ERSTATNINGSHYTTE - STENKLEV SØNDRE - GBNR.

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Arne Fuglestad, BYGG Arkiv: GBNR 30/76 Arkivsaksnr.: 02/ ERSTATNINGSHYTTE - STENKLEV SØNDRE - GBNR. 30/76 Rådmannens forslag til vedtak: 1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 74 nr.2 godkjenner ikke bygningsrådet den foreslåtte løsning av erstatningshytte på eiendommen gnr. 30, bnr. 76. Det legges vekt på at løsningen med sin store lengde gir et for eksponert og sterkt uttrykk i landskapet, og ikke følger bygningsstrukturen på eiendommen hvor øvrig bebyggelse er underordnet boligen. Bygningsrådet vil godkjenne en annen erstatningshytte mer avdempet i forhold til landskapet og sine bygde omgivelser. 70 til 75m2 BYA kan være veiledende størrelse. Arealutvidelsen må legges øst for eksisterende bygningskropp og lavest mulig i terrenget. 2. Boligen må beholde samme plassering som i dag, og gulvet i 1. etasje må senkes ca.75cm i forhold til eksisterende. Dette for at bakenforliggende naboer skal få beholde mest mulig av sin sjøutsikt. 3. Erstatningshytta for bryggerhuset må plasseres 8m fra hytta i pkt.1, og legges bak fjellkollen med gulvhøyde max. 50cm over eksisterende jorde. Naboprotestene er med bakgrunn i bygningsrådets vurderinger i det vesentlige etterkommet. Kragerø, den 6. november 02 Olaf Keim Bygningssjef

2 SAKSOPPLYSNINGER Saken ekspederes til: Sivilark. Sigurd Bothner, Søndre Stenklev DA, Bente og Terje Tolner, Ragnhild og Peder Ellingvåg, Laila og Per Ashmyr. Som trykte vedlegg følger: Situasjonskart og tegninger av godkjent bolig, godkjent hytte og omsøkt hytte. Foto. Følgende dokumenter finnes i saksmappen: Søknad. Protest fra Bente og Terje Tolner datert Protest fra Laila og Per Ashmyr datert Protest fra Ragnhild og Peder Ellingvåg datert Bakgrunnen for saken Kragerø kommune mottok søknad om rammetillatelse for erstatningshytte fra siv. ark. Sigurd Bothner p.v.a. Søndre Stenklev DA 17. oktober. Saksbeskrivelse Søknaden gjelder erstatningshytte og endelig plassering av bolig og hytte som det allerede er gitt rammetillatelse for. Eiendommen Stenklev Søndre ligger på Skåtøy ved innløpet til Eidkilkanalen. Den inngår ikke i noen reguleringsplan. Arealet er på ca. 10 da fjellterreng og delvis gjengrodd hage. Eiendommen vil bli bebygd med bolig og 3 hytter. Bebyggelsen er i svært dårlig forfatning, og må erstattes. Eieren ønsker å gi eiendommen en total oppgradering så vel av bygninger som uteområde. Gamle eiketrær vil bli bevart og en vil vektlegge å få frem noe av det gamle hage- og parkanlegget som det fortsatt finnes rester av på stedet. Følgende bygninger rives til erstatning for nybyggene: bolig 72m2, bryggehus/hytte 21m2, sjøhus 21,5m2, redskapshus 14,5m2 og hytte/uthus 33,5m2. Boligens nye areal blir 117m2, hytta som erstatter bryggerhuset er på 85m2, sjøhus og redskapshus ved sjøen erstattes med hytte på 75m2 og hytte/uthus erstattes med hytte på 100m2. Det er dette bygget det søkes rammetillatelse for nå. Boligen og erstatningen for bryggerhuset er det gitt rammetillatelse for, erstatningen for sjøhus og redskapshus er bygd. I rammetillatelsen for boligen er det satt følgende vilkår for plasseringen: Bygningen må i sin helhet ligge på platået innenfor langsgående kolle nr. 2 regnet fra sjøen. Nøyaktig plassering foretas i samråd med bygningssjefen. Vilkåret for bryggerhus erstatningen var at bygningen må trekkes mot vest i forhold til søknad, og plasseres inn mot fjellet ikke særlig langt øst for nåværende uthus. Nøyaktig plassering foretas i samråd med bygningssjefen.

3 Omsøkt erstatningshytte bebygger som allerede nevnt 100m2, og det meste av bygningskroppen er i to etasjer med saltak. I begge gavler er det en etasjes tilbygg med pulttak. Bygningens fasadeuttrykk skiller seg fra de to bygningene som allerede er godkjent, selv om de alle representerer en sørlandsstil. Denne siste bygningen tar opp i seg detaljer fra den bygningen som skal erstattes. (se foto) Det foreligger tre naboprotester til søknaden: Bente Betin Tolner og Terje Tolner skriver at de har tre innvendinger til planene. Den første går på økning av total bygningsmasse i forhold til den opprinnelige, den andre på forskjellsbehandling og den tredje på tap av utsikt fra egen bolig. Situasjonsplanen viser en utbygging som totalt vil forandre en eiendom og et område fra en gammel boplass til en ruvende tettbebyggelse. Eiendommen vil miste hele sitt særpreg. Eksisterende bebyggelse som ligger lavt i terrenget erstattes av ruvende to-etasjes bygninger hvor arealet i grunnplan femdobles. Tolner søkte i september 01 om å flytte en 16m2, 120 år gammel tømmerbygning 25m i retning mot sjøen og fikk avslag. Stilt opp mot hva som allerede er og antagelig blir oppført på StenklevSøndre, blir sammenligningen etter Tolners mening nærmest komisk. Det forventes samme strikte holdning til å flytte erstatningsbygninger på naboeiendommen. Erstatningshytten det nå søkes rammetillatelse for, er en koloss på 19x5,75m. Bygningen blir liggende midt i synsfeltet fra deres hus i retning Vennevika/Eidkilkanalen. Tolner krever bygningen trukket lengre østover. Tidligere godkjent erstatningshytte kreves trukket lengst mulig mot nord-øst og lagt så lavt i terrenget som mulig, slik at deres utsikt ikke forringes vesentlig. Avslutningsvis vil Tolner presisere at eiendommen pr. dato ikke har annen adkomst enn sjøveien. Laila og Per Ashmyr viser til at det i forbindelse med deres søknader om brygge og sjøbod av saksvurderingene fremgikk at det er et overordnet mål å begrense tiltak ut fra flere kriterier. Dette kan være landskapsestetiske vurderinger, eventuelle friluftsinteresser, og det å begrense tiltakene i vannkanten for at de totalt ikke skal bli altfor store og dominerende. Den bygde sjøboden er stor og dominerende, og det henstilles om at ikke resten av bygningsmassen blir tilsvarende. Asmyhr stiller spørsmål til hvordan et lite gammelt bryggerhus kan bli til en stor hytte på 80m2, og hvordan en liten hytte på ca30m2 kan bli en hytte på 100m2, 19m lang.? Den nye bygningsmassen vil gi en økning på mer enn 400% fra det opprinnelige dersom alt det omsøkte blir tillatt. Asmyhr har problemer med å forstå at 17-2 i plan- og bygningsloven kan tolkes på denne måten, idet loven også skal gjelde vesentlige endringer. Asmyhr henstiller til kommunen om ikke å godkjenne erstatningshytta og de endrede plasseringene av allerede godkjente bygg.

4 Ragnhild Færøykavlen Ellingvåg og Peder Ellingvåg overtok sin eiendom i juni 2001, altså etter at de første rammetillatelser for erstatningsbygg var gitt. De har innvending til at den beskjedne boplassen nå endres til tettbebyggelse med massive bygninger i to etasjer. Bygningsmassen vil dominere hele området både fra sjø- og landsiden. Endret plassering av boligen på eiendommen vil helt frata dem utsikten mot Eidkilen, en utsikt som var sterkt medvirkende til at man valgte å kjøpe eiendommen. Ellingvåg er kjent med Tolners søknad om på flytte tømmerhytta som etter deres skjønn kunne oppfattes som en berikelse av kulturlandskapet sett fra sjøen. Skulle søknaden fra Søndre Stenklev bli godkjent, vil det bety en forskjellsbehandling som er uakseptabel på etisk og prinsipielt grunnlag og kan ikke aksepteres. Den nye situasjonsplanen viser bygningsmassen arrangert som et lukket tun som vil dekke hele det gangbare området på eiendommen. Kommunen bes stille krav til plasseringen slik at allemannsretten til fri ferdsel blir ivaretatt. For deres eiendom som ikke har egen strandlinje, er dette av særlig interesse. Ellingvåg stiller også spørsmål til hvilken aktivitet bygningsmassen tenkes brukt til. Det er store endringer på gang, og man mener det er et rimelig krav at de som naboer får kjennskap til og kan forholde seg til planlagt aktivitet. Det bes om at kommunen avslår søknaden slik den foreligger og stiller krav om endringer slik at bebyggelsen ikke får dominans verken fra sjø- eller landsiden. Andre opplysninger Kragerø bygningsråd behandlet i 1985 en søknad fra tidligere eier av eiendommen om dispensasjon fra strandplanlovens 2 nr. 1 og 3 nr. 1 for flytting av 3 hytter på eiendommen. Administrasjonen skrev da i sine merknader at De 3 omsøkte bygninger på eiendommen brukes idag til sommerhytter. Den interne flyttingen som søkes foretatt, vil ikke utvide eiendommens influensområde eller på annen måte komme i konflikt med for eksempel allmenne friluftsinteresser. Søknaden bør derfor kunne godkjennes. Og dispensasjon ble gitt for intern flytting av 3 hytter på eiendommen. SAKSVURDERING De viktigste sider ved saken Det har vært avholdt befaring mellom tiltakshaver, arkitekt og administrasjonen hvor bygningssjefens plasseringsvilkår i de to gitte rammetillatelser ble verifisert. Det ble da gjort klart at nytt nabovarsel måtte sendes. Ellingvåg har sin hovedutsikt vest for eksisterende bolig, slik at en forskyvning av denne mot vest får dramatiske følger for dem. Både Ashmyr og Tolner får godkjent erstatningshytte i sine synsfelt og ber om at den trekkes inn og legges lavest mulig i terrenget.

5 Administrasjonens konklusjon etter å ha vurdert protestene på stedet, er at erstatningsboligen må ligge der eksisterende bolig ligger dersom ikke bakenforliggende naboer skal bli uakseptabelt berørt. For tiltakshaver gjør det liten forskjell utsiktsmessig om boligen blir liggende der den er i dag, eller om den trekkes frem som omsøkt. Eksisterende bolig har kryperom under bjelkelaget, men likevel mønet bare anslagsvis 5,5m over terreng. For den nye boligen blir høyden drøye 7m med gulv direkte på terreng. Vi mener derfor nytt gulv må senkes ca. 75cm i forhold til eksisterende. Erstatningshytta for bryggerhuset må legges 8m fra den erstatningshytta det nå søkes rammetillatelse for. Det er ingen grunn til å spre bebyggelsen over større område enn det som er nødvendig for å overholde avstandsbestemmelsene mellom byggverk. Hytta må i sin helhet ligge bak fjellkammen og få gulvet maksimum 30 til 50cm over eksisterende jorde. Erstatningshytta som søknaden nå gjelder, må trekkes mot øst slik at bygningen ikke kommer lenger mot vest enn eksisterende. Da opprettholder Tolner sin utsikt vest for dette bygget. Naboene har et poeng når de setter spørsmålstegn ved endringen i bygningsmasse på eiendommen. De omsøkte tiltak er imidlertid ikke dispensasjoner fra plan- og bygningslovens 17-2 så lenge de holdes innenfor bestemmelsene i kommuneplanen hva gjelder arealgrenser og høyder for slike bygg. Stenklev har et hovedhus, boligen, og diverse underordnede bygninger for ymse aktiviterer og behov. Bygninger er plassert ved hovedadkomsten ved brygga og i tilknytning til boligen. Denne strukturen må ivaretas også når bygningsmassen fornyes og økes i størrelse, for den påståtte bruk skal fortsatt være den samme. Dessuten er det nevnt at trær skal bevares og at en vil vektlegge å få frem noe av det gamle hage- og parkanlegget som det fortsatt finnes rester av på stedet. Arealene mellom hyttene er å betrakte som innmark, og det kan derfor ikke være noe krav at allemannsretten til fri ferdsel skal gjelde der. Den omsøkte erstatningshytta bryter etter administrasjonens syn med tanken om å ivareta bygningsstrukturen på stedet. Med sine 19 meters lengde og 6,5m høyde over planert terreng kan man nok bli i tvil om hvilken bygning som er hovedbygningen på eiendommen. Kommuneplanens arealdel åpner for at hytter kan utvides opp til 100m2 mot at det vurderes lokale tilpasninger ihht. plan- og bygningslovens 70 og 74 nr. 2. I planbestemmelsene står det at hytter skal gis en harmonisk og stedstilpasset utforming, og deres høyde skal ikke virke dominerende. De skal gis mest mulig skjermet og lite iøynefallende plassering i terrenget. I 70 gis bygningsrådet muligheter til å styre og innvirke på et byggs plassering og terreng- og omgivelsestilpasning av bygningskroppen. Denne paragrafen er ingen selvstendig avslagshjemmel, det dreier seg om ulike alternative løsninger for for eksempel utbygging slik det er anvist for alle de tre plasseringene denne saken gjelder. Det er slik at om det etter bygningsmyndighetenes oppfatning er nødvendig å forandre for eksempel utformingen av et bygg for å oppnå et av de aktuelle formålene som 70 skal ivareta, må byggherren etter hans oppfatning nøye seg med et for ham dårligere alternativ.

6 Når det gjelder plan- og bygningslovens 74 nr.2 er det i loven to elementer som skal ivaretas. Det heter i loven at kommunen skal se til at ethvert arbeid som omfattes av loven blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak skal etter denne lov ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Bygningsrådet må foreta en helhetsvurdering av hvert av elementene hvor hensyn må tas både til tiltaket i seg selv og hvordan det passer inn i omgivelsene. Dersom tiltaket ikke tilfredstiller begge kriteriene, skal det avslås med hjemmel i plan- og bygningslovens 74 nr. 2. Den foreslåtte erstatningsbygning er i seg selv ikke så spesiell, og vi vil regne med at lovens første vilkår er oppfylt. Imidlertid er administrasjonen av den oppfatning at omsøkt bygnings lengde og eksponert fasade vil gi et for sterkt uttrykk i landskapet på dette stedet og eksponere seg på en uheldig måte. Selv om bygget ligger innenfor kommuneplanens bestemmelser for areal og høyde, vil den med de løsninger som er valgt, virke svært dominerende og større enn den egentlig er. En begrensning i byggets fasadelengde er nødvendig for å avverge en sammenhengende eksponeringsflate av bygninger sett fra sjøen. Eiendommens bygningsstruktur må i dette tilfellet tillegges stor vekt, og det blir derfor ikke aktuelt med en større utvidelse av hytta enn at den fortsatt blir klart underordnet hovedbygningen. Uten å ha tatt nøyaktig stilling til størrelsen før utformingen er vist, kan det antydes en størrelse på maksimalt 70 til 75m2 for denne plasseringen nærmest opp til boligen. Etter administrasjonens syn tilfredstiller altså ikke den foreslåtte løsning det andre kravet i 74 nr. 2, og vi kan derfor ikke anbefale søknaden godkjent. En konklusjon på avslag forsterkes også av naboprotestene fra bakenforliggende eiendommer som ville miste utsikt som følge av tiltaket. Målsettingen Forsvarlig utbygging på eiendommens premisser til minst mulig sjenanse for naboer. Forslag til løsning 1. Erstatningshytta må tegnes om, og reduseres i størrelse til en underordnet bygning i forhold til boligen. Utvidelse må skje mot øst i forhold til eksisterende bygning 2. Boligen på eiendommen må beholde sin opprinnelige plassering. 3. Erstatningen for bryggerhuset plasseres 8m fra erstatningshytta, bak fjellkollen. KONSEKVENSER Ingen for Kragerø kommune.

7