Svar på klage fra Olav Gunnar Berger - sak 3024/2016/1621/66/101/ARNOR

Transkript

1 Ørland kommune Postboks Brekstad Deres referanse: Vår referanse: mai 2016 Svar på klage fra Olav Gunnar Berger - sak 3024/2016/1621/66/101/ARNOR Jeg er kontaktet av tiltakshaver Sigurd Herman Sigur dsen og representerer ham i det følgende. Senere korrespondanse be s gå til meg. Vi ber at Ørland kommune opprettholder sit t vedtak av Lovanvendelsen og skjønnet som er gjort av kommunen er korrekt, og dette vil vi begrunne nedenfor. Faktiske f orhold Sigurdsen sendte inn søknad om diverse tiltak utenfor sin bolig, herunder en levegg som var overbygd. Kommunen ga tilbakemelding på at tiltaket kom inn under unntaket etter plan - og bygningsloven dvs. et tiltak som ikke krever søknad og tillatelse til oppføring. Underveis i arbeidet fant Sigurdsen ut at det ville bli en bedre og praktisk løsning ved å utvide bredden på veggen fra søkte 2,5 meter til 4,8 meter. Bygningen ville da bli brukt i større grad enn hva som opprinnelig var planlagt, og ble estetisk finere å se på. Han tenkte ikke noe utover dette, og trodde at dette var kurant. Endringen var tross alt ikke sto r i forhold til hele prosjektet med utvidelse av inngangsparti m.m. Vedlegg: Den opprinnelige tegningen som var lagt med søknaden, o g tegning av tiltaket etter søknaden. Etter at kommunen foretok en befaring av eiendommen, og etter begjæring fra Berger, ble det påpekt at det var e t utstikk på den ene siden av taket som var ca. 17 cm. innpå naboen s tomt. Videre ble det påpekt at byggin gen ble vurdert slik at den var søknadspliktig. Sigurdsen leverte nabovar sler og søkte om en vinterhage ut fra hvordan bygningen faktisk var blitt. Berger protesterte på oppføringen, og antydet blant annet om at kommunen skulle få b ygget revet. Post - og besøksadresse Internett Foretaksnummer Telefon Driftskonto Advoka tfirmaet Helberg AS MVA Emil Schanches gate 6 D E - post Faks Klientkonto 7160 BJUGN post@helberg.biz

2 Kommunen besl uttet at bygningen kunne bli stående mot at det ble etablert et brannskille, utstikke ren som lå over naboens eiendom ble fjernet og at regnvann samt snø fra taket ble ledet bort fra naboens eiendom. Det ble vurdert å være et mindre tiltak etter plan - og by gningsloven (pbl.). Rettslig argumentasjon Berger anfører at kommunen skulle ha forfulgt saken ved å kreve fjerning etter pbl. 32-3, fordi Sigurdsen ulovlig har bygd «noe helt annet» enn en levegg. K ommunen har ingen ubetinget plikt til å forfølge ulov ligheter. Kommunen skal følge opp saker i et komplisert område, hvor de må forholde seg til en rekke bestemmelser i loven, planbestemmelser, tekniske forskrifter, byggesaksforskrifter m.m. Det begrenser seg følgelig i hvilken grad de skal ta tak i enkelte saker, ut fra blant annet hensynet til effektiv saksbehandling og hvor store ressurser som skal brukes. I kommentarutgaven til pbl fremgår at kommunen bør i større omfang forfølge saker i de tilfellene det ikke kan gis dispensasjon. I vår sak kan kommunen gi dispensasjon, og følgelig er ikke behovet for å forfølge tiltaket like viktig som i andre tilfeller. Kommunen ble gjort oppmerksom på at tiltaket var søknadspliktig, og henvendte seg til Sigurdsen om dette. De har derfor gjort det som man kan forvente av offentlig myndighet. Ørland kommune har opptrådt korrekt ved å veilede tiltakshaveren med hvilke dokumenter som må sendes inn dersom bygge kan bli stående. Det vises i den forbindelse til forvaltningsloven 11 om at «forvaltningsorganene har innenfor sitt saksområd en alminnelig veiledningsplikt». Formålet med bestemmelsen er at partene skal kunne vareta sine interesser på en best måte. Å kreve tiltaket fjernet uten å opplyse om muligheten til å sende inn en ny søknad ville være en saksbeha ndlingsfeil og som eventuelt hadde medført et ugyldig riv n ingsvedtak. Det blir derfor uriktig å påstå at kommunen skulle ha krev d tiltaket revet før de orienterte om muligheten om å søke. Selv om det blir opplyst om muligheten til å søke om tillatelse for allerede oppført bygning betyr det ikke at kommunen har tatt stilling til søknaden. Kommunen må på selvstendig grunnlag vurdere i hvilken grad tiltaket kan godkjennes eller ikke. Kommunen har tatt en slik bred vurdering og har etter vårt skjønn kommet til et riktig resultat. 2

3 Videre er det å bemerke at ut fra de opprinnelige tegningene av veggen, er den tegnet med tak. Den eneste forskjellen er at bygget er blitt bredere enn hva som opprinnelig var tegnet. Å karakterisere dette som «noe helt annet» er derfor ikke riktig. Riktignok er det nå tegnet at det er en mulighet å ha vinduer/dør i front mot Sigurdsens inngangsparti, men dette berører ikke Berger på noen som helst måte. Berger anfører videre at det er feil å betegne bygget som et «mind re tiltak» etter pbl. 29-4, tredje avsnitt bokstav b. Vi mener derimot at bygget kan anses for å være et «mindre tiltak» og at bygget følgelig kan plasseres i nabogrensen. Bestemmelsen lyder: «Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogre nse enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense: a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av frittliggende garasje, uthus og lignende mindre tiltak» Hva som er et «lignende mindre tiltak» er i byggeteknisk forskrift definert 6-4 beskrevet slik : «Mindre tiltak som beskrevet i plan - og bygningsloven 29-4 tredje ledd bokstav b gjelder bygning hvor verken samlet bruksareal eller bebygd areal er over 50 m 2.» Tiltaket er mindre enn 50 m 2, og er følge lig å betegne som et «lignende mindre tiltak» etter bestemmelsens bokstav b. Kommunen kan derfor innen s in skjønnsmyndighet bestemme om tiltaket skal godkjennes eller ikke frem til naboens grense. Kommunens avgjørelse av hvorvidt et tiltak skal tillates n ærmere nabogrensen enn det som er normalregelen er å anse som et fritt forvaltningsskjønn, som i begrenset grad kan overprøves ved klage og søksmål, jf. Borgarting lagmannsretts dom 23. juni Berger anfører at kommunen ikke har tatt hensyn til spredn ingsfaren ved brann mot hans bolig, kun i forhold til spredning mot tiltakshavers bolig. Dette er ikke riktig. Ved å ta hensyn til spredningsfaren mot Sigurdsens egen bolig, vil også dette hindre spredning videre mot annen bebyggelse. Å unngå ulempene me d regnvann og snø faller på naboeiendommen er en forutsetning for at tiltaket skal være lovlig. At kommunen setter slike betingelser er kurant. Selv om forholdet kan ha betydning på det privatrettslige plan, da særlig naboloven, betyr det ikke at kommunen kan gi slike betingelser for å ha bygget stående. Betingelsene kommunen har satt hindrer en fremtidig tvist, og må i så tilfelle være velbegrunnet. 3

4 Konklusjon Ørland sitt vedtak er ikke strid med lovbestemmelsene på området. Det er opp til kommunens fr ie skjønn å bestemme om tiltaket skal godkjennes. Vedtaket er gyldig og bes opprettholdt. Med hilsen Stefan Helberg A dvokat 4

5

6

7