbuffer. Verdivurdering og verdiendringer: Retningslinje for uavhengig verdivurdering skal sammen med fondets verdivurderingspolicy sikre at det gjøres en korrekt og uavhengig verdivurdering av eiendeler tilhørende fond under forvaltning. Verdien av eiendommene vurderes kvartalsvis og settes til et snitt av verdivurderingen til 2 uavhengige anerkjente aktører. Verdien av eiendommer er avhengig av en rekke forhold, herunder utleiegrad, leiepris og endringer i avkastningskrav (yield) i markedet. Leiejustering/endring i KPI: Normalt vil leien på løpende kontrakter reguleres årlig tilsvarende endring i KPI. Ved investering i eiendomseiende selskaper (SPV-er) vil de økonomiske beregningene og forventet avkastning som legges til grunn være basert på forvalters inflasjonsprognoser. Dersom årlig endring i KPI blir lavere enn forvalters prognoser, vil det svekke likviditeten og vil kunne medføre lavere løpende avkastning for investor enn hva som er forventet. Tilsvarende vil likviditeten styrkes og investorene vil motta høyere løpende avkastning dersom årlig endring i KPI blir høyere enn forvalters prognoser. Organisatoriske forhold hos forvalter: En forutsetning for tilfredsstillende avkastning er blant annet at fondsselskapets styre og forvalter utfører sine oppgaver på en god måte, hvilket blant annet betinger tilstrekkelig kompetanse. Siden flere enheter i DNB-konsernet er involvert i fondet, på eiersiden og som forvalter, kan det oppstå interessekonflikter. Interessekonflikter kan eksempelvis oppstå mellom DNB Livsforsikring og fondet ved kjøp og salg, samt ved utleie av eiendom. Dette er ivaretatt gjennom særskilte beslutningsmekanismer og gjennom interne retningslinjer i konsernet og for DNB Næringseiendom. Det er i tillegg utarbeidet egne retningslinjer for fondet, inntatt som vedlegg til selskapsavtalen for fondsselskapet. Måling av risko og avvik: Det foretas kvartalsvis en vurdering av nærmere definerte risikoer, basert på fondets risikopolicy. Noen av risikoene er kvantifiserbare og dette gjelder eksempelvis krav til porteføljestruktur og valutarisiko. Videre foretas det kvartalsvis simulering av verdimodellen (stresstest), for å synliggjøre endring i eiendomsverdier ved eksempelvis endrede avkastningskrav, økte kostnader og reduserte leieinntekter. Ved forslag til regulatoriske endringer innenfor skatteområdet utarbeides skatteprognoser for å vurdere hvordan dette vil påvirke avkastningen til fondet. I «Ramme for porteføljestruktur og investeringsplan» er det angitt en ramme for Utviklingsprosjekt på totalt 5 prosent for fondet. Sandslihaugen 30 AS er fraflyttet og vil være uten leieinntekter i løpet av Eiendommen er under omregulering og klassifisert som et utviklingsprosjekt, og det innebærer at rammen på 5 prosent er fylt opp. Eiendommen er imidlertid lagt ut for salg og fondet skal ikke selv stå for utviklingen. 14

15 8 Verdiutvikling andeler Verdiutviklingen for den enkelte investor i DNB Scandinavian Property Fund DA vil avhenge av hvilken emisjon man har deltatt i. For investeringer gjennom norske feedere, viser tabellen under verdiutviklingen pr. andel etter utbetalt utbytte DNB Scandinavian PropFund ASA 9,38 9,34 10,15 11,19 11,41 11,60 12,30 12,62 12,70 12,38 12,74 12,72 12,81 12,81 13,08 DNB Scandinavian PropFund 1 KS * 92,99 91,25 101,92 111,26 113,46 115,75 123,11 125,75 127,11 123,30 127,04 128,41 129,43 128,09 DNB Scandinavian PropFund 2 KS * 94,90 92,53 101,46 110,51 112,58 115,05 122,16 124,72 126,06 122,43 126,10 127,38 128,39 127,08 DNB Scandinavian PropFund 3 KS * 101,94 109,43 111,60 113,99 121,30 123,93 125,28 121,50 125,21 126,57 127,59 126,26 DNB Scandinavian PropFund 4 KS 100,14 100,19 104,54 111,08 110,96 112,17 108,77 112,09 113,31 114,22 113,02 118,31 DNB Scandinavian PropFund 5 KS 104,03 105,16 101,56 104,67 105,81 105,27 104,89 107,17 DNB Scandinavian PropFund 6 KS * 103,05 104,18 100,99 104,07 105,19 106,04 104,93 DNB Scandinavian PropFund HM AS 99,36 100,65 101,70 100,56 103,04 105,27 DNB Scandinavian PropFund IS 98,61 101,63 102,66 99,95 102,69 104,90 * DNB Scandinavian PropFund 1 KS, 2 KS, 3 KS og 6 KS er fra og med fusjonert inn i DNB Scandinavian PropFund 4 KS. DNB Næringseiendom gir ingen garanti for at informasjonen og materialet i dette dokumentet er presist, korrekt eller fullstendig. Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller uttalelser om makroøkonomiske forhold og om eiendomsmarkedet, og investor må gjøre sine egne vurderinger av hvor relevante, nøyaktige og tilstrekkelige opplysningene i dette dokumentet er, og utføre de uavhengige undersøkelser en måtte finne nødvendige eller hensiktsmessige. DNB Næringseiendom AS påtar seg intet ansvar for verken direkte eller indirekte tap som skyldes forståelsen av og/eller bruken av investorrapporten. 15

16 DNB Næringseiendom AS. Postboks Bergen. Tlf , e-post: Org nr Kundeansvarlig fond; Per Ola Nytun, e-post: Les mer; DNB Scandinavian Property Fund dnb.no/privat/sparing-og-investering/investeringsprodukter/eiendomsinvesteringer/naeringseiendomsfond.html