UTVALGET FOR HARMONISK FORTETTING I SMÅHUSOMRÅDENE

Transkript

1 UTVALGET FOR HARMONISK FORTETTING I SMÅHUSOMRÅDENE V / leder Kjell Fr. Jacobsen, Røaveien 27, 0752 Oslo eb-jacob@online.no - Tlf Fax: Oslo, 30. november 2003 Plan og bygningsetaten Vahls gate Oslo Attn. Ivar Andreas Høivik Innspill til ny reguleringsplan for Småhusområdene Utvalget for Hamonisk Fortetting i småhusområdene (UHF) ønsker med dette å komme med innspill til utarbeidelse av ny Reguleringsplan for småhusområdene i Oslo ytre by. Innspillet vårt går i hovedtrekk på at fortetting av Oslos småhusområder begrenser seg til et sted mellom 5 og 10% av potensialet for å nå Bystyrets ønske om nye boliger i Oslo innen Og den utviklingen vi nå har fått er at utbyggere profitterer stort på en fortetting som forringer bo-kvaliteten for en rekke mennesker og ødelegger hele deler av Oslo for evig og alltid. Slik utviklingen har blitt er det nå også svært vanskelig for en vanlig huskjøper å komme til attraktive boliger ettersom utbyggerne har en helt annen mulighet til å betale for eiendommene.

2 Vi har vedlagt to dokumenter: 1. Konkrete innspill til endringer av Reguleringsplan for småhusområder i Oslo ytre by 2. Utdypende kommentarer for våre synspunkter Vi håper vi har forståelse for problemene hos PBE slik at dette vil bli gjenspeilet i det forslaget til ny Småhusplan som nå skal utarbeides, noe vi håper på en anledning til å snakke nærmere om i vårt nært forestående møte med PBEdirektør Ellen de Vibe. Med vennlig hilsen "Utvalget for harmonisk fortetting i småhusområdene" Kjell Fr. Jacobsen Leder Stig Nielsen Nestleder 2

3 VEDLEGG 1 Innspill til endringer av Reguleringsplan for småhusområder i Oslo ytre by UHF har ved formelle samtaler med fremstående representanter for de politiske partigruppene og administrasjonen i Rådhuset sommeren 2003, kunnet fastslå at både det politiske flertall i bystyret, Byutviklingskomiteen og Byrådet ønsker å stoppe bygging av boligblokker i småhusområdene i Oslo ytre by. Dette ønsket ble bekreftet ved folkemøtet på Sjømannskolen 4. september i år, og det var klart at en ønsket at den nye småhusplanen og håndhevingen av den, skulle sørge for en moderat fortetting med strøktilpassede småhus i disse områdene. I samsvar med dette vil UHF gi følgene forslag til revidert tekst i en del av planens paragrafer. Intensjonen er å bidra til et bedre verktøy for styring av fortettingen, slik at det overordnede ønsket blir gjennomført. Tekstforslagene gjelder selve bestemmelsene (venstre spalte). 1 og 2: ingen endringsforslag 3 3.1, linje 4: akseptable byttes ut med minimalisert. Linje 5, etter uteoppholdsarealer tilføyes:, jfr pbl s forskrifter: Tek 8,35, 8,51 og 10,33. Det tas videre inn et nytt avsnitt etter avsnitt 2: I områder der nyere bebyggelse har ført til brudd med strøkets opprinnelige byggestil, og derved skapt en uensartet bygningsmasse, skal nybygg som oppføres etter denne reguleringsplan ta mest hensyn til strøkets opprinnelige byggestil. 3.3, linje 1: etter volumer settes inn byggestil inklusive takkonstruksjon 3.4, føyes til på slutten av siste avsnitt: Slik vurdering skal skje i samarbeid med Byantikvaren. Ved dissens mellom PBE og Byantikvaren, skal saken opp til politisk behandling og avgjørelse, se også 14. Ved søknad om riving skal Byantikvarens syn være avgjørende for om tillatelse skal gis. 3

4 4 a. ny tekst: I småhusområdene tillates oppført frittliggende eneboliger eller tomannsboliger med høyde tilsvarende to normale etasjer, og med mønehøyde opptil 9 m, målt fra grunnens kotehøyde. Gulvet i 1. etasje skal maksimalt ligge 1 m høyere enn kotehøyden for tomtens opprinnelige terreng, såfremt ikke byggetekniske - eller andre forhold gjør dette urimelig. b. ny tekst: BYA skal maksimalt være 24% av netto tomtegrunn uansett tomtestørrelse. Spesielt hensyn med utforming, høyde osv. skal tas ved bygging på høydedrag og andre spesielt eksponerte områder. I områder langs bekkedrag (merket A på plankartet), og på Bygdøy (merket B på plankartet) tillates en BYA på opptil 18% av netto tomtegrunn. Arealet av utkragede konstruksjoner, som verandaer og lignende, skal medregnes i BYA. Fasadelengde på nybygg skal ikke overstige 16 m. Punktene c og d strykes. 5 og 6 ingen endringsforslag. 7 : teksten starter med et nytt avsnitt: Byggesøknaden skal vedlegges en vegetasjonsplan som viser eksisterende verdifulle trær og hvordan disse og annen vegetasjon er fremtidig bevart. Planen skal omfatte både byggetomt og tilliggende eiendommer hvor trær og vegetasjon kan bli skadet som følge av byggearbeidene. 8, linje 1: etter det føyes til på bakkeplan. Punktene b. og c. utgår. Linje 8, Hoveddelen.. : hele setningen strykes. 9, linje 5 tilføyes etter boligstrøket :, og trafikkanalyse skal gjennomføres i henhold til pbl,. Dessuten tilføyes et nytt avsnitt: Det forutsettes at parkeringsnorm for næringsbygg følges. 10, nytt avsitt 2 : Veiutvidelse vil de fleste steder påføre eiendommene stor skade, oppståtte trafikkproblemer skal derfor i stedet fortrinnsvis løses ved trafikktekniske tiltak. Når veiutvidelse likevel anses nødvendig, skal inngrepene begrenses så langt som mulig, og i småhusområdene bør en avstå fra vegnormalstandard selv om gjeldende veiregulering skulle hjemle det. 4

5 11, 12, 13 og 14: ingen endringsforslag. 15, annet strekavsnitt, foran første ord føyes inn: - målsatt snitt Nytt tredje strekavsnitt: - Kotehøyder for terrenget der nybygget skal stå, for nybyggets mønehøyde, og for nabohusenes mønehøyder skal alltid oppgis i byggesøknaden. Siste avsnitt strykes. 5

6 VEDLEGG 2 Utdypende kommentarer fra UHF i forbindelse med revidering av Reguleringsplan for småhusområder i Oslo ytre by 1) MILJØETS BESTEMMENDE HELHET Det må legges særlig vekt på Småhusplanens 3.1, 3,3 og Plan- og bygningslovens 74.2 Det bør være en regel at nye hus som skal bygges i småhusområdene, må innordne seg den opprinnelige og øvrige bebyggelsen. Det skal være et krav til at de nye husene fører en dialog med den omkringliggende bebyggelsen både når det gjelder byggestil og utforming, høyder, volumer, materialbruk og fargevalg. I områder der nyere bebyggelse har ført til brudd med strøkets opprinnelige byggestil er det derfor viktig at ny bebyggelse tar mest hensyn til strøkets opprinnelige byggestil. Det skal vises hensyn til omgivelsene, bebyggelsesmønster og byggestil / utforming og eksisterende terreng. 2) IVARETAGELSE AV KULTURMINNER Byantikvaren må få en sentral rolle i utformingen av ny Småhusplan. Sitat fra Bystyremelding 4 / 2003 Kulturminnevern i Oslo: Kulturminneverdier som knytter seg til byens hovedområder og andre særlig viktige områder, skal gis betydelig vekt ved all planlegging og forvaltning. Byantikvaren skal alltid varsles og konsulteres når hus på den gule listen er berørt eller ved mulig verneverdighet. Dette er det PBEs ansvar å bringe på det rene. Når naboene henvender seg til Byantikvaren, er det ofte for sent å få stoppet / endret byggeprosjektene fordi rammetillatelse allerede er gitt. 6

7 3) SERVITUTTER For store deler av småhusområdene er det heftelser i form av servitutter og lignende på eiendommene. PBE må sørge for å ha med seg alle slike dokumenter ved behandling av byggesaker. 4) RIVING I tilfeller der det søkes om riving, skal både Bydelsutvalg og Byantikvaren varsles og gis rimelig tid til behandling. Tillatelse til riving skal kun gis etter samtykke fra disse. Saken må evt. bringes videre til behandling i Bystyret ved innsigelser. 5) VURDERING AV OMRÅDET OG BEFARING Det bør innarbeides som en naturlig del av saksbehandlingen av byggesaker at saksbehandler reiser ut på befaring. Det vil være en fordel om naboer, Bydelsutvalget og den lokale velforeningen gis mulighet for å delta. Det er av stor verdi at saksbehandler innhenter kjennskap til hvordan tomten og de omkringliggende omgivelser ser ut. Det foreligger mange eksempler på at utbyggere omgår loven og på den måten oppnår enorm fortjeneste på bekostning av verdi og kvalitet på naboeiendommene. Sol og utsikt skal tillegges stor verdi for området. I saker der utbygging medfører så stor belastning på veiene at veiutvidelse blir nødvendig, skal dette være utbyggers ansvar å utrede nødvendigheten av. Ekspropriasjon bør unngås. 7

8 6) DISPENSASJONER Utstrakt bruk av dispensasjoner i byggesaker gjør at reguleringsbestemmelsene uthules og at utbyggere kan spekulere i å bruke alle de smutthull som finnes. Derfor bør bruk av dispensasjoner unngås (Se Bystyrevedtak av ). Det er i stor grad innvilgning av dispensasjoner som ligger til grunn for den særdeles uheldige utviklingen i småhusområdene. 7) KVALITETSSIKRING Det er et tankekors at det til slutt var politikerne i Rådhuset som måtte gripe inn og foreta innskjerpelser av småhusplanen. Dette burde PBE som fagetat ha tatt opp da problemene i lang tid har vært åpenbare. Stadig flere småhusområder er blitt utsatt for rovdrift og regelrett rasert av hensynsløse utbyggere. Det bør innføres en sterkere kvalitetssikring av byggesakene slik at en sikrer en solid behandling som tar hensyn til alle innvolverte parter, ikke minst naboene. Det skal alltid være to saksbehandlere på en sak. Det må være saksbehandlers plikt å regne på og gjennomkontrollere samtlige byggesaker. Før tidsfrister for en byggesak kan begynne å løpe, må det sikres at all nødvendig dokumentasjon er tilgjengelig for innsyn. I tilfelle mangler her, skal ny løpetid igangsettes når saken er klargjort. Dette vil bidra til at søker må ta ansvaret for at saken klargjøres fra den siden og vil i sin tur forenkle saksbehandlingen for PBE. Etter 1. juli d.å., når PBE kun har 30 dager på å ferdigbehandle søknader, vil kravet til søknadens kvalitet være avgjørende for saksbehandlingen. PBE skal ha en kontrollfunksjon som medfører tilsyn under byggeprosessen. Fravikelser fra hva det er gitt tillatelse til skal ikke være lønnsomt og bruk av tilgivelse skal kun benyttes ved minimale avvik. 8

9 Ved ulovlig oppføring av hele bygg eller deler av slike, skal riving være regelen. Ved ulovlig riving, skal tilbakeføring kreves i tilfeller der det ikke ville bli gitt rivetillatelse. Ferdigattest som er i tråd med byggesøknaden skal innhentes før innflytting kan skje. 8) NYHETSBREV TIL BYGGENÆRINGEN Nyhetsbrev til byggenæringen i Oslo med veiledning til utbyggere, er tilgjengelig i Rådhuset. Det bør etableres en veiledningstjeneste også for naboer som balanserer forholdet i en byggesak. Det bør også utarbeides en brosjyre for naboer om hvordan de skal gå frem punkt for punkt. Informasjon bare på Internett er ikke tilstrekkelig. Særlig eldre mennesker er avskåret fra å innhente denne typen informasjon. 9) EGENERKLÆRING Det bør inngå en egenerklæring som en del av byggesøknaden der tiltakshaver erklærer at at lover og regler er og vil bli fulgt. 10) KUNNGJØRINGSANNONSER OG KORTE FRISTER Alle frister i en byggesak skal beregnes med tillegg for skoleferier / off. fridager som faller innenfor tidsfristen. 9

10 11) KLAGEADGANG VED MANGELFULL SAKSDOKUMENTASJON OG VED BRUDD PÅ BYGGETILLATELSENS OMFANG Plan- og bygningsetaten må konkret spesifisere hvilken saksdokumentasjon som skal foreligge fra utbygger og etaten må også sørge for at bestemmelsene gir naboer og andre berørte rimelig forlengelse når kun mangelfull saksdokumentasjon foreligger. Så vidt vites gir plan- og bygningsloven anledning til for den enkelte kommune å formulere spesielle vedtekter når det gjelder klagefrister og form for klageadgang, m.m. Slike vedtekter bør også omfatte situasjoner der utbygger etter byggetillatelse og under oppføring av nybygget, foretar seg ting som ligger utenfor gitte tillatelser. 12) VEGETASJON Grønstrukturen / vegetasjonen skal dokumenteres sammen med byggesøknaden, både for før og etter tiltaket. Det er viktig å minne om at fortettingen i småhusområdene nå er den største trusselen når det gjelder bevaring av trær. Spesiell oppmerksomhet må det påhvile utbyggere overfor vegetasjon på nabotomter slik at skader på røtter etc. unngås som følge av byggearbeider. Slike forhold bør også reflekteres i bestemmelsene. 13) LEDIG BYGNINGSMASSE KAN BRUKES TIL BOLIGER Det er ikke mangel på boliger i Oslo, men det er mangel på sosial boligbygging. Det er cirka 1 million m 2 ledige næringslokaler i Oslo. Her kan store arealer omdisponeres til boliger. PBE bør legge forholdene til rette og oppmuntre utbyggere til å lage spennende boligprosjekter ut av næringslokaler som kan omdisponeres til boliger. 10