Fyllingsdalen, gnr. 22 bnr. 623 m.fl. Hjalmar Brantings vei. Arealplan-ID Forslag til detaljregulering. Offentlig ettersyn

Transkript

1 Byrådssak 349/15 Fyllingsdalen, gnr. 22 bnr. 623 m.fl. Hjalmar Brantings vei. Arealplan-ID Forslag til detaljregulering. Offentlig ettersyn ASRO ESARK Hva saken gjelder: Ard Arealplan AS (konsulent) fremmer på vegne av Hylkje Invest AS (forslagsstiller) planforslag for et område i Fyllingsdalen bydel mellom Spelhaugen og Oasen senter. Hovedformålet i planforslaget er kombinert bygg og anlegg med ca. 40 boliger boliger og ca. 731 m². forretning. Tilkomsten til planområdet er foreslått fra FV540 Hjalmar Brantings vei i sør. Saken anbefales ikke lagt ut til offentlig ettersyn, med den begrunnelse at bokvalitetene ikke er tilfredsstillende. Grad av utnyttelse for hele området er satt til 280% BRA og 320% BRA for selve byggeformålet inkludert parkeringskjeller med sykkelparkering og boder. Maks mønehøyde er satt til kote +61 (21 meter) i nord og kote +58,9 (18,9 meter) i sør, det vil si henholdsvis 6 og 5 etasjer. Det planlegges boliger fra 2. til 6 etasje, mens 1.etasje er satt av til næringsareal og bodareal til boligene. Leilighetene skal være gjennomgående og ha varierende størrelser. Tilkomsten til leilighetene er vist fra svalgang mot øst. Felles uteoppholdsareal er lagt på langstrakt takterrasse i vest, over næringsdelen. Samtidig er det avsatt et felles uteareal, f_but, på 260 m² i nord på terreng. Felles uteoppholdsareal er til sammen ca. 631 m². Næringsdelen vil få tilkomst fra gateplanet Hjalmar Brantings vei ved o_sf2. Varelevering er foreslått plassert på østsiden av bygget, med tilkomst parallelt med nedkjøringen til parkeringsgarasje. f_sv1 reguleres med en veibredde på 5 m uten fortau. 1

2 Planområdet er i dag hovedsakelig et ubebygd naturareal. Nord og øst for planområdet ligger det et eksisterende eneboligområde. I vest grenser planområdet mot et pågående planarbeid for arealplan med ID For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Planstatus Kommuneplanens arealdel 2010 (KPA) er gjeldende overordnet plan der planområdet er satt av til sentrumsformål (S26). Store deler av planområdet ligger i gul støysone for vegtrafikk, og mindre deler ligg i rød støysone i sør. Planområdet ligger innenfor igangsatt arbeid med områdeplan for sentrale deler av Fyllingsdalen. Fagetatens kommentarer oppsummering Planprosess Planarbeidet ble igangsatt og varslet i 2011 med formål kontor. I foreliggende forslag er formålet endret til kontor/bolig, noe som fagetaten anbefalte i oppstartsmøtet da området ligger i en overgangssone mot et etablert boligområde. Endret formål er imidlertid ikke varslet, og hvis planforslaget blir vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn betraktes endringen som varslet gjennom utleggelsen. Uteoppholdsarealer Felles uteoppholdsareal og lekeplass er foreslått plassert på en smal, lang takterrasse over vestlige del av forretningsarealet, samt nord for bygget, felt BUT. I planbeskrivelsen oppgis det at alle boenheter har tilgang til fellesområdet under 50 meter fra byggets hovedatkomst. Leilighetene i 2.etasje vil ha sine private altaner ut mot takterrassen. I følge beskrivelsen skilles disse fra felles takterrasse med en mindre nivåforskjell og gjerde. Dette er ikke sikret gjennom forslag til bestemmelser. Det foreslås opparbeidet en lekeplass for de minste på deler av takterrassen. Takterrassen vurderes til å være for smal for hensiktsmessig bruk som fellesareal og plassert for tett opp mot privat uteoppholdsareal (innsyn). Fagetaten anbefaler generelt ikke etablering av lekeplasser på takterrasser. Deler av takterrassen vil ha støy over 55 db. Det er uklart hvor tilkomst til fellesarealet skal foregå, men i 3D-illustrasjoner kan det se ut til at tilkomsten er fra nordenden av bygget ved felt BUT. Det vil si at man må ut på gaten for å nå dette arealet. Fagetaten mener arealet ikke oppfyller kravene til minste uteoppholdsareal. 2

3 Felles uteoppholdsareal på terreng, BUT, er planlagt på samme nivå som takterrassen og har universell tilgjengelighet fra fortau i vest. Området er inneklemt mellom bygg og skjæringer og tilfredsstiller ikke krav til sol- og skyggeforhold. Terreng Tomten er smal og vestvendt og har en høydeforskjell på 6-7 m. Den heller også nedover mot vegkrysset i sørvest. Tomten foreslås sprengt ut med en høy skjæring mot øst og bebygget med en langstrakt lamell på 5 til 6 etasjer (høyest i nord) som i følge utbygger følger terrenget. Adkomst til leilighetene er vist fra svalganger langs østfasaden. Fagetaten mener at rommet på baksiden av bygget som vender mot fjellskjæringen, er for trangt og vil bli en fuktig og trekkfull sjakt med dårlige kvaliteter. Heis og trappehus reduserer bredden på uterommet ytterligere, og garasje på bnr. 23 øker høydevirkningen av sjakten. Det kan bli vanskelig å oppnå kravene i Tek10 hva gjelder lysforhold i oppholdsrom som skal være stille mot øst. Forslagsstiller mener bebyggelsen følger terrengets form og at skjæringen i øst, dekkes av bygget. Fagetaten mener valgte volum og høyder bryter tomtens silhuett i øst mer enn at man følger den slik forslagsstiller hevder. Bakenforliggende eksisterende boliger vil bli sterkt påvirket av dette. Det valgte konseptet vil også skape et stort masseoverskudd i prosjektet. Det anbefales at naturlig terreng i overgangen mot areal utenfor planområdet i øst og nord i større grad bevares. I 3Dillustrasjoner (se utsnitt under) er deler av skråningen mot øst vist opprettholdt, dette er noe som anses som positivt om det sikres gjennom bestemmelsene til planen. Prosjektet mangler imidlertid gode overganger til omkringliggende terreng innenfor feltene BKB og BUT. Fagetaten foreslår å redusere det nordlige bygget vesentlig, i høyde og lengde, både for å minske terrenginngrepet, skape bedre forhold i øst og for å kunne skape bedre uteareal for beboerne i det fremtidige bygget. Langs den østre delen av planområdet er det registrert skredfare, samt at hele tomten ligger innenfor utløpsområdet for steinsprang. Det må foretas sikringstiltak for hele tomten. Utnyttelse og byggehøyder KPA har bestemmelse om maks % BRA 250 %. Planforslaget viser 280 %. Fagetaten påpeker at det er tomtens beskaffenhet i seg selv som gir svar på om maksimal utnyttelse vil kunne oppnås her. Maks mønehøyde på det foreslåtte bygget er satt til kote 61 i nord og kote 58,9 i sør, som tilsvarer et 6 og 5 etasjers bygg (henholdsvis 21 meter og 18,9 meter). Samlet utnyttelse i planområdet er oppgitt til 280 % -BRA, og 320% -BRA for selve byggearealet inkludert parkeringskjellere (felt BKB). Maks mønehøyde på nabobebyggelse i øst (eiendommene 22/516 og 22/23) oppgis til å ligge på ca. kote 63. Forslagsstiller har målt høyden på trevegetasjonen på tomten og mener det planlagte bygget vil være 3 og 4 meter lavere enn dagens vegetasjon for nabobebyggelsen i øst (jf. Side 25 i planbeskrivelsen). 3

4 Fagetaten mener at byggehøydene ikke kan vurderes ut fra vegetasjon som har en åpnere identitet enn ett bygg. Endringen fra vegetasjon til et kompakt volum vil medføre store konsekvenser for naboene. Vi finner også at valgte høyder hindrer tilstrekkelig solforhold på delt BUT og bør reduseres. Den nordlige delen av bygget bør være lavere enn den sørlige, og trappes ned mot bolig på tilgrensende tomt i nord. «I gul støysone skal arealplanlegging og søknad om tiltak dokumentere at alle boenheter blir gjennomgående og får lavere utendørs støynivå enn Lden= 55dB på stille side». Eventuelle tiltak for å oppnå dette må hindre støyen i å nå fasaden. Beregninger for fasaden på bygget viser at de ytterste leilighetene i den sørlige delen av bygget vil bli berørt av støy (over 55 db) fra 3.etasje til og med 5.etasje, på vest, øst og sørsiden. Disse leilighetene vil ikke få en stille side. Stille side er et absolutt krav for at det skal etableres boliger i denne delen av bygget. Tiltak i fasaden regulerer ikke støynivået utendørs. Innglassede svalganger er altså utelukket for å oppnå stille side. Vi kan ikke se at det er mulig å oppnå stille side for mange av leilighetene slik plangrepet er i dag. Det anbefales ikke svalgang mot skjæringen. Sett i sammenheng med støy fra sør og vest fører dette til leiligheter med lite tilfredsstillende kvaliteter med tanke på lys og luft. Nye boenheter skal ikke være mindre enn 35 m 2 + bodareal (KPA2010). Gjennom planforslaget legges det til rette for 40 boenheter, og det oppgis at leilighetene skal være gjennomgående og av varierende størrelser. Leilighetene skal ikke ha bruksareal mindre enn 35 m² eksklusiv bodareal (pkt ). Det må her legges opp til en større variasjon av størrelser med flere familieleiligheter. Det er lav levekårsindeks i området, noe som aktualiserer dette kravet særlig. Etter fagetatens vurdering må det her legges til rette for en større minimumsstørrelse enn minimum i KPA2010. Trafikksystem/parkering Innkjørsel til parkeringskjeller og varelevering vil foregå fra Hjalmar Brantingsvei f_sv1 og via SV2. Det kan ikke anbefales to overlappende avkjørsler ut fra planområdet. Bakgrunnen for dette er trafikksikkerhet for harde og myke trafikanter. Vi anbefaler at det finnes andre løsninger for trafikksystemet i planområdet. Varelevering Vareleveringen er ikke tilfredsstillende løst. Bredden på varemottak er for smal, Fri høyde er for lav for varelevering under overbygg Varemottaket er ikke i tråd med TEK10 Varebil hindrer frie rømningsveger Snuløsning med rygging ut i Hjalmar Brandtingsvei er trafikkfarlig og er i strid med N100 Forholdene er mer detaljert beskrevet i fagnotatet 4

5 Parkering Planområdet ligger innenfor parkeringssone P2 i KPA2010 hvor det stilles krav til 1,2 1,4 p-plasser per 100 m 2 bolig og 10 p-plasser per 1000 m². Parkering er foreslått løst med et semiautomatisk parkeringsanlegg under bygget. Med en semiautomatisk løsning blir bilene stablet i høyden. På det øverste parkeringsdekke foreslås det lagt til rette for gjesteparkering for biler samt intern sykkelparkering. Det legges opp til 48 bilparkeringsplasser hvorav 40 p-plasser er for bolig og 8 for forretning. Følgende utregning er lagt til grunn for forslagsstillers beregning av antall parkeringsplasser: Næringsareal: (731 m² x 10)/1000 = 7,31 (8 pp). Fagetaten kan ikke anbefale omfanget av terrengbehandlingen parkeringskjelleren medfører. Det er krav til henholdsvis 56 sykkelp-plasser for bolig og 5 for forretning. For bolig foreslås det en parkeringsløsning for sykkel hvor disse kan stables i høyden. For forretning foreslås det lagt til rette for sykkelparkering under nedkjøringsrampen til parkeringskjelleren. Stiforbindelse Foreslått tilkobling til illustrert eksisterende sti i øst med trapp ned til innkjøring til parkering og varemottak er trafikkfarlig. Fagetatens konklusjon Fagetaten er positiv til et planarbeid her, men finner at foreslåtte plangrep med en hovedvekt på bolig ikke gir gode nok vilkår for fremtidige beboere i området. Tomtens utforming; lang, smal og hovedsakelig en skråning medfører at foreslåtte bygg sin plassering gir dårlige lysforhold på østsiden og en støyutsatt sørvestside. Vi finner at utnyttelse og plangrep ikke holder seg innenfor forutsetningene satt i KPA2010. Byrådets anbefaling Byrådet er positiv til at området reguleres og bebygges med bolig/forretning, men viser til fagetatens grundige gjennomgang av planforslaget og slutter seg til anbefalingen om at saken ikke fremmes slik den foreligger pga manglende bokvaliteter og for mange avvik fra gjeldende planer og regelverk. Tomten er bratt, smal og krevende. Byråden mener planforslaget må bearbeides med hensyn til volum og byggehøyde spesielt mot nord. Kravene i kommuneplanens arealdel må oppfylles angående grad av utnyttelse og kvalitetskrav til uteoppholdsarealer. Gjennomgående boliger eksponert for støy på begge sider må utgå. Videre må veiutformingen tilfredsstille kravene til trafikksikkerhet i N100 samt kravene til vareleveranse i TEK10. Det må gjøres rede for håndtering av massebalanse. Forslagsstiller har gitt tilbakemelding om at de ikke klarer å imøtekomme kommunens krav og ønsker å fremme forslaget slik det foreligger. Byrådet vil tilføye at det foregår et reguleringsarbeid på tomten vest for planområdet. De to planarbeidene bør koordineres slik at de ikke kommer i konflikt med hverandre. Mulighetene for sambruk av parkeringsløsning og uteoppholdsarealer bør vurderes. I sentrumsområder med kort veg til service og kollektivtransport kan en lavere parkeringsdekning vurderes. Byrådet mener forslagsstiller også bør se på andre bygningstyper på tomten. Lameller eller blokker, vist skjematisk t.h. kan f.eks legges helt inn mot fjellskrenten, og leilighetene kan få tosidig belysning mot felles uteoppholdsareal og bedre støyskjerming. Slik kan man unngå mørk slukt inn mot fjellet. 5

6 Planområdet Reguleringsplan for bybane til Fyllingsdalen er under arbeid der det utredes flere alternativer forbi angjeldende planområde. Det er viktig at det omsøkte planforslaget ikke vanskeliggjøre arbeidet med gode løsninger for bybanen. Avkjørsel til parkering og varelevering bør derfor fortrinnsvis skje fra adkomstvegen i vest. Det må også sikres god fremkommelighet for fotgjengere og syklister. Ved fremleggelse av evt. bearbeidet planforslag, ber byrådet om redegjørelse for hvordan planforslaget kan tilpasses mulig framtidig bybanetrase. Det er dessuten et mål at sentrumsområdene langs bybanen utvikles med en urban karakter og har publikumsrettede fasader på gateplan, i dette tilfellet mot Hjalmar Brantingsvei. Alternative bybanetraseer som utredes Pågående planarbeid Mulig framtidig bybanetrase Planområdet Samtegning av gjeldende reguleringsplan og Vedtakskompetanse: I henhold til b.sak 296/13 har Komite for miljø og byutvikling fullmakt til å beslutte å ikke fremme reguleringsplan etter plan- og bygningslovens

7 Byrådet innstiller til Komite for miljø og byutvikling å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven av fremmes ikke følgende reguleringsplan: Fyllingsdalen, gnr. 22, bnr. 623, 624, Hjalmar Brantings vei, Arealplan-ID ,vist på plankart sist datert med tilhørende forslag til reguleringsbestemmelser sist datert Begrunnelse framgår av saksutredningen. Dato: 22. september 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Martin Smith-Sivertsen byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: 1. Fagnotat datert A. Plankart datert , B. Reguleringsbestemmelser, datert , C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert , E. Illustrasjonsplan, datert , F. Illustrasjonsplan snumulighet lastebil, datert , G. Snitt bygg, datert , H. Snitt tverrprofil av eksisterende vegetasjon, I. Støyvurdering, datert , J. Rasrapport, K. 3D-illustrasjoner, L. Sol- og skyggeillustrasjoner, M. VA-rammeplan, N. Renovasjonsteknisk avfallsplan, datert , O. Radonmålinger, 7